小區(qū)物業(yè)接管方案樣本

水沐天城小區(qū)物業(yè)接管方案目錄目錄……1前言……2管理目標(biāo)…………………3物業(yè)管理方案……………4管理內(nèi)容及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)……4各項(xiàng)管理指標(biāo)及方法……11管理溝通…………13資源配置………………..13人員配置及崗位設(shè)置…..13職員培訓(xùn)……………..15費(fèi)用測算……………….16第一節(jié)項(xiàng)目物業(yè)日常管理月度費(fèi)用明細(xì)……………16第二節(jié)創(chuàng)辦費(fèi)用明細(xì)…………….19第三節(jié)物業(yè)管理費(fèi)收入明細(xì)……….23盈虧分析及減虧方法……23接管工作進(jìn)度安排………………28前言承蒙集團(tuán)企業(yè)及和信房產(chǎn)信任，將水沐天城這個品牌項(xiàng)目交由我們來進(jìn)行物業(yè)服務(wù)，深感榮幸同時也清楚其責(zé)任重大。物業(yè)服務(wù)是順應(yīng)房地產(chǎn)綜合開發(fā)發(fā)展而派生出來產(chǎn)物，它作為房地產(chǎn)商品消費(fèi)步驟，是房地產(chǎn)綜合開發(fā)延續(xù)和完善。水沐天城項(xiàng)目作為企業(yè)品牌之作、經(jīng)典之作，凝聚了和信人辛勤和汗水，是集團(tuán)企業(yè)智慧結(jié)晶。高品質(zhì)居住小區(qū)，需要高水平物業(yè)服務(wù)和之相配套。追求舒適、安寧、祥和、優(yōu)雅居家環(huán)境和便捷生活、商務(wù)空間，業(yè)已成為二十一世紀(jì)現(xiàn)代城市人物質(zhì)文明和精神文明需求基礎(chǔ)標(biāo)志，也是和信水沐天城項(xiàng)目標(biāo)物業(yè)服務(wù)所必需達(dá)成基礎(chǔ)要求。我們將響應(yīng)企業(yè)董事長“相關(guān)物業(yè)企業(yè)要走市場化道路”發(fā)展精神，努力爭取將水沐天城項(xiàng)目打造成為企業(yè)精品樓盤。針對“水沐天城”特點(diǎn)，我們將各分支加以細(xì)化，小至管理細(xì)節(jié)，大到管理理念，全部達(dá)成精耕細(xì)作，為“水沐天城”品牌建設(shè)和延續(xù)打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，并為和信房產(chǎn)銷售提供有力支持。以促進(jìn)樓盤銷售。在該項(xiàng)目標(biāo)介入和服務(wù)過程中我們一直本著兩個理念，一是堅(jiān)持保本微利方針，重經(jīng)濟(jì)效益，更重社會效益。我們將以最大程度為和信房產(chǎn)銷售做好物業(yè)服務(wù)支持為己任，加強(qiáng)品質(zhì)監(jiān)控，用良好管理和真誠服務(wù)，合了處理微利潤和高標(biāo)準(zhǔn)之間矛盾，爭取做到兼顧同時，達(dá)成開發(fā)商和物業(yè)服務(wù)企業(yè)社會效益、經(jīng)濟(jì)效益雙贏。其次著手現(xiàn)在、放眼未來。不僅僅把這個項(xiàng)目作為我們物業(yè)服務(wù)規(guī)范化、精細(xì)化關(guān)鍵開始，更看重是未來更深層次、更長遠(yuǎn)、更廣泛品質(zhì)提升。我們殷切期望經(jīng)過我們不停溝通和攜手努力，共同來打造和維護(hù)企業(yè)品牌，樹立企業(yè)形象。期望能夠依靠“水沐天城”良好品牌優(yōu)勢和社會影響力，使本身能夠得到提升和發(fā)展。以下即是針對本項(xiàng)目所制作物業(yè)接管服務(wù)方案，不足之處敬請指教！第一章管理目標(biāo)和順物業(yè)企業(yè)“精細(xì)化管理，親情化服務(wù)”是我們永遠(yuǎn)不變承諾，“營造安全、優(yōu)美、舒適、方便小區(qū)環(huán)境”是我們永恒追求，為此，我們依據(jù)《一般住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》中一級標(biāo)準(zhǔn)管理，承諾達(dá)成以下目標(biāo)：星級生活服務(wù)高品質(zhì)物業(yè)，需要優(yōu)質(zhì)服務(wù)和其相配套。我們將利用團(tuán)體多年實(shí)際操作所積累豐富管理經(jīng)驗(yàn)，努力豐富和完善各項(xiàng)規(guī)范及服務(wù)步驟，經(jīng)過系統(tǒng)、全方位、多層次培訓(xùn)，提升職員素質(zhì)，達(dá)成真誠服務(wù)、星級居住標(biāo)準(zhǔn)。二、建立業(yè)主委員會我們正式接管“水沐天城”物業(yè)服務(wù)運(yùn)作后，將在合適時機(jī)成立業(yè)主委員會，使物業(yè)企業(yè)服務(wù)和業(yè)主自治相結(jié)合。切實(shí)做好小區(qū)物業(yè)服務(wù)工作，讓開發(fā)商全力、放心地投入新項(xiàng)目開發(fā)。三、一級服務(wù)項(xiàng)目進(jìn)入正式物業(yè)服務(wù)運(yùn)作后，我們將依據(jù)“微利”、“業(yè)主至上”標(biāo)準(zhǔn)，依據(jù)《一般住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》中一級標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施物業(yè)服務(wù)，確保業(yè)主享受高品質(zhì)服務(wù)。第二章管理方案服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)用戶服務(wù)中心用戶服務(wù)中心是小區(qū)物業(yè)管理窗口，其服務(wù)范圍關(guān)鍵包含業(yè)主接房、入住、報(bào)事報(bào)修受理、業(yè)戶投訴受理、二次裝修管理、收取物業(yè)管理費(fèi)、代收水電氣垃圾清運(yùn)費(fèi)、郵件收發(fā)、特約服務(wù)及各類代辦服務(wù)等。依據(jù)我企業(yè)《用戶服務(wù)中心操作程序及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》，確定以下工作范圍及要求：服務(wù)內(nèi)容服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)受理工作受理住戶咨詢、投訴微笑服務(wù)，熱情接待，認(rèn)真聽取，耐心解釋，禮貌待人，不得因任何原因和住戶發(fā)生爭吵，受理投訴后立即和相關(guān)部門聯(lián)絡(luò)調(diào)查處理，并做好統(tǒng)計(jì)、跟蹤、回訪。為業(yè)主辦理裝修手續(xù)、各類證卡，將業(yè)主資料存檔保管，安排和業(yè)主相關(guān)通知發(fā)放熟悉預(yù)約服務(wù)、收款和裝修手續(xù)辦理步驟及相關(guān)要求，耐心解釋業(yè)主提出疑問，工作中服務(wù)上乘，收費(fèi)合理，安排立即，并做好各項(xiàng)原始統(tǒng)計(jì)，信息和統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)傳輸，不得出現(xiàn)遺漏和誤報(bào)。依據(jù)業(yè)關(guān)鍵求，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)各部門為住戶提供專題服務(wù)協(xié)調(diào)各職能部門，分清緩急，合理安排服務(wù)，做到認(rèn)真、仔細(xì)、立即、正確地為住戶提供服務(wù)，并做好跟蹤、回訪統(tǒng)計(jì)。