某超市有限公司超市項目可研報告

第一章總論第一節(jié)項目基本情況一、投資各方基本情況1、甲方企業(yè)名稱：****（**）法定住所：****。：**職務(wù)：總裁：法國****成立于1961年，是以經(jīng)營大型超級市場為主的國際商業(yè)集團，是目前法國第二、歐洲第六的大型跨國商業(yè)集團，在1999年度財富雜志排名世界500強中列第147位。該集團為家族控股**，法國米里曳家族控股87%，雇員持有13%的股份。1998年的營業(yè)總額高達231億歐元（235億美元），注冊資金為1.2億美元。**銀行資信證明、登記注冊證明、法定代表人證明以及資產(chǎn)負債與損益情況詳見附件1－4。****把自選、廉價和所有服務(wù)聚集在同一建筑物內(nèi)作為其經(jīng)營特色，實現(xiàn)最高營業(yè)率與最低價銷售的有機統(tǒng)一，經(jīng)銷商品多達數(shù)萬種，具有廣泛的國際營銷網(wǎng)絡(luò)、一流的管理水平和科學(xué)的經(jīng)營機制，在世界商貿(mào)零售業(yè)享有較高的聲譽。****以經(jīng)營大型超市為主，首先在法國國內(nèi)發(fā)展壯大，并于1981年以西班牙、意大利為起點開始進行國際化發(fā)展。1996年，****合并了法國的DOCKS**和葡萄牙的PAODEACUCAR**，1997年與IFIL合作，成為歐洲重要的大型商業(yè)零售企業(yè)之一。歐尚在亞洲的發(fā)展始于九十年代中期，經(jīng)過一系列的籌劃和詳細的市場調(diào)研，歐尚將亞洲發(fā)展的重點放在中國。1997年4月上海歐尚超市有限**正式成立，這是一家由法國歐尚**與中方合作伙伴上海市食品(集團)**、上海楊浦區(qū)五角場工業(yè)總**共同組建的以經(jīng)營大型超市為主的中外合作企業(yè)。1998年，歐尚將其亞洲總部遷至上海。1999年7月18日，在上海開設(shè)了其在中國第一家、世界上第209家特大型超市，從而揭開了****在中國發(fā)展的序幕。上海楊浦店的建筑面積為15000平方米，營業(yè)面積8000多平方米，經(jīng)營商品品種達2萬多種，銷售的商品60％為食品。該店現(xiàn)有員工人數(shù)為500多名。圖1-1**現(xiàn)有分支結(jié)構(gòu)圖《外商投資商業(yè)企業(yè)試點辦法》要求合作商業(yè)企業(yè)中的外方合作者應(yīng)為具有較強的經(jīng)濟實力、先進的商業(yè)經(jīng)營管理經(jīng)驗和營銷技術(shù)、廣泛的國際銷售網(wǎng)絡(luò)、良好的信譽和經(jīng)營業(yè)績的企業(yè)，且申請前三年年均商品銷售額應(yīng)在20億美元以上，申請前一年資產(chǎn)額應(yīng)在2億美元以上。本項目外方合作者－**1997年銷售額為233億美元，1998年銷售額為235億美元，1999銷售額255億美元，1999年資產(chǎn)額約為130多億美元，符合《外商投資商業(yè)企業(yè)試點辦法》中的有關(guān)要求。2、乙方企業(yè)名稱：**有限**法定住所：**市**路128號中新城：**職務(wù)：董事長故結(jié)：中國爆**津中新合作價**歌工業(yè)園區(qū)皺**擴有限規(guī)**栗，是由國家對行外貿(mào)易經(jīng)濟合滋作部中國走**蜻進出口總廢**搶和拆**籮工業(yè)園區(qū)經(jīng)濟陪發(fā)展有限摩**舊（百**健財團）合資成來立，具有獨立統(tǒng)的法人地位。寺多年來止**闊集團，按照貿(mào)睛工、貿(mào)銀、貿(mào)丙農(nóng)、貿(mào)技、貿(mào)領(lǐng)商結(jié)合以及進括出口結(jié)合的原積則，以進出口末貿(mào)易為主同時革積極開展多種座經(jīng)營，已逐步懸發(fā)展成為國際畝化、多元化、毒實業(yè)化的綜合伯性集團眨**舌。目前集團有響直屬企業(yè)五十緞余個，員工逾冬千人。已與世攔界上七十多個耐國家和地區(qū)的杜上千家客戶建觸立了直接或間羅接的貿(mào)易關(guān)系性，強**擇擁有自置的辦丹公大樓、倉庫桌、冷庫、碼頭蘇、油庫、加油士站、工廠、酒言店、百貨大樓貼等眾多設(shè)施和磨物業(yè)。集團的守營業(yè)額達竄20維億美元。并在文澳大利亞、新破西蘭、葡萄牙蟲、美國、新加姨坡、俄羅斯、援捷克、越南、搭巴拿馬、香港弟、塞班島等地菠設(shè)有獨資企業(yè)蜜或合資企業(yè)。簡在北京、上海袖、山東、江蘇戲、深圳、珠海稀、海南、哈爾柴濱、大連等地弟設(shè)有聞20慕多家有進出口外權(quán)的子護**調(diào)。愉**污有限裳**荒是銀**掉集團在格**酷地區(qū)唯一的通**墳。在莫**漢工業(yè)園區(qū)注冊要，皂享受園區(qū)的優(yōu)泉惠政策。避**劑主要從事絲綢貪、服裝、紡織隆品、化工、機榴械電子、工藝吳、禮品和鋼材佩的進出口業(yè)務(wù)惕，與國內(nèi)外有郊廣泛的商務(wù)聯(lián)賺系，并在頂**察辦有家具廠、臺住宅材料珠**塌和房地產(chǎn)置業(yè)煌**奇等階經(jīng)濟實體。近示三年適**棗的自營進出口動總額均在毀5000持萬美元以上，洞1999棋年的自營進出釣口總額為捏5450進萬美元，其中室自營出口膀3325物萬美元。鉆**鹽現(xiàn)有員工淹270兇余人，平均年嚴齡忍35.7派歲，大多數(shù)為京專業(yè)和技術(shù)人苦員，總68仁％的員工有大槍專以上學(xué)歷，豈有中、高級技走術(shù)職稱的員工圖占職工總?cè)藬?shù)間的呀37始％。耗**貴下屬企業(yè)和與是他方合作項目氧情況：體**濁有下屬企烘業(yè)劉“絹中新城置業(yè)有堪限乎**唉”蒼，主要從事房窗地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營死、缸**斗大樓的物業(yè)管期理和中新城家碎具市場的日?；芾恚粚O**柱和澳大利亞廠當(dāng)商合資注冊了上**兇工業(yè)園區(qū)南澳祥住宅材料有限胡**亦，主要生產(chǎn)制訪造澳大利亞木苗質(zhì)組裝式別墅僵和從事有關(guān)的析建材經(jīng)營、批若發(fā)等。幫**冬進出口有限憐**監(jiān)銀行資信證明分、法定代表人鏈證明以及資產(chǎn)買負債與損益情勾況詳見附件喇5莫－摔7津。霧《外商投資商困業(yè)企業(yè)試點辦渾法》要求合作糖商業(yè)企業(yè)中的除中方合作者應(yīng)帶為具有較強經(jīng)驗濟實力和經(jīng)營浪能力的流通企膊業(yè)，申請前一終年的資產(chǎn)額應(yīng)檔在懲5000碗萬元人民幣以博上。其中，中泰國合作者為外衡貿(mào)企業(yè)的，申守請前三年年均地自營進出口額島應(yīng)在興5000廢萬美元以上（黨其中出口額不槍低于污3000魄萬美元）。本扮項目中方合作械者－胖**醋進出口有限肯**筒1997擺年自營進出口雪額模6140其萬美元（出口顫額為字3200腦萬美元），暑1998直年自營進出口汪額土5250辯萬美元（出口汽額為技3120寬萬美元），數(shù)1999誰年自營進出口洽額型5450泡萬美元（出口蠟額為洪3325尸萬美元）潤，收1999吳年資產(chǎn)額為脖10060造萬元人民幣（歐其中凈資棵產(chǎn)德560悄6纏萬元），符合偶《外商投資商暑業(yè)企業(yè)試點辦蟻法》中的有關(guān)維要求。責(zé)二、合作企業(yè)粗基本情況毫1驗、合作器**支名稱貼：引**議歐尚超市有限絹**金英文名稱蔬：藝**練2批、合作趙**談地址：巴**冊工業(yè)園區(qū)金雞圓湖路免3鑼、企業(yè)性質(zhì)月：中外合作商給業(yè)企業(yè)猛4仗、經(jīng)營范圍：遞百貨、食品、增副食品、煙糖袍酒、音像制品助、書報雜志、曾藥品、裝潢建訴材等的零售和居配銷（包括餐金飲）。監(jiān)5盟、商業(yè)類型：悄倉儲式零售泄6貫、經(jīng)營規(guī)模：萄總占地面積驅(qū)45800傍平方米，總建拘設(shè)面積恢33710矮平方米，其中備超市營業(yè)用房獲面積為風(fēng)8750誦平方米，正?？饶炅闶蹱I業(yè)額柔為四4024宅8噴萬元，出口額恢為選100協(xié)0已萬美元。守7準、總投資額和夠注冊資本：暑總投資：項目蓄投資總額越為醬1950盤0紛萬元人民幣，涂折研合聲235增8酒萬美元（本研蒙究報告按貨1棕美元夕=8.27湊元人民幣計算異）煤注冊資本：注徐冊資本為閉8000際萬元人民幣，慶折刊合賣96忌7竿萬美元。其中沈：甲方投入相論當(dāng)于項5200糊萬元人民幣的居歐元，占注冊猶資本的招65%瀉，以現(xiàn)匯投入棵；乙方投入攝2800吹萬元人民幣，噸占注冊資本的照35%漠，用人民幣現(xiàn)犁金出資。芳《外商投資商錫業(yè)企業(yè)試點辦趟法》要求從事凳零售業(yè)務(wù)的合繩作商業(yè)企業(yè)的尊注冊資本不低菊于站5000渣萬元人民幣。憲本項目注冊資算本為暈8000芹萬元人民幣，勞符合《外商投饅資商業(yè)企業(yè)試昌點辦法》的要半求。跑《外商投資商頁業(yè)企業(yè)試點辦鑼法》要求開設(shè)轟3領(lǐng)家以下分店（問包括姨3嗽家）的合作商意業(yè)企業(yè)和連鎖光方式經(jīng)營的便磨民店、專業(yè)店迎、專賣店，中濁國合作者出資牲比例應(yīng)不低于排35常％。本項目中晝方合作者－詳**傅進出口有限販**肝出資比例為惑35激％，符合《外嚴商投資商業(yè)企速業(yè)試點辦法》勿中的有關(guān)要求佩。咐8康、經(jīng)營組織方柱式：信零售刻9耗、合作宗旨：麻引進瘡****年先進的營銷技予術(shù)和管理經(jīng)驗電，利用嫁**插工業(yè)園區(qū)良好繁的投資環(huán)境和隙**斬有限旱**勢在貿(mào)易、供貨設(shè)渠道、人力資通源等方面的有靠利條件，優(yōu)勢勻互補，共求發(fā)蛛展，從而使合棍作各方獲得良架好的經(jīng)濟效益延。同時通過本歲項目的實施，回推動富**貨商業(yè)同國際市決場接軌，促進潑**感商業(yè)向現(xiàn)代化宴水準發(fā)展，擴捎大托**調(diào)產(chǎn)品出口，以內(nèi)適應(yīng)有**魄這個歷史文化橫名城、國家級并旅游城市的發(fā)郊展需要。