房屋建筑維修養(yǎng)護(hù)管理

房屋建筑維修養(yǎng)護(hù)管理第一頁，共51頁。

第一節(jié)建筑施工圖的識讀

結(jié)構(gòu)施工圖和設(shè)備施工圖的識讀

（圖5－1、圖5－2、圖5－3、圖5－4、圖5－5）看懂。相關(guān)知識

結(jié)構(gòu)施工圖是建筑施工組織設(shè)計(jì)的依據(jù)，同時(shí)也是物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行房屋裝修管理、維修管理和施工管理的依據(jù)。

（表5－1、表5－4、表5－5、表5－6、表5－7）應(yīng)掌握（知識、技能錄像題）。第二頁，共51頁。

第二節(jié)房屋安全管理一、房屋安全檢查—P54、55

房屋的安全檢查是房屋使用管理、養(yǎng)護(hù)維修的重要依據(jù)。按規(guī)定對房屋進(jìn)行定期和不定期的檢查，（1）可隨時(shí)掌握房屋狀況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋的危損情況，搶修加固，解除危險(xiǎn)；（2）保證房屋功能的正常發(fā)揮，延長房屋使用壽命，保護(hù)業(yè)主利益。第三頁，共51頁。1、準(zhǔn)備工作（1）查閱房屋圖紙及有關(guān)資料，掌握房屋建筑及結(jié)構(gòu)的布局和特征。（2）準(zhǔn)備好檢查工具和排險(xiǎn)、搶修器材。2、檢查現(xiàn)場

做好四核對：（1）平面圖與房屋現(xiàn)狀是否相符；（2）圖示房間標(biāo)號與現(xiàn)場房間標(biāo)號是否相符；（3）房屋數(shù)量與圖例房屋數(shù)量是否相符；（4）產(chǎn)權(quán)關(guān)系是否相符。第四頁，共51頁。3、檢查建筑物周圍環(huán)境及有無損壞房屋結(jié)構(gòu)的人為因素（1）相鄰的高大建筑、高大的枯朽木、高壓電線、溝壑坑穴、地表積水、車輛機(jī)械震動對房屋的影響；（2）使用不當(dāng)?shù)默F(xiàn)象（住戶自行拆改、門窗洞口改動、受力部位開洞、開槽、樓地面、基礎(chǔ)長期泡水、浸水、潮濕、化學(xué)藥品腐蝕、通風(fēng)不良）等。4、檢查房屋結(jié)構(gòu)

（共7項(xiàng)）檢查記錄表由檢查人、復(fù)核人、負(fù)責(zé)人簽字。第五頁，共51頁。二、危險(xiǎn)房屋管理—P551、制定危險(xiǎn)房屋檢查制度

危房的劃分要根據(jù)房屋構(gòu)件損壞范圍的大小、程度以及對周圍環(huán)境、整個(gè)房屋的危害程度定。一般3種情況：（1）整幢危房（2）局部危房（3）危險(xiǎn)點(diǎn)。

第六頁，共51頁。2、建立健全危房管理機(jī)構(gòu)（情景題）除政府有權(quán)威性的危險(xiǎn)房屋的鑒定機(jī)構(gòu)外，各物業(yè)管理企業(yè)也應(yīng)設(shè)立相關(guān)部門或指定專門技術(shù)人員負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作，依據(jù)建設(shè)部頒發(fā)的《危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)》和各地政府頒布的有關(guān)規(guī)定，按照初始調(diào)查、現(xiàn)場勘查、檢測驗(yàn)算、論證定性等程序，在掌握測算數(shù)據(jù)、科學(xué)分析論證的基礎(chǔ)上，確認(rèn)房屋的建筑質(zhì)量和安全可靠程度。3、危房處理措施措施：（兩用兩不用）（1）觀察使用；（2）處理使用；（3）停止使用；（4）整體拆除。第七頁，共51頁。相關(guān)知識一、房屋安全檢查的方法—P56

1、直觀法；2、刺探、敲擊聽聲法；

3、儀器檢查法；4、結(jié)構(gòu)構(gòu)建驗(yàn)算。二、房屋完損等級的評定標(biāo)準(zhǔn)—P56

按照房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備3個(gè)組成部分的完好、損壞程度評定。房屋完損等級分為5類

