(更新)樂活大道項(xiàng)目定位及租金分析報(bào)告

樂活大道項(xiàng)目定位及租金分析報(bào)告第一編市場分析及可行性探討其次編主題定位及業(yè)態(tài)布置第三編招商策略及執(zhí)行安排第一編市場分析及可行性探討1-1日照市商業(yè)環(huán)境調(diào)查1-2、項(xiàng)目狀況及條件分析1-3、S.W.O.T.分析1-4、總結(jié)1-1、日照商業(yè)環(huán)境調(diào)查1-1-1日照市主要商圈分析1-1-2日照市主要商業(yè)路段租金分析1-1-3競爭市場分析1-1-1主要商圈分析：目前，日照市的商業(yè)主要分為老城區(qū)、新市區(qū)、石臼商圈。老城區(qū)商圈集中在正陽路北段、望海路中段、海曲路中段，餐飲集中在殺人街、福海路東段等；新市區(qū)集中在泰安路、煙臺路、文登路；石臼集中在黃海一路、海濱二路、海濱三路?，F(xiàn)有商業(yè)分布的特點(diǎn)是以歷史形成的自然聚集效應(yīng)為主，都依托于大型百貨商店，周邊居民區(qū)人口密集，輻射范圍較小。日照大型百貨及市場有：日照百貨大樓、太陽城市場、日照銀座購物廣場、日照利群購物廣場、凌云商廈、王府大街銀座、日百新瑪特、石臼市場、海納商城、友情商店、利群瑞泰國際商城等。兼?zhèn)涓摺⒅?、低三個檔次，物種齊全，是日照市形成的幾個主要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的核心。A老城區(qū)商業(yè)中心區(qū)老城區(qū)商業(yè)以日百、太陽城市場、利群為中心點(diǎn)、以大型百貨、服裝為主，休閑快餐為輔集中分布在其周邊800米范圍內(nèi)。其業(yè)態(tài)分布主要以手機(jī)賣場，服裝、飾品、休閑消遣、餐飲為主。餐飲分布在殺人街、福海路東段，以農(nóng)家野味為主，消費(fèi)檔次較低。特點(diǎn)：老城中心點(diǎn)，消費(fèi)檔次低，輻射城鄉(xiāng)人口眾多。B新市區(qū)商業(yè)中心區(qū)新市區(qū)商業(yè)以王府大街、日百新瑪特為中心，主要由中高檔服飾、餐飲、電子科技城、古玩城、大型百貨構(gòu)成。餐飲主要分布在文登路，路北以特色海鮮農(nóng)家菜為主，路南集中在望海小區(qū)周邊，以時(shí)尚川菜為主，消費(fèi)檔次較高。特點(diǎn)：新興商圈，以大型百貨為點(diǎn)，輻射范圍小、人口少，消費(fèi)檔次較高，發(fā)展前景廣袤。C石臼商業(yè)中心區(qū)石臼商業(yè)以友情商店、利群、石臼市場、海納商城為中心，主要以大型百貨、服裝、農(nóng)貿(mào)市場構(gòu)成。餐飲分布在海濱二路，以特色海鮮為主，消費(fèi)檔次較高。特點(diǎn)：依托港口經(jīng)濟(jì)，輻射人口多，人均收入高，消費(fèi)檔次較高?？傮w概論日照市商業(yè)物業(yè)發(fā)展趨勢

復(fù)合化發(fā)展趨勢

所謂復(fù)合化傾向是指將多種形態(tài)的商業(yè)功能有機(jī)的組合在一起，表現(xiàn)出的現(xiàn)代商業(yè)物業(yè)的發(fā)展趨勢。隨著經(jīng)濟(jì)水平的高速增長，消費(fèi)者消費(fèi)心理漸漸由單一需求向多元化需求轉(zhuǎn)化，集購物、餐飲、消遣、健身、辦公、居住等功能于一體的復(fù)合型商業(yè)物業(yè)將成為現(xiàn)代商業(yè)物業(yè)的主流。多種功能的有機(jī)結(jié)合，將有效的協(xié)調(diào)和促進(jìn)大規(guī)模、復(fù)合化、現(xiàn)代化的整體商業(yè)環(huán)境的形成，從而通過功能的合理設(shè)置，提升商業(yè)物業(yè)價(jià)值并推動其合理發(fā)展和良好經(jīng)營。

集中化趨勢

商業(yè)物業(yè)市場發(fā)展?jié)摿Α⒔?jīng)營效果將主要取決于物業(yè)商圈影響范圍內(nèi)之消費(fèi)實(shí)力，有效商業(yè)消費(fèi)人群越多，商業(yè)物業(yè)經(jīng)營可行性將隨之增加。所以在滿意局部區(qū)域市場消費(fèi)需求的同時(shí)，應(yīng)通過有效途徑適當(dāng)擴(kuò)大物業(yè)商業(yè)影響范圍，從而提升物業(yè)價(jià)值。由于商業(yè)物業(yè)區(qū)域分布的分散性，不同地區(qū)之間商業(yè)環(huán)境基礎(chǔ)差別較大并存在自身特點(diǎn)。因此，在目前商業(yè)市場普遍講究經(jīng)濟(jì)效益、較少注意區(qū)域特色的整體環(huán)境中，合理挖掘區(qū)域特色。在融會現(xiàn)代商業(yè)物業(yè)創(chuàng)作原則的基礎(chǔ)上，注意區(qū)域文化內(nèi)涵的表達(dá)，充分反映區(qū)域風(fēng)情和地域風(fēng)格將提升商業(yè)項(xiàng)目市場影響力、形象力及物業(yè)價(jià)值，將為物業(yè)后期的經(jīng)營供應(yīng)良好的發(fā)展基礎(chǔ)。

生態(tài)化、消遣化、休閑化傾向

所謂生態(tài)化、消遣化、休閑化是指在現(xiàn)代商業(yè)物業(yè)中，圍繞項(xiàng)目主題定位之要求，通過物業(yè)硬件設(shè)施、軟件設(shè)施等元素的設(shè)計(jì)與規(guī)劃，營造商業(yè)物業(yè)整體休閑、輕松的購物環(huán)境，以此迎合現(xiàn)代消費(fèi)購物的發(fā)展需求，提高商業(yè)購物場所人性化、舒適化程度，從而增加消費(fèi)者消費(fèi)購物之可能。

特性化、主體化傾向

顯明的主題、迥異的風(fēng)格可以推動商業(yè)物業(yè)的文化、休閑氛圍得以實(shí)現(xiàn)，使商業(yè)物業(yè)的獨(dú)特特性得以伸展，避開“千店一面”的尷尬境地，特性化、主題化已經(jīng)成為現(xiàn)代商業(yè)物業(yè)良好發(fā)展的必備條件,追求獨(dú)特且充溢人情味的商業(yè)購物形式，將成為現(xiàn)階段大型商業(yè)物業(yè)的發(fā)展趨勢。龍駿觀點(diǎn)：A.日照目前還沒有一個比較具有規(guī)模性的商圈，商圈輻射區(qū)域小，業(yè)態(tài)比較混亂?，F(xiàn)有的餐飲集中地消費(fèi)檔次較低，沒有統(tǒng)一的管理。B.日照現(xiàn)在三個區(qū)域的商業(yè)都集中在城區(qū)中心的很小范圍內(nèi)，其他區(qū)域有待發(fā)展。同時(shí)大型超市數(shù)量較少，分布范圍相對較廣，且主要圍繞居民區(qū)興建，超市與居民區(qū)的便利性將干脆影響超市的經(jīng)營效益。C.日照新老城區(qū)中間是日照商業(yè)的薄弱環(huán)節(jié)，缺少商業(yè)集群。日照缺乏真正的高檔消費(fèi)場所