煮10勒、合作期限：伶30勢年，合作開**縱營業(yè)執(zhí)照簽發(fā)殲之日起計算?？?1苦、出資期限：鎮(zhèn)甲乙雙方在合騰作株**飲營業(yè)執(zhí)照簽發(fā)抽之日起噴90鵝天內(nèi)各提交其庸出資總額的飯15%報，計壟1200驕萬元人民幣；櫻其余在取得土塞地使用權(quán)證和事建筑許可證后煩90鞠天內(nèi)提交完畢仆，計顛6800扁萬元人民幣。抹12續(xù)、利潤分配：根按合作衫**拍的合同進行分志利。西13才、財產(chǎn)處理：參合作期滿，合或作榆**勁應(yīng)依照中華人肝民共和國的落有關(guān)法律和法隸規(guī)進行清算。瞧清算后的財產(chǎn)爽，按合作象**董的合同規(guī)定進啞行分配。證三、可行性研銹究報告編制依泉據(jù)孟1赴、項目單位委餡托江蘇省工程季咨詢中心編制?！镀?*驟歐尚超市有限拾**夏可行性研究報糞告》的委托合柏同；索2獲、國家經(jīng)貿(mào)委雙、外經(jīng)貿(mào)部關(guān)蠶于《外商投資停商業(yè)企業(yè)試點惜辦法》；廣3送、國家經(jīng)貿(mào)委匹《關(guān)于編制外驢商投資商業(yè)項懷目可行性研究前報告（代項目俱建議書）有關(guān)椒問題的通知》界；踢4研、國家、省、呆市有關(guān)統(tǒng)計調(diào)性查資料；太5房、項目單位提俱供的有關(guān)資料陰；暖6傘、國家有關(guān)設(shè)蛋計規(guī)范、標準稼；繁四、可行性報牙告主要研究內(nèi)咬容興根據(jù)國家《關(guān)偶于外商投資商流業(yè)企業(yè)試點辦房法》及《關(guān)于編編制外商投資況商業(yè)項目可行訴性研究報告（哥代項目建議書帝）有關(guān)問題的具通知》要求，澡項目可行性研利究的主要內(nèi)容抬包括：亮1兆、項目建設(shè)的趨必要性；磨2磁、項目的市場繪分析；靜3倆、項目經(jīng)營主茅要內(nèi)容；英4鍋、建設(shè)選址及縣建設(shè)條件分析欺；泥5附、總投資估算賄及經(jīng)濟效益分營析評價等；寇第二節(jié)合作項顫目主要技術(shù)經(jīng)犁濟指標下該項目主要技預(yù)術(shù)經(jīng)濟指標見英表少1陰-1狼。表1-1臺項目主要技術(shù)表1-1哈摸棕殲棋峰吉市際搜針憂m冤2畫設(shè)掠映m虧2畜搏梯狂m勇2蹲恐駛存剝軋怕脆尊營剛媽膊峽刪撞竄顧泰鎮(zhèn)弱酬不虎收握件萍準夕獲管洋拜勒案悲削出鏡弦尖遙五軌夾佛她閃黑總豬沈黨鴨喊慈肝淺報惱秩糊續(xù)上表受針翻儲飯債纖斬械造兵和哈世恰爛揉的遙領(lǐng)勉適細訓(xùn)朋進郵澡擇媽灶型蹲旁壩準回援賄閥賴歌絲膽經(jīng)肚俯驚炸天本緩哀語股禽觸簽犧焦溜第二章項目背冠景及必要性伯第一節(jié)項目背芳景傅隨著我國改革鬧開放進程的不扣斷深入，國內(nèi)渾商業(yè)流通領(lǐng)域輝吸引外資進入豐了一個新階段主。蛋1992礎(chǔ)年惡7紫月，我國政府房出臺了《關(guān)于聚商業(yè)零售領(lǐng)域創(chuàng)利用外資問題騾的批復(fù)》的文疲件，批準在北璃京、上海、天遣津、廣州、大歪連、青島等叨6旁個城市和手5里個經(jīng)濟特區(qū)進場行中外合資合箭作零售企業(yè)試品點。在此之后霉，國家又采取升了一系列新的領(lǐng)改革方案：訂1993悟年萄3屑月，國務(wù)院在辣有關(guān)文件中第愁一次同意將物溉資供銷，即生名產(chǎn)資料批發(fā)領(lǐng)警域列入對外開陜放的范圍；濁1995答年，國家對外芝開放連鎖經(jīng)營較形式，批準荷姨蘭、日本兩家董外商在北京進畢行連鎖商業(yè)試為點；拜1995績年喝6末月，《外商投筒資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目終錄》中，又將汁商業(yè)零障售、批發(fā)和物盛資供銷從以前麗的禁止類列入初現(xiàn)在的限制類剃，允許有限度抓地利用外資。險因此，越來越模多的外國零售簽企業(yè)進入中國燈零售市場。在頁進入的外商零振售企業(yè)中，有勇大型綜合超市遵（如法國家樂宵福、美國沃爾匙瑪）；倉儲式項會員店（如德嘴國的麥德龍、菌荷蘭的萬客隆韻）；便利店（字如日本的羅森墾）；超大型購?fù)镏行模ㄈ缦阊矢厶貐^(qū)的新東建安百貨）；商選品批發(fā)集散中票心（如香港特敘區(qū)的利聯(lián)倉行暴）；標準化食犧品超市（如日堅本的友誼西友敞超市）等。討超市在世界發(fā)語達國家問世至葉今已有幾十年裕的歷史。它是冰一種現(xiàn)代化大震型商業(yè)形態(tài)，閃具有自選購物勝、流通成本低核、節(jié)約購買時荒間等優(yōu)點，因助而即使在新商槽業(yè)經(jīng)營形態(tài)層侄出不窮的發(fā)達猶國家，它仍占中據(jù)著不可替代免的地位，成為邪現(xiàn)代大型零售否業(yè)的主要形式枕。據(jù)統(tǒng)計槳1991殼年美國艷38溪種零售業(yè)態(tài)中偏，超市銷售額停以流29.1%剝的比例而高居殼榜首（百貨僅謙占大7.25%孤），同年日本著各種超市銷售腐額也占漏18.5%額（便利店占耐5%卡，百貨店占溪8.1%亂）。因此，超豐市在發(fā)達國家梨的商業(yè)發(fā)展中廉占有重要地位洋。當(dāng)前，許多兄著名超市退**本（如德國麥德夠龍、美國沃爾賤瑪、法國家樂盈福等）紛紛向駁國外拓展市場消，進行跨國聯(lián)齊營，以尋求更哲大的發(fā)展空間濃。中國由于消偏費市場潛力較滅大，投資環(huán)境川較好，國外大傳型超市集團紛獸紛把中國作為駛拓寬發(fā)展領(lǐng)域餐的投資熱點。掙我國超市始初繳于八十年代初班，當(dāng)時只是一救些營業(yè)面積較線小，經(jīng)營品種鏈較少的商店，騎雖曾產(chǎn)生過一衛(wèi)定的轟動效應(yīng)排，但終因市場旦問題而導(dǎo)致一懇度萎縮。九十顛年代初，隨著米改革開放的深善入、經(jīng)濟發(fā)展肯的加快、居民石收入的增加以傲及先進技術(shù)、茅管理方法的應(yīng)殃用，超市這種煩現(xiàn)代化商業(yè)零謊售形態(tài)再度在舅中國大地興起罷，并得到迅猛椅發(fā)展。銷隨著改革開放啦的不斷深入，巨**乳商業(yè)同其他各役行各業(yè)一樣得連到迅速發(fā)展，獵并逐步成為霸**岔經(jīng)濟發(fā)展的主測要驅(qū)動力之一嚴。超市作為商欠業(yè)領(lǐng)域的新型勞業(yè)態(tài)，在其他蝕大、中城市異羨軍突起，發(fā)展忙迅猛，成為商盼業(yè)的重要組成致部分。但在冊**批市尚未能得到臣充分發(fā)展，嚴**棒市超市存在較撓大的市場容量健。目前在折**泳的連鎖業(yè)中，皮形成規(guī)模，具系有一定實力的甲超市主要有美件佳、百匯和華腸潤三家連鎖超天市惰**秘。雖坐然經(jīng)過近年來寶的迅速發(fā)展，鴨**尿超市業(yè)取得了相一定的成績，輛但這些超市在銷經(jīng)營理念、管選理模式等方面峽還遠不能同國蕩際接軌，同時匹**撓超市業(yè)的發(fā)展柏在自身資金的國籌措方面遇到資很大的障礙，罪合理利用外資虹，加速自身發(fā)悠展已成為寺**板超市業(yè)未來發(fā)誕展的現(xiàn)實選擇嘴。勤伴隨我國加入禾WTO穗腳步的加快，菌我國超市業(yè)參泄加世界范圍的地競爭已是大勢觸所趨。眾所周懸知，現(xiàn)代商業(yè)希的競爭已經(jīng)不鑄單純是商品本亂身的競爭，經(jīng)駱營方式、服務(wù)錯理念、管理模呈式等競爭的延垃伸已成為在商口業(yè)競爭取勝的普關(guān)鍵。為了引攻進國外流通領(lǐng)站域先進的管理上技術(shù)、經(jīng)驗和殘經(jīng)營模式，促索進地區(qū)商業(yè)的腔大開放、大流陪通、大發(fā)展，況**濤有限圣**狼與弦****滅本著平等互利泳的原則，經(jīng)多否次協(xié)商，決定飄共同創(chuàng)傘辦貧“言**稅歐尚超市有限頌**化”嘴（已于鐵2000饑年項2芹月朽1瞇日呼簽定了合作意鑰向書），以加能速位**睜超市業(yè)的進一么步發(fā)展，同時泡帶動江蘇特別塊是倉**呈地區(qū)的名優(yōu)產(chǎn)販品出口，以進跑一步提高江蘇拔省和按**犯市的對外開放儉水平。角第二節(jié)項目必嗓要性胸一、有利于提喚高中方商業(yè)經(jīng)傘營管理水平傘**督以它超前的經(jīng)序營理念和先進殺的管理模式一好直著稱于世界稱著名超市業(yè)中削。歐尚大型超廊市的組成同時逗包含了多樣商貓品的提供、優(yōu)鹿質(zhì)服務(wù)的提供據(jù)、管理模式的速運用等，園**鞭不僅把自選、粗廉價和服務(wù)放您在同一建筑物短中，同時把服錢務(wù)與管理融為繳一體（歐尚超魚市的組成詳見完圖劣2醋－鏈1遺）。裝**范歐尚超市有限哨**衰的建立，將有填助于把歐尚優(yōu)炎質(zhì)的服務(wù)理念南和先進的管理限模式帶到中國唯，從而有利于例提高中方的經(jīng)斤營管理水平和割服務(wù)觀念。宗歐尚認為，顧惑客（消費者和梢供應(yīng)商）是使栗企業(yè)生存發(fā)展均的重要因素，斃企業(yè)的前途取恭決于顧客的滿女意程度。因此分，歐尚在經(jīng)營寫發(fā)展中，一直本把向顧客提供位最佳服務(wù)作為劣最重要的工作喂。為了實現(xiàn)這并一目標，他們攜以提供廉價商省品和服務(wù)，改姓進消費者的購輩物能力和生活萬水平。根據(jù)消脆費者的期望，皆以競爭性的價撓格，把高質(zhì)量殘的產(chǎn)品賣給消祖費者，而且在啟最短的時間里物將市場上的新豪產(chǎn)品提供給消錄費者。在商場無布置方面，歐災(zāi)尚努力尋求節(jié)減省消費者時間止的方法，方便訴消費者購物，懸使消費者在實鉤用、整潔、舒衡適的環(huán)境下購月物（歐尚商場彼格局圖詳見圖值2間－肆2三）。歐尚嚴格己遵守對消費者曬的承諾，如有須價格、交貨期梳限、補貨的承扇諾，歐尚都竭階力兌現(xiàn)。尊重巷消費者是歐尚煙一貫的經(jīng)營作飽風(fēng)，每一個消巡費者在歐尚都閉會受到禮貌的我接待。寺**條對其銷售人員劇，都要求其做癥到耐心傾聽消黨費者的各種抱擾怨，并給消費楚者作必要的解霧釋，可能的話分直接幫助消費老者處理問題，諒尋求解決方法提，需要的話則割帶他去找能答牽復(fù)他的負責(zé)人命。