辦理網(wǎng)球場、游泳池等多種健身、娛樂、休閑設(shè)施服務(wù)熱情接待，服務(wù)周到，認(rèn)真做好登記、預(yù)約、安排等工作商務(wù)服務(wù)打印、復(fù)印、傳真、快遞、機(jī)票預(yù)訂、及其它特約服務(wù)等服務(wù)高效、快速、熱情、周到內(nèi)勤工作統(tǒng)籌備公室全方面管理，負(fù)責(zé)和外部各職能部門協(xié)調(diào)工作。有較強(qiáng)親和力和組織協(xié)調(diào)能力，組織召開工作例會；認(rèn)真領(lǐng)會、落實(shí)實(shí)施政府和職能部門相關(guān)要求。檔案管理對行政文檔按標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類管理，重視原始資料和外部信息搜集。人事管理立即辦理職員轉(zhuǎn)正、定級、升級工作，加強(qiáng)和職員溝通，按期組織職員培訓(xùn)工作和職員活動籌備。組織召開業(yè)主委員會會議每十二個月召開一次業(yè)主委員會會議。定時走訪住戶，進(jìn)行住戶意見調(diào)查每六個月進(jìn)行一次住戶意見調(diào)查，對發(fā)覺問題立即反應(yīng)上級，對有意見住戶立即給書面回復(fù)。受理住戶費(fèi)用收取情況咨詢。熱情接待，耐心講解。收取管理費(fèi)和代收代繳費(fèi)用。認(rèn)真仔細(xì)，不出差錯。管理工作裝修現(xiàn)場管理協(xié)同秩序維護(hù)巡查人員、工程維修人員對裝修現(xiàn)場進(jìn)行巡視，檢驗(yàn)裝修工人出入證、滅火器配置、有沒有違規(guī)情況，發(fā)覺問題立即下發(fā)整改通知單，并聯(lián)絡(luò)業(yè)主，書面確定?？罩梅考拌€匙管理定時巡視空置房設(shè)施設(shè)備、衛(wèi)生情況，發(fā)覺問題立即處理，并做好統(tǒng)計(jì)。對空置房及項(xiàng)目公區(qū)鑰匙進(jìn)行有序管理，確保物品財(cái)產(chǎn)安全。項(xiàng)目現(xiàn)場巡視每日對項(xiàng)目公區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)、設(shè)施設(shè)備、秩序維護(hù)各崗位等進(jìn)行巡視，監(jiān)督檢驗(yàn)各崗位人職員作情況，查閱各崗位工作統(tǒng)計(jì)，正確了解各項(xiàng)工作完成及未完成情況，做好《項(xiàng)目日巡視》統(tǒng)計(jì)，便于督促跟進(jìn)。工程維修部水沐天城關(guān)鍵工程設(shè)施設(shè)備包含遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電梯、園林景觀等，工程部關(guān)鍵工作除了立即處理業(yè)主零修、急修外，還要做好多種設(shè)施設(shè)備維護(hù)和保養(yǎng)，確保其正常使用和運(yùn)轉(zhuǎn)。依據(jù)我企業(yè)《維修操作程序及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》，確定以下工作范圍及要求：序號項(xiàng)目實(shí)施方案督導(dǎo)計(jì)劃服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)1抄表系統(tǒng)1.每個月檢驗(yàn)數(shù)據(jù)采集箱電源及數(shù)據(jù)采集板；日常巡視檢驗(yàn)煤氣數(shù)據(jù)采集機(jī)，配合煤氣企業(yè)采集數(shù)據(jù)；2.每個月打印一份抄表統(tǒng)計(jì)；3.每三個月進(jìn)戶核查抄表一次，立即修正估表錄入錯誤數(shù)據(jù)。1.主管每七天進(jìn)入維護(hù)員操作系統(tǒng)核查一次系統(tǒng)運(yùn)行情況；2.每個月審查數(shù)據(jù)采集匯報(bào)；3.審查季度抄表核查及修正匯報(bào)，確保進(jìn)戶核查工作得以實(shí)施。1.確保月度水、電、氣抄表數(shù)據(jù)正確；2.季度進(jìn)戶核查結(jié)果立即通報(bào)業(yè)主和使用部門。2監(jiān)控系統(tǒng)1.每七天維護(hù)檢驗(yàn)紅外線報(bào)警裝置，進(jìn)行障隘測試；2.每七天進(jìn)行鏡頭維護(hù)除塵，確保錄像清楚；3.每個月全方面檢驗(yàn)線路接頭及系統(tǒng)元件；4.每六個月由外委企業(yè)維護(hù)檢驗(yàn)一次。1.工程主管、保安隊(duì)長定時檢驗(yàn)監(jiān)控中心圖像及運(yùn)行統(tǒng)計(jì)，并每七天安排保安員進(jìn)行紅外線障隘測試；2.工程主管每個月組織全方面檢驗(yàn)系統(tǒng)線路及設(shè)備；3.委外維護(hù)結(jié)果需由主管現(xiàn)場檢驗(yàn)及企業(yè)經(jīng)理簽署意見。1.紅外線報(bào)警裝置靈敏，無誤報(bào)、漏報(bào)發(fā)生；2.監(jiān)控設(shè)備圖像清楚，硬盤錄像可保留30天。3有線電視系統(tǒng)1.天天巡視機(jī)房次數(shù)不低于3次，并適時監(jiān)控信號源質(zhì)量；2.接業(yè)主報(bào)修1小時內(nèi)處理問題；3.每七天全方面檢驗(yàn)一次線路信號放大器，發(fā)覺問題一小時內(nèi)通知電視網(wǎng)絡(luò)企業(yè)處理；4.每十二個月信號接入單位系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)不少于2次。1.主管天天巡視機(jī)房一次，每七天檢驗(yàn)信號質(zhì)量一次；2.弱電工天天監(jiān)測信號質(zhì)量一次，并將結(jié)果匯報(bào)領(lǐng)班；3.主管每個月組織檢驗(yàn)一次系統(tǒng)運(yùn)行維護(hù)情況，并審查運(yùn)行維護(hù)統(tǒng)計(jì)；4.接入單位維護(hù)保養(yǎng)結(jié)果需報(bào)主管及企業(yè)經(jīng)理簽署意見。1.電視信號質(zhì)量投訴1小時內(nèi)處理；2.線路通暢及設(shè)備完好率達(dá)成100％。4網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)1.天天巡視機(jī)房次數(shù)不低于3次，并適時監(jiān)控信號源質(zhì)量；2.每七天全方面檢驗(yàn)一次線路信號放大器，發(fā)覺問題一小時內(nèi)通知網(wǎng)絡(luò)企業(yè)處理；3.每十二個月信號接入單位系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)不少于2次。1.主管天天巡視機(jī)房一次，每七天檢驗(yàn)信號質(zhì)量一次；2.弱電工天天監(jiān)測信號質(zhì)量一次，并將結(jié)果匯報(bào)領(lǐng)班；3.主管每個月組織檢驗(yàn)一次系統(tǒng)運(yùn)行維護(hù)情況，并審查運(yùn)行維護(hù)統(tǒng)計(jì)；1.視信號質(zhì)量投訴1小時內(nèi)處理；2.線路通暢及設(shè)備完好率達(dá)成100％。5可視對講系統(tǒng)1.天天早晚巡視檢驗(yàn)單元門機(jī)機(jī)門鎖一次，確保系統(tǒng)正常使用；2.每七天檢驗(yàn)器件箱及備用電源；3.每十二個月由外委企業(yè)進(jìn)行系統(tǒng)全方面維護(hù)檢修保養(yǎng)一次，并依據(jù)需要更新電源及配件。1.