圓緣雅居價格方案

圓緣雅居價格方案(討論稿)

第一頁，共二十六頁。

目錄一、主要競品分析二、組團劃分三、銷售價格四、樓層差五、平面層差第二頁，共二十六頁。一、主要競品分析近期圓緣雅居項目即將面向市場銷售，同期推出主要競品——東方之珠與本項目的競爭較為強烈，因此，對有必要對東方之珠進行研究，以確定圓緣雅居的銷售定價。東方之珠地處南鄰工農路，北靠東北大馬路，西鄰東站街，距離本項目從側約800米。東方之珠共有7棟多層，房源288套，戶型面積區(qū)間50—120m2，銷售均價約為2920元/m2。第三頁，共二十六頁。東方之珠上市銷售狀況該項目7月24日上市銷售，除6#、5#的兩個單元進行銷控，其余房源都對外銷售，上市銷售房源約為213余套，銷售130套，銷售率約61%，套戶型中，大部分為90m2以上中大戶型，80m2以下的中小戶型處于旺銷狀態(tài)。上市銷售套數(shù)銷售套數(shù)銷售率東方之珠21313061%第四頁，共二十六頁。1、戶型分析（對比）本項目與東方之珠戶型格局及面積有較大的差別，其主要差別如下：戶型格局差別

項目名稱一居室兩居室三居室圓緣雅居58m2、75m2、85m2、91m2、94m2、103m2、106m2、116m2119m2東方之珠50m2(有兩種戶型)

60m2、80m2、85m2、93m2110m2、120m2第五頁，共二十六頁。東方之珠戶型配比例

格局面積比例東方之珠一居50m2

9.8%50m2

7.84%兩居60m2

23.53%80m2

15.69%85m2

19.61%93m2

15.69%三居110m2

3.92%120m2

3.92%旺銷第六頁，共二十六頁。第七頁，共二十六頁。圓緣雅居戶型比例圓緣雅居一居

00.00%兩居58m24215.56%75m24215.56%85m28431.11%91m2145.19%94m22810.37%103m23011.11%106m2207.41%116m251.85%三居119m2

51.85%第八頁，共二十六頁。第九頁，共二十六頁。2、戶型對比●50m2左右的小戶型東方之珠戶型面積：50m2戶型格局：一居客廳開間：無主臥開間：3.5米東方之珠戶型面積：50m2戶型格局：一居客廳開間：無主臥開間：3.9米圓緣雅居戶型面積：58m2戶型格局：兩居客廳開間：3.5米主臥開間：2.7米第十頁，共二十六頁?！?/p>

70m2左右的中戶型東方之珠戶型面積：65m2戶型格局：兩居客廳開間：無主臥開間：3.6米圓緣雅居戶型面積：75m2戶型格局：兩居客廳開間：3.6米主臥開間：3米第十一頁，共二十六頁?！?/p>