面對日照日益發(fā)展的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，以及不斷提高的消費(fèi)水平，再加上日照旅游業(yè)的發(fā)展，日照市現(xiàn)有的商業(yè)基礎(chǔ)已日顯落后，難以滿意日照市將來的消費(fèi)趨勢。因此，有部分富有家庭在節(jié)假日開車去青島購物消費(fèi)的行為，也就不難理解。

1-1-2市場走訪調(diào)研商戶84家，其中餐飲31家、消遣8家、休閑16家、其他品類29家。一、老城區(qū)周邊商鋪（表一）名稱路段業(yè)態(tài)面積（m2）（層）租金（元/㎡/天）拓店意向(ABCD)經(jīng)營狀況備注曉峰便民店正陽路北段便利店302.7D一般處于日百商圈中心，車流多，人流量一般，租金高豪格皮具手表望海路皮具，手表1610.3C良好處于日百商圈的核心位置，區(qū)位優(yōu)勢明顯，人流量大，經(jīng)營狀況良好。租金較高。逸陽服飾望海路服裝208.21C良好凱司令蛋糕房望海路糕點(diǎn)房356.30B良好小超市正陽路（南段，靠迎賓路）小超市160（2層）0.35D一般處于正陽路到日百商圈沿線路段，從正陽路南端往日百核心商圈租金呈幾何遞增，人流激增。新疆燒烤正陽路與興海路交匯餐飲201.23C一般精品包行正陽路時(shí)裝包401.43B良好鴨脖王正陽路餐飲202.12D良好譚木匠海曲路與正陽路交匯處百貨302.50C良好處于日百商圈的核心地段，地理位置優(yōu)越，人流量大，租金較高。金港灣燒烤串吧正陽路北段餐飲100（2層）1.8C良好處于日百商圈的核心地段，正陽路北，人流量大，租金較高。碧玉峰綠茶正陽路北段休閑602.2D一般處于日百商圈的核心地段，正陽路北，人流量大，小博士圖文用品正陽路301.2C一般處日照老城區(qū)商業(yè)集群中，處正陽路段，商業(yè)氛圍深厚，周邊人流量很大，租金高。N°空間美發(fā)正陽路60（2層）1.2B良好臺灣Q向奶茶正陽路301.6C良好仟美健康減肥正陽路休閑100（2層）1.3C良好奶茶休閑吧正陽路301C一般繽紛園藝花坊興海路301.5D一般周邊社區(qū)比較成熟，企事業(yè)單位密集，配套齊全，商業(yè)氣氛深厚臺球珍寶興海路休閑60(2層)1.3C一般周邊社區(qū)比較成熟，企事業(yè)單位密集，配套齊全，商業(yè)氣氛深厚君行健足療保健會所興海路休閑1500(2層)0.6D良好周邊社區(qū)比較成熟，企事業(yè)單位密集，配套齊全，商業(yè)氣氛深厚金沙灘音樂茶座興海路消遣300(2層)0.8C良好周邊社區(qū)比較成熟，企事業(yè)單位密集，配套齊全，商業(yè)氣氛深厚福海超市興海路便民店351.1D良好周邊社區(qū)比較成熟，企事業(yè)單位密集，配套齊全，商業(yè)氣氛深厚皇家花緣望海路中段163.2C一般位于老城區(qū)的中心商業(yè)地帶，四周商業(yè)氣氛深厚，人流量大。騰飛翡翠園門頭房望海路東段800.52C一般望海路中段商業(yè)匱乏，相關(guān)產(chǎn)業(yè)稀有，人流量稀有。四周配套缺乏燒烤店望海路東段840.4（5000元|平）C一般望海路中段商業(yè)匱乏，相關(guān)產(chǎn)業(yè)稀有，人流量稀有，四周配套缺乏。好味道快餐福海路段4000.66B良好老城街區(qū)繁華地段，日百商圈輻射區(qū)，福海路周邊商業(yè)配套齊全，交通便利，商業(yè)氛圍深厚集中，以農(nóng)家院為主，純一層，停車位足夠，一般租期為3年。金福燒烤1500.59湖南餐館3000.61錦衣玉食2000.63小背簍川菜2000.67良好和平餐館殺人街1800.65C良好緊鄰日百商圈，流淌人口多，各餐飲商戶，店面為150m2中意海鮮城1500.63一般仁和餐館1500.63一般富順園餐館1500.62良好備注：老城區(qū)商業(yè)以正陽路北段，山東路以南，興海路以北，核心商圈以日百、太陽城市場、利群為中心點(diǎn)、以大型百貨、服裝為主，休閑快餐為輔集中分布在其周邊800米范圍內(nèi)。其業(yè)態(tài)分布主要以手機(jī)賣場，服裝、飾品、休閑消遣、餐飲、為主。餐飲分布在殺人街、福海路東段，以農(nóng)家野味為主，消費(fèi)檔次較低,餐飲集中街區(qū)以農(nóng)家院為主，物業(yè)管理不到位，停車位不足。特點(diǎn)：處與老城中心點(diǎn)，消費(fèi)檔次低，輻射城鄉(xiāng)人口眾多，商圈形成時(shí)間長，氛圍深厚。二、石臼商圈租金調(diào)查表（表二）名稱路段業(yè)態(tài)面積、m2（層）租金（元/㎡/天）拓店意向經(jīng)營狀況備注韻馨洗浴廣場海濱二路休閑600(3）0.7D一般處石臼街區(qū)，石臼市場旁邊，周邊住宅區(qū)多，人流大。廣隆逸庭海濱二路休閑500（3）0.68D一般日月潭洗浴海濱二路旁邊休閑400(2）0.6D一般金港名都黃海一路200（2）1.1C良好處利群和友情石臼商圈中心位置，交通便利，業(yè)態(tài)經(jīng)營齊全，商鋪格局規(guī)整，有的裝飾好。停車位足夠。名煙名酒黃海一路200（2）1.6C良好京龜餡餅黃海一路沿街餐飲510（3）1.8C良好海樂迪KTV黃海一路消遣3000（3）0.4C良好處在石臼商圈，黃海一路沿街，體量大，二樓面積大。云南過橋米線黃海一路餐飲501.1D一般處海納商圈，交通便利，人流量大，租金高。韓合餐飲黃海一路餐飲150（2）0.7C一般伊蔓美容美體黃海一路休閑650.72D一般處黃海一路沿街，石臼商圈輻射人流量大。動感地帶KTV黃海一路與海濱四路交匯處消遣3000（6）0.5C良好紅河谷KTV海濱五路消遣1200（地下）0.2D一般地處火車站周邊，靠近觀海苑建材市場，流淌人口大。東部熱點(diǎn)迪廳黃海二路消遣1000（地下）0.1D一般洗車行黃海二路服務(wù)店1000.5C伊莎美爾美容會所黃海一路休閑100（2）0.7B良好靠近友情，利群商場，交通便利，人流量大曉曉快餐海濱二路餐飲1000.8C良好靠近居民區(qū)，人流適中。友和超市海濱二路服務(wù)店900.7C良好靠近交通主干道，人流量挺大川中王酒店海濱二路餐飲1600（4）0.56C一般靠近海濱路南頭，人流稀有。笨手燙染造型店海濱二路服務(wù)600.6B良好四周商業(yè)氣氛較濃，有大型的洗浴中心歐若拉KTV北京路中段30000.4C良好北京路市區(qū)主干道，車流多，靠近新市區(qū)商圈雪狼湖KTV海曲路中段消遣30000.4C商業(yè)氛圍深厚，但業(yè)態(tài)體量大，租金低麥樂園KTV30000.37C備注：石臼商業(yè)以友情商店、利群、石臼市場、海納商城為中心，主要以大型百貨、服裝、農(nóng)貿(mào)市場構(gòu)成。交通便利，以黃海一路為石臼中軸線向外輻射，中高檔消費(fèi)為主，本商圈經(jīng)營商業(yè)氛圍較好，餐飲和消遣業(yè)態(tài)主分布在黃海一路但不夠集中。餐飲主要分布在海濱二路，海濱四路以特色海鮮、燒烤為主，消費(fèi)檔次較高。特點(diǎn)：商圈依托港口經(jīng)濟(jì)，輻射人口多，人均收入較高，消費(fèi)檔次較高。商圈輻射日照海濱旅游特色文化，能夠吸引各地前來觀光旅游，旅游旺季人數(shù)眾多，商業(yè)前景較好。三、新市區(qū)商圈租金調(diào)查表(表三)名稱路段業(yè)態(tài)面積（m2）（層）租金（元/㎡/天）拓店意向經(jīng)營狀況備注四川火鍋煙臺路與泰安路餐飲200（3）0.82C一般處在新市區(qū)新瑪特商圈內(nèi)，周邊行政和人流量大亨得利眼鏡行泰安路與煙臺服務(wù)800.8D一般處在新市區(qū)新瑪特商圈內(nèi)。