某房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃執(zhí)行報(bào)告

徐州市銅山新區(qū)財(cái)富灣項(xiàng)目營(yíng)銷策劃執(zhí)行報(bào)告江蘇金石2010年5月28日第一頁，共一百二十二頁。一.市場(chǎng)認(rèn)知二.項(xiàng)目認(rèn)知三.銷售突破四.營(yíng)銷突圍五.VI表現(xiàn)六.金石優(yōu)勢(shì)第二頁，共一百二十二頁。準(zhǔn)確把握市場(chǎng)“脈搏”找準(zhǔn)市場(chǎng)與產(chǎn)品切入點(diǎn)讓我們贏在“起跑線”上一.市場(chǎng)認(rèn)知第三頁，共一百二十二頁。1.銅山新區(qū)現(xiàn)狀及發(fā)展自然環(huán)境與人文環(huán)境完美結(jié)合，養(yǎng)生宜居福地。第四頁，共一百二十二頁。

銅山新區(qū)位于徐州市南部，根據(jù)最新一輪的徐州市總體規(guī)劃表明，徐州市的發(fā)展重心將向南和東南部轉(zhuǎn)移，為銅山新區(qū)發(fā)展提供了良好的發(fā)展機(jī)遇，隨著徐州市發(fā)展重心的南移，銅山新區(qū)將成為徐州城市南部的以商業(yè)、科教、居住為主的綜合性區(qū)域，成為徐州城市重要的組成部分。在“東進(jìn)南擴(kuò)”的城市整體規(guī)劃指導(dǎo)思想之下，徐州的城市規(guī)模將進(jìn)一步擴(kuò)大，基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)力度也將進(jìn)一步加大。銅山新區(qū)受城市整體規(guī)劃及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的影響，更加刺激了銅山縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，城市外沿的拓展改善了新區(qū)的整體居住條件。老城區(qū)新城區(qū)銅山新區(qū)第五頁，共一百二十二頁。礦大新校區(qū)規(guī)劃中的北京路商業(yè)區(qū)銅山縣行政中心泉山森林公園師范大學(xué)銅山新區(qū)由于其獨(dú)有的自然生態(tài)環(huán)境，區(qū)域內(nèi)高校林立，人文氣息濃郁，屈居居住條件，逐漸越來越受到購房者的青睞。別墅區(qū)第六頁，共一百二十二頁。銅山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)轄區(qū)面積180平方公里，常住人口25.6萬人。是蘇北地區(qū)成立最早、面積最大、產(chǎn)業(yè)最先進(jìn)、管理最現(xiàn)代的開發(fā)區(qū)之一。開發(fā)區(qū)擁有一個(gè)科教集聚區(qū)、三個(gè)現(xiàn)代工業(yè)園區(qū)和一個(gè)現(xiàn)代物流區(qū)，總建設(shè)面積100多平方公里，各園區(qū)均建有高標(biāo)準(zhǔn)互通網(wǎng)狀公路與206、104國(guó)道和霍連高速公路相連接。第七頁，共一百二十二頁。2.銅山房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)析銅山，房地產(chǎn)市場(chǎng)一直保持著較快的發(fā)展勢(shì)頭第八頁，共一百二十二頁。區(qū)域市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)環(huán)境分析/一級(jí)市場(chǎng)土地市場(chǎng)的走勢(shì)：

2008年土地市場(chǎng)成交量達(dá)到高峰，導(dǎo)致目前的二級(jí)市場(chǎng)仍在去化08年的土地供應(yīng)。2009年上半年雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，但是土地市場(chǎng)在下半年才有了起色，但是總供應(yīng)量仍不足上年的一半。2009年，由于供應(yīng)量減少且處于樓市回升階段，開發(fā)商資金充裕，2010年近前五個(gè)月的土地成交量就超過08年全年總量的一半。第九頁，共一百二十二頁。年份上市量銷售量剩余量銷售率2008年28702716886011816758%2009年65052646872818179872%2010年到4月為止2866171920789453967%第十頁，共一百二十二頁。2009年銅山縣二級(jí)市場(chǎng)的總成交量處于徐州市二級(jí)市場(chǎng)成交量的中端位置，但是較徐州市區(qū)區(qū)域成交比重則具有一定的競(jìng)爭(zhēng)力，說明銅山新區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，其獨(dú)特的人文和自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)明顯。第十一頁，共一百二十二頁。小結(jié)：08年銅山樓市整體銷售率較低，部分項(xiàng)目推遲房源上市步伐，整體上市量較低，在2009年市場(chǎng)急速反彈期間，銷售率快速上升，開發(fā)商推盤數(shù)量和上市面積增加，同時(shí)08年推遲上市的房源也跟著市場(chǎng)步伐大量推出。致使2009年上市量高于2008年上市量的一倍多，整體銷售量也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于2008年的銷售水平。至2010年上半年國(guó)家調(diào)控政策效果逐漸落實(shí)和4月份一系列的調(diào)控政策的頒布，政府打壓房市態(tài)度堅(jiān)決，觀望情緒增加，整體銷售步伐放緩。第十二頁，共一百二十二頁。3.宏觀層面對(duì)市場(chǎng)的影響政策作為一只無形的手,對(duì)左右市場(chǎng)起著巨大的作用。第十三頁，共一百二十二頁。2010年4月，房地產(chǎn)行業(yè)有史以來最嚴(yán)厲的調(diào)控政策出臺(tái)90平方米以上的家庭貸款首付款比例不得低于30%；第二套住房貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；商品住房?jī)r(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。