在與供應(yīng)商陳的關(guān)系中，歐動尚堅持的道德舒準則是同供應(yīng)躁商建立一種互湯利坦誠的關(guān)系矮，要求其雇員速正直無私，杜移絕接受供應(yīng)商達贈送的禮物和閉好處，對供應(yīng)醬商，歐尚一直荷把他們視為企掌業(yè)的合作者，快教育員工在任節(jié)何情況下都要寶采取禮貌的態(tài)閘度，在他們面喘前保持良好的夸信譽。慕**答具有以下三大征特點：鏈低價。歐尚的狡第一個使命是罵使顧客滿意，埋為此，久**妥要做到：大量揭銷售工業(yè)化產(chǎn)局品，以最低價噴銷售商品并達餃到經(jīng)營面積的濁最高營業(yè)額，演每一家歐尚商陳場的設(shè)計保證清能使大量商品律快速流通運轉(zhuǎn)歌；實行嚴格的裝管理制度，要屬依據(jù)營業(yè)額，擇費用庫存及運表轉(zhuǎn)情況而進行勤管理。剝選擇。不僅在勾價格上，而且浪要在滿足顧客援需要的商品多蝶樣化產(chǎn)品中，滅提供最好的選摟擇。在國有品腎牌，地區(qū)品牌爐以及歐尚品牌邀的商品中，挑污選并開發(fā)新的賓商品。搜服務(wù)。顧客來先歐尚購物不僅群能享有合理的附價格和多樣化執(zhí)的選擇，而且耽還有許多方便飄之處。在同一蠻商場可購買所畝有物品（食品殼和非食品）；測自由選擇和流撿通方便；對技在術(shù)性商品給予稻購物指導(dǎo)和幫卷助；一次付款診；輔助性服務(wù)希（信用貸款，歷送貨上門和售爹后服務(wù)等）；包在商業(yè)中心還星設(shè)有商業(yè)長廊嗎和其它服務(wù)項墨目。流歐尚的管理模斜式較為先進，輕**澤特別注重經(jīng)營鬧中的每一個環(huán)服節(jié)的協(xié)調(diào)與有詞序的連接，對康于經(jīng)營中的每徒一個環(huán)節(jié)都采獨用人工及計算建機智能管理相娃接合的方式進罵行科學(xué)管理。弊**呢還特別注重人工力資源管理，招定期對員工進美行各種培訓(xùn)，暮不斷更新他們艙的經(jīng)營理念和濤服務(wù)水平。組此外，為增強叮集團市場競爭籮優(yōu)勢、商品采懇購優(yōu)勢及降低華采購液成本，肌**牧在中國專門設(shè)駕立了采購中心幣負責(zé)為商店組團織貨源。隨著向合作嚼**建的發(fā)展，該中肢心將負責(zé)歐尚樂在整個上海地宣區(qū)、整個江蘇遠地區(qū)及中國其乞它地區(qū)的商品翠采購。職**寨中國采購中心淡的主要任務(wù)是價：計分析消費者的疤需求；姿完成超市品種榆系列的構(gòu)成；尸與供應(yīng)商協(xié)商忙并簽署協(xié)議；伸監(jiān)督商業(yè)合同們的實施；誓超市內(nèi)的促銷飼活動。從尼**斥中國采購中心迎的任務(wù)來看，言該中心已不僅拳僅是負責(zé)商品體的采購，同時鑼更重要的根據(jù)呈市場變化進行止消費者需求分租析及商品供給壺分析，并在此張基礎(chǔ)上確定其寶合理的商品品糕種構(gòu)成及規(guī)模工，從而有效地媽提高其市場競尋爭能力。目前怪，我國已有部追分國內(nèi)超市開思始設(shè)立類似的礙機構(gòu)，本項目宮的實施與經(jīng)營名，將產(chǎn)生有效婦的示范效應(yīng)促撞使我國國內(nèi)超鋒市進行改革，下并不斷提高我鳳國國內(nèi)超市的特市場適應(yīng)能力磚與競爭力。餐廳餐廳上二、有利于促竹進潑**匪現(xiàn)代化商業(yè)的眨發(fā)展煎1樹、劃**污商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀恢近年來，掏**挪經(jīng)濟高速發(fā)展惱，為商業(yè)的發(fā)郵展提供了機遇滴，全市涌現(xiàn)出輕了一批大型批舒發(fā)、零售企業(yè)卡，商品流通規(guī)剪模不斷擴大。憑1996梁、旗1997腳、竿1998村年筒**杯社會消費品零沖售總額、批發(fā)湊和零售商業(yè)網(wǎng)愿點數(shù)量、從業(yè)市人員、銷售額箭情況見下表足2-1撇。限額以上批洽發(fā)和零售企業(yè)為（監(jiān)1996憑、壩1997脈年指大中型批讀零售貿(mào)易企業(yè)兩，肺1998易年指年銷售在欺2000菊萬元以上，年烘末從業(yè)人員在頸20折人及以上的批撒發(fā)企業(yè)，年銷婆售在底500萌萬元，年末從距業(yè)人員在劉60竟人及以上的零珍售企業(yè)）情況吹，詳見表漏2-2姻。叢**碰商業(yè)發(fā)展已具宗有一定的規(guī)模呀。涂泰枕校羽交盛牧撤刮旨蹄坐兆紹煎合彼知賊想烈霜紐愉斯趨順蛛摧融翅博悟闊寇答役壤瞎先遭童補豬咸含羽爸表2-2承限額以上批發(fā)片和零售企業(yè)有扯表2-2既短趟訴徹賢搬甩菜搬縣帆掉噴疊勉分滋風(fēng)鄙快資料來源：《缸**繭統(tǒng)計年鑒》逢1997冷－欄1999滑年泛2臺、社會經(jīng)濟的再發(fā)展對姥**劃商業(yè)發(fā)展的要提求么從以上資料中慕可以看出，蟻**麻商業(yè)的發(fā)展已奔取得了一定的褲成績，但遠不冤能適應(yīng)商業(yè)現(xiàn)昨代化發(fā)展的需惕要，伴隨著贈**除今后社會經(jīng)濟巴的快速發(fā)展，耗**凍商業(yè)必然要向遺現(xiàn)代化方向發(fā)侍展。脾（煤1財）工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)警和社會發(fā)展對植商業(yè)的要求道商品生產(chǎn)的發(fā)破展決定商業(yè)流把通的發(fā)展，這風(fēng)是客觀規(guī)律。給**別目前處于工業(yè)惡化中期，傍**帥市第八次人民抽代表大會提出悟本世紀末國民系生產(chǎn)總值達到遮1500書億元以上，人楚均燭2.5悟萬元左右鄙，稍比袍1994耐年的投720蛾億元增長一倍驕多。市區(qū)昂2020逮年規(guī)劃用地、依規(guī)劃人口將比凡1994偶年有較大幅度沒的增長。屆時掛**悲的城鄉(xiāng)一體化固將有重大突破通，小城鎮(zhèn)將得撲到進一步發(fā)展容，特別是揭**湊新區(qū)、荒**宰工業(yè)園區(qū)的發(fā)滿展將市區(qū)與周蔑邊小城鎮(zhèn)地區(qū)役緊密結(jié)合，構(gòu)閥成現(xiàn)代化城市凡群。這一切都奸將為傍**摘商業(yè)的發(fā)展提蘿供有利的條件泳，同時也相應(yīng)嫁要求淺**糠商業(yè)向現(xiàn)代化野方向發(fā)展。菜（倘2遵）外向型經(jīng)濟階及周邊地區(qū)的妻發(fā)展對商業(yè)的吸影響租隨著經(jīng)濟國際抽化趨勢，至表2020昏年，汽**柜市將逐步形成雞包括內(nèi)貿(mào)易企迅業(yè)在內(nèi)的國際擴化大貿(mào)易、大艱市場、大循環(huán)滾的新格局。憑運借處于長江經(jīng)絲濟開發(fā)帶龍頸存的得天獨厚地由理位置，以及淋上海浦東新區(qū)丈的開發(fā)，蘇北喂、蘇中經(jīng)濟開扛發(fā)帶的崛起，布將推動獲**填市經(jīng)濟形成三杜個中心：機械帶制造中心、集今散中心、休閑拳度假中心。為草此，相應(yīng)要求裕繁榮的現(xiàn)代化書**洲商業(yè)與之相配堵套。貫（督3迷）加入閉WTO囑對氣**殿商業(yè)的影響燙伴隨著我國加忠入圣WTO派目標的實現(xiàn)，零**澤作為江蘇省重吹要的對外開放輩城市，注**緩商業(yè)必然要加示快同國際商業(yè)身的接軌，新的泄發(fā)展環(huán)境將對裝**悲市商業(yè)的經(jīng)營漢觀念、營銷策衡略和管理方式燃發(fā)生深刻的影閘響。新的國際到、國內(nèi)環(huán)境的牧變化將促進比**娘商業(yè)向現(xiàn)代化壽發(fā)展方向。仰（岡4能）旅游業(yè)的發(fā)步展對摘**而商業(yè)的影響斬**妹素綢以摧“放人間天消堂波”撓著稱，旅游業(yè)質(zhì)起步和發(fā)展較折早。全市國際抵旅游的接待能沉力增強，服務(wù)昏質(zhì)量和創(chuàng)匯水璃平進一步提高珠。畜1998尾年全市接待境帽外旅游者權(quán)44.02憤萬人，其中在情蘇過夜的睡29.2敗萬人，分別比探上年增長瓣5.9%淺和俱6.0%萍，來蘇旅游者蒜平均逗留天數(shù)塊2.16他天。全年旅游賴外匯收入達到簽1.29歡億美元，比上浴年增長職22.9%爺；接待國內(nèi)旅每游者杠1142沫萬人次，比上列年增長笑7.1%洗；全市旅游總頃收入危91熊億元人民幣。嫩目前全市旅游妖經(jīng)營單位延150毒多家，擁有接極待外賓的定點貨飯店賓館責(zé)89們家，其中星級溜飯店賓館士34邊家，游覽觀光遮的名園、景點會區(qū)共膠60認多個。誦**計太湖國家旅游摧度假區(qū)、陽澄艷湖度假區(qū)、段**桿樂園、蘋**址三小俱樂部等悉相繼建設(shè)并開葉放?；?*慶旅游業(yè)及基礎(chǔ)挑設(shè)施的快速發(fā)魄展，將要求現(xiàn)燒代化的暖**蟻商業(yè)與之相配倘套。億（間5繭）市區(qū)居民的壽收入增長對商戚業(yè)的影響淘伴隨著生產(chǎn)的執(zhí)發(fā)展和收入的迷多元化，城鄉(xiāng)蝶居民收入將有駕較快飲的提高，且略遲高于國民生產(chǎn)雷總值的增速。宰收入的增多，繳將促進社會商貼品購買力的迅增速提高以及居渾民消費的變化據(jù)，對商業(yè)的發(fā)皆展將產(chǎn)生很大晉的影響。隙3跪、室**柴市現(xiàn)代化商業(yè)篩發(fā)展的目標五為適應(yīng)今后社砍會經(jīng)濟快速發(fā)袍展的需要，撇**監(jiān)市懇1995焦年制訂了現(xiàn)代劃化商業(yè)的發(fā)展介目標。設(shè)想到駱2010榆年，市區(qū)第三潔產(chǎn)業(yè)比重提高偏到污50向％，商業(yè)占第仿三產(chǎn)業(yè)比重達泊42嘉％。市場經(jīng)濟造流通體系趨于簽完善，網(wǎng)點建啊設(shè)加快，并向陳周邊地區(qū)延伸兩，連接成片，暴發(fā)展多種新的燕經(jīng)營方式，經(jīng)迫濟效益穩(wěn)步增尼長。到損2020笛年求**惰商業(yè)達到世界棗當(dāng)時中等發(fā)達鼓國家水平，第抖三產(chǎn)業(yè)比重和冊商業(yè)占第三產(chǎn)幻業(yè)比重分別達宋55疫％和繼45膠％。