融資管理制度

第融資管理制度融資管理制度1

1.總則

1.1目的

為規(guī)范公司融資行為，降低資本成本，減少融資風(fēng)險(xiǎn)，提高資金利用效益，依據(jù)國(guó)家有關(guān)財(cái)經(jīng)法規(guī)規(guī)定，并結(jié)合公司具體情況制定本辦法。

1.2融資定義

本制度所指的融資，包括權(quán)益資本融資和債務(wù)資本融資兩種方式。權(quán)益性融資是指融資結(jié)束后增加了企業(yè)權(quán)益資本的融資，如增加實(shí)收資本；債務(wù)性融資是指融資結(jié)束后增加了企業(yè)負(fù)債的融資，如向金融機(jī)構(gòu)借款、發(fā)行企業(yè)債券、融資租賃等。短期債務(wù)性融資，是指負(fù)債期限不超過(guò)一年（含一年）的債務(wù)性融資。長(zhǎng)期債務(wù)性融資，是指負(fù)債期限超過(guò)一年（不含一年）的債務(wù)性融資。

1.3融資的原則

1.3.1遵守國(guó)家法律、法規(guī)規(guī)定；

1.3.2所有融資由公司統(tǒng)一籌措。

1.3.3根據(jù)公司戰(zhàn)略和業(yè)務(wù)發(fā)展的需要以及資本市場(chǎng)的情況在不同時(shí)期采取不同的融資政策；

1.3.4綜合權(quán)衡，降低成本，合理確定公司資本結(jié)構(gòu)；

1.3.5適度負(fù)債，防范風(fēng)險(xiǎn)。

1.4適用范圍

本辦法適用于公司融資行為，集團(tuán)所屬分子公司的融資行為遵照集團(tuán)公司章程規(guī)定辦理。

2.融資組織與決策

根據(jù)融資方案的不同，按照公司章程的規(guī)定，在授權(quán)范圍內(nèi)，由公司財(cái)務(wù)部和董事會(huì)具體實(shí)施全公司的融資工作。

2.1融資責(zé)任

融資部負(fù)責(zé)公司短期負(fù)債融資和長(zhǎng)期借款、融資租賃等，主要負(fù)責(zé)以下事項(xiàng)：

2.1.1制訂公司以上融資事項(xiàng)的管理辦法。

2.1.2提出以上融資事項(xiàng)具體方案，并負(fù)責(zé)落實(shí)。

2.1.3提出或?qū)彶楣局攸c(diǎn)項(xiàng)目的長(zhǎng)期負(fù)債融資方案。

2.1.4負(fù)責(zé)對(duì)公司所有籌集資金的使用監(jiān)督與管理。

財(cái)務(wù)總監(jiān)和董事會(huì)應(yīng)協(xié)助融資部門做好融資管理工作，分析資本市場(chǎng)資金供給狀況，為公司制定合理的融資政策提出建設(shè)性意見(jiàn)，協(xié)助建設(shè)、維護(hù)公司與資本市場(chǎng)、金融機(jī)構(gòu)的公共關(guān)系。

2.2融資決策程序

2.2.1公司長(zhǎng)、短期借款、融資租賃的融資，由融資部提出具體融資方案，報(bào)財(cái)務(wù)總監(jiān)審核同意后，數(shù)額在董事會(huì)授權(quán)范圍以下的，經(jīng)總經(jīng)理辦公會(huì)討論后由總經(jīng)理批準(zhǔn)；董事會(huì)授權(quán)范圍以外的，報(bào)董事會(huì)批準(zhǔn)。

2.2.2重大經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的融資，由總經(jīng)理協(xié)助資金使用部門提出融資需求和建議方案，公司在審批該投資項(xiàng)目時(shí)一并審批其融資方案。項(xiàng)目實(shí)施階段，融資方案或融資規(guī)模需要改變的，變動(dòng)數(shù)額在董事會(huì)授權(quán)范圍以下的，由公司總經(jīng)理審批，超過(guò)授權(quán)范圍的，報(bào)公司董事會(huì)批準(zhǔn)后辦理。

2.2.3進(jìn)行權(quán)益性資本融資時(shí)，由董事會(huì)負(fù)責(zé)組織協(xié)調(diào)融資部以及資金使用部門提出具體融資方案，經(jīng)總經(jīng)理辦公會(huì)審議通過(guò)后，報(bào)董事會(huì)批準(zhǔn)。

2.3融資政策的選擇

融資政策應(yīng)結(jié)合公司發(fā)展?fàn)顩r、資金需求、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、風(fēng)險(xiǎn)因素、外部資金市場(chǎng)供給情況、國(guó)家相關(guān)政策法規(guī)要求制定。