1、完好房2、基本完好房

3、一般損壞房4、嚴(yán)重?fù)p壞房

5、危險(xiǎn)房第八頁，共51頁。完好房：個(gè)別分項(xiàng)有輕微損壞，小修就能修復(fù)?；就旰梅浚荷倭繕?gòu)件輕微損壞，一般性維修就能修復(fù)。一般損壞房：結(jié)構(gòu)一般性損壞，需進(jìn)行中修或局部大修更換部件。嚴(yán)重?fù)p壞房：結(jié)構(gòu)有明顯變化或損壞，需進(jìn)行大修或翻修、改建。危險(xiǎn)房：承重構(gòu)件已屬危險(xiǎn)構(gòu)件，有倒塌的可能，不能確保住用安全的房屋。第九頁，共51頁。三、房屋完損等級的評定方法—P571、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)房屋完損等級評定方法（四種方法）2、其他結(jié)構(gòu)房屋完損等級評定方法（兩種方法）3、基本做法評定房屋等級的做法分為：定期和不定期。（1）定期評定房屋等級

每隔一定時(shí)期對所管房屋全面、逐幢評定。包括：組織準(zhǔn)備、實(shí)施勘查、統(tǒng)計(jì)匯總3個(gè)階段。第十頁，共51頁。（2）不定期評定房屋等級①根據(jù)氣候特征，著重對危險(xiǎn)房屋、嚴(yán)重?fù)p壞房和一般損壞房屋進(jìn)行檢查、評定。②房屋經(jīng)過中修、大修、翻修、綜合維修竣工驗(yàn)收后重新評定完損等級。③接管驗(yàn)收新建房屋后，要進(jìn)行評定房屋等級。

提示：接管驗(yàn)收原有房屋，也要進(jìn)行評定房屋等級。(見第一章第一節(jié)，原有物業(yè)的接管驗(yàn)收程序的第4點(diǎn)，2頁)第十一頁，共51頁。四、城市危險(xiǎn)房屋管理規(guī)定—P58~59

依據(jù)建設(shè)部頒發(fā)的《城市危險(xiǎn)房屋管理規(guī)定》進(jìn)行管理，主要內(nèi)容：1、一般規(guī)定（6條）2、危險(xiǎn)房屋的處理辦法（兩用兩不用）

（1）觀察使用；（2）處理使用；（3）停止使用；（4）整體拆除。3、治理（3條）4、法律責(zé)任（3方面）第十二頁，共51頁。五、房屋完好率與危房率的計(jì)算—P60（1）計(jì)算房屋完損等級，一律以建筑面積為計(jì)量單位，評定時(shí)以幢為評定單位。（2）房屋完好率=（完好房建筑面積+基本完好房建筑面積）/總的房屋建筑面積×100%（3）危房率=整幢危險(xiǎn)房屋建筑面積/總的房屋建筑面積×100%第十三頁，共51頁。