分析：此次調(diào)控，對(duì)改善型購房和投資購房起到很大的抑制作用，市場(chǎng)觀望氣氛不斷增強(qiáng)。第十四頁，共一百二十二頁。政策出臺(tái)的必然性09年底，在不到一個(gè)月時(shí)間里，連出五道政令，從土地、稅收、信貸對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行全方位調(diào)控，被成為史上最密集的組合拳調(diào)控。2009年12月14日，國(guó)四條1.增加普通商品住房的有效供給。2.繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購房。3.加快保障性安居工程建設(shè)。4.加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。2009年12月17日，關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出收支管理的通知土地出讓款首次繳納比例不低于50%，全部交清期限不超過一年。2009年12月23日，二手房交易營(yíng)業(yè)稅調(diào)整1.不足5年非普通商品房全額征稅2.超過5年非普通商品房或不足5年普通商品房，差額征稅2010年1月10日，國(guó)十一條1.增加保障性住房和普通商品住房有效供給2.合理引導(dǎo)住房消費(fèi)抑制投資投機(jī)性購房需求二套房貸首付不低于40%3.加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范和市場(chǎng)監(jiān)管4.加快推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)5.落實(shí)地方各級(jí)人民政府責(zé)任第十五頁，共一百二十二頁。要點(diǎn)主要內(nèi)容實(shí)行有史以來最為嚴(yán)厲的差別化住房信貸政策90平方米以上的家庭貸款首付款比例不得低于30%；第二套住房貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；商品住房?jī)r(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。為出臺(tái)進(jìn)一步嚴(yán)格稅收政策留下空間財(cái)政部、稅務(wù)總局要加快研究制定引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的稅收政策。限制不良記錄開發(fā)商貸款和融資，通過影響開發(fā)商資金鏈迫使其配合調(diào)控對(duì)存在土地閑置及炒地行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開發(fā)項(xiàng)目貸款，證監(jiān)部門暫停批準(zhǔn)其上市、再融資和重大資產(chǎn)重組。在2011年換屆敏感時(shí)期將調(diào)控效果與問責(zé)掛鉤對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)、推進(jìn)保障性住房建設(shè)工作不力，影響社會(huì)發(fā)展和穩(wěn)定的，要追究責(zé)任。打擊捂盤惜售和價(jià)格操縱對(duì)取得預(yù)售許可或者辦理現(xiàn)房銷售備案的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開全部銷售房源，并嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售。增加居住用地有效供應(yīng)房?jī)r(jià)上漲過快的城市，要增加居住用地的供應(yīng)總量。要依法加快處置閑置房地產(chǎn)用地，對(duì)收回的閑置土地，要優(yōu)先安排用于普通住房建設(shè)。調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%，并優(yōu)先保證供應(yīng)。房?jī)r(jià)過高、上漲過快的地區(qū)，要大幅度增加公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和限價(jià)商品住房供應(yīng)。加快保障性安居工程建設(shè)確保完成2010年建設(shè)保障性住房300萬套、各類棚戶區(qū)改造住房280萬套的工作任務(wù)第十六頁，共一百二十二頁。三架馬車對(duì)GDP增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)政策周期研判2010年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)保八已沒有懸念經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)結(jié)構(gòu)有明顯改善，消費(fèi)和出口對(duì)經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)作用穩(wěn)步回升，投資對(duì)經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)率較去年8%的高點(diǎn)大幅回落。在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)保八確定能實(shí)現(xiàn)的情況下，2010年底之前，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)投資的依賴度將相對(duì)有限人民幣升值周期從人民幣被低估程度和漸進(jìn)式升值方式來看，人民幣升值周期將至少在一年以上。在人民幣升值期間減弱不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)升值預(yù)期將有利于減少房地產(chǎn)行業(yè)的熱錢流入量，防止房?jī)r(jià)泡沫的再次膨脹。第十七頁，共一百二十二頁。此次房地產(chǎn)調(diào)控本質(zhì)上已經(jīng)成為一項(xiàng)政治任務(wù)在2011年的政府換屆敏感時(shí)期將成為一項(xiàng)重要的考核業(yè)績(jī)。2010年經(jīng)濟(jì)能夠保持相對(duì)快速增長(zhǎng)的情況人民幣升值周期至少會(huì)在一年以上，熱錢有可能大量進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)更加脫離居民的承受能力。我們預(yù)計(jì)此次調(diào)控政策在2010年底之前都將得到嚴(yán)格的執(zhí)行。因此第十八頁，共一百二十二頁。2011年形勢(shì)判研08年底以來的經(jīng)濟(jì)刺激政策效果逐漸消失，固定資產(chǎn)投資將出現(xiàn)回落；國(guó)際貿(mào)易盈余在人民幣升值以及歐美國(guó)家消費(fèi)儲(chǔ)蓄結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變的情況下將相對(duì)更加平衡，對(duì)經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)作用將有所減弱；房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過2010年的打壓，對(duì)經(jīng)濟(jì)的引擎作用以及帶動(dòng)的相關(guān)消費(fèi)大大減少；2010年GDP基數(shù)將相對(duì)較大。在消費(fèi)無法短時(shí)間內(nèi)大幅提升的情況下，房地產(chǎn)行業(yè)又將扮演經(jīng)濟(jì)引擎的角色。第十九頁，共一百二十二頁。小結(jié)：2011年房地產(chǎn)行業(yè)重新進(jìn)入上升通道在房地產(chǎn)又成為經(jīng)濟(jì)引擎的情況下，目前的調(diào)控政策將適度放寬執(zhí)行，整個(gè)行業(yè)將得以逐漸復(fù)蘇，具體復(fù)蘇力度將取決于以下因素：市場(chǎng)供求狀況由于2010年的嚴(yán)格調(diào)控，必然會(huì)在抑制需求的同時(shí)大量抑制房地產(chǎn)投資，在2011年將表現(xiàn)為供應(yīng)進(jìn)一步短缺和被抑制需求的大量釋放，我們預(yù)計(jì)屆時(shí)市場(chǎng)上供不應(yīng)求的矛盾將更為突出。人民幣升值預(yù)期人民幣升值將是一個(gè)長(zhǎng)期的過程，在2011年升值預(yù)期將依然存在CPI