迪歐咖啡泰安路與北京路交匯處休閑3001.2C良好處在新市區(qū)中心位置，處在新市區(qū)銀座商圈內(nèi)，消費(fèi)實(shí)力高，租金高。步步高攝影泰安路沿街休閑2000.85B良好處新瑪特商圈內(nèi)，周邊行政人流量大，靠近新營中小學(xué)，人流量大。大山燒烤火鍋餐飲1000.8C一般古月龍山菏澤路8000.6C良好菏澤路餐飲一條街，緊鄰市人民醫(yī)院，地方品牌特色多，消費(fèi)集中。天際海角8000.62C良好龍行天下文登路8000.6C良好處于餐飲一條街，特色海鮮為主，農(nóng)家院為主。三味真火7000.65B良好老劉燉雞文登路2301.3C良好處于餐飲一條街，特色海鮮為主，農(nóng)家院為主?？鞓沸〉隄?jì)寧醫(yī)學(xué)院南商鋪餐飲301.1C良好高校城商圈人流量穩(wěn)定集中。興盛餐廳濟(jì)寧醫(yī)學(xué)院南商鋪餐飲901.23C良好高校城商圈人流量穩(wěn)定集中。方正，一層，是兩家打通的。過橋米線四季花園東門往北數(shù)其次家餐飲150（2）0.93C良好兩層，樓下30平左右，據(jù)老板反映人流量挺大的。標(biāo)記琴行四季花園西門往北數(shù)第四家服務(wù)901.2C良好高校城商圈人流量穩(wěn)定集中。古貝發(fā)型設(shè)計(jì)四季花園西休閑96（2）1.5C良好高校城商圈人流量穩(wěn)定集中。備注：新市區(qū)商業(yè)以王府大街、日百新瑪特為中心，主要由中高檔服飾、餐飲、電子科技城、古玩城、大型百貨構(gòu)成。餐飲主要分布在菏澤路、文登路，路北以特色海鮮農(nóng)家菜為主，路南集中在望海小區(qū)周邊，以時(shí)尚川菜為主，消費(fèi)檔次較高。特點(diǎn)：新市區(qū)市政府，科技博覽館，行政審批大樓坐落四周，各行政配套服務(wù)檔次較高，新區(qū)北京路碧霞湖，銀河公園環(huán)境美麗，購物、餐飲較為舒適。新興商圈，以大型百貨為點(diǎn)，輻射范圍小、人口少，消費(fèi)檔次較高，發(fā)展前景廣袤。品牌經(jīng)營和特色餐飲服務(wù)為主，消費(fèi)檔次較高。新市區(qū)休閑消遣類業(yè)態(tài)比較匱乏，但是在規(guī)劃中的高檔社區(qū)集中的濟(jì)南路段將納入餐飲、消遣、休閑等業(yè)態(tài)服務(wù)，后期前景無限。四、同城同類2層的物業(yè)條件租賃表（表4）名稱路段業(yè)態(tài)面積㎡租金備注個人福彩站望海路與日照北路交匯處福彩站120（兩層）0.35元/㎡/天處于日百商圈邊緣，車流多，人流量一般。金港灣燒烤串吧正陽路北段餐飲100（2層）1.8處于日百商圈的核心地段，正陽路北，人流量大，租金較高。小超市正陽路（南段，靠迎賓路）小超市160（2層）0.35處正陽路南段，靠迎賓路，商業(yè)氛圍不深厚，租金價(jià)格低。N°空間美發(fā)正陽路南段60（2層）1.2處于日百商圈的核心地段，商業(yè)氛圍好，租金價(jià)格高。仟美健康減肥休閑100（2層）1.3處于日百商圈的核心地段，商業(yè)氛圍好，租金價(jià)格高。臺球珍寶興海路休閑60(2層)1.3周邊社區(qū)比較成熟，企事業(yè)單位密集，配套齊全，商業(yè)氣氛深厚君行健足療保健會所休閑1500(2層)0.6周邊社區(qū)比較成熟，規(guī)模大，租金低。金沙灘音樂茶座消遣300(2層)0.8周邊社區(qū)比較成熟，企事業(yè)單位多，靠近東關(guān)村市場，人流多金港名都黃海一路200（2層）1.1靠近石臼友情商圈，商業(yè)氛圍深厚，人流量很大且集中，租金價(jià)格高。名煙名酒黃海一路專賣店200（2層）1.6處于石臼友情、利群商圈核心地段，金港名都沿街，商鋪已隔好。狀元粥餐飲200（2層）1.1石臼利群和友情商圈，商業(yè)氛圍深厚，人流量大，租金高。韓合餐飲餐飲150（2層）0.7石臼商圈旁邊，靠近海濱二路，周邊人流量集中。伊莎美爾美容會所休閑100（2層）0.7處于石臼友情、利群商圈核心地段，黃海一路沿街，周邊商業(yè)配套齊全，社區(qū)人流量大。悠閑茶樓海濱四路休閑88（2層）0.5處在石臼商圈燒烤一條街，社區(qū)多，人流集中。步步高攝影泰安路休閑200（2層）0.8處新市區(qū)新瑪特商圈，人流量大，周邊辦公消遣配套齊全，租金價(jià)格高。迪歐咖啡泰安路餐飲200（2層）0.85處新市區(qū)交通主干道，周邊高檔住宅林立，商業(yè)配套齊全，消費(fèi)檔次高，租金高。錦帛二手房榮譽(yù)世嘉沿街中介50(2層)0.7處濟(jì)南路與菏澤路交匯處，緊鄰試驗(yàn)中學(xué)，人流量大。棒棰島海參專賣店140（2層）0.69處濟(jì)南路與菏澤路交匯處，緊鄰試驗(yàn)中學(xué)，人流量大。門頭房陽光花園沿街裝飾150（2層）0.65處濟(jì)南路與菏澤路交匯處，緊鄰試驗(yàn)中學(xué)，人流量大陽光房產(chǎn)中介60（2層）0.51處濟(jì)南路與菏澤路交匯處，緊鄰試驗(yàn)中學(xué)，人流量大健身器材新城花園沿街休閑200（2層）0.6處新市區(qū)濟(jì)南路，周邊行政單位多，高檔住宅密集。魯房營銷中介100（2層）0.55處新市區(qū)濟(jì)南路，周邊行政單位多，高檔住宅密集。洋河藍(lán)色經(jīng)典國際現(xiàn)代城沿街專賣店100（2層）0.7處開發(fā)區(qū)北京路建材市場，社區(qū)多，人流量大。新月神木門專賣店130（2層）0.65處開發(fā)區(qū)北京路建材市場，社區(qū)多，人流量大。伴月公寓濟(jì)南路西段門店150（2層）0.4沿街大部分未出租，周邊商業(yè)還不成熟，社區(qū)入住率低?？珍佫D(zhuǎn)讓本項(xiàng)目對面160（2層00.55項(xiàng)目周邊人流量不集中，有許多新建住宅，入住率低。沁園門頭沁園沿街門店170(2層)0.52商鋪格局規(guī)整，新建高檔住宅多。周邊商業(yè)還不成熟，社區(qū)入住率低，體量大，租金低。好健客健身沁園沿街休閑1500(2層)0.18聯(lián)惠批發(fā)超市山東路沿街超市140(2層)0.33處高科園區(qū)，華方醫(yī)院對面，沿街滿鋪，商業(yè)配套齊全，周邊家屬院較多。美容店兗州路與山東路交匯休閑100（2層）0.35周邊多為社區(qū)配套，人流量大。過橋米線四季花園東門沿街2150（2層）0.93地處高校城中心地段，人流量挺大，消費(fèi)勁集中。楊國福麻辣燙四季花園西門沿街290（2層）1.2拌飯一族255（2層）1.3備注：以上走訪同類2層33家商戶，地段主要集中老日照、石臼和新市區(qū)，濟(jì)南路、開發(fā)區(qū)、山東路、高校城沿街各調(diào)查狀況：老日照、石臼和新市區(qū)日照商業(yè)氛圍深厚，三大商圈租金價(jià)格比較高，其中日百商圈以正陽路為中心，租金價(jià)格在1.3-0.35元/m2/天；石臼商圈以友情商店、利群商場為中心，所調(diào)查商鋪裝修和樓板多已元/m2/天；新市區(qū)商圈以銀座和新瑪特商場為中心，租金價(jià)格在0.8元/m2/天。所處位置人流量集中，企事業(yè)單位多，商業(yè)氛圍形成時(shí)間比較長，但各類經(jīng)營業(yè)態(tài)缺乏規(guī)范化和專業(yè)化。高校城周邊各商業(yè)氛圍深厚，消費(fèi)勁集中，有固定的學(xué)生流和穩(wěn)定的客源，租金價(jià)格在0.9-1.3元/m2/天。