房地產(chǎn)開發(fā)及流程講義

PAGEPAGE15房地產(chǎn)開發(fā)及流程（講義）根據(jù)公司安排，今天由我給大家介紹房地產(chǎn)開發(fā)及流程。本課主要向大家介紹房地產(chǎn)開發(fā)過程中的重要節(jié)點和主要工作，目的是向大家普及房地產(chǎn)開發(fā)中的一些基本知識。由于本人學識和經(jīng)驗有限，在講解過程中難免有不當之處，還請各位同事給予批評指正。在正式開始之前，我先向大家介紹幾個常用的概念。一、容積率是指項目范圍內(nèi)HYPERLINK"/view/140360.htm"總建筑面積與HYPERLINK"/view/613208.htm"用地面積的比率。容積率決定地價成本在房屋中占的比例。而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。一個良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應不超過5，多層住宅應不超過2（建筑物地下部分建筑面積不計入容積率）。二、綠地率用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與用地的比率（%）。（同時，還要搞清楚什么是HYPERLINK"/view/77999.htm"綠化率？什么是綠化覆蓋率？）三、建筑密度指項目用地范圍內(nèi)所有建筑的基底總面積與規(guī)劃建設HYPERLINK"/view/613208.htm"用地面積之比（％），它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。四、建筑高度指HYPERLINK"/view/36375.htm"建筑物室外地平面至HYPERLINK"/view/3024703.htm"外墻頂部的總高度。（煙囪、避雷針、旗桿、風向器、天線等在屋頂上的突出構(gòu)筑物不計入建設高度。樓梯間、電梯塔、裝飾塔、眺望塔、屋頂窗、水箱等建筑物之屋頂上突出部分的水平HYPERLINK"/view/550991.htm"投影面積合計小于屋頂面積的20％，且高度不超過四米的，不計入建筑高度。）五、開發(fā)強度土地開發(fā)強度，包括容積率、建筑密度、建筑高度、綠地率等幾項主要指標。（在一般情況下，土地開發(fā)強度越高，土地利用經(jīng)濟效益就越高，地價也相應提高；反之，如果土地開發(fā)強度不足，亦即土地利用不充分，或因土地用途確定不當而導致開發(fā)強度不足，都會減弱土地的使用價值，降低地價水平）。五、道路紅線道路紅線一般是指道路用地的邊界線。（插入東區(qū)項目總平面圖予以說明）房地產(chǎn)開發(fā)的含義一、含義：1、從廣義上來說，房地產(chǎn)開發(fā)是指房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理者，運用科學的理論與方法，依據(jù)社會與市場的需求及企業(yè)的主客觀條件，對房地產(chǎn)的開發(fā)、買賣、租賃、抵押、典當與租售后服務等活動的全過程。予以決策、運籌、組織與調(diào)控，以保證動態(tài)地最優(yōu)化地實現(xiàn)企業(yè)的總目標。2、從狹義上來說，是指房地產(chǎn)企業(yè)從項目立項、取得項目用地（或合作談判）、辦理各種報批報建手續(xù)、施工管理與成本管理、銷售及服務的全過程。虹今天我們著重尋討論架的是厘房地產(chǎn)開發(fā)的損狹義概念。居二、招什么叫開發(fā)？翠開發(fā)的目的是奉什么？1、開發(fā)：頃開發(fā)是一個過緊程，是一個資營源整合綁、陽科學罩管理興的過程。集那么，史房地產(chǎn)開發(fā)都仿要整合哪些資衡源贊、要進行哪望些綢方面的管理那悲？極房地產(chǎn)開發(fā)需滔要整合的資源喊很多，要是進裳行簡單的分類女，我認為主要訪有以下幾方面憂。一是土地資用源，二是資金猶資源、三是人企力資源、四是慣社會資源。擇同樣，玉科學惰管理盜是申要進行項目立懇項、人力資源衰、財務、施工濤、成本、營銷獵、物業(yè)等唇方面丈的管理宰。探（插入示意圖研予以說明）錯2懂、推開發(fā)的目的：沾開發(fā)的目的就鍛是通過資源整動合、科學管理忙，最大限度的冬增加各種資源間的附加值。也良可以這么說，禽房地產(chǎn)開發(fā)其中實質(zhì)就是一個挪增加價值的過擔程。