物業(yè)管理法律法規(guī)

物業(yè)管理法律法規(guī)甲方乙方

車輛損傷

房屋滲水財物被盜陽臺種菜油煙擾民……這不是我們的問題！物業(yè)管理涉及法律法規(guī)法律：民法通則、合同法、物權(quán)法、侵權(quán)責任法、治安管理處罰法等行政法規(guī)：物業(yè)管理條例、建設(shè)工程質(zhì)量管理條例等部門規(guī)章：物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法、前期物業(yè)管理招投標管理辦法、物業(yè)承接查驗辦法、物業(yè)服務收費管理辦法、特種設(shè)備安全法、房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法、……地方性法規(guī)、地方性規(guī)章及規(guī)范性文件、行業(yè)主管部門規(guī)范性文件主要關(guān)于業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)的權(quán)利及義務，前期物業(yè)管理招投標、承接查驗、物業(yè)企業(yè)資質(zhì)管理、物業(yè)專業(yè)人員職業(yè)資格管理、專項維修資金管理、消防安全及設(shè)施設(shè)備管理等方面物業(yè)法規(guī)基礎(chǔ)知識物業(yè)服務用房包括物業(yè)服務企業(yè)辦公用房和業(yè)主委員會議事用房2‰、80㎡、業(yè)委會活動用房不少于15㎡物業(yè)服務用房全體業(yè)主共有，專用于物業(yè)管理服務工作開發(fā)建設(shè)單位應該通過招投標方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)：以下情形之一的，可采取協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)：投標人少于3人多層物業(yè)<5萬㎡，單棟高層<3萬㎡，混合<4萬㎡

房屋交付使用前（含當月）所發(fā)生的物業(yè)服務費用，有開發(fā)建設(shè)單位承擔。房屋交付使用后發(fā)生的物業(yè)服務費用，由業(yè)主承擔，但房屋交付一年內(nèi)無人入住的，空置期間由業(yè)主按70%的比例承擔物業(yè)服務費用。

房屋通過竣工驗收達到交付條件，業(yè)主收到書面交付通知并辦理完相應手續(xù)的，即為交付；業(yè)主收到書面交付通知后一個月內(nèi)無正當理由不辦理相應手續(xù)的，視為交付業(yè)主，是指物業(yè)所有權(quán)人，包括基于買賣、贈與，拆遷補償?shù)确尚袨槿〉脴I(yè)主可依法委托物業(yè)使用人行使業(yè)主權(quán)利，履行業(yè)主義務。按時交納物業(yè)費用是業(yè)主應該履行的義務符合下列條件之一的，應當召開業(yè)主大會會議，成立業(yè)主大會：1、專有部分建筑面積達到建筑面積50%以上2、首次交付使用專有部分之日起滿兩年，面積達到20%以上。開發(fā)建設(shè)單位、前期物業(yè)服務企業(yè)或20%以上業(yè)主聯(lián)名提出書面申請，街道辦事處收到報告起60日內(nèi)會同房管局主管部門成立業(yè)主大會籌備組物業(yè)服務內(nèi)容及收費組成《物業(yè)管理條例》物業(yè)服務公共服務事項：1、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公用部位及公用設(shè)施設(shè)備的使用、管理和維護2、公共綠化的維護3、公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生的維護4、公共區(qū)域的秩序維護和安全協(xié)防5、物業(yè)使用中禁止行為的告知、勸阻、報告等義務6、物業(yè)維修、更新、改造費用的財務管理7、物業(yè)服務檔案和物業(yè)檔案的保管8、其他物業(yè)公共服務事項《物業(yè)服務收費管理辦實施法細則》物業(yè)服務成本或支出構(gòu)成包括：1、管理、服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；2、物業(yè)公共部位、公共設(shè)施、設(shè)備日常運行維護費用3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用6、辦公費用7、物業(yè)管理企業(yè)用于該項目的固定資產(chǎn)折舊8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責任保險費用9、經(jīng)業(yè)主同意的其他費用《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》重點解讀物業(yè)服務企業(yè)不履行或不完全履行物業(yè)管理、服務義務責任的認定物業(yè)服務企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護、管理和維護義務，業(yè)主請求物業(yè)服務企業(yè)承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院予以支持。案例：業(yè)主財產(chǎn)被盜物業(yè)有無賠償責任（P116）催交物業(yè)費的法定程序經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應予以支持。物業(yè)服務企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務為抗辯理由的，人民法院不予支持?？偨Y(jié)體會一、“學”，熟悉法律法規(guī)，明確責任義務，多看案例分析；二、“報”，分清責任范圍，對于禁止行為及時上報主管部門處理；三、“記”，做好各項設(shè)施設(shè)備檢查維護記錄及人員車輛登記工作，證明安全、消防、設(shè)施設(shè)備管理服務管理盡職盡責；四、“忌”，及時歸納總結(jié)，認真巡查，及時發(fā)現(xiàn)安全隱患并采取措施，應急預案完善，避免事故發(fā)生；五、“存”，催收物業(yè)費、上報主管部門等都要做好書面記錄存檔工作。謝謝！物業(yè)項目共用部位及共用設(shè)施建設(shè)部《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》第三條規(guī)定，“共用部位是指住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

