鄭市房地產(chǎn)市場分析暨項目可行性研判報告

鄭市房地產(chǎn)市場分析暨項目可行性研判報告報告結(jié)構(gòu)Reportstructure責(zé)任/專業(yè)/專心/專注/鄭州房地產(chǎn)市場宏觀分析新鄭市及航空港片區(qū)房地產(chǎn)市場研判項目地塊可行性分析初判Part2Part3Part4新鄭市及航空港片區(qū)概況及發(fā)展趨勢Part5Part1全國房地產(chǎn)市場宏觀分析第一部分：全國房地產(chǎn)市場宏觀分析2017年上半年，各地房地產(chǎn)調(diào)控政策頻繁出臺，地方差異漸趨明顯，熱點城市政策不斷收緊，限購限貸力度及各項監(jiān)管措施頻頻加碼，開啟“限售”模式且范圍不斷擴大，同步加強房地產(chǎn)金融監(jiān)管，著力抑制投資投機性需求。很多一、二線城市為了抑制房價的上漲，開啟了增加土地供應(yīng)的政策。2017年6月，隨著一、二線城市供地力度的加強，全國土地市場成交規(guī)模出現(xiàn)明顯回升，一二線城市土拍規(guī)模大幅攀升。重點城市紛紛表態(tài)三至五年內(nèi)增加土地供應(yīng)。2017年6月，全國300城經(jīng)營性用地供應(yīng)建筑面積4555萬平方米，環(huán)比下跌7%，同比微降3%，供應(yīng)量環(huán)比雖然有小幅回落，但是仍處于2017年以來較高位水平，土地供應(yīng)還處于放量狀態(tài)；分城市能級來看，一線城市土地供應(yīng)持續(xù)放量，本月供應(yīng)51幅土地，環(huán)比上漲了10個百分點；二線城市本月供應(yīng)土地建筑面積3089萬平方米，環(huán)比小幅下降6%，與上月基本持平；三四線城市環(huán)比供應(yīng)下跌39%。土地供應(yīng)土地成交住宅供應(yīng)住宅成交市場存量土地成交方面，6月300城經(jīng)營性用地成交443幅，同、環(huán)比分別大漲48%和79%；成交建筑面積4747萬平方米，環(huán)比大漲131%，同比也有63%的漲幅。在連續(xù)多月走低后，6月份土地成交規(guī)模大幅回升，主要原因在于5月份土地供應(yīng)上漲，帶動6月成交回升。從溢價率指標(biāo)來看，一線城市本月出讓多宗重點地塊，平均溢價率有所回升，但二、三線城市平均溢價率卻出現(xiàn)了回落，這一方面是由于遠(yuǎn)郊地塊占比較高，但更重要的還是因為競拍者對未來的預(yù)期發(fā)生了轉(zhuǎn)變，在長效調(diào)控機制日趨完善、重點城市三五年內(nèi)土地供應(yīng)持續(xù)增加、限購限貸限售限價等政策短期內(nèi)不會退出的情況下，越來越多的企業(yè)開始擔(dān)憂價格滯漲、市場供求關(guān)系是否會出現(xiàn)反轉(zhuǎn)，因此在拿地方面也開始更趨于謹(jǐn)慎。從本月整體市場回溫明顯，一二線城市成交面積、金額均有顯著上漲，二線城市成交面積較上月環(huán)比漲幅最大，各能級城市的成交面積同比均有提升。一線城市成交建筑面積271萬平方米，同、環(huán)比分別上漲62%和70%，二線城市成交建面3258萬平方米，同比上漲473%，環(huán)比大漲238%，三四線城市本月成交建筑面積1218萬平方米，環(huán)比上漲30%，在各能級中環(huán)比漲幅最低，同比上升131%。土地供應(yīng)土地成交住宅供應(yīng)住宅成交市場存量全國土地數(shù)據(jù)表2017年6月全國城市經(jīng)營性土地指標(biāo)列表（單位：萬平方米，億元，元/平方米）土地供應(yīng)土地成交住宅供應(yīng)住宅成交市場存量7月，房地產(chǎn)市場盡顯淡季特征，一方面，預(yù)售證審批趨嚴(yán)，企業(yè)新推案態(tài)度趨于謹(jǐn)慎，供應(yīng)量同、環(huán)比雙降；另一方面，受制于供應(yīng)持續(xù)偏緊，疊加熱點城市限制網(wǎng)簽，成交量全線回落，濟南、長沙更是創(chuàng)近年來單月新低。成交持續(xù)低迷，多數(shù)城市消化周期升至高位，3成城市消化周期超過12個月。與此同時，土地市場依然維持量跌價漲的格局，三四線城市土地高溢價、高單價成交成為常態(tài)。7月29個重點城市商品住宅新增供應(yīng)量同、環(huán)比雙降，分別減少9%和19%。各線城市供應(yīng)量明顯回落，一線城市下滑尤為迅速，環(huán)比下降36%，同比下降50%。北京降至12萬平方米，僅次于2月份，為年內(nèi)第二低點，環(huán)比跌幅多達65%。廣州高位回落，同、環(huán)比跌幅都在40%以上。二三線城市供應(yīng)量呈兩極分化之勢，環(huán)比下降18%，同比下降4%。多數(shù)城市供應(yīng)量環(huán)比明顯回落，長春、蘇州等市環(huán)比腰斬，無錫更是創(chuàng)年內(nèi)新低，同、環(huán)比跌幅接近80%。反觀?？?、鄭州、沈陽等市供應(yīng)量逆市上行，鄭州、沈陽兩市更是刷新年內(nèi)新高，說明當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場已經(jīng)沒有淡季、旺季之分，即使在傳統(tǒng)的營銷淡季，企業(yè)也在積極出貨，加緊搶收業(yè)績。供應(yīng)：多數(shù)城市新增供應(yīng)顯著回落，一線城市同環(huán)比皆銳減超30%土地供應(yīng)土地成交住宅供應(yīng)住宅成交市場存量土地供應(yīng)土地成交住宅供應(yīng)住宅成交市場存量成交：受制于供應(yīng)與政策持續(xù)偏緊，成交環(huán)比繼續(xù)跌15%7月29個重點城市成交量高位回落，環(huán)比下降15%，同比下降33%。線城市成交量全線回落，同、環(huán)比跌幅漸有加速的趨勢。一線城市環(huán)比下跌22%，同比減少60%。環(huán)比來看，北京、廣州成交量連續(xù)兩月回落，并創(chuàng)造年內(nèi)新低，環(huán)比跌幅都在35%附近。上海、深圳成交環(huán)比分別降1%和26%，但仍處年內(nèi)較高水平，較2017年月均成交量分別增長14%和10%。同比來看，上海、廣州同比跌幅超40%，北京更是大跌84%。二三線城市環(huán)比下降14%，同比減少28%。各城市成交表現(xiàn)持續(xù)分化，可以簡單概括為以下幾點：其一，武漢、重慶和杭州成交量仍處高位，上月底杭州房管局放開網(wǎng)簽，成交量連續(xù)兩月維持在較高水平，部分高價盤集中備案，房價已逼近2.5萬/平方米。其二，?？?、福州在供應(yīng)明顯放量的助推下，成交量小幅回升，環(huán)比漲幅超10%。其三，受制于供應(yīng)萎靡不振，天津、東莞等市成交量同、環(huán)比雙降，合肥更是連續(xù)數(shù)月維持在20萬平方米左右，市場熱度較去年同期相差甚遠(yuǎn)。其四，濟南、長沙成交陷入冰點，成交量創(chuàng)近年來單月新低，市場熱度明顯降溫。土地供應(yīng)土地成交住宅供應(yīng)住宅成交市場存量土地供應(yīng)土地成交住宅供應(yīng)住宅成交市場存量庫存：多數(shù)城市庫存環(huán)比小幅減少，9城消化周期超12個月7月，多數(shù)城市樓市市場維持供不應(yīng)求格局，北京、寧波、杭州等市供求比低于0.6，無錫低至0.26。并且，供求比環(huán)比下降的城市占比多達62%，說明熱點一、二線城市成交持續(xù)低迷，主要還是受極低供應(yīng)量影響。但個別城市如成都、濟南、鄭州等市開始出現(xiàn)供過于求征兆，合肥供求比連續(xù)兩月高位運行，即使供應(yīng)量有所提升，成交量持續(xù)低位運行漸成市場常態(tài)。多數(shù)城市庫存量環(huán)比均有不同程度的回落，杭州、常州環(huán)比跌幅超10%。與此形成鮮明對比的是，鄭州、合肥因成交不振，庫存明顯回升，環(huán)比漲幅都在10%以上，合肥更是連續(xù)兩月大幅回升，同比大增96%，庫存風(fēng)險亟需警惕。成交持續(xù)低迷，多數(shù)城市消化周期升至高位，3成城市消化周期超過12個月，其中北京、廈門均超18個月，福州多達26.6個月。另外部分城市如武漢、重慶、常州等市消化周期依然不足3個月。土地供應(yīng)土地成交住宅供應(yīng)住宅成交市場存量土地供應(yīng)土地成交住宅供應(yīng)住宅成交市場存量我們認(rèn)為下半年房地產(chǎn)市場不會大起大落，熱點一、二線城市著力在供求兩方面加以調(diào)控，預(yù)售證審批趨嚴(yán)并嚴(yán)格限簽，成為制約成交量上行空間的重要因素，預(yù)計熱點城市供應(yīng)及成交將持續(xù)低位運行。短期內(nèi)，前期超調(diào)城市似乎出現(xiàn)放松的跡象，譬如上海供應(yīng)小幅放量，杭州網(wǎng)簽開閘，房價加速上漲。不過，在調(diào)控政策難見實質(zhì)性轉(zhuǎn)向的大背景下，前期超調(diào)城市供求即使有所回升，回升幅度將非常有限。對土地市場而言，一線城市及熱點二線城市仍在力爭維持或加大土地供應(yīng)，主要為更大力度保證“住有所居”；同時，在上海推出純租賃用地后，廣州也率先發(fā)布“租售同權(quán)”新政，房地產(chǎn)市場正在面臨“售轉(zhuǎn)租”的關(guān)鍵轉(zhuǎn)折點，土地市場也將隨樓市有所調(diào)整，預(yù)計開發(fā)商觀望心態(tài)將會有所加強，但在土地供應(yīng)“僧多粥少”的情況下，競爭激烈程度將不會明顯減退。