土地增值稅清算涉稅技巧詳解

PAGEPAGE56土地增值稅涉稅技巧第一部分土地增值稅清算基礎(chǔ)知識(shí)第二部分清算收入的審核第三部分稅前扣除原則第四部分轉(zhuǎn)讓稅金的審核第五部分利息支出的審核第六部分期間費(fèi)用的審核第七部分開發(fā)成本的審核第八部分匯算清繳熱點(diǎn)問題殃第一部分：滑土地增值稅午清算基礎(chǔ)知糞識(shí)貓一叨、土地增值輝稅清算概念濤二、增值額陜和扣除項(xiàng)目姐三、開發(fā)成槍本的口徑件四、稅率的園形式益五、清算對州象（重點(diǎn)）另六、清算條虹件骨七、清算審殊核右八、補(bǔ)繳土耳地增值稅艘九、清算后訴再轉(zhuǎn)讓校一豎、土地增值厭稅清算概念將《備土地增值稅肝清算管理規(guī)背程》（國稅弄發(fā)【200耀9】91號(hào)堂）石第三條規(guī)定洗，號(hào)“況土地增值稅僵清算，是指通納稅人在符午合土地增值界稅清算條件奇后，依照稅瞎收法律、法立規(guī)及土地增傍值稅有關(guān)政員策規(guī)定，計(jì)猛算房地產(chǎn)開趣發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳朋納的土地增慘值稅稅額，粗并填寫《土繪地增值稅清厚算申報(bào)表》稱，向主管稅積務(wù)機(jī)關(guān)提供啄有關(guān)資料，頃辦理土地增侍值稅清算手機(jī)續(xù)，結(jié)清該閣房地產(chǎn)項(xiàng)目頁應(yīng)繳納土地少增值稅稅款要的行為。倘”即二、增值額答和扣除項(xiàng)目婆瓦土地增值稅徒按照納稅人賴轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)少所取得的增思值額和規(guī)定策的稅率計(jì)算盟征收。圣讀其中，納稅哪人轉(zhuǎn)讓房地浩產(chǎn)所取得的辭收入減除規(guī)楊定扣除項(xiàng)目些金額后的余接額，為增值佩額。近乎具體到房地全產(chǎn)開發(fā)企業(yè)緞，規(guī)定的扣冊除項(xiàng)目包括勇：線爆1、取得土嘩地和開發(fā)土狂地的成本費(fèi)旺用，包括土輕地價(jià)款和出境讓金、場地惱平整費(fèi)用和負(fù)契稅等；底2慎、新建房及壩配套設(shè)施的競成本費(fèi)用，怪包括前期工秩程費(fèi)、建筑紛安裝工程費(fèi)畏、基礎(chǔ)設(shè)施沉建設(shè)費(fèi)、公撕共配套設(shè)施櫻費(fèi)和開發(fā)間榜接費(fèi)等；竿3妙、與轉(zhuǎn)讓房誦地產(chǎn)有關(guān)的辜稅金，是指壓在轉(zhuǎn)讓房地顏產(chǎn)時(shí)繳納的視營業(yè)稅、城游市維護(hù)建設(shè)丟稅、印花稅黑。因轉(zhuǎn)讓房斜地產(chǎn)交納的奔教育費(fèi)附加街，也可視同富稅金予以扣妄除。擔(dān)4蜻、與轉(zhuǎn)讓房菌地產(chǎn)有關(guān)的意期間費(fèi)用，星包括管理費(fèi)捧用、銷售費(fèi)傳用和財(cái)務(wù)費(fèi)震用等。盛鐮其中，上述霧（1）（2許）項(xiàng)可以加醋計(jì)扣除20壽%，第（3掀）項(xiàng)據(jù)實(shí)扣慧除，第（4銷）項(xiàng)按照（守1）（2）盡合計(jì)數(shù)的一蛇定比例內(nèi)計(jì)瘦算扣除。腦執(zhí)三、開發(fā)成斥本的口徑夕任會(huì)計(jì)口徑：坡包括土地和點(diǎn)資本化利息傘剪土地增值稅血法：不含土奧地、資本化槽利息剪躺加計(jì)扣除基兵數(shù)：會(huì)計(jì)口賓徑－資本化傅利息剃見匪《關(guān)于土地小增值稅清算月有關(guān)問題的止通知》蓄（國稅函【喇2010】奉220號(hào)）捧“配三、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的績扣除問題:鹿……觸（四）土地到增值稅清算筆時(shí)，已經(jīng)計(jì)煉入房地產(chǎn)開準(zhǔn)發(fā)成本的利舅息支出，應(yīng)帝調(diào)整至財(cái)務(wù)作費(fèi)用中計(jì)算晚扣除。千”邊四乖、稅率的形撇式蘭1鋼、麥定額稅率亦是指按照征毫稅對象的計(jì)仰量單位直接羊規(guī)定納稅絕壇對額的稅率里形式，主要陜應(yīng)用于土地閑使用稅和車燥船使用稅，刃在消費(fèi)稅和胡印花稅也有冠部分應(yīng)用。壯2政、庸比例稅率暮是指對同一聲征稅對象不幅分?jǐn)?shù)額大小鄉(xiāng)，規(guī)定相同鵲的征稅比例勸的稅率形式挽，是最常見疼的稅率，應(yīng)安用于企業(yè)所狀得稅、增值鄰稅、營業(yè)稅磨、房產(chǎn)稅等擺。餓3傭、累進(jìn)稅率辱是指按照征網(wǎng)稅對象數(shù)量播的增大，征祝稅比例逐步浩提高的稅率傾形式，又分惡為超額累進(jìn)亮稅率和超率法累進(jìn)稅率，劈特點(diǎn)是每個(gè)哀級次分別適納用不同的稅氧率。前者主呼要應(yīng)用個(gè)人桌所得稅的工平資薪金和個(gè)仔體工商戶所裁得，后者主年要應(yīng)用于土叔地增值稅。潮4胃、土地增值劉稅的稅率戲罵土地增值稅劈實(shí)行四級超傷率累進(jìn)稅率飾：襖《傘土地增值稅諒暫行條例實(shí)娛施細(xì)則》第潮十條條例宵第七條所列倒四級超率累每進(jìn)稅率，每犬級廟“春增值額未超木過扣除項(xiàng)目斧金額螺”淋的比例，均胃包括本比例苦數(shù)。擴(kuò)計(jì)算土社地增值稅稅默額，可按增袋值額乘以適模用的稅率減攝去扣除項(xiàng)目框金額乘以速潮算扣除系數(shù)繼的簡便方法帆計(jì)算，具體炒公式如下：凍訓(xùn)（一）朽增值額未超狐過扣除項(xiàng)目幫金額50%堆奸土地增洪值稅稅額=請?jiān)鲋殿~秋×江30%融（二）煎增值額超過磁扣除項(xiàng)目金豈額50%，折未超過10逐0%的盞土地增籌值稅稅額=登增值額跌×銳40%-扣很除項(xiàng)目金額袖×?xí)?%可（三）腿增值額超過意扣除項(xiàng)目金帖額100%養(yǎng)，未超過2蘋00%的洞土地增芹值稅稅額=釋增值額歐×狂50%-扣邁除項(xiàng)目金額丹×扇15%義（四）勝增值額超過色扣除項(xiàng)目金鑰額200%蒸武土地增罩值稅稅額=探增值額氏×逆60%-扣瘦除項(xiàng)目金額程×業(yè)35%游公式中招的5%，1鉤5%，35削%為速算扣勾除系數(shù)。魯五孩、清算對象曉猴（一）會(huì)計(jì)橋成本核算對景象漁布開發(fā)成本損核算對象，罪是指在進(jìn)行占成本核算時(shí)憲，歸集和分染配開發(fā)成本樹而確定的成擱本承擔(dān)者。炎由腸于房地產(chǎn)開狡發(fā)企業(yè)是按趟照城市總體涉規(guī)劃和建設(shè)獲規(guī)劃以及土秧地使用規(guī)劃隨的要求，在夕特定的固定形地點(diǎn)進(jìn)行開奉發(fā)經(jīng)營的。躁因此應(yīng)結(jié)合盲開發(fā)項(xiàng)目的隨地點(diǎn)、用途鋒、結(jié)構(gòu)、裝渴修、層高、快施工隊(duì)伍等逢因素，按照子下列原則，鎖選擇成本核甘算對象：塘鄰1、一般的竊開發(fā)項(xiàng)目，嬌以每一獨(dú)立盜編制的概算恐或施工圖預(yù)朗算所列單項(xiàng)言工程為成本盜核算對象。扒漁2、同一開虧發(fā)地點(diǎn)、結(jié)水構(gòu)類型相同攤的群體開發(fā)胡項(xiàng)目，開竣足工時(shí)間相近呀、由同一施頁工單位施工秩的，可以并趴為一個(gè)成本燒核算對象。刺黑3、對于個(gè)書別規(guī)模較大竭、工期較長孤的開發(fā)項(xiàng)目箭，可以結(jié)合蠟經(jīng)濟(jì)責(zé)任制匙的需要，按續(xù)開發(fā)項(xiàng)目的狗一定區(qū)域和狠部位，劃分速成本核算對放象。療嬌（二）企業(yè)訂所得稅尚——爛計(jì)稅成本對茅象鏡《州房地產(chǎn)開發(fā)肉經(jīng)營業(yè)務(wù)企著業(yè)所得稅處板理辦法》板（國稅發(fā)【類2009】勉31號(hào)）第璃二十六條喇成本對象是共指為歸集和釣分配開發(fā)產(chǎn)獄品開發(fā)、建蛾造過程中的頓各項(xiàng)耗費(fèi)而惰確定的費(fèi)用輪承擔(dān)項(xiàng)目。穿計(jì)稅成本對鑰象的確定原皂則如下：驅(qū)健1、可否銷摸售原則。論稠喊開發(fā)產(chǎn)品能娘夠?qū)ν饨?jīng)營來銷售的，應(yīng)攤作為獨(dú)立的荷計(jì)稅成本對咽象進(jìn)行成本船核算；不能咱對外經(jīng)營銷喘售的，可先主作為過渡性袋成本對象進(jìn)摘行歸集，然暑后再將其相剩關(guān)成本攤?cè)肱履軌驅(qū)ν饨?jīng)笨營銷售的成組本對象。臟游2、分類歸盈集原則。旅姑對同一開發(fā)荷地點(diǎn)、竣工鑒時(shí)間相近、戲產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類窗型沒有明顯嚷差異的群體與開發(fā)的項(xiàng)目畝，可作為一姥個(gè)成本對象扎進(jìn)行核算。槳遼3、功能區(qū)次分原則。父廈開發(fā)項(xiàng)目某姐組成部分相顫對獨(dú)立，且五具有不同使燒用功能時(shí)，曉可以作為獨(dú)史立的成本對惑象進(jìn)行核算屈。薦咽4、定價(jià)差隨異原則。裂濁開發(fā)產(chǎn)品因蒸其產(chǎn)品類型萌或功能不同喘等而導(dǎo)致其顯預(yù)期售價(jià)存未在較大差異宵的，應(yīng)分別仔作為成本對脅象進(jìn)行核算虹。濫遣5、成本差蔑異原則。蜓及開發(fā)產(chǎn)品因嗚建筑上存在賊明顯差異可漁能導(dǎo)致其建閘造成本出現(xiàn)愧較大差異的初，要分別作灘為成本對象裹進(jìn)行核算。剩纏6、權(quán)益區(qū)逐分原則。鑰響鴿開發(fā)項(xiàng)目屬狗于受托代建度的或多方合吵作開發(fā)的，材應(yīng)結(jié)合上述趨原則分別劃監(jiān)分成本對象高進(jìn)行核算。明進(jìn)成本對象由選企業(yè)在開工送之前合理確示定，并報(bào)主共管稅務(wù)機(jī)關(guān)裁備案。成本掏對象一經(jīng)確補(bǔ)定，不能隨針意更改或相耗互混淆，如慧確需改變成紛本對象的，距應(yīng)征得主管耽稅務(wù)機(jī)關(guān)同趨意。窮（質(zhì)三）土地增花值稅屬——章清算對象煉學(xué)1、《土地甚增值稅暫行爭條例實(shí)施細(xì)貼則》第八條廢宣土地增值稅尿以納稅人房乎地產(chǎn)成本核他算的最基本后的核算項(xiàng)目諸或核算對象乓為單位計(jì)算扔。營2、清算單伸位?。?）《關(guān)摸于房地產(chǎn)開吐發(fā)企業(yè)土地僅增值稅清算建管理有關(guān)問襲題的通知》盡（國稅發(fā)【漢2006】修187號(hào)）說“植一、土地增觸值稅的清算云單位：土地飲增值稅以國丙家有關(guān)部門捏審批的房地推產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目灰為單位進(jìn)行纏清算，對于須分期開發(fā)的隆項(xiàng)目，以分掘期項(xiàng)目為單窄位清算。紹”奇（2）《福繼建省廈門市演地方稅務(wù)局債關(guān)于印發(fā)〈煙廈門市房地系產(chǎn)開發(fā)企業(yè)儲(chǔ)土地增值稅豐清算管理辦頓法〉的通知澡》井（廈地稅發(fā)件[2010雁]16號(hào)）候“舉第十五條問對于分期開忌發(fā)的項(xiàng)目，諸以政府建設(shè)蕉主管部門頒僻發(fā)的《建設(shè)民工程施工許笑可證》作為飄分期標(biāo)準(zhǔn)，沙以分期項(xiàng)目泛為單位清算謎。題”費(fèi)（3）《湖書北省地方稅育務(wù)局關(guān)于印恨發(fā)油〈湖北省罰房地產(chǎn)開發(fā)墨企業(yè)土地增購值稅清算管雖理辦法〉的蒼通知》東（鄂地稅發(fā)紐〔2008箱〕207號(hào)踩）規(guī)定，毫“瑞對于滾動(dòng)開倦發(fā)項(xiàng)目，以驚規(guī)劃部門發(fā)鑄放的《建設(shè)抓工程規(guī)劃許稍可證》審批沉的房地產(chǎn)開濤發(fā)項(xiàng)目為單割位進(jìn)行清算糞。拋”條轉(zhuǎn)3.《土地劇增值稅清算它管理規(guī)程》繼（國稅發(fā)【消2009】焰91號(hào)）損第十七條達(dá)清算審核肅時(shí)，應(yīng)審核婦房地產(chǎn)開發(fā)劍項(xiàng)目是否以辦國家有關(guān)部效門審批、備員案的項(xiàng)目為肌單位進(jìn)行清恨算；對于分手期開發(fā)的項(xiàng)傅目，是否以擁分期項(xiàng)目為例單位清算；亡對不同類型門房地產(chǎn)是否司分別計(jì)算增存值額、增值解率，繳納土龜?shù)卦鲋刀?。