酒店式別墅商業(yè)計劃書

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前言本商業(yè)計劃書內(nèi)容包括酒店式湖景別墅的項目簡介、主要建設內(nèi)容、輔助資源配置、發(fā)展前景、市場定位、競爭對手、銷售策略、風險控制及項目的投資回報期等投資者關心的各項問題。酒店式湖景別墅為天津市都市生態(tài)園項目的下屬子項目之一，生態(tài)園的整體介紹參見《天津市都市生態(tài)園項目說明書》。本項目中的所有外部數(shù)據(jù)均有確切出處，財務預測數(shù)據(jù)則根據(jù)相關方法推算而得。

第一部分執(zhí)行概要一、項目概述酒店式湖景別墅是天津都市生態(tài)園旅游度假村中的一個重要組成部分，是一個集旅游、娛樂、住宿、餐飲、會務等為一體的高檔休閑度假旅游項目。酒店式湖景別墅群倚已建成的800畝人工湖建設，為整個生態(tài)園最佳休閑觀光地之一，建成后的度假村風景優(yōu)美、設施完備、功能齊全，將成為都市人休閑度假的一個最佳去處。該項目的建設分為三期，其中一期為項目規(guī)劃設計、市場宣傳及推廣等，目前正在進行中。二期將建設具有異國情調(diào)的酒店式湖景別墅20幢，形成具有豐富親水資源的湖畔別墅區(qū)，包括日式8幢、歐式8幢、中式4幢；三期建設計劃為100棟風格迥異的別墅群。該項目的二期建設即將正式啟動，有關立項手續(xù)完備，預計二期地上物建設總投資2280萬元,占地面積30畝。根據(jù)投資力度和投資規(guī)模的增加，三期的后續(xù)開發(fā)建設預留50畝可以在現(xiàn)有規(guī)劃的基礎上進行調(diào)整和創(chuàng)新。二、項目發(fā)起人簡介天津方舟天馬農(nóng)業(yè)科技發(fā)展有限公司（以下稱“農(nóng)業(yè)科技”）作為本項目的發(fā)起主體，對項目進行總體策劃，并作為投資人投資興建該項目。公司簡要情況如下：公司名稱：天津方舟天馬農(nóng)業(yè)科技發(fā)展有限公司注冊時間：2002年10月9日注冊資金：4,500萬人民幣公司地址：天津市靜?？h雙塘鎮(zhèn)西雙塘村公司電話：8622-28015555公司傳真：8622-28016169農(nóng)業(yè)科技將按照現(xiàn)代公司治理結(jié)構(gòu)的標準進行管理系統(tǒng)設計和人力資源規(guī)劃，最終形成完整規(guī)范的公司法人治理結(jié)構(gòu)以及科學合理、精簡有效的組織管理體系。三、股東單位農(nóng)業(yè)科技的兩家大股東分別是：天津方舟天馬投資（集團）有限公司和深圳市明德投資有限公司。天津方舟天馬投資（集團）有限公司成立于1999年，注冊資金8,000萬元，是在國家工商行政管理局注冊并具獨立法人資格的集團公司，下屬18家子公司，業(yè)務范圍涉及旅游景區(qū)、景點開發(fā)、體育、通訊、商貿(mào)等領域。公司于2000年巨資買斷原天津甲B立飛足球隊，建立甘肅天馬足球俱樂部，現(xiàn)俱樂部遷至東莞，更名為東莞東城隊。方舟天馬投資集團下屬天津市方舟旅行社成立于1999年，注冊資金1500萬元，目前名列天津同行業(yè)前三位，主要負責都市生態(tài)園的營銷，提供良好的客源市場。 深圳市明德投資有限公司（SHENZHENMINTEXINVESTMENTCO,LTD）成立于2004年成立，注冊資本3,000萬元人民幣，是在深圳市工商局注冊的新興的專業(yè)化投資機構(gòu)，主要業(yè)務范圍包括直接投資、項目管理、投資銀行，主要投資方向為旅游、房地產(chǎn)、高科技。主要負責都市生態(tài)園項目規(guī)劃和資本運營。

第二部分項目提供的產(chǎn)品和服務一、項目的創(chuàng)意和定位（一）項目創(chuàng)意“酒店式湖景別墅”項目是天津都市生態(tài)園內(nèi)最核心、最具盈利能力的項目之一。鑒于北方的地理條件，相對缺乏高檔消費的親水地產(chǎn)別墅，酒店式湖景別墅倚800畝人工湖建設迎合了高端消費人群的需要，建成后的度假村風景優(yōu)美、設施完備、功能齊全，將成為都市人休閑度假的最佳場所之一。本項目的規(guī)劃融合了西方建筑特色和現(xiàn)代社區(qū)規(guī)劃理念，將建設為中式、歐洲等不同風格的別墅群，以優(yōu)雅、開放、包含著休閑和賞心為建設宗旨，旨在創(chuàng)造一個融優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境、旅游、休閑度假與居住功能為一體的社區(qū)，是成功人士夢想居住中最耀眼的一道風景。（二）項目定位酒店式湖景別墅以休閑、自然為主題，采用星級酒店式經(jīng)營管理模式，主要為滿足前來進行度假休閑、商務會務等的群體提供多方位服務。酒店式湖景別墅項目包括別墅群以及800畝人工湖，不同風格的設計以及每棟別墅獨立的碼頭、游船、工作犬配合生態(tài)園內(nèi)優(yōu)美的風景和眾多高端的休閑娛樂項目，必然成為國內(nèi)眾多休閑度假村中的翹楚，這同時也是本項目盈利能力的關鍵。