博藍觀點第二部分：鄭州房地產(chǎn)市場宏觀分析胡葆森：20年后鄭州、開封、許昌或?qū)⑷跒橐弧俺恰?月17日，建業(yè)集團董事局主席胡葆森在出席“國際門戶塔尖城市—國家中心城市(鄭州)發(fā)展論壇”時發(fā)言：“歷史的經(jīng)驗告訴我們，鄭州這樣一個省會城市，1億人口大省的省會城市，是必然要做大的，并且會與開封、許昌、新鄉(xiāng)進一步融合。”他對未來做了一個推測：2030年鄭州達到2000萬人，2040年有可能在2500萬~3000萬。這就使得城市間不斷融合、協(xié)同，最終形成一個城市群，把開封、許昌、鞏義甚至焦作等周邊的縣市并入鄭州大城市群，甚至可以把半徑擴大到80公里甚至更大。而20年以后，河南120個城市將有1/3的城市被邊緣化，互相成為新的融合。樓市大咖說鄭州市城市總體規(guī)劃2016年9月14日：旨在限制地王，限制高價地的“鄭九條”出爐。2016年10月1日：鄭州市政府發(fā)布住房限購?fù)ㄖ?，在市?nèi)五區(qū)、航空港區(qū)、鄭東新區(qū)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、高新區(qū)內(nèi)，對以下兩種類型家庭，限制向其銷售180㎡以下的住房：擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭;擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，10月2日起實施。2016年10月3日：鄭州樓市調(diào)控再加碼，限購后再限貸，要求擁有一套住房且未結(jié)清的，購買二套房首付最低為40%。2016年12月21日：鄭州調(diào)控再次升級，增加了180㎡以上房源的限購，外來人口的購買增加2年社?；蚣{稅證明!2016年12月23日：限貸升級，在限購區(qū)域內(nèi)，居民的首次購房貸款比例仍為30%保持不變，居民家庭有購房貸款記錄、但申請貸款購房時實際沒有住房，或者已擁有1套住房、無論有無購房貸款記錄，再次購買普通住房，均按照60%的首付比例執(zhí)行，其中，房屋的套數(shù)以鄭州市房管部門出具的相關(guān)材料為依據(jù)。鄭州限購、限貸等樓市政策政策解析土地供應(yīng)土地庫存房價走勢2017年2月10日：鄭州住宅限購出臺操作細(xì)則，對本市非限購區(qū)域的社保證明及補繳后符合購房前3年內(nèi)連續(xù)繳納24個月條件的予以認(rèn)可，出現(xiàn)未交存現(xiàn)象的，無論時間長短均從重新繳納計起。2017年5月3日：鄭州限購再次升級，不僅將新鄭市、滎陽市、中牟縣納入限購區(qū)域，而且在5月3日后購買的住房，自取得《不動產(chǎn)權(quán)證書》之日起，不滿3年的不得上市轉(zhuǎn)讓。2017年6月27日，省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省國土資源廳聯(lián)合發(fā)布《河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳河南省國土資源廳關(guān)于貫徹落實建房〔2017〕80號文件加強近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》(以下簡稱《通知》)，要求鄭州要加大熱點片區(qū)的土地供應(yīng)，加大對房企購地資金來源的審查力度，企業(yè)取得土地后要加快商品房的建設(shè)和上市節(jié)奏。對于鄭州的房價，《通知》也有明確的規(guī)定：鄭州市新備案預(yù)售商品住房銷售均價原則上不高于2016年10月份周邊新建商品住房價格水平。樓市政策政策解析土地供應(yīng)土地庫存房價走勢“房憑地貴”，很多業(yè)內(nèi)人士把去年7月份的“鄭紡機”地王事件當(dāng)成本輪房價上漲的導(dǎo)火索，并認(rèn)為這是由于近兩年來“凈地”太少，房企恐慌性瘋搶，造成地價過高，地王頻出。去年的第四季度，鄭州集中供應(yīng)住宅用地6600畝，很大程度上緩解了開發(fā)商“地渴”的恐慌局面。2016年全年市本級供應(yīng)商品住宅用地12300畝，同比增長150%?！皼]有最強，只有更強”，從去年10月1日起，鄭州樓市進入新一輪調(diào)控期，限購、限貸、限價、限售、限“離婚”，查處市場違規(guī)，直接對準(zhǔn)房地產(chǎn)市場的投資、投機者。2016年7月、8月、9月三個月鄭州房價開始有明顯的上漲，漲幅甚至位列全國第一。到了10月份達到一個峰值。國慶節(jié)當(dāng)天，鄭州出臺新一輪的調(diào)控政策，之后房價上漲幅度開始變緩，趨于穩(wěn)定。房價不得高于去年10月份，而本輪調(diào)控又是從去年10月份開始的，那就意味著，官方要從政策的層面上把房價穩(wěn)定在剛調(diào)控時的狀態(tài)，避免出現(xiàn)越調(diào)越漲的局面。據(jù)鄭州市房管局公布的數(shù)據(jù)，去年（2016年）10月份，商品住宅銷售均價10453元/㎡。樓市政策政策解析土地供應(yīng)土地庫存房價走勢6月份，綠博片區(qū)某項目開盤，低于10000元/㎡的均價引起了業(yè)內(nèi)不小的震動。但是按照要求，第一天全款客戶先選，第二天按揭客戶后選。結(jié)果，第一天開始選房5秒鐘即售罄。融創(chuàng)象湖壹號高層不足1萬元/平方米，比市場預(yù)期低了4000元/平方米，要求全款，結(jié)果秒清;緊接著，和昌林與城開盤價1.06萬/平方米，又是遭到哄搶。這一輪樓市調(diào)控從去年10月份開始加碼，政策不斷收緊?；厥卓?，政府打出了一套漂亮的“組合拳”，房價過快上漲態(tài)勢因此被成功遏制，也扭轉(zhuǎn)了以往“越調(diào)越漲”的尷尬局面。樓市政策政策解析土地供應(yīng)土地庫存房價走勢2017年鄭州市國有建設(shè)用地計劃顯示，2017年主城區(qū)供應(yīng)量約1885.13公頃，與2016年的4416公頃相比，下降約57%；其中，普通商品房住宅用地供應(yīng)量比去年減少1387公頃，同比下降62%；（2017年鄭州將供應(yīng)860公頃住宅用地。）分季度來看，一季度供應(yīng)482.8公頃，二季度供應(yīng)760.9公頃，占比最大，為40%，三季度供應(yīng)366.7公頃，四季度274.8公頃。樓市政策政策解析土地供應(yīng)土地庫存房價走勢主城區(qū)供應(yīng)5月份土地供應(yīng)主要來自鄭東新區(qū)、金水區(qū)、高新區(qū)、二七區(qū)，共17宗土地，占地876畝，鄭東新區(qū)占比最多，達到72.6萬㎡，主要分布在三四線中間。6月份，鄭州市區(qū)將出讓20宗土地，共約1039畝，涉及鄭東新區(qū)、金水區(qū)、高新區(qū)、中原區(qū)、管城區(qū)等區(qū)域。在市區(qū)土地出讓迎來小高潮的同時，周邊區(qū)域也迎來一批土地集中出讓潮，尤以中某、新鄭出讓為多，其中，中牟約1458.4畝，新鄭約1001.5畝。樓市政策政策解析土地供應(yīng)土地庫存房價走勢主城區(qū)供應(yīng)2017年5月底，航空港區(qū)板塊新增供地5塊，新鄭板塊新增10塊，滎陽市新增2塊，中牟縣新增11塊。郊縣區(qū)土地供應(yīng)樓市政策政策解析土地供應(yīng)土地庫存房價走勢2017年5月底，鄭州八區(qū)住宅用地庫存（已成交未入市土地建筑面積）860萬方，商辦用地庫存875萬方，其它用地庫存370萬方。樓市政策政策解析土地供應(yīng)土地庫存房價走勢鄭州5月房價仍然呈現(xiàn)漲勢。5月18日，國家統(tǒng)計局公布了5月全國70個大中城市住宅銷售價格變動情況，60城新建住宅價格環(huán)比上漲。其中，北京上漲2.4%，上海上漲2.3%，深圳上漲0.5%，廣州以2.7%的漲幅領(lǐng)銜一線城市。在二線城市中，廈門取代合肥，環(huán)比最高漲幅為5.5%，再次回到第一名的位置。鄭州新建商品住宅價格環(huán)比上漲1.4%，在全國70城房價環(huán)比漲幅榜中排第13位，中部六省省會城市中，排在倒數(shù)第三位。從5月份新房各戶型價格漲幅變化來看，鄭州90平方米及以下戶型漲幅最大，環(huán)比漲幅達到1.7%，在剛需市場中仍占重要位置。其次為90到144平方米戶型，環(huán)比漲幅為1.2%，144平方米以上戶型環(huán)比上漲了1.1%。據(jù)其監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，5月份，鄭州高層產(chǎn)品為市場主力產(chǎn)品，共計去化130.68萬平方米，占89%;高層類產(chǎn)品的價格水平為8892元/平方米，較上個月上漲13%，上漲幅度明顯。與此同時，由于個別高品質(zhì)項目的入市，洋房和別墅銷售價格也有較大波動。其去化量分別為7.22萬平方米和2.88萬平方米，銷售價格分別為13020元/平方米和26838元/平方米，較上月上漲26%和40%。樓市政策政策解析土地供應(yīng)土地庫存房價走勢