席《海南省地翻方稅?wù)局關(guān)輕于明確土地址增值稅若干顏政策問題的齊通知》甘（瓊地稅函掠[2007柱]356號(hào)追）橫“羞十、住宅和耳非住宅的確班認(rèn)問題：判辯斷房產(chǎn)屬住蓋宅或非住宅速，以規(guī)劃報(bào)項(xiàng)建資料和房快產(chǎn)證記載的等房產(chǎn)用途為蓄準(zhǔn)。?！眲】傊t結(jié)：目清算對象原澤則上按照房娃地產(chǎn)成本核期算的最基本染的核算項(xiàng)目掏或核算對象蝦，但對于對同于房地產(chǎn)開煮發(fā)企業(yè)的不截同開發(fā)項(xiàng)目筒，如果同時(shí)嚴(yán)符合以下條露件，可以合和并為一個(gè)清談算對象：辱變萌（1）屬于蛋同一《國有飼土地使用證島》界定的土限地范圍；求招（2）屬于鞭同一《建設(shè)暴工程規(guī)劃許輩可證》報(bào)建諒的工程；兄晉（3）屬于懇相同的房產(chǎn)麥類型；完挺（4）竣工安時(shí)間接近。夠?qū)毿枰f明的稿是，在滿足煩上述條件的視前提下，一戒般不再考慮闊定價(jià)差異原斯則、成本差撫異原則。壽《激湖北省地方蟻稅務(wù)局關(guān)于詢房地產(chǎn)開發(fā)察企業(yè)土地增覆值稅清算工士作若干政策掩問題的通知簡》蜜（鄂地稅發(fā)多[2008紹]211號(hào)仇）喪“燈三、關(guān)于清挖算計(jì)算口徑消的問題房地威產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目姥中既有普通病住宅，又有坊非普通住宅點(diǎn)，同時(shí)還有尋商鋪、商網(wǎng)酬、車庫等其虹他開發(fā)產(chǎn)品里的，該項(xiàng)目艇應(yīng)繳納的土辜地增值稅，蝴應(yīng)按住宅和無其他開發(fā)產(chǎn)驕品兩類分別泥計(jì)算土地增籃值稅。其他辯開發(fā)產(chǎn)品類嗓中納稅人建曉造商網(wǎng)、商農(nóng)鋪、車庫、雁輔助房等，評不再按功能柜分別分類計(jì)燥算土地增值條稅。障”輕4技、綜合樓奪滑森對于同一宗虎土地上建造勾的綜合樓，型即既有住宅洽又有非住宅陡（如寫字間咬、商鋪等）爐，應(yīng)當(dāng)貫徹黨功能區(qū)分原始則，按照不睛同的房產(chǎn)類慣型歸屬于不浙同的清算對錫象。漫六、恨關(guān)于一條線學(xué)、二條線、液三條線之爭勺1、《土增你稅細(xì)則》第拒八條：腫“引土地增值稅陳以納稅人房普地產(chǎn)成本核葡算的最基本言的核算項(xiàng)目夾或核算對象倡為單位計(jì)算豆”穿。孟2、財(cái)稅[饑1995]揭48號(hào)十三浙條：較“秧對納稅人既屯建普通標(biāo)準(zhǔn)羞住宅又搞其鍛他房地產(chǎn)開島發(fā)的，應(yīng)分誰別核算增值盞額。不分別癢核算增值額判或不能準(zhǔn)確討核算增值額違的，其建造濤的普通標(biāo)準(zhǔn)脂住宅不能適揮用條例第八沾條(一)項(xiàng)艦的免稅規(guī)定橡”疾。（要求按剪“隨二條線熱”濱核算，如果程不分開，一陪條線就不能創(chuàng)享受免稅）仇3、財(cái)稅[爭2006]頂21號(hào)第一血條：俯芝“煩納稅人既建菌造普通住宅拒，又建造其租他商品房的原，應(yīng)分別核層算土地增值遺額悄”眾（要求按求“元兩條線議”決核算）粉4、財(cái)稅[浴2006]斯21號(hào)第三收條：耗勿“

由各地要進(jìn)一主步完善土地臨增值稅預(yù)征索辦法，根據(jù)猶本地區(qū)房地叼產(chǎn)業(yè)增值水欄平和市場發(fā)迷展情況，區(qū)津別普通住房融、非普通住寫房和商用房懶等不同類型沈，科學(xué)合理落地確定預(yù)征尤率，并適時(shí)郵調(diào)整竟”頓。范5、國稅發(fā)默〔2006雹〕187號(hào)墻第一條：視芝“網(wǎng)土地增值稅打以國家有關(guān)綿部門審批的就房地產(chǎn)開發(fā)孩項(xiàng)目為單位忙進(jìn)行清算，撐對于分期開呆發(fā)的項(xiàng)目，旦以分期項(xiàng)目端為單位清算妨”晉。預(yù)狡“浙開發(fā)項(xiàng)目中塞同時(shí)包含普嶼通住宅和非閥普通住宅的撞，應(yīng)分別計(jì)蠟算增值額街”互。脾注：上述規(guī)橋定有漏洞，岡有的地產(chǎn)商知故意不分開稼核算，這樣嚼就可把盈利蔑高的店面等維非普通住宅腳與普通住宅商的虧損混在代一塊，互相彩抵補(bǔ)后，總邊體的增值額瘋就少了，就悅可少交土增予稅。錫因?yàn)槠髽I(yè)方希會(huì)辯解說國找稅發(fā)〔20幣06〕18昂7號(hào)文要求依分開核算的汁目的是讓普割通住宅增值開額不超過2濟(jì)0%可免稅序用的，而我菊又不要享受注免稅，所以蕉就混在一起跪核算，怎么漿不行？臉6、國稅發(fā)偷〔2009纖〕91號(hào)第字十七條：清朽算審核時(shí)，下應(yīng)審核房地潛產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目網(wǎng)是否以國家莫有關(guān)部門審判批、備案的號(hào)項(xiàng)目為單位馬進(jìn)行清算；扁對于分期開搖發(fā)的項(xiàng)目，寨是否以分期建項(xiàng)目為單位籮清算；對不雄同類型房地腦產(chǎn)是否分別賴計(jì)算增值額毀、增值率，待繳納土地增菜值稅。樓國稅發(fā)〔2肝009〕9糾1號(hào)要求對煩普通住房、退非普通住房掀、非住宅等往三條線進(jìn)行移分別核算，臭這就堵住了系國稅發(fā)【2修006】1圾87號(hào)文的棒政策漏洞。停七、清算條歲件距《土地增值陳稅清算管理饒規(guī)程》有（國稅發(fā)【粒2009】寧91號(hào)）第葛九條納醒稅人符合下預(yù)列條件之一占的，應(yīng)進(jìn)行兄土地增值稅氣的清算:狐扭（一）房地美產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目怒全部竣工、寨完成銷售的獎(jiǎng)；（二）整竟體轉(zhuǎn)讓未竣惰工決算房地覽產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總的；（三）櫻直接轉(zhuǎn)讓土強(qiáng)地使用權(quán)的諷。土第十條第對符合以下義條件之一的摩，主管稅務(wù)使機(jī)關(guān)可要求耀納稅人進(jìn)行朵土地增值稅絡(luò)清算：捎（一）已竣砍工驗(yàn)收的房瓶地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)贏目，已轉(zhuǎn)讓牲的房地產(chǎn)建犯筑面積占整假個(gè)項(xiàng)目可售壘建筑面積的鉛比例在85反%以上，或腥該比例雖未聽超過85%桑，但剩余的來可售建筑面間積已經(jīng)出租稅或自用的；男糕注介：尚未銷售叨的部分不確譯認(rèn)收入和扣政除項(xiàng)目。其中：光1.?？墒劢ㄖ嫘浞e：等于總碧建筑面積扣番除不能分?jǐn)偧娴墓媒ㄖ⒚娣e后的余隊(duì)額。船2露.愉總建筑面積幅：指在建設(shè)芬用地范圍內(nèi)劣單棟或多棟坑建筑物地面短以上各層建室筑面積之和器；賞撿注：特殊情厭況下包含地以下建筑面積傻。醋3寄.谷不包括不能囑分?jǐn)偟墓媚z建筑面積有敏：單獨(dú)具備姜使用功能的喘獨(dú)立使用空洞間、機(jī)動(dòng)車首庫、供暖鍋捐爐房、物業(yè)貢管理用房等壽。耐附（二）取得聲銷售（預(yù)售事）許可證滿搞三年仍未銷烈售完畢的；痕宰注：尚未銷誠售部分不確粥認(rèn)收入和扣肚除項(xiàng)目，未憂來再銷售時(shí)產(chǎn)按照舊房處桃理。恨峽（三）納稅緞人申請注銷霜稅務(wù)登記但奸未辦理土地?fù)煸鲋刀惽逅愀笆掷m(xù)的；軌注：尚未銷析售部分需要賊確認(rèn)收入和城扣除項(xiàng)目。亦八、土地增猾值稅的清算薦時(shí)點(diǎn)與所得礦稅的完工時(shí)進(jìn)點(diǎn)區(qū)別早（一）開發(fā)曠業(yè)務(wù)與竣工魂時(shí)間趴跳伴鞭1．誰完工與未完敢工對于稽查請來說有什么斧區(qū)別？吩答：如果已網(wǎng)完工，對收治入和計(jì)稅成坐本是否屬實(shí)該，稽查都要餐查；如果是組未完工的，貞那么稽查只由查收入，不扔查成本，因齡為企業(yè)所得永稅是按銷售象未完工收入撐乘以計(jì)稅毛歌利率來計(jì)算積的。戒（見31號(hào)枯文第九條完企業(yè)銷售未梁完工開發(fā)產(chǎn)堆品取得的收知入，應(yīng)先按迎預(yù)計(jì)計(jì)稅毛杰利率分季（尤或月）計(jì)算鉛出預(yù)計(jì)毛利寬額，計(jì)入當(dāng)養(yǎng)期應(yīng)納稅所魄得額。開發(fā)秋產(chǎn)品完工后產(chǎn)，企業(yè)應(yīng)及勞時(shí)結(jié)算其計(jì)渾稅成本并計(jì)設(shè)算此前銷售詞收入的實(shí)際鉤毛利額，同等時(shí)將其實(shí)際嫩毛利額與其燕對應(yīng)的預(yù)計(jì)口毛利額之間遼的差額，計(jì)昌入當(dāng)年度企頁業(yè)本項(xiàng)目與托其他項(xiàng)目合匆并計(jì)算的應(yīng)叫納稅所得額與。隱在年度納稅慢申報(bào)時(shí)，企銷業(yè)須出具對禿該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)蒜品實(shí)際毛利祖額與預(yù)計(jì)毛害利額之間差挨異調(diào)整情況迫的報(bào)告以及意稅務(wù)機(jī)關(guān)需斥要的其他相封關(guān)資料。）斯2．來竣工證明材渠料是指什么糧？竣工證明蕉材料交房地逼產(chǎn)管理部門獲備案是一個(gè)丑時(shí)點(diǎn)還是一兆個(gè)時(shí)期？席（1）鹽建設(shè)單位應(yīng)稻當(dāng)自工程竣堡工驗(yàn)收合格炊之日起15夜日內(nèi)，依照偵《癢房屋建筑工餃程和市政基敏礎(chǔ)設(shè)施工程購竣工驗(yàn)收備娛案管理暫行堤辦法登》的規(guī)定，嬸向工程所在認(rèn)地的縣級以劑上地方人民夏政府建設(shè)行胸政主管部門罰備案。應(yīng)工程竣工驗(yàn)獻(xiàn)收報(bào)告還應(yīng)魂附有下列文偏件:偷……屑.癥筒（2）《國列家稅務(wù)總局罷關(guān)于印發(fā)《旨房地產(chǎn)開發(fā)熄經(jīng)營業(yè)務(wù)企在業(yè)所得稅處受理辦法》的州通知》（國掠稅發(fā)〔20幫09〕31里號(hào)）第三條殼企業(yè)房地挎產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營桂業(yè)務(wù)包括土禾地的開發(fā)，戚建造、銷售溪住宅、商業(yè)親用房以及其燃他建筑物、陳附著物、配面套設(shè)施等開題發(fā)產(chǎn)品。除貫土地開發(fā)之赤外，其他開誘發(fā)產(chǎn)品符合填下列條件之康一的，應(yīng)視惡為已經(jīng)完工梢：朱（一）開發(fā)雖產(chǎn)品竣工證異明材料已報(bào)誤房地產(chǎn)管理齡部門備案。嘉詞（二）開發(fā)眾產(chǎn)品已開始急投入使用。察湯冬（三）開發(fā)豪產(chǎn)品已取得詳了初始產(chǎn)權(quán)靈證明。吩（3）《國皮家稅務(wù)總局炒關(guān)于房地產(chǎn)扇企業(yè)開發(fā)產(chǎn)迫品完工標(biāo)準(zhǔn)這稅務(wù)確認(rèn)條干件的批復(fù)》掠（國稅函晶﹝柴2009述﹞燥342號(hào)）閱明確：根據(jù)簽《國家稅務(wù)煮總局關(guān)于房賽地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)使?fàn)I業(yè)務(wù)征收貍企業(yè)所得稅悉問題的通知栗》（國稅發(fā)祥〔2006追〕31號(hào)）順規(guī)定的精神訴，房地產(chǎn)開灶發(fā)企業(yè)建造釘、開發(fā)的開佛發(fā)產(chǎn)品無論列工程質(zhì)量是播否通過驗(yàn)收方合格，或是魄否辦理完工競（竣工）備濱案手續(xù)以及襖會(huì)計(jì)決算手建續(xù)，當(dāng)其開垃發(fā)產(chǎn)品開始紹投入使用時(shí)經(jīng)均應(yīng)視為已姻經(jīng)完工。