共用設(shè)施設(shè)備是指住宅小區(qū)或單幢住宅內(nèi)，建設(shè)費用已分攤進入住房銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。建設(shè)工程質(zhì)量保修《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》、《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》一、基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；二、房屋防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；三、供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；四、電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。其他項目的保修期由發(fā)包方與承包方約定。建設(shè)工程的保修期，自竣工驗收合格之日計算案例分析案例分析房屋質(zhì)量問題能否不交物業(yè)費案件情況案件分析

按照《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》的規(guī)定，房屋在保修范圍和期限內(nèi)，出現(xiàn)的質(zhì)量問題，由建設(shè)單位履行保修義務。施工單位不按工程質(zhì)量保修書約定保修的，建設(shè)單位可以另行委托其他單位保修，由原施工單位承擔相應責任，保修費用由質(zhì)量缺陷的責任方承擔。

一旦業(yè)主碰上類似情況，首先要向開發(fā)商提出維修訴求，物業(yè)公司可提供協(xié)助。一般而言，施工單位在48小時內(nèi)，須現(xiàn)場查勘，如果確是建筑質(zhì)量問題，應該及時進行維修。

業(yè)主正確的維權(quán)渠道應該是，及時向?qū)俚亟ㄔO(shè)部門進行投訴，由其監(jiān)督建設(shè)單位行使保修責任。如果由于建筑質(zhì)量問題導致業(yè)主家中財產(chǎn)受損，還可向法院提出起訴，要求開發(fā)建設(shè)單位承擔損失。設(shè)施設(shè)備相關(guān)法律法規(guī)《特種設(shè)備安全監(jiān)察條例》有關(guān)規(guī)定1、電梯應當至少每15日進行一次清潔、潤滑、調(diào)整和檢查2、在用電梯的定期檢查周期為一年3、每年進行至少一次電梯應急預案的演練《電梯應急指南》電梯使用管理單位接報電梯緊急情況處理程序：一、值班人員發(fā)現(xiàn)所管理的電梯發(fā)生緊急情況或接到求助信號后，應當立即通知本單位專業(yè)人員到現(xiàn)場處理，同時通知電梯維修保養(yǎng)單位；二、值班人員應用電梯配置的通訊對講系統(tǒng)或其他可行方式，詳細告知電梯轎廂內(nèi)被困乘客注意的事項。三、值班人員應當了解電梯轎廂所停樓層的位置、被困人數(shù)、是否有病人或其他危險因素等情況，如有緊急情況應當立即向有關(guān)部門和單位報告。四、電梯使用管理單位的專業(yè)人員到達現(xiàn)場后可先行實施救援程序，如自行救助有困難，應當配合電梯維修保養(yǎng)單位實施救援。案例分析小區(qū)業(yè)主跌入窨井致骨折物管公司需擔責案件情況249案件分析《侵權(quán)責任法》窨井等地下設(shè)施造成他人損害，管理人不能證明盡到管理職責的，應當承擔侵權(quán)責任。物業(yè)服務企業(yè)須就其盡到了管理職責承擔舉證責任，如舉證不能，則推定其有過錯。