6月份，鄭州全市商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積390.56萬平方米，商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積292.1萬平方米，非住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積98.46萬平方米。

商品房銷售27774套（間），銷售面積266.86萬平方米，銷售均價8599元/平方米；其中商品住宅銷售22868套，銷售面積231.57萬平方米，銷售均價7921元/平方米。

非住宅銷售4906套（間）,非住宅銷售面積35.29萬平方米，非住宅銷售均價為13046元/平方米。

二手房共成交6142套（間），成交面積59.61萬平方米，成交均價10615元/平方米；其中住宅二手房共成交5984套，成交面積57.6萬平方米，成交均價10625元/平方米。

（備注：二手房均價是以市場評估價為計算依據(jù)）

2017年上半年鄭州房價樓市政策政策解析土地供應(yīng)土地庫存房價走勢隨著調(diào)控政策力度不斷加大，購房者趨于理性，市場逐漸回歸平靜，一些房企為了快速回籠資金，不觸碰政策高壓線，選擇現(xiàn)金而放棄一些利潤，這是市場向好的表現(xiàn)。在現(xiàn)行宏觀政策下，未來鄭州房價大幅上漲的幾率將會小很多。博藍觀點第三部分：新鄭市及航空港片區(qū)概況及發(fā)展趨勢新鄭市部分黃帝故里、鄭南重市8000年裴李崗文化、5000年黃帝文化和2700年鄭韓文化，新鄭被譽為黃帝故里、中華第一古都。新鄭市位于河南省中部，北靠省會鄭州，東鄰中牟縣、尉氏縣，南連長葛市、禹州市，西與新密市接壤。北距鄭州市區(qū)38公里；南至長葛市區(qū)20.4公里、許昌市區(qū)40公里；總面積873平方公里，總?cè)丝?8.6萬人（2016年）。歷史文化底蘊深厚；區(qū)位交通優(yōu)勢明顯；投資環(huán)境比較優(yōu)越；發(fā)展后勁比較充足。歷史人文交通區(qū)位經(jīng)濟發(fā)展城市規(guī)劃城市概況華南城，華商匯，航空港區(qū)等經(jīng)濟板塊引進外資帶動經(jīng)濟發(fā)展，丹尼斯百貨、萬佳等商業(yè)構(gòu)建內(nèi)部商業(yè)圈。黃帝故里、裴李崗文化等歷史人文景區(qū)、軒轅湖公園、鄭風(fēng)苑等濕地環(huán)境打造休閑居住的宜居環(huán)境。黃帝故里裴李崗鄭風(fēng)苑軒轅湖公園航空港區(qū)華南城華商匯丹尼斯歷史人文交通區(qū)位經(jīng)濟發(fā)展城市規(guī)劃城市概況拜祖大典、華人尋根新鄭市是河南省1989年公布的第一批十大歷史文化名城之一，境內(nèi)名勝古跡眾多。春秋戰(zhàn)國時期，鄭、韓兩國先后在新鄭建都539年之久，鄭韓故城屬國家級文物保護單位。裴李崗文化遺址、黃帝故里、鄭王陵博物館、歐陽修陵園、鄭韓故城等名勝古跡遍布。每年農(nóng)歷三月初三舉辦黃帝故里拜祖大典，2008年6月7日，國務(wù)院印發(fā)國發(fā)〔2008〕19號文件，確定新鄭黃帝拜祖祭典為第一批國家級非物質(zhì)文化遺產(chǎn)擴展項目，黃帝故里拜祖大典，突出了中華民族尋根拜祖的主題，象征炎黃子孫血脈相連、薪火相傳。歷史人文交通區(qū)位經(jīng)濟發(fā)展城市規(guī)劃城市概況

