房地產(chǎn)營銷策劃-黃山某健康產(chǎn)業(yè)園項目定位及營銷建議方案

黃山健康產(chǎn)業(yè)園項目定位及營銷建議方案上海恒昇房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司2011年-9月1項目都已經(jīng)很明了，市場也基本明確，所以我們本次報告，有四點問題是我們想與大家進行探討：1、項目盈利如何產(chǎn)生？2、項目市場需求在哪？3、項目優(yōu)勢如何整合？4、項目開發(fā)發(fā)展方向？21、項目盈利如何產(chǎn)生？產(chǎn)業(yè)園贏利的模式可以分為兩種：1、傳統(tǒng)銷售模式：銷售總額與建設成本間的差額，通常利潤回報較快，去化的周期直接影響項目的利潤實現(xiàn)，目前由于多種因素的存在，目前還不適合項目運作；2、會籍銷售模式：是會員卡銷售和后期服務費收入的總和與前期成本之間的差額，可能是一個較長期的過程，對資金和服務要求高，但是利潤空間有成長空間。3結(jié)論1、項目的利益是長期的，所以項目的社會影響力是項目實現(xiàn)項目巨大效益的關鍵和重心。在當今醫(yī)患矛盾尖銳、養(yǎng)老問題突出的契機下，依靠政府、機構(gòu)的力量，結(jié)合品牌效應，有市場機會打造一個全社會重視和有影響力的健康品牌示范項目。2、項目的盈利點在于服務，所以對服務設施的建設和服務能力的提高是項目實現(xiàn)效益的保障。提升項目的服務能力和服務收費是項目提高利潤空間的重要手段，作為一個具有全國指導和示范意義的項目，設施的先進和服務的完美對項目的成功運營具有支點作用。42、項目市場需求在哪？目標客戶與過去傳統(tǒng)意義上的購房、炒房團是有差異的，這一目標客戶一定是非常重視生活質(zhì)量的，對養(yǎng)身、養(yǎng)顏、養(yǎng)老等比較重視，對創(chuàng)新項目的“體會”在他們中，可能比“占有”更重要，如同對高爾夫興起時，他們對未有過的生活方式的追求比占有更為重要，這一目標群在中國可能正在形成，會逐漸狀大，國外可能有更成熟的客戶群，客戶的高端化、分散化趨勢明顯，同時中國龐大的養(yǎng)身、保健、醫(yī)療、美容、養(yǎng)老市場都任由我們分享，同時項目可以高度整合幾個市場，成為高大全的健康服務類項目，不但滿足高端客群，也同樣不放棄中層客群；5結(jié)論1、客戶高端化、分散化。在全國的影響力的要求甚高，所以項目的定位、項目的推廣、項目的建設和服務的完善需要能夠支持項目的高度。2、項目的示范和獨特是項目獲取客戶欲望的關鍵。服務第一、展示第一、體驗第一，是營銷的重要利器。3、單一的養(yǎng)老市場份額和影響力還不夠支持健康產(chǎn)業(yè)的主題。最直接的消費客戶都是中年以下客群，本身對健康的關注和需求就較高，健康產(chǎn)業(yè)園的關注點除了定點養(yǎng)老養(yǎng)身外，需要將服務延伸到這些客戶的異地健康服務中，對服務的輻射應該具有更高的輻射范圍和靈活性。63、項目優(yōu)勢如何整合？1、充分挖掘南藥、三寶以及中華文化和傳統(tǒng)中醫(yī)藥以及旅游產(chǎn)業(yè)中蘊藏著的“軟性”價值潛力，提升可帶來的銷售價值增長空間，以未來可享受的軟服務價值增長去盡量彌補產(chǎn)權與使用權之間的價格差距。2、發(fā)揮品牌在各領域的組合優(yōu)勢，產(chǎn)生獨特的優(yōu)勢疊加。具有排他性，別人不具備的優(yōu)勢，防止復制；又進行優(yōu)勢資源整合，可以為項目的復制打造基礎，以為本項目的復制不在于地域和建筑形態(tài)，而在于服務的復制，可建立全國不同的健康產(chǎn)業(yè)。7結(jié)論1、發(fā)揮企業(yè)在中醫(yī)、醫(yī)藥、醫(yī)療科技等方面的資源優(yōu)勢，強強聯(lián)手。2、通過整合優(yōu)勢，建立項目產(chǎn)品核心競爭力。如同萬科的物業(yè)和萬科的戶型創(chuàng)新是萬科產(chǎn)品核心競爭力一樣。3、引進日本護理技術和服務體系以及韓國的美容技術，提高品牌國際含量和領先性。4、項目優(yōu)勢的唯一性和項目服務的可復制性是項目定位和項目發(fā)展的重要環(huán)節(jié)。84、項目開發(fā)發(fā)展方向？1、僅僅依靠養(yǎng)老養(yǎng)身概念，既不符合健康產(chǎn)業(yè)的定位，也降低了項目的高端屬性，同時對空置房源和龐大的服務體系也造成浪費。