房邁地產(chǎn)開發(fā)企詞業(yè)應(yīng)按規(guī)定秧及時(shí)結(jié)算開側(cè)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅歌成本并計(jì)算哨此前以預(yù)售階方式銷售開勉發(fā)產(chǎn)品所取頓得收入的實(shí)孤際毛利額，鉗同時(shí)將開發(fā)促產(chǎn)品實(shí)際毛療利額與其對仗應(yīng)的預(yù)計(jì)毛既利額之間的漫差額，計(jì)入展當(dāng)年（完工持年度）應(yīng)納憤稅所得額。蔽開發(fā)產(chǎn)品開亂始投入使用茂是指房地產(chǎn)沒開發(fā)企業(yè)開宴始辦理開發(fā)指產(chǎn)品交付手虜續(xù)（包括入揮住手續(xù)）或烘已開始實(shí)際飾投入使用。屬（4）根據(jù)閣《國家稅務(wù)林總局關(guān)于房舌地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)腸營業(yè)務(wù)征收溉企業(yè)所得稅怨問題的通知避》（國稅發(fā)術(shù)[2006抄]31號(hào)）匠規(guī)定精神和閱《國家稅務(wù)邪總局關(guān)于印博發(fā)〈房地產(chǎn)弱開發(fā)經(jīng)營業(yè)倡務(wù)企業(yè)所得水稅處理辦法潑〉的通知》證（國稅發(fā)[征2009]壟31號(hào)）第網(wǎng)三條規(guī)定，放房地產(chǎn)開發(fā)池企業(yè)建造、王開發(fā)的開發(fā)當(dāng)產(chǎn)品，無論章工程質(zhì)量是選否通過驗(yàn)收犁合格，或是繪否辦理完工靜（竣工）備喚案手續(xù)以及胡會(huì)計(jì)決算手酬續(xù)，當(dāng)企業(yè)究開始辦理開蓋發(fā)產(chǎn)品交付鍬手續(xù)（包括沖入住手續(xù)）瓦、或已開始卡實(shí)際投入使脅用時(shí)，為開姻發(fā)產(chǎn)品開始咬投入使用，應(yīng)應(yīng)視為開發(fā)魄產(chǎn)品已經(jīng)完療工。房地產(chǎn)狀開發(fā)企業(yè)應(yīng)蜜按規(guī)定及時(shí)島結(jié)算開發(fā)產(chǎn)帳品計(jì)稅成本乳，并計(jì)算企韻業(yè)當(dāng)年度應(yīng)候納稅所得額蛾。藏因奪此，低建設(shè)單位估如果已經(jīng)向蘋上述的有關(guān)阿部門備案，境則稅務(wù)部門濱會(huì)從渾“姨建設(shè)單位重如果已經(jīng)向雙上述的有關(guān)賺部門備定”患備案之日起播，作為完工睬之日計(jì)算計(jì)該稅成本時(shí)點(diǎn)妖。衛(wèi)九、土地增刷值稅清算單扛位確定鑼（一）斷土地增值稅體以納稅人房有地產(chǎn)成本核約算的最基本椒的核算項(xiàng)目惱或核算對象脾為單位計(jì)算蹈。芽《國家稅務(wù)純總局關(guān)于房路地產(chǎn)開發(fā)企搏業(yè)土地增值碗稅清算管理歇有關(guān)問題的溪通知》（國辯稅發(fā)〔20減06〕18拜7號(hào)）進(jìn)一營步規(guī)定土地背增值稅的清稍算單位以國領(lǐng)家有關(guān)部門差審批的房地?fù)洚a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目附為單位進(jìn)行邁清算，對于射分期開發(fā)的椅項(xiàng)目，以分久期項(xiàng)目為單進(jìn)位清算茂。訂（二）納稅壁人提出清算天申請時(shí)大，主管稅務(wù)躲機(jī)關(guān)應(yīng)根據(jù)備開發(fā)項(xiàng)目立伸項(xiàng)批復(fù)、土妙地使用出（鑄轉(zhuǎn)）讓合同銳（協(xié)議）、莖土地使用權(quán)災(zāi)證、建設(shè)用既地規(guī)劃許可稱證、建設(shè)工享程規(guī)劃許可拍證、建筑工柄程施工許可匹證、商品房之銷（預(yù)）售燒許可證、《方土地增值稅追項(xiàng)目登記表斯》等有關(guān)資粒料，審核房枝地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)店目是否以國肢家有關(guān)部門上審批、備案艷的項(xiàng)目為單遙位進(jìn)行清算甲；對于分期扯開發(fā)的項(xiàng)目陜，是否以分狀期項(xiàng)目為單踢位清算。蹲（三）未經(jīng)深政府有關(guān)部但門批準(zhǔn)，企叫業(yè)自行分期刪開發(fā)的項(xiàng)目錫，或者與政在府有關(guān)部門夠?qū)徟拈_發(fā)棗項(xiàng)目不一致湖的，繁應(yīng)進(jìn)行實(shí)地該審核察看，臘結(jié)合企業(yè)核填算情況、有報(bào)關(guān)部門批文絮和《土地增界值稅項(xiàng)目登蝴記表》，本悼著固“石實(shí)質(zhì)重于形承式您”黎的原則，可慶按建筑工程塊規(guī)劃許可證僚或其他合理陣的方式確定劍清算單位。挖（四）《賞土地增值稅悠清算鑒證業(yè)若務(wù)操作指南盆》他第七條飄根據(jù)指兇導(dǎo)意見第五示條的規(guī)定鑒葡證清算單位犁確認(rèn)情況，歲應(yīng)特殊關(guān)注岡：（二）清格算單位的認(rèn)擊定。在確認(rèn)舉開發(fā)項(xiàng)目的中清算單位時(shí)柳，應(yīng)以有關(guān)坡部門頒發(fā)的瑞許可證照為格條件。凡應(yīng)端獨(dú)立辦理有趴關(guān)部門的許宅可證照的房通地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)岸目，才是一床個(gè)法定意義鋤上的獨(dú)立開失發(fā)項(xiàng)目。鑒茶證時(shí)應(yīng)考慮墾：歷1.以法定盞意義上的獨(dú)線立開發(fā)項(xiàng)目蹄，確認(rèn)開發(fā)輛項(xiàng)目；衛(wèi)2.按項(xiàng)替目開發(fā)情況握劃分的，應(yīng)靈作為單獨(dú)鑒車證對象的單血項(xiàng)工程或單屯位工程；屆3.根據(jù)實(shí)社際開發(fā)情況防，分別以單崗項(xiàng)開發(fā)項(xiàng)目網(wǎng)、單位工程乒或單項(xiàng)工程拿，為清算單貞位；赴4.對于分南期開發(fā)的項(xiàng)銅目，以分期喘項(xiàng)目為單位婚清算。推十淡、清算審核賓1.污搖稅務(wù)機(jī)關(guān)對化企業(yè)清算資肥料的審核，搜不改變企業(yè)癢的依法申報(bào)旁責(zé)任。警2注.企業(yè)采用括偽造、變造月有關(guān)資料證聯(lián)明等手段造傭成少繳土地伐增值稅稅款診的，應(yīng)當(dāng)根接據(jù)《中華人娃民共和國稅障收征收管理璃法》的有關(guān)頸規(guī)定進(jìn)行處雀理送3.清算報(bào)駱告：碼房地產(chǎn)開發(fā)變企業(yè)委托稅標(biāo)務(wù)師事務(wù)所熟等中介機(jī)構(gòu)踏審核鑒證的份清算項(xiàng)目，船主管稅務(wù)機(jī)肢關(guān)應(yīng)當(dāng)采取煉適當(dāng)方法對詞有關(guān)鑒證報(bào)聞告的合法性輪、真實(shí)性進(jìn)閑行審核。主揚(yáng)管稅務(wù)機(jī)關(guān)贊如果未采信低或部分未采滔信鑒證報(bào)告林的，應(yīng)當(dāng)向煉房地產(chǎn)開發(fā)慣企業(yè)告知其碑理由。旋十淋一、補(bǔ)繳土災(zāi)地增值稅鋼催1、《六關(guān)于土地增跳值稅清算有狼關(guān)問題的通霸知》（國稅偽函【201約0】220息號(hào)）棉“棍八、土地增城值稅清算后繩應(yīng)補(bǔ)繳的土填地增值稅加招收滯納金問宋題：納稅人聞按規(guī)定預(yù)繳曠土地增值稅朵后，清算補(bǔ)遞繳的土地增卵值稅，在主際管稅務(wù)機(jī)關(guān)飼規(guī)定的期限理內(nèi)補(bǔ)繳的，草不加收滯納剖金。研”駛《概中華人民共悶和國稅收征耳收管理法》暖第五十二條平因稅務(wù)機(jī)燃關(guān)的責(zé)任，毫致使納稅人訴、扣繳義務(wù)稅人未繳或者體少繳稅款的愚，稅務(wù)機(jī)關(guān)紫在三年內(nèi)可乞以要求納稅捆人、扣繳義問務(wù)人補(bǔ)繳稅合款，但是不恢得加收滯納拾金。纖2匯、退還多繳游土地增值稅鳳臭《丸中華人民稅轉(zhuǎn)收征收管理盟法》宏臣第五十一條旁納稅人鳳超過應(yīng)納稅鋼額繳納的稅胸款，稅務(wù)機(jī)俊關(guān)發(fā)現(xiàn)后應(yīng)糖當(dāng)立即退還洋；納稅人自忘結(jié)算繳納稅槽款之日起三幻年內(nèi)發(fā)現(xiàn)的寸，可以向稅出務(wù)機(jī)關(guān)要求道退還多繳的傲稅款并加算食銀行同期存拿款利息，稅換務(wù)機(jī)關(guān)及時(shí)久查實(shí)后應(yīng)當(dāng)厘立即退還；都涉及從國庫恒中退庫的，懇依照法律、繞行政法規(guī)有犧關(guān)國庫管理弓的規(guī)定退還抗《老稅收征收管繩理法實(shí)施細(xì)園則》向第七十八條劫稅收征展管法第五十兩一條規(guī)定的吵加算銀行同泥期存款利息抓的多繳稅款削退稅，不包灘括依法預(yù)繳息稅款形成的綁結(jié)算退稅、閥出口退稅和步各種減免退貪稅。犬勝退稅利息按老照稅務(wù)機(jī)關(guān)脹辦理退稅手虛續(xù)當(dāng)天中國掃人民銀行規(guī)層定的活期存嶼款利率計(jì)算慕。案3翅、補(bǔ)退土地閑增值稅與企泊業(yè)所得稅筐《公關(guān)于房地產(chǎn)挎開發(fā)企業(yè)注墊銷前有關(guān)企配業(yè)所得稅處唇理問題的公駛告》（總局藥公告201大0年第29耗號(hào)）蠻堡假定各年企飼業(yè)所得稅稅我率一致，并載且持續(xù)經(jīng)營揀，則：外芒（1）補(bǔ)繳慘土地增值稅剃的，直接在舅當(dāng)年所得稅蝦前扣除；幫灰（2）退還惱土地增值稅伸的，直接在宿當(dāng)年所得稅眨前調(diào)整。精玉假定企業(yè)申照請公司注銷圣：努攀無論以前年挖度所得稅率怒是否一致，懶都應(yīng)當(dāng)按照杰各年銷售收碰入（含預(yù)收棋收入）比例驗(yàn)，重新計(jì)算危以前年度各流年應(yīng)當(dāng)扣除痕的土地增值煮稅，進(jìn)而計(jì)被算以前年度陶各年應(yīng)當(dāng)補(bǔ)樣退的企業(yè)所舒得稅。窯施注：不適用費(fèi)于實(shí)際毛利捷率的調(diào)整牽十洋二、清算后慨再轉(zhuǎn)讓受慚旨2006國抱稅發(fā)187億號(hào)關(guān)于房地蕩產(chǎn)開發(fā)企業(yè)烏土地增值稅危清算管理有匙關(guān)問題的通洞知八經(jīng)過在土地增值尖稅清算時(shí)未他轉(zhuǎn)讓的房地懸產(chǎn)，清算后煮銷售或有償頁轉(zhuǎn)讓的，納杜稅人應(yīng)按規(guī)壟定進(jìn)行土地石增值稅的納昂稅申報(bào)，扣杜除項(xiàng)目金額漁按清算時(shí)的憶單位建筑面歲積成本費(fèi)用停乘以銷售或諒轉(zhuǎn)讓面積計(jì)慚算。絡(luò)去單位建筑面而積成本費(fèi)用麥=清算時(shí)的風(fēng)扣除項(xiàng)目總避金額問÷憲清算的總建垃筑面積相冤注：要符合售同一房產(chǎn)類啊型爹2偉007云南條關(guān)于房地產(chǎn)敬開發(fā)企業(yè)土銹地增值稅清曬算管理有關(guān)辱問題補(bǔ)充意營見越她房地產(chǎn)開發(fā)弄企業(yè)建造商編品房，已自腹用或出租使罩用年限在2駁年以上(不靠含2年)再背出售的，應(yīng)膏按照轉(zhuǎn)讓舊凈房及建筑物楊的政策規(guī)定字繳納土地增搭值稅，不再夜列入土地增完值稅清算的鎖范圍。脆并2007遼螺寧房地產(chǎn)開已發(fā)企業(yè)土地急增值稅清算倘管理辦法蹄獻(xiàn)第七條房抓地產(chǎn)開發(fā)企確業(yè)納稅人建吼造商品房，疫已自用或出短租使用年限器在一年以上督再出售的，武應(yīng)按照轉(zhuǎn)讓源舊房及建筑旬物的政策規(guī)祖定繳納土地恰增值稅，不遙再列入土地法增值稅清算疼的范圍。裂2泳008北京羞房地產(chǎn)開發(fā)乎企業(yè)土地增達(dá)值稅清算管商理辦法搏梳房地產(chǎn)開發(fā)遲企業(yè)建造的鳴商品房，已隨自用或出租宰使用年限在臭一年以上再唐出售的，應(yīng)畢按照轉(zhuǎn)讓舊續(xù)房及建筑物延的政策規(guī)定什繳納土地增廢值稅，不再采列入土地增屢值稅清算的盞范圍。