綢三、房地產(chǎn)公拿司的組織架構(gòu)善大家知道，房勵地產(chǎn)開發(fā)是一蘋資金密集型、減專業(yè)性極強的凳行業(yè)，只有搭修建一個經(jīng)濟、莫靈活、實用的敵房地產(chǎn)公司組姻織架構(gòu)，才能甚正常、有序的跳進行項目開發(fā)豐工作。通常情涉況下，酸除夢公司董事會、害總經(jīng)理、副總摘經(jīng)理外，有一遵定規(guī)模的房地蛙產(chǎn)公司還應具裁備以下部門：榴1象、行政辦公室碼—蔑負責公司的日鄉(xiāng)常事務。副2塑、人力資源部末—械負責公司的人掉事管理。蜻3喇、計劃財務部捎—顯負責公司的資皂金管理妥4根、開發(fā)捆部君--蒼-風負責協(xié)助公司糠主管對項目的太前期決策及進屋行項目前、中所、后期的手續(xù)蛙辦理。厚5臂、合同管理中露心烘（或法律顧問貞）搜—值負責敞對葡合同的合法性串、可執(zhí)行性進陳行審核以及風問險防范管理。統(tǒng)（房地產(chǎn)開發(fā)爽過程中，要簽悔訂大量的、各傲種各樣的合同戴，每一個合同贊的簽訂都需要秤相關(guān)專業(yè)的知拘識作支持，單敢一的部門不可擺能包攬所有的于合同簽訂。如衡何在合同簽訂嚼之前盡最大可來能的消除隱患枯，這就需要在勤法律上、風險淋防范上對合同跑進行宏觀管控兆。同時，一旦烈發(fā)生合同糾紛肥，也需要一個曠具有司法實踐哨經(jīng)驗的部門對瞇合同糾紛進行堆處理。）碼6末、工程部方—攪負責項目的施阻工管理（工程劇進度、質(zhì)量、納施工酒安全管理）。眨7孫、成本部糟—勻負責項目的成院本管理（造價此管理）。堆8塞、采購從部碌--燦-乘負責項目箭設備及默材料的采購。項公司內(nèi)部的部宵門之間，既相水互獨立、又相熱互聯(lián)系，也即伶是說各個部門誦既有各自獨立茫的職責范疇，它又有必須的相平互內(nèi)在工作的寨聯(lián)系。在井這里，我重點稼以物工程部、成本鎖部、采購部雕三部門關(guān)于工布程設備及材料買采購為例，講僅一下相互部門悔之間的猾工作關(guān)系。半根據(jù)量、價、窯實施相分離的念原則，如果爸在汁條件允許的情慰況下，這三個繞部門應該是相慧互獨立工作的在。羅工程部根據(jù)設灑計提出剩設備、競材料質(zhì)量要求抽和真設備作材料采購清單帳，成本部提供臟價格控制錄空間昆參與并主持價顧格談判維，采購部根據(jù)撫得到的數(shù)量、屑質(zhì)量、價格察以及供貨時間之要求選擇三家漢以上合乎條件忽的凡供貨商膨，非組成有三部門犯參加的招標小培組堅進行采購招標櫻，最后確定供鄉(xiāng)貨商裳，懷簽訂供貨合同馳。曬（插入三部門貍工作流程圖）夸9港、營銷策劃中扒心強--穗-盞負責項目營銷路及客戶管理。交1妹0往、物業(yè)部（物票業(yè)公司插）悅-柏-泛負責項目建成綁后的物業(yè)管理截。惹（插入組織架忘構(gòu)表）沈第二節(jié)套雁房地產(chǎn)開發(fā)過捷程具有那幾個醋階段赤從胃開發(fā)椅時間順序上來卻分，眨房地產(chǎn)開發(fā)有環(huán)前期、中期、鴿后期歐三個階段逆。蛇為便于討論，丸下面我為大家選逐一進行介紹廳。村一器、摧項目的前期階嚴段帆前期主要是房矮地產(chǎn)開發(fā)商的魂準備階段，在推這個階段，主按要有項目立項值、項目方案及消施工圖設計、砌項目報批報建欠等工作。欣（一）鵲、項目立項語項目立項，是江房地產(chǎn)開發(fā)光過程中的耗一個最為基礎(chǔ)拒、最為重要的乳環(huán)節(jié)。項目立姑項的正確與否御，直接決定了挽項目的成敗儲；尤其是在公爽司起步階段，鏡一個好的項目失決策，甚至可酷以決定一個公捧司的生死案。考在這里，我先很向大家鮮介紹我們曾經(jīng)貨做過的兩個項適目裳。茂在九十年代初皆，鄭州市特舊城改造紅項目很多至，子公司柜在決策南乾元孔街改造項目時保，干由于乏當時粉公司剛剛起步陜，萌資金量很小，雞按照常規(guī)，是冷根本不足以進蹲行該項目的開貪發(fā)。但是，叢公司主管在挖充分聽取有有示舊城改造經(jīng)驗省人員的意見釘后讀，詳細研究舊忘城改造的內(nèi)在縣規(guī)律和流程，雀大膽決策，快硬速啟動，用最莫少的資金例（記得是幾十扯萬元）許，近就狠撬動了項目，趨獲得了較大的荒收益。這是我搶們進入房地產(chǎn)燃市場墾來附以嶄自有網(wǎng)實力省掘到的第一桶知金，項目收益婦率極高。然而旗，懷在隨后進行的扯天榮市場項目繪中，公司在項虛目決策上，由遣于劣當時不懂得盞專業(yè)隨批發(fā)織市場的運作規(guī)冊律和利潤空間愿，在對整個項闊目的定位上，關(guān)沒有進行深入著的調(diào)查和了解拍。今僅僅把壞我們懂定位在牧項目的前期舊男城拆遷獲上笨，塞沒有對項目進雷行二次開發(fā)，澡只是把土地一睡賣了之。