第三節(jié)房屋維修管理一、房屋維修養(yǎng)護(hù)管理制度的制定—P60

（四方面制度--情景題）1、定期檢查維修制度的制定

定期檢查制度包括：定期普查制度、冬季檢查制度和大風(fēng)、大雨雪、有感地震以后的臨時(shí)檢查制度。還有定期維修更換制度。第十四頁，共51頁。2、巡回檢修及搶修制度的擬定（情景題）主要制度：（1）每個(gè)月對所管房屋走訪一遍；（2）水、電、電梯等維修人員24小時(shí)值班制度；（3）零修不過夜，急修不超過4小時(shí)的檢修制度；（4）發(fā)生意外災(zāi)害事故時(shí)，搶修人員1小時(shí)內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場搶修的制度。3、確立房屋維修管理的責(zé)任范圍制度4、定期保養(yǎng)、修繕制度第十五頁，共51頁。二、房屋維修的施工管理—P61（情景題）1、選擇維修施工隊(duì)伍（1）物業(yè)管理企業(yè)有維修養(yǎng)護(hù)隊(duì)伍進(jìn)行維修工程施工；（2）物業(yè)管理企業(yè)將維修工程以招標(biāo)或承包的方式給專業(yè)維修隊(duì)伍。物業(yè)管理企業(yè)為保證維修質(zhì)量和控制成本，要做好“核算”和“驗(yàn)收”工作。2、落實(shí)維修任務(wù)，簽訂承包合同。第十六頁，共51頁。3、施工過程的管理施工準(zhǔn)備階段：（1）編制施工計(jì)劃，設(shè)計(jì)施工方案。（2）施工單位熟悉設(shè)計(jì)、維修方案，參與技術(shù)交底和圖紙會審，提出解決問題的措施。施工過程中：（1）檢查計(jì)劃、合同執(zhí)行情況；（2）進(jìn)行人力、物力平衡調(diào)度。（3）組織材料運(yùn)輸，確保施工連續(xù)性。（4）檢查工程質(zhì)量、保證安全；（5）發(fā)現(xiàn)問題找原因，提措施、限期改。第十七頁，共51頁。相關(guān)知識一、房屋維修管理的內(nèi)容與要求—P621、房屋維修管理的內(nèi)容（1）房屋的安全檢查（2）房屋的維修施工管理（3）房屋維修的行政管理

因使用不當(dāng)或人為造成房屋損壞，應(yīng)由責(zé)任人負(fù)責(zé)維修或給予賠償。對于房屋修繕責(zé)任人不及時(shí)修繕，或者在房屋修繕時(shí)，遭到責(zé)任人的借故阻撓，或發(fā)現(xiàn)有可能導(dǎo)致房屋危險(xiǎn)情況出現(xiàn)時(shí)，房管部門可采取“排險(xiǎn)解?！钡膹?qiáng)制措施，費(fèi)用由當(dāng)事人承擔(dān)。第十八頁，共51頁。2、房屋維修管理的要求—P62

房屋維修管理行業(yè)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

（12項(xiàng)）

提示：以上12項(xiàng)指標(biāo)在鑒定考核中不僅作為理論知識的單選題考核。而且也曾作為操作技能試卷中錄像題的考核點(diǎn)，應(yīng)予注意。二、房屋維修管理的原則—P62

1、確保房屋完好

2、改善使用功能

3、提高使用效率第十九頁，共51頁。三、房屋維修工程的分類—P631、小修工程

小修工程的概念小修工程的項(xiàng)目內(nèi)容：

（1）屋面補(bǔ)漏；（2）門窗整修、換五金、配玻璃；（3）修補(bǔ)地面；（4）修補(bǔ)墻面、粉刷天棚；（5）拆補(bǔ)墻體、拆換過梁；（6）抽換個(gè)別木梁、修補(bǔ)樓梯、扶手；（7）水、電、暖、氣、衛(wèi)等設(shè)備維修；（8）下水道疏通；（9）危險(xiǎn)構(gòu)件臨時(shí)加固。第二十頁，共51頁。2、中修工程中修工程概念中修工程特點(diǎn)：工地比較集中；項(xiàng)目較少；工作量較多；帶有周期性。中修工程適用于一般損壞房，一次費(fèi)用在該建筑物同類結(jié)構(gòu)新建造價(jià)的20%以下。中修后的房屋，70%以上符合基本完好房的要求。3、大修工程大修工程概念大修工程適用于嚴(yán)重?fù)p壞房。大修后的房屋，必須符合基本完好房或完好房標(biāo)準(zhǔn)的要求。第二十一頁，共51頁。4、翻修工程

翻修工程概念翻修后的房屋，必須符合完好房標(biāo)準(zhǔn)的要求。5、綜合維修工程

綜合維修工程概念其費(fèi)用控制在該片（幢）建筑物同類結(jié)構(gòu)新建造價(jià)的20%左右。綜合維修后的房屋，必須符合基本完好房或完好房標(biāo)準(zhǔn)的要求。綜合維修工程的竣工面積和數(shù)量，在統(tǒng)計(jì)時(shí)計(jì)入大修工程項(xiàng)目內(nèi)，可不單獨(dú)列出。第二十二頁，共51頁。四、房屋維修標(biāo)準(zhǔn)—P64