趕頸障第二部分撓清算收入瓶的審核踏取一、正常銷號(hào)售收入隆既二、外部視怕同銷售收入瑞應(yīng)三、內(nèi)部視舉同銷售收入芳鞠四、轉(zhuǎn)讓永仙久使用權(quán)欺五、地下停仰車場等的土夢地增值稅和擁企業(yè)所得稅借處理舌六、代收費(fèi)藍(lán)用合一滑、正常銷售訊收入況繪2009國勤稅發(fā)91號(hào)巨土地增值稅翅清算管理規(guī)滿程銅藏第十八條蘿審核收入虧情況時(shí)，應(yīng)凝結(jié)合銷售發(fā)漸票、銷售合炸同（含房管繼部門網(wǎng)上備澆案登記資料雅）、商品房獻(xiàn)銷售（預(yù)售抗）許可證、單房產(chǎn)銷售分適戶明細(xì)表及藏其他有關(guān)資妹料，重點(diǎn)審彎核銷售明細(xì)峽表、房地產(chǎn)辭銷售面積與劈項(xiàng)目可售面霸積的數(shù)據(jù)關(guān)美聯(lián)性，以核欣實(shí)計(jì)稅收入愁；苗1怎、面積誤差低收菊2010國采稅函220制號(hào)關(guān)于土地織增值稅清算暮有關(guān)問題的左通知誓釣土地增值稅往清算時(shí)，已嘴全額開具商微品房銷售發(fā)宿票的，按照制發(fā)票所載金悲額確認(rèn)收入章；未開具發(fā)交票或未全額愉開具發(fā)票的痕，以交易雙但方簽訂的銷霜售合同所載蠶的售房金額眨及其他收益廟確認(rèn)收入。由鹽銷售合同所稅載商品房面疾積與有關(guān)部勉門實(shí)際測量筑面積不一致變，在清算前尋已發(fā)生補(bǔ)、凍退房款的，框應(yīng)在計(jì)算土召地增值稅時(shí)追予以調(diào)整畏對謊于測量面積且的誤差，依羽據(jù)2001霞年頒布的《筍商品房銷售恭管理辦法》鑼的規(guī)定，面藥積誤差比絕巧對值在正負(fù)洲3%以內(nèi)（鳥含3%），括據(jù)實(shí)結(jié)算房率價(jià)款；實(shí)測歐面積大于合訪同面積并且瞎超過3%的臘部分，房價(jià)畢款由房地產(chǎn)凡開發(fā)企業(yè)承岔擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸械買受人；實(shí)顏測面積低于拔合同面積并耍且超過3%靠的部分，房約價(jià)款由房地喝產(chǎn)開發(fā)企業(yè)哨雙倍返還買允受人。婦實(shí)來際執(zhí)行過程胡中，對于返赴還房價(jià)款沖蘭減售房金額杏的，如果以搶前已經(jīng)全額鬧開具商品房予銷售發(fā)票，胞均需要收回疑并且重新開誦具；如果實(shí)蠶測面積低于宅合同面積并能且超過3%句，多數(shù)省份坐要求重新辦蠅理銷售合同健備案。盡2援、違約金收鴉入伴蹄翅2002北坊京關(guān)于對房假地產(chǎn)公司收賄取客戶的違衛(wèi)約金征收營中業(yè)稅問題的鏟批復(fù)醫(yī)袍根據(jù)現(xiàn)行營星業(yè)稅政策規(guī)破定，對北京蝕京港物業(yè)發(fā)安展有限公司朝向購房戶收下取的因延期應(yīng)支付房款而脖發(fā)生的違約盟金，應(yīng)并入丘營業(yè)額隨相燒關(guān)業(yè)務(wù)適用扮稅目稅率計(jì)擾算征收營業(yè)還稅。躺澆注：部分違各約/根本違趴約，收款方煩向眼3沃、贈(zèng)送家用罪電器臘園2006國踩稅函127靠8號(hào)關(guān)于中奮國移動(dòng)有限點(diǎn)公司內(nèi)地子世公司業(yè)務(wù)銷旦售附帶贈(zèng)送杏行為征收流扶轉(zhuǎn)稅問題的限通知齒驕2007國吉稅函778捷號(hào)關(guān)于中國惡聯(lián)通有限公掘司及所屬分孫公司和中國稿聯(lián)合通信有夠限公司貴州捕分公司業(yè)務(wù)義銷售附帶贈(zèng)桃送行為有關(guān)于流轉(zhuǎn)稅問題宇的通知洋扶2007國兼稅函132資2號(hào)關(guān)于中置國網(wǎng)絡(luò)通信護(hù)集團(tuán)公司及饒其分公司和算中國網(wǎng)通（咐集團(tuán)）有限局公司及其分擋公司業(yè)務(wù)銷寶售附帶贈(zèng)送淡行為征收流右轉(zhuǎn)稅問題的刮通知轟壘（1）銷售杠前明確承諾奏贈(zèng)送的鴨推土A屬于捆黑綁銷售，不賊需要單獨(dú)計(jì)磚算增值稅，刊實(shí)質(zhì)上是合麗并計(jì)算銷售虹不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)浩稅叔崗宴B如果贈(zèng)惕送的家電、申家居構(gòu)成房膊屋的附屬設(shè)奪備或設(shè)施，帖則屬于開發(fā)鋼成本，未來身可以享受土砌地增值稅的慧加計(jì)扣除，蝕如可視對講冠系統(tǒng)、壁掛曉鍋爐、整體廟廚房、整體輔衛(wèi)生間等，猜否則計(jì)入銷陶售費(fèi)用，如仗空調(diào)、電冰淘箱、家具等鞏。獅酸（2）如果潛采用有獎(jiǎng)銷裂售形式，由虹于是否贈(zèng)送魚具有不確定攔性，或者明桑確贈(zèng)送但金君額不確定，疲不論是否人剩人有份，不判論是否構(gòu)成個(gè)不動(dòng)產(chǎn)的附在屬設(shè)施，均歇屬于銷售費(fèi)纏用，同時(shí)扣斯繳個(gè)人所得圾稅悼扯2011財(cái)宅稅50號(hào)關(guān)炊于企業(yè)促銷反展業(yè)贈(zèng)送禮掘品有關(guān)個(gè)人溉所得稅問題畢的通知繡（幸3）贈(zèng)送家雀電的發(fā)票粉跨庸A如果開發(fā)責(zé)商沒有過渡腫發(fā)票，即要栽求供應(yīng)商的搖發(fā)票抬頭為搭業(yè)主，自己責(zé)只負(fù)責(zé)辦理臭轉(zhuǎn)交，則房握地產(chǎn)銷售收頃入和銷售成天本不包括贈(zèng)帳送的家電金船額。囑驅(qū)B如果開發(fā)乳商過渡了發(fā)宵票，即要求偶供應(yīng)商的發(fā)侍票抬頭為自且己，自己統(tǒng)案一開具銷售房不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票親，則房地產(chǎn)步銷售收入不仿得扣除贈(zèng)送箱的家電金額轟，但家電金簽額可以作為犯銷售費(fèi)用或演開發(fā)成本處廈理。浮4、取得前從述1榨≈在3的收入刊觀2001安啞徽關(guān)于個(gè)人攤所得稅若干借政策問題的磨通知廣驕個(gè)人取得由敏房地產(chǎn)開發(fā)糖商支付的購集房保證金占涉用費(fèi)，應(yīng)按飲利息、股息炒、紅利所得蛋征收個(gè)人所眾得稅，稅款瞞由支付購房親保證金的房禍地產(chǎn)開發(fā)商翠代扣代繳民敲5、銷售但追約定占有歷嘩情形：出售稼小區(qū)內(nèi)已建有成商鋪，但晃書面合同約鎮(zhèn)定三年后再哭實(shí)際交付。昂在這段期間帥，開發(fā)商保燈留控制權(quán)，盡用于售樓部分或樣板間、撕家居展示等穿用途。貧表2008國秘稅函576撇號(hào)關(guān)于個(gè)人患與房地產(chǎn)開慈發(fā)企業(yè)簽訂趁有條件優(yōu)惠君價(jià)格協(xié)議購鳥買商店征收婚個(gè)人所得稅盟問題的批復(fù)磨中選華人民共和減國合同法些仰第六十五條預(yù)當(dāng)事人約蛋定由第三人雹向債權(quán)人履喬行債務(wù)的，爛第三人不履玩行債務(wù)或者劍履行債務(wù)不乏符合約定，肉債務(wù)人應(yīng)當(dāng)切向債權(quán)人承暢擔(dān)違約責(zé)任定。程館第六十六條若當(dāng)事人互皺負(fù)債務(wù)，沒卷有先后履行中順序的，應(yīng)章當(dāng)同時(shí)履行笨。一方在對咸方履行之前墨有權(quán)拒絕其寫履行要求。雁一方在對方創(chuàng)履行債務(wù)不責(zé)符合約定時(shí)肝，有權(quán)拒絕乓其相應(yīng)的履壇行要求。哥抵榮銷交易籃聚A兩方均應(yīng)激當(dāng)確認(rèn)營業(yè)匪收入，計(jì)算哭流轉(zhuǎn)稅、財(cái)污產(chǎn)行為稅金徑等桿喚B確認(rèn)相應(yīng)廁的應(yīng)收帳款笛和應(yīng)付帳款典廊C按照合同仙法的規(guī)定，室抵頂、核銷塑柳注：對企業(yè)睬所得稅一般晨不會(huì)產(chǎn)生實(shí)絡(luò)質(zhì)上的影響世，主要偷逃兇了流轉(zhuǎn)稅、相財(cái)產(chǎn)行為稅聾金等。宜二、外部視揀同銷售收入付阻丑2009國孟稅發(fā)31號(hào)如房地產(chǎn)開發(fā)掩經(jīng)營業(yè)務(wù)企匯業(yè)所得稅處廣理辦法員晚第七條猜企業(yè)將開發(fā)胞產(chǎn)品用于捐籌贈(zèng)、贊助、解職工福利、獸獎(jiǎng)勵(lì)、對外掏投資、分配盟給股東或投端資人、抵償僅債務(wù)、換取局其他企事業(yè)拳單位和個(gè)人各的非貨幣性克資產(chǎn)等行為味，應(yīng)視同銷綠售，于開發(fā)右產(chǎn)品所有權(quán)迅或使用權(quán)轉(zhuǎn)炒移，或于實(shí)沈際取得利益夏權(quán)利時(shí)確認(rèn)氧收入(或利向潤)的實(shí)現(xiàn)棵。危劉2008國當(dāng)稅函828日號(hào)關(guān)于企業(yè)鄙處置資產(chǎn)所溜得稅處理問珠題的通知膠制（一）課外部視同銷隱售收入在審?fù)牒藭r(shí)關(guān)注的代是銷售價(jià)格設(shè)的公允性，橡一般按照下虧列順序確定醫(yī)：攏斷1、如果在幸房地產(chǎn)開發(fā)梁企業(yè)內(nèi)部存以在本月份的銅可比產(chǎn)品銷煮售價(jià)格，應(yīng)早當(dāng)按照可比被產(chǎn)品銷售價(jià)半格確定，如訊住宅等；毒飯約注：公允價(jià)治值優(yōu)先送龍2、如果在僚房地產(chǎn)開發(fā)口企業(yè)內(nèi)部不屢存在可比產(chǎn)瑞品銷售價(jià)格肯（如商鋪）畜，或者雖然漂存在可比產(chǎn)引品但不屬于冰本月份（如俱住宅），參氣照當(dāng)?shù)赝粨淼貐^(qū)、同一追月份政府主盒管部門公布刺的銷售價(jià)格譽(yù)確定；搞封3、按開發(fā)傍產(chǎn)品的成本泛利潤率確定筐。開發(fā)產(chǎn)品宇的成本利潤最率不得低于漢15%，具仁體比例由主途管稅務(wù)機(jī)關(guān)刻確定。計(jì)算釘公式為：向日開發(fā)成本送×池（1＋成本彈利潤率）難÷喊（1－營業(yè)猴稅稅率）矩（原二）對外抵斤債抽譽(yù)1998國扶稅函771呢號(hào)關(guān)于以房亞屋抵頂債務(wù)麥應(yīng)征收營業(yè)缺稅問題的批僚復(fù)盛璃單位或個(gè)人案以房屋抵頂響有關(guān)債務(wù)，墻不論是經(jīng)雙解方(或多方嘩)協(xié)商決定悟的，還是由叢法院裁定的能，其房屋所絮有權(quán)已發(fā)生奶轉(zhuǎn)移，且原觀房主也取得蓋了經(jīng)濟(jì)利益喘(減少了債寇務(wù))，因此獄，對單位或玩?zhèn)€人以房屋疑或其他不動(dòng)醫(yī)產(chǎn)抵頂有關(guān)樓債務(wù)的行為筐，應(yīng)按路“飄銷售不動(dòng)產(chǎn)催”助稅目征收營答業(yè)稅。童祥1、存在可煌比公允價(jià)格駛：艦促貧借：應(yīng)付帳哨款趣蜓疏貸演：主營業(yè)務(wù)積收入竄測攝漢沉營業(yè)外抱收入臺(tái)控這即超過公允甩價(jià)值的部分河，不涉及營忙業(yè)稅和土地勒增值稅淺莖蠟2、不存在慨可比公允價(jià)圍格細(xì)奶遵借：應(yīng)付帳沉款垂墻鈔貸：伴主營業(yè)務(wù)收或入莖嗎即按照實(shí)際跳抵債金額和虧最低價(jià)格孰名高的原則確唇認(rèn)營業(yè)收入發(fā)，不單獨(dú)債陸務(wù)重組收益引3硬、對外抵債諷，間接過戶此腫2007國帽稅函645木號(hào)關(guān)于未辦狠理土地使用墳權(quán)證轉(zhuǎn)讓土臘地有關(guān)稅收蔬問題的批復(fù)洗庫開發(fā)商?！沂┕て髽I(yè)邪——賤混凝土企業(yè)顯徐第一步，開購發(fā)商同施工裕企業(yè)達(dá)成債橫務(wù)重組協(xié)議痰，施工企業(yè)溫的應(yīng)收帳款溫演變?yōu)榉慨a(chǎn)怠權(quán)利摘潛第二步，施稅工企業(yè)同混療凝土達(dá)成債顆務(wù)重組協(xié)議牌，施工企業(yè)右的抵債對價(jià)腫是房產(chǎn)權(quán)利津泄第三步，開晌發(fā)商經(jīng)房產(chǎn)梁按照約定直殃接過戶給混柄凝土，但與系施工企業(yè)的頁再抵債差價(jià)料無關(guān)紋怖旅700蒼——承800態(tài)——蛾850挑合站同法摘要滑非第八十條拌債權(quán)人轉(zhuǎn)讓營權(quán)利的，應(yīng)撐當(dāng)通知債務(wù)縣人。未經(jīng)通撓知，該轉(zhuǎn)讓表對債務(wù)人不幣發(fā)生效力。業(yè)才第八十一條撈債權(quán)人轉(zhuǎn)義讓權(quán)利的，花受讓人取得跡與債權(quán)有關(guān)若的從權(quán)利，讓但該從權(quán)利鍵專屬于債權(quán)運(yùn)人自身的除項(xiàng)外。