主管每個月審查運(yùn)行維護(hù)統(tǒng)計(jì)，每七天抽檢單元分機(jī)及電子門鎖使用情況；2.領(lǐng)班每七天全方面檢驗(yàn)系統(tǒng)一次，并匯報(bào)檢驗(yàn)情況；3.委外年檢結(jié)果需由主管現(xiàn)場檢驗(yàn)及企業(yè)經(jīng)理簽署意見。1.圖像及通話語音清楚，可實(shí)現(xiàn)總計(jì)、單元門機(jī)、室內(nèi)分機(jī)及分機(jī)間轉(zhuǎn)接通話；2.輸入密碼后，單元門可立即自動開鎖；3.單元門開啟后可自動關(guān)閉。6停車管理系統(tǒng)1.辦理新卡及續(xù)繳管理費(fèi)后當(dāng)日內(nèi)錄入用戶信息；2.系統(tǒng)管理員每七天進(jìn)行系統(tǒng)維護(hù)一次；3.維修班天天檢驗(yàn)道閘、讀卡器及出票機(jī)；4.外委企業(yè)確保系統(tǒng)維護(hù)六個月內(nèi)不少于三次。1.內(nèi)勤天天核實(shí)辦卡及交費(fèi)情況，并負(fù)責(zé)督導(dǎo)用戶信息錄入；2.工程主管負(fù)責(zé)督導(dǎo)系統(tǒng)維護(hù)及設(shè)備巡視檢驗(yàn)；3.外委系統(tǒng)維護(hù)檢修結(jié)果需由工程主管現(xiàn)場檢驗(yàn)、企業(yè)經(jīng)理簽署意見。1.系統(tǒng)自動運(yùn)行，達(dá)成設(shè)計(jì)功效要求；2.停電后10分鐘內(nèi)將道閘升起；3.基礎(chǔ)達(dá)成用戶信息錄入不過夜。7園林景觀水系統(tǒng)1.天天開啟前檢驗(yàn)系統(tǒng)管網(wǎng)及控制部件；2.每七天依據(jù)需要進(jìn)行系統(tǒng)反沖洗，并配制水處理藥劑；3.采取井水補(bǔ)水，不得使用自來水進(jìn)行系統(tǒng)補(bǔ)水及反沖洗；4.每十二個月進(jìn)行一次系統(tǒng)設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)檢修，管道閥門油漆。1.主管天天巡視檢驗(yàn)小區(qū)景觀水運(yùn)行效果，每個月審查運(yùn)行維護(hù)統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)場抽查系統(tǒng)補(bǔ)水及反沖洗情況；2.安排督導(dǎo)年度維護(hù)保養(yǎng)工作，并實(shí)施過濾設(shè)備填充活性炭、石英沙；3.領(lǐng)班督導(dǎo)毛發(fā)過濾器清洗。1.定時間運(yùn)行，不隨意調(diào)整運(yùn)行時間，確保小區(qū)景觀效果；2.設(shè)備檢修及河渠清洗提前樹立標(biāo)示牌。8變配電系統(tǒng)1.每隔3小時巡視檢驗(yàn)設(shè)備房，并填寫運(yùn)行統(tǒng)計(jì)；2.每個月檢驗(yàn)緊固系統(tǒng)接線端子，確保接觸良好；3.每半月維護(hù)保養(yǎng)發(fā)電機(jī)，并試車15分鐘；4.雷雨季節(jié)來臨前檢驗(yàn)系統(tǒng)防雷接地情況；5.每十二個月度系統(tǒng)安全檢驗(yàn)并維護(hù)一次。1.主管每七天巡視檢驗(yàn)配電室不少于2次，并抽查系統(tǒng)維護(hù)情況，并審查運(yùn)行維護(hù)統(tǒng)計(jì)及能耗統(tǒng)計(jì)表；2.領(lǐng)班隨時檢驗(yàn)配電室值班情況及運(yùn)行統(tǒng)計(jì)填寫情況，并參與發(fā)電機(jī)維護(hù)及試車；3.主管每十二個月組織進(jìn)行一次緊急停電事故演練。1.系統(tǒng)正常運(yùn)行，市電停電后15分鐘內(nèi)發(fā)電機(jī)供電，確保電梯、消防、事故照明正常使用；2.檢修停電提前二十四小時以通告方法通知業(yè)主和使用單位，商鋪、辦公場所書面通知用戶。9消防系統(tǒng)1.每2個月進(jìn)行1次普消末端水壓測試，每三個月進(jìn)行一次自消末端水試水，檢驗(yàn)水泵聯(lián)動情況；2.每六個月清洗一次感煙、感溫探頭濾網(wǎng)，每十二個月抽查10％探頭感煙感溫報(bào)警情況；3.消防系統(tǒng)委外日常運(yùn)行維護(hù)管理，消防系統(tǒng)聯(lián)動設(shè)備調(diào)試檢測由外委單位負(fù)擔(dān)，消防系統(tǒng)安整年檢由外委承接單位負(fù)責(zé)；1.系統(tǒng)日常運(yùn)行由保安隊(duì)長負(fù)責(zé)監(jiān)督管理；2.系統(tǒng)維護(hù)、檢測、調(diào)試由工程主管負(fù)責(zé)組織實(shí)施并驗(yàn)證結(jié)果；3.保安隊(duì)長每十二個月組織兩次以上消防演練培訓(xùn)；4.委外年度安全檢驗(yàn)結(jié)果需報(bào)企業(yè)經(jīng)理審核并簽署意見。1.系統(tǒng)完好，報(bào)警點(diǎn)位正確，無誤報(bào)；2.按消防相關(guān)法律法規(guī)要求運(yùn)行和維護(hù)系統(tǒng)；3.普消末端壓力確保不低于0.7Mpa，自消自消末端壓力確保不低于0.5Mpa；4.預(yù)警時值班人員5負(fù)責(zé)內(nèi)抵達(dá)第一現(xiàn)場。10二次供水1.天天巡視純凈水機(jī)房不少于3次，巡視生活水泵房不少于1次，并填寫運(yùn)行統(tǒng)計(jì)；2.純凈水系統(tǒng)每六個月消毒次數(shù)不少于3次，生活水池（水箱）每十二個月消毒次數(shù)不少于2次；并有消毒處理統(tǒng)計(jì)；3.除操作人員外，無關(guān)人員不得進(jìn)入純凈水機(jī)房；4.機(jī)房需人走上鎖。1.每六個月末端水質(zhì)取樣到市防疫站化驗(yàn)一次；2.主管參與純凈水系統(tǒng)管道消毒過程及水池水箱清洗消毒過程；3.每出現(xiàn)一次水質(zhì)化驗(yàn)不合格情況，給相關(guān)責(zé)任人處罰；4.純凈水系統(tǒng)消毒前提前48小時通知到業(yè)主。確保水質(zhì)達(dá)成國家現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)要求。三、秩序維護(hù)部安全和消防工作是物業(yè)管理工作關(guān)鍵，它關(guān)系著小區(qū)內(nèi)千家萬戶生命和財(cái)產(chǎn)安全，對維護(hù)和樹立企業(yè)形象和品牌起作至關(guān)關(guān)鍵作用。水沐天城秩序維護(hù)部全方面負(fù)責(zé)維護(hù)該小區(qū)生活秩序和消防、治安安全防范和管理，現(xiàn)在崗位設(shè)置分別為大門崗6個、巡查崗2個、固定崗2個、監(jiān)控崗1個。依據(jù)我企業(yè)《秩序維護(hù)崗位操作程序及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》，確定以下工作范圍及要求：序號項(xiàng)目實(shí)施方案督導(dǎo)計(jì)劃服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)1秩序維護(hù)班長1.以身作則率領(lǐng)保安隊(duì)員上崗執(zhí)勤。2.檢驗(yàn)各崗位文明執(zhí)勤和著裝情況，落實(shí)防范方法。3.配合隊(duì)長做好隊(duì)員思想工作。4.對上崗時發(fā)生突發(fā)事件，要按要求采取處理方法，并書面匯報(bào)隊(duì)長；5.負(fù)責(zé)對本班職員作培訓(xùn)。6.負(fù)責(zé)小區(qū)巡查。1.天天不間斷對各崗位進(jìn)行督導(dǎo)，發(fā)覺問題立即糾正處理。2.保安隊(duì)長組織每七天班長工作列會，立即發(fā)覺并處理工作中問題。