從景觀特色上分析，酒店式湖景別墅以營造以人工湖為中心的水域景觀為主要發(fā)展方向，通過景區(qū)內(nèi)特有的水域景觀并結(jié)合健康有趣的娛樂設施來吸引遠近游客。從規(guī)劃建設旅游項目上分析，酒店式湖景別墅是都市生態(tài)園旅游項目開發(fā)中一個重要的組成部分，與其周邊的休閑娛樂項目共同構(gòu)成了休閑、娛樂、度假、會議、住宿等多功能旅游環(huán)境，能夠滿足不同年齡結(jié)構(gòu)、職業(yè)結(jié)構(gòu)的需求。從現(xiàn)代生活節(jié)奏上分析，久居城市的人們?nèi)粘９ぷ?、生活?jié)奏緊張，渴望利用節(jié)假日到自然環(huán)境中尋求樂趣，得到放松。旅游度假村便捷通暢的交通體系，公園內(nèi)精心設計和新奇創(chuàng)意的游樂設施，能夠抓住現(xiàn)代人們的旅游心理和消費心理，為游客營造一個融于自然的休憩空間。從時空距離上分析，酒店式湖景別墅交通方便、各種設施齊全，天津、北京等距離較近的大城市居民或游客能夠開展節(jié)假日1、2日游，而全國其他地區(qū)的游客也能利用各種假期，前來旅游度假。二、項目優(yōu)勢（一）地理位置優(yōu)越，交通便利酒店式湖景別墅位于天津靜海縣西雙塘村都市生態(tài)園內(nèi)，東臨京浦鐵路，緊靠京滬高速公路和104國道，距天津市區(qū)40公里，天津新港80公里，天津濱海國際機場60公里，距首都北京140公里，經(jīng)農(nóng)業(yè)科技公司申請，天津市政府同意在京滬高速公路都市生態(tài)園處建設出口，未來從北京、天津?qū)⒖芍苯油ㄟ^高速公路直接進入都市生態(tài)園，交通更加便利。這也同時體現(xiàn)了天津市政府對天津都市生態(tài)園的大力支持。（二）具有較大的市場空間和目標客戶群體酒店式湖景別墅的市場定位是酒店式高尚別墅，而且社區(qū)規(guī)模較大，總建設規(guī)劃面積80畝。隨著國民經(jīng)濟保持高速增長，國民收入不斷增加，中國已有相當一部分人已先富起來，這些人士對居住條件及休閑度假住所要求較高，因此酒店式湖景別墅項目目標客戶源較為充裕。（三）與園區(qū)內(nèi)多個項目形成資源共享及優(yōu)勢互補酒店式湖景別墅是都市生態(tài)園中一個重要的組成部分，為生態(tài)園項目二期建設內(nèi)容之一，其他部分子項目已在去年開工建設。按照生態(tài)園的設計規(guī)劃，整個園區(qū)項目的工程建設將分成四個時期，從2003年3月份起建，預計2007年全部完成。其中，一期部分項目已經(jīng)接近竣工，正在試營業(yè)之中。生態(tài)園一期項目中包括馬術(shù)俱樂部、特種犬養(yǎng)殖、斗牛場、動物競技、大土炕餐廳等項目，其主體工程已經(jīng)基本建設完成，預計2004年十月一日之前開始營業(yè)。預計一期建設完成后，園區(qū)可正式對社會開放，接待各地游客，成為京津一帶的熱門旅游景點。到時園區(qū)內(nèi)可進行包括農(nóng)業(yè)大棚采摘，犬類觀賞，馬術(shù)俱樂部表演，動物競技表演等以娛樂性活動為主的項目。酒店式湖景別墅項目屬于二期工程，屆時將盡享一期工程的相關資源及配套設施。（四）創(chuàng)新的“大型人工湖＋旅游＋酒店式別墅”經(jīng)營模式圍繞800畝人工湖建設的酒店式湖景別墅項目整體形象突出，各類建筑設計風格獨特，服務內(nèi)容豐富，功能齊全，各類配套設施完備，具備良好的硬件條件。酒店式湖景別墅作為生態(tài)園的重要組成部分，與其它項目優(yōu)勢互補，聯(lián)合經(jīng)營，形成資源共享，都市生態(tài)園內(nèi)優(yōu)美的環(huán)境、眾多獨具特色的經(jīng)營休閑項目襯托出酒店式湖景別墅的潛在價值。三、項目規(guī)劃及建設方案（一）項目地址酒店式湖景別墅二期占地30畝，環(huán)繞都市生態(tài)園內(nèi)人工湖的南側(cè)，在生態(tài)園圖示F3處。（項目位置見下圖）（二）酒店式湖景別墅規(guī)劃設計酒店式湖景別墅二期將建設具有異國情調(diào)的湖景別墅20幢，形成倚勢而成風格迥異的湖畔別墅區(qū)，包括日式8幢、歐式8幢、中式四合院4幢。湖景別墅規(guī)劃設計圖1湖景別墅規(guī)劃設計圖2日式別墅。通過景觀帶將花園和別墅進行了空間和景觀上的自然融合，引入了空中花園設計理念，與內(nèi)庭院形成立體的綠化效果；日式溫泉洗浴、露天大風呂、日式榻榻米等。獨特的日式建筑風格和日本庭院景觀讓游客充分體驗東洋風格的雅致精巧。歐式別墅。既有外檐典雅、尊貴，古典中融合了現(xiàn)代，淡雅中彰顯恢弘的巴洛克古典建筑風格，亦有俄羅斯哥特式風格建筑和以小筒瓦式外檐為主要風格的西班牙式建筑。大理石細膩的紋理，波斯地毯濃濃的柔情，特種進口墻紙的金碧輝煌，襯出別墅雍容華貴與不凡氣度。中式四合院。由北房、東西廂房和南房組成一個獨立的院落，北房兩側(cè)是東西耳房，四周以連廊形式相連。青磚灰瓦、青藤繞梁、小鳥鳴囀、水井、碾坊時刻投射出清新古樸的典型中式風格。湖景別墅規(guī)劃設計圖3湖景別墅規(guī)劃設計圖4（三）項目經(jīng)營范圍主要包括：住宿、會務等。1、住宿：采用星級酒店式經(jīng)營管理湖景別墅，日常經(jīng)營中為游客提供住所。2、會務：為生態(tài)園內(nèi)舉辦的各類商務會議和培訓提供配套服務。（四）項目實施保障條件1、項目立項已獲本公司股東方面決議和靜計投資（2003）63號文批準。2、本項目建設用地地質(zhì)構(gòu)造穩(wěn)定，水文狀況良好。3、本項目建設用地公用設施配套齊全，水、電、氣、路均達至建設用地紅線；本項目建設用地凈空條件良好，無高壓輸電走廊、微波通訊走廊；地下無妨礙性市政管網(wǎng)。4、配套環(huán)境及休閑娛樂設施基本完備。

