地產(chǎn)委托物業(yè)前期介入相關(guān)工作作業(yè)指導(dǎo)書

地產(chǎn)委托物業(yè)前期管理工作相關(guān)業(yè)務(wù)指引目的以內(nèi)部市場化為原則，理順地產(chǎn)公司與物業(yè)公司之間前期介入工作的經(jīng)營和業(yè)務(wù)關(guān)系。2、合用范圍合用于地產(chǎn)公司和物業(yè)公司前期介入相關(guān)工作但不限于工程規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、工程接管驗(yàn)收、銷售配合、售后服務(wù)等階段工作的指導(dǎo)。3、職責(zé)3.1物業(yè)公司新項(xiàng)目管理部、地產(chǎn)項(xiàng)目部和地產(chǎn)客服委員會(huì)共同編制、修訂和履行本指引。3.2物業(yè)公司新項(xiàng)目部在新項(xiàng)目論證報(bào)告中對物業(yè)管理準(zhǔn)入可行性進(jìn)行分析。3.3地產(chǎn)公司和物業(yè)公司須參照本規(guī)范，結(jié)合各項(xiàng)目的實(shí)際情況制定具體的工作方案和協(xié)議，以明確雙方業(yè)務(wù)和經(jīng)營關(guān)系。4、原則4.1物業(yè)公司與地產(chǎn)公司之間應(yīng)本著有助于贏得客戶滿意、有助于提高招商品牌、有助于促進(jìn)招商地產(chǎn)銷售的原則，合理擬定物業(yè)公司和地產(chǎn)公司因產(chǎn)品屬性不同而帶來交叉環(huán)節(jié)工作的責(zé)權(quán)，理順在業(yè)務(wù)和經(jīng)營方面的互相關(guān)系，建立規(guī)范、高效的協(xié)同機(jī)制。4.2在業(yè)務(wù)關(guān)系上，物業(yè)公司與地產(chǎn)公司之間需建立清楚的業(yè)務(wù)流程，按照內(nèi)部市場化原則，明確雙方責(zé)、權(quán)、利，在此基礎(chǔ)上理順雙方的人、財(cái)、物關(guān)系，以保證物業(yè)公司的良性經(jīng)營。作為兩個(gè)獨(dú)立經(jīng)營的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，在各項(xiàng)具體業(yè)務(wù)上，地產(chǎn)公司與物業(yè)公司之間應(yīng)以契約形式明確各自權(quán)利和義務(wù)。4.3地產(chǎn)公司應(yīng)與物業(yè)公司應(yīng)按照已擬定的各項(xiàng)委托業(yè)務(wù)費(fèi)用結(jié)算辦法（保證至少按季度結(jié)算一次）和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行結(jié)算。5、定義5.1前期物業(yè)管理是指房屋集中交付使用之日起，至業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理公司之前，由地產(chǎn)公司委托物業(yè)公司實(shí)行的物業(yè)管理。5.2前期介入是指項(xiàng)目立項(xiàng)后至房屋集中交付使用階段，物業(yè)公司站在業(yè)主使用的角度，從管理需求和使用合理性、管理成本、可發(fā)展性（更新、改造、升級）等方面，向地產(chǎn)公司提出建設(shè)性意見，以減少產(chǎn)品缺陷的過程。5.3房屋交付使用是指業(yè)主收到書面入住告知并辦理完結(jié)相應(yīng)入伙手續(xù)；業(yè)主收到入住告知后在限定期限內(nèi)不辦理相應(yīng)手續(xù)的，視為房屋已交付使用。5.4項(xiàng)目開辦費(fèi)是指在項(xiàng)目集中入伙前，物業(yè)公司為實(shí)現(xiàn)新項(xiàng)目的正常物業(yè)管理而產(chǎn)生的人員儲備、辦公設(shè)施購置、工具材料采購、員工生活設(shè)施完善等前期費(fèi)用。5.5物業(yè)移交是在竣工驗(yàn)收后地產(chǎn)公司將物業(yè)的公共部位、配套設(shè)施設(shè)備和場合移交給物業(yè)公司，物業(yè)公司對相關(guān)設(shè)施的質(zhì)量、使用性、完好性、感觀效果等進(jìn)行驗(yàn)收。