2、形成不受地域、房產(chǎn)限制的服務體系，才可能服務更多人群和更多區(qū)域，服務帶來的利潤點才能得到擴大。3、建立學術、技術、服務的國際高地、才能成為全國的示范和標桿，鎖定國內(nèi)高端健康需求，放眼海外市場的服務客群。4、打造基于健康、綠色、智能、智慧、人文、環(huán)保、自然的養(yǎng)老、養(yǎng)生健康產(chǎn)業(yè)基地。9結(jié)論1、賦予健康基地全新的概念和豐富內(nèi)涵。2、打造全國健康學術、醫(yī)療、護理、養(yǎng)老、養(yǎng)身的理論研究和學術權威地位。3、建設具有國際水平的硬件和軟件條件，把科技、醫(yī)療、醫(yī)藥、膳食、娛樂、文化、人性、環(huán)境、服務高度融合，把東西方文明和中國特色高度統(tǒng)一。4、打造基于健康、綠色、智能、智慧、人文、環(huán)保、自然的養(yǎng)老、養(yǎng)生健康產(chǎn)業(yè)基地10第一印象代表全國的標桿性項目代表行業(yè)的示范性項目有文化基調(diào)品質(zhì)項目為開發(fā)商實現(xiàn)高利益的項目11項目定位明確項目發(fā)展方向12我們的模式概念，在當今社會有了私家車、私家飛機等概念后，我們推出：私家醫(yī)生+私人療養(yǎng)院+度假居所+投資產(chǎn)品的4合一產(chǎn)品

戰(zhàn)略思考的有獨造式打模4一合品產(chǎn)資投生醫(yī)家私院所居養(yǎng)假療度人私13戰(zhàn)略思考國內(nèi)首席國學講壇活動基地國內(nèi)首席護理學示范基地國內(nèi)首席美容養(yǎng)顏技術基地國內(nèi)首席養(yǎng)老健身示范基地國內(nèi)首席中醫(yī)學研究基地14戰(zhàn)略思考15戰(zhàn)略思考項目的土地現(xiàn)狀，導致本案一定是賣服務和概念，同時考慮項目可持續(xù)和發(fā)展，以及客源的分布分散等特點，我們建議項目必須具有領先性、高端性、系統(tǒng)性、專業(yè)性、唯一性和可復制性

線路端高走客的散分群狀發(fā)續(xù)現(xiàn)持地可土展16戰(zhàn)略思考項目的高端屬性高端的服務理念遠程保健跟蹤、名醫(yī)遠程診療、健康顧問服務、中藥保健品送遞、專家醫(yī)生登門問診、體檢中心服務、日式護理服務、國學講壇服務、旅游服務、韓式美容服務等17日本養(yǎng)老服務展示公共區(qū)隨處可見的安全扶手 自動出溫水的臺盆安全科技的多功能潔具 調(diào)節(jié)自如的臥床18日本養(yǎng)老服務展示機能康復訓練室 特質(zhì)的食療膳食普通仿傳統(tǒng)洗浴木桶 特殊機械護理浴缸19日本養(yǎng)老服務展示聯(lián)合救助機構(gòu) 24小時護理機制健康體操訓練 音樂休息室20項目定位徽派文化 黃山資源 品牌組合打造成：中國首席國際生態(tài)健康基地21服務配套22服務配套國內(nèi)首席國學講壇活動基地國學基地國學堂研討內(nèi)容醫(yī)學 儒道佛 養(yǎng)生 文學、歷史、書畫23服務配套國內(nèi)首席護理學示范基地一站式護理急救、送餐、（24小時護理）。護理基地中醫(yī)護理學院（可容納3000學員、示范、實習）24服務配套國內(nèi)首席美容養(yǎng)顏技術基地SPA會所美容養(yǎng)顏韓式美容醫(yī)院25服務配套國內(nèi)首席養(yǎng)老健身示范基地養(yǎng)老健身基地 棋牌室、門球場、釣魚臺設立2000平方米老年活動中心桌球室、健身區(qū)、康復區(qū)老年大學26服務配套國內(nèi)首席中醫(yī)學研究基地醫(yī)博園（百草園）中醫(yī)學體檢中心（中西結(jié)合）理療會所（溫泉理療、食療）運動員養(yǎng)護中心（桑蘭代言）27服務配套國內(nèi)首席中醫(yī)學研究基地中醫(yī)學服務內(nèi)容：同仁堂名醫(yī)匯（望、聞、問、切、推拿）同仁堂大藥房同仁堂保健同仁堂綠色就診通道（和多家國內(nèi)知名醫(yī)院及國外醫(yī)院合作，方便異地會員就醫(yī)）。28服務配套私人醫(yī)生每月上門問診、為會員建立個人健康檔案、定期進行亞健康檢查、定期健康咨詢等服務。