第三部分項目背景及其可行性一、宏觀經(jīng)濟的配合進入2000年以來，我國宏觀經(jīng)濟發(fā)展取得了較為顯著的成績。雖然近來國際經(jīng)濟風云變幻，起伏不定，但是我國經(jīng)濟增長卻表現(xiàn)得相當穩(wěn)定?！熬盼濉逼陂g國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長率接近8%。在我國制定的“十五”計劃和2010年遠景目標規(guī)劃中，未來十年的國內(nèi)生產(chǎn)總值平均增長將在7.2%左右。目前我國人均年收入已達1,090美元左右，城鎮(zhèn)居民大多說已從小康步入富裕小康水平，北京、天津及周邊一些地區(qū)已達到或超過3,000美元，連續(xù)保持了國民經(jīng)濟持續(xù)、快速、健康發(fā)展的良好局面。（一）社會消費水平穩(wěn)步提高在良好的宏觀經(jīng)濟環(huán)境下，隨著居民生活水平的迅速提高，居民節(jié)假日的增加，閑暇時間上升，民眾的生活追求以由數(shù)量型向質(zhì)量型轉(zhuǎn)變。我國居民的恩格爾系數(shù)逐年下降，越來越多的居民趨向于休閑旅游與回歸自然活動。休閑運動性旅游是旅游業(yè)發(fā)展的一大趨勢，高品位、質(zhì)量型、休閑型、生態(tài)型旅游在現(xiàn)代旅游中的份量日趨加重，也更加符合現(xiàn)代都市人的旅游消費心理。（二）旅游行業(yè)為政府扶持性行業(yè)旅游業(yè)已成為我國經(jīng)濟發(fā)展的新經(jīng)濟增長點，逐步成長為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一。黨中央、國務院和天津市委、市政府高度重視發(fā)展旅游業(yè)，出臺了一系列扶持旅游業(yè)發(fā)展的政策、措施和部署。天津市人民政府發(fā)出了津政發(fā)（2000）81號文件《關于加強旅游業(yè)發(fā)展的通知》，將旅游業(yè)列為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，制定了確實的發(fā)展措施，并出臺了有關保證旅游業(yè)持續(xù)、快速、健康發(fā)展的法規(guī)和辦法，如《天津市旅游管理辦法》。（三）酒店式別墅面臨良好的發(fā)展機遇目前，我國第一、二、三產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定增長，主要經(jīng)濟結(jié)構(gòu)不斷得到改善，經(jīng)濟運行質(zhì)量不斷得到提高。在宏觀經(jīng)濟較快增長的同時，通貨膨脹水平卻相當?shù)?，各類價格水平變動均較平穩(wěn)。隨著生活水平的進一步提高，人們對居住的空間和品位追求上升到更高的層次。在充分考慮到經(jīng)濟可行、技術(shù)可能、環(huán)境保護和滿足精神需求等條件而選址建造的，能較好地體現(xiàn)居住性、舒適性、安全性和文明性相結(jié)合的住宅受到普遍歡迎。后小康人居主要可以分為三種情況：一種是城市中心區(qū)的低密度、高容積的高層住宅；第二種是城郊結(jié)合部的中密度、高綠化率的小高層住宅為主的小區(qū)；第三種是城市郊區(qū)車程在一小時左右的低密度、低容積率、高綠化率的低層住宅為主的小區(qū)。酒店式湖景別墅正是迎合了廣大都市人家庭、團體等集體休閑度假消費的需求，大家庭、大團體回歸生態(tài)自然將顯得更自然更和諧。另一方面，酒店式別墅僅僅出別墅房產(chǎn)時段使用權(quán)，人們可以根據(jù)需要選擇適合自己的租賃時段，這使得人們不需要花費大量的資金便可自由享受高檔別墅的住宿待遇。二、當?shù)卣罅χС旨皟?yōu)惠政策（一）生態(tài)園項目獲得天津市及靜海縣政府大力支持該項目從規(guī)劃階段就引起包括縣委、縣政府等領導機關的高度重視。2002年11月28日，靜?？h專門就此項目召開專題縣長辦公會議，將此項目列為靜?？h農(nóng)業(yè)生態(tài)觀光一號工程。并要求各有關部門要盡最大努力配合、支持該項目開發(fā)建設。當?shù)卣拇罅χС?，無疑為項目的規(guī)劃、開發(fā)、招商和經(jīng)營等各項工作的順利開展提供了有力的保障。