在經(jīng)濟(jì)減速的情況下，CPI出現(xiàn)惡化的情況可能性將較低我們預(yù)判2011年房?jī)r(jià)最晚在二季度將重新進(jìn)入上升通道，并且由于供不應(yīng)求矛盾仍較為突出，在某些偶然性因素的影響下，2010年被壓抑的需求存在集中爆發(fā)的可能，屆時(shí)有可能再現(xiàn)09年的火熱行情，但由于目前房?jī)r(jià)，特別是一線城市，基數(shù)已較高，因此房?jī)r(jià)漲幅相對(duì)將較小。第二十頁，共一百二十二頁。4.區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目知己知彼，方能百戰(zhàn)百勝第二十一頁，共一百二十二頁。核心競(jìng)爭(zhēng)樓盤南洋國(guó)際項(xiàng)目地址銅山新區(qū)長(zhǎng)江路一號(hào)開發(fā)商徐州新銅城置業(yè)發(fā)展有限公司占地面積74295.8總建面261746.72容積率3.5物業(yè)形態(tài)高層、公寓、寫字樓、商業(yè)主力戶型90—130平方米銷售均價(jià)目前均價(jià)4200元/平方米第二十二頁，共一百二十二頁。職業(yè)私營(yíng)業(yè)主教師公務(wù)員工廠職工其他比例40%20%20%10%10%南洋國(guó)際作為北京路與南京路板塊最大的公寓住宅及商業(yè)配套項(xiàng)目，由于價(jià)格在銅山區(qū)域相對(duì)較低，項(xiàng)目自身規(guī)劃配套齊全，深受區(qū)域內(nèi)私營(yíng)業(yè)主的青睞，由于其臨近銅山縣政府，周邊學(xué)校林立，教師與公務(wù)員客戶占有一定得比例?？腿罕壤治龅诙摚惨话俣?。面積區(qū)間90—100㎡100—110㎡110—120㎡130—140㎡140—150㎡150㎡以上戶型套數(shù)138997163829比重28%20%1%33%16%2%一期住宅項(xiàng)目面積區(qū)間：南洋國(guó)際項(xiàng)目主要還是以90多平方米兩房與130多平方以上米三房為主。第二十四頁，共一百二十二頁。項(xiàng)目?jī)r(jià)格走勢(shì)圖第二十五頁，共一百二十二頁。賣點(diǎn)分析：項(xiàng)目配套齊全，物業(yè)形態(tài)多樣：集酒店、寫字樓、停車場(chǎng)、購物、商貿(mào)、公寓為一體的徐州首個(gè)城市綜合體。涵蓋國(guó)際品牌購物中心、超級(jí)大賣場(chǎng)、美食總匯、主力品牌店。融購物、休閑、餐飲、娛樂于一體。地理位置優(yōu)越：位于北京路商圈核心區(qū)域，周邊整體規(guī)劃配套齊全。北京路直通老城區(qū)，同時(shí)距離新城區(qū)較近，交通路網(wǎng)完善，項(xiàng)目升值潛力大。營(yíng)銷推廣分析項(xiàng)目采用戶外大牌、網(wǎng)站宣傳、道旗、報(bào)紙廣告、精神堡壘、條幅、SP活動(dòng)、短信、電臺(tái)、DM派單等宣傳方式。南洋國(guó)際的主力客戶群基本固定，項(xiàng)目推廣中大都以DM派單和掛條幅為主，二者費(fèi)用相對(duì)低廉，而且靈活性。針對(duì)性強(qiáng)。第二十六頁，共一百二十二頁。陽光豪庭陽光豪庭項(xiàng)目地址銅山新區(qū)北京路與長(zhǎng)江路交叉口南200米開發(fā)商徐州海鵬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積約100畝總建面50000平方米物業(yè)形態(tài)高層、小高層主力戶型100平方米、130平方米銷售均價(jià)未銷售第二十七頁，共一百二十二頁。登記客戶客群分析：

周邊居民占巨大多數(shù)，項(xiàng)目小區(qū)內(nèi)宅遷安置居民占一部分，和部分教師、銅山縣政府科員、工廠職工。賣點(diǎn)分析：地理位置優(yōu)越：位于北京路沿線，距離北京路商業(yè)圈較近，周邊學(xué)校林立，商業(yè)規(guī)劃完善，升值潛力大。項(xiàng)目融入環(huán)?？萍?、節(jié)能：徐州首席高科技環(huán)保低碳宜居社區(qū)，科技、環(huán)保、人性化“三心”社區(qū)營(yíng)銷推廣分析：

道旗、網(wǎng)站陽光豪庭項(xiàng)目體量較小，位于南洋國(guó)際項(xiàng)目正對(duì)面。項(xiàng)目在北京路南洋國(guó)際沿線掛設(shè)道旗，可以很方便的占用南洋國(guó)際的客戶資源。第二十八頁，共一百二十二頁。國(guó)基城邦國(guó)基城邦項(xiàng)目地址銅山新區(qū)大學(xué)路88號(hào)開發(fā)商徐州國(guó)際投資置業(yè)有限公司占地面積367335總建面60000容積率1.4物業(yè)形態(tài)高層、小高層、聯(lián)排、疊加主力戶型110、120平方米銷售均價(jià)均價(jià)5400元/平方米第二十九頁，共一百二十二頁。項(xiàng)目?jī)r(jià)格走勢(shì)：第三十頁，共一百二十二頁。賣點(diǎn)分析：項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目高品質(zhì)，景觀設(shè)計(jì)合理，因地制宜，小，采用徐精裝修電梯廳和電梯轎廂，品牌電梯，設(shè)豪華門廳。液晶可視對(duì)講系統(tǒng)、高科技雙回路的紅外線報(bào)警系統(tǒng)、紅外線周界報(bào)警系統(tǒng)、24小時(shí)電子巡更系統(tǒng)，超豪華會(huì)所，自身商業(yè)配套。贈(zèng)送面積：贈(zèng)送大面積綠化空間，可以改成房間，增加使用面積。低碳、節(jié)能：贈(zèng)送直飲水系統(tǒng)。第三十一頁，共一百二十二頁。營(yíng)銷推廣分析推廣方式：房展會(huì)、報(bào)紙、電視臺(tái)、網(wǎng)站、大牌、道旗、公交車體、站牌廣告、SP活動(dòng)、電臺(tái)、短信項(xiàng)目整體以高檔品質(zhì)為主力賣點(diǎn)，而且項(xiàng)目60%的客戶是礦大、師大、建筑學(xué)院教師這些高收入、高素質(zhì)人群，項(xiàng)目采取報(bào)紙和大牌的宣傳，通長(zhǎng)舉辦SP活動(dòng)同客戶面對(duì)面交流，推薦項(xiàng)目。第三十二頁，共一百二十二頁。5.客群分析誰在銅山新區(qū)購房第三十三頁，共一百二十二頁。區(qū)域市場(chǎng)客群職業(yè)分析