2.3.1公司調(diào)整時(shí)期，應(yīng)采取保守的融資政策，盡可能減少銀行借款等負(fù)債融資。

2.3.2公司發(fā)展時(shí)期，應(yīng)采取穩(wěn)健的融資政策，可通過(guò)增加銀行借款等負(fù)債融資，改善資本結(jié)構(gòu)，降低資本成本。

2.3.3公司迅速擴(kuò)張時(shí)期，可采取激進(jìn)的融資政策，選擇多種融資方式積極籌措資金，充分利用財(cái)務(wù)杠桿作用適當(dāng)增加負(fù)債比例。

2.4.權(quán)益資本融資

公司根據(jù)經(jīng)營(yíng)和發(fā)展的需要，依照法律、法規(guī)的規(guī)定，經(jīng)董事會(huì)分別作出決議，可以采用下列方式增加權(quán)益資本：

2.4.1增加新股東和新股本；

2.4.2向現(xiàn)有股東增加股本；

2.4.3尋求上市融資。

權(quán)益性資本融資應(yīng)根據(jù)公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略及資本市場(chǎng)的狀況，在滿足基本發(fā)行條件時(shí)，以盡可能低的募集成本募集公司發(fā)展所需資金。

權(quán)益性資本融資的順利募集需要以下各方面的配合：

a.對(duì)資本市場(chǎng)動(dòng)態(tài)的跟蹤分析。

b.公司在資本市場(chǎng)的形象維護(hù)。

c.已募集資金投向和使用的.嚴(yán)格管理。

d.與效益良好企業(yè)、優(yōu)秀中介機(jī)構(gòu)的積極配合。

3債務(wù)資本融資

3.1債務(wù)資本融資方式：

3.1.1通過(guò)銀行貸款獲取短期借款、長(zhǎng)期借款。

3.1.2其他金融機(jī)構(gòu)的借款。

3.1.3融資租賃

3.2公司短期借款融資程序：

3.2.1融資部根據(jù)財(cái)務(wù)預(yù)算和資金計(jì)劃確定公司短期內(nèi)所需資金，編制融資計(jì)劃表；

3.2.2按照融資規(guī)模大小，分別由財(cái)務(wù)總監(jiān)、總經(jīng)理和董事會(huì)審批融資計(jì)劃；

3.2.3融資部負(fù)責(zé)簽定借款合同并監(jiān)督資金的到位和使用，借款合同內(nèi)容包括借款人、借款金額、利息率、借款期限、利息及本金的償還方式、違約責(zé)任等。

3.2.4雙方法人代表或授權(quán)人簽字。

3.3短期借款的管理

3.3.1融資部在短期借款到位當(dāng)日按照借款類別在短期借款臺(tái)帳中登記。

3.3.2融資部負(fù)責(zé)監(jiān)督借款資金的使用，原則上應(yīng)按照借款計(jì)劃使用該項(xiàng)資金，不得隨意改變資金用途。

3.3.3融資部及時(shí)計(jì)提和支付借款利息。

3.3.4融資部應(yīng)建立資金臺(tái)賬以詳細(xì)記錄各項(xiàng)資金的籌集、運(yùn)用和本息歸還情況。

3.4長(zhǎng)期借款融資程序及管理

長(zhǎng)期債務(wù)資本融資包括長(zhǎng)期借款、融資租賃等方式。(以下只考慮長(zhǎng)期借款)

3.4.1長(zhǎng)期借款必須編制長(zhǎng)期借款計(jì)劃使用書，包括項(xiàng)目可行性研究報(bào)告、項(xiàng)目批復(fù)、公司批準(zhǔn)文件、借款金額、用款時(shí)間與計(jì)劃、還款期限與計(jì)劃等。

3.4.2財(cái)務(wù)總監(jiān)、總經(jīng)理和董事會(huì)依其職權(quán)范圍審批該項(xiàng)長(zhǎng)期借款計(jì)劃。

3.4.3融資部負(fù)責(zé)簽訂長(zhǎng)期借款合同，其主要內(nèi)容包括貸款種類、用途、貸款金額、利息率、貸款期限、利息及本金的償還方式和資金來(lái)源、違約責(zé)任等。