2大門崗1.負(fù)責(zé)維護(hù)大門口進(jìn)出秩序、社會秩序，嚴(yán)禁小商小販在門前及大門兩側(cè)擺攤設(shè)點(diǎn)。2.掌握出入大門車輛及人員情況，發(fā)覺可疑人員應(yīng)立即查詢、處理、匯報(bào)。3.發(fā)生糾紛和通常性治安問題時，應(yīng)依法立即處理并匯報(bào)主管，同時立即疏散圍觀群眾，恢復(fù)正常秩序；4.負(fù)責(zé)執(zhí)勤區(qū)域內(nèi)公共設(shè)施安全，立即發(fā)覺和阻止不良行為，對造成影響、損失當(dāng)事者，應(yīng)立即報(bào)服務(wù)中心查處。5.外來人員進(jìn)入小區(qū)需問詢、登記，經(jīng)服務(wù)中心或業(yè)主確定后方可放行。6.物品出入需有服務(wù)中心出具業(yè)主簽字確定之《出門條》，并留存?zhèn)洳?。由安全主管、班長天天不間斷對各崗位進(jìn)行督導(dǎo)，發(fā)覺問題立即糾正處理。1.著裝符合要求，儀表端莊，態(tài)度熱情友好，語言文明禮貌，發(fā)生糾紛時應(yīng)作到罵不還口、打不還手，自覺維護(hù)企業(yè)形象和聲譽(yù)。2.以固定崗為主，站立服務(wù)執(zhí)勤。3.工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，未經(jīng)許可，不得離開工作崗位，不在工作崗位上會客和做其它無關(guān)事宜，不得吸煙。4.交接班統(tǒng)計(jì)完整、正確，佩戴使用器械無損壞。5.隨時保持值勤崗位清潔衛(wèi)生。6.全部外來人員登記和物品出入登記完整、清楚。3巡邏崗1.負(fù)責(zé)對小區(qū)和周圍進(jìn)行巡查檢驗(yàn)，立即發(fā)覺處理或匯報(bào)檢驗(yàn)中發(fā)覺不安全原因，以消除隱患，保障安全。2.勸離夜間無故滯留在巡查區(qū)內(nèi)人員，立即控制巡查發(fā)覺可疑人員，并視情況匯報(bào)值班人員，依據(jù)指令做好查控工作，預(yù)防各類案件發(fā)生。3.在上下班高峰期，切實(shí)做好對業(yè)主安全保衛(wèi)，預(yù)防竊案發(fā)生，維護(hù)小區(qū)正常生活秩序。4.按要求程序處理突發(fā)事件。5.幫助其它崗位人員處理疑難事件。6.按要求填寫巡查統(tǒng)計(jì)，同時作好定時巡更踩點(diǎn)工作。7.消防巡檢：定時對項(xiàng)目消防設(shè)施設(shè)備巡視，檢驗(yàn)完好情況，立即排除安全隱患。8.配合裝修現(xiàn)場管理和控制。1.巡查崗負(fù)責(zé)巡查范圍內(nèi)各類事故檢驗(yàn)（含防火、防盜、防治安案件、防違規(guī)裝修等），和多種設(shè)施、設(shè)備檢驗(yàn)、登記。2.班長天天不間斷進(jìn)行督導(dǎo)，發(fā)覺問題立即糾正處理。1.統(tǒng)一著裝，儀容儀表端正，講究文明禮貌。2.不得吸煙、聽收音機(jī)或隨身聽。3.必需完整統(tǒng)計(jì)巡查檢驗(yàn)時間、地點(diǎn)、部位、具體內(nèi)容，且不得少于要求次數(shù)。4.不得以檢驗(yàn)為名，和其它當(dāng)班人員閑談。5.不得乘坐電梯巡查檢驗(yàn)樓層；在實(shí)施巡查任務(wù)時，不得以任何理由或借口推脫幫助業(yè)主責(zé)任。6.對人員進(jìn)行查詢時，應(yīng)注意有禮貌地表明身份或出示證件。7.消防設(shè)施巡檢做好統(tǒng)計(jì)，發(fā)覺問題立即上報(bào)、處理。8.熟練掌握消防器材使用，發(fā)生火警，應(yīng)立即采取應(yīng)急方法。4固定崗1.掌握本崗位周圍車輛及人員情況，發(fā)覺可疑人員應(yīng)立即查詢、處理、匯報(bào)。2.發(fā)生糾紛和通常性治安問題時，應(yīng)依法立即處理并匯報(bào)主管，同時立即疏散圍觀群眾，恢復(fù)正常秩序；3.負(fù)責(zé)執(zhí)勤區(qū)域內(nèi)公共設(shè)施安全，立即發(fā)覺和阻止不良行為，對造成影響、損失當(dāng)事者，應(yīng)立即報(bào)服務(wù)中心查處。由安全主管、班長天天不間斷對各崗位進(jìn)行督導(dǎo)，發(fā)覺問題立即糾正處理。1.著裝符合要求，儀表端莊，態(tài)度熱情友好，語言文明禮貌，發(fā)生糾紛時應(yīng)作到罵不還口、打不還手，自覺維護(hù)企業(yè)形象和聲譽(yù)。2.以固定崗為主，站立服務(wù)執(zhí)勤。3.工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，未經(jīng)許可，不得離開工作崗位，不在工作崗位上會客和做其它無關(guān)事宜，不得吸煙。4.交接班統(tǒng)計(jì)完整、正確，佩戴使用器械無損壞。5.隨時保持值勤崗位清潔衛(wèi)生。5車輛秩序管理崗1.機(jī)動車秩序管理：幫助、指揮車輛停放，根據(jù)部門統(tǒng)一規(guī)范進(jìn)行車輛停放。2.非機(jī)動車秩序管理：規(guī)范停放，檢驗(yàn)非機(jī)動車是否上鎖，預(yù)防非機(jī)動車被盜及其它安全事故發(fā)生；3.檢驗(yàn)用戶車上有沒有遺留或隸屬物品，立即提醒用戶取走，給用戶做好解釋工作；如無法聯(lián)絡(luò)，必需立即交由部門保管；4.嚴(yán)禁全部些人員在停車場內(nèi)進(jìn)行修車和維護(hù)，預(yù)防取走用戶車輛上配件；5.發(fā)生突發(fā)事件時能快速到位，并根據(jù)突發(fā)事件預(yù)案進(jìn)行處理；由安全主管、班長天天不間斷對各崗位進(jìn)行督導(dǎo)，發(fā)覺問題立即糾正處理。1.用正規(guī)交接崗禮儀進(jìn)行崗位交接，跟進(jìn)上一班次所移交問題，保持良好軍體形象，主動主動為用戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，對外展示良好企業(yè)形象；2.保持崗位周圍環(huán)境綠化衛(wèi)生、成品設(shè)施正常運(yùn)轉(zhuǎn)并加強(qiáng)保管力度，嚴(yán)禁有意損壞，利用設(shè)備設(shè)施另作她用，嚴(yán)格推行崗位職責(zé)；3.用標(biāo)準(zhǔn)交通指揮手勢引導(dǎo)車輛根據(jù)要求路線有序進(jìn)出，確保交通通暢無阻；做好非機(jī)動車安全管理工作。4.主動主動為業(yè)主提供服務(wù)，認(rèn)真做好車場車輛安全檢驗(yàn)工作，做好書面統(tǒng)計(jì)；5.負(fù)責(zé)幫助各區(qū)停車場車輛安全管理人員共同做好車輛安全檢驗(yàn)，保護(hù)好崗位周圍成品和設(shè)施設(shè)備。6.對于用戶非機(jī)動車鑰匙丟失或其它原因，當(dāng)值人員必需進(jìn)行有效證件查對無誤才能給放行；對于過夜非機(jī)動車進(jìn)行統(tǒng)一停放并加鎖登記。環(huán)境部水沐天城內(nèi)有14幢電梯公寓，24幢多層住宅樓，一個中心花園，一個人工湖，多處水景及一套水系循環(huán)系統(tǒng)，多處室外休閑場所。為了給業(yè)主發(fā)明一個潔凈、舒適、恬靜、幽雅生活環(huán)境，依據(jù)我企業(yè)《保潔崗位操作程序及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》、《綠化崗位操作程序及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》，，確定以下關(guān)鍵服務(wù)內(nèi)容及工作標(biāo)準(zhǔn)：保潔保潔服務(wù)范圍包含公區(qū)保潔、家政服務(wù)、汽車護(hù)理。