新鄭→鄭州：距離28KM，G107、鄭新快速通道、京港澳高速、四港聯(lián)動大道全線貫通，20分鐘即可達到。近年來“鄭州向南，新鄭向北”相互發(fā)展快速。鄭州市區(qū)新鄭市區(qū)鄭新快速通道四港聯(lián)動大道G107歷史人文交通區(qū)位經(jīng)濟發(fā)展城市規(guī)劃城市概況立體交通、高速發(fā)展新鄭市交通區(qū)位優(yōu)勢顯著增強，已形成了橫跨東西、縱貫?zāi)媳钡墓肪W(wǎng)，京廣鐵路、京珠高速公路、107國道等國家重要交通干線縱貫全境。新鄭處于承東啟西、連接南北的“黃金十字路口”上，新鄭國際機場距鄭州市區(qū)直線距離15公里,距新鄭市區(qū)直線距離20公里，是我國重要的干線機場及空中交通樞紐，目前已開辟航線70多條，通達全國54個城市，并開通有俄羅斯、新加波、日本等國家的不定期包機和香港、澳門的定期包機航線，形成了集公路、鐵路、輕軌（規(guī)劃）、航空為一體的現(xiàn)代化立體交通網(wǎng)絡(luò)，是中部地區(qū)人流、物流、信息流和資金流的主要匯集地。歷史人文交通區(qū)位經(jīng)濟發(fā)展城市規(guī)劃城市概況新鄭市工業(yè)實力雄厚，文化產(chǎn)業(yè)發(fā)達，先后榮獲了全國縣域經(jīng)濟綜合實力百強縣（市）、全國縣域經(jīng)濟基本競爭力百強縣（市）、全國食品工業(yè)強市、中國優(yōu)秀旅游城市、中國縣級城市旅游競爭力20強、全國文化建設(shè)先進縣（市）等稱號。河南中煙工業(yè)公司新鄭煙廠、河南省新鄭煤電有限責(zé)任公司趙家寨煤礦、河南鴿瑞復(fù)合材料股份、好想你棗業(yè)股份等一大批實力雄厚企業(yè)共同構(gòu)成了新鄭市工業(yè)龍頭。文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展同樣顯著，成功承辦黃帝故里拜祖大典，黃帝文化品牌強勢崛起，吸引了眾多海內(nèi)外炎黃子孫前來尋根拜祖、旅游觀光。2016年地區(qū)生產(chǎn)總值達到651.1億元，是2011年的1.5倍，三次產(chǎn)業(yè)比由2011年的4:73.2:22.8優(yōu)化為2016年的3.1:51.5:45.4?？h域經(jīng)濟發(fā)展質(zhì)量評價連續(xù)3年位居全省首位，全國中小城市綜合實力百強縣（市）和縣域經(jīng)濟基本競爭力百強縣（市）排名分別為第43位、49位。歷史人文交通區(qū)位經(jīng)濟發(fā)展城市規(guī)劃城市概況工業(yè)強市、文化強市鄭州都市區(qū)十大組團—中原經(jīng)濟區(qū)、鄭州向南看鄭州市向北、向西發(fā)展受到地理條件的制約，城市規(guī)劃中短期內(nèi)主要向東發(fā)展，長期向南發(fā)展；中原經(jīng)濟區(qū)已經(jīng)上升為國家戰(zhàn)略，城市框架將迅速拉大，鄭州提出大力建設(shè)都市區(qū)十大組團，鄭州新區(qū)的規(guī)劃及空港區(qū)的建設(shè)、二七新區(qū)的率先啟動、宜居教育城的發(fā)展，都拉開了鄭州都市區(qū)向南發(fā)展的序幕；新鄭作為鄭州都市區(qū)南向的重要區(qū)域，在鄭州向南發(fā)展的過程中，必將迎來新的騰飛契機；歷史人文交通區(qū)位經(jīng)濟發(fā)展城市規(guī)劃城市概況新鄭整體城市規(guī)劃一主（中心城區(qū)，新北區(qū)）一副（龍湖鎮(zhèn)）兩核（薛店鎮(zhèn)、辛店鎮(zhèn)）四帶（沿鄭新公路、223、321、323三條省道形成“井”字交叉廊道）核核副主核鄭新公路S223S323S321歷史人文交通區(qū)位經(jīng)濟發(fā)展城市規(guī)劃城市概況把新鄭建設(shè)成為中部現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)新城、中原經(jīng)濟區(qū)現(xiàn)代商貿(mào)物流中心、新型城鎮(zhèn)化示范城市、黃帝故里歷史文化名城?！锣嵤腥嗣裾?017年政府工作報告新鄭整體產(chǎn)業(yè)布局上規(guī)劃形成臨鄭、臨港、臨煤三大產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。臨鄭產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)包括龍湖、郭店和孟莊，重點發(fā)展文教產(chǎn)業(yè)臨港產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)包括薛店、和莊、龍王和八千等，形成都市工業(yè)走廊和新港產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)臨煤產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)包括辛店、城關(guān)、觀音寺、梨河等，重點發(fā)展煤電循環(huán)產(chǎn)業(yè)歷史人文交通區(qū)位經(jīng)濟發(fā)展城市規(guī)劃城市概況鄭州都市區(qū)謀劃兩核六城十組團新鄭定位—綜合服務(wù)、高端服務(wù)商務(wù)城新鄭新城——宜居商務(wù)城包括老城區(qū)和新城區(qū)兩個部分，總面積48.26平方公里。新城區(qū)位于新鄭市中心城區(qū)北部，南起鄭韓故城，北至南水北調(diào)總干渠，東起京廣鐵路，西至鄭新快速通道。新城區(qū)以綜合服務(wù)、現(xiàn)代高端服務(wù)業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)為主，建成宜居商務(wù)城、省級歷史文化名城。