曠奸第八十四條馬債務(wù)人將膝合同的義務(wù)治全部或者部鐘分轉(zhuǎn)移給第杏三人的，應(yīng)另當(dāng)經(jīng)債權(quán)人儀同意。再檔第八十六條守債務(wù)人轉(zhuǎn)炒移義務(wù)的，盼新債務(wù)人應(yīng)涉當(dāng)承擔(dān)與主博債務(wù)有關(guān)的渡從債務(wù)，但應(yīng)該從債務(wù)專須屬于原債務(wù)宴人自身的除淹外。份（聚三）長期股矛權(quán)投資強(qiáng)胸1995財(cái)虧稅48號(hào)關(guān)嫁于土地增值弓稅搜—浸些具體問題孫規(guī)定的通知建對往于以房地產(chǎn)秤進(jìn)行投資、逮聯(lián)營的，投碰資、聯(lián)營的駱一方以土地猶（房地產(chǎn)）哭作價(jià)入股進(jìn)野行投資或作敬為聯(lián)營條件儀，將房地產(chǎn)漢轉(zhuǎn)讓到所投共資、聯(lián)營的陪企業(yè)中時(shí)，壁暫免征收土焰地增值稅。題對投資、聯(lián)史營企業(yè)將上蹤述房地產(chǎn)再尚轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)耗征收土地增純值稅。彈宋2006財(cái)可稅21號(hào)關(guān)旨于土地增值默稅若干問題撤的通知躲對輕于以土地(女房地產(chǎn))作噸價(jià)入股進(jìn)行什投資或聯(lián)營故的，凡所投促資、聯(lián)營的火企業(yè)從事房選地產(chǎn)開發(fā)的乳，或者房地禽產(chǎn)開發(fā)企業(yè)丸以其建造的下商品房進(jìn)行墻投資和聯(lián)營麥的，均不適埋用《財(cái)政部庭、國家稅務(wù)捕總局關(guān)于土筑地增值稅一咱些具體問題符規(guī)定的通知孫》(財(cái)稅字傅[1995皮]048號(hào)里)第一條暫災(zāi)免征收土地丈增值稅的規(guī)尋定。諒雁2010公平告第19號(hào)請關(guān)于企業(yè)取么得財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓棵等所得企業(yè)爬所得稅處理值問題的公告崗企眉業(yè)取得財(cái)產(chǎn)梯（包括各類匙資產(chǎn)、股權(quán)蜓、債權(quán)等）職轉(zhuǎn)讓收入、些債務(wù)重組收躺入、接受捐騾贈(zèng)收入、無獄法償付的應(yīng)朵付款收入等仁，不論是以醫(yī)貨幣形式、譯還是非貨幣懼形式體現(xiàn)，悲除另有規(guī)定鼠外，均應(yīng)一脈次性計(jì)入確躺認(rèn)收入的年膨度計(jì)算繳納禁企業(yè)所得稅滑。尤蘭2002財(cái)鳥稅191號(hào)紗關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)到讓有關(guān)營業(yè)句稅問題的通嚷知會(huì)繳肅以無形資產(chǎn)強(qiáng)、不動(dòng)產(chǎn)投豈資入股，參傘與接受投資堅(jiān)方利潤分配誕，共同承擔(dān)順投資風(fēng)險(xiǎn)的搞行為，不征盈收營業(yè)稅。宜陪的2009財(cái)補(bǔ)稅59號(hào)關(guān)雕于企業(yè)重組個(gè)業(yè)務(wù)企業(yè)所淹得稅處理若眼干問題的通躍知五概真幼企業(yè)重組同他時(shí)符合下列使條件的，適概用特殊性稅垃務(wù)處理規(guī)定織：客命清（一）具有停合理的商業(yè)基目的，且不硬以減少、免婦除或者推遲秩繳納稅款為錘主要目的。糟濟(jì)集（三）企業(yè)余重組后的連盆續(xù)12個(gè)月筐內(nèi)不改變重?fù)ЫM資產(chǎn)原來龜?shù)膶?shí)質(zhì)性經(jīng)宿營活動(dòng)。鐮杜監(jiān)（五）企業(yè)探重組中取得陜股權(quán)支付的腐原主要股東為，在重組后式連續(xù)12個(gè)贏月內(nèi)，不得狹轉(zhuǎn)讓所取得隙的股權(quán)老（坡四）用于支揚(yáng)付股利習(xí)1997國舍稅函387椒號(hào)關(guān)于以不短動(dòng)產(chǎn)作為股膝利進(jìn)行分配溝征收營業(yè)稅翅問題的批復(fù)綿東亞公司將跪?qū)儆跂|亞公丙司的不動(dòng)產(chǎn)免作價(jià)作為股匯利分配給中慌外雙方，所兇有權(quán)發(fā)生了丑轉(zhuǎn)移，符合算現(xiàn)行營業(yè)稅峰關(guān)于銷售不濱動(dòng)產(chǎn)的規(guī)定它。因此對東竊亞公司分配貫的不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)脆按"銷售不干動(dòng)產(chǎn)"征收鞠營業(yè)稅。會(huì)計(jì)處理：谷借：未絨分配利潤獅鞏士貸：應(yīng)岸付股利柱穿注：必須在美股東會(huì)宣告并分配后作帳吸務(wù)處理，不陜允許提前預(yù)視分股利周榆劈舌借：應(yīng)付股日利就狠教貸呼：主營業(yè)務(wù)胖收入沈撐負(fù)注：按照股弱東會(huì)宣告分電配時(shí)的公允姜價(jià)格確定度三攝、內(nèi)部視同志銷售來選2006國禁稅發(fā)187也號(hào)關(guān)于房地叉產(chǎn)開發(fā)企業(yè)彎土地增值稅員清算管理有羽關(guān)問題的通治知惰政房地產(chǎn)開發(fā)乏企業(yè)將開發(fā)舊的部分房地獎(jiǎng)產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)耗自用或用于注出租等商業(yè)頁用途時(shí)，如堆果產(chǎn)權(quán)未發(fā)丸生轉(zhuǎn)移，不鴨征收土地增采值稅，在稅甲款清算時(shí)不袋列收入，不蝴扣除相應(yīng)的母成本和費(fèi)用子。過括特點(diǎn)：所有松權(quán)沒有改變繭，歷史成本裳延續(xù)疫運(yùn)2008國事稅函828奶號(hào)關(guān)于企業(yè)祥處置資產(chǎn)所詞得稅處理問觀題的通知震內(nèi)部處置營夸業(yè)稅調(diào)吉營業(yè)稅暫行也條例實(shí)施細(xì)虧則泳匆第十條除閉本細(xì)則第十龍一條和第十羽二條的規(guī)定掃外，負(fù)有營慈業(yè)稅納稅義暴務(wù)的單位為擋發(fā)生應(yīng)稅行丘為并收取貨錢幣、貨物或端者其他經(jīng)濟(jì)哲利益的單位懷，但不包括干單位依法不銳需要辦理稅輸務(wù)登記的內(nèi)享設(shè)機(jī)構(gòu)。模催注：承包、遇中央鐵路除舌外閉誘2003國種稅發(fā)89號(hào)兔關(guān)于房產(chǎn)稅仇城鎮(zhèn)土地使額用稅有關(guān)政丹策規(guī)定的通宵知夜四祝、轉(zhuǎn)讓永久油使用權(quán)養(yǎng)勉前提：沒有綠取得預(yù)售許華可證，也沒需有及時(shí)補(bǔ)辦匹，銷售后無埋法辦理房屋海初始產(chǎn)權(quán)登泥記赤貢《中華人民甜共和國物權(quán)搖法》第九條召：切隨不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)違的設(shè)立、變螞更、轉(zhuǎn)讓和棋消滅，經(jīng)依垃法登記，發(fā)榆生效力；未套經(jīng)登記，不塘發(fā)生效力，瞞但法律另有掙規(guī)定的除外山。疊孔1993國赴稅發(fā)149關(guān)號(hào)營業(yè)稅稅郵目注釋追2007江既蘇關(guān)于在農(nóng)移村集體土地泉上建房轉(zhuǎn)讓泊征收營業(yè)稅中問題的批復(fù)裝對密納稅人租用杰或利用農(nóng)村鎖集體土地建幅房銷售的行羅為應(yīng)按照泛“備銷售不動(dòng)產(chǎn)困”慶稅目征收營網(wǎng)業(yè)稅。術(shù)掀2005國傅稅函83號(hào)招關(guān)于營業(yè)稅轎若干政策問乏題的批復(fù)（采全文廢止）繼喂對具有明確騾租賃年限的柱房屋租賃合追同，無論租笨賃年限為多妖少年，均不循能將該租賃弄行為認(rèn)定為耍轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)扔永久使用權(quán)蓮，應(yīng)按照?！按叻?wù)業(yè)－－刪租賃業(yè)羅”各征收營業(yè)稅胳。牛嘗中華人民共奔和國合同法京喉第二百一十錄四條租賃冷期限不得超誕過二十年。炎超過二十年驗(yàn)的，超過部視分無效。宋罩企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)劃則佩—叼租賃第六條練：符合下列悉一項(xiàng)或數(shù)項(xiàng)均標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)獲當(dāng)認(rèn)定為融耍資租賃：毛切（三）即使霞資產(chǎn)的所有頓權(quán)不轉(zhuǎn)移，漠但租賃期占均租賃資產(chǎn)使篩用壽命的大茄部分。壇止注："大部拒分"，通常盼掌握在租賃燒期占租賃資晴產(chǎn)使用壽命頭的75%以鍛上（含75勢%）。娛2董009青島秋房地產(chǎn)開發(fā)鉆項(xiàng)目土地增攜值稅清算有靠關(guān)業(yè)務(wù)問題倆問答外盯利用地下基脹礎(chǔ)設(shè)施形成話的停車場所由，房地產(chǎn)開親發(fā)企業(yè)與購?qiáng)W房人簽訂合悄同，將停車及場所法律法股規(guī)規(guī)定期限嗽內(nèi)的使用權(quán)鑄轉(zhuǎn)移給購房史人的，向購誠房人取得的判收入視同房惡地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收蚊入，并入非爹普通住房轉(zhuǎn)露讓收入；漠利用地下基祖礎(chǔ)設(shè)施形成貝的停車場所富，作為公共授配套設(shè)施計(jì)木入扣除，房產(chǎn)地產(chǎn)開發(fā)企罪業(yè)與購房人照簽訂車庫、郊車位一定期狠限租賃使用滲權(quán)合同，其遮取得的租賃屑收入，不計(jì)憂入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)蛾讓收入。窩五、地下停嫁車場等的土禍地增值稅和茶企業(yè)所得稅貪處理(鏈接懂)愚六遲、代收款項(xiàng)背宣1995財(cái)怕稅48號(hào)關(guān)菌于土地增值壩稅怒—威些具體問題伶規(guī)定的通知見許對于縣級及鐘縣級以上人精民政府要求中房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)在售房躬時(shí)代收的各條項(xiàng)費(fèi)用，如射果代收費(fèi)用朵是計(jì)入房價(jià)瞇中向購買方塑一并收取的徒，可作為轉(zhuǎn)約讓房地產(chǎn)所竊取得的收入傻計(jì)稅；如果世代收費(fèi)用未攜計(jì)入房價(jià)中梅，而是在房擇價(jià)之外單獨(dú)貧收取的，可溪以不作為轉(zhuǎn)廟讓房地產(chǎn)的釣收入雷對采于代收費(fèi)用剃作為轉(zhuǎn)讓收卵入計(jì)稅的，趕在計(jì)算扣除任項(xiàng)目金額時(shí)奪，可予以扣拾除，但不允揀許作為加計(jì)柔20％扣除資的基數(shù)；對牽于代收費(fèi)用并未作為轉(zhuǎn)讓閉房地產(chǎn)的收蝶入計(jì)稅的，沃在計(jì)算增值劇額時(shí)不允許蛛扣除代收費(fèi)糠用。瘦懷注：代收的怠有線電視、邀燃?xì)獬跹b費(fèi)驗(yàn)等公用事業(yè)準(zhǔn)項(xiàng)目收費(fèi)參嶺照執(zhí)行樓2纖009國稅罪發(fā)31號(hào)房洗地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)劍營業(yè)務(wù)企業(yè)即所得稅處理扔辦法第五條翠第二款腔紋企業(yè)代有關(guān)券部門、單位闊和企業(yè)收取候的各種基金院、費(fèi)用和附須加等，凡納遍入開發(fā)產(chǎn)品六價(jià)內(nèi)或由企奴業(yè)開具發(fā)票鈔的，應(yīng)按規(guī)象定全部確認(rèn)腫為銷售收入述；未納入開繳發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)粘并由企業(yè)之咐外的其他收懸取部門、單奴位開具發(fā)票撈的，可作為元代收代繳款炮項(xiàng)進(jìn)行管理廟。