西雙版納流沙河項(xiàng)目市場(chǎng)可行性分析

西雙版納流沙河項(xiàng)目市場(chǎng)可行性分析第一頁，共86頁。道吉地產(chǎn)2014年11月12日市場(chǎng)調(diào)研及流沙河項(xiàng)目可行性分析報(bào)告2第二頁，共86頁。景洪市概況景洪房地產(chǎn)市場(chǎng)概況34競(jìng)品分析2客群分析1目錄5本體分析4/24/2023第三頁，共86頁。PART1:：景洪概況第四頁，共86頁。景洪市基本認(rèn)知第五頁，共86頁。

景洪，西雙版納傣族自治州政府駐地，從古至今一直是西雙版納州的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、教育中心！其發(fā)展以“旅游強(qiáng)州”和“商貿(mào)旅游強(qiáng)市”的戰(zhàn)略目標(biāo)，以及云南省構(gòu)建瀾滄江湄公河次區(qū)域旅游圈的發(fā)展思路，積極創(chuàng)建“中國(guó)最佳旅游城市”！景洪未來將成為：熱帶雨林城、民族特色城、水鄉(xiāng)魅力城休閑度假城、美食文化城、文明和諧城把景洪從一個(gè)傳統(tǒng)的觀光旅游城市打造轉(zhuǎn)型為休閑度假、商務(wù)會(huì)議、康體療養(yǎng)、娛樂購物天堂。第六頁，共86頁。景洪市總體概況關(guān)鍵詞：1686.03平方公里，人口58.3萬人，轄16個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)

景洪，傣語意為“黎明之城”，古稱“勐泐”、“景隴”，舊稱“徹里”、“車?yán)铩保痪昂槭惺俏麟p版納傣族自治州的首府，位于西雙版納傣族自治州中部，北接普洱市，東北接普洱市江城縣，東接西雙版納傣族自治州勐臘縣，西接西雙版納傣族自治州勐海縣，南與緬甸國(guó)接壤；景洪市屬亞熱帶季風(fēng)氣候，境內(nèi)森林覆蓋率為84.46%，城市綠地覆蓋率為46.65%。素有“東方多瑙河”之稱的瀾滄江—湄公河縱貫全境，是中國(guó)進(jìn)入東南亞各國(guó)和對(duì)外交流的一座重要港口城市。云南省政府把景洪市定為參與中、泰、緬、老瀾滄江—湄公河次區(qū)域國(guó)際合作經(jīng)濟(jì)區(qū)計(jì)劃的中心城市；

景洪市轄1個(gè)街道、5個(gè)鎮(zhèn)、5個(gè)鄉(xiāng)，2010年末，景洪市有12.23萬戶，總?cè)丝冢☉艏?9.92萬人。其中，非農(nóng)業(yè)人口16.2萬人，占總?cè)丝诘?0.57%；少數(shù)民族人口28.01萬人，占總?cè)丝诘?0.17%。第七頁，共86頁。交通區(qū)位泛亞高鐵提速版納投資熱度縱貫東南亞的泛亞高鐵已在六月份開工，將從昆明出發(fā)，途徑景洪，抵達(dá)新加坡。屆時(shí)，從昆明到西雙版納僅需2.5小時(shí)，能有效推進(jìn)西雙版納橋頭堡的建設(shè)。具說景洪即將與周邊各市通火車，與周邊國(guó)家通高鐵.目前出入西雙版納景洪主要有2種方式：飛機(jī)：全國(guó)各地未開通直飛景洪的航線，出入西雙版納均須以昆明作為中轉(zhuǎn)站，無形中增加了路途的耗時(shí)和成本西雙版納機(jī)場(chǎng)還先后開辟了至北京、上海、成都、重慶、武漢、鄭州、大理、麗江、杭州、北京、廣州等國(guó)內(nèi)航線。也可由景洪經(jīng)昆明中轉(zhuǎn)飛往全國(guó)各地.公路：駕車需7小時(shí)，時(shí)間過長(zhǎng)，旅途勞累，因此大多數(shù)游客被迫選擇費(fèi)用高昂的飛機(jī).關(guān)鍵詞：交通便利性較差，一定程度上制約西雙版納的發(fā)展4/24/2023第八頁，共86頁。小乘佛教文化信仰的宗教。佛寺、佛塔隨處可見，是傣族群眾生活的中心場(chǎng)地，佛教建筑藝術(shù)也成了傣族人民寶貴的文化藝術(shù)財(cái)富。貝葉文化傣族是西雙版納各民族中唯一有自己文字的民族，稱為“傣泐文”。貝葉文化是傣族傳統(tǒng)文化的一種象征性提法。由于西雙版納的傣族與泰國(guó)的泰族、老撾的老族、緬甸的撣族具有相同的族源（百越族群），又共同信仰南傳上座部佛教，其居住地域又山水相連，所以形成了一個(gè)東南亞“貝葉文化圈”，具有相同、相近或相似的共同特點(diǎn)。