（二）相關優(yōu)惠政策酒店式湖景別墅的項目發(fā)起人——天津方舟天馬農(nóng)業(yè)科技公司于2004年初獲得了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營市級重點龍頭企業(yè)、速生豐產(chǎn)林基地項目稱號，并獲得國家財政貼息3,000萬貸款以及國家林業(yè)部財政貼息5,500萬貸款。三、面臨的良好機遇（一）2008年北京奧運會為京津地區(qū)帶來大量客流北京申辦2008年夏季奧運會成功，將為京津地區(qū)吸引大批國內(nèi)外游客提供一個極好的機會。天津也將成為重要的比賽場地之一，屆時將吸引大批海外客源和國內(nèi)客源，并形成一個二至三年的旅游高潮。（二）中國加入WTO加速旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展加入世界貿(mào)易組織（WTO）會為我國旅游產(chǎn)業(yè)的突破性發(fā)展創(chuàng)造重要機遇。加入WTO對旅游業(yè)發(fā)展的整體影響是積極的、有力的。我國加入WTO以后，將加速旅游相關各業(yè)的對外開放步伐，有利于建立更加符合國際規(guī)則的運行機制，外國旅行社將通過合資和獨資方式逐步進入中國市場，將直接帶來入境客源的增長，外國投資者進入中國的機會增多，也為發(fā)展商務旅游帶來廣闊的市場。（三）旅游業(yè)已經(jīng)成為促進經(jīng)濟發(fā)展的新的經(jīng)濟增長點國內(nèi)旅游行業(yè)的迅速發(fā)展，極大地拉動了經(jīng)濟消費，同時創(chuàng)收了大量的外匯，國內(nèi)的“五一黃金周”、“十一黃金周”以及春節(jié)，更是為國家的經(jīng)濟發(fā)展作出了巨大的貢獻，國家主要部門越來越重視旅游業(yè)的發(fā)展，人們也越來越有條件享受休閑度假的樂趣。（四）周遍地區(qū)具有較強的消費能力和市場需求天津及北京經(jīng)濟發(fā)展迅速，特別是天津市經(jīng)濟已經(jīng)連續(xù)十余年增長，多項發(fā)展指標位居全國前列，國內(nèi)生產(chǎn)總值增幅連續(xù)三年位居全國各省市自治區(qū)前3名，呈現(xiàn)越來越強勁的發(fā)展?jié)摿?。北京、天津地區(qū)人口密集，隨著生活水平的不斷提高，人們的消費觀念和消費意識不斷得到增強，特別是對休閑度假消費需求旺盛，從而為酒店式湖景別墅提供了廣闊的市場空間和客源基礎。四、發(fā)起人具備承擔項目建設的優(yōu)勢和能力（一）經(jīng)營管理能力農(nóng)業(yè)科技公司通過建立健全管理控制系統(tǒng)和必要的制度，確保公司戰(zhàn)略、政策和文化的統(tǒng)一性。并在此基礎上對各級主管充分授權(quán)，造成一種既有目標牽引和利益驅(qū)動，又有程序可依和制度保證的活躍、高效和穩(wěn)定的局面。（二）資本運作能力作為本項目資本運作平臺——明德投資將依托農(nóng)業(yè)科技積極探索資本經(jīng)營，利用產(chǎn)權(quán)機制更大規(guī)模地調(diào)動資源并取得了良好的效果。實踐表明，實現(xiàn)這種轉(zhuǎn)變?nèi)Q于整個集團的綜合實力和時機。外延的擴張依賴于內(nèi)涵的做實，機會的撲捉取決于事先的準備。明德投資在進行資本運營時，重點選擇那些有實力、有市場以及與公司有互補性的戰(zhàn)略伙伴。公司的資本運做遵循有利于鞏固企業(yè)已經(jīng)形成的價值分配制度的原則，并已取得了良好的效果。（三）創(chuàng)新的產(chǎn)權(quán)機制和開放的經(jīng)營理念農(nóng)業(yè)科技強調(diào)追求產(chǎn)權(quán)制度和管理制度的優(yōu)化，實現(xiàn)經(jīng)營管理人員和優(yōu)秀員工持股。在企業(yè)收益分配中體現(xiàn)有突出成就的員工對企業(yè)價值創(chuàng)造的重要作用。

第四部分市場分析一、外部環(huán)境分析（一）天津地區(qū)投資價值的凸現(xiàn)多年來，天津地區(qū)的發(fā)展一直處于中國經(jīng)濟發(fā)展的第二梯隊，發(fā)展遠遠落后于臨近的北京地區(qū)。但是從2002年開始，天津地區(qū)的發(fā)展開始飛速增長，多項發(fā)展指標位居全國前列，呈現(xiàn)越來越強勁的發(fā)展?jié)摿Α＿@與中國的經(jīng)濟中心轉(zhuǎn)移的大趨勢是密不可分的。天津是中國四大直轄市之一，是環(huán)渤海地區(qū)的經(jīng)濟中心。20多年來，中國的經(jīng)濟中心經(jīng)歷了從珠江三角洲的發(fā)展到長江三角洲經(jīng)濟中心的形成，到現(xiàn)階段已經(jīng)迅速北移，可以預測，未來的十到二十年，中國新經(jīng)濟中心將崛起在以環(huán)渤海地區(qū)為核心、輻射三北地區(qū)的新區(qū)域。環(huán)渤海地區(qū)經(jīng)濟中心的崛起帶動了天津地區(qū)投資價值的凸現(xiàn)，從經(jīng)濟學的角度看，梯度的推移發(fā)展理論支撐著天津的投資價值。