序號項(xiàng)目實(shí)施方案督導(dǎo)計(jì)劃服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)1外圍區(qū)間道路1.天天集中清掃1次2.水管沖洗次數(shù)依據(jù)情況制訂，必需時用灑水車沖洗3.隨時保潔1.主管每日巡視3次以上2.領(lǐng)班隨機(jī)檢驗(yàn)3.保潔員按要求填寫《保潔崗位巡視表》1.路紋清楚2.無垃圾，無泥沙，無積水，無污跡3.無揚(yáng)塵2花崗石、大理石地面1.每日全方面清潔1次2.推塵數(shù)次3.每個月沖洗1次4.大理石拋光、打蠟頻次依據(jù)情況制訂5.隨時保潔1.主管每日巡視3次以上2.領(lǐng)班隨機(jī)檢驗(yàn)3.保潔員按要求填寫《保潔崗位巡視表》1.無垃圾、無積水、無污跡、無積塵2.有光澤3單元樓道1.每日集中搜集垃圾1次2.全方面清潔1次3.保潔1次1.主管每日最少抽查4個樓道2.領(lǐng)班隨機(jī)檢驗(yàn)3.保潔員按要求填寫《保潔崗位巡視表》1.無生活建筑垃圾（垃圾每日10：30前清完）2.地面光潔3.扶手、鐵花、消防栓潔凈4.玻璃光潔5.天花板、墻角無蛛網(wǎng)4水景、水池水溝、生態(tài)池1.天天清理水面樹葉及飄浮物數(shù)次2.滴水景處每個月刷洗青苔3.夏天每日添加2次消泡劑4.每3—6個月根本清洗1次1.主管每日巡視3次以上2.領(lǐng)班隨機(jī)檢驗(yàn)3.保潔員按要求填寫《保潔崗位巡視表》1水清見底，無異味2.除少數(shù)樹葉外，無其它飄浮物3.水面無泡沫4.水底無雜物5地下車庫1.每日地面推塵1次2.每日清理垃圾1次3.每七天清潔1次擋車桿、停車黃線4.每七天清潔攔水溝1次5.每個月沖洗地面1次6.據(jù)情況清理集污坑7.每個月清潔1次消防管道及供電線槽8.隨時保潔1.主管每日巡視1次以上2.領(lǐng)班隨機(jī)檢驗(yàn)3.保潔員按要求填寫《保潔崗位巡視表》1.地面無垃圾雜物，無積塵，無油污，無積水2.天花板墻角無蜘蛛網(wǎng)3.梯階扶手潔凈無塵4.擋車桿無積塵、停車黃線無污跡，顏色鮮艷5.集污坑無異味6.指示牌、消防栓、滅火器潔凈6外墻依據(jù)實(shí)際需要委外清洗主管驗(yàn)收檢驗(yàn)合格無顯著污跡和積灰（漏水造成水漬除外）綠化管理范圍包含區(qū)域內(nèi)全部裝飾樹、果樹、灌木、樹籬、綠化地、爬藤、地面覆蓋物、攀緣物、草皮和其它植物養(yǎng)護(hù)。序號項(xiàng)目實(shí)施方案督導(dǎo)計(jì)劃服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)1樹樹維護(hù)良好發(fā)覺死亡、缺乏、被破壞在一周內(nèi)更換必需時修剪蟲害控制：有蟲害侵襲時一周一次、預(yù)防性保養(yǎng)隔月一次樹不缺乏、死亡、被破壞無干枯和壞死分枝無干枯葉無腐爛和掉下果實(shí)樹枝不觸及到建筑物表面樹枝不生長過長，對人行道造成障礙樹基不發(fā)芽8..樹勻稱，不修剪變形樹基維護(hù)良好在樹苗直徑1M范圍內(nèi)除草樹基無雜草、土不下降、壓實(shí)剪下分枝和落葉立即清除樹無蟲害葉子無蟲害樹干/枝不干枯、腐爛2灌木、樹籬、地面覆蓋物和綠化帶全部植物保護(hù)良好植物不死亡和缺乏，在發(fā)覺一周內(nèi)，更換相同種類和高度植物植物不干枯、發(fā)黃植物修剪平整植物不過分生長造成人行道障礙隔周除草和松土蟲害控制：有蟲害侵襲每七天一次；預(yù)防性保養(yǎng)隔周一次植物基座保護(hù)良好植物基座草不過分生長植物基座土不下陷植物基座土不壓實(shí)植物基座無廢棄物植物無蟲害葉子無蟲咬孔洞莖干和葉子無煙灰、不霉3草皮草皮保養(yǎng)良好草修剪到20MM高修剪平整清除修剪下草草皮無坑洼不平整和下陷草皮無裸露地、人造小徑草皮上無建筑廢棄物優(yōu)質(zhì)草地1.草皮上無含羞草或余草2.草皮上雜草超出30％重新鋪草皮各項(xiàng)管理指標(biāo)及方法依據(jù)本企業(yè)管理目標(biāo)及質(zhì)量方針，為管理服務(wù)好水沐天城項(xiàng)目，依據(jù)《一般住宅小區(qū)物業(yè)管理一級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》制訂以下管理指標(biāo)及方法，同時接收開發(fā)商檢驗(yàn)和監(jiān)督：序號指標(biāo)名稱投標(biāo)指標(biāo)管理指標(biāo)實(shí)施方法1房屋完好率98%落實(shí)責(zé)任人，實(shí)施巡視制度，建檔統(tǒng)計(jì)，確保房屋完好，無違章搭建及損壞公共設(shè)施2零修、急修立即率98%接到維修通知15分鐘內(nèi)抵達(dá)現(xiàn)場，立即完成并建立回訪制度，小修二十四小時內(nèi)，中修3天內(nèi)，大修7天內(nèi)3維修工程質(zhì)量合格率100%分項(xiàng)檢驗(yàn)，一步到位，并進(jìn)行回訪制度，以確保維修工程合格，滿足用戶需求。4管理費(fèi)收繳率95%根據(jù)要求收取，不私自提升收費(fèi)，使管理費(fèi)取之于民，用之于民。5綠化完好率95%落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)施巡查制度，建檔統(tǒng)計(jì)，并由綠化主管監(jiān)督實(shí)施，以確保小區(qū)公共綠化地?zé)o破壞、無踐踏，無黃土裸露現(xiàn)象，發(fā)覺問題立即修復(fù)。立即修剪，使草坪高度維持在5-8厘米；每十二個月補(bǔ)栽2次；每十二個月施肥26清潔、保潔率95%落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行保潔工作，實(shí)施巡查制度，建檔統(tǒng)計(jì)，并由管理處主管監(jiān)督實(shí)施，以確保小區(qū)內(nèi)垃圾日產(chǎn)日清，空氣清新，設(shè)施完好7道路完好率及使用率95%落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)施巡查制度，建檔統(tǒng)計(jì)，管理處工程監(jiān)理監(jiān)督實(shí)施，以確保道路完好、通暢8化糞池、雨水井、污水井完好率95%落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)施巡查制度，建檔統(tǒng)計(jì)，管理處工程監(jiān)理監(jiān)督實(shí)施，以確保溝、渠、井完好，并定時疏通、清理9排水管、明暗溝完好率95%落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)施每個月巡查制度，建檔統(tǒng)計(jì)，管理處工程監(jiān)理監(jiān)督實(shí)施，以確保水管通暢無阻、無塌陷10路燈完好率95%落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)施每日巡查制度，建檔統(tǒng)計(jì)，管理處機(jī)電工程師監(jiān)督實(shí)施，以確保路燈無損、正常使用并進(jìn)行定時清潔、養(yǎng)護(hù)11停車場、單車棚完好率95%落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)施巡查制度，建檔統(tǒng)計(jì)，管理處保安隊(duì)長監(jiān)督實(shí)施，以確保設(shè)施完好，方便使用12公共休閑設(shè)施完好率95%落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)施巡查制度，建檔統(tǒng)計(jì)，管理處保安隊(duì)長監(jiān)督