江蘇-常州-朗詩熙華府項(xiàng)目價(jià)格策略方案

188969498%24430裝修標(biāo)準(zhǔn)2000

合計(jì)51537573%23501

新城樾雋中央，備案均價(jià)為23501元/㎡，物價(jià)備案均價(jià)為24500元/㎡；項(xiàng)目小戶型成交價(jià)較低，大戶型成交價(jià)因位置較好，裝修標(biāo)準(zhǔn)也比較高，成交價(jià)較高。新城項(xiàng)目首開6#（120、140㎡戶型）、7#（188㎡戶型）樓，二次加推4#（120、140㎡戶型）、8#樓（188㎡戶型），位置相對較好，綜合去化率95%；目前在售1#樓，2#樓（120、140㎡戶型），位置較差，均價(jià)未有太大變化，去化率較差，綜合去化20%。新城樾雋中央開盤后價(jià)格基本平開，去化速度較快，目前位置較差第一排去化較差，可借鑒部分為第一排均價(jià)應(yīng)較低。競品成交情況|龍城金茂府競品成交情況|花語江南競品成交情況|旭輝泊悅天寧市場小結(jié)商品房住宅成交量價(jià)齊升。2018年上半年至今，市場始終保持高價(jià)成交態(tài)勢，2018年下半年至年底成交量價(jià)增長有所減緩，預(yù)計(jì)2019年成交走勢與2018年相仿，上半年量價(jià)齊升，下半年漲勢減緩；2019年土拍市場火熱。經(jīng)歷了2018年下半年土地市場的降溫，2019年上半年土拍快速反彈，成交的27塊商住地塊中有11塊溢價(jià)率超50%，最高溢價(jià)率達(dá)到了108%，下半年入市商品房住宅項(xiàng)目仍將以高價(jià)住宅為主；市場政策或有從嚴(yán)趨勢。由于近兩年常州土地市場與房地產(chǎn)市場價(jià)格上漲迅速，政府在上半年集中推出優(yōu)質(zhì)地塊后，下半年可能會出臺一些限價(jià)、限貸政策，抑制地方房價(jià)過度增長。下半年高價(jià)盤集中入市，競爭形勢較為嚴(yán)竣。下半年在售高端住宅（單價(jià)超23000元/平米）除新城樾雋中央、花語江南、旭輝鉑悅天寧、龍城金茂府，還將面臨新地塊項(xiàng)目入市競爭壓力，如鐘樓區(qū)的新城時(shí)代超市地塊（樓面價(jià)15665元/平米），天寧區(qū)的九洲南廣場地塊、大和青龍地塊等，而本項(xiàng)目所在的新北區(qū)，更有嘉宏龍湖原山南側(cè)地塊（樓面價(jià)13579元/平米）、龍湖建東地塊（樓面價(jià)13238元/平米），均將于下半年加入高端住宅市場的競爭行列。市場競品情況1.項(xiàng)目房源情況2.意向客戶分析3.一期價(jià)格策略4.員工購房政策5.項(xiàng)目房源情況項(xiàng)目占地面積4.69萬㎡，總建面積14.4萬㎡，其中地上總建面積10.3萬㎡，是由11幢17-18層高層住宅，及1棟商業(yè)組成，住宅總戶數(shù)為710戶，具體明細(xì)如下：住宅戶配比戶型套型建筑面積戶型套數(shù)套數(shù)比（㎡）A三室兩廳兩衛(wèi)122-13824034%B四室兩廳兩衛(wèi)14334048%C四室兩廳三衛(wèi)1679814%D五室兩廳三衛(wèi)188325%合計(jì)710100%項(xiàng)目一二期分界線分期房源情況中建朗詩熙華府華府戶型分布分期樓棟戶型面積房型套數(shù)備注1.1期3#122三室兩廳兩衛(wèi)108

6#138三室兩廳兩衛(wèi)2一樓變異167四室兩廳三衛(wèi)32

7#123三室兩廳兩衛(wèi)4一樓變異143四室兩廳兩衛(wèi)68

11#123三室兩廳兩衛(wèi)4一樓變異143四室兩廳兩衛(wèi)68

1.2期1#122三室兩廳兩衛(wèi)108

2#123三室兩廳兩衛(wèi)4一樓變異143四室兩廳兩衛(wèi)68

5#138三室兩廳兩衛(wèi)2一樓變異167四室兩廳三衛(wèi)32

2期4#123三室兩廳兩衛(wèi)4一樓變異143四室兩廳兩衛(wèi)68

8#123三室兩廳兩衛(wèi)4一樓變異143四室兩廳兩衛(wèi)68

9#167四室兩廳三衛(wèi)17

188五室兩廳三衛(wèi)16

10#167四室兩廳三衛(wèi)17

188五室兩廳三衛(wèi)16

合計(jì)