因而，對(duì)貝葉文化的研究是國(guó)際性學(xué)術(shù)活動(dòng)。雨林文化西雙版納茂密的森林是中國(guó)保存最完好的一塊熱帶雨林。雨林文化，是指由生活于熱帶雨林中的各民族共同創(chuàng)造、傳承的，與熱帶雨林密切相關(guān)的，表現(xiàn)人與自然和諧相處的觀念信仰、群體意識(shí)、行為習(xí)俗、社會(huì)禮儀、審美愛好、思維模式、語言與表達(dá)方式等，以及與這些相關(guān)的物質(zhì)形式和物質(zhì)產(chǎn)品。水文化占景洪大多數(shù)人口比例的傣族是一個(gè)崇拜水的民族。傣族的新年，傣語稱為“楞喝?？啊被颉吧？氨冗~”。由于歡度新年的時(shí)候，要舉行熱烈而隆重的潑水祝?；顒?dòng)，外地人都把它稱為潑水節(jié)。傣歷新年潑水節(jié)一般在公歷四月中旬，為期三至五天。同時(shí)也是景洪主要的旅游文化點(diǎn)。文化特征景洪從古至今一直是西雙版納州的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。動(dòng)植物、地?zé)?、礦產(chǎn)、水資源極其豐富，有“綠色寶庫”、“物種基因庫”之稱，風(fēng)情旖旎濃郁，是聞名中外的旅游勝地。第九頁，共86頁。旅游資源得天獨(dú)厚：西雙版納民族風(fēng)情園位于景洪市區(qū)城南、風(fēng)景秀麗的流沙河畔，將西雙版納珍貴的熱帶植物和濃郁的民族風(fēng)情溶為一體，可以說是西雙版納景觀的一個(gè)縮影。西雙版納熱帶花卉園坐落在景洪市區(qū)內(nèi)，建有葉子花園、空中花園、周總理紀(jì)念碑、棕櫚植物園、熱帶果樹園等十幾個(gè)景點(diǎn)，集科研、科普、旅游觀光、渡假等功能為一體，保存各種熱帶花卉及其它經(jīng)濟(jì)植物近1000個(gè)種，2009年加入國(guó)家AAAA級(jí)景區(qū)行列?？兹负挥诰昂橹行?，占地18700平方米，三面有湖水圍繞，清如明鏡。。1977年始辟為公園，園內(nèi)建有亭臺(tái)水榭，植有奇花異卉，并飼養(yǎng)著孔雀、巨蟒、狐貍、野豬、猴子、八哥、畫眉等珍稀動(dòng)物。物產(chǎn)豐富：目前景洪主要以甘蔗、橡膠、水產(chǎn)品養(yǎng)殖，各種水果，茶業(yè)等為主，其中橡膠的種植為當(dāng)?shù)剞r(nóng)民主要的經(jīng)濟(jì)來源，近兩年，膠價(jià)有所下降，直接影響當(dāng)?shù)氐氖杖胭Y源稟賦關(guān)鍵詞：景洪縣旅游資源豐富，當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)作物以種植橡膠樹為主！4/24/2023第十頁，共86頁。旅游資源傣水邊熱景洪市旅游基礎(chǔ)良好，優(yōu)勢(shì)明顯，“熱、傣、水、邊”的魅力是其獨(dú)特的旅游資源。野象谷◎西雙版納是中國(guó)唯一的野象生息地，距景47公里的野象谷是象群出沒最頻繁的地區(qū)。熱帶花卉園◎景洪城區(qū)省熱帶植物研究所內(nèi)超過千種的熱帶奇花異樹，是景洪重要的旅游資源。雨林自然保護(hù)區(qū)◎總面積2420.2平方公里、世界上惟一保存完好、連片大面積的熱帶森林，深受國(guó)內(nèi)外矚目。曼典瀑布◎曼典瀑布位于景洪27公里外的原始森林，植被茂密，景致優(yōu)雅。曼飛龍水庫◎建于1958年，總蓄水量為1500多平方米，壩高21.5米。周圍環(huán)境優(yōu)美，綠陰如蓋，是當(dāng)?shù)厮匣顒?dòng)的主要舉辦場(chǎng)地。瀾滄江◎?yàn)憸娼l(fā)源于青海高原的唐古拉山，經(jīng)西雙版納流出境外。在西雙版納的流程為158公里。橄欖壩◎幾百戶傣族人家世世代代在這里生活，所以這里具有濃郁熱帶風(fēng)光和民族色彩，是傣家竹樓及水上風(fēng)光的結(jié)合。民族風(fēng)情園◎建于1988年，占地1000畝，是美麗的版納的縮影。勐巴拉王國(guó)園◎位于橄欖壩，整個(gè)園林，匯集了版納的自然景觀與人文景觀，融合傣族的歷史、文化、宗教、民族風(fēng)情。