由天前榮公司對該項宴目進行二次開紅發(fā)，建成現(xiàn)在便天榮服裝批發(fā)撈市場。旬在這個項目中秒，項目是我們殃的、我們動用膏了大量的社會夫資源和人力資溫源，承擔了最紫大的社會責任臥（負責安置每真一個拆遷戶）項，把整個開發(fā)粥環(huán)節(jié)最重要、芽最難做的事情剝給做完了。結(jié)押果那，防只是給別人打攝了工，平掙了摩幾暮個工錢燒而已牛。目前該市場舉在已經(jīng)賣掉一菊半的情況下評鄭估價值達抗到豆1飼5秒個億左右，并抓以此悉作價萬入股一家境外哨上市公司悔，占該公司該超項目否25%支的股份，準備岡二次拆遷重建綠，沙要建成比銀基稿規(guī)模還要大的蒸服裝批發(fā)市場萬。但是，這已疊經(jīng)和我們沒有寨任何關(guān)系了。澡如果我們當時歉具備市場的概邪念、認識到市伶場的巨大潛在顯價值，我們完禾全可以借助合嗚作方的資金實被力，在這個市銷場中占丟有枝一席之地。波僅僅這一個項庭目，就使天榮鬼房地產(chǎn)打下了梅堅實的基礎(chǔ)。純在天榮集團隨晴后出現(xiàn)的重大酒危機面前，由壟于有了天榮服卸裝市場源源不征斷地在經(jīng)濟上裝的不斷輸血，價天榮集團早就毯魂斷藍橋了。荷由此可見，項弱目立項在開發(fā)賽過程中的重要拉作用。下面，狼我偷分別賭向大家簡要介使紹一下櫻項目立項的幾扶個主要工作環(huán)灘節(jié)模。浩1從、貿(mào)項目可行性研握究自（壇1身）丘、露項目區(qū)位的分加析與洋選擇姿土地是房地產(chǎn)照開發(fā)中最重要找的生產(chǎn)資料之早一，是一切房候地產(chǎn)開發(fā)的基叨礎(chǔ)。業(yè)項目位置的好早壞對房地產(chǎn)開漏發(fā)起著至關(guān)重蹈要的作用。當（邁2廚）憶、歸項目開發(fā)內(nèi)容半和規(guī)模的分析培與茶選擇誕有了好的項目毒土地，接著就肯要決定干什么拒、做多少的問怠題。這就是項蒸目定位。目前著，干什么，做鋼多少，在你拿由到土地的時候駁，政府在大的催方向上已為你砍限定了許多條貪件，但是在禁市場細分上芒，錯并沒有明確的徑多少規(guī)定，晝你還需要的通過攔認真的調(diào)研皺，準確的愛把握市場距，使所建項目溪符合市場的需造要葵。如我公司現(xiàn)倆在開發(fā)的東區(qū)崖寫字樓項目，香土地出讓合同紗上明確規(guī)定，趣土地使用性質(zhì)蒸為招“罵商服用哲地騾”痛只能建商業(yè)和頂寫字樓。蚊容積率臟為第4.杠0鄙，根據(jù)這個容滑積率計算，地財面以上總建筑抵面積只能劇是扮4100邀0鎖平方米左右。丙但是，商業(yè)建薪多少、寫字樓促建多少并沒有躲對你做過細的狠規(guī)定。因此，鷹我公司結(jié)合市徑場需要，經(jīng)過慶充分調(diào)研和認洽真計算，最終伍確定為矩三層南商業(yè)偶裙房、二十一踢層寫字樓返（奉3琴）五、疾項目開發(fā)時機絡的分析與巨選擇餅頌嚼項目開發(fā)時機午的鵲選擇鑄，主要考慮項武目周邊的配套誰程度和市場需另求決定的。配評套程度越高、驅(qū)市場需求越旺恒盛，開發(fā)時機狐越好。反之則扇不好。但是，爽現(xiàn)在竭隨著國家對房晚地產(chǎn)市場調(diào)控倍力度加大，房炕地產(chǎn)公司捂地肚囤地的難度也敘越來越大。項鉆目土地拿到手頃后，并不是你微想什么時候開愉發(fā)就什么時候闖開發(fā)，而是在活土地出讓合同寇中就明確規(guī)定種了你開竣工的劃時間獻，無理由超過頑規(guī)定的時間就值要接受處罰，美直至收回土地蓋使用權(quán)。如我替公司東區(qū)哨寫字樓進項目，土地出肚讓合同屋中凈明確規(guī)定該項扭目的開工時間準為顛201萬0劫年高1蹄0樓月冊3甜1堡日增之前，竣工時熊間為鳳201財2忽年眠1圍0亞月尚3銀0腿日銜。出（罷4都）踏、金項目開發(fā)方式拌的分析與總選擇追遞團項目開發(fā)方式朽主要是指項目償是獨資開發(fā)還尤是合資開發(fā)，艙是分期開發(fā)還糾是一次性開發(fā)服。這主要由茫資金和市場決挎定的。裝（火5蠶）何、旦項目資金籌措百方式龍的打分析與冤選擇講開發(fā)項目資金嶼的籌集是房地漏產(chǎn)開發(fā)中根本把性工作。用多索少資金啟動項取目，后續(xù)資金厭如何安排，是襪使用自有資金夫還是依靠銷售撒回籠資金，是雕依靠銀行貸款他還是借用投資停公司保持項目觸資金鏈不斷，喂這是每一個開攔發(fā)公司老總至猛始至終都要考毒慮的問題。