本案中，窨井蓋存在損壞的情況，物業(yè)公司不能證明其已修復，或采取了有效措施，因此推定其未盡到管理職責，應當承擔侵權(quán)賠償責任。返回消防安全相關(guān)法規(guī)《中華人民共和國消防法》有關(guān)規(guī)定機關(guān)、團體、企業(yè)、事業(yè)等單位應當履行下列消防安全職責：1、落實消防安全責任制、制定本單位的消防安全制度、消防安全操作規(guī)程，制定滅火和應急疏散預案；2、按照國家標準、行業(yè)標準配置消防設(shè)施、器材，設(shè)置消防安全標志，并定期組織檢查、維修，確保完好有效；3、對建筑消防設(shè)施每年至少進行一次全面檢測，確保完好有效，檢測記錄應當完整準確，存檔備查；4、保障疏散通道、安全出口、消防車通道暢通，保證防火防煙分區(qū)、防火間距符合消防技術(shù)標準；5、組織防火檢查，及時消除火災隱患；6、組織進行有針對性的消防演練；7、法律、法規(guī)規(guī)定的其他消防安全職責案例分析機動車自燃致鄰車損毀物業(yè)公司無須承擔責任案件情況244案件分析

在此類案件中，物業(yè)服務企業(yè)要免責，要注意以下方面：首先，事前對消防通道和消防設(shè)備進行管理，保持通道安全、暢通，消除消防隱患。設(shè)施設(shè)備合格，保障事故發(fā)生能正常使用。其次，事故發(fā)生時采取及時有效地應對措施，防止損失擴大。如及時發(fā)現(xiàn)，積極報警，通知業(yè)主，疏散車輛，組織人員進行滅火自救。車位的使用管理一、利用公共道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于全體業(yè)主共有，開發(fā)建設(shè)單位不得出售、附贈或者出租二、業(yè)主大會決定或者業(yè)主共同決定收取場地租賃費的，場地租賃費屬于全體業(yè)主共有，用于補充專項維修資金或者業(yè)主大會決定的其他事項。三、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放車輛，不得堵塞消防通道，不得妨礙行人和其他車輛的正常通行。案例分析案例分析物業(yè)公司對業(yè)主人身財產(chǎn)安全保障義務承擔案案件情況P17案件分析《物業(yè)管理條例》及物業(yè)服務合同均有說明，物業(yè)服務企業(yè)對業(yè)主的人身和財產(chǎn)負有安全保障義務。但物業(yè)公司承擔多大責任，又需要確定兩個方面：第一，針對財務是否保管合同的意識表示。第二，物業(yè)公司作為安保方，是否盡到注意義務。1、實踐中，車主停車主要存在兩種形式法律關(guān)系：一是對車輛進行保管為主要目的的寄存保管關(guān)系；二是以提供車輛停放場所為主要目的的車位有償使用關(guān)系。2、作為專業(yè)的物業(yè)管理人員，是否有門衛(wèi)值班記錄、小區(qū)巡邏記錄、外來車輛登記薄以及外來人員記載、監(jiān)控記錄等資料，證明并非自身管理失職而造成損害后果。返回物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的禁止行為《武漢市物業(yè)管理條例》一、損壞或擅自變動房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)；二、將不具備防水條件的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室（廳）、書房或者廚房的上方；三、破壞或者擅自改變房屋外觀四、為取得建設(shè)工規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)建筑物