3.4.4長(zhǎng)期借款利息的處理按照《企業(yè)會(huì)計(jì)制度執(zhí)行》。

3.5債務(wù)性融資的報(bào)批材料管理

債務(wù)性融資的報(bào)批材料應(yīng)包括以下內(nèi)容：

a.融資款項(xiàng)的用途及用款項(xiàng)目背景情況；

b.用款與還款計(jì)劃；

c.融資數(shù)量與債權(quán)人；

d.擔(dān)保方式與內(nèi)容；

e.用款項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性與還款能力分析；

f.其他需要說(shuō)明的事項(xiàng)。

如果某項(xiàng)籌資是直接為項(xiàng)目投資服務(wù)的，則此項(xiàng)目的投資收益率必須大于該項(xiàng)籌資的資本成本；如果某項(xiàng)籌資的直接效果是無(wú)法計(jì)量的，則應(yīng)該選擇資金成本最低的籌資方案。

4融資風(fēng)險(xiǎn)管理

4.1風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的負(fù)責(zé)部門

融資風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)價(jià)由財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)。

4.2公司融資風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)價(jià)原則：

4.2.1以投資和資金的需要決定融資的時(shí)機(jī)、規(guī)模和組合。

4.2.2充分考慮公司的償還能力，全面地衡量收益情況和償還能力，做到量力而行；

4.2.3負(fù)債率和還債率要控制在一定范圍內(nèi)；4.2.4融資要考慮稅款減免及社會(huì)條件的制約。

融資成本是決定公司融資效益的決定性因素，對(duì)于選擇評(píng)價(jià)融資方式有重要意義。財(cái)務(wù)部應(yīng)采用加權(quán)平均資本成本最小的融資組合評(píng)價(jià)公司資金成本以確定合理的資本結(jié)構(gòu)（長(zhǎng)期資本的資金成本計(jì)算見(jiàn)附件）。

4.3風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)方法

融資風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)價(jià)方法采用財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)法，財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)越大，公司融資風(fēng)險(xiǎn)也越大。

財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)DFL=稅后利潤(rùn)變動(dòng)率/息稅前利潤(rùn)變動(dòng)率

公司融資部依據(jù)公司經(jīng)營(yíng)狀況、現(xiàn)金流量等因素合理安排借款的償還期和歸還借款的資金來(lái)源。

5附則

5.1本辦法自公布之日起實(shí)施。融資管理制度2

融資即資金融通，是指以信用方式調(diào)劑資金余缺的一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。融資的特點(diǎn)是有償性。有多余資金的人，在融出資金后，處于債權(quán)人的地位，有權(quán)按期收回借出的資金，并獲得融出資金的報(bào)酬；暫時(shí)需要資金的人，在融入資金后，處于債務(wù)人的地位，可以暫時(shí)支配借來(lái)的資金，以彌補(bǔ)自身資金的不足，但是到期必須償還本息。

對(duì)物業(yè)管理公司來(lái)說(shuō)，融資的功能是靈活調(diào)度資金，促進(jìn)公司的發(fā)展，獲得更多更大的經(jīng)濟(jì)效益。

本章對(duì)物業(yè)管理公司融資的一般原則及融資的影響因素、盈利分析、融資決策、貸款種類等方面作介紹。

一、融資的一般原則

根據(jù)金融資產(chǎn)的性質(zhì)和特點(diǎn)，在進(jìn)行融資時(shí)，物業(yè)管理公司一般要遵循以下原則：

（一）流動(dòng)性原則

流動(dòng)性是指金融資產(chǎn)在無(wú)損狀態(tài)下迅速變現(xiàn)的能力。

從物業(yè)管理公司的融資來(lái)看，它要求保持資金的流動(dòng)性。因?yàn)槲飿I(yè)管理公司融資的資金來(lái)源，主要是再生產(chǎn)過(guò)程中游離出來(lái)的暫時(shí)閑置的貨幣資金，閑置時(shí)間較短，在經(jīng)過(guò)短期閑置以后即要用于購(gòu)買商品，這就決定了公司融出資金的期限不宜過(guò)長(zhǎng)，以防長(zhǎng)期被束縛在應(yīng)收款項(xiàng)目上，影響再生產(chǎn)過(guò)程的正常進(jìn)行。

（二）安全性原則

安全性是指融資所具有的安全保障程度。

融資是暫時(shí)讓渡資金使用權(quán)，債務(wù)人在一定時(shí)期內(nèi)可以自主使用借來(lái)的資金，到期必須償還，并要按規(guī)定支付一定的利息。在融資過(guò)程中，資金融出者在一定時(shí)間內(nèi)與其資金相分離，而資金融入者在借入資金后，用于生產(chǎn)和商品流通的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，這種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)本身具有一定風(fēng)險(xiǎn)，即經(jīng)營(yíng)既可能成功，也可能失敗，如果經(jīng)營(yíng)活動(dòng)失敗，所借款項(xiàng)則難以歸還，從而使資金遭受損失。