90m2左右的中戶型東方之珠戶型面積：85m2戶型格局：兩居客廳開間：3.9米主臥開間：3.6米圓緣雅居戶型面積：94m2戶型格局：兩居客廳開間：3.9米主臥開間：3.3米第十二頁，共二十六頁?！袢邮掖髴粜蜄|方之珠戶型面積：120m2戶型格局：三居客廳開間：4.35米主臥開間：3.6米圓緣雅居戶型面積：119m2戶型格局：三居客廳開間：3.5米主臥開間：4.8米第十三頁，共二十六頁。分析：·通過戶型對比，東方之珠戶型在一定程度上優(yōu)于本項目戶型?！膽粜兔娣e的角度來看，圓緣雅居小戶型（80m2以下）比重較小，供應量僅為31%，東方之珠小戶型比重較大，供應量為57%。東方之珠上市銷售的過程中，中小戶型旺銷，證明了區(qū)域中小戶型的需求量大，而圓緣雅居戶型小戶型較少?！け卷椖扛邔拥膽粜透窬侄酁榘祻d是購買者不愿接受的，將會成為銷售阻力的重要因素?！け卷椖坑袃蓷澬「邔?，共攤面積較大，相對的使用面積較小。第十四頁，共二十六頁。3、東方之珠項目價格東方之珠銷售均價約為2920元/m2，折扣起價2688元/m2，最高價為3350元/m2。貸款無折扣，一次性付款98折。一樓贈送花園，價格與三樓相同，頂樓贈送閣樓，價格最貴，高于其他樓層350—500元/m2。東方之珠銷售價格項目名稱最高價最低價均價東方之珠3350元/m22688元/m22920元/m2第十五頁，共二十六頁。樓層差樓層層差6層3200—3350元/m2（最高價，差價約350）4、5層+601、3層+802層起價第十六頁，共二十六頁。二、組團劃分本項目競爭對手戶型相對較好，因此，本項目應以低價沖擊市場，建議7#、8#為第一組團，以低價入市。打開市場后，9#（多層）以相對較高的價格入市，高開低走的價格走勢。屆時，本項目的主要競爭對手樓盤存量不多，競爭力大大削弱，本項目將會達到廣大購房者的青睞。其組團如下：組團規(guī)劃樓宇套數(shù)比例第一組團7#、8#21078%第二組團9#6022%第十七頁，共二十六頁。三、銷售價格本項目對外銷售為7#、8#、9#三棟樓，其中9#為多層，7#、8#為小高層。9#銷售均價應高于7#、8#。7#戶型優(yōu)于8#，7#的銷售均價高于8#,銷售均價排列順序為9#〉7#〉8#，最終銷售均價為2900元/m2。8#為第一組團以低價沖擊市場，銷售均價為2800元/m2，每棟樓宇銷售均價如下：樓宇銷售均價

面積（m2）均價(元/m2)回款(元)7#957629008#705628019#63853010合計23017平均單價2900元/m2第十八頁，共二十六頁。第一、二組團價格狀況組團樓宇面積（m2）回款(元)均價(元/m2)第一組團7#、8#166322858第二組團9#63853010第十九頁，共二十六頁。四、樓層差本項目7#、8#一、二層為低商，建議三層為起價，每層加價50元或40元不等，頂層價格下調。9#一層為車庫。頂層雖然有花園，但無閣樓，建議頂層為起價，四層為最高價。多層層差樓層加價價差六層（樓頂花園）0起價五層+200200四層+100300三層-50250二層-150100高層層差樓層加價價差九層-100130八層+50230七層+50180六層+50130五層+4080四層+4040三層0起價第二十頁，共二十六頁。五、平面層差建議本項目小高層（7#、8#）西山房相對于中間同一面積的房型低100元/m2，東山房對于中間同一面積的房型低50元/m2。多層（9#）西山房相對于中間同一面積的房型低100元/m2，東山房對于中間同一面積的房型低60元/m2樓層差如下：第二十一頁，共二十六頁。7#平層差

一單元二單元三單元四單元五單元六單元123123123123123123面積855885855885855885855885855885855885單價281329712886288629712886288629712886288629712886288629712886288629712842第二十二頁，共二十六頁。

一單元二單元三單元123412341234面積917575949475759494757591單價268828532853278127812853285327812781285328532730注：由于街道辦事處購買西山91m2住宅，將8#東、西山91m2戶型價格對調以提高其單價8#平層差第二十三頁，共二十六頁。9#平層差

一單元二單元三單元四單元五單元六單元

121212121212面積119116106106106106103103103103103103單價292030253025302530253025302530253025302530252962第二十四頁，共二十六頁。第二十五頁，共二十六頁。內容總結圓緣雅居價格方案(討論稿)。近期圓緣雅居項目即將面向市場銷售，同期推出主要競品——東方之珠與本項目的競爭較為強烈，因此，對有必要對東方之珠進行研究，以確定圓緣雅居的銷售定價。東方之珠地處南鄰工農路，北靠東北大馬路，西鄰東站街，距