隨著徐州市南擴(kuò)的發(fā)展加快，南區(qū)生活配套、基礎(chǔ)設(shè)施也逐漸的完善，銅山新區(qū)的發(fā)展也進(jìn)一步加快，其獨(dú)特的宜居生態(tài)環(huán)境和濃郁的人文氣息，使銅山新區(qū)成為徐州居民特別是南區(qū)居民購房的心儀區(qū)域。區(qū)域內(nèi)高端物業(yè)備受周邊高教的教師，私營(yíng)老板，政府官員等高素質(zhì)，高收入人群的青睞；銅山開發(fā)區(qū)的規(guī)劃與建設(shè)，也增加了周邊拆遷戶、工廠職工對(duì)周邊物業(yè)的需求，同時(shí)由于新區(qū)房屋價(jià)格相對(duì)較低，一批難以承受市區(qū)高房?jī)r(jià)，同時(shí)看好銅山新區(qū)發(fā)展的中青年階層在銅山新區(qū)紛紛落戶。第三十四頁，共一百二十二頁。區(qū)域市場(chǎng)區(qū)域分析銅山新區(qū)區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)，仍以銅山新區(qū)及周邊人群為主力客戶群，同時(shí)由于銅山新區(qū)的規(guī)劃建設(shè)日漸完善，南區(qū)購房客戶也占有一定的比例。第三十五頁，共一百二十二頁。區(qū)域市場(chǎng)年齡分析新區(qū)市場(chǎng)購房人群主要是以30——50歲的中年為主力的改善性需求購房人群，同時(shí)20——30歲的購房人群主要是以婚房為主。第三十六頁，共一百二十二頁。區(qū)域市場(chǎng)區(qū)域分析面積90㎡以下90—100㎡101—120㎡121—140㎡141—160㎡161—200㎡201㎡以上比例15%25%18%25%3%5%9%從意向客戶調(diào)研數(shù)據(jù)可以看出，目前客戶對(duì)于90㎡小戶型的需求較多，多為首次置業(yè)及婚房需求客群；120㎡左右的改善型需求也較明顯，由于契稅等因素的影響；對(duì)于144-160㎡需求不多，但是對(duì)于201㎡以上的別墅型需求不少。第三十七頁，共一百二十二頁。小結(jié)：90——120㎡的主力客戶群大都為首次改善置業(yè)型，這類客戶有購買本項(xiàng)目的能力，年齡段主要集中在30-35歲，購置物業(yè)，易感性化和沖動(dòng)這類客戶群以工作在周邊或市縣區(qū)的新徐州人居多；120—160㎡主力客戶群為改善型，年齡段主要集中在30-55歲目標(biāo)客戶具備一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，為中產(chǎn)階級(jí)及以上收入人群；以改善型的老徐州人和在徐州奮斗多年的新徐州人為主，也會(huì)吸納部分看好徐州發(fā)展的安徽、河南等地投資客；170㎡以上客戶群為享受型，這部分客戶屬于高端客戶的最上層，經(jīng)濟(jì)實(shí)力不受限擁有多次置業(yè)經(jīng)驗(yàn)和多套物業(yè)看重居住生活品質(zhì)、社區(qū)文化和鄰居檔次等軟環(huán)境年齡段主要集中在35-55歲，消費(fèi)行為相對(duì)低調(diào)的人群這類客戶注重居住品質(zhì)，置業(yè)決策看重自己的感覺和判斷，朋友建議在決策中分量不大。第三十八頁，共一百二十二頁。認(rèn)識(shí)高度決定項(xiàng)目高度二.項(xiàng)目認(rèn)知第三十九頁，共一百二十二頁。1.SWOT分析第四十頁，共一百二十二頁。S:優(yōu)勢(shì)分析項(xiàng)目緊鄰無名山公園，楚河濱河休閑廣場(chǎng)，自然環(huán)境優(yōu)美；毗鄰銅山縣政府行政區(qū)域，規(guī)劃前景較好；11路、56路公交直達(dá)；周邊學(xué)校林立，廣播電視大學(xué)，九州大學(xué)、春暉中學(xué)、新區(qū)中學(xué)、實(shí)驗(yàn)小學(xué)，人文氣息濃郁，教育配套齊全；項(xiàng)目配套四星級(jí)酒店，周邊規(guī)劃配套商業(yè)規(guī)劃配套；位于行政商貿(mào)文化綜合中心與規(guī)劃城區(qū)商業(yè)區(qū)連接，前景較好，升值潛力巨大;本案戶型以110平米以下為主力戶型。第四十一頁，共一百二十二頁。W:劣勢(shì)分析地塊周圍人氣不足，商業(yè)氛圍不足，醫(yī)療配套、金融配套不齊全，距離傳統(tǒng)銅山新區(qū)商業(yè)中心——上海路與學(xué)府路交匯處較遠(yuǎn)；地塊閑置時(shí)間稍長(zhǎng)，銷售會(huì)帶來一定得影響；周邊村莊建筑破舊，影響項(xiàng)目整體形象；距離熱電廠較近會(huì)帶來污染；地價(jià)以及周圍價(jià)格因素制約本案價(jià)格制訂。第四十二頁，共一百二十二頁。O:機(jī)會(huì)分析T:威脅分析項(xiàng)目周邊整體規(guī)劃發(fā)展前景較好競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目南洋國(guó)際商業(yè)配套的以及投入對(duì)本項(xiàng)目的商業(yè)配套是一次完善；周邊學(xué)校教師，對(duì)面工業(yè)園區(qū)的職工蔣會(huì)成潛在客戶群。市場(chǎng)調(diào)控政策頻出，消費(fèi)信心和消費(fèi)能力缺失；2010年潛在市場(chǎng)供應(yīng)量巨大，競(jìng)爭(zhēng)壓力隨之加大；城市格局趨勢(shì)偏向北京路與南京路周邊，本區(qū)域規(guī)劃滯后。第四十三頁，共一百二十二頁。2.本案產(chǎn)品分析第四十四頁，共一百二十二頁。本案1#、2#、3#共3幢樓已開始施工，具體房源如下：戶型編號(hào)戶型面積套數(shù)面積合計(jì)樓號(hào)房號(hào)套數(shù)比面積比A12室2廳95.95726908.41#10518.75%17.13%2室2廳95.953#1022室2廳95.953#105A23室2廳115.7728330.41#10618.75%20.66%3室2廳115.73#1013室2廳115.73#106A32室2廳100.94727267.681#10418.75%18.02%2室2廳100.943#1032室2廳100.943#104B12室2廳96.86242324.641#1026.25%5.77%B22室2廳100.8242419.21#1036.25%6.00%B32室2廳103.84242492.161#1016.25%6.18%C12室2廳91.46484390.082#10212.50%10.89%2室2廳91.462#103C23室2廳130.46243131.042#1016.25%7.76%C23室2廳127.46243059.042#1046.25%7.59%合計(jì)