市場經(jīng)濟風(fēng)流通體制更加閣完善，逐步形滴成一批綜合商舞社或以商貿(mào)為兄龍頭的企業(yè)集小團，實現(xiàn)糊**辛商業(yè)的現(xiàn)代化定經(jīng)營與管理。水具體社會消費辱零售額、網(wǎng)點創(chuàng)總數(shù)、營業(yè)面謝積、從業(yè)人員西等階段目標，站詳見表瞇2我－稿3閣。表2-3弊漿著表2-3吃相象橋紀狠早垮俯召危酒找趣斤冰勉宮牧憐部眼拋糾歐俱鏡屢瓦附均任喜冶福他葉岸白謊慕嶄昨堆恥逐漆旋寇猛師劍招勞脊括勵造宅資料來源：《系**思市商抵業(yè)鬼“誓九漠五朽”出計劃和提2020馬年長期發(fā)展規(guī)后劃》沒4以、利用外資促辜進撓**彈商業(yè)現(xiàn)代化發(fā)熱展所目前斗**蹤外向型經(jīng)濟發(fā)腰展十分迅速，庭全市一半以上者的固定資產(chǎn)投汪資、接近三分豆之一的財政收貴入來自于外商青投資企業(yè)。敬6000荷多家外資企業(yè)泛落戶巴**偽，眾多的外商壽長期居住慘**你，對舉辦外資櫻商業(yè)提出了非雅常迫切的需求寧，但暢**敬商業(yè)利用外資炕無論在數(shù)量上婆，還是在質(zhì)普量上都明顯落佳后于其它行業(yè)煎。統(tǒng)計數(shù)字表挽明，以各種形匆式投入態(tài)**駱商業(yè)的外資累讀計不足呈2500富萬美元。與此昌同時，歌**謝絕大多數(shù)的商邀業(yè)企業(yè)的發(fā)展剩資金短缺，自猛身發(fā)展資金的嘆不足已嚴重影怒響了荒**姓現(xiàn)代化商業(yè)的散進一步發(fā)展。癥**井現(xiàn)代化商業(yè)目邊標的實現(xiàn)迫切蠶需要利用外資恒來彌補資金供跑需的不足。本糞項目利用浙**酒的大量外資，拋將創(chuàng)建內(nèi)資、波外資合作商業(yè)暖的成功典范，毫為重**協(xié)商業(yè)利用外資己提供有效的示拆范效應(yīng)，對加屯速趁**壽商業(yè)利用外資國，從而促進舞**葉商業(yè)的現(xiàn)代化況發(fā)展具有較為擱明顯的意義。螺三、有利于擴泳大商品出口翼1政、榮**妥的出口優(yōu)勢萄為促進產(chǎn)品出色口，爬**壁專門設(shè)立了出鍋口代表處。出析口代表處的主蠶要職責(zé)是接受拜法國歐尚國際脹采購中心的尋陽貨，從中國直粱接采購產(chǎn)品并連銷售到欣11楚個國家的歐尚她商場。出口代辦表處的任務(wù)是膽：尋找生產(chǎn)優(yōu)速質(zhì)商品的廠家佛，要求廠家生另產(chǎn)產(chǎn)品；協(xié)商賣出口產(chǎn)品的條昏件；給供應(yīng)商友下定單；產(chǎn)品活生產(chǎn)質(zhì)量監(jiān)控畏；向供應(yīng)商解侄釋歐尚的規(guī)范困和質(zhì)量要求?？?995椅年辟**莊在上海設(shè)立了灰第一個出口代沃表處，這個決抖定符合槽**耽的發(fā)展策略，雜目的是為了在修世界各地的各哨大產(chǎn)區(qū)設(shè)立采氧購點，并將產(chǎn)浙品直接從產(chǎn)地舒出口到世界各屆地的歐尚大型賤超市中心銷售灘?？?999曉年，出口代表槐處采購的商品噸的出口達踐5500鑄萬美元（磚FOB歐），是告1998床年的站2謀倍，隨著陡**螞在中國的發(fā)展泊，該集團表示撒，對我國商品攻的出口額將持駁續(xù)增長，并且鵝隨著出口業(yè)務(wù)掉的發(fā)展將在中鑄國設(shè)立更多的檢出口代表處。衡**鴿駐中國出口代按表處的長期目鵲標是：在紙5勿年內(nèi)達到造3畫億至倍5巨億美元的出口棵額。近年來央**瞎采購中國產(chǎn)品棋的出口額及主諷要出口商品品崖種詳見表仔2移－蓄4察、懶2防－陪5藝、尤2智－澇6均。違**潛采購中國產(chǎn)品戶出口情況表屢禾質(zhì)遼翼之奇泰思瓦枯刮燃劫透宿弓濾燦否糧責(zé)尿河渾根丸梁豪色匆飄上敢巷信遮蘆競奏堆謀否冶發(fā)仿梨谷滑文招豎搖鞏敘勝抓波推件懇粥與喝駱戀計奪捎灰糕資料來源：更**乏提供資料膜注：按良FOB瘋價計爽**攜采購中國產(chǎn)品竹的主要品種科(盞上海產(chǎn)品境)但則男某介鉛際憶絲沙詞爭致扯罰福靈掃妄網(wǎng)燈亦雖罪騙句愛矮撒恰翻音世稻款靜繡桑響嘩不悟位西逮奴但補疲蚊磁乳劫千泉香釣共銀睜口針民切光惹吐脊沸壺尚獸洗擾喚跑希蹦敞蹦虧凡鈔害常猴銜所附默裳花模姜揚瞇旁射商圾斬愧范呆候廁特初勸柳猶穿陡艘敬映握祝蘇辮辨懂躬籌勸憑診剪聞矮衡女恥邀才碰通個提怕洽嘩由齊軌預(yù)中枝資料來源：哨**址提供資料撲2斧、鏟**懷進出口有限拼**諷的出口優(yōu)勢愁本項目合作企門業(yè)的乙方為膏**銳進出口有限打**嬌。多年來茅**湯集團，按照貿(mào)職工、貿(mào)銀、貿(mào)醬農(nóng)、貿(mào)技、貿(mào)檢商結(jié)合以及進扮出口結(jié)合的原佳則，以進出口耐貿(mào)易為主同時同積極開展多種冬經(jīng)營，已逐步采發(fā)展成為國際弓化、多元化、婦實業(yè)化的綜合訴性集團妖**漸。目前先**笨已與世界上七遠十多個國家和吵地區(qū)的上千家式客戶建立了直來接或間接的貿(mào)祖易關(guān)系，幸**霜擁有自置的辦籌公大樓、倉庫森、冷庫、碼頭源、油庫、加油垮站、工廠、酒走店、百貨大樓巧等眾多設(shè)施和刪物業(yè)。集團的在營業(yè)額達疫20維億美元。并在雹在澳大利亞、好新西蘭、葡萄犧牙、美國、新葉加坡、俄羅斯常、捷克、越南架、巴拿馬、香儲港、塞班島等刃地設(shè)有獨資企邁業(yè)或合資企業(yè)押。在北京、上摟海、山東、江香蘇、深圳、珠襖海、海南、哈徐爾濱、大連等拘地設(shè)有芳20籍多家有進出口甲權(quán)的子階**龍。印**戶進出口躲**侵近年來出口商欺品目錄及出口裳商品的主要生僚產(chǎn)地區(qū)詳見表閑2似－殲7雀、雁2菠－遍8鮮。鷹**雁進出口有限缺**綠出口商品一覽領(lǐng)表棟棟釣科雞盛朝較悔詠掠凝虎勞酬吐堤抄挪問慰抵雹握齊嘩梅姜誦辮摘蜓替蔥焦故保簡拾液不聾疲跟窮洪灌廉悟墓進涉花痛遺仙袖蛇福票挑獅朽展震線逗如雷疊烤稠煮匙遷肚掏翻罵燒咬幅雷腹糾抽牽耗表2-8宅艷總默功表2-8萌朝伯捐漫燃澡暫雁臉亮改深捎潮騾榆舞驚木蛙壇拉弱美鑼陷河煉芬禿持旁旁抄勤菊腿澇拋刑此扎慎藍卷疼扔敏盛授啦倘惹糾藥思役氏所荒拖悅灑彩絞孕占厭照村萬籌荷窮居尚狼攤執(zhí)羨止氧圓萌陡澆送碰紡玻稿智肺初下艇超淹秋慶艷資料來源：辟**典進出口有限疲**他提供資料椒3券、合作商業(yè)企問業(yè)的出口計劃缺本項目合作商腿業(yè)企業(yè)的甲方鍋為愧****追，乙方為撤**升進出口有限繞**忠。廊****盛具有世界一流呀的營銷技術(shù)和鬼十分廣泛的國房際銷售網(wǎng)絡(luò)。巴**盆進出口有限漆**資則在江蘇省、衰**刑本地及鄰近地深區(qū)有著廣泛的逢供貨渠道。本漏項目實施后，臟合作秋**妥將充分利用岡****澆在營銷技術(shù)、雜經(jīng)營管理、銷枝售網(wǎng)絡(luò)及在世采界橡11尋個國家中的奧210炭個大賣場等方楊面的優(yōu)勢和其**見有限庸**油在進出口貿(mào)易燙貨源、人才、蒸經(jīng)驗等方面的竄優(yōu)勢，在做好耐超市國內(nèi)外商運品經(jīng)銷的同時輔，將組織厚**皇產(chǎn)品外銷。將腥**猜及江蘇省的產(chǎn)遮品通過擦**桌在國外的配銷抹網(wǎng)絡(luò)銷往國外桐，用好兩個市斥場，用足兩種地資源，以增強夸合作企業(yè)發(fā)展照后勁。本項目麗成立后，將逐果步組織當(dāng)?shù)氐氖峒徔椘?、服裝詢、輕工產(chǎn)品、防小五金、農(nóng)產(chǎn)階品、食品、副璃食品、家用電播器、日用雜品膛等出口到世界遭各地的歐尚大蕉賣場銷售，起束步階段擬定為雹每年出口艦500杠萬美元，第二幫年年出口取750悉萬美元，第三刊年起每年出口搭1牧0很00魚萬美元以上。芹具體出口計劃原詳見表活2獲－蒙9邁。蚊合作商業(yè)企業(yè)粉計劃采購出口鞏產(chǎn)品的主要品款種荷麥盡牽典盈監(jiān)替醬匯性秧溉唐撈骨揚互僚養(yǎng)材貍徐獅瞞多露危軟賞涼顆收縫筑刊頌引曠羅徑岔傭風(fēng)喜躁死姐贈長渡爐雁鍵朱光字重賣才科橡寶夜蠢榴寶逃宏羨幕扒確價誤羅躺惡皮資料來源：合戒作雙方提供資迷料摟第三章市場分恒析包第一節(jié)投資市叢場分析功一、爭**禽整體投資環(huán)境鞠**旋，我國著名的泡歷史文化名城名，風(fēng)景旅游城鬼市，歷史上就掙是著名的商阜回。自改革開放麥以來，動**毛成為沿海經(jīng)濟忍開放地區(qū)。飄**輔位于江蘇省的橡東南部，東鄰或上海，南接浙升江，下轄常熟糠、張家港、太耀倉、昆山、吳懶江、吳縣無6乏個市和滄浪、腔平江、金閶、浸郊區(qū)、塔**禾工業(yè)園區(qū)、香**秧新區(qū)籃6煙個區(qū)。全市人吼口聰575.4抹萬。孟近年來，旱**奴利用外資突飛衡猛進。旺1992狐年以來，先后稿有以中新合作玩**摩工業(yè)園區(qū)為代豬表的幟5鐘個國家級開發(fā)蛾區(qū)經(jīng)國家批準哲設(shè)立。渡1998山年，全年新批償三資企業(yè)四518頓家，新增合同舒外資派40.87響億美元，實際苗利用外資富28.4酸億美元，比上易年增長慕16.1%覆。會到饞19趙99厭年底，全市合撇同利用外資累久計達臺311.6昨億美元，實際睬到帳外資累計騎174.4斗億美元，在全棉國大、中城市憲中名列前茅。厭世界前州500思強的跨國大彈**除已有參64質(zhì)家在碎**縮投資，一大批健外商投資企業(yè)震進入產(chǎn)出獲利享期，生產(chǎn)經(jīng)營爭狀況良好。挪**宮擁有良好的外符商投資環(huán)境。態(tài)到布**扯地區(qū)投資商業(yè)借企業(yè)符合該市叛城市和商業(yè)發(fā)利展規(guī)劃。根據(jù)華國務(wù)院對旋**創(chuàng)城市總體規(guī)劃矛的批復(fù)，城市納的發(fā)展和建設(shè)蹈要圍蔥繞富“銀保護古城風(fēng)貌掌、開發(fā)建設(shè)新多區(qū)怎”蟻。千**倚市商頂業(yè)賞“邪九緊五西”拘計劃和二載000撥年長期發(fā)展規(guī)駛劃把全市劃分域為三類商業(yè)區(qū)餓：一類為城市吉商業(yè)中心；二忽類為城市商業(yè)蒜骨干；三類為似城市商業(yè)補充鬼。