因為一個國家在相對的時間內(nèi)，會將人力、物力、財力向這個國家最具優(yōu)勢的地區(qū)集中，一定階段后，會向第二個梯度轉(zhuǎn)移。所以經(jīng)過了珠江三角洲、長江三角洲的發(fā)展過程，以天津為中心的環(huán)渤海地區(qū)發(fā)展時機已到。2010年后，天津港口優(yōu)勢日漸突出，更使天津地區(qū)具有了無限商機和投資價值。（二）天津別墅市場具有良好的發(fā)展空間從市場的角度來說，真正意義上的天津別墅建設的開發(fā)啟動，是從上世紀90年代初期開始的，當年以獨體別墅項目為主的若干別墅項目的開發(fā)，曾經(jīng)帶動了天津高檔住宅的發(fā)展，但由于天津別墅市場尚處于發(fā)展初期，開發(fā)和銷售均沒有達到理想狀況。上世紀90年代末，天津別墅市場開始呈現(xiàn)穩(wěn)步增長趨勢。這表明天津高檔住宅市場存在一定潛在需求，因為別墅目標客戶群一般屬于高收入階層，對住房品質(zhì)要求較高，所以短時期內(nèi)需求量很大。自此，天津的別墅市場開始日趨成熟，逐步進入了穩(wěn)步增長的時期。經(jīng)過幾年的開發(fā)建設，天津市的別墅市場正逐步走向成熟。在區(qū)域市場方面，已經(jīng)擺脫初期主要集中在市中心城區(qū)環(huán)境良好地段和天津經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的格局，開始向中心城區(qū)的城鄉(xiāng)結(jié)合部及其他地區(qū)（如區(qū)縣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)）發(fā)展。特別在天津經(jīng)濟開發(fā)區(qū)投資的韓國、日本企業(yè)比較多，如三星、摩托羅拉等，這些企業(yè)已在天津著陸多年，并已形成一定規(guī)模，其所帶來的韓國、日本人已經(jīng)成為當?shù)貏e墅產(chǎn)品的重要消費者。根據(jù)統(tǒng)計分析，天津經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)近年來別墅建設發(fā)展迅速，占整個天津市的60%左右，經(jīng)營狀況良好。目前，天津一部分高端消費群的消費欲望還沒有被釋放出來，別墅在未來依舊有不小的市場需求。隨著天津經(jīng)濟環(huán)境的逐步改善，特別是作為2008年北京奧運會的分會場，當?shù)卣€將加大固定資產(chǎn)投資力度。隨著2008年的日漸臨近，天津地區(qū)的別墅市場也日益顯示出其占盡天時、地利的優(yōu)勢，發(fā)展空間不可限量。二、市場需求分析（一）龐大的潛在市場規(guī)模天津及北京人口密集，個人家庭休閑度假消費需求旺盛；政府、企業(yè)、社會團體的會議需求量極大。（二）京津一帶強勁的市場需求現(xiàn)代都市人的工作生活節(jié)奏越來越快，每天面對城市高樓、擁擠不堪的交通，大部分人需要回到自然生態(tài)環(huán)境放松心情，享受休閑度假的樂趣，都市生態(tài)園迎合了現(xiàn)代大都會人群的需要，環(huán)湖而建為人們提供住宿的酒店式別墅更是生態(tài)園內(nèi)的經(jīng)典之作。（三）目標客戶分析綠色親水的酒店式別墅是商界人士進行業(yè)務洽談、加強感情交流的重要社交場所，是身份的象征，大中型企業(yè)經(jīng)常要舉辦年會、新聞發(fā)布會等商業(yè)聚會，為了展示企業(yè)形象和實力，它們希望到比較高雅、安靜的地方舉行。所以本項目目標客戶群主要定位于：★政府職能部門；★大中型企事業(yè)單位；★高收入的商界人士；★高收入的職業(yè)經(jīng)理人；★律師等高收入專業(yè)人士；★追求高層次娛樂且具備消費能力的年輕人。

第五部分競爭分析一、競爭影響因素分析酒店式湖景別墅座落在天津都市生態(tài)園800畝人工湖畔南側(cè)，目前為止是生態(tài)園內(nèi)唯一的酒店式度假別墅，同時入住酒店別墅的人們還免費享受“萬畝生態(tài)園”內(nèi)部分配套娛樂休閑運動設施。（一）價格生態(tài)園酒店式湖景別墅的價格定位時將參照天津地區(qū)的同檔次俱樂部水平，以優(yōu)質(zhì)優(yōu)價為原則，吸引環(huán)渤海經(jīng)濟圈的客戶。（二）交通生態(tài)園酒店式湖景別墅位處郊區(qū)，交通便利，享有天然的優(yōu)勢。（三）環(huán)境環(huán)境包括自然環(huán)境、室內(nèi)裝修環(huán)境、服務環(huán)境、客戶素質(zhì)等多方面。調(diào)查結(jié)果表明，清新的空氣，田園風情的裝修，星級酒店式的服務才能吸引大批客戶前來消費。酒店式湖景別墅處在萬畝都市生態(tài)園內(nèi)，周邊環(huán)境良好，將對客戶造成良好的吸引力。（四）娛樂項目、配套設施設置娛樂項目與配套設施設置的多少直接關系到人們消費的欲望。通過對高收入、高消費階層的消費狀況調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)項目設置少，配套設施不完善往往造成客戶興趣消失；綜合項目越多，配套設施越趨完善，一方面可以延長客戶停留時間，另一方面可以引起客戶興趣，并直接影響到營業(yè)收入。