駱（其6濟）進、悟項目江產(chǎn)品蔬經(jīng)營方式的分認析與懇選擇劫逗芒確定產(chǎn)品的經(jīng)崖營方式，是持通有物業(yè)長期經(jīng)蔥營，獲取最大姿的經(jīng)濟效益，魚還是快速推出老、快速回籠資足金加快資金周享轉(zhuǎn)率，開發(fā)更撓多的項目。季（霜7掃）并、斷項目最終經(jīng)濟漆和社會效益的福分析與確定戚桐消通過以上分析伏，計算出項目絞的運營成本和徹盈利空間，以母及產(chǎn)生的社會厲效益嗚。我們正在搞跟的東區(qū)寫字樓嚼項目，煎我們的當家人扔陳總內(nèi)心里饅也有一個運營迅成本和盈利空騙間分析，出于思保密暫時不便喪公開。（8）、結(jié)論陡給項目作出上積與不上，怎么飯上的最終說法滔。貼以上講了這么弱多項目可行性麥研究的內(nèi)容和建方法，看似復尼雜，其實在實售戰(zhàn)中也可以非洪常簡單。對于盜一些項目來講碌，根本就沒有掙時間叫你坐下倒去做認真的可圓行性研究報告秀，你必須經(jīng)過帆短暫思考，立懲即作出準確的束判斷。這就要蛛求項目決策人持員具有豐富的予房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)蓋驗和較大的抗格風險能力。如膀我公司現(xiàn)在進怖行的東區(qū)寫字狀樓項目，整個敵決策過程就是齒陳總一個人、壇一個晚上，子土地底價的確探定只有兩三個蔥電話，拿地的驢時間只有短短憐的挺7宗個小時（包括韻報名、打入投終標保證金、中盞午吃飯和鑄休息時間）。結(jié)這就像侍宋朝萍著舍名詩人陸游關(guān)杠于寫詩的一句館話值：化“議汝果欲學幅詩，工夫在詩權(quán)外真”柏。帥如果想達到畢準確判斷、諒快速決策的境鮮界，那么、徑加強漢平時的學習和斯經(jīng)驗教訓的聲積累，剝在關(guān)鍵時刻們才殼會圣起處到壯十分重要的作求用。益再舉一個案例購，醋說起來蕉可能大家都不堡相信，私199亭9戲年泊光彩市場的蝕項目決策，只純是兩個人、十度分鐘時間，就勻決定了三千多滋萬元的投資行豐為。改這一看似瘋狂來的冒險投資行帽為，蛾其實在其決策卸的背后煩存在著實現(xiàn)的付極大可能性。棒一是當時粥主要命決策人員有著乳豐富的市場招允商及建設東經(jīng)驗，深刻洞捆悉市場招商的務內(nèi)在規(guī)律，對韻快速回籠資金舉有著極大的把困握；調(diào)二是對舊城拆遣遷改造權(quán)有著豐富的實汁踐經(jīng)驗，熟悉乖舊城改造整個乳手續(xù)的辦理和枝拆遷流程，對頑拆遷的可實施殖性也有著較大隱的信心，因此唯才成就了今天把的貼“乓光彩市燦場淡”朗。擁當時決心定下個后，手上的現(xiàn)疾金只弦有慎5差0復多萬元（斗這點抹當時連我都不婦知道，只有破現(xiàn)任由“臂光彩市場似”扭的洗劉總一個人知土道）。戒不過那是一個寺特定年代的特越殊事熟例，在房地產(chǎn)駱市場筐日益規(guī)范化的彎今天，是沒有摘可能的。塔下面我們了解臉一下項目用芽地是如何獲得蝕的。破2加、糧項目土地理的獲得際在了解如何獲擔得項目用地之畫前，我們先要練知道項目用隱地的分類。英A大、項目用地的吉種類駁（按土地的使瞞用性質(zhì)和功能喇分）事(吉1陶)枝、住宅用地急__術(shù)_括主要是指僅用斷于民用住宅的節(jié)用地。如建業(yè)講城市花園步、選2貼1飄世紀等小區(qū)（境里面也有部分碌商業(yè)配套），遇土地使用年限愧為伐7混0稱年。絨（插入住宅小啄區(qū)圖片）頌(縮2趨)濾、商住用地敲--脅-果主要是指用于獸居住和商業(yè)的巴混合用地。如跳城市中的臨街宜高層住宅小區(qū)翼，底層一般為泳商業(yè)裙房，上挨層為民用住宅寨。土地使用年珠限一般亞為況7多0促年。庭（插入商住小包區(qū)圖片）敏(堂3掉)迅、商業(yè)斯（服）吩用地叮--靜-丸主要是指僅用頃于商業(yè)粗及辦公服務業(yè)庭用地。如城市請中的各大商場賓、批發(fā)市場、汗服裝市場。土疊地使用權(quán)期限覆一般愁為挪40贊—城5欲0蓄年。恥如我們的東區(qū)肝寫字樓項目用步地。炎（插入商業(yè)建掃筑圖片）燃(柿4旦)郊、旺工業(yè)用地揉（略）走(野5晝)乞、物流用地旗（略）籌(測6突)經(jīng)、倉儲用地死（略）性(領(lǐng)7械)賀、綠化用地肉（略）刃(偷8膏)該、市政用地優(yōu)（略）休(塑9滅)殘、交通用地含（略）轎(剃1娘0捉)表、科研用地乞（略）縱當然，還可以呈從土地的區(qū)位蛇上、資金烘投入的煮程度上進行分踐類。競作為我們公司安來講，目前主獅要是圍繞住宅猜用地、商住用掩地、商業(yè)（服臉）用地進行開童發(fā)。無B曲、項目用地的剃取得方法端目前，項目用笑地的取得方法鞭主要有下面幾放種形式?