一類區(qū)作為料城市商業(yè)中心認，是城市的象講征，對外的窗萄口和最繁華地扔段，該區(qū)域內(nèi)察商業(yè)網(wǎng)點集中謠，商店門類齊蠅全，以大型、熔專業(yè)、名店傳跌統(tǒng)種“謝老字阻號矮”晌店以及設(shè)立國串際名牌跨國商端業(yè)企業(yè)為主，脹是中外顧客主戲要購物消費的殲商業(yè)區(qū)。二類笛區(qū)主要為城市住商業(yè)鬧市地段真，商業(yè)網(wǎng)點相擠對集中以中、擺小型商店和綜鎖合商店為主。尼三類區(qū)是城市稿居民住宅區(qū)的杜消費點，以小蠅型商店，便民恐點為主。根據(jù)直**架商業(yè)網(wǎng)點布局匆規(guī)劃要求，在心市內(nèi)建立們6臉個一類商業(yè)區(qū)翠即：觀前、石寸路、工業(yè)園區(qū)差、屯**攜新區(qū)、城南區(qū)蒙、城北區(qū)。到甜目前為止，全揭市共有年銷售屆額超億元的較百大型商場穿13資個，批發(fā)零售酬貿(mào)易、飲食網(wǎng)仍點潛10.8守萬家，從業(yè)人假員黨32.1晨萬人。該規(guī)劃吊明確提出要在遭工業(yè)園區(qū)建立戀一類城市商業(yè)丙中心，到砌**照工業(yè)園區(qū)去投惹資商業(yè)企業(yè)符遇合狡**你城市和商業(yè)發(fā)役展規(guī)劃的要求型。篩二、工業(yè)園區(qū)爆投資環(huán)境迅**射工業(yè)園區(qū)是由衡中國和新加坡偷兩國政府間最算大的合作項目懶。按照園區(qū)總鉗體規(guī)劃，功70油平方公里的中夏新合作開發(fā)區(qū)伶域要分三期用耗15-2勢0頁年左右的時間積吸引外資衛(wèi)200榮億美元，項目唱建成后，是**頑工業(yè)園區(qū)將成鏟為一個有授60草萬居住人口，倘集工業(yè)、居住勻、商業(yè)、以及棍各種文化、康述樂設(shè)施為一體被的，經(jīng)濟興旺爺、人民安居樂條業(yè)、管理井然衡有序、環(huán)境優(yōu)草美清新、兩個裳文明高度發(fā)展債的新園區(qū)。鈔自俘94頃年開發(fā)建設(shè)以義來，在國家、痰省各級領(lǐng)導(dǎo)和滲各有關(guān)部門的耀關(guān)心、幫助下緣，經(jīng)過中新雙缸方的共同努力普，園區(qū)的開發(fā)剖和建設(shè)取得了范令人矚目的成墓就。到明1999辦年底，全園區(qū)閃累計實現(xiàn)合同碰外資腫66.83字億美元，實際暢利用外資窮33.57理億美元，批準乳外商投資企業(yè)擇超過倍400敘家，名列世界嚇500靠強的著名跨國客**思已有汽35院家在園區(qū)投資巧，單項平均投類資超過煩3000奴萬美元，其中剝超垮1堡億美元的項目鴿有起8槐個。咱《國務(wù)院關(guān)于蓬開發(fā)建設(shè)竿**農(nóng)工業(yè)園區(qū)有關(guān)愁問題的批復(fù)》激中明確指出鉗：積“廢原則同意今后僻逐步在械**臂工業(yè)園區(qū)內(nèi)設(shè)柏立外資、中外誓合資的金融機康構(gòu)和中外合資調(diào)、合作商業(yè)零宏售企文業(yè)撈”捐，目前園區(qū)規(guī)線劃部門已經(jīng)在派商業(yè)規(guī)劃區(qū)內(nèi)扯劃出最好的地起塊供外商投資哀商業(yè)零售企業(yè)還。目前燒**處工業(yè)園區(qū)已全詳面完成了中新慌兩國政府聯(lián)合烘協(xié)調(diào)理事會確姜定的首期發(fā)展膀目標，初步形陳成了與國際經(jīng)累濟發(fā)展相適應(yīng)修的一流投資環(huán)跌境。準為適應(yīng)頃**文商業(yè)發(fā)展的總果體目標軋，勢**味工業(yè)園區(qū)制訂課了當(dāng)前的商業(yè)秒發(fā)展重點。決短定重點發(fā)展連項鎖經(jīng)營、倉儲掠式商場、專業(yè)焰店等。使慢**隙工業(yè)園區(qū)的商踐業(yè)銷售額在全斑市消費品零售過總額中有較大導(dǎo)幅度的上升。揮同時，積極引朝進外資，投資政舉辦商業(yè)企業(yè)厘或嫁接現(xiàn)有內(nèi)批資商業(yè)企業(yè)合椅資、合作，進冷一步促進全市嘴商業(yè)的對外開礎(chǔ)放和提高現(xiàn)代鷹化經(jīng)營、管理李水平。從遠期封發(fā)展和當(dāng)前狀姿況來看，怖**恥工業(yè)園區(qū)都具漫有較好的商業(yè)田投資環(huán)境。唐第二節(jié)消費市臂場分析皇一、克**煮整體消費環(huán)境歲1關(guān)、產(chǎn)**憐目前超市業(yè)的衛(wèi)發(fā)展規(guī)模存在碗較大的市場容酸量坡超市作為商業(yè)酸領(lǐng)域的新型業(yè)牽態(tài)，在其他大招、中城市異軍悔突起，發(fā)展迅亂猛，成為商業(yè)很的重要組成部襯分。但在蠅**糖市尚未能得到罪充分發(fā)展，位**溪市超市存在較孟大的市場容量銳。目前在暫**鎖的連鎖業(yè)中，圣形成規(guī)模，具傷有一定實力的姓超市主要有美約佳、百匯和華遞潤三家連鎖超兩市幸**清（主要經(jīng)濟數(shù)膠據(jù)表詳見表申3象－梁1魔）。麗**掏超市業(yè)目前的印規(guī)模尚不能滿購足躁**玻市社會經(jīng)濟日羽益增長的需要后。表3-1乖**何主要超市經(jīng)濟表3-1納儲捉午蝶剪在麗構(gòu)表禍諒暗百符呈輸參搬碎勻攜真狼曲灰充超值愛講柜棋缺密肺蜻顏有討尺綠鳥椒寄躬瞎彩神些窮母必貸萌資料來源：《摔**助利用外商投資病發(fā)展商業(yè)總體民規(guī)劃》元2窯、違**牧居民收入的日貍益提高為超市逐業(yè)的發(fā)展提供嬸了較大的發(fā)展鴨空間康**碑市統(tǒng)計局的資農(nóng)料顯示，車1998桿年株**笨市人均可以支介配收入為奉7812減元，全市城鄉(xiāng)廁居民儲蓄余額翁649.04概億元，人均儲黃蓄額慕11284絡(luò)元。由此可見攜，隨著經(jīng)濟的統(tǒng)發(fā)展降**曠市的人均購買謎力已有了大幅懷度的提高。需六要指出的是由毅于徐**杜下轄的六個市寄均為全國經(jīng)濟戒綜合實力百強怒縣，其人均收軟入和沃**很市區(qū)不相上下尾，且有雙休日鹿進城購物的習(xí)數(shù)慣，再加上外誤地流動人口和合集團購買力等大，賞**企市的現(xiàn)實社會復(fù)購買力及購買擁力潛力較大。拔1996獻、宗1997醒、蠻1998志年取**卡人口、人均收私入和人均消費鎖支出及今后濕5牽年的預(yù)測。詳捉見表胳3治－鳴2日：表3-2音靜瘡抬似惰表3-2幫河佩傻潔起朽陵俯逃燃耗躲徹所茂言增訴智惜沈可哈罩餃許柄宜術(shù)枝扮灶號歸碰久繞貼革資料來源：《輪**較利用外商投資是發(fā)展商業(yè)總體扣規(guī)劃》什從發(fā)展的觀點撐看，伴隨著反**冊經(jīng)濟的發(fā)展和旦收入的多元化釀，城鄉(xiāng)居民收怒入將有較快的忙提高，且略高斯于國民生產(chǎn)總顧值的增速。收于入的增多，將兆促進社會商品科購買力的迅速獨提高以及居民貝消費的變化，怒將有助于超市任業(yè)的發(fā)展與繁陵榮。預(yù)計睡2010巡年、餓2020鉆年市區(qū)居民生回活費收入及總勞收入等情況詳淹見表吩3撈－區(qū)3銳。表3-3舞意應(yīng)鄰搶賞表3-3狀尖鑰凝咸鹿宇式王態(tài)勒奮肝著鳴番呈痰傅前罵蠟弱丟既朵綠嘩啊池餃拐敏研溉揪拍蟲量嶺合資料來源：《種**顏市商煉業(yè)杏“校九錫五干”窩計劃和耐2020界年長期發(fā)展規(guī)燦劃》頌二、凡**暖工業(yè)園區(qū)消費艘環(huán)境啞1俯、能**逮工業(yè)園區(qū)目前轎尚無大型超市際等商業(yè)網(wǎng)點曬**磨工業(yè)園區(qū)開發(fā)老建設(shè)直5灘年來，在首期務(wù)開發(fā)區(qū)內(nèi)相繼凱建成了各類住宣宅、商貿(mào)和公備益設(shè)施建筑刃45.難8牌萬平方米盡，以及一批商評店、賓館、學(xué)童校、銀行、醫(yī)筐療診所和具有阻綜合服務(wù)功能均的鄰里中心。美目前園區(qū)常住能人口已超過榴18向萬，再加上附友近的里河、石**甲、東港、宏葑鮮、徐家浜、楊索枝塘等新村小醉區(qū)人口將更多廳。隨著園區(qū)的踢建設(shè)和發(fā)展原守有的商業(yè)網(wǎng)點犁已經(jīng)明顯不能露滿足人們生活擇水平發(fā)展的需尤要，因此，在瓦園區(qū)和古城區(qū)慘的交界處建一貍個大型超市不余僅可以彌補這飼一區(qū)域商業(yè)網(wǎng)哭點的不足，方贏便附近居民的窗購買，也符合盞園區(qū)發(fā)展的需級要和國務(wù)院對州**粉工業(yè)園區(qū)建設(shè)傘有關(guān)批復(fù)的精濤神。襪2鈔、化**轎工業(yè)園區(qū)市場默消費潛力較大云根據(jù)園區(qū)發(fā)展北規(guī)劃要求，到逝2010據(jù)年，將形成規(guī)青模用地腫39隔平方公里，人厭口規(guī)模訊30賤萬，環(huán)境優(yōu)美產(chǎn)的高新技術(shù)開明發(fā)區(qū)。根據(jù)《勒中國匆—永新加坡稼**立工業(yè)園二期建規(guī)設(shè)指導(dǎo)詳細規(guī)寸劃》，中新合泥作園區(qū)最終用裕地為概6856.5擱公頃羊，人口達小60搬萬人。近幾年桿內(nèi)將有大批大毒型工業(yè)企業(yè)和戰(zhàn)大量人口進入敏**咱工業(yè)園區(qū)；同扁時圈94思年崇5權(quán)月后，婁葑、販跨塘、斜塘、離唯亭、勝浦五麻個鄉(xiāng)鎮(zhèn)分別從咬郊區(qū)和吳縣劃申歸蜜**盞工業(yè)園區(qū)管理鳳，其在開發(fā)區(qū)橡以外的用地作情為園區(qū)周邊地太區(qū)的性質(zhì)存在鋼，范圍約栗200骨平方公里，根耕據(jù)其后制定的傘**手工業(yè)園區(qū)周邊關(guān)地區(qū)五鄉(xiāng)鎮(zhèn)（百鄉(xiāng)）鎮(zhèn)域規(guī)劃鹿，遠期發(fā)展規(guī)馳劃慢(招2010乏年輸)鼻其鎮(zhèn)域人口從厲96難年的津16.47西萬人增加到漢22.47第萬人，其中鎮(zhèn)橋區(qū)人口為爽16.10挖萬人。池本超市擬建在寒**梳工業(yè)園區(qū)與氧**押古城區(qū)的結(jié)合舉部，周圍強三公里破范圍內(nèi)即有常析住人口近鐵20耀萬。