29服務配套遠程健康顧問（建立健康網(wǎng)站短信平臺）每日健康提示、網(wǎng)絡問診、健康咨詢、專家遠程會診藥品專遞、中藥、保健品等通過物流送達客戶30項目分析31項目分析黃山健康產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃示意圖項目所在地黃山市徽州區(qū)潛口鎮(zhèn)，總建筑面積：819379.1㎡32項目分析項目經(jīng)濟技術指標住宅總用地面積884631㎡建筑面積819379.1㎡國際健康養(yǎng)生區(qū)（公寓）226910.2㎡新安醫(yī)學健康養(yǎng)生區(qū)（公寓）56129.5㎡同二堂健康養(yǎng)生區(qū)（公寓）327215.5㎡總部經(jīng)濟園（別墅）74466.2㎡住宅建筑合計684721.4㎡備注；根據(jù)東南大學規(guī)劃設計計算得出以上住宅建筑面積。33本項目分析項目經(jīng)濟技術指標配套五星級酒店57217.4㎡老年健康護理學院27711㎡健康信息中心4508㎡健康養(yǎng)生服務中心31812㎡健康養(yǎng)生診療中心4620㎡中華醫(yī)藥文化博覽園8789.1㎡地下車庫面積45120㎡停車位3810個地上1030個半地下970個地下1380個建筑自帶停車位430個健康養(yǎng)生單元5159㎡容積率0.926建筑密度0.17綠地率54%34會員卡設定35會員卡設定1、會員卡類別2、會員卡章程3、會員卡啟動順序4、會員卡銷售條件36會員卡設定1、會員卡類別黃山健康產(chǎn)業(yè)園會員卡卡種年限物業(yè)名稱終身卡產(chǎn)權40年總部經(jīng)濟園（別墅）國際健康養(yǎng)生區(qū)（公寓）普通卡使用權40新安醫(yī)生健康養(yǎng)生區(qū)（公寓）年同仁堂健康養(yǎng)生區(qū)（公寓）備注：普通卡會員每年可享受30天住宿、可轉(zhuǎn)讓、繼承體驗卡 使用權5年 2萬一張體驗卡，體驗卡最后兩年享受每年7天指定房源住宿備注：體驗卡用于前期營銷推廣，卡數(shù)控制在200-300張，力求讓市場了解本項目。37會員卡設定1、會員卡類別黃山健康產(chǎn)業(yè)園會員卡卡年限物業(yè)名稱總面積㎡戶型面房源套數(shù)會員卡數(shù)銷售均價（單價轉(zhuǎn)換）㎡/元種積㎡量終產(chǎn)權總部經(jīng)濟12500元/身園74466.2420177套177張930827500元40年㎡卡（別墅）國際健康養(yǎng)生區(qū)226910.2603781套18905張7000元/㎡1588371400元（公寓）普使用新安醫(yī)學通權40健康養(yǎng)生56129.560935套4675張7000元/㎡392906500元卡年區(qū)（公寓）同仁堂健康養(yǎng)生區(qū)327215.5605453套27265張7000元/㎡2290508500元（公寓）合計10346套51022張5202613900元38會員卡設定1、會員卡類別上表說明：終身卡（別墅）產(chǎn)權銷售，一套房源對應一位會員卡客戶。普通卡（公寓）使用權40年，一套房源對應5位會員卡客戶。終身卡、普通卡共計銷售51022張會員卡，總銷售金額：52億元。39會員卡設定1、會員卡類別舉例：按60平方米，價格7000元,分別銷售5人計算方式：（60㎡*7000元）÷5人=84000元/人。備注：普通會員卡價格84000萬元。40會員卡設定會員卡章程終身會員卡章程簡述（別墅）可以繼承、轉(zhuǎn)讓和變更會員，可進行產(chǎn)權轉(zhuǎn)讓，產(chǎn)權40年，享受基地所有配套服務，每年繳納相對應年費。（詳情請見附件《黃山健康產(chǎn)業(yè)園會員卡章程》）41會員卡設定會員卡章程普通會員卡章程簡述（公寓）可以繼承、轉(zhuǎn)讓和變更會員，產(chǎn)權40年，享受基地所有配套服務，每年可享受60天指定房源入住，繳納相對應年費。（詳情請見附件《黃山健康產(chǎn)業(yè)園會員卡章程》）42會員卡設定會員卡章程體驗會員卡章程簡述體驗卡使用權限5年，從第四、五年開始，每年可享受7天基地指定房源住宿。享受私人醫(yī)生上門問診、建立個人健康檔案，遠程健康會診咨詢、客服中心配套服務、同仁堂綠色就診通道、藥品專遞服務。（詳情請見附件《黃山健康產(chǎn)業(yè)園會員卡章程》）43會員卡設定2、會員卡啟動順序1、體驗卡（期限5年）2、普通卡（期限40年）3、終身卡（別墅）44會員卡設定會員卡銷售條件會員卡銷售第一步先啟動體驗會員卡體驗卡啟動必要條件：建立客戶信息網(wǎng)站、短信平臺、私人醫(yī)生、客服中心、同仁堂綠色就診通道、藥品專遞系統(tǒng)。必要的廣告推廣45會員卡設定