酒店式湖景別墅為生態(tài)園二期建設項目，將盡享一期項目提供的資源與配套設施。二、競爭優(yōu)勢分析（一）齊全的配套娛樂設施本項目位于天津都市生態(tài)園內(nèi)，園內(nèi)高、中、低檔娛樂項目齊全。高檔娛樂設施有馬術(shù)俱樂部和航空俱樂部，中檔娛樂設施有網(wǎng)球、游泳、垂釣、動物競技場、射獵場、彩彈射擊場、攀巖中心、洗浴、酒吧、餐飲、卡拉OK等，普通娛樂項目有農(nóng)家采摘、農(nóng)家飯等。這些項目將成為酒店式湖景別墅的良性補充，為俱樂部客戶提供更多元化的服務與選擇。（二）創(chuàng)新的“大型人工湖＋旅游＋酒店式別墅”經(jīng)營模式圍繞800畝人工湖建設的酒店式湖景別墅項目整體形象突出，各類建筑設計風格獨特，服務內(nèi)容豐富，功能齊全，各類配套設施完備，具備良好的硬件條件，酒店式湖景別墅作為生態(tài)園的重要組成部分，與其它項目優(yōu)勢互補，聯(lián)合經(jīng)營，形成資源共享，都市生態(tài)園內(nèi)優(yōu)美的環(huán)境、眾多獨具特色的經(jīng)營休閑項目襯托出酒店式湖景別墅的潛在價值。（三）龐大的人脈網(wǎng)絡及暢通的宣傳渠道天津市方舟旅行社是天津市排名前三位的旅行社，也是農(nóng)業(yè)科技公司的主要股東之一。酒店式湖景別墅可借助方舟旅行社及其聯(lián)盟資源，找準目標客戶，在最短的時間內(nèi)將湖景別墅推向市場。同時，同處園區(qū)內(nèi)的星空企業(yè)培訓公司專門為企事業(yè)單位的中高層管理者提供培訓服務，馬術(shù)俱樂部會員中聚集了大量本地的高收入階層。一張龐大的人脈網(wǎng)絡已經(jīng)形成。

第六部分經(jīng)營發(fā)展規(guī)劃農(nóng)業(yè)科技發(fā)展有限公司統(tǒng)一規(guī)劃及經(jīng)營管理整個都市生態(tài)園。酒店式湖景別墅項目公司作為生態(tài)園下屬的一個全資子公司，負責酒店式湖景別墅的經(jīng)營管理，目前其核心領導層由方舟天馬農(nóng)業(yè)科技發(fā)展有限公司統(tǒng)一招聘及委派。酒店式湖景別墅現(xiàn)有的核心領導層具有豐富的管理經(jīng)驗及房地產(chǎn)建設經(jīng)營經(jīng)驗，由他們?nèi)珯?quán)負責公司組建及其他人員的招聘，并直接對股東——即農(nóng)業(yè)科技發(fā)展有限公司負責。在一期項目的建設過程中，酒店式湖景別墅現(xiàn)有人員成功的組織了建設及經(jīng)營，項目建設進展順利，經(jīng)營狀況良好。隨著項目的推進，人力資源架構(gòu)及管理體系還將不斷豐富完善。未來引入新的投資者之后，現(xiàn)有股東將與新進股東將共同協(xié)商，在現(xiàn)有基礎上改進酒店式湖景別墅項目的經(jīng)營發(fā)展狀況，并對未來發(fā)展規(guī)劃做出進一步的修改及完善。從建設上看，該項目的建設分為三期，其中一期為項目規(guī)劃設計、市場宣傳及推廣等，目前正在進行當中。二期將建設具有異國情調(diào)的酒店式湖景別墅20幢，形成具有豐富親水資源的湖畔別墅區(qū)，包括日式8幢、歐式8幢、中式4幢；三期建設計劃為100棟風格迥異的別墅群。該項目的二期建設即將正式啟動，有關立項手續(xù)完備，預計二期地上物建設總投資2280萬元,占地面積30畝。根據(jù)投資力度和投資規(guī)模的增加，三期的后續(xù)開發(fā)建設預留50畝可以在現(xiàn)有規(guī)劃的基礎上進行調(diào)整和創(chuàng)新。

第七部分市場銷售一、市場計劃（一）市場進入市場開拓前期利用公司及合作單位強大的人脈網(wǎng)絡，邀請北京、天津的政府及企業(yè)高級官員和京津兩地體育與娛樂界名人，并充分利用與媒體的良好關系，積極舉辦各發(fā)布會、論壇、競技活動，利用他們的影響力迅速擴大知名度，帶動一批高收入人群來參與娛樂休閑，并通過給予價格優(yōu)惠，為他們提供超出期望的服務。（二）市場開發(fā)項目運作中期，在不斷宣傳和旅行社帶來源源不斷的客流的同時，配合不斷擴大的園內(nèi)各類俱樂部的穩(wěn)定會員，并通過他們的關系網(wǎng)繼續(xù)拉動消費。在條件成熟時，逐步推出后期100棟別墅，形成大型高檔別墅社群，奠定在天津別墅市場穩(wěn)定的地位。二、銷售策略聯(lián)合園區(qū)內(nèi)馬術(shù)俱樂部、航空俱樂部等，實現(xiàn)資源共享、客戶共享。聯(lián)合京津地區(qū)其它娛樂行業(yè)，發(fā)展聯(lián)名貴賓卡。對持卡來俱樂部消費的客戶，將給予推薦單位一定的利潤返點，以提高它們的積極性，充分利用它們的現(xiàn)有資源互動酒店式別墅的業(yè)務。聯(lián)合股東單位方舟天馬集團下屬的方舟旅行社和其它國內(nèi)外旅行社，為它們提供基地，以增加客源，提高知名度。