步總項(xiàng)結(jié)：扎結(jié)合《營業(yè)匠稅暫行條例舟實(shí)施細(xì)則》圣第十三條有步關(guān)價(jià)外費(fèi)用專的規(guī)定，應(yīng)嚷當(dāng)按照以下邊原則掌握：檢煤（一）如果大代收費(fèi)用時(shí)仰開具的是委肝托代收方的躺發(fā)票或財(cái)政吹收據(jù)，不作片為營業(yè)稅和堪土地增值稅角的收入；丘起（二）如果璃代收費(fèi)用開啦具的是房地央產(chǎn)企業(yè)的正磚式發(fā)票（不依含收據(jù)），但應(yīng)當(dāng)作為營澡業(yè)稅和土地于增值稅的收柏入，不考慮弓是否單獨(dú)注糞明挖“駱代收費(fèi)用創(chuàng)”疼等字樣；爪而（三）如果患代收費(fèi)用時(shí)包開具的是房波地產(chǎn)企業(yè)的壺收據(jù)（不含幫正式發(fā)票）縮，如果單獨(dú)州注明值“須代收費(fèi)用腔”查等字樣，可閑以不作為營穿業(yè)稅和土地破增值稅的收丸入；如果沒轉(zhuǎn)有注明扯“鑰代收費(fèi)用撤”環(huán)等字樣，應(yīng)緞當(dāng)作為營業(yè)捆稅和土地增里值稅的收入耍。稀第三部分賴稅前扣除次原則刺杯一、有效憑掩證原則票決二、實(shí)際發(fā)飽生原則絮抱三、相關(guān)性騎原則龍塊四、合理性抱原則寸咱五、一貫性極原則戚一柱、有效憑證碗原則為貿(mào)2006國而稅發(fā)187摩號(hào)關(guān)于房地親產(chǎn)開發(fā)企業(yè)背土地增值稅囑清算管理有娃關(guān)問題的通帽知插產(chǎn)除另有規(guī)定幻外，扣除取績得土地使用立權(quán)所支付的帆金額、房地吩產(chǎn)開發(fā)成本絹、費(fèi)用及與課轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)炕有關(guān)稅金，艦須提供合法超有效憑證；肚不能提供合犁法有效憑證概的，不予扣光除。匆鮮2009國奔稅發(fā)91號(hào)巖土地增值稅售清算管理規(guī)禁程塌紙第二十一條欣審核扣壟除項(xiàng)目是否預(yù)符合下列要裙求：棟為（一）在土百地增值稅清威算中，計(jì)算倚扣除項(xiàng)目金畜額時(shí)，其實(shí)談際發(fā)生的支何出應(yīng)當(dāng)取得貨但未取得合筋法憑據(jù)的不找得扣除。分總揚(yáng)結(jié)：土地增殺值稅的扣除擱項(xiàng)目，一般呀情況下應(yīng)當(dāng)家取得發(fā)票，爽但并不意味葛著所有的扣矩除項(xiàng)目都必幣須取得發(fā)票柴。房地產(chǎn)開紗發(fā)企業(yè)向其倚他法人企業(yè)招支付款項(xiàng)時(shí)箏，應(yīng)當(dāng)按照道以下原則把巷握：終腿1、如果收暗款行為屬于榆增值稅或營南業(yè)稅的征收費(fèi)范圍（含應(yīng)奉稅和免稅）魚，應(yīng)當(dāng)取得鍛發(fā)票，否則牛不允許申報(bào)王扣除；垂卻2、如果收搜款行為不屬邊于增值稅或餃營業(yè)稅的征摘收范圍，即身客觀上無法鋒取得發(fā)票，座可以憑相應(yīng)售的合同或說掙明申報(bào)扣除臺(tái)。鹽但庭是，由于沒泉有外部票據(jù)鈔的支持，稅臣務(wù)機(jī)關(guān)在把竹握扣除項(xiàng)目餅的真實(shí)性時(shí)東，普遍從嚴(yán)舒掌握，尤其杯是支付方式驚。展喇根據(jù)198凍8年頒布的凡現(xiàn)金管理?xiàng)l浮例及其實(shí)施蒸細(xì)則的規(guī)定避，超過10塌00元的結(jié)書算款項(xiàng)，不尺得使用現(xiàn)金介方式。因此僚，企業(yè)在對伙外支付款項(xiàng)衫時(shí)，如果屬淹于客觀上無面法取得發(fā)票詠的情形，超冷過1000列元但采用現(xiàn)撲金結(jié)算方式再的，稅務(wù)機(jī)印關(guān)有權(quán)不允挎許扣除。混略2010國賽稅函220映號(hào)關(guān)于土地秒增值稅清算斗有關(guān)問題的各通知羞啟房地產(chǎn)開發(fā)勝企業(yè)在工程嫂竣工驗(yàn)收后爹，根據(jù)合同因約定，扣留忌建筑安裝施茫工企業(yè)一定刃比例的工程惹款，作為開注發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)索量保證金，橫在計(jì)算土地哈增值稅時(shí)，努建筑安裝施謊工企業(yè)就質(zhì)楊量保證金對欺房地產(chǎn)開發(fā)陣企業(yè)開具發(fā)桑票的，按發(fā)宣票所載金額冷予以扣除；跨未開具發(fā)票黨的，扣留的膏質(zhì)保金不得淺計(jì)算扣除。么二蹤、實(shí)際發(fā)生孤原則亡蠢2009國彈稅發(fā)91號(hào)建土地增值稅鎖清算管理規(guī)瓶程奉薯第二十一條私審核扣該除項(xiàng)目是否叼符合下列要惑求：（二）沖扣除項(xiàng)目金施額中所歸集董的各項(xiàng)成本爺和費(fèi)用，必?fù)耥毷菍?shí)際發(fā)材生的。始臣納稅人申報(bào)米扣除的任何停費(fèi)用必須能圣夠提供證明準(zhǔn)確屬已經(jīng)實(shí)晉際發(fā)生的仙“央足夠敬“柴的泄“鋼適當(dāng)柄“第憑據(jù)。足夠粉和適當(dāng)要根速據(jù)實(shí)際情況假來判定。帖例耳如，199敲6頒布的《旱會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工鉗作規(guī)范》第甲四十八條第果三項(xiàng)明確指漆出，購買實(shí)咳物的原始憑晝證，必須有茄驗(yàn)收證明。膀知因此，僅有稈購貨發(fā)票和眼付款憑證，蘋但沒有入庫抱驗(yàn)收證明，嗚稅務(wù)機(jī)關(guān)也姑有權(quán)不承認(rèn)宮。齒實(shí)竭際發(fā)生與發(fā)非票覆踢蚊1、僅取得棟發(fā)票并支付沾款項(xiàng)，但沒師有適當(dāng)、足翅夠的證據(jù)證勵(lì)明相關(guān)業(yè)務(wù)吃已經(jīng)實(shí)際發(fā)更生，也不得炊扣除；極棚尊注：或者虛詳假，或者提鍬前附私富2、僅有適悟當(dāng)、足夠的辰證據(jù)證明相楊關(guān)業(yè)務(wù)已經(jīng)冷實(shí)際發(fā)生，勇但沒有取得抄相應(yīng)發(fā)票，記暫時(shí)不允許珠申報(bào)扣除堂甲防注：以后的育三年內(nèi)取得且發(fā)票的，屬媽于時(shí)間性差傍異，否則屬齒于永久性差潑異也實(shí)謝際發(fā)生與實(shí)弄際支付騎誼思考：尚未姜建造的公共鳥配套設(shè)施謹(jǐn)披1、簽訂合幫同但沒有開根工；懲帽2、簽訂合灰同已經(jīng)開工弊，但沒有支鬼付工程款盲怎3、簽訂合嚷同已經(jīng)開工企，但僅支付可部分工程款質(zhì)并取得部分頁發(fā)票爆三惰、相關(guān)性原范則互對企業(yè)申報(bào)的他可扣除費(fèi)用銜必須與取得支應(yīng)稅收入直田接相關(guān)。具懼體判斷必須坊從費(fèi)用發(fā)生美的根源和性摔質(zhì)方面分析謊，而不是費(fèi)棉用支出的結(jié)穴果。黑尚2010國怨稅函220抖號(hào)關(guān)于土地酒增值稅清算啞有關(guān)問題的造通知夫撕房地產(chǎn)開發(fā)斧企業(yè)逾期開弓發(fā)繳納的土走地閑置費(fèi)不選得扣除。培指2007城第市房地產(chǎn)管眼理法\第三境章房地產(chǎn)開芝發(fā)叢侵第二十六條額以出使讓方式取得博土地使用權(quán)騰進(jìn)行房地產(chǎn)律開發(fā)的，必少須按照土地辯使用權(quán)出讓舅合同約定的鄰?fù)恋赜猛?、妻?dòng)工開發(fā)期梳限開發(fā)土地歪。超過出讓態(tài)合同約定的習(xí)動(dòng)工開發(fā)日脫期滿一年未甲動(dòng)工開發(fā)的永，可以征收惰相當(dāng)于土地宿使用權(quán)出讓掉金百分之二賠十以下的土閣地閑置費(fèi)；渣滿二年未動(dòng)衡工開發(fā)的，泰可以無償收炮回土地使用你權(quán)；縱四征、合理性原愉則唯聾合理性是指街費(fèi)用是正常貸的和必要的今、計(jì)算和分盾配方法應(yīng)該擺符合一般的淚經(jīng)營常規(guī)和狀會(huì)計(jì)慣例。流精2009國寧稅發(fā)91號(hào)浮土地增值稅勻清算管理規(guī)劇程黑蜓第二十一條欄審核扣蔑除項(xiàng)目是否栗符合下列要局求：（五）嬌納稅人分期咸開發(fā)項(xiàng)目或戒者同時(shí)開發(fā)陪多個(gè)項(xiàng)目的木，或者同一芳項(xiàng)目中建造晚不同類型房結(jié)地產(chǎn)的，應(yīng)揮按照受益對典象，采用合攻理的分配方被法，分?jǐn)偣怖C同的成本費(fèi)籮用。褲成向本與營業(yè)外拖支出沖起開發(fā)成本是總指正常開發(fā)奸活動(dòng)的耗費(fèi)宗；仍袋營業(yè)外支出滑是指正常開逼發(fā)活動(dòng)外，緣非正常的、繳意外的耗費(fèi)純。虛償開發(fā)成本可榆以在計(jì)算土鄉(xiāng)地增值稅和臭企業(yè)所得稅姐前按照規(guī)定猴申報(bào)扣除；盡達(dá)營業(yè)外支出田，不允許在泡計(jì)算土地增當(dāng)值稅前申報(bào)固扣除，但有沈可能在計(jì)算版企業(yè)所得稅蝦前申報(bào)扣除途。林五壓、一貫性原妙則蛾曾2009國也稅發(fā)91號(hào)吧土地增值稅游清算管理規(guī)續(xù)程災(zāi)傷第二十一條胃審核扣狠除項(xiàng)目是否淹符合下列要憑求：（六）像對同一類事色項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)采圍取相同的會(huì)廢計(jì)政策或處受理方法。閑受具體到房地堂產(chǎn)開發(fā)企業(yè)嘩，主要針對潤分期開發(fā)的隔、不屬于同劫一清算對象提的房地產(chǎn)項(xiàng)限目，各期發(fā)企生的利息等截間接成本的仍分?jǐn)偡椒☉?yīng)敗當(dāng)保持一致舉，或者均采倡用預(yù)算造價(jià)叫法，或者均漂采用直接成垮本法。峰第四部分沖轉(zhuǎn)讓稅金臂的審核賤忌轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所有關(guān)的稅金阿，主要包括杯營業(yè)稅、城瞧建稅、教育宅費(fèi)附加等。皺筍1、不包括慕印花稅金抗籠1995財(cái)今稅48號(hào)關(guān)物于土地增值屠稅屬—蠟些具體問題遮規(guī)定的通知基藏土地增值稅鐘實(shí)施細(xì)則中嚴(yán)規(guī)定允許扣呼除的印花稅陵，是指在轉(zhuǎn)沾讓房地產(chǎn)時(shí)音繳納的印花刻稅。房地產(chǎn)雜開發(fā)企業(yè)按笑照有關(guān)規(guī)定繭，其繳納的窄印花稅列入討管理費(fèi)用，戒已相應(yīng)予以削扣除。嚼柔書（1）與房伐地產(chǎn)銷售合表同相關(guān)的印驚花稅，計(jì)入醋營業(yè)稅金及吩附加科目；洽煉促（2）與房懂地產(chǎn)開發(fā)相瘋關(guān)的土地出雙讓轉(zhuǎn)讓合同調(diào)、建筑安裝漲工程承包合加同、建設(shè)工濾程勘察設(shè)計(jì)工合同、設(shè)備陳材料的購銷溉合同等計(jì)入暑開發(fā)成本科姨目；泡勸上述都屬于刻錯(cuò)誤的會(huì)計(jì)識(shí)處理。如果房不進(jìn)行相應(yīng)逃的會(huì)計(jì)差錯(cuò)偉調(diào)整，印花滴稅則據(jù)實(shí)在墊土地增值稅炎前扣除，回利避了開發(fā)費(fèi)盯用的在計(jì)算且土地增值稅棋的限額扣除激，這是稅法西所不允許的售。訓(xùn)記2、不包括酒土地使用稅把逼優(yōu)按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)桃則的相關(guān)規(guī)伴定，存貨和察無形資產(chǎn)的蛾入賬價(jià)值，詳一般只考慮周購買環(huán)節(jié)的攏相關(guān)支出。尼后續(xù)環(huán)節(jié)發(fā)于生的相關(guān)支鄰出，除符合鳴資本化條件救外，應(yīng)當(dāng)計(jì)飼入當(dāng)期會(huì)計(jì)隙損益（管理制費(fèi)用）。因狐此，房地產(chǎn)兔開發(fā)企業(yè)在君取得土地時(shí)屠發(fā)生的土地蟻價(jià)款、出讓辛金以及契稅劉，應(yīng)當(dāng)作為米土地的初始巨計(jì)量入賬價(jià)襯值；持有環(huán)銜節(jié)發(fā)生的場字地平整費(fèi)用已，應(yīng)當(dāng)予以懂資本化調(diào)整全的入賬價(jià)值菊；計(jì)算繳納子的土地使用良稅，應(yīng)當(dāng)計(jì)射入管理費(fèi)用郊科目，直接霧在當(dāng)年會(huì)計(jì)朝損益申報(bào)扣悟除。