隨著園區(qū)凱的開發(fā)建設(shè)，具古城區(qū)人口向雅園區(qū)的遷移，秘該地區(qū)的人氣叉將越來越旺。爐按恒1998宜年雖**劇市人均生活消鳥費品支出晨5177冷元計算，加上提流動人口，本清區(qū)域的年消費旨品銷售總額至秀少在則15飛億，具有相當(dāng)絮可觀的潛在的勒市場購買力，科是開辦大型超顯市的有利市場流因素。頌三、歐尚超市獅的市場競爭優(yōu)漫勢鎮(zhèn)1凳、歐尚超市商亂品供應(yīng)優(yōu)勢漂隨著商品經(jīng)濟赴的發(fā)展，國內(nèi)吉市場商品繁多憲，供應(yīng)充足。健國內(nèi)名優(yōu)新特告產(chǎn)品諷和矮“駕三資企凈業(yè)伯”已產(chǎn)品在市場競旗爭中顯山露水所，紛紛進入消街費品市場，極拆大豐富了市場參供應(yīng)。為確保疼名優(yōu)產(chǎn)品的供項應(yīng)，爺**涼在上海專門設(shè)演立了采購中心宜，負責(zé)阿**羽在中國超市商悲品的統(tǒng)一采購橡，由于粘**島市場采購力較揉強，進行商品予統(tǒng)一采購可使研商品的采購成閑本大大降低。裂同時采購中心燕負有對消費者廊需求商品進行摘市場分析的職酬責(zé)，因此歐尚格超市的商品品伏種構(gòu)成符合消居費者的消費與戀購物傾向。此澤外，由于給****掉是一家跨國商來業(yè)集團，在美營國、墨西哥、過阿根廷、葡萄式牙、波蘭、意感大利、西班牙泥、匈牙利、泰心國等國均有自傘己的分店和采嶼購中心，形成濾全球性超市連疊鎖經(jīng)銷網(wǎng)。本多項目所需國外切商品將通過泄****馳國外配銷網(wǎng)絡(luò)性進行采購。本笑項目具有較強獎的商品供應(yīng)優(yōu)窩勢。累2碗、歐尚超市商司品銷售優(yōu)勢爺歐尚超市在經(jīng)救營上具有大批誤量銷售和小批備量銷售兼顧的態(tài)特點，無論是請零售商還是個戲體消費者，均余能在歐尚超市攜購得其所需的唇各種商品（包蔑括食品、非食唇品等）。商品奏價格低廉、品播質(zhì)優(yōu)良、售商品繁多，成崗為歐尚超市在翻全球廣受歡迎冒的關(guān)鍵因素。吐同時本項目引爬進午**灘超前的服務(wù)理交念和先進的管彼理模式，本項礎(chǔ)目具有較強的脊商品銷售優(yōu)勢耀?；囊陨戏治鲋袐尶梢钥闯?，垮**減地區(qū)投資環(huán)境掌和消費環(huán)境較部好，再加上歐餡尚超市優(yōu)質(zhì)的阿服務(wù)和先進的洪管理模式，歐干尚超市具有較默強的市場競爭問優(yōu)勢，市場發(fā)宴展?jié)摿^大。錦第四章項目選辨址與建設(shè)條件影第一節(jié)項目選針址鎮(zhèn)**鳳市位于長江三弱角洲中部、江面蘇省南部，東侍經(jīng)祖120覆0姐37響ˊ史，北緯培31哭0尾39偶ˊ鉗。東臨上海，洞南接浙江，西泉傍無錫，北依納長江。全市總扭面積晨8488迎平方公里，其浴中平原占挪55消％，水面占姻42竿％，丘陵占華3錢％。境內(nèi)河流侵縱橫，湖泊眾兔多，京杭運河泳貫通南北，望拐虞河、婁江、沒太浦河等連接釋東西，太湖、脅陽澄湖、昆承昨湖、淀山湖鑲幕嵌其間。部**陳地區(qū)的區(qū)位優(yōu)燥勢十分明顯，蔬交通十分便捷磚，京滬鐵路、顯滬寧高速公路爺橫穿東西，孫312的、麻204哈、溫318奸國道在這里交牢匯，茄**膽至上海虹橋機晃場還有快速干禿道（蘇滬機場頃路）。地處長首江下游的張家洪港、太倉港、寫常熟港通3染個國家一類口蜜岸已初具規(guī)模腥。歐客流量的大小抵直接影響商業(yè)依項目的成敗，朝而地理位置、液居住人口、交步通狀況等則是請決定客流量大呢小的關(guān)鍵因素此。本項目經(jīng)反辜復(fù)論證，決定書定址于凈**彼工業(yè)園區(qū)金雞滋湖路口。該地晃為中新合作肢**水工業(yè)園區(qū)啟動狐區(qū)和窩**檢古城區(qū)的交界底處，燃**代城東交通主干擴道值**筆路邊，距平**靜－上海虹橋機招場快速道路只高有接200施米懇，連接江、浙雹兩省的蘇、嘉幸、杭高速公路此以高架形式從瓣地塊東側(cè)通過越，且在噸一公里湯外有互通出口懲。周圍有盤**語、東港、宏葑臘、楊枝塘、里勵河、夏園等新拖村，另有園區(qū)芹內(nèi)新建的新城副花園、新加花濱園、都市花園鍬等住宅小區(qū)，湯常住人口近驢20貫萬。猶該地區(qū)自來水看、污水處理、牲供氣、供熱、宮供電等基礎(chǔ)設(shè)特施良好，交通貓運輸方便，流搞動人口眾多，頃加上掃**幸工業(yè)園區(qū)的消艷費群體無論是癢在經(jīng)濟收入和皮消費水平上在瞇**積都是首屈一指息，因此，在此警地開辦大型綜慮合超市具有得院天獨厚的地理愛、交通、人氣聚等優(yōu)勢，有著沈良好的發(fā)展前闖途。摩本項目區(qū)位圖科詳見附圖嫌1欄。灣第二節(jié)項目建圍設(shè)條件愧一、當(dāng)?shù)厣鐣浇?jīng)濟條件沾1扯、衰**趨地區(qū)社會經(jīng)濟情條件跑改革開放以來哄，舒**蜘的經(jīng)濟和社會烘發(fā)生了巨大的叮變化，人民的檔生活水平不斷闊提高。云**承市國民經(jīng)濟得幕以快速穩(wěn)定健乓康的發(fā)展。孤1999仍年，冒**狐的國內(nèi)生產(chǎn)總親值達辜1358霞億元，在全國激地級市中名列確第一。財政收糕入為翠109距億元；外貿(mào)進裹出口總額遭125.6蓬億元，其中出狡口耽69.3船億元。年接待床境外旅游者旗44艇萬人次，旅游呀外匯收入白1.3該億美元；接待悠國內(nèi)旅游者奴1142疑萬人次，旅游顏收入釣91碰億元。全市職淹工人均工資殖9401惜元，農(nóng)民人均狼收入巴5089假元，城市居民故可支配收入為已7812營元。所轄六個搬縣級市全部進森入全國經(jīng)濟實趨力百強縣（市欠）。腥**痰在全省、全國恰的地位及岡**壺國內(nèi)生產(chǎn)總值分的增長情況詳蕉見表梢4趨－找1鉗、裂4炭－替2魄。表4-1嫂**撞在全省及全國鑄表4-1落菜俊民夜喘臂底柴盤慌丹幼瓦想資料來源：《騾**封統(tǒng)計年鑒》薯1999恐年且**綠市絮1994-1仆998虛年國內(nèi)生產(chǎn)總貞值情況表閉臨鼠千肝葡膜驚聾擺卡請艇氏播披套帆澡膚它顧莖努糕艷壓躍國追港虛姥稠唇瞧句物井炮劣溉絡(luò)凝惜頸妄制頸巾叔砌觀授漠塘面繁除著千鞠烘三冷梢困寫費資料來源：《紅**成統(tǒng)計年鑒》日1999鞠年趴近年來，鴨**令市的對外貿(mào)易吸發(fā)展十分迅速幫。綢1998已年，全市對外包貿(mào)易繼續(xù)保持油較快增長，出灶口商品結(jié)構(gòu)優(yōu)據(jù)化，出口創(chuàng)匯滑能力增強的勢拼頭。全年實現(xiàn)急自營進出口總北額拼96.49錦億美元，其中民出口創(chuàng)匯絲52.07沉億美元，分別除比上年增長估11.7%絮和浮12.1%描。三資企業(yè)出婦口案40.71綠億美元，占全澤市出口總額的匆71%哀。加工貿(mào)易出佛口、代理進出庫口業(yè)務(wù)發(fā)展較嘩快，貿(mào)易方式知趨向多元化。慣據(jù)海關(guān)統(tǒng)計，于全年加工貿(mào)易駐進出口總值比熊上年增長飽7.7%繡，占全市對外擱貿(mào)易出口總值繡的館64.8%干，技術(shù)含量高掛、附加值大的言機電產(chǎn)品出口體產(chǎn)品比重已占弄加工貿(mào)易出口濃總值的零48%宗，成為全市出僑口的第一大類仇產(chǎn)品。在全市播出口骨干企業(yè)謝中，外商投資肯企業(yè)繼續(xù)占主甩導(dǎo)地位，出口惡超千萬美元的征企業(yè)有竹102械家，其中外商鄙投資企業(yè)央74尸家。江蘇國泰基國際集團免**船出口援3.36悶億美元、市進戴出口集團懼**前、常熟、吳江秋、吳縣外貿(mào)茂**保出口超主1收億美元，精達悼電子電器傭**恥、江蘇通潤機傍電有限棟**悶等自營生產(chǎn)企充業(yè)出口超過洪3000震萬美元。星近年來，形**漲市交通運輸業(yè)件有了較大的發(fā)擁展。目前該市叉已形成水路、精公路、鐵路、件航空配套的交怖通網(wǎng)絡(luò)。動1998終年，全市交通虛基礎(chǔ)設(shè)施向高焰等級、立體化勵、開放式方向稈發(fā)展，全年完襪成投資額達漂17.3仇億元。蘇嘉杭極高速公路開工撓建設(shè)；市區(qū)官俯瀆里過境改造余工程、樓204存國道部分改造脊工程、太倉滬座黃公路等重點確工程快速有序劫進行。目前，驢全市實有公路梯1815副公里筒，其中國道叮306調(diào)公里洗，省道揀256練公里射，二級以上公穩(wěn)路宣883.7監(jiān)公里罷，占全市總里鉤程的頌49%錯，位居全省第糟一。鄭**畫至周邊省市及卡六縣市公路基季本達到二級以遭上，公路密度皺每百平方公里者21.5尼公里壞。全市內(nèi)河航千道通航里程類2898.7嘆公里椅，其中通機動男船里程繞2249.6濁公里款。年末全市擁溜有機動車梁51.32紡萬輛，完成客黃運周轉(zhuǎn)量杜66.02挨億人公里，貨墊運周轉(zhuǎn)量中38.6攜億噸公里，分通別比去年增長姻13.5%孩和下降港14.1%島。鐵路旅客發(fā)脅送量墳792.3誕萬人次，貨物愁發(fā)送量頃157.9隆萬噸，貨物到北達量柴608.8拾萬噸。內(nèi)河港揚口吞吐量煮4787滔萬噸，比上年尼增長琴40.7%牽。挎經(jīng)過近年來的鏟努力，敬**壯市城鎮(zhèn)建設(shè)和軍管理又上新臺昆階。全市城鎮(zhèn)探建設(shè)積極推進非，實施了供水巧、供電、道路培橋梁、公共環(huán)瘋境衛(wèi)生等一大鐵批建設(shè)改造項符目。市區(qū)實事寫工程基本完成彩，北環(huán)路貫通澤，齊門大橋建北成通車，建成輝區(qū)綠化覆蓋面浸積蝦2152貴公頃玩，綠化覆蓋率堤提高到宏27.2肉％，人均公共間綠地提高到挨4.74金平方米所。城市管理水惰平進一步提高初，太湖流域水蔬污染防治取得塔階段性成果，掠近辭400勁家單傳位限期實現(xiàn)了藏達標排放。市坊區(qū)水環(huán)境綜合款整治繼續(xù)推進淡，飲用水水源虎水質(zhì)進一步改堪善。繼張家港院市之后，昆山瑞市也進入全國引環(huán)境保護模范坊城市行列，熄17胞個鎮(zhèn)成為省級尤新型示范小城冠鎮(zhèn)。次**體地區(qū)擁有良好騰的社會經(jīng)濟環(huán)畏境。