中心城區(qū)上街滎陽組團鞏義市鄭汴中牟組團新鄭航空港新密市新鄭市鄭州市城市建設(shè)用地的發(fā)展方向（2008—2020）“以東為主，兼顧西部，培育南部，控制北部”歷史人文交通區(qū)位經(jīng)濟發(fā)展城市規(guī)劃城市概況新鄭規(guī)劃—鄭新融合、新鄭向北《河南省新鄭市城鄉(xiāng)總體規(guī)劃（2009-2030）》明確了新鄭市“東強西控、南優(yōu)北跨”的發(fā)展占領(lǐng)，北部成為新鄭市發(fā)展的主戰(zhàn)場，北部新區(qū)北起北環(huán)路、南至鄭韓故城、東起京廣鐵路、西至新鄭大道，規(guī)劃總面積16.31平方公里，主要發(fā)展市級行政辦公、商業(yè)金融、居住、教育等功能，是以辦公、商貿(mào)、教育、居住、文化娛樂為主的綜合型城市新區(qū)。歷史人文交通區(qū)位經(jīng)濟發(fā)展城市規(guī)劃城市概況鄭南重市，遠(yuǎn)期發(fā)展主向：新鄭市處在鄭州都市區(qū)的南部，處在鄭州市遠(yuǎn)期發(fā)展主向上，未來發(fā)展?jié)摿薮?。新鄭市向北發(fā)展，將逐步融入鄭州大都市區(qū)：新鄭市北部新區(qū)的規(guī)劃和建設(shè)，必將拉動新鄭市跨過老城墻，向北發(fā)展，北部新區(qū)將成為未來幾年新鄭市城市發(fā)展的主力區(qū)域和房地產(chǎn)市場發(fā)展的熱點區(qū)域。交通改善、行政帶動，新鄭發(fā)展加快：三條主干道連接鄭州，規(guī)劃中的城市輕軌快速通達，新鄭市融入鄭州大都市區(qū)的步伐開始加快，新鄭市新市政府、機關(guān)單位逐步遷入，新鄭市新城區(qū)的快速發(fā)展蓄勢待發(fā)；新鄭向北，新城向快博藍觀點航空港片區(qū)部分發(fā)展歷程規(guī)劃定位布局格局人口經(jīng)濟規(guī)劃交通市政配套區(qū)域印象鄭州航空港經(jīng)濟綜合實驗區(qū)，簡稱鄭州航空港區(qū)，是中國首個國家級航空港經(jīng)濟綜合實驗區(qū)，規(guī)劃面積415平方公里，是集航空、高鐵、城際鐵路、地鐵、高速公路于一體的綜合樞紐，是以鄭州新鄭國際機場附近的新鄭綜合保稅區(qū)為核心的航空經(jīng)濟體和航空都市區(qū)。發(fā)展歷程規(guī)劃定位布局格局人口經(jīng)濟規(guī)劃交通市政配套區(qū)域印象目前我們所理解的航空港，對于普通人而言就是機場+富士康。富士康的引入，建立了航空港產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)和雛形。就算到今天，富士康依然是一家獨大。其帶來的20萬產(chǎn)業(yè)工人及上千人的中高級管理者，奠定了北港區(qū)的人流基礎(chǔ)。發(fā)展歷程規(guī)劃定位布局格局人口經(jīng)濟規(guī)劃交通市政配套區(qū)域印象港區(qū)與鄭州其它區(qū)域相比，最大的優(yōu)勢在于其規(guī)劃定位上升到國家級戰(zhàn)略，政府政策扶持力度強，區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮蟆?013年3月7日，國務(wù)院批復(fù)《鄭州航空港經(jīng)濟綜合實驗區(qū)發(fā)展規(guī)劃（2013-2025年）》，標(biāo)志著全國首個國家級航空港經(jīng)濟實驗區(qū)正式設(shè)立。發(fā)展歷程規(guī)劃定位布局格局人口經(jīng)濟規(guī)劃交通市政配套區(qū)域印象2015年，航空港區(qū)GDP經(jīng)濟總量僅次于登封市增速居全市第一，增速高達22.5%；2016年，港區(qū)的經(jīng)濟總量已超登封，并且緊追滎陽市，增速也不甘示弱，高達13%。2015年鄭州市各區(qū)域GDP排名航空港區(qū)距鄭州城區(qū)20Km，距新鄭城區(qū)15Km；核心目的為促進中原經(jīng)濟區(qū)發(fā)展，形成產(chǎn)業(yè)集群片區(qū)；自2007年起經(jīng)歷了由航空城到航空港經(jīng)濟綜合實驗區(qū)的規(guī)劃演變，范圍由138平方公里擴展為415平方公里。（2007年）138平方公里生態(tài)航空城（2011年）415平方公里航空港經(jīng)濟綜合實驗區(qū)鄭州航空港發(fā)展規(guī)劃經(jīng)歷了兩個階段，最初為促進鄭州經(jīng)濟發(fā)展，拉攏富士康進駐而建立生態(tài)航空城；在2011年為支持中原經(jīng)濟區(qū)發(fā)展，國務(wù)院批復(fù)為航空港經(jīng)濟綜合實驗區(qū)，范圍由138平方公里擴展為415平方公里；航空港區(qū)20KM鄭州市新鄭市15KM龍湖鎮(zhèn)發(fā)展歷程規(guī)劃定位布局格局人口經(jīng)濟規(guī)劃交通市政配套區(qū)域印象航空港區(qū)定位以航空經(jīng)濟為基礎(chǔ)，同時發(fā)展物流、制造業(yè)和服務(wù)業(yè)的航空都市區(qū)；是國務(wù)院以推動城鎮(zhèn)化、中原崛起為首要解決矛盾的《中原經(jīng)濟區(qū)規(guī)劃》的發(fā)展龍頭、核心啟動區(qū)，享有中原經(jīng)濟區(qū)、綜合經(jīng)濟實驗區(qū)，綜保區(qū)的三層政策支持。綜合實驗區(qū)整體規(guī)劃圖南水北調(diào)生態(tài)廊道萬三公路東側(cè)生態(tài)廊道航空港區(qū)南部高端制造業(yè)集聚區(qū)北部城市綜合服務(wù)區(qū)規(guī)劃時間人口(萬人)范圍(平方公里)2013-2025年150415進出口總額(億美元)航空貨郵吞吐量(萬噸)與航空有關(guān)的高端制造業(yè)(億元)200030010000綜合實驗區(qū)重點規(guī)劃指標(biāo)綜合實驗區(qū)范圍：包括鄭州航空港、綜合保稅區(qū)和周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)，規(guī)劃范圍涉及中牟、新鄭、尉氏3縣（市）部分區(qū)域，面積415平方公里。實驗區(qū)空間布局：形成“三區(qū)兩廊”的空間發(fā)展格局?！叭齾^(qū)”即航空港區(qū)、北部城市綜合服務(wù)區(qū)、南部高端制造業(yè)集聚區(qū)；“兩廊”即沿南水北調(diào)生態(tài)廊道、沿新107（萬三公路）東側(cè)生態(tài)廊道。發(fā)展目標(biāo)：