710

1.1期1.2期2期基于指標(biāo)要求，19年簽約：20.5億元，回款19.5億元；同時(shí)基于工程節(jié)點(diǎn)，及預(yù)售條件。2019年全年推售分為3批次，具體如圖所示：首批房源情況中建朗詩熙華府華府戶型分布分期樓棟戶型面積房型套數(shù)備注1.1期3#122三室兩廳兩衛(wèi)108

6#138三室兩廳兩衛(wèi)2一樓變異167四室兩廳三衛(wèi)32

7#123三室兩廳兩衛(wèi)4一樓變異143四室兩廳兩衛(wèi)68

11#123三室兩廳兩衛(wèi)4一樓變異143四室兩廳兩衛(wèi)68

1.2期1#122三室兩廳兩衛(wèi)108

2#123三室兩廳兩衛(wèi)4一樓變異143四室兩廳兩衛(wèi)68

5#138三室兩廳兩衛(wèi)2一樓變異167四室兩廳三衛(wèi)32

2期4#123三室兩廳兩衛(wèi)4一樓變異143四室兩廳兩衛(wèi)68

8#123三室兩廳兩衛(wèi)4一樓變異143四室兩廳兩衛(wèi)68

9#167四室兩廳三衛(wèi)17

188五室兩廳三衛(wèi)16

10#167四室兩廳三衛(wèi)17

188五室兩廳三衛(wèi)16

合計(jì)

710

143㎡11#7#3#6#143㎡122㎡167㎡首批房源為3#、6#、7#、11#樓，戶型面積為122-167㎡，總計(jì)286套：其中122-138㎡三房兩廳兩衛(wèi)118套，143㎡四房兩廳兩衛(wèi)136套，167㎡四房兩廳三衛(wèi)32套。市場競品情況1.項(xiàng)目房源情況2.意向客戶分析3.一期價(jià)格策略4.員工購房政策5.項(xiàng)目競品價(jià)格匯總序號競品名稱產(chǎn)品類型銷售均價(jià)（元/㎡）月均去化備注1新城樾雋中央精裝23498125套中央空調(diào)+地暖+新風(fēng)2中鐵建花語江南精裝2307638套中央空調(diào)+地暖+新風(fēng)3旭輝鉑悅天寧精裝2389023套中央空調(diào)+地暖+新風(fēng)4龍城金茂府精裝+毛坯2173227套東區(qū)毛坯均價(jià)成交數(shù)據(jù)來源克而瑞，成交套數(shù)為備案套數(shù)，成交均價(jià)為備案均價(jià)；常州市單價(jià)超過2.3萬元/㎡除新城項(xiàng)目外月均去化約30套；根據(jù)年度簽約及回款指標(biāo)，2019年7-12月需簽約610套房源，月均去化100套；根據(jù)水平會價(jià)格測算，項(xiàng)目全案均價(jià)為2.3萬元/㎡，且水平會召開至今時(shí)間較短，市場變化不大。項(xiàng)目均價(jià)建議綜上，建議全案均價(jià)為23000元/㎡。項(xiàng)目樓棟價(jià)值排序根據(jù)全盤均價(jià)23000元/㎡測算，位置居中樓棟4#樓，11#樓均價(jià)初定為23000元/㎡；整個(gè)小區(qū)所有樓棟優(yōu)勢劣勢無重大影響，樓棟價(jià)值差初定200元/㎡?！就獠慷▋r(jià)參考因素說明】1、1#、3#位于小區(qū)第一排，目前景觀效果較差；2、2#樓位于小區(qū)主入口及車輛入口，北側(cè)為次入口正對；3、4#、7#周邊有變電站，西側(cè)泰山路對7#樓影響較大；4、8#、11#樓北側(cè)為中央公園，11#樓西北側(cè)高壓線桿；5、5#、6#樓裝修標(biāo)準(zhǔn)高，位于小區(qū)中央，景觀資源最好，層高3.1米；6、9#、10#樓北側(cè)為中央公園南向景觀資源較好，9#樓東側(cè)有出入口，層高3.1米；7、122㎡得房率最低為79%，均價(jià)應(yīng)較低。143㎡11#7#3#143㎡122㎡167㎡通訊設(shè)備廠奕動體育中心農(nóng)用激素研究所高壓線電桿泰山路主干道珠江路主干道1#4#5#10#9#8#12#54m41m40.1m40.8m42.7m40.1m40.1m40m9.5m車行出入口車行出入口車行出入口小區(qū)變143㎡小區(qū)變小區(qū)變143㎡143㎡167㎡167/187㎡187/167㎡122㎡10#>9#5#>6#>8#>11#4#>7#=>>2#>1#3#【樓棟價(jià)值排序】>2#6#項(xiàng)目樓棟均價(jià)測算根據(jù)裝修配置計(jì)算：167/187㎡戶型精裝修標(biāo)準(zhǔn)高500元/㎡，初定均價(jià)高500元/㎡；根據(jù)樓棟價(jià)值測算樓棟均價(jià)計(jì)算（不考慮裝修）：4#、11#樓均價(jià)23000元/㎡；8#樓均價(jià)23200元/㎡；6#樓均價(jià)23400元/㎡；5#樓均價(jià)23600元/㎡；9#樓均價(jià)23800元/㎡；10#樓均價(jià)24000元/㎡；7#樓均價(jià)22800元/㎡；2#樓均價(jià)22600元/㎡1#樓均價(jià)22400元/㎡3#樓均價(jià)22200元/㎡6#樓均價(jià)23900元/㎡；5#樓均價(jià)24100元/㎡；9#樓均價(jià)24300元/㎡；10#樓均價(jià)24500元/㎡；中建朗詩煕華府項(xiàng)目銷售均價(jià)收入表產(chǎn)品統(tǒng)計(jì)套數(shù)戶均面積