融資風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自于：

（1）由于債務(wù)人經(jīng)營(yíng)失敗或其他各種原因，致使到期不能還本付息，作為債權(quán)人的公司不能按期收回資金，在一定條件下，可能遭受資金損失；

（2）由于利率變化或證券收益減少，引起有價(jià)證券價(jià)格下跌，使把資金投資于有價(jià)證券的公司遭受損失。

從公司間的融資來(lái)看，安全性原則也是很重要的。公司融出的資金是企業(yè)整個(gè)資金的組成部分，它只是在一定時(shí)期內(nèi)處于閑置狀態(tài)，如果資金融通風(fēng)險(xiǎn)太大，那么易遭受損失，從而減少公司資金占用總量，當(dāng)公司需要補(bǔ)充資金以購(gòu)買物資時(shí)，則會(huì)感到資金緊缺，影響再生產(chǎn)過(guò)程的正常進(jìn)行，不利于生產(chǎn)發(fā)展和擴(kuò)大商品流通；此外，公司資金屬于公司所有，它代表相應(yīng)的物質(zhì)財(cái)富，萬(wàn)一公司融資不慎，造成資金損失，則會(huì)影響公司和職工的經(jīng)濟(jì)利益。

為了保證資金安全，從物業(yè)管理公司角度出發(fā)，在融資時(shí)要加強(qiáng)可行性研究，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)，同時(shí)金融資產(chǎn)要適當(dāng)分散，即將資金分別投放于不同期限、不同對(duì)象的貸款或證券上，以分散融資風(fēng)險(xiǎn)，在資金融通形式上應(yīng)多樣化。

（三）盈利性原則

盈利性是指在融資過(guò)程中，資金獲得利潤(rùn)的能力。

盈利是資金的基本屬性。在盈利目的的驅(qū)動(dòng)下，暫時(shí)閑置的資金必須尋找運(yùn)用資金的場(chǎng)所，以期使其增值。盈利性是資金融通的內(nèi)在動(dòng)力，也是指導(dǎo)公司的投資行為，引導(dǎo)資金流向。

評(píng)價(jià)和判斷金融資產(chǎn)獲取盈利能力的指標(biāo)主要有：

1、金融資產(chǎn)收益率。該指標(biāo)反映一定數(shù)量的金融資產(chǎn)可以獲得的利潤(rùn)數(shù)額。具體公式如下：

金融資產(chǎn)凈收益是指金融資產(chǎn)的全部收入扣除資金融通的全部成本。

2、信貸基金收益率。該指標(biāo)反映一定數(shù)量的信貸基金獲利的能力。該指標(biāo)主要適用于金融機(jī)構(gòu)。

二、融資的影響因素

一個(gè)物業(yè)管理公司的資金能否順利融通，以及能否取得較好的經(jīng)濟(jì)效益，要受諸多因素的影響，大致可分為宏觀因素和微觀因素兩類。

（一）影響融資的宏觀因素

由于融資與國(guó)民經(jīng)濟(jì)直接關(guān)聯(lián)，從而決定了融資活動(dòng)與宏觀環(huán)境緊密聯(lián)系。宏觀因素很多，主要有：

1、物價(jià)水平

從物業(yè)管理公司的融資活動(dòng)來(lái)看，在物價(jià)上漲的情況下，融入資金的公司所需的資金量較大，而融出資金的公司會(huì)擔(dān)心融出的資金發(fā)生貶值，從而要求較高的代價(jià)，這就會(huì)給正常融資帶來(lái)困難。

貨幣主要用于購(gòu)買商品，工業(yè)貸款主要用于購(gòu)買生產(chǎn)資料，商業(yè)貸款則主要用于購(gòu)買消費(fèi)資料。

在購(gòu)買商品數(shù)量已定的情況下，公司對(duì)資金的需求，取決于商品價(jià)格水平，商品價(jià)格水平越高，所需資金量越多，貸款投放則會(huì)增加；反之，貸款投放便會(huì)減少。

2、利率水平

從物業(yè)管理公司的融資來(lái)看，合理的利率水平，能夠保證融出資金的單位，通過(guò)運(yùn)用閑置貨幣資金獲得一定利益；而融入資金的單位也能承受，通過(guò)運(yùn)用借入資金所創(chuàng)造的利潤(rùn)，在支付一定利息以后，尚有較多剩余，獲得較大經(jīng)濟(jì)效益。如果利率水平不合理，就會(huì)影響資金融通。在利率過(guò)高的情況下，高額利息支出便會(huì)超過(guò)資金融入單位的承受能力，影響融資積極性；在利率過(guò)低的情況下，特別是利率水平低于物價(jià)上漲幅度時(shí)，則會(huì)使資金融出單位遭受資金貶值的損失，而這種損失又難以用所得利息來(lái)彌補(bǔ)，這也會(huì)影響融通資金的積極性。