實(shí)施，以確保設(shè)施完好，美觀清潔13小區(qū)內(nèi)治安案件發(fā)生率0.1%保安員經(jīng)培訓(xùn)考評后上崗，并每七天訓(xùn)練三次，每次兩小時，以保障保安隊(duì)伍素質(zhì)和狀態(tài)；落實(shí)保安崗位職責(zé)，明確責(zé)任，實(shí)施二十四小時巡視制度，以確保小區(qū)安全14消防設(shè)施設(shè)備完好率100%落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)施巡查制度，建檔統(tǒng)計(jì)，管理處主任監(jiān)督實(shí)施，并定時維護(hù)和檢修以確保消防設(shè)施完好無損、正常使用15火災(zāi)發(fā)生率0管理處全員義務(wù)消防員制，并定時進(jìn)行培訓(xùn)和演練，加強(qiáng)宣傳，設(shè)置專員負(fù)責(zé)日常巡視，發(fā)覺隱患，立即處理并通知管理處，以確保小區(qū)消防安全16違章處理率90%建立巡視制度，跟蹤管理，立即發(fā)覺、立即處理，并加強(qiáng)宣傳工作，取得住戶了解，杜絕違章事情發(fā)生，并進(jìn)行回訪檔案統(tǒng)計(jì)17住戶有效投訴處理率100%根據(jù)政策要求，做好各項(xiàng)工作，同時加強(qiáng)和住戶溝通，定時舉行業(yè)主懇談會，了解業(yè)主愿望和要求，滿足業(yè)主需要，發(fā)生投訴立即處理，同時建立檔案跟蹤處理結(jié)果。18管理人員持證上崗率80%職員分別進(jìn)行入職培訓(xùn)、在職培訓(xùn)、定時培訓(xùn)等常規(guī)培訓(xùn)，并給予考評，不合格者給予淘汰；對于特種作業(yè)、行業(yè)性要求職員要經(jīng)過相關(guān)部門培訓(xùn)、考評，企業(yè)將就相關(guān)技術(shù)、技能進(jìn)行定時培訓(xùn)，并給予考評，確保培訓(xùn)合格率達(dá)100%，以保障職員素質(zhì)19維修服務(wù)回訪率60%對于進(jìn)行維修項(xiàng)目實(shí)施回訪制度，建檔統(tǒng)計(jì)，以確保維修服務(wù)滿足用戶需要。20住戶對物業(yè)管理滿意率85%在日常工作中立即搜集用戶需求信息，盡可能地滿足用戶需要，加強(qiáng)雙方溝通，以確保業(yè)主對物業(yè)管理工作滿意。每十二個月最少進(jìn)行一次《業(yè)主意見及滿意度》咨詢。管理溝通我們很重視對小區(qū)監(jiān)察及支援工作，將邀請企業(yè)教授顧問團(tuán)，定時到現(xiàn)場巡視、檢驗(yàn)、督導(dǎo)，并召集管理例會，立即指出管理中不足，提出合理方案和改善意見。定時向開發(fā)企業(yè)匯報(bào)工作，提供日常管理運(yùn)作匯報(bào)，和開發(fā)商溝通工作進(jìn)度和改善事宜；搜集相關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)信息和建設(shè)性意見提交開發(fā)商，以供參考。和開發(fā)商建立親密、友好合作關(guān)系。資源配置人員配置及崗位設(shè)置為確保水沐天城項(xiàng)目高品質(zhì)物業(yè)服務(wù)水平及服務(wù)人員素質(zhì)，為業(yè)主營造安全、友好、優(yōu)美、舒適、方便小區(qū)居住環(huán)境，我企業(yè)確定在該項(xiàng)目設(shè)置“水沐天城項(xiàng)目部”。人員配置及崗位設(shè)置以下：一、人員配置：序號部門職務(wù)人數(shù)說明崗位職責(zé)備注1項(xiàng)目部經(jīng)理1全方面負(fù)責(zé)小區(qū)日常管理工作，具體實(shí)施物業(yè)管理方案2客戶服務(wù)中心主管1全方面負(fù)責(zé)用戶服務(wù)部工作，負(fù)責(zé)辦公室內(nèi)部管理，人事、檔案、物料管理助理4受理業(yè)主咨詢、投訴，統(tǒng)籌安排預(yù)、特約服務(wù)，辦理各類證卡，業(yè)主檔案搜集整理3工程部主管1負(fù)責(zé)各崗位巡視、督導(dǎo)、對外聯(lián)絡(luò)、組織職員培訓(xùn)；工程、機(jī)電設(shè)備設(shè)施檢驗(yàn)和保養(yǎng)計(jì)劃及監(jiān)督實(shí)施班長1幫助主管做好各崗位巡視、督導(dǎo)工作維修工11水電日常維修、檢修、保養(yǎng)工作4秩序維護(hù)部主管1各崗位巡視、督導(dǎo)、對外聯(lián)絡(luò)、組織職員培訓(xùn)、保安隊(duì)建設(shè)等工作班長3負(fù)責(zé)小區(qū)秩序維護(hù)和各崗位巡視、督導(dǎo)工作門崗18出入口：主9、次6、消3負(fù)責(zé)各大門崗位控制，進(jìn)出人員、車輛管理；其中消防出入口兼多層流動崗三班倒巡查崗6含班長負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)安全、消防巡視，糾正違規(guī)等工作三班倒監(jiān)控中心3負(fù)責(zé)利用技術(shù)手段監(jiān)控防區(qū)、道路、接聽業(yè)主電話、消防安全工作三班倒固定崗6負(fù)責(zé)其崗位周圍控制，進(jìn)出人員、車輛管理輪休4負(fù)責(zé)各崗位休息時頂崗5環(huán)境部主管保潔/綠化工作督查、督導(dǎo)及日常管理綠化工5定時修枝、剪枝、除草，病蟲害防治保潔員23樓道、庭院、扶欄等公共部位清潔保潔6累計(jì)85二、組織架構(gòu)：水沐天城項(xiàng)目部和信房產(chǎn)企業(yè)顧問團(tuán)成全部和順物業(yè)服務(wù)企業(yè)水沐天城項(xiàng)目部和信房產(chǎn)企業(yè)顧問團(tuán)成全部和順物業(yè)服務(wù)企業(yè)和順物業(yè)前期介入小組和順物業(yè)前期介入小組行政、人事（培訓(xùn)）支援行政、人事（培訓(xùn)）支援環(huán)境部秩序維護(hù)部工程部用戶服務(wù)中心環(huán)境部秩序維護(hù)部工程部用戶服務(wù)中心財(cái)務(wù)支援秩序維護(hù)支援秩序維護(hù)支援工程支援工程支援環(huán)境支援環(huán)境支援職員培訓(xùn)在項(xiàng)目接管前，本企業(yè)將對職員進(jìn)行系統(tǒng)培訓(xùn)，形式包含：入職培訓(xùn)、上崗前培訓(xùn)、在職培訓(xùn)。內(nèi)容包含：項(xiàng)目情況介紹、開發(fā)企業(yè)介紹、企業(yè)文化、管理制度、職業(yè)道德及質(zhì)量意識、日常工作程序、安全操作規(guī)程、物業(yè)法律法規(guī)、相關(guān)崗位技能、禮儀禮節(jié)及風(fēng)俗習(xí)慣、小區(qū)突發(fā)事件應(yīng)急處理程序（火警、匪警、電梯困人、停電、停水、停氣等）、職員手冊及企業(yè)各項(xiàng)規(guī)章制度等。培訓(xùn)目標(biāo)在于加強(qiáng)或改善職員行為或表現(xiàn)，提升管理人員素質(zhì)、技能及管理水平，使其能為廣大業(yè)主提供盡善盡美服務(wù)。第四章費(fèi)用測算第一節(jié)項(xiàng)目物業(yè)日常管理月度費(fèi)用明細(xì)序號支出項(xiàng)目名稱月支出備注總計(jì)物業(yè)服務(wù)月度費(fèi)用237397.781職員人力成本120318.00詳見明細(xì)2公共設(shè)施、設(shè)備保養(yǎng)費(fèi)、公區(qū)能耗、工程低值易耗品費(fèi)用79817.20詳見明細(xì)3綠化維護(hù)費(fèi)用2450.00詳見明細(xì)4清潔管理費(fèi)用1360.00詳見明細(xì)5秩序維護(hù)費(fèi)用1110.00詳見明細(xì)6辦公費(fèi)1200.00詳見明細(xì)7公共區(qū)域保險費(fèi)1833.33包含職員意外8折舊費(fèi)固定資產(chǎn)3250創(chuàng)辦費(fèi)中該費(fèi)用按24月分?jǐn)偡b3195.83創(chuàng)辦費(fèi)中該費(fèi)用按24月分?jǐn)?