我國保障性住房(二)

我國保障性住房(二)第一頁，共38頁。根據(jù)各地的實踐，非產(chǎn)權(quán)保障房來源主要有三種渠道：（1）政府直接投資建設(shè)。目前非產(chǎn)權(quán)保障房以政府直接投資建設(shè)為主，部分采用企業(yè)代建的形式。第二頁，共38頁。（2）從住房市場收購或租賃保障房。除政府直接投資建設(shè)外，有的城市利用社會上的存量增加保障房供應(yīng)，即以市場價向社會租賃住房，再以較低的租金轉(zhuǎn)租給符合條件的公共租賃住房對象。2007年，深圳有約1800套住房是通過貨幣租賃的方式向社會籌集的。第三頁，共38頁。（3）要求中低價位、中小戶型商品房開發(fā)項目中配建一定比例保障房。例如上海規(guī)定新的商品住房的建設(shè)項目，應(yīng)按照不低于建設(shè)項目住房建筑總面積5%的比例配建經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房。建成后，由政府有關(guān)部門按該地塊住宅樓盤銷售均價的60%進(jìn)行回購，產(chǎn)權(quán)屬于政府。第四頁，共38頁。由于政府擁有非產(chǎn)權(quán)性質(zhì)保障房的產(chǎn)權(quán)，所以其運(yùn)營也是政府的責(zé)任，政府一般會委托專業(yè)的物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)提供日常的服務(wù)，但運(yùn)營的盈虧責(zé)任仍由政府承擔(dān)。第五頁，共38頁。目前也有企業(yè)直接投資建設(shè)和經(jīng)營保障性住房的探索，例如萬科在廣州建設(shè)的“圍屋”。但是由于收益較低，投資回收期長，政府的支持方式和力度還不清楚，所以目前還鮮有其他企業(yè)直接參與到廉租房和公租房的運(yùn)營中。第六頁，共38頁。住房保障監(jiān)管制度住房保障的監(jiān)管主要包括準(zhǔn)入監(jiān)管與退出監(jiān)管。準(zhǔn)入監(jiān)管就是依據(jù)一定的標(biāo)準(zhǔn)和程序確定保障對象并向其提供相應(yīng)保障。目前各地的準(zhǔn)入監(jiān)管基本大同小異，存在的問題也是大同小異的。第七頁，共38頁。產(chǎn)權(quán)性保障房的退出一般是規(guī)定一個年限，在年限以內(nèi)不能上市轉(zhuǎn)讓，超過年限上市轉(zhuǎn)讓則要向政府補(bǔ)繳一定的土地出讓金，或增值收益要與政府分成，有的還規(guī)定政府有優(yōu)先回購權(quán)。但政府的優(yōu)先回購權(quán)或增值收益分成往往難以落實。第八頁，共38頁?；窗补灿挟a(chǎn)權(quán)房的退出機(jī)制為：個人可以購買政府產(chǎn)權(quán)部分形成完全產(chǎn)權(quán)；直接通過市場轉(zhuǎn)讓，按比例與政府分成收益；共有產(chǎn)權(quán)房購買家庭收入高于政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)時，僅對政府產(chǎn)權(quán)部分交繳市場租金，無需向政府退回住房。也可按居住年限、面積標(biāo)準(zhǔn)以不同的價格購買政府產(chǎn)權(quán)。第九頁，共38頁。目前，對于廉租房和公共租賃房的退出問題，北京、合肥等地主要采取“年審”的辦法，即定期對保障對象的家庭收入等情況進(jìn)行審核，對于不再符合條件的家庭，將采取取消補(bǔ)貼、調(diào)高租金等辦法迫使其退出。第十頁，共38頁。江蘇常州市，則采用價格調(diào)整手段：首先確保公租房租金始終高于周邊房租價格，在此基礎(chǔ)上，政府在前三年中每月對租戶補(bǔ)貼500-800元，三年后如果這些家庭不符合資格，將停發(fā)政府補(bǔ)貼，租戶由此將承擔(dān)高于市場價格的租金，不得不自動退出。第十一頁，共38頁。建立我國住房保障制度的政策

中國的住房制度經(jīng)歷了以廣覆蓋、低水平的福利分房到住房市場化的過程。住房市場化使大多數(shù)人的住房條件在短時間內(nèi)有了迅速改善，但也同時伴隨著住房差距的擴(kuò)大和政府保障功能的收縮。