；狈▔?誦）浮、通過政辣府臨“銅招、拍、撓掛鳴”殘的方式取得佳這是目前房地鞋產(chǎn)公司拿地的而最基本的一種葡方式。如我公慰司現(xiàn)在開發(fā)的塞東區(qū)寫字樓項嚷目。廣一般要經(jīng)過報普名及資格審查垃、繳納投標保完證金、參與投土標報價等過程零。聲（插入投標現(xiàn)給場圖片）惡（遭2霞）夕、通過釣（劃撥）堪協(xié)議出讓取得偉這是國家政府料機關(guān)、失公共配套、卷醫(yī)療衛(wèi)生、軍久事用地、科研攏機構(gòu)、教育事馳業(yè)等等機構(gòu)拿鄉(xiāng)地的基本方法殲。如我公司東竄區(qū)項目東邊鄰惑居煤田科研中槽心用地。破通過這種方式叢拿到的土地都渾有著特定的用恐途，在使用中伸有著很多限制慰性條款。如不汽許轉(zhuǎn)讓、不許皆改變土地用途樸，所建房屋不柴許進入市場隊等等。剛（插入醫(yī)院、古軍事營區(qū)、科治研大樓等圖片苗）坑（渾3沒）兆、通過舊城拆園遷改造取得份（淚4毯）辛、通過城中村福改造取得鼠朱勒第甲3霉、旨第耳4關(guān)種酸拿地的方法，斜有一定的共同芽點，都是進行拌舊城改造，所賭不同的是，第販三種方法是對遵城市中原有的廟舊的、已成危雁房、不適合城脅市建設規(guī)劃的噸房屋進行的拆褲遷重建。所使芝用的土地是國弦有土地，原有但的居民是城市組戶口，享受的峽是舊城改造優(yōu)憐惠政策。殖如我公司過去哄開發(fā)的難順城扯街項目、南乾維元街項目、喬諸家門項目等等毅；期第四種方法是斬對在城市化進墓程中，納入城渣市范圍的、屬屯于集體土地的須、不適合城市從發(fā)展、不符合季城市規(guī)劃的村壘鎮(zhèn)房屋進行的吵拆遷重建，原沿有的土地是集尸體用地，原有傍的居民是農(nóng)村折戶口，享受的憶是城中村改造景政策?？嫒绗F(xiàn)在正在實怕施黑莊城中村秋改造和已經(jīng)建獎好的曼哈頓廣鏡場項目。但是梢請注意，不管任是那種改造項漁目，都必須要霞經(jīng)過政偏府核“魔招、拍、客掛授”終程序才能最終招完成土地手續(xù)望，這個程序，爪僅僅就是個程穿序而已鵲。川（插入舊城區(qū)弊、城中村圖片筑）川（潛5如）毫、通過土地二摸級市場取得潛竄殊此種方法是指價一家公司經(jīng)過昌政露府異“計招、拍、津掛辰”蠅取得土地使用現(xiàn)權(quán)后，對其他恢公司進行土地討使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的清一種活動。注炎意這種方法僅歪適用于經(jīng)過國笑家妻“友招、拍、謠掛譜”粗出讓過的土地革。神誰要告訴你一科塊沒有經(jīng)礙過座“做招、拍、涌掛擴”符的土地要直接吉賣給你，這時藏你一定要慎重敢決策。脹你可能會陷入麻許許多多的麻站煩之中。社（勿6泥）刊、通過合作開端發(fā)取得笑隨著房地產(chǎn)市矮場競爭的日益亂激烈，土地成刷本的逐年累秧月的高漲，除晨了少部分實力色強大的房地產(chǎn)仰公司外，大部借分房地產(chǎn)公司體由于資金原因鑰愈發(fā)感到獲取拔土地的困難。迅如現(xiàn)在在鄭州佛市土地局掛牌懶出讓的土地，僵每畝土地起拍爬價格動輒幾百五萬元，要想有會資格參與競拍爹，競拍保證金懂就是上億元。茶但是，大部分氏房地產(chǎn)公司總嚇是要生存的，傍因此，合作開著發(fā)就逐漸成為長小型房地產(chǎn)公似司蠶項目開發(fā)的一漆種趨勢毅。合作開發(fā)有墻兩種形式，一蹄是兩方以上公溪司合資共同拿塘地念，也就是在摘成牌過程中就已碑經(jīng)簽好合作協(xié)城議賓，拿到地后共扛同開發(fā)。另一催種方式是一暑方有地，另一銷方注入建設資拼金共同開發(fā)。遞合作開發(fā)要求拳合作方互信度其極衣高，搞不好會京經(jīng)常出現(xiàn)矛盾倦，造成項目的傘停滯。如過去愈陽光的公元摧道項目，由于岔發(fā)生合作雙方削的矛盾，致使余項目停滯了很飽長時間沈，最終不得不六放棄凱。教（纖7糖）漫、通過租賃取稈得島追租賃取得項目江用地，是指房骨地產(chǎn)公司（或還非房地產(chǎn)公司鏡）通過租賃土潛地使用權(quán)而所有者的梅一定年限的土釋地使用權(quán)忙進行項目建設黃的一種方法。眠在這里，建設慌方由于沒有土舟地使用權(quán)所有腹權(quán)，不能以自店己的名義進行東項目建設，所松建項目只能自臂用或出租使用炕，沒有出售權(quán)拖，土地租賃到略期后只能另行錄簽訂合同才能浸繼續(xù)使用啦。因而，該種原方法僅適用于炒投資小、見效色快的繁華或特鈔殊地塊上，學以科中長期投資為科目的磁。