演2典、芒**燭工業(yè)園區(qū)社會啄經(jīng)濟條件委**積工業(yè)園區(qū)位于郊**哥老城以東金雞虧湖地區(qū)，涉及歇婁葑、跨塘、計斜塘、唯亭、饒勝浦五個鄉(xiāng)鎮(zhèn)邀，總面積約他200抖平方公里（不梅含水面），其巨中中新合作開援發(fā)區(qū)規(guī)劃面積造約練74伍平方公里（包劈括葬7.2桂平方公里金雞淘湖在內(nèi)），規(guī)纏劃人口線60訊萬人。該工業(yè)妥園區(qū)是一個組跳合工業(yè)區(qū)、商繭業(yè)中心、住宅棚、學(xué)校和娛樂絨設(shè)施的綜合性障區(qū)域。奏**仍工業(yè)園區(qū)中新振合作開發(fā)區(qū)是搖中國和新加坡段兩國政府合作撫的項目，開創(chuàng)籮了中外經(jīng)濟技雖術(shù)互利合作的累新形式。英1994贊年言2盈月傳11患日省，國務(wù)院下達棟《關(guān)于開發(fā)建許設(shè)區(qū)**擦工業(yè)園區(qū)有關(guān)避問題的批復(fù)》恒。儲2銅月掩26歇日恥，李嵐清副總豬理和李光耀資從政分別代表中鮮新兩國政府在疏北京簽署了合灰作開發(fā)建設(shè)終**倘工業(yè)園區(qū)的協(xié)歉議。同年載5善月麻12逃日朗，臣**止工業(yè)園區(qū)破土妥啟動。騎94足年話5星月后，婁葑、筆跨塘、斜塘、滾唯亭、勝浦五稿個鄉(xiāng)鎮(zhèn)分別從堂郊區(qū)和吳縣劃葡歸惜**曬工業(yè)園區(qū)管理綠。武**高工業(yè)園區(qū)是迄團今為止國內(nèi)最烏大的中外合作餡土地成片開發(fā)騾項目，目前九染通一平工程全望部完成，自來暈水、污水處理午、供氣、供熱危、供電等工程蔑已經(jīng)竣工，可摟保證遮15租平方公里以上行范圍內(nèi)開發(fā)建早設(shè)的需要。險近年來，視**草工業(yè)園區(qū)招商勺引資和項目建田設(shè)進展可喜，漲到羊1999壇年蓮6決月，已批準進換入中新合作開落發(fā)區(qū)內(nèi)的外商始投資企業(yè)有凝158周家，其中工業(yè)政企業(yè)有恰132踏家，累計已開刑工的工業(yè)企業(yè)津有賀104授家，投產(chǎn)的工但業(yè)企業(yè)有房80傍家。全園區(qū)實愉現(xiàn)合同外資蘭63.1欺億美元，實際劣利用外資蠻29.8往億美元。進區(qū)牧的大多是電子賠、醫(yī)藥、精密蠶機械等高新技抗術(shù)項目。名列餃世界傷500偉強的國際跨國雙**落有蒙34典家進入園區(qū)投系資發(fā)展。敞近年來，專**成工業(yè)園區(qū)社會時事業(yè)有了較大揚的發(fā)展。目前停已建成各類住倒宅、商貿(mào)和公寫益設(shè)施建筑家36擁萬平方米，新帽建綠地面積套54憶萬平方米。具孝有綜合服務(wù)功其能的鄰里中心扯和一批學(xué)校、翁銀行、賓館、殺商店、醫(yī)療診備所相繼建成投境用。園區(qū)的科護技、文體、教剝育、衛(wèi)生等社稈會事業(yè)都在迅輪速發(fā)展。套**遮工業(yè)園區(qū)擁有郵良好的社會經(jīng)階濟條件。敢二、項目建設(shè)挖自然條件觸**福地區(qū)享劇有覆“偵人間天壇堂舌”頓的美譽，除有咸天時、地利、址黃金水道等優(yōu)財勢外，自然資音源雄厚，物產(chǎn)柱豐富，是真正充的熱“樹魚米之扇鄉(xiāng)扎”嗓。態(tài)**撫地處中亞熱帶縱北緣，受太湖良水體調(diào)節(jié)，氣館候宜人，雨量備充沛，日照充籃足，無霜期長耀，四季分明；獻年平均氣溫為泡16穗℃場，無霜期暢230帶天左右，日照走2000齒小時以上，年坑降水量氏1100愛毫米痕，革3合至形8壓月的降水量占遍全年雨量的顏65短％左右。1、水文爐大運河從震1919擋年至裁1971泛年話43周年的平均水位隊（黃海高程，鄭下同）為哭0.95惑米啄，歷史最高水筒位為前2.56誓米匯（鮮1954彈年爺7瓶月翅28躺日唱），歷史最低捏水位脾0.08嚼米釋（誦1934更年定8朝月帶27湊日差）。大運河的伯平均流量約為左6.3幫立方米都/賺秒。羞吳淞江旱季流全量約為銜10伸立方米電/尤秒，雨季增大襪至唐20苗立方米黨/效秒。平均水位被1.02飛米穴，百年一遇洪理水位湊2.626強米熔。尤地下水位：根收據(jù)歷年來鉆孔旅測得，地下水堅位平均值為瘋1.79濤～重1隙.19榜米足，但受到季節(jié)艇運河水位漲落仗發(fā)生變化，也間與排水情況有樹關(guān)，滲水層一駕般于削0.01碧～狡1.00冷之間，即粘性微土與輕亞粘土麗粉砂交界處，勝其次一般分布謝于細砂、礫砂仙層，為良好含鬼水層，常溫保正持在循20芽℃懇左右，深層承輝壓水一般有三尼層亞，寺Ⅰ副層在－過0.80m磨左右處，厚使5漫～曲6m僑；貢Ⅱ像層在－曠100m叫左右，為理想猾的開采層，厚舊6項～蜓20m涂；綁Ⅲ彈層在－機130m烏左右處，厚崖2炊～伏6m爭。地下水一般弓無侵蝕作用，慶但在有侵蝕性扇化合物生產(chǎn)用藝水的工廠、礦崖區(qū)及其周圍，康地下水需要進傷行分析、確定英其侵蝕性。2、溫度舞年平均溫度：辱15.8啦℃助月平均最高溫康度：熱34.5例℃糕（妹1971躲年熟7刃月）懇月平均最低溫既度：－濱1.5歷℃高（甩1978撥年澇1旋月）桐歷史最高溫度慧：秒昆靈灑思拳按傭說爺毫魯跪賴勁巨怪壞歷史最低溫度愁：－怒9.8舟℃異（劉1958寸年叨1饒月摧16雖日工）3、風(fēng)況固年平均風(fēng)速：燭3.5m添/s舌年最大平均風(fēng)傾速：絨4.7m宏/s稍年最小平均風(fēng)梅速：末2.0m付/s何最大風(fēng)速緊：沃責(zé)17.0m饞/s抗常年主導(dǎo)風(fēng)向跡為東南風(fēng)律(講夏季居多誘)擔(dān)，其次為西北兄風(fēng)尖(粗冬季友)扛。4、降水量脆平均年降雨量票1076.2獻mm諸最大年降雨量笑1544.7素mm扛最多年降水日躁數(shù)野149勿日粗最小年降雨量連604mm搖最大日降水量杰343.3率mm剝最大月降水量雞484.4瘡mm階最小月降水量叫0.2mm5、濕度傲年平均相對濕死度東弊河蛛80.8%立年平均最大相屈對濕度亞剪85%郊年平均最小相仆對濕度確合78%迅最小絕對濕度權(quán)珍狗啟12%憂年平均絕對濕鑼度軌暈框返16.4價毫巴親最大絕對濕度連蜓勞銷43.5虧毫巴院最小絕對濕度董南肅抽1.5視毫巴6、蒸發(fā)量蜘年平均蒸發(fā)量蜓1255.8姓mm醉年最大平均蒸糧發(fā)量棄1648.5蠅mm事年最小平均蒸爽發(fā)量荒852mm田月最大蒸發(fā)量砌262.2m斤m畏月最小蒸發(fā)量亦14.6mm7、氣壓扮年平均氣壓遮1016.2鍛mm筒年平均最高氣登壓盡植1016.7銷mm槐年平均最低氣艦壓滿1015.6熔mm銜最高氣壓和1039.4烘mm透最低氣壓富990.7m邀m8、日照啄年平均日照小遲時奔殲店虛1983.1愁小時繩年平均最多日賓照小時原駕2353.5江小時復(fù)年平均最少日父照小時勸袋1176.0趁小時9、地震易**耀地震基本烈度煙按紅Ⅵ股度考慮。螺本項目所在地蹈自然條件較好晉。悄第五章經(jīng)營規(guī)扎模和營銷方式阻第一節(jié)經(jīng)營規(guī)互模界本項目總體經(jīng)防營思路為：準騙確定位、特色級經(jīng)營、樹立品販牌，以嶄新的衡合作方式取得田合作的成功。一、零售1、營業(yè)面積酷超市營業(yè)區(qū)栗8750m掠2甲。2、經(jīng)營品種嫁超市入選商品西20000多余種，經(jīng)營品年種分類詳見表秀5越－頓1冬。表表5-1波在芳斷尤配收逝淘士肅疏鍛臂聰掃網(wǎng)物儉齡霞過場舍扁茄帝摸便磨棄未信滅愛踢落特經(jīng)稱鈔界攜偷性晚款飛內(nèi)導(dǎo)境緞閣征扣棄口緞異桶扒歐算云砍狹歐編日者歐竊竭毀貪胖系淚潛割捕待傅餐過和督托暴娛俯豪憐率誤至除3、消費對象恩中、低、高收喘入群體4、服務(wù)區(qū)域泡以吉**前工業(yè)園區(qū)和倘**安古城區(qū)為基礎(chǔ)攪，擴展至全市林范圍及周邊地跨區(qū)。5、經(jīng)營規(guī)模蛙項目正常經(jīng)營剩年達到零售額熟4桃024瘋8遭萬元，其中，怠進口產(chǎn)品所占識比例為筆5%妻。進口商品目矮錄詳見表娛5旁－押2崗。義《外商投資商套業(yè)企業(yè)試點辦部法》要求合作形商業(yè)企業(yè)年度堂商品進口總額杠不得超過本企寇業(yè)當(dāng)年商品銷新售額的等30溫％。本項目進抱口商品規(guī)模符破合《外商投資券商業(yè)企業(yè)試點陡辦法》中的有沙關(guān)要求。表5-2陵進口商品目錄表5-2道利塞詠榴擦籠慶妖凝縱顫秩上鴨鑼易芝艷剃霉意叢資扭數(shù)詠虛機怪異枕助蝶二、出口終1弱、經(jīng)營品種與暢出口規(guī)模隙本項目成立后控，將逐步組織客**瞇及江蘇省的紡餐織品、服裝、軌輕工產(chǎn)品、小產(chǎn)五金、農(nóng)產(chǎn)品挺、食品、副食觸品、家用電器降、日用雜品等撓出口到世界各換地的歐尚大賣喊場銷售，起步歉階段擬定為年折出口唐500鐘萬美元，第二濟年為年出口擊750疾萬美元，第三折年起年出口在肥1址0倒00勤萬美元以上。剖出口商品品種該及規(guī)模詳見表銀5孟－迎3岔。災(zāi)出口商品品種蒼及規(guī)模一覽表側(cè)穴讓塵末之嶺捧尋邀堆肌勒場夕剃質(zhì)掙晶主疤海蝦末則猴狗繞事芝冤勻鄉(xiāng)戶造避敵價熔眠伴死豐徒門琴沖椅顛寇燙繪某堡罩昨反駕休古匙甲印姻萍掩嶺右核昌留昂狹翼喘事皺慈生比燒氧栗的掏捉必更驕2族、銷售渠道及義銷售區(qū)域朱利用談**辛龐大的國際營濁銷網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢，避組織乳**謠及江蘇省的產(chǎn)鐮品出口至相應(yīng)句國家和地區(qū)?？偟诙?jié)貨源采平購及配送燥一、超市貨源宮采購與配送動**腔在中國專門設(shè)亡立了采購中心腹負責(zé)為商店組乓織貨源。隨著光合作脂**探的發(fā)展，該中膚心將負責(zé)歐尚孫在整個江蘇地調(diào)區(qū)及中國其它永地區(qū)的商品采陵購及配送。企**眠中國采購中心碑的主要任務(wù)是耀：臺分析消費者的姓需求；總完成超市品種梁系列的構(gòu)成；足與供應(yīng)商協(xié)商曉并簽署協(xié)議；邊監(jiān)督商業(yè)合同替的實施；煉超市內(nèi)的促銷餃活動。昨**萬采購中心負責(zé)基超市貨源采購奮。啦為促進商品的致統(tǒng)一配送，亞**惹在上海專門設(shè)主立了配送中心暗。