38440322.64

第四十五頁，共一百二十二頁。本案4#、5#幢樓因規(guī)劃調(diào)整，由原19層調(diào)整為24層，預(yù)計(jì)調(diào)整后面積為：31036.8平方米。本案單身公寓共21層，1-2層為配套，3-21層為住宅，預(yù)計(jì)住宅面積為：12958平方米。小結(jié)：本案住宅項(xiàng)目預(yù)計(jì)面積為1#、2#、3#+4#、5#+單身公寓=40322.64+31036.8+12958=84317.44平方米。第四十六頁，共一百二十二頁。戶型分析：優(yōu)勢(shì)：1、2室戶型為主導(dǎo)，占1#、2#、3#號(hào)樓總面積的64%左右；2、戶型方正，可利用率高；3、南北通透，通風(fēng)和采光俱佳。

劣勢(shì)：1、高層產(chǎn)品，兩梯三戶和兩梯四戶，得房率相對(duì)較低低；2、戶型本身沒有采取偷面積手法，給客戶的實(shí)惠感較少；3、外立面顏色較淺，整體效果一般。無飄窗第四十七頁，共一百二十二頁。產(chǎn)品建議：1、調(diào)整規(guī)劃的4#、5#樓，在設(shè)計(jì)的過程中，采用一些偷面積手法；2、項(xiàng)目外立面建議產(chǎn)用深色系，給人感覺大氣、莊重；3、建議在4#、5#號(hào)樓做一層底商，增加項(xiàng)目商業(yè)配套；4、建議將4#、5#號(hào)樓之間的項(xiàng)目主入口，設(shè)計(jì)成酒店大堂式入口，增加業(yè)主的尊貴感及榮譽(yù)感；5、單身公寓建議做精裝修銷售，同時(shí)每戶增加飄窗設(shè)計(jì)，增加使用面積。第四十八頁，共一百二十二頁。圖列：酒店大堂入口：外立面效果圖：第四十九頁，共一百二十二頁。偷面積圖列：飄窗圖列：第五十頁，共一百二十二頁。三.銷售突破第五十一頁，共一百二十二頁。我們的目標(biāo)12個(gè)月=4.4個(gè)億第五十二頁，共一百二十二頁。目標(biāo)細(xì)分：1、首期實(shí)現(xiàn)快速資金鏈回流，為公司后續(xù)開發(fā)儲(chǔ)備資金；2、一年內(nèi)實(shí)現(xiàn)95%銷售；3、整體實(shí)現(xiàn)均價(jià)5300元/平方米；4、樹立中漢地產(chǎn)品牌；5、“好剛用在刀刃上”，合理、高效使用營(yíng)銷費(fèi)用。第五十三頁，共一百二十二頁?？傮w銷售策略：1、以低于區(qū)域標(biāo)桿樓盤的價(jià)格入市，獲得市場(chǎng)認(rèn)可，逐步提升價(jià)格，成為區(qū)域標(biāo)桿；2、控制每次推盤數(shù)量，采取“少、快、好、高”的策略：少——少量推出，快——快速銷售，好——市場(chǎng)反應(yīng)好，高——抬高價(jià)格；3、少量戶外傳播先行，售樓處啟用后開始在大眾媒體集中發(fā)力；4、以活動(dòng)營(yíng)銷為主線，不斷獲得市場(chǎng)關(guān)注。第五十四頁，共一百二十二頁。階段銷售細(xì)分：1、截止到2010年5月，區(qū)域內(nèi)的市場(chǎng)價(jià)格預(yù)期在4200元/平方米，預(yù)計(jì)本案售樓處7月對(duì)外公開，正式銷售在8月左右，對(duì)1#、2#、3#幢樓的銷售安排如下：推盤時(shí)間樓號(hào)套數(shù)戶型戶型面積面積合計(jì)均價(jià)銷售額2010年8月21日1#（1-10層）60A、B戶型95.95-115.76140.945002010年9月18日1#（11-24層）84A、B戶型95.95-115.78597.2648502010年10月23日2#（1-10層）40C戶型91.46-130.464408.447502010年11月20日3#（1-14層）84A戶型95.95-115.78752.5249502011年2月26日3#（15-24層）60A戶型95.95-115.76251.851002011年3月26日2#（11-24層）56C戶型91.46-130.466171.765300合計(jì)

384

40322.644915.11198190143第五十五頁，共一百二十二頁。2、根據(jù)目前施工進(jìn)度，4#、5#及單身公寓的銷售時(shí)間暫時(shí)定于2011年上半年。3、4#、5#優(yōu)越的位置，景觀視野俱佳，預(yù)期銷售均價(jià)為5500元/平方米。4、單身公寓采取“買房送裝修”的策略引爆市場(chǎng)，填補(bǔ)市場(chǎng)空缺，預(yù)期銷售均價(jià)為6000元/平方米。第五十六頁，共一百二十二頁。價(jià)格策略：低開高走，分階段推出，逐步拉動(dòng)房?jī)r(jià)，實(shí)現(xiàn)最大利潤(rùn)。分析：1.區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目多；2.本案閑置時(shí)間較長(zhǎng)，資金迅速回籠，對(duì)后期持續(xù)開發(fā)提供有力保障；3.區(qū)域未來發(fā)展機(jī)會(huì)多，為價(jià)格走高創(chuàng)造條件；4.銅山新區(qū)市場(chǎng)房?jī)r(jià)整體偏低，為后期價(jià)格走高創(chuàng)造條件。第五十七頁，共一百二十二頁。優(yōu)惠策略：鑒于目前的銀行貸款政策以及確保資金的迅速回籠，鑒于采取以下優(yōu)惠形式：1、對(duì)于一次性付款和按揭貸款的優(yōu)惠幅度進(jìn)行區(qū)分，一次性付款約定付清全款的時(shí)間，逾期不享受一次性付款優(yōu)惠待遇；2、買房送智能鍋爐，因本案無集中供暖，贈(zèng)送鍋爐解決客戶供暖問題；3、舉行SP活動(dòng)，老帶新活動(dòng)，實(shí)現(xiàn)客戶繁殖計(jì)劃；4、單身公寓推出“買房送裝修”，作為一個(gè)引爆點(diǎn)，擴(kuò)大市場(chǎng)知名度。第五十八頁，共一百二十二頁。四.營(yíng)銷突圍不可強(qiáng)攻只能智取第五十九頁，共一百二十二頁。財(cái)富灣項(xiàng)目核心價(jià)值主張：