5.6保潔開荒是指項(xiàng)目接管驗(yàn)收合格后，物業(yè)公司對項(xiàng)目內(nèi)各類房屋、共用部位、共用設(shè)備設(shè)施及場合進(jìn)行全面清潔，以保證業(yè)主入住時(shí)的良好狀態(tài)。6、方法和過程控制6.1項(xiàng)目前期介入6.1.1為提供令客戶滿意的產(chǎn)品，規(guī)避和減少項(xiàng)目缺陷，在項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)和營銷策劃階段地產(chǎn)公司應(yīng)規(guī)定物業(yè)公司提前介入，物業(yè)公司應(yīng)站在業(yè)主使用的角度，從管理需求和使用合理性、管理成本、可發(fā)展性（更新、改造、升級）等方面，提出建設(shè)性意見。6.1.1.1規(guī)劃設(shè)計(jì)過程的控制。地產(chǎn)公司召集物業(yè)公司召開設(shè)計(jì)說明會(huì)，說明相關(guān)設(shè)計(jì)內(nèi)容、提供相關(guān)技術(shù)資料。物業(yè)公司新項(xiàng)目管理部組織專業(yè)人員了解項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案，從物業(yè)管理與業(yè)主使用角度對設(shè)計(jì)方案提出建議書供地產(chǎn)公司參考，地產(chǎn)公司決策部門最終確認(rèn)并決定是否采納物業(yè)公司提出的建議并知會(huì)物業(yè)公司。6.1.1.2施工過程的控制。物業(yè)公司新項(xiàng)目管理部組織專業(yè)人員定期與地產(chǎn)公司項(xiàng)目部召開現(xiàn)場會(huì)議或參與地產(chǎn)公司工程例會(huì)以了解和跟蹤工程進(jìn)展，熟悉和記錄隱蔽工程的管線位置和走向。同時(shí)從管理需求角度對社區(qū)的環(huán)境、安全、設(shè)備設(shè)施的安裝、硬件配套等方面提出建設(shè)性意見提交《工程整改建議書》。6.1.1.3工程接管驗(yàn)收過程的控制。入伙之前3-5個(gè)月，物業(yè)公司、監(jiān)理公司對各類工程進(jìn)行全面的驗(yàn)收檢查并提交《物業(yè)驗(yàn)收報(bào)告》，所有專業(yè)工程項(xiàng)目保證在入伙前一個(gè)月通過竣工驗(yàn)收。建立工程遺留問題整改工作流程和責(zé)任分工并規(guī)定完畢時(shí)限。地產(chǎn)客服委員會(huì)為物業(yè)公司的對接部門，由客服委員會(huì)協(xié)調(diào)地產(chǎn)各部門對物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)的工程問題進(jìn)行整改，保證入伙之前的工程質(zhì)量。6.1.1.4營銷配合過程的控制。物業(yè)公司需配合地產(chǎn)公司做好以下工作：銷售中心、樣板房保潔、保安服務(wù)；客戶的接待征詢服務(wù)；對地產(chǎn)公司開展的業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng)做好組織貫徹工作；加強(qiáng)樓盤宣傳，挖掘潛在客戶群；充本地產(chǎn)公司與業(yè)主溝通的橋梁，把業(yè)主在樓盤銷售過程中對社區(qū)規(guī)劃、設(shè)計(jì)的合理規(guī)定反饋給地產(chǎn)公司。6.1.1.4.1在營銷過程中，地產(chǎn)公司和物業(yè)公司應(yīng)對相關(guān)問題統(tǒng)一口徑，規(guī)避售樓出現(xiàn)的矛盾。6.1.1.4.2對于營銷階段發(fā)生的費(fèi)用，地產(chǎn)公司和物業(yè)公司應(yīng)嚴(yán)格按照《物業(yè)服務(wù)前期介入委托協(xié)議》（附件一）進(jìn)行。6.1.2項(xiàng)目前期介入階段，地產(chǎn)公司應(yīng)每月組織召開業(yè)務(wù)聯(lián)席會(huì)議，召集物業(yè)公司相關(guān)人員就物業(yè)公司提出的意見進(jìn)行溝通。6.1.3項(xiàng)目前期介入期間物業(yè)公司產(chǎn)生的人員成本、物料消耗及相關(guān)酬金（總成本的10-15%）由地產(chǎn)公司承擔(dān)（參考標(biāo)準(zhǔn)：按前期介入項(xiàng)目建筑面積計(jì)算，每平方米2～4元）。