從2007年政府重新強(qiáng)調(diào)承擔(dān)住房保障責(zé)任，嘗試建立新的住房保障制度，加強(qiáng)住房保障力度。

第十二頁，共38頁?，F(xiàn)行的住房保障制度存在一系列的問題住房制度、土地制度和住房保障制度作為一個有機(jī)聯(lián)系的整體缺乏頂層設(shè)計和長遠(yuǎn)考慮。現(xiàn)行住房保障制度沒有減少反而增加了社會不公平，特別是不公開銷售的經(jīng)濟(jì)適用房已經(jīng)成為政府和國有部門將國有資源轉(zhuǎn)化為私人財產(chǎn)的“合法”渠道。第十三頁，共38頁。政府對于住房保障的責(zé)任沒有清晰界定，現(xiàn)行住房保障制度的保障對象沒有完全覆蓋最需要住房保障的群體，卻覆蓋了收入和住房都不是最困難的群體，結(jié)果是進(jìn)一步擴(kuò)大而不是縮小了住房差距。第十四頁，共38頁。近幾年，我國保障房重點開始轉(zhuǎn)向公租房建設(shè)，但基本都是由政府投資建設(shè)，巨大的資金需求給地方財政造成了很大的壓力。政策執(zhí)行中出現(xiàn)的主要問題包括：（1）保障房項目由于缺少資金不能按時推進(jìn)；第十五頁，共38頁。（2）為了緩解資金壓力，地方政府一次性收取多年租金；（3）政府出售公租房和廉租房換取資金回流。這些做法不僅降低了政府的聲譽(yù)，也扭曲了保障房的性質(zhì)，降低了保障的功能和效率。第十六頁，共38頁。住房保障的必要性和理論依據(jù)：從世界范圍來看，大多數(shù)國家都認(rèn)同居住權(quán)屬于基本經(jīng)濟(jì)人權(quán)，所以都會程度不同地提供住房保障。根據(jù)邊際效用遞減理論，在合理的范圍內(nèi)進(jìn)行再分配時，富人所減少的效用要小于窮人所增加的效用，所以全社會的效用是增加的。這從全社會效用的角度為取富濟(jì)貧提供了合理性依據(jù)。相反，如果不是取富濟(jì)貧，住房保障就失去了意義。第十七頁，共38頁。中國住房保障制度設(shè)計的原則公平原則——一是要取富濟(jì)貧而不能取貧濟(jì)富；二是實施結(jié)果要縮小而不是擴(kuò)大住房差距；效率原則——盡量減少對市場的干擾，減少資源的浪費；第十八頁，共38頁?；颈Ｕ显瓌t——只提供最基本住房條件，而不能導(dǎo)致非保障對象對保障房利益的追逐；普遍保障原則——一是對符合條件的保障對象應(yīng)保盡保，二是不應(yīng)存在歧視政策，特別是對城市戶籍人口與非戶籍常住人口應(yīng)同等對待；第十九頁，共38頁。我國住房保障制度框架設(shè)計我國住房制度的頂層設(shè)計將土地用途管理與產(chǎn)權(quán)管理相分離，土地用途變更實行審批制，土地產(chǎn)權(quán)管理尊重市場，按市場規(guī)則進(jìn)行交易。第二十頁，共38頁。住房供求應(yīng)以市場調(diào)節(jié)為主，市場失靈時政府可以且應(yīng)當(dāng)以建立住房保障制度等方式介入，但必須是有限介入，防止過度介入對市場造成根本性的破壞。第二十一頁，共38頁。鼓勵房屋出租，大力培育穩(wěn)定的住房租賃市場，降低租賃成本。充分發(fā)揮小產(chǎn)權(quán)房在平抑房價、提供保障方面的作用，近期應(yīng)當(dāng)制定規(guī)則、加強(qiáng)監(jiān)管，長遠(yuǎn)應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一住房產(chǎn)權(quán)管理制度。第二十二頁，共38頁。政府的保障責(zé)任和職能理性確定政府的住房保障責(zé)任，確立“有限政府”理念，政府不包辦解決百姓的住房，一般住房應(yīng)通過市場解決，政府只為住房最困難者提供協(xié)助。政府在住房保障方面的責(zé)任必須是具體的和可問責(zé)的。第二十三頁，共38頁。區(qū)分政府責(zé)任與履行責(zé)任的途徑。在住房保障籌資、融資、建設(shè)、分配、運(yùn)營等不同環(huán)節(jié)，政府都可以有多種途徑履行住房保障責(zé)任。根據(jù)不同情形，政府可以直接提供保障住房，也可以援助保障對象在市場獲得住房。第二十四頁，共38頁。