（㎡）總面積

（㎡）銷售單價(jià)

（元/㎡）合計(jì)

（萬元）商品住宅1#108122.2813206.2422400295822#72143.3610242.222600231473#108122.2813206.2422200293184#72143.3610242.223000235575#34167.055621.1424100135476#34167.055621.1423900134357#72143.3610242.222800233528#72143.3610242.223200237629#33167/1875808243001411310#33167/1875808245001423011#72143.3610242.22300023557

小計(jì)710

100481.76

23,049

231,600項(xiàng)目分期分戶型均價(jià)測算中建朗詩煕華府項(xiàng)目分戶型銷售收入表產(chǎn)品統(tǒng)計(jì)套數(shù)戶均面積

（㎡）總面積

（㎡）銷售單價(jià)

（元/㎡）合計(jì)

（萬元）122㎡1#108122.2813206.2422400295823#108122.2813206.242220029318小計(jì)

216

26412.482230058900143㎡2#72143.3610242.222600231474#72143.3610242.223000235577#72143.3610242.222800233528#72143.3610242.2232002376211#72143.3610242.22300023557小計(jì)

360

5121122920117376167㎡

187㎡5#34167.055621.1424100135476#34167.055621.1423900134359#33167/1875808243001411310#33167/18758082450014230

134

22858.282420355325

小計(jì)7100100481.7623049231600中建朗詩煕華府項(xiàng)目分期銷售收入測算表產(chǎn)品統(tǒng)計(jì)套數(shù)戶均面積

（㎡）總面積

（㎡）銷售單價(jià)

（元/㎡）合計(jì)

（萬元）一期3#108122.2813206.2422200293186#34167.055621.1423900134357#72143.3610242.2228002335211#72143.3610242.22300023557小計(jì)

286

39311.782280889662二期1#108122.2813206.2422400295822#72143.3610242.222600231475#34167.055621.142410013547小計(jì)

214

29069.582279966276三期4#72143.3610242.223000235578#72143.3610242.223200237629#33167/1875808243001411310#33167/18758082450014230小計(jì)

210

32100.42357075662

小計(jì)710

100481.76

23,049

231,600根據(jù)戶型面積價(jià)格測算，122㎡，143㎡，167/187㎡價(jià)差分別為590元/㎡，1180元/㎡，較為合理；根據(jù)分期計(jì)算：一期、二期開盤時(shí)間距離較近，均價(jià)持平，快速走量，三期依靠產(chǎn)品提升全案均價(jià)。意向客戶分析根據(jù)目前蓄客(交征信報(bào)告及身份證復(fù)印件)情況，意向客戶供求比最高為167㎡，167㎡戶型具備調(diào)高價(jià)格的可行性；參考競品第一排較差位置去化較難，建議適當(dāng)調(diào)低第一排3#號樓均價(jià)；143㎡為項(xiàng)目主力戶型，且布局優(yōu)于122㎡戶型，建議適當(dāng)提升均價(jià)。綜合以上，建議項(xiàng)目樓棟均價(jià)修正為以下：3#樓均價(jià)：21900元/㎡，修正-300元，保障去化速度；6#樓均價(jià)：24200元/㎡，修正+300元/㎡，擠壓至143㎡成交；7#樓均價(jià)：23000元/㎡，修正+200元/㎡，承擔(dān)3#樓下浮空間。建檔客戶戶型需求分布房源面積122㎡143㎡167㎡客戶數(shù)11314067房源套數(shù)606832供求比1.882.062.09167㎡基于價(jià)差因素：戶型位置、電梯廳大小、不利因素等對同棟，同戶型房源價(jià)值排序；11#樓北側(cè)為中央藝術(shù)公園，南向樓棟距54米視野開闊，西北側(cè)高壓線桿影響西單元；6#樓正對中央景觀，朝向、景觀資源最好；7#樓南向棟距40米，相較11#劣勢；3#樓南向?yàn)閺S房，景觀資源較差，未來規(guī)劃不明，客戶存在疑問。房源價(jià)值排序：122㎡：3#甲01＞3#甲02=3#乙01=3#樓乙02=3#樓丙01＞3#樓丙02143㎡：11#甲01=11#甲02＞7#甲01＞11#乙01＞7#甲02＞7#樓乙01＞11#乙02＞7#樓乙02