配送中心在佳功能上是一個委商品物流的過絮程，下設(shè)多個坦倉庫、加工車陸間和運輸車隊吸。其中，加工者車間主要是對駛部分商品重新搞進行分割包裝障，使之更適應(yīng)姻超市的銷售方鑄式。本項目為燦**宗的姻**搞店，具有獨立句的法人地位，液除利用修**擠在上海的主配餐送中心外，在貼**蒸另設(shè)一配送中膠心，以方便商立品的及時配送南。本項目所需您商品全部由供木應(yīng)商供貨上門臘，不需考慮室剛外運輸方案。劑二、出口商品炊貨源及采購忽**裝在中國專門設(shè)聾立了出口代表青處。出口代表尿處的主要職責(zé)蔽是接受法國歐膽尚國際采購中腿心的尋貨，從鄰中國直接采購胳產(chǎn)品并銷售到棋11布個國家的歐尚猜商場。出口代朗表處的任務(wù)是革：尋找生產(chǎn)優(yōu)鳥質(zhì)商品的廠家評，要求廠家生談產(chǎn)產(chǎn)品；協(xié)商桌出口產(chǎn)品的條核件；給供應(yīng)商仁下定單；產(chǎn)品淹生產(chǎn)質(zhì)量監(jiān)控刃；向供應(yīng)商明剛釋歐尚的規(guī)范帆和質(zhì)量要求。泉1995倘年假**態(tài)在上海設(shè)立了冬第一個出口代孕表處，目的是看為了在世界各棵地的各大產(chǎn)區(qū)椒設(shè)立采購點，剛并將產(chǎn)品直接捏從產(chǎn)地直接出眼口到世界各地忽的歐尚大型超識市中心銷售。址隨著鄰**運在中國的發(fā)展賊，該集團表示清，對我國商品辱的出口額將持握續(xù)增長，并且夏隨著出口業(yè)務(wù)唐的發(fā)展將在中襲國設(shè)立更多的抖出口代表處。列本項目出口產(chǎn)江品的貨源組織納與采購由額**替出口代表處負突責(zé)。汗第六章技術(shù)設(shè)激備丙一、計算機管懲理系統(tǒng)爺合作榆**盒將采用計算機封管理。計算機徐管理系統(tǒng)由仗**開總部的電腦系磨統(tǒng)、超市系統(tǒng)遣、遠程聯(lián)網(wǎng)系手統(tǒng)組成。頌1傾、總部的計算掀機配置嘗合作殼**秀主要采用組主監(jiān)機系統(tǒng)或葛PC閘局域網(wǎng)系統(tǒng)。巴這一電腦系統(tǒng)虜將包括業(yè)務(wù)管設(shè)理、財務(wù)會計蕩管理、采購管渡理、庫存管理媽、配貨管理、懸運輸管理、扯POS胡電子定貨、遠道程通訊、綜合貼統(tǒng)計信息管理唱和系統(tǒng)維護等患模塊，以適應(yīng)為連鎖超市統(tǒng)一鑰進貨、統(tǒng)一價托格、統(tǒng)一調(diào)度圓和規(guī)模經(jīng)營之句需要。刷由于進****樣已在上海成立尼了合作經(jīng)營的胃超市鼻**塞，完成了總睜**乎和采購中心的孝電腦配置。陶**識歐尚超市有限猾**得成立后，將與河上?？傁?*礦連網(wǎng)，合用電帶腦系統(tǒng)，以便效統(tǒng)一配貨，降競低成本。微2抹、超市的計算替機配置借合作炸**注通過服務(wù)器魚IBMAS麻400弦，荷PC+DOS釣機的獨立局域但網(wǎng)系統(tǒng)，利用宗服務(wù)器硬盤鏡隔像、雙機熱備澇份等措施，以采提高數(shù)據(jù)的安竄全性。前臺匹POS窩機把每筆商品間的交易情況直民接接入后臺服獨務(wù)器中，后臺潔服務(wù)器能及時霞跟蹤超市銷售裂的最新動態(tài)。甚3看、配送中心計忠算機配置咐配送中心在功辨能上是一個商雙品物流的過程片，下設(shè)多個倉爹庫、加工車間危和運輸車隊。咐其中，加工車靜間主要是對部憑分商品重新進菌行分割包裝，棉使之更適應(yīng)超上市的銷售方式漁。上海的主配折送中心已完成狠了電腦配置，心本項目建立的文**圈分配送中心將往與上?？偱?*枯聯(lián)網(wǎng)，合用電室腦系統(tǒng)，降低乘成本。煎**貨配送分中心主易要配置采購管窄理系統(tǒng)、庫存慣管理系統(tǒng)、配拉送管理系統(tǒng)、距報表管理系統(tǒng)蜓、運輸管理系月統(tǒng)、及POS祥電子訂貨系統(tǒng)鍛、遠程通訊系厭統(tǒng)等。二、其它設(shè)備煩考慮本項目特勵點，特別是項鼠目建設(shè)方案，瞞其它主要采購編設(shè)備還包括：托中央冷暖空調(diào)煉、監(jiān)控報警系級統(tǒng)、自動噴淋川滅火系統(tǒng)、通黨訊設(shè)備、計算扇機設(shè)備等。項音目主要設(shè)備采撕購清單詳見表桐6紫－習(xí)1各。表6-1狗主要設(shè)備采購表6-1冰夸演閉赴闖柿碰化殃豪直閘匯陣動笑即丹因裙惱弓柳刺場乎錄香您齡桃訊機塑帶視巷榨畜澆倘舟即摩逮留襖怖嘴私肢尺拋皮疼災(zāi)窗雅表購墊菌擁柴頃扭免形誼陽深采油僚郊連難闖根科跟捷疫厘峽前爆墻休估脆氧晃陰舟貌衡鹽倘呢澆槍被惹速才浙湯臘盲倚鐵我臘捕肌教蒙遼艇芳槽巖配振以椅緒遠覽伴穴珠憶在舉尸淹跳嘩路豐宣蓄四短果葡膠哈隨距第七章項目建倦設(shè)方案與第一節(jié)總平面蠟布置訊一、總平面設(shè)近計原則狗1誠、全面規(guī)劃，直利于實施；冶2妄、功能分區(qū)明逢確、合理、得滑當(dāng)，布局緊湊杯，節(jié)約用地，湊管理維修方便缸；幅3竟、與外界保持倡良好的交通和絮運輸聯(lián)系，出洲入口和內(nèi)部道議路符合人流與朽車流的集散要哥求，道路保持艦順暢、便捷；旗4啞、滿足項目在影朝向、光線、送安全、防護、捕通訊、照明等利方面的要求；秤5冒、符合并充分前利用自然條件門，包括地形、崗地質(zhì)、水文、浩氣象和天然資典源（如綠地等懇），并盡可能唉增加綠地面積凝；梅6督、考慮項目所畝地地段的總體訊景觀，場地布刪置與建設(shè)能夠頭美化城市；疤7浙、便于利用城你市已有的上下屑水、煤氣、供誰熱、供電等基怎礎(chǔ)設(shè)施；室8億、符合城市規(guī)紅劃、交通、消汗防、綠化園林失、環(huán)保、衛(wèi)生揉等方面有關(guān)規(guī)搞定的規(guī)范要求抬。磚二、總平面布鋒局港項目選址位于碑**唇工業(yè)園區(qū)金雞涉湖路口。該地部為中新合作夾**赤工業(yè)園區(qū)啟動洪區(qū)和軌**姜古城區(qū)的交界嬌處，味**競城東交通主干鏈道瘦**跡路邊，距稍**撲－上海虹橋機泰場快速道路只桃有箏200飲米柱，連接江、浙判兩省的蘇、嘉技、杭高速公路間以高架形式從墓地塊東側(cè)通過帥，且在絡(luò)一公里腐外有互通出口柿。周圍有獨**哲、東港、宏葑織、楊枝塘、里順河、夏園等新流村。項目基址允總占地面積約乘45800友平方米爛，為園區(qū)內(nèi)已卵成片開發(fā)的地偽塊，已經(jīng)辦妥湊建設(shè)用地手續(xù)密，待項目啟動姻后即可正式使酸用。旗本項目的建設(shè)踏主體為一座三拋層的超市，同雅時建設(shè)相應(yīng)的菠配套設(shè)施。本得項目主入口位客于基地的西正喂角，超市前設(shè)僻27熟米黃寬的大型多功軟能廣場，提供枯人流集散與休評閑的開闊空間肚，既滿足了超距市的功能需求交，又形成了較蔬大的氣勢和商厚業(yè)氣氛。同時挪為方便顧客停免車需要，本項臉目在多功能廣恥場旁邊設(shè)置一如座室外自行車屈停車場。戀社會機動車輛軌主入口位于基早地的西角，基分地緊臨金湖路攝，社會車輛進捧入基地后，可負以經(jīng)超市北角首的二車道路將妄車開至室內(nèi)停推車場，再乘電克梯或自動扶梯灶下到超市，出煩租車主入口位厚于基地西側(cè)，搞出租車進入基省地后可直接將古客人送至超市惱入口處，下客畫后再向前至出穗租車候客處排貧隊接客。停車忽場的車輛由建挑筑西南角道路殊離場。貨車入梢口位于基地東繞南角，車輛沿站道至卸貨區(qū)，售再由紫滕街路楚離場。本項目巨交通流線較為最順暢。愧本項目總建筑吧面積為啞33710m低2徒，水、電、煤磨氣、通訊、停妙車、綠化等配墨套設(shè)施與超市及建筑物同步設(shè)雀計施工建設(shè)。熱建筑主體層數(shù)吊為三層，容積恢率為蘆74蚊％，綠化率為襯30界％。主要技術(shù)賞指標詳見表躬7-1燃。表7-1埋主要技術(shù)指標表7-1矛柿跌陸蠢朋業(yè)首形抗赴姑匠賢貿(mào)仍如萌尤誼霜m始2腦撒建飯們倉啦墾丈蓮甜況益團趨存寄網(wǎng)漫斬m洋2伯貫舍欲m庸2歷磨遷禾暈篩擇善m厭2鼓眼第二節(jié)建筑方劇案一、設(shè)計依據(jù)1、設(shè)計規(guī)范烘本工程結(jié)構(gòu)設(shè)累計依據(jù)為國家僵現(xiàn)行規(guī)范、規(guī)誤程，枝**編市政府的有關(guān)民規(guī)定等。妖主要規(guī)范、規(guī)甚程包括：浩建筑結(jié)構(gòu)載荷勸規(guī)范說販沫GBJ9隱-87皇建筑抗震設(shè)計穩(wěn)規(guī)范拿GBJ1輸1-89塊混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)屑計規(guī)范煉GBJ1累0-89廉鋼筋混凝土高損層建筑結(jié)構(gòu)設(shè)唇計與施工規(guī)程戶導(dǎo)JGJ護3-91制鋼結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)禾范飄注努GBJ1改7-88熱建筑地基基礎(chǔ)推設(shè)計規(guī)范希GBJ7捕-89滾建筑樁基設(shè)計婦規(guī)范晚帳膀JGJ項94-94婦其它有關(guān)結(jié)構(gòu)東設(shè)施規(guī)范及規(guī)稱程技2斧、活荷載標準番值奶本工程滿足建般設(shè)方提出的使垮用條件下荷載壯標準值，詳見僻表術(shù)7-2炒。表7-2表7-2矮悉訴友寬番攻榆帆唐糠碑系挪賀跟毫下備注賀:龍表中荷載單位式為嫌t/m些2頂其他荷載：小專車停車場及坡顏道荷載系0.4t/朝m勸2軟；基本風(fēng)壓值縮55kg恩/m只2梳(欄地面粗糙怕B爆類茶)二、建筑設(shè)計魚1燃、建筑立面設(shè)框計剝建筑立面以簡苗潔明快為指導(dǎo)舌思想，力圖用慧現(xiàn)代的裝飾材魄料－綠色全反摘射玻璃墻，與贏大面積的實墻杰進行對比，體謹現(xiàn)現(xiàn)貨建筑簡仙潔，細致而又獄大氣的藝術(shù)風(fēng)宿格。拆在細部設(shè)施上豬，將超市的交管通空間暴露在插外，通過來來輩往往川流不息蚊的人流，暗喻啞了現(xiàn)代人快節(jié)溜奏的生活，同羊時，大量的人億流流動也可以方引起過往人的妥好奇心