濟(jì)南路段主要以煙臺路為分界有榮譽(yù)世嘉、陽光花園、麗城花園、新城花園等高檔社區(qū)沿街商業(yè)為主，租金價(jià)格在0.6-0.7元/m2/天，榮譽(yù)世嘉、陽光花園緊鄰日照世級規(guī)范化重點(diǎn)中學(xué)，銀河公園，周邊社區(qū)集中，人流量集中，周邊新建高檔社區(qū)多。麗城花園、新城花園周邊行政單位多，高檔住宅密集，消費(fèi)檔次高。開發(fā)區(qū)商圈主要集中在北京路以西國際現(xiàn)代城沿街，主要消費(fèi)群體是建材客戶等固定客源，周邊社區(qū)比較集中。高校城商圈地處高校城中心地段，學(xué)生流穩(wěn)定，人流量挺大，消費(fèi)勁集中，主要受寒暑假影響。濟(jì)南路沿街租金調(diào)查一覽表（表5）名稱路段業(yè)態(tài)面積租金物業(yè)費(fèi)競爭指數(shù)備注信合苑商鋪濟(jì)南路與昭陽路轉(zhuǎn)租2000.6有☆☆☆☆☆售價(jià)在5800元/m2，已給裝飾好，地面和墻面。榮華地產(chǎn)門頭格林藍(lán)天東臨門店650.51☆☆☆☆☆商鋪格局規(guī)整，項(xiàng)目對面濟(jì)南路1600.55☆☆☆☆☆商鋪地面和墻面都已裝修好。沁園門頭沁園沿街170（2）0.52☆☆☆☆☆商鋪格局規(guī)整好健客健身休閑1500（2）0.18體量大，租金低百花KTV沁園西鄰消遣2000（4層）0.18新建社區(qū)入住率低，同等規(guī)模較大消遣業(yè)態(tài)租賃價(jià)格偏低。汽車四輪定位陽光花園沿街門店1500.650.4四周社區(qū)較少，商業(yè)氣氛不濃，店鋪內(nèi)部結(jié)構(gòu)比較規(guī)整。陽光房產(chǎn)650.51平安房產(chǎn)項(xiàng)目對面中介160（2）0.55商鋪已做好裝修，地面和墻面都做好，格局方正。茶莊休閑80（2）0.5錦帛二手房榮譽(yù)世嘉沿街中介50(2)0.7處濟(jì)南路與菏澤路交匯處，緊鄰試驗(yàn)中學(xué)，人流量大，基本滿鋪。棒棰島海參專賣店140（2）0.69健身器材新城花園沿街休閑200（2）0.60.50周邊高檔社區(qū)多，行政單位集中，高檔消費(fèi)圈。魯房營銷中介100（2）0.55臺球俱樂部休閑300（2）0.45食品超市超市1000.80.5新市區(qū)高檔社區(qū)，消費(fèi)實(shí)力集中。售價(jià)在6000-10000元/m2北京益智兒童潛能培訓(xùn)中心城市花園200（3）0.550.4高檔社區(qū)密集，緊鄰日照港中學(xué)，人流量大，商業(yè)氛圍深厚。便民超市3000.5備注：濟(jì)南路段是日照市生活居住核心路段，周邊高檔新建住宅多，但社區(qū)入駐率普遍不高，以煙臺路為界，路以東各沿街租金價(jià)格受人流量影響純一層商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格在0.8元/m2/天，二層價(jià)格在0.55-0.65元/m2/天，消費(fèi)實(shí)力比較高；濟(jì)南路與菏澤路交匯周邊主要租金價(jià)格在0.5-0.7元/m2/天，緊鄰試驗(yàn)中學(xué)，人流量集中。新建和未滿商鋪主要：信合苑、聚賢佳苑、錦繡前程、安泰國際金融中心，山海天城建開發(fā)的綜合文化中心集中在濟(jì)南路段自向東，對本案造成確定的威逼，商鋪戶型集中在200-300m2，大部分六、地下室租賃價(jià)格一覽表（表6）名稱路段業(yè)態(tài)面積租金備注紅河谷KTV海濱五路消遣12000.2靠火車站旁邊商圈，交通便利，但因地下體量比較大，租金普遍偏低。東部熱點(diǎn)迪廳黃海二路與海濱五路交匯10000.15所處位置不靠主路，好時(shí)間KTV海曲路18000.2處老城利群旁邊，商業(yè)氛圍深厚。招租泰安路望海小區(qū)沿街3000.27新市區(qū)新瑪特商圈旁邊，消費(fèi)檔次高備注：處于商圈旁邊，交通便利，但因地下體量比較大，租金普遍偏低，地下消防要達(dá)到的要求較高。七、訪談客戶接受信息一覽表（表七）姓名電話經(jīng)營業(yè)態(tài)面積m2租金（元/天）拓展意向（ABCD）可接受狀況備注張先生超市2002層0.4C本項(xiàng)目價(jià)格在3萬以內(nèi)可以接受李先生便利店2052層0.35B人流量多價(jià)格便宜在0.5左右要風(fēng)水好，物業(yè)管理好，適合做餐飲，最終裝修好地面墻面和卷簾門。王先生汽車裝飾1502層0.6C價(jià)格比較合理人流多商鋪方正規(guī)整最好是一層。曹善華健身器材公司2002層0.55C高檔社區(qū)集中地段林東中介400.5C最好是單層，商鋪格局好丁先生餐飲2000.45B適合做餐飲，位置在入口處商業(yè)氛圍深厚，人流多分析：通過訪談客戶，集中問題是裝修費(fèi)用高，物業(yè)條件格局和物業(yè)費(fèi)收取的不合理，對目前的商圈價(jià)格較難接受，許多已租的二層又向外招租或分租，滿鋪?zhàn)饨饍r(jià)格高，位置不好求?？珍伾虡I(yè)氛圍匱乏，價(jià)格實(shí)惠低，戶型好應(yīng)可以接受。八、競爭狀況：1、安泰水晶城：處于老城區(qū)海曲路核心地帶，大潤發(fā)（世界500強(qiáng)）強(qiáng)勢入駐，經(jīng)營業(yè)態(tài)餐飲、消遣休閑與時(shí)尚購物的綜合體，商業(yè)面積11萬體量，競爭優(yōu)勢明顯。2、山海天城建處于濟(jì)南路與煙臺路交匯處，集餐飲，消遣、旅游服務(wù)辦公為一體綜合商業(yè)體。商業(yè)面積2萬多平米，在下半年起先正式實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃招商，其競爭不行忽視。3、日照國際金融中心位于日照市新市區(qū)煙臺路與濟(jì)南路交匯處，由日照安泰集團(tuán)與日照銀行共同投資興建的商務(wù)寫字樓項(xiàng)目，總建筑面積約15萬平方米，由三棟樓座組成，以商務(wù)辦公寫字間為主，協(xié)助商業(yè)配套，為商務(wù)辦公供應(yīng)銀行、休閑消遣、餐飲、健身等配套服務(wù)。4、利華名品商業(yè)街：利華項(xiàng)目現(xiàn)已重新啟動招商，廣告力度比較大，招商條件為，租期三年，免一年租金，16——40平方，租金北邊為1.25元/㎡/天，南面0.85元/㎡/天，無業(yè)態(tài)規(guī)劃。由于其實(shí)惠的租金政策以及與主力店利群相鄰，屬于成熟商圈，利用利群的號召力可能將會帶走一部分餐飲、消遣商戶，與本項(xiàng)目形成競爭關(guān)系。1-2、項(xiàng)目狀況及條件分析1-2-1項(xiàng)目區(qū)位1-2-2項(xiàng)目狀況1-2-3主要交通道路1-2-1項(xiàng)目區(qū)位樂活大道項(xiàng)目位于位于日照市濟(jì)南路的主干線兩側(cè)，是日照市中心居住區(qū)的核心地段，北靠高新科技園區(qū)，東接沙潡河風(fēng)光帶，緊臨日照市最大的綜合文化廣場。周邊高檔社區(qū)鄰立如：城建沁園、安泰榮城世家、龍?zhí)丶偃諡场㈠\繡前程、東辰皓星園、德潤福臨等等眾多樓盤，而且將來濟(jì)南路打通以后，濟(jì)南路將是連接新老城區(qū)的城市大動脈，項(xiàng)目前景為眾多投資者看好。1-2-2項(xiàng)目狀況樂活大道所在項(xiàng)目的總建筑面積為21萬平方米，其中商業(yè)面積3萬多平米（底商部分），整個項(xiàng)目的總投資為人民幣億元。共設(shè)有300多個停車位，是目前日照市內(nèi)規(guī)模和檔次最高的住宅和商業(yè)街區(qū)。