地段優(yōu)勢(shì)：水景+環(huán)境相較同板塊的南洋國(guó)際、陽光豪庭項(xiàng)目，本案最大的優(yōu)勢(shì)為其地段的環(huán)境優(yōu)勢(shì)：水岸邊、公園旁，環(huán)境純美、幽靜、宜居。第六十頁，共一百二十二頁。本案南向坐擁銅山新區(qū)的城市生態(tài)水域——楚河，為此版塊內(nèi)最具生態(tài)優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目。目前楚河正進(jìn)行綜合整治，沿河親水景觀帶優(yōu)美、愜意，非常打動(dòng)人心。且本案坐落于寬闊的彭祖路上，目及遠(yuǎn)眺處，郁郁蔥蔥，河水潺潺，營(yíng)造出全然有別于南洋國(guó)際和陽光豪庭的獨(dú)特視覺感受，是本案的核心賣點(diǎn)。由此，提煉本案廣告主推廣語：楚河畔的景，公園里的家

第六十一頁，共一百二十二頁。營(yíng)銷策略：三大步確保項(xiàng)目成功推售

第一步：“水景+環(huán)境”區(qū)域板塊內(nèi)突圍以生態(tài)環(huán)境牌拔高項(xiàng)目形象、檔次。第二步：震撼價(jià)值展示以高規(guī)格的售樓處及地界包裝、生活體驗(yàn)區(qū)直擊客戶內(nèi)心。第三步：聚焦活動(dòng)營(yíng)銷以一系列的活動(dòng)事件加深客戶的關(guān)注度和認(rèn)同度。第六十二頁，共一百二十二頁。營(yíng)銷策略落實(shí)：

第一招系列戰(zhàn)突圍第二招全方位價(jià)值展示第三招多種營(yíng)銷手段主動(dòng)出擊第六十三頁，共一百二十二頁。

借水造勢(shì)。以系列廣告及新聞全方位解讀水岸生活的不可比擬性。智者樂水篇楚河改造篇暢想未來篇——獨(dú)享新鮮水岸生活第一招：突圍方案第六十四頁，共一百二十二頁。第二招：全方位價(jià)值展現(xiàn)1.硬件展示：第六十五頁，共一百二十二頁。硬件展示：1.售樓處：大氣、注重細(xì)節(jié)和品位因本案售樓處設(shè)置在銅鏡博物館內(nèi)，因此建議利用中式元素進(jìn)行設(shè)計(jì)包裝，色調(diào)上以金色為主，大氣、尊貴

第六十六頁，共一百二十二頁。售樓處功能分區(qū)建議：接待區(qū)

要點(diǎn)：咨臺(tái)與銷售人員工作區(qū)分開，售樓員應(yīng)有相對(duì)獨(dú)立的工作區(qū)，避免售樓員一字排開直面客戶。模型區(qū)

要點(diǎn)：客戶一進(jìn)售樓處就可看到樓盤模型展示。展示區(qū)

要點(diǎn)：展示區(qū)不一定要全部集中，可略分散，但背景墻、展板、等離子電視、建筑材料等展示應(yīng)主題鮮明、層次清晰。洽談區(qū)要點(diǎn)：安靜；洽談區(qū)應(yīng)能觀賞室外美景，使人愿意多停留。簽約區(qū)

要點(diǎn)：簽約、收錢應(yīng)為一條龍服務(wù)，簽約區(qū)、財(cái)務(wù)室應(yīng)比鄰而設(shè)。服務(wù)區(qū)

要點(diǎn)：包括會(huì)議室、資料儲(chǔ)藏室、銷售經(jīng)理辦公室、開發(fā)商人員辦公室。第六十七頁，共一百二十二頁。2.樣板房：打動(dòng)力單身公寓因其戶型小、投資比重更大，建議做成精裝修房。因此建議先期在實(shí)體二樓制作四套不同戶型的樣板房，以深度吸引客戶。樣板房參考圖片第六十八頁，共一百二十二頁。硬件展示：3.地界包裝：個(gè)性化、標(biāo)志性

包括精神堡壘、道旗、售樓處主入口引導(dǎo)牌、工地圍墻、看樓通道導(dǎo)示系統(tǒng)等，做到調(diào)性統(tǒng)一、新穎別致、清晰易識(shí)。第六十九頁，共一百二十二頁。第二招：全方位價(jià)值展現(xiàn)2.軟件展示——購房服務(wù)體驗(yàn)：為項(xiàng)目客戶帶來前所未有的“購房服務(wù)體驗(yàn)”，在體現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)的同時(shí)，讓客戶體驗(yàn)到尊貴感。第七十頁，共一百二十二頁。軟件展示——購房服務(wù)體驗(yàn)：金石銷售團(tuán)隊(duì)專業(yè)培訓(xùn)體系——保證服務(wù)的培訓(xùn)專業(yè)度所處階段培訓(xùn)課程基礎(chǔ)能力培訓(xùn)建筑學(xué)常識(shí)，銷售代表現(xiàn)場(chǎng)銷售引導(dǎo)；如何成為銷售明星、客戶現(xiàn)場(chǎng)溝通、客戶心理分析；電話營(yíng)銷、逼定技巧、如何達(dá)成交易；客戶投訴及危機(jī)管理、打造超級(jí)團(tuán)隊(duì)；專業(yè)禮儀培訓(xùn)商務(wù)禮儀/銷售禮儀;職業(yè)禮儀規(guī)范;現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)技巧;項(xiàng)目基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)跑盤指引（競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域及樓盤分析數(shù)據(jù)搜集）;項(xiàng)目產(chǎn)品及賣點(diǎn)分析;項(xiàng)目專題培訓(xùn)（規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)/園林設(shè)計(jì)/工程/房地產(chǎn)法規(guī)/按揭/現(xiàn)場(chǎng)財(cái)務(wù)管理/物業(yè)管理等專題講解并答疑）;蓄水期掌握來訪客戶詳細(xì)情況、了解其購買意向并進(jìn)行分析逐個(gè)擊破;根據(jù)客戶反饋及時(shí)調(diào)整銷講內(nèi)容;開盤強(qiáng)銷期選房流程;認(rèn)購書條款解釋及填寫;買賣合同正本及附件的條約解釋;清盤期針對(duì)剩余房號(hào)和客戶關(guān)注情況，以實(shí)景現(xiàn)房為賣點(diǎn)，一對(duì)一攻破。第七十一頁，共一百二十二頁。軟件展示——購房服務(wù)體驗(yàn)：人性化服務(wù)讓客戶從踏入項(xiàng)目社區(qū)的那一刻起處處體驗(yàn)著熱情周到的服務(wù)。人性化服務(wù)停車場(chǎng)停車場(chǎng)安排保安引導(dǎo)客戶停車；將停車位適當(dāng)放大，方便客戶停車。售樓處銷售、保安、保潔及其他服務(wù)人做到“來有問聲去有送聲”，注重微笑服務(wù)，細(xì)節(jié)上體現(xiàn)對(duì)客人的尊重；保安統(tǒng)一配備對(duì)講機(jī)設(shè)備及安全棍，給客戶安全感及信心；售樓處設(shè)置功夫茶展示表演區(qū)，為客人提供茶水飲料，提升服務(wù)品質(zhì)。樣板房客戶看樓過程中銷售人員陪同提供看樓及返回銷售中心的全程服務(wù)；全程由銷售人員講解，把客戶帶入展示區(qū)及樣板房；樣板房大門口設(shè)置保安，每個(gè)房間安排一名保潔，樣板房入戶門口放置自動(dòng)鞋套機(jī)。第七十二頁，共一百二十二頁。第三招：主動(dòng)出擊