保障范圍：保障標(biāo)準(zhǔn)和保障范圍不宜一開始就定的太高，可以先采用略低的標(biāo)準(zhǔn)，隨著經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展再適當(dāng)調(diào)整。目前應(yīng)將在城市常住的最低收入且住房困難家庭（包括戶籍及非戶籍人口）全部納入保障范圍，第二十五頁，共38頁。如果財力允許，再從低收入向高收入依次將低收入、中等偏低收入住房困難家庭納入保障范圍。城市戶籍人口保障標(biāo)準(zhǔn)建議按平均15平方米/人考慮，城市非戶籍人口保障標(biāo)準(zhǔn)則可按平均10平方米/人考慮。第二十六頁，共38頁。保障程度：建立分層次保障制度。根據(jù)收入和住房標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)定不同程度的租金補(bǔ)貼額度?？稍O(shè)置80%、50%、25%和0%四個等級。補(bǔ)貼為零的含義是：穩(wěn)定的、租金受到漲幅限制的住房也是一種補(bǔ)貼。并且租金的穩(wěn)定性有利于抑制市場上住房租金價格的大幅波動。第二十七頁，共38頁。保障形式：住房保障可從產(chǎn)權(quán)和補(bǔ)貼兩個角度進(jìn)行分類。從產(chǎn)權(quán)的角度來看，住房保障可分為產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的保障房和使用權(quán)性質(zhì)的保障房兩種，從補(bǔ)貼的角度來說，住房保障的補(bǔ)貼方式有貨幣補(bǔ)貼和實物補(bǔ)貼兩類。我國住房保障制度改革的目標(biāo)是“使用權(quán)形式的保障房＋貨幣補(bǔ)貼”。第二十八頁，共38頁。當(dāng)前應(yīng)立即停止提供不公開銷售的經(jīng)濟(jì)適用房，近中期要逐步停止產(chǎn)權(quán)形式保障房、逐步擴(kuò)大使用權(quán)形式保障房，逐步停止實物補(bǔ)貼的保障形式，逐步擴(kuò)大貨幣補(bǔ)貼的保障形式。第二十九頁，共38頁。保障房與商品房的關(guān)系：從發(fā)達(dá)國家走過的道路看，保障房與商品房市場的關(guān)系經(jīng)歷了三個階段：獨立于房地產(chǎn)市場并封閉運(yùn)行的保障房體系，相對封閉的保障房體系但可與房地產(chǎn)市場有條件聯(lián)通，統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場＋貨幣補(bǔ)貼為主的保障制度。第三十頁，共38頁。目前我國的住房保障體系處于第一和第二個階段的過度時期，未來應(yīng)逐步向第三個階段過渡，即逐步走向統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場，住房保障以貨幣補(bǔ)貼為主。第三十一頁，共38頁。保障性住房用地供應(yīng)制度：從長遠(yuǎn)看，未來以貨幣補(bǔ)貼為主的住房保障制度確立以后，就不再存在專門針對保障性住房供應(yīng)土地的問題。第三十二頁，共38頁。目前應(yīng)立即停止向不公開銷售的經(jīng)濟(jì)適用房提供土地，包括使用“自用土地”和新劃撥土地。近中期應(yīng)增加土地供應(yīng)的透明度，并隨著貨幣補(bǔ)貼保障形式的擴(kuò)大，逐步減少以行政劃撥方式供應(yīng)土地。第三十三頁，共38頁。保障房籌資和融資機(jī)制：如果存在有效的資本市場，采取一次性投資的方式和逐年提供資金的方式為住房保障提供支持，兩種選擇是等價的，這是政府可通過市場機(jī)制解決資金困境的依據(jù)。第三十四頁，共38頁。因此政府應(yīng)轉(zhuǎn)變理念，通過多種途徑履行住房保障責(zé)任?？梢詫⑾鄳?yīng)的融資責(zé)任轉(zhuǎn)移給企業(yè)，政府根據(jù)自己承擔(dān)的保障責(zé)任向市場提供支持，則政府所掌握的同等數(shù)量資金可以為更多的保障房提供支持，這既是服務(wù)提供方式的改革，也是融資的創(chuàng)新。第三十五頁，共38頁。

保障房運(yùn)營機(jī)