6.2前期物業(yè)管理階段6.2.1前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議：6.2.1.1由物業(yè)公司新項(xiàng)目部負(fù)責(zé)在房屋銷售之前，按照相關(guān)法規(guī)規(guī)定，起草《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》、《業(yè)主臨時(shí)公約》。6.2.1.2經(jīng)地產(chǎn)公司與物業(yè)公司共同認(rèn)可后，雙方簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，明確委托管理事項(xiàng)、委托管理期限、雙方責(zé)權(quán)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、專用房屋、維修資金及違約責(zé)任等。在協(xié)議簽訂時(shí)應(yīng)充足考慮其對后期的影響，為從前期物業(yè)管理過渡到業(yè)主委托管理階段發(fā)明條件，該協(xié)議應(yīng)和地產(chǎn)公司在銷售時(shí)與業(yè)主簽訂的房屋買賣協(xié)議的（關(guān)于前期物業(yè)管理的約定）內(nèi)容一致。6.2.2物業(yè)管理方案策劃：在房屋竣工驗(yàn)收之前，物業(yè)公司新項(xiàng)目部應(yīng)擬定項(xiàng)目的物業(yè)管理方案，該方案是對管理服務(wù)工作的全面策劃，具體涉及管理模式、服務(wù)內(nèi)容、管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、內(nèi)部管理機(jī)制、品質(zhì)控制方法、管理費(fèi)測算等內(nèi)容。6.2.3物業(yè)管理費(fèi)測算6.2.3.1物業(yè)公司應(yīng)在物業(yè)管理策劃方案中詳列物業(yè)管理費(fèi)的測算依據(jù)以及測算結(jié)果。6.2.3.2物業(yè)管理費(fèi)定價(jià)應(yīng)參照本地政府指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)水平，保證物業(yè)管理項(xiàng)目（含分期開發(fā)項(xiàng)目）收支平衡，原則上不贊同為促進(jìn)地產(chǎn)銷售而減少物業(yè)管理費(fèi)引起管理費(fèi)定價(jià)虧損的做法，如確有必要，地產(chǎn)公司應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)虧損。6.2.4項(xiàng)目開辦費(fèi)6.2.4.1物業(yè)公司應(yīng)在物業(yè)管理費(fèi)測算時(shí)，將項(xiàng)目開辦費(fèi)在協(xié)議期限內(nèi)分?jǐn)偟轿飿I(yè)管理成本中。6.2.4.2假如地產(chǎn)公司認(rèn)為物業(yè)公司測算的物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏高，物業(yè)公司也可將部提成本單獨(dú)與地產(chǎn)公司結(jié)算，通常應(yīng)在項(xiàng)目入伙前三個(gè)月由地產(chǎn)公司向物業(yè)公司支付開辦費(fèi)（參照標(biāo)準(zhǔn)：按接管面積計(jì)算，每平方米2～3元），以便物業(yè)公司正常開展工作。6.2.5管理用房提供：6.2.5.1地產(chǎn)公司應(yīng)按照法規(guī)規(guī)定向物業(yè)公司或業(yè)主大會(huì)提供管理用房，用于管理處平常辦公、會(huì)議、接待、倉庫等。6.2.5.2管理用房的標(biāo)準(zhǔn)，本地法規(guī)有規(guī)定的，從其規(guī)定；本地法規(guī)沒有規(guī)定的，地產(chǎn)公司應(yīng)按照項(xiàng)目總建筑面積千分之二比例（局限性50平方米的按50平方米計(jì)）向物業(yè)公司提供管理用房，局限性部分由物業(yè)公司自行解決，由此產(chǎn)生成本應(yīng)在物業(yè)管理費(fèi)測算時(shí)統(tǒng)籌考慮。