樂活大道是由風(fēng)景水岸項(xiàng)目和格林藍(lán)天項(xiàng)目的底商組成，兩個項(xiàng)目分別位于城市主干線——濟(jì)南路的南北兩側(cè)，相互遙相對應(yīng)，由12棟商業(yè)建筑群（沿街部分）組成，共有86間商鋪（不含負(fù)一層、G5、G6），項(xiàng)目環(huán)境優(yōu)雅，建筑品質(zhì)高檔，高檔的大理石外立面更是彰顯了項(xiàng)目的品嘗。7.1米的層高可以自由分割，打造獨(dú)特的創(chuàng)意空間。實(shí)現(xiàn)了建筑藝術(shù)、時(shí)尚生活與商業(yè)的完備統(tǒng)一，恰如其分地創(chuàng)建出獨(dú)具匠心的商業(yè)環(huán)境，成就了獨(dú)特的樂活文化。1-2-3主要交通道路項(xiàng)目位于日照市城市生活新干線濟(jì)南路的中心位置，西臨兗州路，東靠沙墩河風(fēng)景帶，南臨城市中心干線海曲路，來往四通八達(dá)，交通特別便利。主要公共交通可達(dá)：7路，30路1-3、S.W.O.T.分析Strengths——優(yōu)勢項(xiàng)目處于日照市濟(jì)南路中心位置，是將來日照新城文化商業(yè)中心，周邊高檔社區(qū)密集，環(huán)境優(yōu)越，推廣主題豐富有利于快速提升知名度。項(xiàng)目位于新老城區(qū)交匯地帶，輻射日照新老城區(qū)。該項(xiàng)目是日照市政府扶持工程，具有良好的開發(fā)背景；本項(xiàng)目商業(yè)量體適中，可塑性較強(qiáng)。Weakness——劣勢項(xiàng)目所在區(qū)域，商業(yè)基礎(chǔ)較差，配套設(shè)施不夠完善；項(xiàng)目所在地總體上缺乏商業(yè)基礎(chǔ)，所屬位置商業(yè)及配套設(shè)施匱乏；目前項(xiàng)目臨街的濟(jì)南路段以車流為主，公交車輛僅為兩條，人流量稀有，不利于本項(xiàng)目的將來發(fā)展；項(xiàng)目長期未啟動招商而帶來的負(fù)面影響；項(xiàng)目內(nèi)單體物業(yè)結(jié)構(gòu)不合理，面積運(yùn)用率低，對項(xiàng)目招商有確定的影響。Opportunities——機(jī)會政府對永發(fā)石業(yè)的政策扶持；日照人均可支配收入逐年增長，消費(fèi)實(shí)力進(jìn)一步提升；日照餐飲消遣市場缺乏規(guī)模化的餐飲消遣休閑綜合場所；日照目前餐飲消遣休閑整體的服務(wù)水平還不夠高，須要一個專業(yè)公司打造一個標(biāo)記性的項(xiàng)目；項(xiàng)目具有超前意識，今后商業(yè)增值空間大，項(xiàng)目的開發(fā)對日照來說是個高檔時(shí)尚的商業(yè)地產(chǎn)，對整個日照商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展都具有確定的影響力。Threat——威逼與障礙將來日照大量商業(yè)面積的釋放及日趨發(fā)展完善，以目前的狀況看來，安泰水晶城項(xiàng)目由于大型主力店大潤發(fā)的入駐，其時(shí)尚購物、餐飲消遣美食的集客實(shí)力將比本項(xiàng)目優(yōu)勢明顯；賓館、酒店及餐飲、休閑中心都集中在老城和石臼特定商業(yè)街、美食街區(qū)旁邊，將來較有消費(fèi)實(shí)力的客源更可能集中于該地；目前日照現(xiàn)有商業(yè)街對本案具有確定的威逼，將來日照餐飲、休閑消遣業(yè)競爭將日趨激烈。1-4、總結(jié)1-4-1存在的問題和沖突1-4-2項(xiàng)目發(fā)展的利好因素1-4-3項(xiàng)目發(fā)展存在的阻力1-4-4項(xiàng)目可行性研討及結(jié)論1-4-1存在的問題和沖突1、商鋪：內(nèi)部機(jī)構(gòu)不規(guī)整，立柱多，有平臺（詳細(xì)狀況見“商鋪物業(yè)狀況一覽表”）。2、廣場：沒有明確的廣場，在推廣和主題設(shè)計(jì)上難以形成焦點(diǎn)，不便于做市場推廣；3、負(fù)一層開口：現(xiàn)有G1、G3地下負(fù)一層的出入口設(shè)計(jì)部符合商業(yè)規(guī)劃，對后期招商形成阻力；4、物業(yè)配套：目前規(guī)劃無暖氣、自然氣、排風(fēng)、排煙、化油池設(shè)計(jì)；5、停車場：地上停車位不夠足夠；6、噪音：建成后的定位為消遣業(yè)態(tài)的樓房與項(xiàng)目居住區(qū)距離過緊，將來的噪音問題不行避開。7、周邊：周邊基本為新蓋樓盤，入住率不高，商業(yè)配套嚴(yán)峻匱乏。8、交通：公交線路僅為2條，基本要靠消費(fèi)者自行帶車前往。1-4-2我們的利好因素1、風(fēng)景水岸和格林藍(lán)天項(xiàng)目是日照市政府重點(diǎn)工程，得到了市政府的大力扶持，同時(shí)濟(jì)南龍駿顧問公司擁有豐富的商業(yè)運(yùn)營閱歷和浩大的客戶群；2、日照是一個消費(fèi)城市，餐飲和休閑消遣業(yè)（尤其是餐飲）比較發(fā)達(dá)，市場前景廣袤；3、日照整個城市在餐飲消費(fèi)增長率始終是最高的，日照在餐飲、休閑、消遣上仍有很大的潛力；4、日照目前雖有利華商業(yè)街、太陽城市場、石臼市場等商業(yè)項(xiàng)目，但專業(yè)度不足；5、濟(jì)南路周邊區(qū)域中高檔餐飲、消遣、休閑市場幾乎空白。1-4-3項(xiàng)目發(fā)展存在的阻力1、目前日照的休閑消遣市場尚處于萌芽階段，絕大部分餐飲休閑業(yè)態(tài)發(fā)展良莠不齊，小型投資商的經(jīng)營理念未必能符合樂活大道的定位要求；