如我公賣司彈199改4湖年租賃旅游學蹤校臨街土地所懷建的小型寫字之樓項目闊。陰3運、方案設計及掉施工圖設計階里段味方案設計和施孫工圖設計是項劫目前期的一個指重要工作內(nèi)容亡之一日，方案設計決忍定了項目的定訴位，施工圖設蓋計直接影響著淚項目的造價。部一般情況下，擱在方案設計上玩用的時間越長角，方案的完美志程度越高，定練位越準。當然束，這也和甲方?jīng)r的要求與設計災方的責任心有欄著密切的關(guān)系扣。如我公司的記東區(qū)寫字樓項頓目，香從苗201威0谷年預3劑月貧1菠3塞日摘牌晃到辨201才0蠻年做8徹月拔1宏0拘日，整整四個出月時間一直在陣搞方案論證，沾為正確定位項反目，完善方案毛，公司主管親吐自走訪了房地賊產(chǎn)界的各路高福手，征蜂求意見，每一舞個細節(jié)都經(jīng)過博充分的論證，摔經(jīng)過近三十次散的反復修改比氏較，昂最終形成了現(xiàn)夫在的方案。雖凳說現(xiàn)唯在的方案已經(jīng)蘋通過了政府的攔專家論證，正臟式上報。但在沿公司主管的心歉中，該方案還筒存在著許多不探盡如人意的地稀方，如中庭柱的布局，動線蜂的規(guī)劃等等，芒一直驅(qū)還在考慮伐比較兇之中。馳一句話，只要更沒有開建，方爺案的論證與修鴉改就一直不會值停止。同樣，春在施工圖設計仆中，公司工程輝部在公司主管烈的帶領(lǐng)下，深妨入了解各種結(jié)鏈構(gòu)形式，認真抽聽取專家意見逃，采用最實用辱，最經(jīng)濟的基波礎(chǔ)、板、柱型、梁等鑼結(jié)構(gòu)形式，在霉設計中既滿扎足建筑形式的孟需要，又方便凱客戶今后的使貸用，同時還大綁幅度降低了建棄筑諸成本元，品取得了較好的旦社會效益和經(jīng)漆濟效益。個4色、項目報批報節(jié)建階段澤報批染報建熔是兼項目前期工作臣中鎖一個既繁瑣又披復雜的工作哄。映它收牽扯面大、影鼻響面廣，存在暑著大量的協(xié)調(diào)蹲工作。菌不管哪一個環(huán)肌節(jié)出了問題，綢都有可能使貝你的項目喇停滯不前甚至鈴是槍功敗垂成。據(jù)枝不完全統(tǒng)計，愧每一個房地產(chǎn)籠開發(fā)項目從立獲項到交付使用慢，直所經(jīng)過怕的政府審批部汪門僅從循大的局委兩來講，就有頭規(guī)劃局、土地墓局、房管局、金建委、市政局意（管理處）、輩各種名目的執(zhí)慚法局、發(fā)改委轉(zhuǎn)、稅務局、財沫政局、艙消防殊支寨（學中蹄）隊、人防辦內(nèi)、環(huán)保局、括抗震辦、防雷忍辦、涉供電局、熱力頓公司、通信公代司、自來水公擊司臟，如果牽扯到精拆遷還有爆拆遷辦、橫公安局、辦事梳處、社區(qū)、鄉(xiāng)羽政府、生產(chǎn)隊悶、村民組判等烏大大小小謎幾十個盲政府希職能部門和政傻府壟斷行業(yè)。挪從這些部門中李又分出許許多和多大大小小的包處、科、室。粉讓人眼花繚亂汪，目不暇接。傭不知要見多少闊人，要跑多少袖趟餡路；喚當然，還汽不知匹要吃多少長頓魔飯，喝多少賴杯翼酒。就像唐僧四取經(jīng)一樣，必等須經(jīng)過九九八險十一難，方能躍求得正果。簡授單地說，構(gòu)項目報批報建蒼主罵要辦理以下覺幾項卡重要手續(xù)：鏈A圍、京項目前期焰需列辦理振的喘手續(xù)霞(1恩)目、奪建設用地規(guī)劃者許可證榆（黃皮牧，需放在保險坦柜里妄）轉(zhuǎn)(2維)嫁、膏國有哥土地溪使用權(quán)務證恥（橘黃皮校，需放在保險稈柜里普）博(3活)降、衣建設工程規(guī)劃閱許可證究（綠皮觀，需放在保險鉛柜里墨）跟(4示)降、能建設工程施工勉許可證制（藍度皮剖，需放在保險熟柜里嘗）蝴(5齒)畝、改質(zhì)檢報驗手續(xù)循（一套表彩、需放在資料飽袋里枕）滿B皺、舞紀項目后期懶需滾辦理的紡手續(xù)餃(1滑)祝、崖房屋銷售（預此售）許可證孝（一張軋厚矛紙損、需掛在墻上絮）刷(2匹)零、價房屋質(zhì)量合格報證（質(zhì)量驗收礎(chǔ)及備案）技（一個表扔，需放在資料象袋里賴）什(3返)廈、皺房邊屋志產(chǎn)良權(quán)之證濱（紅皮雁、需放在保險杏柜里影）腿(4隙)脂、章自有物業(yè)還需粥辦理肯租賃許可證絨（一張熄厚疫紙候、需掛在墻上億）淡C間、項目手續(xù)辦晝理過程中型辦事人員應努注意的事項予辦理以上所有壩手續(xù)，需要公惑司辦事人員具秘有足夠的耐心凳、細心和毅力運，同時還應具意有靈活機智的構(gòu)應對能力。一艇般情況下需注預意以下幾個問假題：議一是任何一項量手續(xù)的辦理都評要準備大量的天基稀礎(chǔ)資料，在資被料準備過程中浪，一定要認真菊仔細，按要求某去做。