6.2.5.3地產(chǎn)公司應(yīng)在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段充足考慮管理用房。辦公場合具體位置的規(guī)劃應(yīng)充足考慮到項(xiàng)目物業(yè)管理模式的需要，可從服務(wù)輻射區(qū)域、交通、安全、盡量減少擾民等角度考慮；如管理用房中涉及到員工生活用房的，具體位置應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目具體情況擬定。規(guī)劃的面積，需要考慮管理處駐場人數(shù)和周邊活動(dòng)設(shè)施等因素。管理用房的辦公和員工住宿不能設(shè)在地下室中，須保證通風(fēng)、噪音應(yīng)達(dá)成國家住宅房內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)。6.2.5.4管理用房裝修由物業(yè)公司提出設(shè)計(jì)和施工方案，報(bào)地產(chǎn)公司審核。管理用房裝修費(fèi)用由地產(chǎn)公司承擔(dān)，裝修標(biāo)準(zhǔn)：按照實(shí)際提供的建筑面積計(jì)算，不低于每平方米500元。6.2.6保潔開荒6.2.6.1保潔開荒屬產(chǎn)品符合性責(zé)任，地產(chǎn)公司應(yīng)監(jiān)督各施工單位負(fù)責(zé)其作業(yè)范圍的清場及保潔工作。6.2.6.2地產(chǎn)公司如將保潔開荒工作委托物業(yè)公司，期間產(chǎn)生的人工成本、物料消耗和酬金（總成本的10-15%）由地產(chǎn)公司承擔(dān).6.2.7房屋集中交付使用（集中入伙）6.2.7.1房屋集中交付使用實(shí)行地產(chǎn)公司項(xiàng)目組總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，成立由地產(chǎn)客服、營銷、工程、物業(yè)等各部門、各專業(yè)口聯(lián)合組成的入伙工作小組，策劃、組織入伙工作。集中入伙期間發(fā)生的費(fèi)用由地產(chǎn)公司承擔(dān)，具體涉及：現(xiàn)場布置、辦公設(shè)備消耗、驗(yàn)房費(fèi)用、材料印刷費(fèi)、各種活動(dòng)費(fèi)用等。6.2.7.2地產(chǎn)公司如委托物業(yè)公司全權(quán)辦理房屋集中交付使用手續(xù)的，物業(yè)公司需提前將集中入伙策劃方案和費(fèi)用預(yù)算（人工成本、物料消耗、現(xiàn)場布置、管理酬金等）報(bào)地產(chǎn)公司審核，費(fèi)用由地產(chǎn)公司承擔(dān).6.2.8售后服務(wù)6.2.8.1地產(chǎn)公司按照《房屋質(zhì)量保證書》規(guī)定承擔(dān)房屋維修、公共設(shè)施設(shè)備保修期內(nèi)的返修以及完善責(zé)任，此外對已過保修期但經(jīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)認(rèn)定屬質(zhì)量問題的仍需地產(chǎn)公司承擔(dān)責(zé)任。物業(yè)公司只負(fù)責(zé)正常的工程返修工作（具體參見地產(chǎn)、物業(yè)、施工三方《保修協(xié)議書》）6.2.8.2地產(chǎn)公司如將保質(zhì)期內(nèi)的維修、返修工作委托物業(yè)公司貫徹，應(yīng)與施工單位、物業(yè)公司簽訂三方協(xié)議書，明保證修的服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、監(jiān)控方法和處罰措施，物業(yè)公司有權(quán)對施工方的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行評估和扣罰。6.2.8.3地產(chǎn)公司委托物業(yè)公司管理維修、返修工作，物業(yè)公司酬金收取標(biāo)準(zhǔn)按照《保修協(xié)議書》相關(guān)內(nèi)容執(zhí)行。6.2.8.4地產(chǎn)公司項(xiàng)目部工程結(jié)束后，須留專業(yè)工程師負(fù)責(zé)工程后續(xù)問題的跟蹤解決以及與物業(yè)公司的工程對接。