（二）影響融資的微觀因素

由于融資與公司內(nèi)部和外部的微觀環(huán)境緊密聯(lián)系，從而影響融資活動(dòng)。其主要影響因素有：

1、公司經(jīng)營(yíng)機(jī)制

物業(yè)管理公司是融資的直接參與者。

從公司融出資金來(lái)看，只有在公司機(jī)制完善的情況下，公司通過(guò)融出資金能夠得到相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，才會(huì)有融資積極性。如果公司機(jī)制不完善，那么融出資金的內(nèi)在動(dòng)力會(huì)缺乏，公司也不會(huì)積極尋找運(yùn)用資金的場(chǎng)所，資金融通難以靈活進(jìn)行。

從公司融入資金來(lái)看，融入資金主要是為了補(bǔ)充資金，以解決資金不足的困難。在公司經(jīng)營(yíng)機(jī)制完善的情況下，借入資金轉(zhuǎn)入公司在銀行的存款賬戶，通過(guò)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)，貨幣資金回流，則能按時(shí)歸還所借款項(xiàng)，融資能順暢進(jìn)行，并獲得較好的經(jīng)濟(jì)效益。如果公司經(jīng)營(yíng)機(jī)制不完善，借入資金參與公司資金周轉(zhuǎn)后，則會(huì)在某一環(huán)節(jié)發(fā)生沉淀，難以按時(shí)歸還所借款項(xiàng)，由此影響公司的資金周轉(zhuǎn)，從而限制融資取得較好的經(jīng)濟(jì)效益。

2、公司經(jīng)營(yíng)管理水平

物業(yè)管理公司作為一種特殊企業(yè)，需要加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)管理，從而有效地把公司的人力、物力、財(cái)力結(jié)合起來(lái)，充分發(fā)揮各種經(jīng)營(yíng)要素的效能。公司經(jīng)營(yíng)管理狀況直接涉及到公司支出高低及利潤(rùn)多少，在利潤(rùn)同公司及職工經(jīng)濟(jì)利益掛鉤的情況下，利潤(rùn)可作為內(nèi)在動(dòng)力，促使公司靈活調(diào)度資金，提高借款經(jīng)濟(jì)效益，能更好地為業(yè)主和商品流通服務(wù)。

三、盈利分析

物業(yè)管理公司融資的目的是為了經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的最優(yōu)化。搞好盈利分析有利于公司的穩(wěn)定發(fā)展。根據(jù)公司內(nèi)部條件和外部環(huán)境而制定一定的盈利目標(biāo)及實(shí)現(xiàn)盈利的措施是非常重要的。

（一）對(duì)盈利的認(rèn)識(shí)和理解

多盈利是物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)和管理的目的，也是物業(yè)管理公司生存與發(fā)展的客觀需要?？墒?，公司的盈利會(huì)受到很多因素的制約。不能為了眼前的盈利而影響了長(zhǎng)遠(yuǎn)的盈利，不能為了少盈利而影響多盈利等等。為此，對(duì)盈利要有一個(gè)辯證的認(rèn)識(shí)，應(yīng)該用戰(zhàn)略眼光去理解盈利。

1、什么樣的利不能盈

影響公司形象、信譽(yù)，不利于公司長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展的利不能盈，哪怕是一時(shí)的利再多，誘惑力再大都不行。