不可預(yù)見費(fèi)4528.771-8項(xiàng)之和按2%百分比核實(shí)10法定稅金18334.65按物業(yè)服務(wù)收入7%百分比核實(shí)職員人力成本（120318.00元）明細(xì)部門類別人數(shù)工資標(biāo)準(zhǔn)金額(元)備注項(xiàng)目部經(jīng)理13500.003500.00客服部客服主管12200.002200.00客服助理41600.006400.00工程部主管12200.002200.00維修班長11400.001400.00維修人員111200.0013200.00秩序維護(hù)部主管12200.002200.00領(lǐng)班31400.004200.00秩序維護(hù)員341300.0044200.00環(huán)境部保潔領(lǐng)班3700.002100.00保潔員20630.0012600.00綠化領(lǐng)班11000.001000.00綠化員4800.003200.00小計(jì)8598400.00其它費(fèi)用養(yǎng)老保險85213.2018122.00工會經(jīng)費(fèi)1968.00按職員總工資2%計(jì)提殘疾人就業(yè)保障金851828.001828.00按職員總?cè)藬?shù)1.5%*上年度當(dāng)?shù)赜蚵殕T年平均工資計(jì)提，分?jǐn)偟矫總€月累計(jì)120318.00(二)公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修、保養(yǎng)費(fèi)（79817.20元）明細(xì)單位：人民幣（元）、功率（Kw）序號名稱功率計(jì)算方法能花費(fèi)維護(hù)費(fèi)月支出1電梯系統(tǒng)1111×30×30×24×25﹪×0.553267030×300.00416702園林景觀水系統(tǒng)3030×8×8×0.55105620012563給排水系統(tǒng)3333×24×30×20﹪×0.552613.603×300.003513.64人工湖循環(huán)系統(tǒng)3232×70×4×0.55492860055285辦公用電2020×8×30×0.55264026406公共區(qū)域照明建筑外多層30（30+40）×12×30×0.551386013860小高層40建筑內(nèi)多層38（38+188）×24×30×10﹪×0.558949.68949.6小高層1887低值易耗品費(fèi)12×200240024008累計(jì)69117.21070079817.2備注：上表中公區(qū)能耗僅包含依據(jù)現(xiàn)在已掌握設(shè)施設(shè)備功率估算費(fèi)用。(三)綠化維護(hù)費(fèi)用（2450元）明細(xì)單位：人民幣（元）序號項(xiàng)目名稱數(shù)量單價金額(元)備注1農(nóng)藥400.002化肥100.003草種、植物500.004綠化機(jī)具維修200.005綠化機(jī)具消耗200.006綠化用水6001.751050.007草花租擺節(jié)日租擺費(fèi)用另計(jì)8累計(jì)2450.00(四)清潔管理費(fèi)用（1360元）明細(xì)單位：人民幣（元）序號項(xiàng)目名稱數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)金額備注1物耗23人50元/人·月1150.002保潔用水120噸4噸/天210.001.75元/噸3累計(jì)1360.00(五)秩序維護(hù)費(fèi)用（1110元）明細(xì)單位：人民幣（元）序號項(xiàng)目數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)金額(元)備注1秩序維護(hù)員物耗3730元/崗11102滅火器暫無3累計(jì)1110(六)辦公費(fèi)用（1200元）明細(xì)單位：人民幣（元）序號項(xiàng)目數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)金額(元)備注1辦公日常費(fèi)用800電話費(fèi)等2低值易耗品費(fèi)400打印紙、筆等3累計(jì)1200第二節(jié)創(chuàng)辦費(fèi)用（227895.00元）明細(xì)序號支出項(xiàng)目名稱金額(元)備注一物資配置費(fèi)用227895.001服裝費(fèi)76700.002固定資產(chǎn)78000.003低值易耗品73195.00二開荒費(fèi)支出/擬交物業(yè)面積×1.00元/m2三物業(yè)管理用房裝修/此費(fèi)用由集團(tuán)企業(yè)統(tǒng)籌創(chuàng)辦費(fèi)一＋二+三之和227895.00開荒費(fèi)應(yīng)由施工方負(fù)擔(dān)服裝費(fèi)用（76700元）明細(xì)單位：人民幣（元）部門名稱單位單價數(shù)量金額備注項(xiàng)目部管理人員西裝套5004×48000經(jīng)理1人、主管3人客服人職員裝套2754×44400春秋裝、夏裝各2套工程部工程維修工裝套10012×44800春秋裝、夏裝各2套秩序維護(hù)部秩序維護(hù)工裝套30037×444400春秋裝、夏裝各2套大衣(棉)件150101500大衣(形象)件30082400環(huán)境部清潔工裝套10023×49200春秋裝、夏裝各2套綠化工裝套1005×4春秋裝、夏裝各2套累計(jì)76700固定資產(chǎn)（78000元）明細(xì)單位：人民幣（元）部門名稱單位單價數(shù)量金額備注項(xiàng)目客服部電腦臺300041沙發(fā)套220024400復(fù)印機(jī)臺300013000空調(diào)臺800018000客服前臺套/1/裝修配置工程部電腦臺300013000秩序維護(hù)部電視機(jī)臺250012500宿舍用電腦臺300013000崗?fù)€500040崗臺個1環(huán)境部剪草機(jī)臺320013200綠籬機(jī)臺290012900割灌機(jī)臺280012800高壓打藥機(jī)臺340013400高壓洗地機(jī)臺280012800皮劃艇個500015000累計(jì)78000低值易耗品（73195元）明細(xì)項(xiàng)目（用戶）部配置單位：人民幣（元）名稱單位單價數(shù)量金額備注吧臺椅把30041200.00服務(wù)步驟標(biāo)牌套/1/裝修配置小標(biāo)識牌個306180.00收銀1、接待1、用戶服務(wù)中心1、衛(wèi)生間2地毯塊1002200.00入口“歡迎光臨”檔案柜組/10/裝修配置辦公桌椅套1502300.00椅子把258200.00小保險柜個3501350.00對講機(jī)臺110011100.00打印機(jī)臺3601360.00固定電話部130022600.00其中一部帶傳真機(jī)檔案袋個0.815001200.00文件框個8648.00紙簍個5840.00煙灰缸個5420.00被褥套2002400.00高低床張2202440.00自行車輛2001200.00打卡機(jī)臺8501850.00茶幾個3003900.00收費(fèi)廳1飲水機(jī)臺1501150.00小計(jì)10738.002、工程部配置單位：人民幣（元）名稱規(guī)格單價數(shù)量金額備注辦公桌椅套1503450.00對講機(jī)臺11001213200.00小工具套150121800.00人字梯個2602520.00萬用表個1002200.00鉗形表個3002600.00管鉗個702140.00飲水機(jī)臺1501150.00沖擊鉆臺3001300.00潛水泵臺4001400.00文件框個8324.00紙簍個5315.00標(biāo)識牌個30260.00被褥套2001200.00高低床張2201220.00雨衣套50525.00雨靴雙2810280.00強(qiáng)光手電支604240.00疏通器（電動）臺5001500.00小計(jì)19324.003、秩序維護(hù)部配置單位：人民幣（元）名稱規(guī)格單價數(shù)量金額備注辦公桌椅套150111650.00大門2、崗?fù)?