一不小偶心，不僅要準腔備接受吵經(jīng)辦人的批評分教育，還要多蔽跑好幾趟路柴，耽誤許多時酸間籮。個二是只要牽扯巧到設計的問題火，都渡是港和造價直接掛透鉤丑的屢。這時決不能辣放任經(jīng)辦人員切的傍隨意需設計，要和經(jīng)憂辦人員搞好關(guān)碼系，爭取歲讓經(jīng)辦人員站障在公司的角度繡看問題，蛛用最簡捷的設團計降低工程造膀價。糊如在市政蝶供暖飼工程、界排污工程、久電力工程、供耐水工程中砍都存在這樣的咱問題棗。押三是絕不能在甲經(jīng)辦人員面前蝶夸海口，對經(jīng)買辦人員提出的政過分要求，要榴用最婉轉(zhuǎn)、最桌體面的方式給寄予回絕。如實陳在無法回絕，猶在取得主管領(lǐng)灣導的同意后，宗要熱情地、巧鴨妙地、有條件青地個給予辦理。色四是要在經(jīng)辦維人員面前注意界自身形象，因半為每一個報批音人員出去，都拘代表著公司形敘象，既不能狂廚妄自大、又不援能鄙躬屈膝需，低人一等繡。念五是要注意和誤經(jīng)辦人員建立透良好的朋友關(guān)蝶系，撤要坡通過辦一次事屈，色吃一頓飯，戀交一個朋友，緣這對今后手續(xù)屈的辦理會方便修很多。隙二、戀項目的中期階謝段卸中期是房地產(chǎn)探開發(fā)的實施階絡段。在這個階坐段，主要有合刊同管理、施工境成本管理、施漂工管理（含安蓋全管理）等內(nèi)斑容，同時還穿邀插有項目水、尊電、暖、通、迫排污、綠化等大等配套工程的械申請與安裝工破作?？淀椖康闹衅陔A奸段是房地產(chǎn)開遮發(fā)過程中一個饑技術(shù)性非常集冬中的階段，也闊是一個十分重毫要的階段。這害個階段的合同朱管理、施工管膊理（含安全管濟理）和施工成協(xié)本管理的具體野控制方法將由圾公司工程部和個成本部有關(guān)負路責人給大家專也題介紹。在這粗里，我對合同僻簽訂的原則及慎一般流程和施錫工管理（含安期全管理）與施害工成本管理對浴人員基本素質(zhì)老的要求做一簡壞單介紹。摔（一）、合同掠簽訂的原則匠合同管理是房的地產(chǎn)開發(fā)中期鍋工作的一個十止分重要的基礎(chǔ)資性工作。大家糊知道，在市場題經(jīng)濟中，一切咐經(jīng)濟活動都是近在各式各樣的餡經(jīng)濟合同的制勒約下進行的。毅同樣，不管是幕施工管理還是并施工成本管理館，也必須是在弦各式各樣的合炒同基礎(chǔ)上進行點。沒有合同也伶就無從管理。塔根據(jù)經(jīng)驗教訓偉，對合同簽訂奶的原則我總結(jié)銜以下幾條：慎1邊、合法性原則男御遞經(jīng)濟合同是一慈切經(jīng)濟活動的稠基礎(chǔ)，一定要語具有合法性，增不合法的合同芬，即使簽的再渠好，也不受法序律的保護。療如耗199誓3運年鄭州日月潭循房地產(chǎn)開發(fā)有兔限公司和管城捉區(qū)南關(guān)小學簽務訂的聯(lián)建協(xié)議館。協(xié)議規(guī)定由霞南關(guān)小學出地抓，日月潭公司謠出資，共同改促造南關(guān)小學校疾舍、建住宅樓拜。當日月潭公聾司出資完成了搜對南關(guān)小學校傍舍的改造，住鴿宅樓建造進行億一半時，由于單雙方發(fā)生矛盾憂，南關(guān)小學拒短絕按合同約定努為日月潭公司樓辦理住宅樓土化地過戶手續(xù)，雕造成工地停工態(tài)。雙方為此訴寫至法庭。法庭酒最終判決：由乎于雙方合同違村反國有土地使凝用規(guī)定，未經(jīng)獸政府有關(guān)部門滑同意將國家劃冊撥教育用地改僅變?yōu)樽≌玫夭?，擅自改變土評地使用性質(zhì)。淘判決雙方聯(lián)建鏈協(xié)議無效，責距令雙方互相返際還投資。即南浪關(guān)小學返還日悼月潭改造校舍尼、建住宅樓的楚所有投資，日頌月潭公司返還盯南關(guān)小學土地翼。本官司一打?qū)畮啄?，工地片停工十幾年，要形成爛尾樓工得程。拖垮了日夫月潭公司，也加使南關(guān)小學遭賓受了重大損失瞎。廣2嫂、公平公正性括原則踢合同的雙方，盞在法律地位上溝是平等的，尤碼其是在施工合稈同當中更應如葬此。不能因為噴甲方是發(fā)包方償，在合同簽訂成中高高在上，期強迫承包方簽致訂不公平合同球，為今后合同贏的正常履行埋殊下隱患。如在傅施工合同招標花過程中，甲方鑒提出各種各樣貸苛刻的優(yōu)惠條返件及墊資要求扣，迫使承包方凡為達到中標目呆的，超出自身店能力答應甲方浴要求。待乙方抖中標并進入合速同實施階段中攪，承包方?jīng)]有巾能力繼續(xù)履約裳，反過來要求必甲方修改合同尸條款，致使甲夸乙雙方產(chǎn)生矛縣盾，造成工程孫停滯。給甲乙鉛雙方造成重大奇經(jīng)濟損失。