日本索尼公司創(chuàng)始人之一盛田昭夫曾在madeinjapan一書中回顧往事：“1995年試制成功的第一代晶體管收音機(jī)，體積雖小，但性能很好，而且非常實(shí)用，是我們手中的一張王牌。緊接著，我開始籌劃將目標(biāo)移向美國(guó)市場(chǎng)?！覀兿纫酝跖飘a(chǎn)品投石問(wèn)路，進(jìn)入紐約市場(chǎng)。但面市之初，問(wèn)津者寥寥無(wú)幾。經(jīng)過(guò)功能及優(yōu)越性宣傳介紹，還真使不少人動(dòng)了心，一份份訂單開始接踵而至。但是有一回，我回絕了一宗能使我們發(fā)大財(cái)?shù)纳猓翰剂_瓦公司對(duì)我們的收音機(jī)愛(ài)不釋手，進(jìn)貨部長(zhǎng)拍板定案：“絕對(duì)購(gòu)買，我們訂10萬(wàn)臺(tái)！”我驚得目瞪口呆。買賣大得簡(jiǎn)直令人不敢相信。但是他接著向我提出了一個(gè)條件，這些晶體管收音機(jī)必須換上布羅瓦公司的商標(biāo)。頓時(shí)，我的頭上好像澆了一盆冷水。我們公司決不能當(dāng)別人的轉(zhuǎn)包工廠。自己的產(chǎn)品，用自己的商標(biāo)銷售，圖的是在世界上創(chuàng)牌子，揚(yáng)名聲！我跟對(duì)方說(shuō)，事關(guān)重大，必須和總公司商量。我馬上與東京取得聯(lián)系，匯報(bào)了事情的來(lái)龍去脈。很快，回電來(lái)了：“10萬(wàn)臺(tái)太可惜，接受條件為宜。”然而，我對(duì)此不以為然，經(jīng)過(guò)一番苦苦思索，我最后還是決定予以回絕。不能在我們的產(chǎn)品上貼上別人的商標(biāo)。當(dāng)我把這一決定告訴對(duì)方的時(shí)候，一開始他還以為我是在開玩笑，這么大筆的生意，難道還會(huì)有人回絕嗎他認(rèn)為我是會(huì)接受這個(gè)條件的。及至看到我神情嚴(yán)肅，毫無(wú)讓步的表示，他的自尊心一下被刺傷了?！竟究墒且粋€(gè)已有50年歷史的知名公司，你們公司的牌子哼！在美國(guó)根本沒(méi)人知道。不利用本公司的牌子，你們能行嗎’他沖著我叫。不錯(cuò)，他的話不無(wú)道理。但是，我有我的信念?！?0年前的貴公司，不也和現(xiàn)在的敝公司一樣，毫無(wú)名氣嗎我現(xiàn)在正和我們的新產(chǎn)品一道，朝著50年后邁出第一步。請(qǐng)相信，50年后敝公司也一定能成為一家毫不遜色于今日貴公司的名牌大公司！”……對(duì)當(dāng)時(shí)的做法，我不僅毫不后悔，相反，通過(guò)這次決斷，更激發(fā)了我新的自信和自尊。盡管有人為此感到十分惋惜，但我卻始終堅(jiān)信不疑，這次決斷是我已往的所有決定當(dāng)中最出色的一次！”

我們可以想象一下，如果當(dāng)時(shí)接受了那10萬(wàn)臺(tái)的訂貨，當(dāng)時(shí)能盈利應(yīng)該說(shuō)是沒(méi)有問(wèn)題的，可是也許也就不會(huì)有享譽(yù)世界的“索尼”。換言之，為謀求公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，不能為一時(shí)之利所驅(qū)動(dòng)，應(yīng)該用戰(zhàn)略眼光去看盈利。

2、多盈與少盈

物業(yè)管理公司要賺錢，以賺錢多少來(lái)衡量其經(jīng)營(yíng)管理的成敗，盈家似乎應(yīng)該永遠(yuǎn)是盈家。其實(shí)不然，殊不知物業(yè)管理公司這個(gè)有機(jī)體同人體一樣也需要?jiǎng)谝萁Y(jié)合，如果毫無(wú)節(jié)制地拼老本，最終將會(huì)加速公司生命力的衰敗。

日本有位企業(yè)家曾對(duì)經(jīng)銷商們講過(guò)：“各位都是認(rèn)真努力的工作者，可是今年的景況顯示，前途黯淡不堪設(shè)想，因此各位都在煩惱，我覺(jué)得這是重大的問(wèn)題：大前年賺錢，前年又賺錢，而去年又賺錢，要是今年再賺錢，那是再好不過(guò)的。但是世間之事是不可預(yù)料的。連續(xù)3年都賺錢，又希望第4年再賺錢，哪有這么簡(jiǎn)單的事。連續(xù)賺了3年，假如今年不賺，退還一年的利潤(rùn)，還剩下2年賺的嘛?！唧丁褪沁M(jìn)二寸退一寸的，這是很好的現(xiàn)象。前3年賺錢，而第4年又想再賺，那就好比‘尺蠖’一樣，伸至極限之腿退不回來(lái)，只有死亡。那么是死好呢還是退還一年利益而生存好呢當(dāng)然是選擇今年不賺，而期待明年再賺，后年又再賺。……請(qǐng)大家覺(jué)悟到‘尺蠖’的精神。這才是應(yīng)有的認(rèn)識(shí)。”