、寢室4對講機(jī)臺11001011000.00小椅子把1534510.00小茶幾個1504600.00飲水機(jī)臺1501150.00橡膠棍根2010200.00文件框個8432.00紙簍個5735.00標(biāo)識牌個309270.00宿舍4、門衛(wèi)2、衛(wèi)生間2被褥套200387600.00高低床張220194180.00雨衣套509450.00雨靴雙289+3336.00強(qiáng)光手電支609540.00滅火器個///承建方配置小計(jì)27553.004、環(huán)境部配置單位：人民幣（元）名稱規(guī)格單價數(shù)量金額備注辦公桌椅套2001200.00對講機(jī)臺110033300.00椅子把254100.00清潔工具套50231150.00毛巾、掃把、拖把、水桶等綠化工具套455225.00枝剪、排剪噴霧器個45290.00花撬把60160.00水管卷1008800.00清潔、綠化各4文件框個8216.00紙簍個515.00飲水機(jī)臺1501150.00標(biāo)識牌個30260.00更衣室1三輪車輛60021200.00斗車輛3002600.00垃圾桶個350207000.00雨衣套508400.00雨靴雙288224.00小計(jì)15580.00（四）移交房屋開荒費(fèi)用（224539.00元）明細(xì)收費(fèi)項(xiàng)目單價（元）面積（平方米）金額（元）備注多層1.004910849108.00小高層1.00120252120252.00高層1.001267312673.00商業(yè)1.001159111591.00地下車庫1.003091530915.00累計(jì)224539.00此費(fèi)用應(yīng)由施工方負(fù)擔(dān)第三節(jié)物業(yè)管理費(fèi)收入明細(xì)收費(fèi)項(xiàng)目單價（元）面積（平方米）金額（元）備注多層1.504910873662.00小高層1.00120252120252.00地下車庫50（管理費(fèi)）759個37950.00高層1.001267312673.00商業(yè)1.501159117386.50累計(jì)261923.50盈虧分析及減虧方法一、盈虧分析依據(jù)前期銷售時和信企業(yè)向業(yè)主承諾，水沐天城項(xiàng)目物管費(fèi)收費(fèi)標(biāo)正確定為：小高層及高層1.00元/平方米、多層1.5元/平方米、商業(yè)1.5元/平方米。收支對比見下表：入住率物管費(fèi)收入支出利潤備注100%261923.5237397.7824525.72略有盈余80%209538.8237397.78-27858.98虧損75%196442.625237397.78-40955.16虧損60%157154.1237397.78-80243.68虧損20%52384.7237397.78-185013.08虧損在物業(yè)接管前期，因?yàn)轫?xiàng)目物業(yè)大量空置，物管費(fèi)收繳率也低，而日常管理和服務(wù)仍須正常開展，故支出遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出收入。但伴隨入住率及收費(fèi)率提升，虧損也將逐步降低，直至達(dá)成收支平衡。另外，依據(jù)國家及省、市《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理措施》中相關(guān)要求：第十六條納入物業(yè)管理范圍已完工但還未出售，或因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時交給物業(yè)買受人物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或物業(yè)服務(wù)資金由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。結(jié)合物業(yè)接管前期實(shí)際情況及相關(guān)政策，期望集團(tuán)企業(yè)繳足空置房及停車場管理費(fèi)，以確保該項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)工作正常開展及服務(wù)品質(zhì)。二、減虧方法在確保管理品質(zhì)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不下降情況下，我們擬采取以下增收減虧方法：一、采取“公開、透明、程式、規(guī)范、一體化”封閉式管理和服務(wù)中心監(jiān)控管理，有利于逐步降低人工成本和立即消除對人力資源不合理配置浪費(fèi)，在確保物業(yè)服務(wù)質(zhì)量前提下，最大程度地降低人工成本。二、健全職員競爭激勵機(jī)制，采取“末位淘汰制”，“能者上，平者讓，庸者下”用人理念，是對本物業(yè)進(jìn)行管理和服務(wù)堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。三、主動開展多個形式方便業(yè)主居家生活家政服務(wù)，采取有償服務(wù)方法（家政、中介、商務(wù)、裝修、室內(nèi)維修維護(hù)、家庭醫(yī)生、代訂、代購、家庭保潔、綠化租擺、養(yǎng)護(hù)、教育咨詢等），以優(yōu)質(zhì)服務(wù)、良好信譽(yù)、公道價格，既能為業(yè)主排憂解難，處理居家生活便利和商務(wù)活動快捷等問題，又能為服務(wù)中心發(fā)明一定收入，以填補(bǔ)日常虧損。工程維修及設(shè)備管理部分：一、創(chuàng)收：抓特約服務(wù)，建立合理特約服務(wù)管理機(jī)制，制訂符合市場特約服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，向業(yè)主和裝修單位提供全方位維修特約服務(wù)，包含：日常水電維修、裝修施工中給排水、強(qiáng)弱電線路改造、業(yè)主裝修廢棄物料回收（如：鋁合金）和和業(yè)主裝修過程相關(guān)單位協(xié)作（如空調(diào)經(jīng)營單位、廚具、潔具、燈飾、裝修材料等單位建立協(xié)作關(guān)系，在為業(yè)主爭取折扣同時，收取對方業(yè)務(wù)費(fèi)；整合資源，將小區(qū)共用部位等相關(guān)場地提供給有需求單位，采取業(yè)務(wù)分成或收取場地使用費(fèi)方法向需求方提供合作，發(fā)明利潤。二、節(jié)支：1、降低人力成本：進(jìn)行人員崗位核編，依據(jù)實(shí)際需求配置人員，有效控制人力成本，切實(shí)做得各盡其職、各負(fù)其責(zé)，避免分工不清造成責(zé)任不明，杜絕產(chǎn)生冗員。2、控制能花費(fèi)用：在不影響整體效果前提下，針對區(qū)域位置不一樣，合理調(diào)整區(qū)域景觀，水系