三、公共關系作為新興商業(yè)模式的先行者，有必要在消費者中培養(yǎng)穩(wěn)定的顧客群體，可以通過以下方法提升社會關注度以及企業(yè)形象：（一）平面媒體廣告為了強化酒店式湖景別墅在人們心目中的高檔定位，廣告只在時尚類與旅游類雜志刊登。因為這些雜志的消費者有一定經(jīng)濟實力，符合我們的目標客戶定位。（二）電視媒體廣告不做單純的電視廣告，主要以高檔會務、發(fā)布會等形式進行，以強化人們對酒店式湖景別墅的品牌意識。（三）廣播廣告在交通臺按小時滾動播出，雖然價格較低（約2萬元/每月），然而將廣告直接作用于私家車車主、乘坐出租車的乘客等具有較高消費能力的目標客戶，可迅速提高知名度。（四）互聯(lián)網(wǎng)廣告是我們的主要廣告手段。價格比傳統(tǒng)媒體低很多，傳播對象符合我們的目標客戶定位，因為上網(wǎng)人群的平均收入遠高于普通人群。準備在國內(nèi)眾多的門戶網(wǎng)站和旅游專業(yè)網(wǎng)站刊登旗幟廣告，提供宣傳文章。（五）戶外廣告在市區(qū)的繁華地段和京津高速、京滬高速樹立大型戶外廣告，提高品牌知名度，樹立品牌實力的象征。此外，還可通過與廣播、電視合作舉辦專題節(jié)目、各種公益事業(yè)活動以及參加或舉辦行業(yè)論壇、行業(yè)展覽等活動提高本項目的知名度和社會效應。

第八部分項目的運營與管理一、治理結(jié)構(gòu)根據(jù)《公司法》和國家有關法律法規(guī)要求，公司建立起現(xiàn)代企業(yè)制度，以保護股東的合法權(quán)益，在結(jié)合自身特點和實際情況下，隨著新的投資者的進入，公司將相應的調(diào)整《公司章程》、《股東大會會議規(guī)則》、《董事會工作規(guī)則》、《監(jiān)事會工作規(guī)則》和《經(jīng)理工作規(guī)則》，不斷健全和完善公司法人治理結(jié)構(gòu)，規(guī)范公司運作。（一）關于股東與股東大會平等對待所有股東，保護股東合法權(quán)益?！豆菊鲁獭穼⒁?guī)定股東大會為公司的權(quán)力機構(gòu)，公司嚴格按照規(guī)定，召開股東大會，能夠確保股東表決權(quán)的行使，達到?jīng)Q策程序規(guī)范，關聯(lián)交易信息及時、充分披露。公司的重大決策均由股東大會和董事會依法做出；公司董事、監(jiān)事的選舉及高級管理人員的聘任、解聘均符合法律、法規(guī)及《公司章程》規(guī)定的程序；公司與控股股東之間實行人員、資產(chǎn)、財務、機構(gòu)、業(yè)務“五分開”，各自獨立核算、獨立承擔風險和責任，公司董事會、監(jiān)事會和內(nèi)部機構(gòu)獨立運作。（二）關于董事與董事會公司董事的選舉將嚴格按照《公司章程》規(guī)定的董事選舉的條件和程序進行；公司董事能夠認真學習有關法律法規(guī)，了解自身的權(quán)利、義務和責任，能夠忠實、誠信、勤勉地履行職責，認真出席股東大會和董事會，對所議事項能夠表達明確意見；公司董事會的人數(shù)及人員構(gòu)成符合有關法律、法規(guī)的要求；董事會對股東大會負責，并嚴格按照法律、法規(guī)、《公司章程》及《董事會工作規(guī)則》的規(guī)定行使職權(quán)；董事會會議定期召開并根據(jù)需要及時召開臨時會議，并嚴格按照規(guī)定的規(guī)則和程序進行，以確保工作效率與科學決策；公司董事會秘書認真組織記錄和整理董事會所議事項，并由出席董事和記錄人在會議記錄上簽字，對會議記錄進行妥善保存；公司正積極按照有關規(guī)定建立獨立董事制度和董事會專門委員會，進一步完善公司董事會工作制度。（三）關于監(jiān)事與監(jiān)事會公司監(jiān)事會的人數(shù)及人員構(gòu)成將符合有關法律、法規(guī)的要求，監(jiān)事會對全體股東負責，并嚴格按照法律、法規(guī)、《公司章程》及《監(jiān)事會工作規(guī)則》的規(guī)定行使職權(quán)。二、管理團隊本項目的管理團隊將以在母公司——農(nóng)業(yè)科技公司的指導和選拔下建立。農(nóng)業(yè)科技公司具有高度的專業(yè)水準，豐富的企業(yè)領導經(jīng)驗和企業(yè)員工培訓。在農(nóng)業(yè)科技公司的指導下，酒店式湖景別墅項目公司將組建一支有凝聚力、專業(yè)高效的管理團隊，目前已有部分專業(yè)人員在項目中進行工作。項目公司將建立一支有凝聚力、專業(yè)高效的管理團隊，并兼有以下特點：1、團隊成員確立起明確的共同目標，增強吸引力、感召力和戰(zhàn)斗力；2、做到合理分工與協(xié)作，使每個成員明確自己的角色、權(quán)力、任務和職責，以及與其他成員之間的相互關系；加強團隊成員之間的相互信任，促使成員間相互關心，彼此認同；