6.2.9空置房管理6.2.9.1空置房是地產(chǎn)公司因銷售或其他因素，導(dǎo)致房屋未交付使用而空置的。空置房的管理費(fèi)及水、電、供暖等費(fèi)用由地產(chǎn)公司承擔(dān)。6.2.9.2.為避免在客戶看房時(shí)出現(xiàn)不良現(xiàn)象，地產(chǎn)公司應(yīng)對空置房建立巡查制度，對門窗、水管、開關(guān)、暖氣、水喉、門鎖、玻璃、墻面、鑰匙等進(jìn)行定期檢查，必要時(shí)對空置房定期清潔。如地產(chǎn)公司將上述工作委托物業(yè)公司，費(fèi)用由地產(chǎn)公司承擔(dān)，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由地產(chǎn)公司與物業(yè)公司雙方協(xié)定。6.3其他6.3.1代墊款項(xiàng)和代收代付業(yè)務(wù)按照相關(guān)財(cái)務(wù)管理規(guī)定執(zhí)行。6.3.2因地產(chǎn)公司銷售或其它需要，承諾向業(yè)主贈(zèng)送的物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)由地產(chǎn)公司承擔(dān)，此部分費(fèi)用由地產(chǎn)公司劃撥給物業(yè)公司。6.3.3若地產(chǎn)公司在開發(fā)建設(shè)時(shí)已經(jīng)繳納了水電氣等配套設(shè)施的開戶費(fèi)用，地產(chǎn)公司應(yīng)在簽訂房屋銷售協(xié)議、代辦房產(chǎn)證、按揭手續(xù)時(shí)一并收取該項(xiàng)費(fèi)用。若委托物業(yè)公司在業(yè)主入住時(shí)收取此筆費(fèi)用，可參照地產(chǎn)委托代理業(yè)務(wù)操作。6.3.4因市政配套不到位而銷售有承諾等因素，導(dǎo)致項(xiàng)目用水、電、氣、暖等費(fèi)用形成的交費(fèi)與收費(fèi)之間存在的價(jià)差、量差，如按施工用或工業(yè)用標(biāo)準(zhǔn)交費(fèi)與按民用標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)之間形成的價(jià)差，以及前期施工、售后返修等導(dǎo)致水電開支過大等，即實(shí)際存在的收支價(jià)差和量差，應(yīng)由地產(chǎn)公司承擔(dān)補(bǔ)差責(zé)任。物業(yè)公司應(yīng)至少每季度記錄一次并報(bào)地產(chǎn)相關(guān)部門。6.3.5地產(chǎn)公司在制定與物業(yè)管理相關(guān)的資料（樓書、廣告、協(xié)議及宣傳資料）時(shí)，應(yīng)充足征求物業(yè)公司意見。6.3.6地產(chǎn)公司不得對購房者作出超過《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》范圍的承諾，雙方應(yīng)在房屋銷售前對也許出現(xiàn)的問題統(tǒng)一口徑；對因銷售承諾過失導(dǎo)致日后增長物業(yè)管理成本和難度的，應(yīng)由地產(chǎn)公司承擔(dān)責(zé)任。7、相關(guān)文獻(xiàn)《前期物業(yè)服務(wù)委托協(xié)議》《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》《保修協(xié)議書》8、本指導(dǎo)書內(nèi)容由物業(yè)公司新項(xiàng)目部負(fù)責(zé)修改、解釋。物業(yè)接管工作流程物業(yè)竣工驗(yàn)收物業(yè)竣工驗(yàn)收物業(yè)公司接管初驗(yàn)物業(yè)公司接管初驗(yàn)施工單位對初驗(yàn)存在的問題進(jìn)行整改施工單位對初驗(yàn)存在的問題進(jìn)行整改物業(yè)正式接管驗(yàn)收物業(yè)正式接管驗(yàn)收共用設(shè)施和設(shè)備接管房屋接管共用設(shè)施和設(shè)備接管房屋接管其他相關(guān)圖紙資料設(shè)施設(shè)備使用說明書設(shè)施設(shè)備功能鑒定電氣設(shè)備水衛(wèi)潔具安防設(shè)備水電氣底數(shù)五金附件土其他相關(guān)圖