2017年實驗區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)、產(chǎn)業(yè)體系初步形成，主要功能區(qū)開發(fā)建設(shè)初具規(guī)模，機場二期工程建成使用,航空都市框架基本形成。2007年10月《規(guī)劃綱要》頒布，規(guī)劃港區(qū)面積達138平方公里10月國務(wù)院批復(fù)綜保區(qū)，11月一期封關(guān)運行確立了以航空港區(qū)綜合實驗區(qū)為中原經(jīng)濟區(qū)的核心增長區(qū)域規(guī)劃升級為首個國家級航空港經(jīng)濟綜合實驗區(qū)，面積擴大到415平方公里2010年2012年2013年UPS、聯(lián)邦快遞、惠普、臺企統(tǒng)一、花花牛乳業(yè)、好想你等知名企業(yè)爭先入駐2014年~發(fā)展歷程規(guī)劃定位布局格局人口經(jīng)濟規(guī)劃交通市政配套區(qū)域印象一核領(lǐng)三區(qū)、兩廊系三心、兩軸連三環(huán)；“一核三區(qū)”的發(fā)展規(guī)劃，使得航空港區(qū)成為新型的郊區(qū)新城，具備了全套的城市功能以及相關(guān)產(chǎn)業(yè)特色“一核三區(qū)”版塊定位一核——空港核心區(qū)；三區(qū)——北部城市綜合性服務(wù)區(qū)、東部臨港型商展交易區(qū)、南區(qū)高端制造業(yè)集聚區(qū)；兩廊——南水北調(diào)濱水景觀廊、清河濱水景觀廊；三心——主中心：公共文化航空金融中心；副中心：生產(chǎn)性服務(wù)中心；專業(yè)中心：航空會展交易中心；兩軸——縱軸：萬三大道城市發(fā)展軸；橫軸：迎賓大道城市發(fā)展軸；三環(huán)——一環(huán)：大廣高速聯(lián)絡(luò)線—航城大道—二環(huán)：雙湖大道—萬三大道—商登高速輔道—四港聯(lián)動路三環(huán)：鄭民高速輔道—S223—炎黃大道—107輔道發(fā)展規(guī)模功能構(gòu)成核心區(qū)54.1平方公里航空樞紐、保稅物流、自貿(mào)園區(qū)、臨港服務(wù)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)北區(qū)98.5平方公里航空金融、商業(yè)商務(wù)、文化體育、教育科研、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、生活居住東區(qū)92.8平方公里航站中心、會議接待中心、科技研發(fā)、商業(yè)休閑、總部基地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)南區(qū)170.5平方公里產(chǎn)業(yè)基地、航空制造、共建園區(qū)、商業(yè)配套、文化休閑、生活居住“一核三區(qū)”具體功能規(guī)劃發(fā)展歷程規(guī)劃定位布局格局人口經(jīng)濟規(guī)劃交通市政配套區(qū)域印象目前區(qū)域內(nèi)主要以電子信息產(chǎn)業(yè)和科技產(chǎn)業(yè)為主，以富士康為核心引擎，帶動港區(qū)臨空產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起步；近兩年港區(qū)通過逐步引入其它大型企業(yè)（如統(tǒng)一、菜鳥、中外運等），增加區(qū)域產(chǎn)值，導(dǎo)入人口，以支撐整個航空港區(qū)的長遠(yuǎn)發(fā)展。西北片區(qū)——以電子信息產(chǎn)業(yè)為主包含五個組團：孟莊產(chǎn)業(yè)園、IT產(chǎn)業(yè)園、綜合保稅區(qū)、保稅物流區(qū)和生活配套區(qū)；東北片區(qū)——以發(fā)展高新技術(shù)和電子信息產(chǎn)業(yè)為主主要布局四個組團：高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園及物流園、電子信息產(chǎn)業(yè)園、領(lǐng)事館區(qū)、生活配套區(qū)；核心區(qū)——以機場運營功能為主主要布局為機場運營區(qū)、機場生產(chǎn)輔助區(qū)、飛機維修區(qū)、保稅倉儲區(qū)、站前商務(wù)區(qū)、綜合交通換乘中心等。南部片區(qū)——臺商、浙商園區(qū)分四個園區(qū)：臺商投資區(qū)、臺灣科技園區(qū)、富士康配套產(chǎn)業(yè)園、浙商產(chǎn)業(yè)園。重點發(fā)展高新產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代物流、空港服務(wù)、文化旅游、休閑商業(yè)和生活居住。機場功能區(qū)電子信息產(chǎn)業(yè)區(qū)科技產(chǎn)業(yè)新區(qū)臺商、浙商園區(qū)發(fā)展歷程規(guī)劃定位布局格局人口經(jīng)濟規(guī)劃交通市政配套區(qū)域印象2007至2010年港區(qū)發(fā)展緩慢，2010年富士康進駐后，經(jīng)濟增速上漲較快，遠(yuǎn)超同期全國同類綜保區(qū)及鄭州高新、經(jīng)開兩區(qū)；同時人口劇增，十三五規(guī)劃至2020年港區(qū)人口將突破100萬；目前港區(qū)核心建成區(qū)居住人口以普通企業(yè)工人和原村民為主，“居民”多“市民”少。20154/20/20234/20/20234/20/20234/20/20234/20/20234/20/20234/20/20234/20/20234/20/20234/20/20232015年鄭州航空港區(qū)完成生產(chǎn)總值520.75億元，同比增長26%，高于全國15.6個百分點，高于全省14.2個百分點。高新區(qū)經(jīng)開區(qū)2023/4/202023/4/202010-2015年航空港區(qū)、管城區(qū)、經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)GDP走勢單位（億元）4/20/20234/20/20234/20/20234/20/20234/20/20232012年-2020年航空港區(qū)常住人口總量趨勢單位（萬人）4/20/20234/20/20234/20/20234/20/20234/20/20232023/4/202023/4/202023/4/202023/4/202023/4/20建成區(qū)人口基本構(gòu)成發(fā)展歷程規(guī)劃定位布局格局人口經(jīng)濟規(guī)劃交通市政配套區(qū)域印象外部交通四港聯(lián)動大道2013年通車，30分鐘通達全市；鄭機城際鐵路2015年年底開通運營，從鄭州市區(qū)到機場19分鐘就能到達；地鐵2號線延長線規(guī)劃延長至航空港區(qū)，2014年港區(qū)路段開工，2016年底已開通；鄭州南站加入港區(qū)樞紐網(wǎng)；加上鄭州站、北站、東站、西站，鄭州正式進入“一城五站”時代！長途客運站：航空港地區(qū)北部片區(qū)和南部片區(qū)各規(guī)劃一個長途客運站，其中鄭州航空港長途客運站2013年開始建設(shè)，2014年已基本建成，投入使用；公交線路：2014年6月港區(qū)已開通14條公交線路，其中600可從市區(qū)直達港區(qū)，621、622、626等線路便利港區(qū)交通；內(nèi)部交通內(nèi)部交通道路建設(shè)：內(nèi)部路網(wǎng)結(jié)構(gòu)簡單，且現(xiàn)有道路規(guī)劃為半封閉式空間，已建成道路較少；未來，除現(xiàn)有的兩座互通式立交外，航空港地區(qū)將在高速公路、快速路、主干道交叉處再規(guī)劃新建18座立交橋；發(fā)展歷程規(guī)劃定位布局格局人口經(jīng)濟規(guī)劃交通市政配套區(qū)域印象除了城郊線，還有5條軌道線將會貫穿港區(qū)，從地鐵規(guī)劃圖上可以看出，港區(qū)的地鐵密度僅次于市中心！在鄭州的地鐵遠(yuǎn)景規(guī)劃網(wǎng)中，2050年的港區(qū)地鐵網(wǎng)尤為密集！