2、樂活大道由于是住宅部分的底商，大量的承重柱導(dǎo)致與商業(yè)用房存在較大沖突，給將來招商帶來了很大難度；

3、從商家訪談所收集到的訪問資料來看，本項(xiàng)目所處并非最好地段，但假如有政府的支持和后期的品牌管理，商家認(rèn)為還是特別有發(fā)展前途的；

4、普遍認(rèn)為提出租金價(jià)格不宜過高，須要市場培育。1-4-4項(xiàng)目可行性研討及結(jié)論1、日照目前的商業(yè)市場狀況如同春秋戰(zhàn)國時(shí)代，高檔時(shí)尚消費(fèi)街區(qū)能否異軍突起，這座古老的城市是否能接納汲取如此時(shí)尚、現(xiàn)代的商業(yè)文化元素？2、日照是個旅游城市、休閑城市，但終歸是二、三線城市，新的消費(fèi)觀念及模式是否能引爆，帶動商機(jī)呢？3、商業(yè)探討分析結(jié)論當(dāng)前市場存在的幾個主要問題：

物業(yè)設(shè)計(jì)細(xì)部有待提高；

整體經(jīng)營布局有待市場驗(yàn)證；

高端消費(fèi)潛力巨大；

日照市的高端消費(fèi)群體雖然比例很小，但消費(fèi)潛力巨大，日照市現(xiàn)有的商業(yè)環(huán)境和水平已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿意他們的品位。

功能分布滯后于現(xiàn)代消費(fèi)理念。據(jù)調(diào)查，日照市的消費(fèi)模式依舊停留在老式的“消費(fèi)=購物”的簡潔模式上，從日照市的商場物業(yè)都短暫不能供應(yīng)一個當(dāng)今普遍流行的都市消費(fèi)新模式，即消費(fèi)應(yīng)當(dāng)是購物、消遣、休閑、美食為一體的綜合行為，可以表述為：消費(fèi)=消遣+購物+嬉戲+休閑+美食