“尺蠖”能退一進(jìn)二，一個(gè)物業(yè)管理公司也應(yīng)懂得持盈保泰、休生養(yǎng)息、健康生存、長(zhǎng)足發(fā)展的道理。

（二）盈利預(yù)測(cè)

利潤(rùn)是物業(yè)管理公司一定時(shí)期內(nèi)經(jīng)營(yíng)管理的成果。利潤(rùn)總額是指一定時(shí)期內(nèi)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的總數(shù)。

經(jīng)營(yíng)管理利潤(rùn)的計(jì)算公式為

年利潤(rùn)=年收入—年成本—年期間費(fèi)—年稅金

在實(shí)際工作中，可以編制“利潤(rùn)預(yù)測(cè)表（損益表）”

（三）盈利的目標(biāo)管理

公司利潤(rùn)受多因素制約，所以目標(biāo)利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)，要靠公司各部門及全體職工的共同努力和協(xié)調(diào)合作，要靠對(duì)公司經(jīng)營(yíng)管理諸要素的合理配置和科學(xué)管理。對(duì)目標(biāo)利潤(rùn)要進(jìn)行層層分解落實(shí)，并采取必要的保證措施。

目標(biāo)利潤(rùn)管理程序一般包括目標(biāo)設(shè)置、目標(biāo)分解、實(shí)施控制、信息處理和獎(jiǎng)懲兌現(xiàn)。

目標(biāo)設(shè)置是按合理、客觀的原則確定目標(biāo)利潤(rùn)，并將目標(biāo)利潤(rùn)在盈利計(jì)劃中反映出來(lái)，使其成為正式的財(cái)務(wù)目標(biāo)。

目標(biāo)分解是將公司一定時(shí)期的利潤(rùn)作為一個(gè)總目標(biāo)，再由總目標(biāo)分解成分目標(biāo)，層層展開，形成一個(gè)目標(biāo)網(wǎng)絡(luò)。

實(shí)施控制是根據(jù)既定目標(biāo)將實(shí)現(xiàn)目標(biāo)過(guò)程中的有關(guān)影響因素作為控制點(diǎn)，對(duì)每一個(gè)控制點(diǎn)進(jìn)行事前預(yù)測(cè)，規(guī)定其具體標(biāo)準(zhǔn)，事中進(jìn)行比較分析，發(fā)現(xiàn)偏差，尋找原因，采取補(bǔ)救措施。

信息處理是指信息反饋系統(tǒng)，及時(shí)地、準(zhǔn)確地將目標(biāo)實(shí)施情況予以反饋。

獎(jiǎng)懲兌現(xiàn)是在目標(biāo)執(zhí)行中獎(jiǎng)優(yōu)罰劣，以確保利潤(rùn)目標(biāo)的不斷優(yōu)化。

（四）盈虧平衡分析

盈虧平衡分析是分析計(jì)算物業(yè)管理公司收入、支出和數(shù)量三者之間的平衡關(guān)系，確定收入等于支出時(shí)盈虧平衡點(diǎn)的一種方法。在盈虧平衡點(diǎn)上，公司既無(wú)盈利又無(wú)虧損。

1、線性盈虧平衡分析

一般可用圖解法處理。

四、融資決策

物業(yè)管理公司融資活動(dòng)存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)因素，一是可能得不到資金，二是可能得到資金的代價(jià)很高，以至于公司出現(xiàn)入不敷出的困難局面。融資決策正是為了避免上述情況而采取的一種策略。該策略對(duì)正確和有效地融通資金，提高資金使用效益具有非常重要的作用。

（一）公司融資決策的'特點(diǎn)

1、綜合性

物業(yè)管理公司需求的流動(dòng)資金，相當(dāng)一部分來(lái)自于金融機(jī)構(gòu)的貸款，這就要綜合考慮國(guó)家宏觀金融政策、公司的資金需求、資金融通的風(fēng)險(xiǎn)性和收益性等因素。

2、政策性

物業(yè)管理公司融資決策必然要體現(xiàn)國(guó)家有關(guān)管理經(jīng)濟(jì)和調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)的方針和政策要求，服從國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)、戰(zhàn)略重點(diǎn)和戰(zhàn)略步驟，從而體現(xiàn)較強(qiáng)的政策性。

