商業(yè)租賃業(yè)務管理作業(yè)指引

11商業(yè)租賃業(yè)務管理作業(yè)指引編制日期審核日期批準日期流程要素流程目標：流程時間要求流程監(jiān)控點數(shù)目流程主要責任崗位流程涉及職位數(shù)目修訂記錄日期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準人11目的：標準商業(yè)租賃業(yè)務規(guī)劃、租賃價格方案、租賃業(yè)務手續(xù)的辦理以及租賃業(yè)務管理各環(huán)節(jié)的操作。適用范圍：深圳市萬科房地產(chǎn)所開發(fā)項目的商業(yè)用房出租業(yè)務。術語和定義：職責：銷售經(jīng)營部商業(yè)配套組：負責商業(yè)租賃全程管理；物業(yè)公司租售中心：負責按地產(chǎn)公司委托收取商戶租金，開具收租憑據(jù)（收據(jù)或租賃發(fā)票）、追收欠租，并按月反饋收租情況、與地產(chǎn)財務管理部結清租金及傭金。財務管理部：負責對執(zhí)行情況予以監(jiān)督和反映，向公司領導定期提供商業(yè)租賃業(yè)務進展報告。工作程序規(guī)劃項目商業(yè)租賃業(yè)務在項目開發(fā)前期，銷售經(jīng)營部商業(yè)配套組提交《商業(yè)招商推廣方案》，按《產(chǎn)品建議書（商業(yè)部份）作業(yè)指引》執(zhí)行，經(jīng)批準的《產(chǎn)品建議書》抄送財務管理部備案。在項目開始招商后，租賃業(yè)務應遵循銷售業(yè)務模式，商業(yè)配套組負責編制租金回款方案，商業(yè)租賃月報表，匯總核實后報財務管理部。商業(yè)租賃價格方案的制訂和執(zhí)行租賃參考價格方案的制定、審批、執(zhí)行、調(diào)整、備案管理參照《銷售價格管理作業(yè)指引》操作。商業(yè)租賃信息發(fā)布和管理對于租賃業(yè)務進行過程中的各類對外信息的發(fā)布、更新、管理，須按照公司《文件收發(fā)控制程序》的要求執(zhí)行。商業(yè)租賃合同管理具體租戶的租賃合同簽訂按照已審批的價格方案和政府租賃合同統(tǒng)一文本執(zhí)行，合同范本需要按公司發(fā)文程序履行審批手續(xù)，審批件交總經(jīng)理辦公室存檔。租賃合同簽署前，租戶須按約定交納租賃保證金、預交租金和其他費用；收取責任人為商業(yè)配套組，款項交地產(chǎn)財務管理部；租賃保證金收取標準最低為2個月租金之和。租賃合同范本的個別條款須調(diào)整時，按公司合同審批程序報審。商業(yè)預訂租賃協(xié)議在未具備租賃合同簽署條件的情況下，可與客戶簽訂《預訂租賃協(xié)議》?！额A訂租賃協(xié)議》范本制定及條款調(diào)整及具體租戶的合同簽訂按5.4條審批要求執(zhí)行。預訂租賃協(xié)議轉為租賃合同時，如果租賃條件、租金與《預訂租賃協(xié)議》一致時，租賃合同由財務管理部收管理組人員及財務管理部經(jīng)理審核后即可成立；如出現(xiàn)不一致的情況，其合同審核程序按5.4程序執(zhí)行。預訂租賃協(xié)議簽署前，租戶須按約定交納履約定金其他費用；收取責任人為商業(yè)配套組；履約定金收取標準不少于一個月的租金。收租管理：商業(yè)配套組為租金收取的直接責任人，按租賃合同中約定的收租時間收取租金。