港區(qū)未來規(guī)劃配套涉及醫(yī)療、教育、商業(yè)、商務(wù)等方面；生態(tài)環(huán)境依托南水北調(diào)干渠、北部森林公園和市政公園；未來北部居住功能逐漸完善，南部持續(xù)以產(chǎn)業(yè)及相關(guān)配套為主。11發(fā)展歷程規(guī)劃定位布局格局人口經(jīng)濟規(guī)劃交通市政配套區(qū)域印象萬眾矚目的園博園將在8月試運營，其規(guī)模相當(dāng)于13.6個人民公園；正弘中央公園位于鄭港三路北、鄭港三街東，現(xiàn)已完成綠化面積5萬平方米；蘭河公園連接南水北調(diào)總干渠總長3.5公里，綠化面積28萬平方米；英迪國際、育人國際、外國語小學(xué)……鄭州一中的新校區(qū)還有九中、十一中……都將在這里遍地開花港區(qū)的孩子將不再愁上學(xué)；鄭州市第一人民醫(yī)院港區(qū)醫(yī)院、河南省省立醫(yī)院、河南省兒童醫(yī)院、河南省省立醫(yī)院、河南省兒童醫(yī)院還有河南省質(zhì)子醫(yī)院……都落戶在了港區(qū)！鄭州的中心城區(qū)布局為：“一主一城、兩軸多心”這個“城”就是指航空城！2030年港區(qū)建成特大城市，成為國家級特色航空經(jīng)濟城，港區(qū)的發(fā)展不可限量！博藍觀點中原崛起看河南！河南發(fā)展看鄭州！鄭州未來看港區(qū)！第四部分：新鄭市及航空港片區(qū)房地產(chǎn)市場研判新鄭市區(qū)部分目前新鄭市新房供應(yīng)主要集中在中心城區(qū)及龍湖鎮(zhèn)，占到整個市場的七成以上。龍湖鎮(zhèn)緊鄰鄭州，主要承接鄭州主城外溢需求；中心城區(qū)以北部新區(qū)為重點發(fā)展方向，主要消化本地新增需求和農(nóng)村進城客戶。隨著鄭州國家中心城市和航空港經(jīng)濟綜合實驗區(qū)建設(shè)的推進，以及軌道交通規(guī)劃的落地，新鄭市將逐步融入大鄭州，承接轉(zhuǎn)移的產(chǎn)業(yè)和溢出的人口，房地產(chǎn)市場也將與鄭州的聯(lián)動性更強。2016年累計竣工商品房887萬平方米，房屋交易面積1590萬平方米，交易額904億元，連續(xù)3年位居全省縣（市）首位。房地產(chǎn)概況個案分析2017年7月份，新鄭市全市商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積30.26萬平方米，商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積19.95萬平方米，非住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積10.31萬平方米。商品房銷售1908套（間），銷售面積22.50萬平方米，銷售均價7064元/平方米；其中商品住宅銷售1742套，銷售面積20.32萬平方米，銷售均價6996元/平方米。非住宅銷售166套（間）,非住宅銷售面積2.18萬平方米，非住宅銷售均價為7752元/平方米。二手房共成交232套（間），成交面積2.48萬平方米，成交均價6926元/平方米；其中住宅二手房共成交227套，成交面積2.42萬平方米，成交均價6873元/平方米。2017年6月份，新鄭市全市商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積33.42萬平方米，商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積28.92萬平方米。商品房銷售3189套（間），銷售面積36.08萬平方米，銷售均價7229元/平方米；其中商品住宅銷售2875套，銷售面積32.57萬平方米，銷售均價6807元/平方米。非住宅銷售314套（間）,非住宅銷售面積3.51萬平方米，非住宅銷售均價為11139元/平方米。二手房共成交173套（間），成交面積1.88萬平方米，成交均價7382元/平方米；其中住宅二手房共成交171套，成交面積1.86萬平方米，成交均價7393元/平方米。房地產(chǎn)概況個案分析基礎(chǔ)指標(biāo)占地面積50.8萬㎡總建面積160萬㎡物業(yè)形態(tài)住宅建筑形態(tài)洋房、高層容積率2.00綠化率35%戶數(shù)8104戶交房時間2019年底開發(fā)商河南錦恩置業(yè)有限公司地址南龍湖鄭新快速路與雙湖大道交匯處東北角推售情況56#樓高層、39#洋房價格10000-15000元/㎡核心賣點大盤+交通+商業(yè)剩余貨量30%龍湖錦藝城基礎(chǔ)指標(biāo)占地面積6.8萬㎡總建面積280萬㎡物業(yè)形態(tài)住宅建筑形態(tài)洋房、高層容積率2.49綠化率30.2%戶數(shù)1473戶交房時間2019年底三期開發(fā)商河南正商龍湖置業(yè)有限公司地址繞城高速以北、十八里河以東、鄭新快速路西推售情況三期10#、11#價格10000-18000元/㎡核心賣點大盤+交通+景觀剩余貨量40%正商智慧城基礎(chǔ)指標(biāo)占地面積9.3萬㎡總建面積29萬㎡物業(yè)形態(tài)住宅建筑形態(tài)洋房、高層容積率3.20綠化率38%戶數(shù)3120戶交房時間2017年底高層開發(fā)商鄭州新興置業(yè)有限公司地址祥安路與濱湖路交匯處推售情況916#價格10500元/㎡核心賣點配套+交通+景觀剩余貨量10%康橋溪棠基礎(chǔ)指標(biāo)占地面積14.5萬㎡總建面積30萬㎡物業(yè)形態(tài)住宅建筑形態(tài)洋房、高層容積率1.56綠化率45.58%戶數(shù)2500戶交房時間2018年底二期開發(fā)商河南居易置業(yè)有限公司地址鄭新路與祥安路交匯處向西300米路北推售情況二期181平米房源在售，三期房源處于前期咨詢中，具體開盤時間待定價格15500元/㎡核心賣點品牌+交通+景觀剩余貨量60%法蘭原著基礎(chǔ)指標(biāo)占地面積14.7萬㎡總建面積55萬㎡物業(yè)形態(tài)住宅建筑形態(tài)洋房、高層容積率3.0綠化率30%戶數(shù)3901戶交房時間2019年6月開發(fā)商鄭州融僑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地址鄭新路與龍泊南路交叉口向西1000米推售情況目前主推9#房源，8#有部分房源在售，在售房源建面約88、108、115、121、129平米。價格9300元/㎡核心賣點價格+交通+景觀剩余貨量35%融僑城基礎(chǔ)指標(biāo)占地面積16萬㎡總建面積53萬㎡物業(yè)形態(tài)住宅建筑形態(tài)高層容積率1.56綠化率35%戶數(shù)2949戶交房時間2018年開發(fā)商鄭州奧星實業(yè)有限公司地址薛店鎮(zhèn)解放大道西側(cè)推售情況公寓16-2號樓房源已于8月15日加推，項目另有16-1號樓公寓房源在售，建面約為19-40平米價格7600元/㎡核心賣點品牌+交通+配套剩余貨量25%潤豐新尚博藍觀點新鄭市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)龍湖片區(qū)、北城新區(qū)雙星閃耀格局。其中，緊挨鄭州城區(qū)的龍湖片區(qū)得益于承接了鄭州的溢出需求，多年坐上全市成交頭把交椅；毗鄰老城區(qū)北部的新區(qū)經(jīng)過近6年的發(fā)展，憑借土地足、交通優(yōu)、環(huán)境好等優(yōu)勢成為城區(qū)未來主陣地。2017年，新鄭將繼續(xù)向北，擁抱大鄭州、融入大鄭州。供需兩旺，內(nèi)外兼修，雙星閃耀?！安疬w”和“二胎”是大家經(jīng)常談起的話題，這也奠定了可觀的購房需求。一方面是城市化的快速發(fā)展，催生了許多被拆遷戶，拆遷后一般既能拿到房子又有部分現(xiàn)金補償，許多人不住安置房，而是再購買品質(zhì)更好的新房居住；另一方面，二胎政策放開后，許多人都已經(jīng)生了二胎或者有了計劃，這也增加了對大戶改善型住房的需求。限購升級。鄭州市限購升級，各樓盤供應(yīng)量及成交量均明顯下滑。調(diào)控的強度、力度、手法都是史無前例的。房價稍有冒頭的趨勢，就緊迫出臺有關(guān)文件，安穩(wěn)房價，使房地產(chǎn)市場回歸安靜。航空港片區(qū)部分2013-2017年3月航空港區(qū)土地交易情況年份供應(yīng)量(畝)成交量（畝）樓面均價（元/㎡）土地單價(萬元/畝)2013年13461552457872014年8051239498902015年294510047261102016年147710468601142017年1-3月份13401173999160合計54236014————2013-2017年航空港區(qū)拿地典型房企品牌房企購地面積