（1）主體工程。牢固、安全，無隱患。（2.）門窗、裝修工程。門窗開關(guān)靈活、不透風(fēng)；木裝修原樣恢復(fù)。（3）樓地面工程。平整、不起砂，無倒泛水現(xiàn)象，潮濕環(huán)境增設(shè)防潮層，木基層損壞改鋼筋混凝土地面。（4.）屋面工程。不滲漏，排水暢。（5.）抹灰工程。平整，不開裂、不起泡。（6）油漆粉飾工程。色澤均勻。（7）水、電、衛(wèi)、暖等設(shè)備工程。運(yùn)行安全。電器，定期查；管道，保溫；水箱，定期清。（8）五金構(gòu)件。安全、不銹蝕。（9）其他工作。及時(shí)修。第二十三頁，共51頁。五、房屋維修責(zé)任的劃分—P641、自用部位，修繕、更新責(zé)任，由單元房屋住戶承擔(dān)，費(fèi)用自理。2、房屋承重結(jié)構(gòu)、共用部位及共用設(shè)備修繕、更新責(zé)任，由整幢房屋住戶按各單元房屋建筑面積比例共同承擔(dān)，費(fèi)用在住宅修繕基金中列支。3、公共設(shè)施的修繕費(fèi)用在住宅基金中列支。4、社區(qū)服務(wù)配套設(shè)施修繕、更新、改造責(zé)任，由設(shè)施所有人承擔(dān)，費(fèi)用在經(jīng)營管理收入中列支。5、共用部位、共用設(shè)備及公共設(shè)施人為損壞的，由行為人負(fù)責(zé)修繕或賠償，費(fèi)用由行為人承擔(dān)。第二十四頁，共51頁。

第四節(jié)房屋裝修管理一、房屋裝飾裝修管理制度的制定—P65

房屋裝飾裝修管理制度的內(nèi)容：（情景題）

（1）報(bào)批程序；（2）裝修范圍；（3）裝修時(shí)間；（4）裝修保證金；（5）垃圾清運(yùn)；（6）電梯使用；（7）裝修責(zé)任；（8）管理權(quán)限；（9）違約處理規(guī)定。提示：在部分物業(yè)管理企業(yè)有關(guān)房屋裝飾裝修管理制度的內(nèi)容中還包括裝修管理費(fèi)。第二十五頁，共51頁。二、房屋裝飾裝修施工的管理—P65

（錄像）

1、施工按管理公司審批方案進(jìn)行，不得隨意更改。如有更改，必須事先報(bào)管理公司審批，同意更改后方可施工。2.、裝修期限：中小工程20天，較大工程30天，最長不超過50天。3、施工時(shí)間規(guī)定：每天9：00～12：00，14：00～20：00。提示：有些物業(yè)管理區(qū)域施工時(shí)間規(guī)定，12：00～

14：00；18：00～次日6：00，休息或不得從事帶有噪聲的施工。第二十六頁，共51頁。4、施工用電不超裝表容量，嚴(yán)禁亂接、亂拉電源線。超容量用電與管理公司協(xié)商后，在管理公司監(jiān)督下，由管理人員在指定位置接臨時(shí)電源線。5、管道供氣設(shè)施、燃?xì)庥镁叩陌惭b、維修、拆移、改裝，必須由持有專業(yè)資格證的專業(yè)人員施工，用戶不得自行安裝、拆除、改裝。6、空調(diào)按管理公司統(tǒng)一規(guī)劃的位置安裝。第二十七頁，共51頁。7、未經(jīng)管理公司事先同意，電梯不得用于運(yùn)送裝修材料和貨物。8、裝修垃圾袋裝，放置指定地點(diǎn)。樓道等公共場所不得作為加工、堆放材料和垃圾的地點(diǎn)。保持公共地面、墻壁完好整潔。提示：以上8項(xiàng)裝修施工的管理規(guī)定除在理論知識試卷中考核外，在歷次考核中，也以錄像題的形式出現(xiàn)在操作技能試卷中。三、房屋裝修工程的驗(yàn)收（略）第二十八頁，共51頁。