由物業(yè)公司租售中心代收的租金，必須于收到租金后五個工作日內(nèi)將租金轉入地產(chǎn)公司指定帳戶；每月15日將當月《商業(yè)租賃月報表》交商業(yè)配套組及地產(chǎn)財務管理部，地產(chǎn)財務管理部核實實收款數(shù)額并對開具的收租憑據(jù)予以核銷；物業(yè)租售中心于每季度與地產(chǎn)財務管理部結算傭金。商業(yè)配套組須于每月25日向地產(chǎn)財務管理部提交《商業(yè)租賃月報表》。商業(yè)配套組/物業(yè)租售中心須將每月租金收據(jù)或發(fā)票送達商家租戶在票據(jù)上簽收。欠租管理：對于欠租達10天（含）以上的商家，商業(yè)配套組（物業(yè)租售中心）必須以書面方式送達《催收通知書》。對于欠租超過一個月拒不繳租的商家，商業(yè)配套組必須采取與租戶面談、按合同相關條約處罰或通知停租等追繳措施（如屬物業(yè)租售中心代收租金商鋪，物業(yè)租售中心必須予以協(xié)助），保存送達記錄，并將處理進展報財務管理部、法律室及公司領導。如催繳無效，商業(yè)配套組須在欠租2個月內(nèi)與商家辦理終止租賃合同事宜，并出具租賃保證金抵減欠租等欠租處理報告。租金變更管理：商家因特殊情況申請減租、免租，需填寫《租賃商戶減/免租審批表》，由商業(yè)配套組確認后，詳細說明減免租原因，經(jīng)分管領導審批同意后，原件交地產(chǎn)財務管理部存檔備案。月租金發(fā)生變更（如按合同約定租金遞增等），商業(yè)配套組須知會商業(yè)配套組、物業(yè)租售中心按變更后的租金收取，財務管理備案。轉租處理：如商家因特殊情況提出轉租，自行尋找下一承租方后，由商家向商業(yè)配套組提交《轉租申請》，經(jīng)公司分管領導批準后商業(yè)配套組辦理相關手續(xù)。轉租商家租金結算日為續(xù)租商家與我司簽定租賃合同當日。轉租商家須向我司支付租賃保證金的50%作為轉租手續(xù)費，剩余租賃保證金辦理完離場手續(xù)后再退還。續(xù)租處理：商家租賃期滿前一個月，商業(yè)配套組必須主動與商家聯(lián)系，如續(xù)租，手續(xù)參照新租的程序辦理，但需考慮租金上浮因素。續(xù)租商家的經(jīng)營內(nèi)容必須經(jīng)公司審查符合項目租賃要求。續(xù)租商家不享受免租期優(yōu)惠政策。租賃合同終止商家租賃期滿前一個月或商業(yè)配套組與商家聯(lián)系后確認其不再續(xù)租的，由商家填寫《停租申請書》，商業(yè)配套組辦理停租手續(xù)；租賃到期，商家到管理處辦理管理費、水電費結算手續(xù)，憑結算手續(xù)和租賃保證金等收據(jù)由商業(yè)配套組辦理退保證金手續(xù)。由商業(yè)配套組安排在15工作日內(nèi)到政府租賃辦辦理租賃合同終止。轉租商家的退租手續(xù)參照以上條款辦理。商業(yè)配套組必須將商家續(xù)租、停租等最新信息及時知會相關部門人員，并將完備后的手續(xù)報財務管理部備案。租賃管理費的支付商業(yè)配套組負責按政府規(guī)定，安排租賃管理費的支付工作。商業(yè)配套組按租賃辦的支付通知書申請付款（附商鋪租金及租賃管理費清單），并在款項支付后負責取回繳費收據(jù)。如租賃期間月租金下調(diào)，商業(yè)配套組必須與商戶重新簽訂租賃合同報租賃辦備案，以調(diào)整租賃管理費的收取基數(shù)。