給日照的一般消費(fèi)者引導(dǎo)一個全新的消費(fèi)理念，這是本市商業(yè)的空白點(diǎn)。

其次編主題定位及業(yè)態(tài)布置2-1、定位思路2-2、主題定位2-1、定位思路定位思路A>品牌的核心價(jià)值：樂活大道是品牌與時(shí)尚的代表B>品牌定位：城市新名片、享受新生活C>訴求點(diǎn)：休閑消遣、全新享受D>形象塑造：體驗(yàn)時(shí)尚，擁抱生活享受自由空間，品嘗無限樂趣2-2.主題定位主題定位A>主題：日照首席樂活文化休閑商業(yè)街區(qū)B>商業(yè)定位：日照市最具品嘗之餐飲、消遣、休閑場所C>商業(yè)功能：酒吧/KTV、休閑餐飲、特色餐廳、浴足桑拿、美容SPAD>突破點(diǎn)：開創(chuàng)日照“24小時(shí)經(jīng)濟(jì)”時(shí)代，日照首個“不夜城”E>業(yè)種業(yè)態(tài)組合：餐飲：主力宴會餐廳、特色地方餐廳、西餐、快餐、日韓餐消遣：酒吧、KTV、夜總會、休閑會所休閑：桑拿、SPA、沐足、茶餐廳、咖啡廳、茶館、棋牌室、健身日照城市新名片——樂活大道一座文化古城兩條功能版塊1.樂活大道——中華街2.樂活大道——世界風(fēng)商業(yè)功能分區(qū)設(shè)想樂活大道——中華街（格林藍(lán)天板塊）：1、2、3、11、12、15號樓主要業(yè)態(tài)為：中式餐飲、特色餐廳、特色火鍋店中式快餐、中式簡餐、中式自助餐、部分社區(qū)配套等為主要經(jīng)營業(yè)態(tài)。樂活大道——世界風(fēng)（風(fēng)景水岸板塊）：1、2、3、11、12、15號樓和負(fù)一層中大型咖啡廳、酒吧、西餐、西式快餐、西式自助餐、西式烤肉、牛排、茶餐廳、夜總會、KTV、迪廳、美容美發(fā)、健身館、美體SPA、洗浴足療、婚紗攝影、跆拳道館、大型電玩城、大型消遣城為主要經(jīng)營業(yè)態(tài)。區(qū)位占比數(shù)據(jù)（表八）區(qū)位轄區(qū)樓號面積（平方米）占比（%）樂活大道——中華街（格林藍(lán)天板塊）1、2、3、11、12、158704.5632.78樂活大道——世界風(fēng)（風(fēng)景水岸板塊）1、2、3、410201.1638.96負(fù)一層（休閑消遣區(qū)1、37502.2128.25合計(jì)（不含沃德克）10棟26552.67100第三編招商策略及執(zhí)行安排3-1招商策略3-2租金策略3-3招商原則3-4招商渠道3-5招商推廣目標(biāo)3-6招商推廣安排3-1招商策略現(xiàn)在我們該從什么地方找尋突破口呢？我們的看法是，招商時(shí)平均運(yùn)用力氣確定不行，必需有所側(cè)重。因此，我們最終確定了以點(diǎn)帶面的策略，來開展招商工作。以點(diǎn)帶面的策略有兩方面的含義：（1）通過某一棟樓商鋪的勝利招商，來帶動周邊商鋪的招商；（2）通過主力店的招商來帶動其他店面的招商。以餐飲作為現(xiàn)行招商的重點(diǎn)品類。首先它符合整個街區(qū)的主體定位；二是大中型餐飲的引進(jìn)具有確定的轟動效應(yīng)，簡潔帶動其他餐飲業(yè)的進(jìn)駐；三是特色餐飲的引進(jìn)簡潔使街區(qū)快速成型，作為后續(xù)招商的市場切入點(diǎn)?？蛻舴较颍航⒃?0％本地商家，及40％外地商家第一步：以樂活大道為開發(fā)中心向日照各區(qū)縣輻射，主要針對餐飲、休閑、消遣業(yè)；其次步：以濟(jì)南、青島、濰坊、臨沂客戶為開發(fā)重點(diǎn)，兼顧省內(nèi)其它城市，主要針對大型餐飲、酒吧及消遣業(yè)；第三步：在我司其他兄弟公司的幫助協(xié)作下，在北京乃至上海等地區(qū)進(jìn)行項(xiàng)目推廣，主要針對知名餐飲及酒吧。3-2租金策略由于本項(xiàng)目所招對象運(yùn)營的特殊性，普遍存在前期的固定資產(chǎn)投入很大，回報(bào)周期長，打開市場知名度更是須要確定時(shí)間，假如租金過高則會干脆導(dǎo)致運(yùn)作初期的虧損，可能引起流淌資金驚慌及連鎖反應(yīng)。因此商戶在前幾年內(nèi)，不會有什么盈利，主要盈利是在市場培育期以后，而且大規(guī)模的盈利則須要更長的時(shí)間。所以租金在商戶的經(jīng)營成本中占有較大的比例，租金的凹凸干脆影響到其營業(yè)利潤。因此，租金是其考慮的關(guān)鍵因素之一，建議在本項(xiàng)目的運(yùn)營招商中，采納不同區(qū)位運(yùn)用不同租金的方式?？柯房谌肟谔幍纳啼?zhàn)饨饝?yīng)高于其他區(qū)位?？拷粎R口的租金應(yīng)高于靠內(nèi)側(cè)的商鋪?zhàn)饨?，面積較小的商鋪?zhàn)饨饝?yīng)高于面積較大的商鋪?zhàn)饨穑惋嬌虘糇饨饝?yīng)高于休閑消遣業(yè)態(tài)的租金，同時(shí)，租金也可與主力店的知名度引導(dǎo)其他商戶租金的提升程度而設(shè)定。建議：在給引進(jìn)主力店品牌店租金的費(fèi)用以及免租期時(shí)應(yīng)充分考慮到該主力店、品牌店對整個項(xiàng)目的生存和發(fā)展所引起的作用；對于最先簽約入駐且面積大的商家，可以適當(dāng)?shù)难娱L免租期。方案一：樂活大道租金分析表租金核算原則：依據(jù)日照區(qū)域市場調(diào)研數(shù)據(jù)同類業(yè)態(tài)租金價(jià)位（餐飲、消遣、休閑）同類物業(yè)競爭對手價(jià)格商戶整體租賃面積可承受價(jià)位二、合同租賃期：3——5——8年三、項(xiàng)目預(yù)期開業(yè)時(shí)間2010.10.1起先計(jì)租租金交納方式：第一次繳納租金為第一年按九個月房租交，從其次年起先按季度交納，每季度末20號之前交納下季度租金。四、實(shí)惠政策1、一次性交納12個月租金及的商戶免費(fèi)運(yùn)用商戶所在鋪位的廣告位，地下室。2、租賃期第一年一次性交納9個月房租送3個月房租。3、依據(jù)招商品牌和租賃面積等綜合因素，可適當(dāng)實(shí)惠1—3個月的裝修期，3—6個月的物業(yè)管理費(fèi)。五、租金明細(xì)表：（表九）風(fēng)景水岸面積風(fēng)景水岸地下格林藍(lán)天濟(jì)南路格林藍(lán)天莒州路莒州路地下室總面積總面積（不含地下室、水岸地下）10345.97502.216767.641936.921546.6328099.319050.46本次計(jì)算的招商面積為：20597.09㎡注：含風(fēng)景水岸地上、格林藍(lán)天全部（含地下室）樂活大道項(xiàng)目招商租金明細(xì)表（表十）序號鋪號面積（㎡）商鋪?zhàn)鈨r(jià)（元/㎡/天）商鋪總價(jià)（元/年）水岸地上1G1-1#165.820.741786.642G1-2#189.120.747658.243G1-3#189.120.747658.244G1-4#189.120.747658.245G1-5#708.150.7178453.86G1-6#74.220.718703.447G1-7#330.250.6880845.28G1-8#271.410.6563509.949G1-9#85.260.6820871.6410G1-10#362.050.6888629.8411G1-11#329.630.6880693.4212G1-12#74.20.6818164.1613G1-13#509.460.63115545.5314G2-1#445.150.58012715G2-2#282.440.5353889.5516G2-3#279.370.5353303.7917G2-4#398.020.571643.618G3-1#735.620.68180079.7719G3-2#294.650.6872130.3220G3-3#397.470.6593007.9821G3-4#335.960.6578614.6422G3-5#314.510.6573595.3423G3-6#80.080.6819603.5824G3-7#294.650.6366826.6225G3-8#252.350.6357232.9826G4-1#65.390.716478.2827G4-2#169.850.6539744.928G4-3#186.090.6845554.8329G4-4#377.910.6588430.9430G4-5#272.690.658901.0431G4-6#179.130.6541916.4232G4-7#264.420.6359970.45633G4-8#256.180.6358101.62434G4-9#185.780.6543472.5235G4-10#295.260.6366964.96836G4-11#360.380.564868.4合計(jì)3610201.160.632313623.09格林濟(jì)南路371#-1204.890.5339093.01381#-2203.240.536583.2391#-3198.910.5539384.18401#-4186.910.5537008.18411#-5221.720.539909.6421#-6233.570.5546246.86431#-7233.570.5546246.86441#-8221.720.539909.6451#-9186.910.5537008.18461#-10198.910.5539384.18471#-11203.240.536583.2481#-12204.890.5339093.01492#-1277.560.659952.96502#-2249.630.653920.08512#-3252.170.5852653.09522#-4252.170.5549929.66532#-5249.630.5549426.74542#-6277.560.5554956.88553#-1277.760.5352996.60563#-2260.20.5349646.16573#-3253.980.5348459.38583#-4262.120.547181.6593#-5256.280.546130.4603#-6316.080.556894.4613#-7308.660.555558.8623#-8250.020.5347703.81633#-92550.5550490643#-10270.340.658393.44合計(jì)286767.620.5390160.56格林莒州路6511#-1103.250.3111516611#-279.280.38562.246711#-379.280.38562.246811#-4103.250.3111516911#-557.340.36192.727011#-690.60.39784.87111#-757.340.36192.727211#-890.60.39784.87312#-156.90.36145.27412#-290.380.39761.047512#-377.330.38351.647612#-4102.450.311064.67712#-578.670.38496.367812#-6102.450.311064.67912#-778.670.38496.368012#-8102.450.311064.68115#-186.030.39291.248215#-2109.530.311829.248315#-386.030.39291.248415#-4109.530.311829.248515#-586.030.39291.248615#-6109.530.311829.24合計(jì)221936.920.3209187.36方案一租金遞增表（表十一）商鋪均價(jià)（元／㎡／天）均價(jià)（元／㎡／月）月租金收益（元）年租金收益（元）第一年風(fēng)景正常0.6419.06197158.122365897.43風(fēng)景交9送30.4814.29145784.621749415.45格林正常0.5416.14109228.671310744.09格林交9送30.412