4、實現(xiàn)成員間有效的溝通及反饋，形成開放、坦誠的溝通氛圍；5、保證職責分明、分工明確、責任清晰。三、激勵與約束公司正積極籌備建立公開透明的董事、監(jiān)事和經(jīng)理人員的績效評價標準和激勵約束機制。對高級管理人員按照經(jīng)營計劃，進行月度考核，并根據(jù)考核結(jié)果確定月度效益獎；年終兌現(xiàn)（分紅）按照公司年度企業(yè)經(jīng)營者績效考核辦法執(zhí)行。公司在適當?shù)臅r候，將引入股票期權(quán)的激勵機制。一般情況下，激勵機制包括如下幾方面：1、每年平均每個雇員的工資將增長10%，獎金將增長5%以上；2、內(nèi)部調(diào)動雇員以其個人意愿為主導，最大限度發(fā)揮人的潛力；3、每年評定“特殊貢獻獎”，發(fā)放特別獎金和證書；4、提供主要研發(fā)人員和管理人員期權(quán)獎勵；5、為雇員提供醫(yī)療保險及社會保險；6、骨干人員年終分享紅利，業(yè)務人員獎金與業(yè)績掛鉤。

第九部分投資估算酒店式湖景別墅項目二期建設的20棟別墅總投資額2280萬元（不包括土地評估價值及流動資金）。前期已投入100萬元，還需再投入資金2180萬元，項目運營第一年日常經(jīng)營流動資金需求為131.66

萬元（不包含在總投資內(nèi)）。一、項目實施進度酒店式湖景別墅項目二期計劃2005年1月份全面開工，工期約一年，將于2006年1月竣工驗收，年度投資計劃如下：時間完成投資（萬元）工程進度2004年8月100前期策劃，項目規(guī)劃設計、宣傳及推廣（目前已完成）。2005年1月前430項目二期主體工程完成20%。2005年8月前1200項目二期主體工程完成80%。2005.8-2005.12500項目二期主體工程封頂。2006年1月50項目二期竣工驗收，正式營業(yè)。二、投資估算及資金籌措（一）已投入資金總計100萬元：1、前期策劃（含人員費用）：20萬元；2、項目規(guī)劃設計及市場宣傳、推廣費用：80萬元；2、需要再投入資金單位：萬元項目金額別墅本體建筑安裝別墅1100配套碼頭、守護特種犬及其他100小計1200內(nèi)部配套包括家具、電視、空調(diào)、冰箱、音響、燈具、廚、衛(wèi)具、裝飾等600園區(qū)配套道路120水、電、氣管網(wǎng)135配套景觀145小計400總計2200三、運營第一年流動資金明細單位：萬元1別墅維護費用1別墅維護費用按1萬元/年計算，第一年為1萬元。2土地租賃費用3.6土地租賃費用根據(jù)項目公司與農(nóng)業(yè)科技簽訂的相關合同的規(guī)定，按每年1200元/畝計算。本項目共計占地30畝，每年的土地租賃費用為3.6萬元。3管理費用48員工總數(shù)24人，月工資總額40000元，年工資總計48萬元。4銷售費用60選擇電視、路牌廣告、報紙廣告、DM單投放、網(wǎng)絡廣告等推廣形式，年廣告投入預計60萬元。5財務費用7.56財務費用按占銷售收入的3%計算，第一年為2.65萬元。6綜合費用11.5水電費、交通費以及低值易耗品等第一年計12萬元。7第一年合計131.66萬元

第十部分經(jīng)濟效益分析本商業(yè)計劃采取求實、穩(wěn)健、保守的原則進行財務預測。我們不排除在出現(xiàn)不可抗力或難以預測的政治、經(jīng)濟等風險的情況下，財務預測將可能受到較大影響。為此，我們加上了較大的安全系數(shù)。這就使得正常情況下，投資者的收益將大大超過本財務預測。一、收入預測（一）出租比例預測本項目主要為前往生態(tài)園休閑度假的人群提供住宿服務，因此湖景別墅的出租率受旅游行業(yè)的周期性影響。一般來說，國內(nèi)每年的5月——10月是旅游旺季，其他月份為旅游淡季，本項目湖景別墅的出租率也將隨著淡季、旺季的不同而有所改變。年份出租比例（%）旺季淡季平均項目建成第一年703050項目建成第二年773355項目建成第三年853661項目建成第四年934067項目建成第五年954570項目建成第六年954570項目建成第七年954570財務說明：★項目運作初期，別墅存在一定的閑置率。保守預計：第一年的旺季出租率為70%，淡季出租率為30%，后三年每年以10%的比例遞增，在第五年項目進入穩(wěn)定運營，以星級酒店的入住率為計算依據(jù)，旺季別墅出租率為95%，淡季別墅出租率為45%。（二）租賃價格預測年份租賃價格（元/套/天）團體散客平均項目建成第一年120018001500項目建成第二年150021001800項目建成第三年180024002100項目建成第四年210027002400項目建成第五年240030002700項目建成第六年240030002700項目建成第七年240030002700財務說明：★參考同地區(qū)市場價格，項目運作第一年團體客戶每天的出租金額為1200元/套，零散客戶每天的出租金額為1800元/套；其后2007——2009年，項目周遍環(huán)境得到大幅改善，每套別墅的出租金額以比上年增長300元；運作第五年后，租賃價格基本穩(wěn)定，保守估計團體客戶每天的出租金額為2400元/套，零散客戶每天的出租金額為3000元/套。（三）租賃收入預測時間項目建成第一年項目建成第二年項目建成第三年項目建成第四年項目建成第五年項目建成第六年項目建成第七年出租比例（%）50556167707070租賃價格（元/套）1500180021002400270027002700租賃收入（萬元）420554.4717.36900.481058.41058.41