租賃業(yè)務流程由萬創(chuàng)公司提供商業(yè)項目招商所需圖紙。商業(yè)配套組制定租賃規(guī)劃及租賃參考價格方案。銷售部商業(yè)配套組審核租賃意向商家的經(jīng)營內(nèi)容、經(jīng)營方案等是否符合項目租賃要求，符合要求的給予簽訂租賃合同。重要商家須報相關部門和公司領導批準。商業(yè)配套組組織商業(yè)配套組簽訂租賃合同，租賃商家較多時由現(xiàn)場銷售配合。凡出售的商鋪業(yè)主均由客戶事務組發(fā)放《入伙通知書》，凡租賃的商鋪租戶均憑租賃合同原件或商業(yè)配套組簽字認可的租賃合同復印件到該項目管理處辦理入伙、進駐手續(xù)。入伙通知書存根歸客戶事務組存檔。商業(yè)配套組到項目所在地房管局辦理租賃合同登記備案手續(xù)。商業(yè)租賃業(yè)務資料歸檔要求商業(yè)租賃業(yè)務資料范圍按第7條確定。商業(yè)配套組經(jīng)辦人負責按業(yè)務流程收集保存商業(yè)招商推廣方案、租賃資料，包括商業(yè)租賃規(guī)劃、宣傳資料、參考價格方案等招商資料，完成項目招商后統(tǒng)一移交總經(jīng)理辦公室存檔。租戶租賃合同備案完畢，由經(jīng)辦人將租賃合同及所有附件資料，包括租戶提交的身份證明、營業(yè)證明等相關資料統(tǒng)一移交總經(jīng)理辦公室存檔。租賃業(yè)務日常資料管理：商業(yè)專員/物業(yè)租售中心負責日常租賃業(yè)務的資料存檔管理，包括《商業(yè)租賃月報表》、《租金回款方案》、催款或停租通知，并財務管理部要求定期上報及備案，需編制資料目錄。商鋪轉租或退租手續(xù)完備后，由經(jīng)辦人將轉租申請、停租申請等相關資料移交總經(jīng)理辦公室存檔。商業(yè)配套組/商業(yè)專員/物業(yè)租售中心需指定專人負責資料的收集和歸檔工作，人員崗位變動，需完善資料交接程序。支持性文件VKSZ/QP/DC003《文件收發(fā)控制程序》相關記錄租賃合同范本租賃合同租賃招商資料《商業(yè)招商推廣方案》《轉租申請》《入伙通知》《租金回款方案》預訂租賃協(xié)議催收通知書

咖啡店創(chuàng)業(yè)計劃書第一部分：背景在中國，人們越來越愛喝咖啡。隨之而來的咖啡文化充滿生活的每個時刻。無論在家里、還是在辦公室或各種社交場合，人們都在品著咖啡。咖啡逐漸與時尚、現(xiàn)代生活聯(lián)系在一齊。遍布各地的咖啡屋成為人們交談、聽音樂、休息的好地方，咖啡豐富著我們的生活，也縮短了你我之間的距離，咖啡逐漸發(fā)展為一種文化。隨著咖啡這一有著悠久歷史飲品的廣為人知，咖啡正在被越來越多的中國人所理解。第二部分：項目介紹第三部分：創(chuàng)業(yè)優(yōu)勢目前大學校園的這片市場還是空白，競爭壓力小。而且前期投資也不是很高，此刻國家鼓勵大學生畢業(yè)后自主創(chuàng)業(yè)，有一系列的優(yōu)惠政策以及貸款支持。再者大學生往往對未來充滿期望，他們有著年輕的血液、蓬勃的朝氣，以及初生牛犢不怕虎的精神，而這些都是一個創(chuàng)業(yè)者就應具備的素質(zhì)。大學生在學校里學到了很多理論性的東西，有著較高層次的技術優(yōu)勢，現(xiàn)代大學生有創(chuàng)新精神，有對傳統(tǒng)觀念和傳統(tǒng)行業(yè)挑戰(zhàn)的信心和欲望，而這種創(chuàng)新精神也往往造就了大學生創(chuàng)業(yè)的動力源泉，成為成功創(chuàng)業(yè)的精神基礎。