.181920.73983058.1莒州路段正常0.3917432.28209187.36交9送30.236.7513074.21156890.52名稱租價(jià)（元／㎡／天）月租金收益（元）年租金收益（元）其次年（遞增3%）風(fēng)景0.66201982.962423795.63格林濟(jì)南路0.56113696.351364356.2莒州路段0.3118013.36216160.27第三年（遞增5%）風(fēng)景0.69211164.022533968.14格林濟(jì)南路0.59119787.231437446.74莒州路段0.3319175.51230106.1第四年（遞增8%）風(fēng)景0.75229526.12754313.2格林濟(jì)南路0.61123847.811486173.74莒州路段0.3620918.74251024.83第五年（遞增8%）風(fēng)景0.81247888.182974658.26格林濟(jì)南路0.66133999.271607991.26莒州路段0.3922661.96271943.57第六年（遞增8%）風(fēng)景0.87266250.283198129.27格林濟(jì)南路0.71144150.731729808.78莒州路段0.4224405.19292862.30第七年（遞增8%）風(fēng)景0.94287672.723452072.54格林濟(jì)南路0.77156332.481875989.81莒州路段0.4526148.42313781.04第八年（遞增8%）風(fēng)景1.02312155.53745865.96格林濟(jì)南路0.83168514.242022170.83莒州路段0.4928472.72341672.69三年合計(jì)（風(fēng)景）正常0.66607569.897290838.7實(shí)惠后0.61564228.356707179.22三年合計(jì)（格林濟(jì)南路）正常0.56342712.254112547.03實(shí)惠后0.52315405.093784861.04三年合計(jì)（莒州路）正常0.3154621.14655453.73實(shí)惠后0.2950263.07603156.89三年總合計(jì)正常0.59337833.224053998.63實(shí)惠后0.54310848.33730179.56五年合計(jì)（風(fēng)景）正常0.71915401.2413019288.17實(shí)惠后0.681038039.1112456469.37五年合計(jì)(格林濟(jì)南路)正常0.59600559.337206712.03實(shí)惠后0.56573252.176879026.04五年合計(jì)（莒州路）正常0.3498201.841178422.13實(shí)惠后0.3293843.771126125.29五年總合計(jì)正常0.63359822.934317875.1實(shí)惠后0.60343631.974123583.66八年合計(jì)（風(fēng)景）正常0.81950932.4223411188.99實(shí)惠后0.781902337.5422828050.5八年合計(jì)(格林濟(jì)南路)正常0.661069556.7912834681.46實(shí)惠后0.641042249.6212506995.47八年合計(jì)（莒州路）正常0.38177228.182126738.16實(shí)惠后0.37172870.112074441.32八年總合計(jì)正常0.71403187.954838255.44實(shí)惠后0.69393068.614716823.29總體租金對比表（表十二）租金均價(jià)（元/㎡/天）年租金總價(jià)（元）一年租金均價(jià)（元）三年期正常0.5912091661.964030553.99實(shí)惠0.5411095197.153698399.05五年期正常0.6321437766.824287553.36實(shí)惠0.6020441302.014088260.402八年期正常0.7138410120.044801265.01實(shí)惠0.6937413655.234676706.9方案二：樂活大道租金分析表一、租金核算原則：1、依據(jù)日照區(qū)域市場調(diào)研數(shù)據(jù)2、同類業(yè)態(tài)租金價(jià)位（餐飲、消遣、休閑）3、同類物業(yè)競爭對手價(jià)格4、商戶整體租賃面積可承受價(jià)位5、鋪位租金核算標(biāo)準(zhǔn)以今后銷售價(jià)格為參照。二、合同租賃期：3——5——8年三、項(xiàng)目預(yù)期開業(yè)時(shí)間2010.10.1起先計(jì)租租金交納方式：第一次繳納租金為其次年全年房租，交其次年送第一年，從第三年起先按季度交納，每季度末20號之前交納下季度租金。四、實(shí)惠政策1、一次性交納12個月租金及的商戶免費(fèi)運(yùn)用商戶所在鋪位的廣告位，地下室。2、租賃期第一年一次性交納其次年12個月房租送第一年12個月房租。3、依據(jù)招商品牌和租賃面積等綜合因素，可適當(dāng)實(shí)惠1—3個月的裝修期，3—6個月的物業(yè)管理費(fèi)。五、租金明細(xì)表：（表十三）風(fēng)景水岸面積風(fēng)景水岸地下格林藍(lán)天濟(jì)南路格林藍(lán)天莒州路莒州路地下室總面積總面積（不含地下室、水岸地下）10201.167502.216767.641936.921546.6327954.5619050.46本次計(jì)算的招商面積為：20597.09㎡注：含風(fēng)景水岸地上、格林藍(lán)天全部樂活大道項(xiàng)目招商租金明細(xì)表樂活大道項(xiàng)目招商租金明細(xì)表（表十四）序號鋪號面積（㎡）商鋪?zhàn)鈨r(jià)（元/㎡/天）商鋪總價(jià)（元/年）水岸1G1-1#165.821.2071634.242G1-2#189.121.2081699.843G1-3#189.121.2081699.844G1-4#189.121.2081699.845G1-5#708.150.96244736.646G1-6#74.220.9625650.437G1-7#330.250.85101056.508G1-8#271.410.8583051.469G1-9#85.260.9830079.7310G1-10#362.050.90117304.2011G1-11#329.630.8297306.7812G1-12#74.20.9324842.1613G1-13#509.460.82150392.5914G2-1#445.150.85136215.9015G2-2#282.440.8081342.7216G2-3#279.370.8080458.5617G2-4#398.020.80114629.7618G3-1#735.620.95251582.0419G3-2#294.650.8792284.3820G3-3#397.470.85121625.8221G3-4#335.960.85102803.7622G3-5#314.510.8090578.8823G3-6#80.080.9527387.3624G3-7#294.650.9095466.6025G3-8#252.350.8779036.0226G4-1#65.390.9021186.3627G4-2#169.850.8551974.1028G4-3#186.090.8556943.5429G4-4#377.910.85115640.4630G4-5#272.690.8583443.1431G4-6#179.130.8353524.0432G4-7#264.420.8379008.7033G4-8#256.180.8376546.5834G4-9#185.780.8556848.6835G4-10#295.260.8590349.5636G4-11#360.380.85110276.28合計(jì)：3610201.160.893260307.49格林濟(jì)南路371#-1204.890.7051632.28381#-2203.240.6547558.16391#-3198.910.6848693.17401#-4186.910.6845755.57411#-5221.720.6350286.10421#-6233.570.6554655.38431#-7233.570.6554655.38441#-8221.720.6350286.10451#-9186.910.6543736.94461#-10198.910.6546544.94471#-11203.240.6547558.16481#-12204.890.7051632.28492#-1277.560.8382934.93502#-2249.630.8374589.44512#-3252.170.8072624.96522#-4252.170.7568085.90532#-5249.630.7062906.76542#-6277.560.6867946.69553#-1277.760.6261996.03563#-2260.20.6258076.64573#-3253.980.6559431.32583#-4262.120.6561336.08593#-5256.280.6862737.34603#-6316.080.6877376.38613#-7308.660.6875559.97623#-8250.020.7567505.40633#-92550.8073440.00643#-10270.340.8077857.92合計(jì)：286767.640.691697400.22格林莒州路6511#-1103.250.4516726.56611#-279.280.411416.326711#-379.280.411416.326811#-4103.250.4148686911#-557.340.48256.967011#-690.60.413046.47111#-757.340.48256.967211#-890.60.413046.47312#-156.90.459217.87412#-290.380.413014.727512#-377.330.411135.527612#-4102.450.414752.87712#-578.670.411328.487812#-6102.450.414752.87912#-778.670.411328.488012#-8102.450.414752.88115#-186.030.412388.328215#-2109.530.415772.328315#-386.030.412388.328415#-4109.530.415772.328515#-586.030.412388.328615#-6109.530.415772.32合計(jì)：221936.920.40281771.71方案二租金遞增表（表十五）商鋪均價(jià)（元／㎡／天）均價(jià)（元／㎡／月）月租金收益（元）年租金收益（元）第一年風(fēng)景正常0.8926.7271692.293260307.49格林正常0.6920.7141450.021697400.22莒州路段正常0.41223480.98281771.71實(shí)惠后（12個月）0000名稱租價(jià)（元／㎡／天）月租金收益（元）年租金收益（元）其次年（遞增3%）風(fēng)景0.92281552.023378624.19格林0.71144150.731729808.78莒州路段0.4123824.12285889.39第三年（遞增5%）風(fēng)景0.97296853.763562245.07格林0.75152271.901827262.80莒州路段0.4324986.27299835.22第四年（遞增8%）風(fēng)景1.05321336.543856038.48格林0.81164453.651973443.82莒州路段0.4626729.50