蓄水期的媒體廣告推廣：市場(chǎng)分析：7月份市場(chǎng)情況尚不明朗，利用售樓處啟用強(qiáng)勢(shì)登場(chǎng)，需大量配合廣告投放，以吸引關(guān)注。項(xiàng)目分析：開盤期定在8月下旬，目前為形象導(dǎo)入階段。費(fèi)用比例：總推廣費(fèi)用的50%

媒體6月7月8月（中旬）道旗工地圍墻精神堡壘戶外大牌車體廣告

報(bào)廣電視臺(tái)第七十三頁，共一百二十二頁。蓄水期的媒體廣告推廣：媒體6月7月8月（中旬）電臺(tái)短信網(wǎng)站SP活動(dòng)售樓處啟用儀式+銅鏡展+功夫茶表演售樓處前綠化廣場(chǎng)露天燒烤第七十四頁，共一百二十二頁。

市場(chǎng)分析：依市場(chǎng)反應(yīng)度情況而動(dòng)，因前期已樹立了形象，奠定了市場(chǎng)，因此媒體推廣相較蓄水期時(shí)的高密度應(yīng)有所減少。

項(xiàng)目分析：開盤強(qiáng)銷期的廣告宣傳主要以產(chǎn)品核心賣點(diǎn)、營(yíng)銷活動(dòng)為主。根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，建議參加9月份徐州秋季房博會(huì)。電視臺(tái)和報(bào)社的房展會(huì)均全額返還廣告費(fèi)用。費(fèi)用比例：總推廣費(fèi)用的40%開盤強(qiáng)銷期的媒體廣告推廣：第七十五頁，共一百二十二頁。媒體8月（下旬）9月10月11月12月1月2月3月

報(bào)廣房展會(huì)電視臺(tái)房展會(huì)電臺(tái)短信網(wǎng)站SP活動(dòng)首批房源正式公開+抽獎(jiǎng)活動(dòng)中秋節(jié)猜燈謎暨答謝會(huì)，冷餐+禮品（首批客戶及二批意向客戶）重陽節(jié)聯(lián)合廣播電臺(tái)夕陽紅節(jié)目于售樓處門前廣場(chǎng)舉行老年歌唱比賽感恩節(jié)給各位業(yè)主寄上感恩卡圣誕+元旦雙節(jié)同慶，贈(zèng)送業(yè)主電影票活動(dòng)業(yè)主新春聯(lián)誼會(huì)第七十六頁，共一百二十二頁。

開盤強(qiáng)銷期的媒體廣告推廣:媒體4月5月6月7月8月

報(bào)廣電視臺(tái)SP活動(dòng)業(yè)主放風(fēng)箏大賽單身公寓樣板房公開品鑒會(huì)啤酒節(jié)活動(dòng)“威海游”抽獎(jiǎng)回饋活動(dòng)小區(qū)景觀征名有獎(jiǎng)活動(dòng)第七十七頁，共一百二十二頁。

清盤期媒體廣告推廣：2011年底——上房推廣方案：老帶新優(yōu)惠、清盤一口價(jià)等營(yíng)銷策略；業(yè)主上房贈(zèng)送裝修大禮包費(fèi)用比例：總推廣費(fèi)用的10%第七十八頁，共一百二十二頁。活動(dòng)營(yíng)銷策略建議：