大學生創(chuàng)業(yè)的最大好處在于能提高自己的潛力、增長經(jīng)驗，以及學以致用;最大的誘人之處是透過成功創(chuàng)業(yè)，能夠?qū)崿F(xiàn)自己的理想，證明自己的價值。第四部分：預算1、咖啡店店面費用咖啡店店面是租賃建筑物。與建筑物業(yè)主經(jīng)過協(xié)商，以合同形式達成房屋租賃協(xié)議。協(xié)議資料包括房屋地址、面積、結構、使用年限、租賃費用、支付費用方法等。租賃的優(yōu)點是投資少、回收期限短。預算10-15平米店面，啟動費用大約在9-12萬元。2、裝修設計費用咖啡店的滿座率、桌面的周轉率以及氣候、節(jié)日等因素對收益影響較大?？Х瑞^的消費卻相對較高，主要針對的也是學生人群，咖啡店布局、格調(diào)及采用何種材料和咖啡店效果圖、平面圖、施工圖的設計費用，大約6000元左右3、裝修、裝飾費用具體費用包括以下幾種。(1)外墻裝飾費用。包括招牌、墻面、裝飾費用。(2)店內(nèi)裝修費用。包括天花板、油漆、裝飾費用，木工、等費用。(3)其他裝修材料的費用。玻璃、地板、燈具、人工費用也應計算在內(nèi)。整體預算按標準裝修費用為360元/平米，裝修費用共360*15=5400元。4、設備設施購買費用具體設備主要有以下種類。(1)沙發(fā)、桌、椅、貨架。共計2250元(2)音響系統(tǒng)。共計450(3)吧臺所用的烹飪設備、儲存設備、洗滌設備、加工保溫設備。共計600(4)產(chǎn)品制造使用所需的吧臺、咖啡杯、沖茶器、各種小碟等。共計300凈水機，采用美的品牌，這種凈水器每一天能生產(chǎn)12l純凈水，每一天銷售咖啡及其他飲料100至200杯，價格大約在人民幣1200元上下?？Х葯C，咖啡機選取的是電控半自動咖啡機，咖啡機的報價此刻就應在人民幣350元左右，加上另外的附件也不會超過1200元。磨豆機，價格在330―480元之間。冰砂機，價格大約是400元一臺，有點要說明的是，最好是買兩臺，不然夏天也許會不夠用。制冰機，從制冰量上來說，一般是要留有富余。款制冰機每一天的制冰量是12kg。價格稍高550元，質(zhì)量較好，所以能夠用很多年，這么算來也是比較合算的。5、首次備貨費用包括購買常用物品及低值易耗品，吧臺用各種咖啡豆、奶、茶、水果、冰淇淋等的費用。大約1000元6、開業(yè)費用開業(yè)費用主要包括以下幾種。(1)營業(yè)執(zhí)照辦理費、登記費、保險費;預計3000元(2)營銷廣告費用;預計450元7、周轉金開業(yè)初期，咖啡店要準備必須量的流動資金，主要用于咖啡店開業(yè)初期的正常運營。預計2000元共計： 120000+6000+5400+2250+450+600+300+1200+1200+480+400+550+1000+3000+450+2000=145280元第五部分：發(fā)展計劃1、營業(yè)額計劃那里的營業(yè)額是指咖啡店日常營業(yè)收入的多少。在擬定營業(yè)額目標時，必須要依據(jù)目前市場的狀況，再思考到咖啡店的經(jīng)營方向以及當前的物價情形，予以綜合衡量。按照目前流動人口以及人們對咖啡的喜好預計每一天的營業(yè)額為400-800，根據(jù)淡旺季的不同可能上下浮動2、采購計劃依據(jù)擬訂的商品計劃，實際展開采購作業(yè)時，為使采購資金得到有效運用以及商品構成達成平衡，務必針對設定的商品資料排定采購計劃。