盤(pán)活存量資產(chǎn)的方法與路徑

2/2作者：一氣貫長(zhǎng)空盤(pán)活存量資產(chǎn)，擴(kuò)大有效投資，國(guó)家出臺(tái)相關(guān)意見(jiàn)圈定了三大領(lǐng)域，即重點(diǎn)盤(pán)活存量規(guī)模較大、當(dāng)前收益較好或增長(zhǎng)潛力較大的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目資產(chǎn)；統(tǒng)籌盤(pán)活存量和改擴(kuò)建有機(jī)結(jié)合的項(xiàng)目資產(chǎn)；有序盤(pán)活長(zhǎng)期閑置但具有較大開(kāi)發(fā)利用價(jià)值的項(xiàng)目資產(chǎn)。

頂層設(shè)計(jì)的不斷改革，意味著要著重解決債務(wù)和財(cái)政收支的問(wèn)題，希望以此緩解國(guó)企和地方政府的壓力，同時(shí)希望借此可以吸引民營(yíng)企業(yè)的參與，以推動(dòng)重點(diǎn)區(qū)域的發(fā)展問(wèn)題。

咱們國(guó)家基礎(chǔ)設(shè)施存量資產(chǎn)規(guī)模超大，是一筆隱藏的資源財(cái)富。有效盤(pán)活存量資產(chǎn)，有利于拓寬社會(huì)投資渠道，激發(fā)社會(huì)投資活力，同時(shí)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升。

對(duì)于盤(pán)活存量國(guó)有資產(chǎn)的方式，不同屬性的資產(chǎn)需采取不同的盤(pán)活方式，咱們一起來(lái)看一下。

一，處置僵尸國(guó)企，借助兼并重組，根治出血源。

鼓勵(lì)行業(yè)龍頭企業(yè)通過(guò)資本注入、股權(quán)置換、兼并重組、股權(quán)劃轉(zhuǎn)等方式重整資產(chǎn)，借助混合所有制改革，引入戰(zhàn)略投資方和專業(yè)運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)等，提升存量資產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理能力。

二，處置重資產(chǎn)的央國(guó)企，啟用不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金的方式，自我造血。

通過(guò)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs等金融工具，盤(pán)活存量項(xiàng)目，并將回收資金用于新的項(xiàng)目建設(shè)，促進(jìn)形成投融資良性循環(huán)的商業(yè)閉環(huán)模式。

三，處置低效資產(chǎn)，通過(guò)多樣化市場(chǎng)交易手段，快速盤(pán)活資產(chǎn)。

具體市場(chǎng)化交易手段有承包、租賃、拍賣(mài)等，充分利用這些手段，從而挖掘低效資產(chǎn)的價(jià)值。

四，處置能夠進(jìn)行功能再開(kāi)發(fā)的閑置資產(chǎn)，通過(guò)資產(chǎn)改造，使老舊資產(chǎn)煥發(fā)第二春。

有些閑置資產(chǎn)通過(guò)重整修繕后，把原來(lái)的老舊廠房改造為活動(dòng)中心、康樂(lè)園、人才公寓等，物業(yè)品質(zhì)大幅提升，資產(chǎn)快速升值。比如，北京龍湖冠寓亞運(yùn)村關(guān)莊項(xiàng)目就是如此。

五，國(guó)有資本投資運(yùn)營(yíng)公司盤(pán)活模式。

可以大力促進(jìn)先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)發(fā)展和企業(yè)科技創(chuàng)新，充當(dāng)融資平臺(tái)、股權(quán)管理平臺(tái)、產(chǎn)業(yè)整合平臺(tái)和創(chuàng)業(yè)投資平臺(tái)等，使國(guó)有投資運(yùn)營(yíng)公司不斷做大做強(qiáng)，提高運(yùn)營(yíng)效率。

國(guó)有存量資產(chǎn)的盤(pán)活，有以下幾條路徑可走，供大家參考。

一、政府回購(gòu)+土地補(bǔ)償。

閑置的土地、房屋構(gòu)成一種浪費(fèi)，政府回購(gòu)園區(qū)、土地、廠房，用來(lái)發(fā)展公共服務(wù)類(lèi)和功能類(lèi)項(xiàng)目，將能夠重新釋放土地等資產(chǎn)價(jià)值。前者如養(yǎng)老、保健、醫(yī)療、教育、交通樞紐等項(xiàng)目；后者如涉及國(guó)家安全、國(guó)民經(jīng)濟(jì)命脈的重要行業(yè)和關(guān)鍵領(lǐng)域的項(xiàng)目等。

二、市場(chǎng)化配置資源。

通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓+民企接手、土地作價(jià)入股+合作開(kāi)發(fā)、協(xié)議置換+開(kāi)發(fā)利用等途徑，發(fā)展高技術(shù)含量、高附加值、資源集約型產(chǎn)業(yè)，以經(jīng)濟(jì)效益為導(dǎo)向，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中實(shí)現(xiàn)自身效益最大化。

三、政府出租+獨(dú)立運(yùn)營(yíng)。

對(duì)短期內(nèi)不能出售變現(xiàn)、股權(quán)轉(zhuǎn)讓的經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，可探索委托管理、統(tǒng)一公開(kāi)招租等經(jīng)營(yíng)方式，形成資產(chǎn)可持續(xù)收益。政府由“管控”走向“賦能”，提供商業(yè)配套設(shè)施，推動(dòng)商業(yè)配套設(shè)施的共享共用，承租方則獨(dú)立運(yùn)營(yíng)，自主進(jìn)行產(chǎn)業(yè)升級(jí)、商業(yè)模式創(chuàng)新、戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型等。

盤(pán)活存量國(guó)有資產(chǎn)，最終采取何種方式和路徑，需要根據(jù)資產(chǎn)性質(zhì)、國(guó)有企業(yè)自身開(kāi)發(fā)能力和資質(zhì)情況以及發(fā)展規(guī)劃、周邊產(chǎn)業(yè)布局等情況而定。

但無(wú)論如何，盤(pán)活存量國(guó)有資產(chǎn)絕不是解決爛賬壞賬