167㎡：6#甲01＞6#甲02定價(jià)策略：平層差價(jià)143㎡11#7#3#6#143㎡122㎡通訊設(shè)備廠奕動體育中心農(nóng)用激素研究所高壓線電桿泰山路主干道珠江路主干道2#1#4#5#10#9#8#12#54m41m40.1m40.8m42.7m40.1m40.1m40m9.5m車行出入口車行出入口車行出入口小區(qū)變小區(qū)變小區(qū)變143㎡143㎡143㎡167㎡167/187㎡187/167㎡122㎡平層價(jià)差初定：3#、7#、11#同棟樓東西邊套優(yōu)劣明顯，西側(cè)為主干道，中間戶型無明顯差別，建議東西價(jià)差500元-900/㎡；電梯廳大小不同，電梯廳大的戶型建議價(jià)差50元/㎡；不利因素價(jià)差：車輛出入口，變電站，高壓線桿，頂樓新風(fēng)機(jī)組等受影響戶型各100元/㎡，可疊加。定價(jià)策略：樓層差價(jià)【關(guān)于樓層差價(jià)的思考說明】：根據(jù)銷售反饋的客戶偏好、以及項(xiàng)目內(nèi)外景觀、視野等將樓層進(jìn)行分段，以段為單位做樓層價(jià)格差，同時(shí)對頂?shù)椎忍厥鈽菍舆M(jìn)行調(diào)差：本樓棟總層數(shù)17-18層，參照當(dāng)?shù)囟▋r(jià)原則為從次頂樓向下遞減，122㎡樓層價(jià)差100元/㎡，143㎡樓層價(jià)差150元/㎡，167㎡樓層價(jià)差200元/㎡；常州人對于“七上八下”的喜好明顯，則7層定價(jià)高于8層定價(jià)原則（大戶型適當(dāng)增大）；13與14層為客戶忌諱的數(shù)字樓層，14忌諱大于13，因此14、13樓層定價(jià)水平參照9層價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)；18層為頂層，且為客戶突出忌諱樓層“譽(yù)為18層地獄”，且為頂層有漏水風(fēng)險(xiǎn)及新風(fēng)機(jī)組運(yùn)行噪音，因此該樓層的定價(jià)參考2層的價(jià)格水平；常州人對4層忌諱，建議定價(jià)適當(dāng)?shù)陀诨虻扔?樓；3#、7#、11#樓5層以下影響采光，與6層價(jià)差適當(dāng)增加。定價(jià)策略：變異戶型及手動調(diào)差樓棟位置不同，不同房號由于內(nèi)外部不利因素影響，存在一定價(jià)值折損：變異戶型：6#、7#、11#一樓存在變異戶型，面積為137.88㎡，123㎡，戶型功能三室兩廳建議總價(jià)與122㎡相同或稍高；手動調(diào)差：基于平面差、樓層差、不利因素調(diào)差等調(diào)整，同時(shí)基于各戶型均價(jià)表現(xiàn)及客戶基數(shù)，手動對各戶型進(jìn)行相關(guān)價(jià)差調(diào)整。備案價(jià)格浮動比例調(diào)整：常州規(guī)定單套房單價(jià)不得浮動超過備案均價(jià)24500元/㎡，因此對相應(yīng)樓層進(jìn)行調(diào)整。通過調(diào)整，滿足首批次房源均價(jià)約：22800元/㎡；首批次推售房源：286套，面積約：39312㎡，均價(jià)：22803元/㎡，合計(jì)貨值約：8.96億；具體明細(xì)如表所示：定價(jià)策略：價(jià)格呈現(xiàn)中建朗詩熙華雅園一期均價(jià)樓棟總建筑面積實(shí)收總價(jià)備案總價(jià)實(shí)收均價(jià)面均價(jià)3#13206.2428922888431709521121901240116#5621514914388524201265337#10242.2235591889258290454230022521811#10242.22355795462582769222300125217合計(jì)393128964374409828064722280325000中建朗詩熙華雅園一期房源價(jià)格呈現(xiàn)樓棟單元/