透過營業(yè)額計劃、商品計劃與采購計劃的確立，我們不難了解，一家咖啡店為了營業(yè)目標的達成，同時有效地完成商品構成與靈活地運用采購資金，各項基本的計劃是不可或缺的。當一家咖啡店設定了營業(yè)計劃、商品計劃及采購計劃之后，即可依照設定的采購金額進行商品的采購。經(jīng)過進貨手續(xù)檢驗、標價之后，即可寫在菜單上。之后務必思考的事情，就是如何有效地將這些商品銷售出去。3、人員計劃為了到達設定的經(jīng)營目標，經(jīng)營者務必對人員的任用與工作的分派有一個明確的計劃。有效利用人力資源，開展人員培訓，都是我們務必思考的。4、經(jīng)費計劃經(jīng)營經(jīng)費的分派是管理的重點工作。通常能夠?qū)⒖Х鹊杲?jīng)營經(jīng)費分為人事類費用(薪資、伙食費、獎金等)、設備類費用(修繕費、折舊、租金等)、維持類費用(水電費、消耗品費、事務費、雜費等)和營業(yè)類費用(廣告宣傳費、包裝費、營業(yè)稅等)。還能夠依其性質(zhì)劃分成固定費用與變動費用。我們要針對過去的實際業(yè)績設定可能增加的經(jīng)費幅度。5、財務計劃財務計劃中的損益計劃最能反映全店的經(jīng)營成果?？Х鹊杲?jīng)營者在營運資金的收支上要進行控制，以便做到經(jīng)營資金合理的調(diào)派與運用?？傊陨纤械牧椈居媱?營業(yè)額、商品采購、銷售促進、人員、經(jīng)費、財務)是咖啡店管理不可或缺的。當然，有一些咖啡店為求管理上更深入，也能夠配合工作實際需要制訂一些其他輔助性計劃。第六部分：市場分析2019-2021年中國咖啡市場經(jīng)歷了高速增長的階段，在此期間咖啡市場總體銷售的復合增長率到達了17%;高速增長的市場為咖啡生產(chǎn)企業(yè)帶給了廣闊的市場空間，國外咖啡生產(chǎn)企業(yè)如雀巢、卡夫、ucc等企業(yè)紛紛加大了在中國的投資力度，為爭取未來中國咖啡市場的領先地位打下了良好的基礎?？Х蕊嬃现饕侵杆偃芸Х群凸嘌b即飲咖啡兩大類咖啡飲品;在速溶咖啡方面，2018-2021年間中國速溶咖啡市場規(guī)模年均增長率到達16%，顯示出還處于成長階段的中國速溶咖啡市場的高增長性和投資空間;在灌裝即飲咖啡方面，2008-2010年間中國灌裝即飲咖啡市場年均增長率也同樣到達15%;未來幾年，中國咖啡飲料的前景仍將被看好?，F(xiàn)今咖啡店主要是以連鎖式經(jīng)營，市場主要被幾個集團壟斷。但由于幾個集團的咖啡店并沒有個性主題，很難配合講求特式的年青人。我們亦有思考到其他飲品店的市場競爭狀況，但發(fā)現(xiàn)這些類似行業(yè)多不是以自助形式經(jīng)營，亦很難配合講求效率的年青人。故我們認為開設自助式主題咖啡店能到達年青人的需要，尚有很多發(fā)展空間。有數(shù)據(jù)證明，中國的咖啡消費量正逐年上升，而有望成為世界重要的咖啡消費國。第七部分：營銷策略1、同行業(yè)競爭分析知己知彼，百戰(zhàn)百勝。咖啡店經(jīng)營者應隨時關注競爭者的經(jīng)營動態(tài)及其產(chǎn)品構成狀況，并進行深入的比較與分析，借以占據(jù)經(jīng)營上的有利地位，保證采取比競爭對手更有效的銷售策略?？Х鹊杲?jīng)營者絕不能忽視市場情報，必須要隨時掌握最新的相關資料與信息。針對咖啡