1.售樓處啟用+銅鏡展+品茶會(huì)+路演時(shí)間：7月17日目的：正式啟用宣傳推廣工作，打響知名度，建立品牌形象。參與人員：銅山縣政府官員、開發(fā)公司代表、業(yè)內(nèi)專家代表、媒體記者、前期積累客戶等?；顒?dòng)內(nèi)容：由銅山縣政府官員、開發(fā)商代表共同為售樓處剪彩揭幕，剪彩后售樓處門前演出加回答問題，聚集人氣引入售樓處領(lǐng)取禮品。售樓處內(nèi)同時(shí)進(jìn)行銅鏡古董展出及功夫茶表演。第七十九頁，共一百二十二頁?；顒?dòng)營(yíng)銷策略建議：2.售樓處前廣場(chǎng)露天燒烤美食節(jié)時(shí)間：8月8日目的：借機(jī)積累客戶，展示優(yōu)美的項(xiàng)目周邊環(huán)境，自然感受參與人員：項(xiàng)目首批房源積累客戶（數(shù)量不宜過多）活動(dòng)內(nèi)容：聯(lián)合巴西烤肉店，為意向客戶呈現(xiàn)全新生活品位感受。第八十頁，共一百二十二頁?；顒?dòng)營(yíng)銷策略建議：3.首批房源開盤+抽獎(jiǎng)時(shí)間：8月21日目的：讓客戶感受到實(shí)惠，首批客戶的維護(hù)，抽獎(jiǎng)帶動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)氣氛，營(yíng)造逼定氛圍。參與人員：項(xiàng)目首批業(yè)主活動(dòng)內(nèi)容：首次開盤購房的客戶均可獲得一次免費(fèi)搖轉(zhuǎn)盤機(jī)會(huì)，因選房時(shí)間緊張，現(xiàn)場(chǎng)不進(jìn)行發(fā)放禮品，安排大家分批分次至售樓處領(lǐng)取禮品，可帶動(dòng)售樓處人氣。第八十一頁，共一百二十二頁?；顒?dòng)營(yíng)銷策略建議：4.買房送裝修——單身公寓樣板房品鑒會(huì)時(shí)間：5月7日目的：為單身公寓銷售蓄勢(shì)參與人員：業(yè)內(nèi)專家代表、媒體記者、前期業(yè)主代表、單身公寓意向登記客戶?；顒?dòng)內(nèi)容：售樓處內(nèi)依照裝修效果圖展板統(tǒng)一為嘉賓講解精裝修標(biāo)準(zhǔn)以及裝修用材，然后由售樓員帶領(lǐng)進(jìn)入實(shí)體中參觀，現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)。最后發(fā)放小禮品。第八十二頁，共一百二十二頁。推廣費(fèi)用預(yù)算表：營(yíng)銷推廣費(fèi)以建筑面積60000平方米（原規(guī)劃）平均單價(jià)5300元/平方米，總銷售額的1%進(jìn)行預(yù)算=318萬元。類別項(xiàng)目名稱費(fèi)用（萬元）廣告類戶外大牌一年（易初愛蓮）22道旗（半年）15桁架、條幅15精神堡壘（北京路與彭祖路交匯處）5短信5交通廣播電臺(tái)（半年）8圍墻2次（單次200米×3.5米×120元/平方）10車體廣告（11、19、36、游2四線路12輛）11網(wǎng)絡(luò)廣告（彭城視窗3個(gè)月）4報(bào)廣（晨報(bào)、晚報(bào)、日?qǐng)?bào)各4次半版）25《第一房產(chǎn)》6個(gè)月15秒廣告60（其中35萬為房展會(huì)返還）第八十三頁，共一百二十二頁。推廣費(fèi)用預(yù)算表：類別項(xiàng)目名稱費(fèi)用（萬元）渠道類DM派單5定點(diǎn)宣傳5活動(dòng)類兩場(chǎng)秋季房展會(huì)（協(xié)辦）、銅山新區(qū)房展會(huì)90Sp活動(dòng)（開盤儀式、客戶維系、公關(guān)活動(dòng)、樣板房公開品鑒會(huì)）50物料折頁、單頁、海報(bào)、紙袋、引導(dǎo)牌、引導(dǎo)旗、展板等10不可預(yù)計(jì)費(fèi)用13費(fèi)用總計(jì)318第八十四頁，共一百二十二頁。五.VI表現(xiàn)第八十五頁，共一百二十二頁。LOGO方案：1、圖案中間的金色部分寓意本案的高層建筑；2、高樓前的水寓意本案南面的楚河。第八十六頁，共一百二十二頁。第八十七頁，共一百二十二頁。第八十八頁，共一百二十二頁。第八十九頁，共一百二十二頁。第九十頁，共一百二十二頁。第九十一頁，共一百二十二頁。第九十二頁，共一百二十二頁。第九十三頁，共一百二十二頁。第九十四頁，共一百二十二頁。第九十五頁，共一百二十二頁。第九十六頁，共一百二十二頁。第九十七頁，共一百二十二頁。第九十八頁，共一百二十二頁。備選LOGO與VI第九十九頁，共一百二十二頁。第一百頁，共一百二十二頁。第一百零一頁，共一百二十二頁。第一百零二頁，共一百二十二頁。第一百零三頁，共一百二十二頁。第一百零四頁，共一百二十二頁。第一百零五頁，共一百二十二頁。第一百零六頁，共一百二十二頁。第一百零七頁，共一百二十二頁。第一百零八頁，共一百二十二頁。第一百零九頁，共一百二十二頁。第一百一十頁，共一百二十二頁。第一百一十一頁，共一百二十二頁。六.金石優(yōu)勢(shì)第一百一十二頁，共一百二十二頁。1、集市場(chǎng)調(diào)研、銷售代理、營(yíng)銷顧問、廣告創(chuàng)意為一體的代理機(jī)構(gòu)；2、深耕江蘇本土，蘇州、無錫、徐州8年?duì)I銷代理及廣告策劃實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)；3、20個(gè)中高端項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)積累，對(duì)中高端項(xiàng)目有獨(dú)特的理解力；4、強(qiáng)調(diào)實(shí)效的銷售模式和強(qiáng)大的案場(chǎng)執(zhí)行能力；5、客戶資源優(yōu)勢(shì)，擁有龐大的中高端客戶資料數(shù)據(jù)庫；6、徐州地區(qū)廣泛的政府、媒體、客戶關(guān)系資源；7、國(guó)內(nèi)強(qiáng)大的戰(zhàn)略合作伙伴：何顯毅建筑事務(wù)所、第一太平戴維斯等；8、團(tuán)隊(duì)骨干成員緊密合作達(dá)6年以上；9、真正的全程營(yíng)銷服務(wù)，廣告創(chuàng)意接合營(yíng)銷代理，做到廣告為銷售服務(wù)，同時(shí)又節(jié)省服務(wù)商間溝通時(shí)間及開發(fā)商的廣告服務(wù)費(fèi)；10、最早進(jìn)入徐州市場(chǎng)的省級(jí)代理公司，徐州地區(qū)服務(wù)5年以上！我們做的項(xiàng)目不是最多的，但是我們代理的每個(gè)售結(jié)率、成功率都是100%！第一百一十三頁，共一百二十二頁。序號(hào)全程代理項(xiàng)目總建筑面積物業(yè)類型銷售額1永嘉太陽城16萬住宅5億2華商清水灣24萬住宅7億序號(hào)顧問項(xiàng)目總建筑面積物業(yè)類型銷售額1泉山森林海一期30萬住宅10.2億2加州玫瑰園32萬住宅3.2億3福地閣4萬商業(yè)及住宅3億第一百一十四頁，共一百二十二頁。第一百一十五頁，共一百二十二頁。第一百一十六頁，共一百二十二頁。項(xiàng)目案場(chǎng)第一百一十七頁，共一百二十二頁。項(xiàng)目案場(chǎng)第一百一十八頁，共一百二十二頁。項(xiàng)目活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)第一百一十九頁，共一百二十二頁。本次提報(bào)到此結(jié)束衷心期待能與貴公司的緊密合作衷心祝愿本項(xiàng)目能取得喜人的銷售業(yè)績(jī)Thanks！第一百二十頁，共一百二十二頁。神圣的工作在每個(gè)人的日常事務(wù)里，理想的前途在于一點(diǎn)一滴做起。創(chuàng)造性模仿不是人云亦云，而是超越和再創(chuàng)造。逆境給人寶貴的磨練機(jī)會(huì)。只有經(jīng)得起環(huán)境考驗(yàn)的人，才能算是真正的強(qiáng)者。2023/4/202023/4/202023/4/202023/4/20所謂天才，只不過是把別人喝咖啡