這蠟種明顯不公平貴公正的合同，王在訴訟實踐中喇也是不受法律妙支持的。鈴3牛、真實、自愿田性原則籮任何合同都必豎須是真實可信慢、且在當事人喚雙方自覺、自牙愿的基礎(chǔ)上簽判訂。決不允許悅采取隱瞞、偽只造、欺詐的手膜段簽定合同。懷如在購貨合同闊當中，乙方并釣無供貨資格，置但為了拿下訂搶單，借用、偽躁造特約經(jīng)銷商拒資格簽訂供貨觀合同，合同簽薪下后再尋找下堅家轉(zhuǎn)賣合同，覺從中非法牟取班利益，致使給戒購貨方造成安弓裝及售后服務炮困難等一系列梳損失。同樣，鉗甲方在資金沒姜有保障的情況爛下，騙取供貨并方信任進行供工貨，貨到后不啊能及時付款，倉對貨款一拖再轎拖，使供貨方黨失去對甲方的書信任，致使供鞏貨方采取堵門跟、扣押貨物等徐過激行為，給寒甲乙雙方造成拒損失。脖4虧、可執(zhí)行性原葉則墳芳售合同必須是在屬實際實施中具芒有可執(zhí)行性。讀如明顯的價格錄偏低的合同，雹一般不具有可醒執(zhí)行性。有些功甲方脫離市場哄實際，在堅持照一定質(zhì)量要求察的情況下一味手的壓低造價，逐致使合同簽訂族后不具有可執(zhí)屢行性，成為廢郵紙一張。即耽敵誤了事情，又符影響了聲譽，染得不償失。包5龍、具有雙方約武束力原則懼蚊鈔合同必須具有幫對雙方當事人餃具有同等的約恰束力，合同中罰符合市場規(guī)律間、法律法規(guī)的祖任何承諾都必夏須有相應的約斥束條款對雙方換進行約束。一旱旦違約，處罰睡有據(jù)。師（二）、合同偵簽訂一般流程鄉(xiāng)摩練在房地產(chǎn)開發(fā)藥過程中，涉及恥到大量的、方省方面面的合同欣。工程上除了玉有施工主合同精外、還有監(jiān)理駐合同、安裝合柱同、裝修合同爛、樁基合同、辮鉆探合同等等原。材料上有各店種各樣設備、挪材料的供貨合俗同；開發(fā)上在價辦理各種手續(xù)唉中，也有部分依合同需要簽訂獄，如供電協(xié)議競、通信安裝協(xié)抗議、市政排污食協(xié)議、自來水握供水合同等等詠。如何規(guī)范合叮同簽訂，避免碼合同犯罪和合迎同糾紛的發(fā)生充，制定相應的仰合同簽訂流程紡就顯得尤為重礎(chǔ)要。下面，我秤簡單介紹一下火合同簽訂的一軟般流雅程揉:1、申請戲由業(yè)務部門根觀據(jù)部門職責在現(xiàn)初步確認三個誓以上合同對象性的情況下提出鮮合同簽訂申請序并起草合同初卸稿。2、成本控制強控制成本部門壩參與價格談判千，確定價格或堪確定價格上限掃及下限。3、會審暴業(yè)務部門牽頭雨組織成本部、島財務部及相關(guān)燃業(yè)務部門進行揪合同會審并填偵寫合同會審單代。4、審查壞業(yè)務部門將會足審過的合同稿貓及會審單上報鼓合同管理中心予審查，在合同徐稿上簽訂審查厘意見并備案。5、審批東合同管理中心坦審查過的合同椒稿及會審單上敵報主管副總、摩總經(jīng)理審批。臭6亂、簽章、備案魚業(yè)務部門將全農(nóng)部審查通過后厭的合同交行政栗辦公室簽章并惜分別抄送成本通部、財務部及甩相關(guān)部門備案天。7、實施抓審批過的合同帶返回業(yè)務部門款負責具體組織概實施。及合同在審查過禾程中實行一票產(chǎn)否決制。提出監(jiān)否決意見的部輔門必須同時說大明否決意見并嘴提出解決方案仙。礙（插入流程圖壘）東（插入合同會拋審樣表）夏（辰三頭）、施工管理襪人員的素質(zhì)要掀求控嚴格、有序的村施工管理是工甩程質(zhì)量、工程床進度功、安全施工志的保證。作為稿一個合格的施遮工管理人員必拼須應具備以下棗基本素質(zhì)：續(xù)1厲、維堅持原則、扶嚴肅認真怨2炕、吃苦耐勞、訴勇于擔責截3箭、還熟悉工序、精偉通規(guī)范繁4夾、明確重點、州專注難點跪5休、刊虛心好學、勤呆于思考區(qū)6賺、禮貌待人、擊處事曉公平瘡7擔、聞及時溝通、蜓善長踢協(xié)調(diào)障8雷、注重安全、每防范有備聽（置四復）、施工成本購管理賊人員的素質(zhì)要腳求堵大家知道，任仰何項目的盈利怪途徑只有兩個意，一個是開源鼻，就是增加項霉目本身價值；六一個是節(jié)流，耽就是節(jié)省項目顫開支。訊成本控制閱就是循房地產(chǎn)開發(fā)過妖程中一個束如何節(jié)省開支茄的過程，是沉關(guān)乎項目盈利亂高低的一個關(guān)簡鍵性環(huán)節(jié)。凝再好的項目，還如果在建設中角對成本控制不鍋好，那就直接閉影響到利潤綠的全多少便，炒甚至決定項目撇的成敗。這就伐要求在建設中第該花的錢必須撒去花但絕不能驅(qū)多花。偉因而，堵任何公司在項系目建設中對成碑本控制人員的脈要求肌就很高。簡單陶地說賺有如下基本素寧質(zhì)貼要求：久1釣、人品端正、寺原則性強勢2