界第五部分醫(yī)利息支出艷的審核亞辭走徹2009國蠢稅發(fā)91號(hào)棉土地增值稅毅清算管理規(guī)蜻程侵周第二十七條希審核利剩息支出時(shí)應(yīng)尚當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注旬：藍(lán)行（一）是否刷將利息支出燙從房地產(chǎn)開慮發(fā)成本中調(diào)蘆整至開發(fā)費(fèi)陡用。庸?jié)玻ǘ┓制诓ら_發(fā)項(xiàng)目或托者同時(shí)開發(fā)較多個(gè)項(xiàng)目的蜻，其取得的仙一般性貸款覺的利息支出改，是否按照喂項(xiàng)目合理分襲攤。為用（三）利用票閑置專項(xiàng)借氧款對外投資鑼取得收益，指其收益是否慕?jīng)_減利息支先出。孩造2010國敵稅函220內(nèi)號(hào)關(guān)于土地早增值稅清算戴有關(guān)問題的幼通知菌堪（一）財(cái)務(wù)嬌費(fèi)用中的利照息支出，凡月能夠按轉(zhuǎn)讓刮房地產(chǎn)項(xiàng)目絕計(jì)算分?jǐn)偛E提供金融機(jī)俯構(gòu)證明的，懇允許據(jù)實(shí)扣尺除，但最高昨不能超過按召商業(yè)銀行同軋類同期貸款禽利率計(jì)算的品金額。其他與房地產(chǎn)開發(fā)沈費(fèi)用，在按良照爭“欄取得土地使咬用權(quán)所支付似的金額殼”候與本“至房地產(chǎn)開發(fā)栽成本守”饅金額之和的止5%以內(nèi)計(jì)繩算扣除。農(nóng)絡(luò)注：此方法件下非金融機(jī)惱構(gòu)借款不得饅扣除憂翻縱譯：金融機(jī)幟構(gòu)的借款利瞇息全額扣除卡，但金融機(jī)貸構(gòu)以外的借洋款利息不允址許扣除，財(cái)扇務(wù)費(fèi)用科目凝中的其他金糞額，包括擔(dān)繩保費(fèi)、抵押需費(fèi)、手續(xù)費(fèi)還等，與管理共費(fèi)用、銷售籠費(fèi)用一起，抖在土地和開啟發(fā)成本（不由含利息）金顧額之和的5德%以內(nèi)申報(bào)待扣除。秋踏滋金融機(jī)構(gòu)，充既包括銀行車業(yè)金融機(jī)構(gòu)響，如商業(yè)銀幕行、城市信邀用合作社、篩農(nóng)村信用合象作社以及政有策性銀行，脊也包括非銀炮行的金融機(jī)敞構(gòu)，如金融鄭資產(chǎn)管理公冤司、信托投液資公司、財(cái)夫務(wù)公司、金擱融租賃公司上等。間（唯二）凡不能枝按轉(zhuǎn)讓房地環(huán)產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算姨分?jǐn)偫⒅Ъ瘸龌虿荒芴嵊韫┙鹑跈C(jī)構(gòu)番證明的，房囑地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)址用在按鋸“階取得土地使棟用權(quán)所支付厘的金額紹”竹與眉“腹房地產(chǎn)開發(fā)慈成本均”鈴金額之和的部10%以內(nèi)賓計(jì)算扣除。輕火全部使用自昆有資金，沒基有利息支出向的，按照以閃上方法扣除脂。血嶺注：此方法胸下金融機(jī)構(gòu)集和非金融機(jī)泊構(gòu)的利息與霧其他開發(fā)費(fèi)數(shù)用合并計(jì)算醋翻優(yōu)譯：不區(qū)分剖金融機(jī)構(gòu)還冶是非金融機(jī)留構(gòu)，不區(qū)分劈財(cái)務(wù)費(fèi)用的宴具體內(nèi)容，濱發(fā)生的所有綢財(cái)務(wù)費(fèi)用（豪含資本化利爛息）與管理桑費(fèi)用、銷售各費(fèi)用一起，印在土地和開癥發(fā)成本（不瑞含利息）金敬額之和的1編0%以內(nèi)申黑報(bào)扣除。轎校（三）房地?fù)舢a(chǎn)開發(fā)企業(yè)輩既向金融機(jī)栗構(gòu)借款，又匪有其他借款遵的，其房地市產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用導(dǎo)計(jì)算扣除時(shí)羽不能同時(shí)適湊用本條（一糾）、（二）糖項(xiàng)所述兩種咐辦法。捆醉（四）土地訊增值稅清算秘時(shí)，已經(jīng)計(jì)票入房地產(chǎn)開面發(fā)成本的利散息支出，應(yīng)輔調(diào)整至財(cái)務(wù)估費(fèi)用中計(jì)算涌扣除。越根注：會(huì)計(jì)和伴企業(yè)所得稅修口徑的開發(fā)飼成本包括資南本化利息，籮但土地增值楊稅不包括熱母2009國控稅發(fā)31號(hào)州房地產(chǎn)開發(fā)大經(jīng)營業(yè)務(wù)企驗(yàn)業(yè)所得稅處悄理辦法莊食第三十條遮企業(yè)下列成圈本應(yīng)按以下寸方法進(jìn)行分勁配：(三)慶借款費(fèi)用屬碎于不同成本粘對象共同負(fù)失擔(dān)的，按直鉆接成本法或樸按預(yù)算造價(jià)洋法進(jìn)行分配潤。吹第六部分構(gòu)期間費(fèi)用研的審核豎累土地增值稅剪下，期間費(fèi)凍用的扣除金修額，必須依襖次滿足以下太規(guī)定：泊1云、企業(yè)財(cái)務(wù)士會(huì)計(jì)的相關(guān)阻規(guī)定埋2盼、企業(yè)所得辱稅法的相關(guān)纏規(guī)定份3剩、土地增值如稅法的相關(guān)檔規(guī)定禍注畫：不符合會(huì)孫計(jì)規(guī)定的費(fèi)翅用，不允許葉扣除；企業(yè)蘋所得稅法存逼在扣除限額昏，但土地增吊值稅沒有類惜似規(guī)定的，物也必須執(zhí)行溫企業(yè)所得稅賴法的相關(guān)規(guī)追定，如傭金貼等童慕2009國層稅發(fā)91號(hào)倍土地增值稅貞清算管理規(guī)休程肝柱第二十一條籠審核扣叨除項(xiàng)目是否際符合下列要害求：坦顧（五）納稅炸人分期開發(fā)過項(xiàng)目或者同銅時(shí)開發(fā)多個(gè)伙項(xiàng)目的，或情者同一項(xiàng)目填中建造不同尿類型房地產(chǎn)牧的，應(yīng)按照忍受益對象，非采用合理的劃分配方法，濁分?jǐn)偣餐挠瞥杀举M(fèi)用。葡分婦析：痛房地產(chǎn)開發(fā)枝企業(yè)發(fā)生的塑期間費(fèi)用，溜如果只涉及僵一個(gè)土地增練值稅清算對環(huán)象，不涉及滋分?jǐn)?，但如撈果涉及兩個(gè)壞及以上的清春算對象，必蜻須按照一定蹄的比例進(jìn)行教分?jǐn)偂Ｈ嗉?、如果某益項(xiàng)期間費(fèi)用藍(lán)是專為某個(gè)艱清算對象單蟻獨(dú)發(fā)生的，撇不需要進(jìn)行幼分?jǐn)?；怎艱2、如果另蹲一清算對象口尚未開工，鉤一般不參與慈期間費(fèi)用的坊分?jǐn)?。鋸?、如果不足同的清算對冷象都已經(jīng)完血工，應(yīng)當(dāng)按取照實(shí)際發(fā)生默的土地成本脈和開發(fā)成本拖之和比例進(jìn)煮行分?jǐn)?；偽風(fēng)4、如果不投同的清算對顧象完工進(jìn)度肢不一致，應(yīng)誦當(dāng)按照達(dá)到藝土地增值清摩算時(shí)點(diǎn)的實(shí)盼際發(fā)生的土河地成本和開股發(fā)成本之和患比例進(jìn)行分扮攤。土地增值稅牛第七部分歪土地成本扯因一、土地成鐮本總額普目二、土地成責(zé)本的返還過盼三、土地成干本的有效憑拐證填裝四、土地成挽本的分?jǐn)傉b葬多個(gè)清算對請象共用基礎(chǔ)慨設(shè)施和配套秩設(shè)施/睛綜合樓轎一漫、土地成本唐總額公傳土地成本是偏指為取得土龜?shù)亻_發(fā)使用溉權(quán)（或開發(fā)鉛權(quán)）而發(fā)生柿的各項(xiàng)費(fèi)用厚，主要包括豪土地買價(jià)或懼出讓金和契牧稅等。方躬2010國膏稅函220巧號(hào)關(guān)于土地衛(wèi)增值稅清算槍有關(guān)問題的漫通知葵房地產(chǎn)開發(fā)凈企業(yè)為取得饑土地使用權(quán)番所支付的契借稅，應(yīng)視同卵“勇按國家統(tǒng)一敢規(guī)定交納的攪有關(guān)費(fèi)用繡”旨，計(jì)入劃“慈取得土地使凍用權(quán)所支付榜的金額蛇”漠中扣除。值（貪一）市政設(shè)面施支出活模敬2008湖誕北關(guān)于房地注產(chǎn)開發(fā)企業(yè)她土地增值稅向清算工作若銅干政策問題季的通知按移對房地產(chǎn)開葉發(fā)企業(yè)以修滋路方式取得森土地使用權(quán)快的，且在同敞一合同或補(bǔ)鼓充協(xié)議中明們確了的，可球?qū)⑿拗缆诽J的成本作為添土地使用權(quán)重的購置成本丟或開發(fā)成本減進(jìn)行扣除。擱桌相關(guān)性哭麗寨注：土地界慌圖外，事先芽在合同中注宣明零籠2008廣竊西關(guān)于明確江土地增值稅掀清算若干政上策問題的通誦知栗房地產(chǎn)開發(fā)招商按照當(dāng)?shù)靥渍蠼〝吃O(shè)的道路、黃橋梁等公共售設(shè)施所產(chǎn)生睡的成本費(fèi)用旦，凡屬于房托地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)動(dòng)目立項(xiàng)時(shí)所饞確定的各類擦設(shè)施投資，沖可據(jù)實(shí)扣除光；與開發(fā)項(xiàng)體目立項(xiàng)無關(guān)呢的，則不予界扣除鐘（兄二）場地平路整條款德控賀1、如果土稀地出讓合同吸明確約定由并出讓方（政傘府）承擔(dān)，呼并且出讓方較實(shí)際履行，帥則場地平整險(xiǎn)費(fèi)用與受讓罪方（開發(fā)商僵）無關(guān)。用捧踩2、如果土鞭地出讓合同說明確約定由拋受讓方（開摩發(fā)商）依規(guī)吊劃自行平整視，則土地買披價(jià)或出讓金愈不包括場地匆平整費(fèi)用，寬但開發(fā)商實(shí)疼際發(fā)生的場比地平整費(fèi)用組應(yīng)當(dāng)計(jì)入土依地成本計(jì)算志繳納契稅。集屋產(chǎn)2009國鵝稅函603曬號(hào)關(guān)于明確嫌國有土地使蒼用權(quán)出讓契柳稅計(jì)稅依據(jù)縱的批復(fù)折櫻補(bǔ)3、如果土傷地出讓合同束明確約定由輕出讓方（政隨府）承擔(dān)，州但出讓方向差受讓方（開紙發(fā)商）返還顛定額的場地剖平整費(fèi)用，筒則蒼交（1）實(shí)際策發(fā)生的場地佩平整費(fèi)用，奴實(shí)際取得發(fā)淺票時(shí)應(yīng)當(dāng)開威具出讓方（衰政府）的抬曬頭，與開發(fā)贏商無關(guān)；屠申厚（2）如葵果實(shí)際發(fā)生徐的場地平整讓費(fèi)用大于定昌額返還的金郵額，超過的悶部分不允許裙重復(fù)計(jì)入土丘地成本，應(yīng)摸當(dāng)計(jì)入營業(yè)射外支出科目董，既不允許攏在企業(yè)所得章稅前重復(fù)申蒼報(bào)扣除，也圍不允許在土第地增值稅前覽重復(fù)扣除；成免臟注：違背相省關(guān)性原則，乎不考慮是否吐取得抬頭為念開發(fā)商的建噴筑業(yè)發(fā)票名二功、土地成本沫的返還柏嶼開發(fā)商向土王地部門支付蝴土地買價(jià)或床者出讓金后斃，也有可能侵會(huì)取得相應(yīng)怕的返還，稅漿收待遇是不大一樣的。摘范棋1、如果收旺款人與返還庫人一致，應(yīng)些當(dāng)推定為取懸得的折扣，憑沖減土地成楚本，不考慮拴財(cái)政收據(jù)如恨何開具；唐今它2005國隱稅函436則號(hào)關(guān)于免征捏土地出讓金叼出讓國有土駝地使用權(quán)征屈收契稅的批減復(fù)您間譜2、如果收利款人與返還靈人不一致，膏但相關(guān)的政趙府文件明確腔為對于土地歐成本的資產(chǎn)狠性政府補(bǔ)助攜，應(yīng)當(dāng)采用渴凈額法核算煙，沖減土地慨成本，也不蔑考慮財(cái)政收棉據(jù)如何開具抓；汁榴奸3、如果收共款人與返還專人不一致，房并且相關(guān)的燃政府文件明撫確為土地成角本以外的政你府補(bǔ)助，應(yīng)盜當(dāng)采用全額徒法核算，計(jì)棉入營業(yè)外收翻入科目或者庫遞延收益科搭目。跡訂2009青洲島房地產(chǎn)開撤發(fā)項(xiàng)目土地家增值稅清算頂有關(guān)業(yè)務(wù)問傍題問答童翻房地產(chǎn)開發(fā)終企業(yè)因從事沈拆遷安置從早政府部門取慶得的補(bǔ)償以揚(yáng)及財(cái)政補(bǔ)貼喝款項(xiàng)，抵減削房地產(chǎn)開發(fā)勉成本中的土幫地征用及拆褲遷補(bǔ)償費(fèi)的孟金額；蠶海2008大月連關(guān)于進(jìn)一較步加強(qiáng)土地塘增值稅清算火工作的通知騎唯凡取得票據(jù)并或者其他資板料，但未實(shí)辛際支付土地端出讓金或購罵置土地使用羨權(quán)價(jià)款或支前付土地出讓艦金、購置土均地使用權(quán)價(jià)鉤款后又返還型的，不允許鼓計(jì)入扣除項(xiàng)持目。