（畝）購地金額

（萬元）建筑面積

（萬㎡）項目名稱萬科美景置業(yè)270.92790947.4萬科美景魅力之城127.91371518.1河南正弘置業(yè)330.62949757.5正弘中央公園941097418河南裕鴻置業(yè)361.33251860.2裕鴻世界港河南豫發(fā)置業(yè)279.42425053豫發(fā)白鷺源54.656229.1藍山公館5.76661.5錦榮悅匯城5.24290.9豫發(fā)大運城國園841075325.2——82.8941113.8豫發(fā)大運城國園航程置業(yè)有限公司819.670354135.6——236.96054040.6航程東方港匯河南保利置業(yè)148.41187624.7潤豐錦尚鄭州航空港山頂置業(yè)120.71243024.1——69.370169.2山頂御和園河南華鴻置業(yè)66.5412214.2空港上院21.324045-——河南新瑞商195.92064928.9鄭報潤園名門地產(chǎn)19.822413.6名門郡景鄭州港榮實業(yè)40.747688.1永威南樾中建嘉港127.71353317-——

中建大觀22.724913.8-——

港區(qū)土地成交集中于綜合保稅區(qū)北區(qū)，具體為鄭港九路以北、鄭港一路以南的區(qū)域；普通住宅用地集中于鄭港四街及鄭港二路附近，商務(wù)金融用地分布在沿四港聯(lián)動大道附近及鄭港四街、鄭港五街沿線土地市場住宅市場17年入市量房地產(chǎn)概況個案分析2014-2015年，航空港區(qū)商品住宅市場整體表現(xiàn)為供大于求；2016年供應(yīng)減少區(qū)域去庫存，區(qū)域整體供貨不足，2016年價格漲幅在3000-4000元/㎡；2013年-2016年港區(qū)商品房供銷情況

2013年2014年2015年2016年供應(yīng)量（萬㎡）26.9174.4666.1840.94成交量（萬㎡）60.924864.5476.12供銷比0.431.511.030.54土地市場住宅市場17年入市量房地產(chǎn)概況個案分析區(qū)域項目名稱總體量2017年預(yù)計推貨（萬㎡）（萬㎡）北港萬科美景魅力之城82.825正弘中央公園200（住宅137）18云翎國際3612.5永威南樾2213安納西莊園414.5鄭報潤園405豫發(fā)大運城·藍山公館2010南港和昌盛世城邦二期（10）三期（40）5.5合計47593.5土地市場住宅市場17年入市量房地產(chǎn)概況個案分析區(qū)域項目開發(fā)商物業(yè)類型占地面積總建面預(yù)計入市時間名稱（畝）（萬㎡）北港空港上院河南省華鴻置業(yè)有限公司小高層143畝40.72017年3季度綠地大都會綠地集團分為產(chǎn)業(yè)基地、商務(wù)功能區(qū)、現(xiàn)代生活城（住宅）三個功能組團4500畝-7500畝800待定南港綠地會展城綠地集團會展中心、商業(yè)辦公、住宅3600畝（居住用地2310畝）385（住宅230）待定合計————94431336——土地市場住宅市場17年入市量房地產(chǎn)概況個案分析北港為開發(fā)熱區(qū)，品牌大盤云集，價格領(lǐng)跑港區(qū)，主要面對港區(qū)的首置、改善客戶以及鄭州的投資客，自2016年9月北港各項目價格漲幅飆升；南港周邊環(huán)境略有改善，配套設(shè)施仍然相對缺乏，房地產(chǎn)市場處于起步階段，價格較低，未來投資價值凸顯。萬科魅力之城四期正弘中央公園中建森林上郡永威南樾豫發(fā)·藍山公館和昌盛世城邦鄭報潤園安納西莊園云翎國際康橋林語鎮(zhèn)空港上院世航四合院綠地香湖灣土地市場住宅市場17年入市量房地產(chǎn)概況個案分析基礎(chǔ)指標(biāo)占地面積500畝總建面積82萬方物業(yè)形態(tài)普通住宅、洋房建筑形態(tài)板樓低層多層小高層高層

容積率3.0綠化率38%戶數(shù)當(dāng)期1500交房時間2018年底或2019年初四期交房開發(fā)商鄭州航空港區(qū)萬科美景置業(yè)有限公司地址鄭港三路與鄭港二街交匯處推售情況項目1-4期已售罄，目前在售的五期7/10/11#，平銷期價格11000-12000元/㎡核心賣點品牌開發(fā)商+精裝修+萬科一級物業(yè)+地鐵房剩余貨量占比約為40%萬科·美景魅力之城基礎(chǔ)指標(biāo)占地面積1600畝總建面積200萬方物業(yè)形態(tài)住宅建筑形態(tài)板樓多層高層

容積率2.5綠化率40%戶數(shù)當(dāng)期2922交房時間預(yù)計2019年7月份二期9號地塊9#、12#交房

開發(fā)商河南正弘實業(yè)有限公司地址鄭港三路與鄭港四街交匯處推售情況二期9號地塊13#樓、11號地塊19-25#樓價格均價10600元/㎡核心賣點200萬㎡綜合體大盤+稀缺景觀資源（360畝公園湖景資源）+交通便捷（地鐵、輕軌橫穿小區(qū)）剩余貨量還有6個地塊待開發(fā)，占約60%正弘·中央公園7912345350畝中央公園10寫字樓五星級酒店濱湖商業(yè)6一期售罄二期售罄8111213整體規(guī)劃圖永威南樾基礎(chǔ)指標(biāo)占地面積257畝總建面積22.4萬㎡物業(yè)形態(tài)普通住宅、洋房建筑形態(tài)板樓高層小高層容積率2.5綠化率32.5%戶數(shù)1652交房時間2018年底10月30日開發(fā)商鄭州港榮實業(yè)有限公司車位車位配比：1:1地址鄭港四路與鄭港四街交叉口推售情況二期5-11#樓價格11000-13000元/㎡核心賣點永威“三寶”剩余貨量50%整體總結(jié)：基礎(chǔ)指標(biāo)占地面積415畝總建面積70萬方物業(yè)形態(tài)住宅建筑形態(tài)板樓低層多層小高層超高層

容積率2.49綠化率35%戶數(shù)——交房時間2017年底開發(fā)商鄭州中建大觀置業(yè)有限公司地址鄭港一路與鄭港二街交匯處推售情況一期售罄，二期認(rèn)籌價格預(yù)計10000元/㎡核心賣點國企品牌，1.6萬畝森林公園剩余貨量還有3個地塊待開發(fā)，占約70%中建·森林上郡一期規(guī)劃圖基礎(chǔ)指標(biāo)占地面積137畝總建面積20萬㎡物業(yè)形態(tài)住宅建筑形態(tài)多層小高容積率1.51綠化率40%戶數(shù)——交房時間2017年底開發(fā)商鄭州港發(fā)置業(yè)有限公司地址航空港區(qū)鄭港三街和鄭港六路交匯處推售情況一期9月份交房、在售二期4、11#樓價格13000元/㎡核心賣點國企品牌+多層洋房剩余貨量10%豫發(fā)·藍山公館基礎(chǔ)指標(biāo)占地面積4200畝總建面積246萬㎡物業(yè)形態(tài)住宅、商辦、星級酒店建筑形態(tài)洋房、別墅、小高層、高層容積率一期1.49綠化率40%戶數(shù)一期1697戶交房時間2017年底開發(fā)商鄭州航空港區(qū)盛世宏圖置業(yè)有限公司地址鄭州航空港區(qū)新港十一路與航興路交叉口推售情況二期4、5#地17棟樓排號價格本月底高層開盤，預(yù)計8000+元/㎡核心賣點千畝大盤+低密產(chǎn)品剩余貨量一期首開237.5畝，余量約3000多畝和昌盛世城邦基礎(chǔ)指標(biāo)占地面積1200畝總建面積37萬㎡物業(yè)形態(tài)住宅、商業(yè)建筑形態(tài)多層、小高層容積率暫無綠化率30%戶數(shù)暫無交房時間暫無開發(fā)商河南綠地港區(qū)置業(yè)有限公司地址鄭州航空港實驗區(qū)梅河?xùn)|路與雙鶴湖路交匯處推售情況認(rèn)籌中，預(yù)計年底開盤價格預(yù)計5000+元/㎡核心賣點湖景+品牌房企剩余貨量首開612畝，剩余約50%綠地香湖灣基礎(chǔ)指標(biāo)占地面積8萬㎡總建面積36萬㎡物業(yè)形態(tài)住宅建筑形態(tài)多層小高層高層容積率2.99綠化率35%戶數(shù)--交房時間--開發(fā)商鄭州航空港山頂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地址鄭港二街鄭港二路推售情況高層2、3、4號樓，洋房10-18號樓排號中價格8000元/㎡核心賣點交通便利+環(huán)境剩余貨量已開發(fā)完，未售完，未售約占40%山頂御景園基礎(chǔ)指標(biāo)占地面積180畝總建面積41萬㎡