相關(guān)知識一、物業(yè)管理企業(yè)對業(yè)主房屋裝修的管理責(zé)任—P66（情景題或案例題）

1、發(fā)給業(yè)主的《住戶手冊》中寫明裝修管理規(guī)定和程序。

2、接受裝修人裝修申請。

3、將裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)告知裝修人和裝修企業(yè)。

4、與裝修人或裝修企業(yè)簽訂房屋裝修管理服務(wù)協(xié)議。第二十九頁，共51頁。

裝修協(xié)議內(nèi)容：

（1）實(shí)施內(nèi)容；（2）實(shí)施期限；（3）施工時(shí)間；（4）裝修垃圾清運(yùn)與處置；（5）房屋外立面設(shè)施及防盜窗安裝要求；（6）禁止行為和注意事項(xiàng)；（7）管理費(fèi)用；（8）違約責(zé)任；（9）其他。5、按裝修協(xié)議實(shí)施管理，進(jìn)行現(xiàn)場檢查，對違章及時(shí)糾正，記錄，追究違約責(zé)任；拒不改正，及時(shí)上報(bào)有關(guān)部門處理。

發(fā)現(xiàn)違章不上報(bào)有關(guān)部門，房地產(chǎn)行政主管部門給予警告，可處2～3倍裝修管理費(fèi)罰款。第三十頁，共51頁。二、房屋裝修管理的相關(guān)規(guī)定—P67

1、《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》

裝飾裝修工程的質(zhì)量與安全的6項(xiàng)規(guī)定

2、《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》

明確規(guī)定了物業(yè)管理企業(yè)的具體管理責(zé)任

3、幾項(xiàng)相關(guān)的國家標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)

國家標(biāo)準(zhǔn)3個(gè)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)2個(gè)提示：本章在鑒定考核中的比重高，尤其是第二、三、四節(jié)，應(yīng)重點(diǎn)掌握。第三十一頁，共51頁。

試題舉例

1、理論知識題單選題：（1）房屋結(jié)構(gòu)施工圖中常用的構(gòu)件代號“TL”表示的是（）。（A）樓梯板（B）樓梯梁（C）構(gòu)造柱（D）托架第三十二頁，共51頁。

正確答案：

BP48第三十三頁，共51頁。（2）房屋結(jié)構(gòu)基本完好，少量構(gòu)件有輕微損壞，裝修基本完好，油漆缺乏保養(yǎng)，設(shè)備、管道現(xiàn)狀基本完好，能正常使用，經(jīng)過一般性維修就能修復(fù)的的房屋，屬于（）。（A）完好房（B）基本完好房（C）一般損壞房（D）嚴(yán)重?fù)p壞房第三十四頁，共51頁。

正確答案：

BP56第三十五頁，共51頁。（3）由于使用不當(dāng)或其他人為原因造成房屋損壞，應(yīng)由（）負(fù)責(zé)修復(fù)或給予賠償。

（A）房屋所有人（B）房屋使用人（C）損壞責(zé)任人（D）房屋管理者第三十六頁，共51頁。

正確答案：

CP65第三十七頁，共51頁。（4）考核房屋維修管理標(biāo)準(zhǔn)為：大、中修工程質(zhì)量合格率應(yīng)達(dá)到（）。

（A）95%（B）98%

（C）99%（D）100%第三十八頁，共51頁。

正確答案：

DP62第三十九頁，共51頁。（5）凡需牽動或拆換少量主體構(gòu)建，但保持原房的規(guī)模和結(jié)構(gòu)的房屋修繕工程為（）。

（A）小修（B）中修（C）大修（D）翻修第四十頁，共51頁。

正確答案：

BP63第四十一頁，共51頁。（6）以下物業(yè)管理企業(yè)對業(yè)主房屋裝修進(jìn)行管理的做法不正確的是（）。

（A）在發(fā)給業(yè)主的《住戶手冊》中寫明業(yè)主進(jìn)行房屋裝修時(shí)應(yīng)遵循的有關(guān)規(guī)定和程序（B）與裝修人簽訂房屋裝修管理服務(wù)協(xié)議（C）將房屋裝修工程的禁止行為告知裝修（D）對違反法律、法規(guī)和裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的，及時(shí)依法進(jìn)行處罰第四十二頁，共51頁。