忙政熊府補(bǔ)助的會(huì)栽計(jì)處理賠叫對于資產(chǎn)類哄或者損益類紫的政府補(bǔ)助芽：繁扇貫徹全額法倚，即不改變薯資產(chǎn)或費(fèi)用啟的歷史成本敵，在實(shí)際收象到時(shí)計(jì)入營篇業(yè)外收入科欠目，或者先失計(jì)入遞延收弄益科目然后梢再分期轉(zhuǎn)入章營業(yè)外收入角科目。尚但乎是，如果政楚府補(bǔ)助與企臘業(yè)、政府間淚的民事經(jīng)濟(jì)慕業(yè)務(wù)往來存貼在直接關(guān)系撲的，不屬于間政府補(bǔ)助，串應(yīng)當(dāng)貫徹實(shí)醉質(zhì)重于形式樓原則，應(yīng)當(dāng)里按照折扣處瓶理，顛貫徹凈額法撕，直接沖減毀當(dāng)年或前年赤度實(shí)際發(fā)生具的成本襯叛注：民事宿經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)往向來不包括經(jīng)風(fēng)濟(jì)管理關(guān)系落三、土地出持讓金憑據(jù)斥扯仇1993國懇稅發(fā)149壽號(hào)營業(yè)稅稅瘋目注釋瀉結(jié)土地所有者政出讓土地使泉用權(quán)和土地嫂使用者將土事地使用權(quán)歸薄還給土地所逗有者的行為惡，不征收營句業(yè)稅劍戰(zhàn)開發(fā)商向土萄地部門實(shí)際哨支付的土地禽買價(jià)或出讓透金，不屬于身營業(yè)稅的征遣收范圍，客駐觀上無法取裂得營業(yè)稅發(fā)拖票，但必須公取得相應(yīng)的艷財(cái)政收據(jù)，井一般情況下鍬要求開票方掙與收款方保棍持一致。午四場、土地成本諷的分?jǐn)値托也徽摲康禺a(chǎn)殿企業(yè)有幾個(gè)薯土地增值稅安清算對象，岡都會(huì)涉及土嘉地成本的分設(shè)攤。襯科如果只有一目個(gè)清算對象慰，土地成本屠分別計(jì)入開牲發(fā)成本中的摔土地成本、逐公共配套設(shè)義施費(fèi)等項(xiàng)目咱。冷螺也就是說，嬸開發(fā)成本科哈目中的土地普成本項(xiàng)目中槍的金額，不特包括開發(fā)項(xiàng)錦目中公共配鼠套設(shè)施占用是的土地成本抄金額。廊土泥地成本的分歇攤，主要采攻用占地面積聞法，個(gè)別情現(xiàn)況需要采用紗建筑面積法棗進(jìn)行二次分暖配。岸爽占地面積法局，指按已動(dòng)紡工開發(fā)成本剛對象占地面浮積占開發(fā)用雕地總面積的禾比例進(jìn)行分默配。其中，租占地面積是餓指建筑物所正占有或使用鞏的土地水平些投影面積，灶計(jì)算一般按話底層建筑面勁積；用地面簡積一般按照銜土地使用證害注明的面積烏計(jì)算。悶1陶999國稅氧函112號(hào)偉關(guān)于廣西土或地增值稅計(jì)曲算問題請示鑰的批復(fù)捆群根據(jù)土地增佳值稅立法精窄神，《細(xì)則苗》第九條的針“漠總面積調(diào)”尚是指可轉(zhuǎn)讓菠土地使用權(quán)咐的土地總面虹積。在土地文開發(fā)中，因講道路、綠化哲等公共設(shè)施干用地是不能懼轉(zhuǎn)讓的，按盈《細(xì)則》第制七條規(guī)定，續(xù)這些不能有誼償轉(zhuǎn)讓的公印共配套設(shè)施舉的費(fèi)用是計(jì)慰算增值額的慮扣除項(xiàng)目。肅盤因此，在計(jì)走算轉(zhuǎn)讓土地凳的增值額時(shí)恒，按實(shí)際轉(zhuǎn)前讓土地的面丟積占可轉(zhuǎn)讓謎土地總面積干來計(jì)算分?jǐn)偵?，即：可轉(zhuǎn)爽讓土地面積獵為開發(fā)土地爸總面積減除急不能轉(zhuǎn)讓的耗公共設(shè)施用使地面積后的鏟剩余面積。囑閣例1，某開席發(fā)商征地1黨00畝用于熄房產(chǎn)開發(fā)，醉其中住宅占誕地20畝，圈商業(yè)用房占鉤地30畝，蹈則按照占地故面積法住宅樸項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)分籌配40%的料土地成本，司商業(yè)項(xiàng)目應(yīng)望當(dāng)分配60歲%的土地成殿本。領(lǐng)分牌析：行對于公共配紀(jì)套設(shè)施，由斜于形成了永烏久建筑物，挑并且有可能路用于非業(yè)主猶的營利項(xiàng)目垂，土地增值僅稅和企業(yè)所賠得稅的規(guī)定服不盡一致：隊(duì)奏土地增值稅鉤不考慮是否巧用于非業(yè)主厘的營利項(xiàng)目全，只要產(chǎn)權(quán)抗屬于全體業(yè)彈主所有，均嘉可以在計(jì)算澆土地增值稅授前申報(bào)扣除較袍企業(yè)所得稅楚還需要同時(shí)嗓考慮是否用恒于非業(yè)主的征營利項(xiàng)目。需如果用于非就業(yè)主的營利霞項(xiàng)目，其相之應(yīng)的完全制腿造成本（包盈括土地成本街），不允許氏作為銷售成坡本扣除，應(yīng)繁當(dāng)按照資產(chǎn)旱折舊年限分府期扣除鍬營傷利和盈利仇躲營利，動(dòng)詞太，謀求利潤綠，通過經(jīng)營傘賺取利潤的泛整個(gè)過程允點(diǎn)非營利，不質(zhì)以賺取利潤交為主要目的擦乖盈利，名詞溪，指利潤，觸也稱贏利飯煙非盈利，即福虧損，雖然土存在賺取利母潤的動(dòng)機(jī)，遙但條件所限牙沒有實(shí)現(xiàn)最薄初的目的佛仿例2，某開中發(fā)商征地1稼00畝用于獅房產(chǎn)開發(fā)，系其中住宅占傘地40畝，夫商業(yè)用房占乖地30畝，么公共配套設(shè)迎施占地20每畝，基礎(chǔ)設(shè)套施占地10退畝則，按照餐占地面積法絮住宅項(xiàng)目應(yīng)盞當(dāng)承擔(dān)的土店地成本為4眉4.44畝僚[100乎×暴40屆÷齊（100－唐10）]，巾商業(yè)項(xiàng)目應(yīng)垮當(dāng)承擔(dān)的土黎地成本為3蟻3.33畝劫[100擱×獄30坡÷是（100－喊10）]，妖公共配套設(shè)礦施應(yīng)當(dāng)承擔(dān)均的土地成本濁為22.2積3畝（10鵲0－44.斷44－33幅.33）佛壤注：如果未繼來公共配套疑設(shè)施用于非院營利項(xiàng)目，淘屬于過渡性技成本計(jì)算對勤象，不影響捐總的計(jì)算結(jié)詳果。柄對鵲于存在多個(gè)緒清算對象共麗用的產(chǎn)權(quán)屬節(jié)于全體業(yè)主錯(cuò)所有的公共困配套設(shè)施的直，應(yīng)當(dāng)按照便各清算對象消的占地面積死比例分配總予的可轉(zhuǎn)讓用敲地面積，然兼后分別計(jì)入登土地成本、填公共配套設(shè)削施費(fèi)。釋羊共用的產(chǎn)權(quán)梢屬于全體業(yè)尚主所有的公陪共配套設(shè)施萌的占地面積伸，未來按照當(dāng)各清算對象堵的建筑面積順比例計(jì)入公伙共配套設(shè)施雄費(fèi)。鋪2鷹011廈門桌關(guān)于土地增鑒值稅征收管僅理有關(guān)事項(xiàng)啟的公告逐招房地產(chǎn)開發(fā)校企業(yè)辦理土侮地增值稅清彎算時(shí)，可以畢將取得土地匆使用權(quán)所支像付的金額全茶部分?jǐn)傊劣?jì)倍入容積率部盾分的可售建宣筑面積中，子對于不計(jì)容道積率的地下惱車位、人防純工程、架空例層、轉(zhuǎn)換層抄等不再計(jì)算來分?jǐn)側(cè)〉猛僚宓厥褂脵?quán)所音支付的金額件。蹄成伍片分期開發(fā)戲曾土地增值稅瞎暫行條例實(shí)知施細(xì)則第九恥條端減納稅人成片布受讓土地使魂用權(quán)后，分有期分批開發(fā)陷、轉(zhuǎn)讓房地艱產(chǎn)的，其扣圓除項(xiàng)目金額侍的確定．可地按轉(zhuǎn)讓土地蕉使用權(quán)的面晝積占總面積甲的比例計(jì)算松分?jǐn)偅虬带喗ㄖ娣e計(jì)終算分?jǐn)?，也業(yè)可按稅務(wù)機(jī)間關(guān)確認(rèn)的其質(zhì)他方式計(jì)算憂分?jǐn)倗u(yù)注：系數(shù)、收收入比例蝦第八部分泊前期工程犯費(fèi)室構(gòu)前期工程費(fèi)蝦主要包括指衫項(xiàng)目開發(fā)前緞期發(fā)生的水容文地質(zhì)勘察單、測繪、規(guī)羅劃、設(shè)計(jì)等栽前期費(fèi)用。扯側(cè)需要說明的蠶是，平整土礎(chǔ)地發(fā)生的金已額，由于需眉要計(jì)算征收填契稅，不宜興作為前期工陜程費(fèi)，應(yīng)當(dāng)每作為土地成效本處理。賤一仿、勘察設(shè)計(jì)得適用稅目慈志1993國良稅發(fā)149象號(hào)營業(yè)稅稅窗目注釋理贈(zèng)設(shè)計(jì)屬于服屯務(wù)業(yè)影—誼其他服務(wù)業(yè)汗，應(yīng)當(dāng)按照開5%的稅率朋計(jì)算繳納營下業(yè)稅。孟跪勘探屬于服少務(wù)業(yè)遙—谷其他服務(wù)業(yè)廉，也應(yīng)當(dāng)按距照5%的稅饑率計(jì)算繳納躲營業(yè)稅。彈那但航空勘探鴿按照交通運(yùn)暫輸業(yè)征稅，紡鉆井（打井妄）勘探、爆乳破勘探按照罩建筑業(yè)征稅舅。莖框2000安盡徽關(guān)于建筑怒勘探收入能旗否按照服務(wù)絡(luò)業(yè)稅目征收蛾?duì)I業(yè)稅的批淺復(fù)丙二傾、勘察設(shè)計(jì)先納稅地點(diǎn)恐艇中華人民共李和國營業(yè)稅屠暫行條例課殘第十四條匙營業(yè)稅納稅槍地點(diǎn)：急廁（一）納稅泊人提供應(yīng)稅際勞務(wù)應(yīng)當(dāng)向摩其機(jī)構(gòu)所在繭地或者居住島地的主管稅故務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)拍納稅。紋貿(mào)但是，納稅神人提供的建題筑業(yè)勞務(wù)以幼及國務(wù)院財(cái)匆政、稅務(wù)主爹管部門規(guī)定陰的其他應(yīng)稅畏勞務(wù)，應(yīng)當(dāng)研向應(yīng)稅勞務(wù)材發(fā)生地的主軋管稅務(wù)機(jī)關(guān)臘申報(bào)納稅。宜三盜、勘察設(shè)計(jì)旗的分配降協(xié)由于前期工陸程費(fèi)中的勘歇查設(shè)計(jì)等費(fèi)心用是以單體抱工程為單位特計(jì)算的，因?qū)掖艘话闱闆r鋒下只需要按巴照不同的清消算對象進(jìn)行談歸集，不涉鑄及分配。那貝但是，對于序涉及兩個(gè)清造算對象的綜肺合樓，如1歸~4層為商狡鋪，5層及甘以上為住宅攝，應(yīng)當(dāng)按照吊建筑面積比留例進(jìn)行分配柴。悼四拋、境外設(shè)計(jì)雖費(fèi)用敢戀2004關(guān)價(jià)于外國企業(yè)岡在中華人民惱共和國境內(nèi)瘋從事建設(shè)工億程設(shè)計(jì)活動(dòng)遷的管理暫行弊規(guī)定脅尋外國企業(yè)承牙擔(dān)中華人民涌共和國境內(nèi)弦建設(shè)工程設(shè)吳計(jì)，必須選宴擇至少一家盲持有建設(shè)行頂政主管部門施頒發(fā)的建設(shè)展工程設(shè)計(jì)資便質(zhì)的中方設(shè)數(shù)計(jì)企業(yè)進(jìn)行哭中外合作設(shè)淺計(jì)，且在所靜選擇的中方殃設(shè)計(jì)企業(yè)資磨質(zhì)許可的范晚圍內(nèi)承接設(shè)弟計(jì)業(yè)務(wù)。幟頑合作設(shè)計(jì)項(xiàng)備目的工程設(shè)灌計(jì)合同，應(yīng)貫當(dāng)由合作設(shè)忽計(jì)的中方設(shè)套計(jì)企業(yè)或者棚中外雙方設(shè)酬計(jì)企業(yè)共同粱與建設(shè)單位沫簽訂，合同蒸應(yīng)明確各方航的權(quán)利、義披務(wù)。工程設(shè)感計(jì)合同應(yīng)為值中文文本。甩境趁外設(shè)計(jì)單位復(fù)，無權(quán)在中帝國境內(nèi)單獨(dú)姐承攬?jiān)O(shè)計(jì)勞票務(wù)。如果單毯獨(dú)承攬?jiān)O(shè)計(jì)聾勞務(wù)，屬于畢非法支出，球不允許在企馳業(yè)所得稅和虹土地增值稅秧前申報(bào)扣除測。賄賢如果房地產(chǎn)往開發(fā)企業(yè)向詳境外支付設(shè)邪計(jì)費(fèi)，應(yīng)當(dāng)曠根據(jù)營業(yè)稅潮，但一般不大涉及預(yù)提所鋸得稅。民營望業(yè)稅暫行條盾例實(shí)施細(xì)則律第四條貌瘋暫行條例第行一條所稱在胃