3、調(diào)節(jié)性

公司融資決策是為了充分利用金融經(jīng)濟(jì)杠桿作用，這就使融資決策具有明顯的調(diào)節(jié)性。

（二）融資決策程序

融資決策

沒(méi)有一個(gè)固定的模式，而是一個(gè)動(dòng)態(tài)過(guò)程，根據(jù)具體情況變化而相應(yīng)調(diào)節(jié)，但最基本的環(huán)節(jié)有：確立目標(biāo)、擬定方案、選擇方案、實(shí)施方案、反饋調(diào)整。

確立目標(biāo)，是指在一定的環(huán)境和條件下，在預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上，制定融資活動(dòng)預(yù)期達(dá)到的結(jié)果。決策目標(biāo)，要通過(guò)分析和研究各種信息資料，不僅要考慮需要，還要考慮可能，適時(shí)、準(zhǔn)確地作出判斷，要求具體、明確。

擬定方案是融資決策的基礎(chǔ)，這個(gè)環(huán)節(jié)主要是尋找危害到?jīng)Q策目標(biāo)的各種可能途徑。在擬定方案時(shí)，應(yīng)充分了解決策對(duì)象的情況、性質(zhì)及所處環(huán)境，掌握盡可能多的經(jīng)濟(jì)信息，確保融資方案的可行性。擬定方案一般至少要有兩個(gè)，以便進(jìn)行方案分析、比較和選擇。

選擇方案是融資決策的關(guān)鍵。它是根據(jù)融資目標(biāo)，對(duì)多個(gè)決策方案全面分析比較，篩選擇優(yōu)。注意的是可以把各個(gè)方案的最佳之處綜合、優(yōu)化為一個(gè)新方案。

實(shí)施方案是制定周密的計(jì)劃和相應(yīng)的措施，以保證融資決策方案的貫徹執(zhí)行。

反饋信息是指融資決策方案在實(shí)施的過(guò)程中，對(duì)出現(xiàn)偏離融資決策目標(biāo)的情況需要及時(shí)檢查、反饋，以便適時(shí)調(diào)整融資方案。

（三）融資過(guò)程費(fèi)用

物業(yè)管理公司對(duì)融入的資金不僅要支付利息，還要支付融資過(guò)程中的各種費(fèi)用。這些費(fèi)用主要有：

（1）中介費(fèi)。一般為融入資金的0、25%~1%，付給金融機(jī)構(gòu)或融資中介機(jī)構(gòu)。

（2）承諾費(fèi)。為融入資金額的1%左右，主要為補(bǔ)貼金融機(jī)構(gòu)籌款開支。

（3）律師費(fèi)。為融入資金額的1%左右，比例浮動(dòng)較大。

（4）評(píng)估費(fèi)。一般為融入資金額的0、5%左右，主要是擔(dān)保物評(píng)估。

（5）罰金。

（6）融資申請(qǐng)過(guò)程中的行政辦公費(fèi)等和貸款期結(jié)束時(shí)各金融機(jī)構(gòu)規(guī)定支付的部分費(fèi)用。

（四）簽署融資合同的注意點(diǎn)

物業(yè)管理公司在簽署融資合同時(shí)，必須明確的問(wèn)題和注意事項(xiàng)有：

（1）融資人；

（2）被融資人；

（3）融資的性質(zhì)和用途；

（4）融資金額，包括貨幣種類及其金額；

（5）融資期限；

（6）安全保障；

（7）利率；

（8）付息方式；

（9）還本方式；

（10）各種費(fèi)用規(guī)定；

（11）提前還款處理；

（12）提款方式；

（13）金融機(jī)構(gòu)權(quán)利；

（14）其他重要事項(xiàng)，包括融資合同生效等。

五、貸款種類

為了適應(yīng)主動(dòng)式管理，物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)管理和服務(wù)離不開貸款，本節(jié)簡(jiǎn)要介紹同物業(yè)管理公司相關(guān)的主要貸款種類。

（一）國(guó)內(nèi)貸款

1、流動(dòng)基金貸款

該貸款是對(duì)公司自有流動(dòng)資金不足，金融機(jī)構(gòu)按規(guī)定比例的資金需要而發(fā)放的貸款。當(dāng)公司自有流動(dòng)資金達(dá)不到全部流動(dòng)資金規(guī)定的比例，金融機(jī)構(gòu)對(duì)暫時(shí)不足部分，可以用發(fā)放流動(dòng)基金貸款加以解決。

流動(dòng)基金貸款額度=上年流動(dòng)資金平均占用額_規(guī)定的自有資金比例—自有和視同自有流動(dòng)資金。

流動(dòng)基金貸款的期限一般為2~3年，也可以一年簽訂一次借款合同。

2、臨時(shí)貸款

該貸款是金融機(jī)構(gòu)對(duì)公司由于季節(jié)性和