水路邊境游◎?yàn)憸娼毓迎h(huán)線游，由景洪港出發(fā)，經(jīng)關(guān)累碼頭出境，領(lǐng)略沿河自然及人文民俗風(fēng)光風(fēng)情。陸路邊境游◎由景洪出發(fā)，經(jīng)打洛出境，可南行出境至東南亞周邊各國(guó)，該線特色為異國(guó)風(fēng)情游。旅游資源11第十一頁，共86頁。三大旅游區(qū)三級(jí)旅游點(diǎn)四條旅游主線七大旅游產(chǎn)品即景洪旅游區(qū)、勐海旅游區(qū)和勐臘旅游區(qū)。分別以休閑度假、邊境觀光、熱帶雨林觀光為旅游主題。嚴(yán)格按照國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局發(fā)布的《旅游區(qū)（點(diǎn)）質(zhì)量等級(jí)的劃分與評(píng)定》標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)有開發(fā)潛力的旅游點(diǎn)建設(shè)進(jìn)行分級(jí)規(guī)劃。州內(nèi)兩條旅游主線、瀾滄江--湄公河水上旅游線和跨國(guó)大環(huán)線”的推出，帶動(dòng)特色旅游產(chǎn)品的開發(fā)，形成以線路帶動(dòng)區(qū)域旅游的發(fā)展。結(jié)合西雙版納旅游資源等，大力發(fā)展“觀光旅游”、“民俗旅游”、“生態(tài)旅游”、“邊境異國(guó)風(fēng)情游”、“科普科考旅游”、“雨林探險(xiǎn)旅游”、“商務(wù)會(huì)議旅游”。被省政府確定為云南旅游二次創(chuàng)業(yè)主戰(zhàn)場(chǎng)后，西雙版納的發(fā)展定位進(jìn)一步得到明晰，即突出“熱帶雨林，避寒勝地，和諧家園，神秘風(fēng)情”獨(dú)特品牌，做好“熱、傣、水、邊”和“三個(gè)好地方”（北方人避寒過冬的好地方、東南亞傣民族尋根訪源的好地方以及國(guó)內(nèi)外游客親近自然、追求健康的好地方）。一個(gè)中心突出景洪市，利用其較良好的交通、資源與接待條件，將景洪市發(fā)展成為國(guó)內(nèi)面向東南亞各國(guó)的窗口和東南亞各國(guó)游客進(jìn)入我國(guó)的旅游集散城市。旅游規(guī)劃第十二頁，共86頁。旅游休閑產(chǎn)業(yè)城市發(fā)展旅游休閑產(chǎn)業(yè)也是促進(jìn)城市轉(zhuǎn)型、提高城市居民生活品質(zhì)的有效手段。旅游休閑產(chǎn)業(yè)乘數(shù)效應(yīng)和關(guān)聯(lián)效應(yīng)強(qiáng)等特征的影響下，成為城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力提升的重要戰(zhàn)略支撐。西雙版納的城市發(fā)展是提升以旅游休閑產(chǎn)業(yè)為核心的綜合競(jìng)爭(zhēng)力第十三頁，共86頁。城市規(guī)劃及經(jīng)濟(jì)發(fā)展第十四頁，共86頁。1998-2005年98年提出作為云南省第一個(gè)國(guó)際化、現(xiàn)代化的旅游城市來建設(shè)的要求城市加大基礎(chǔ)建設(shè)的力度以自然風(fēng)情的觀光旅游為主2005-2009年在總體規(guī)劃指導(dǎo)下城市的5大分區(qū)初現(xiàn)雛形回歸城市開發(fā)，城市建設(shè)處于升級(jí)階段觀光旅游向民族風(fēng)情旅游過渡2009年后大量地產(chǎn)大鱷進(jìn)入市場(chǎng)，“復(fù)合驅(qū)動(dòng)”模式助推城市協(xié)調(diào)發(fā)展城市建設(shè)處于加速升級(jí)階段，逐步實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化旅游城市體驗(yàn)旅游逐步發(fā)展突出特色，突破瓶頸：積極發(fā)揮氣溫優(yōu)勢(shì)，打造中國(guó)避寒圣地；凸顯城市熱、水、傣的魅力；推進(jìn)“二次創(chuàng)業(yè)”，使觀光旅游向休閑旅游轉(zhuǎn)變；借助“橋頭堡”契機(jī)，打通交通瓶頸，與東南亞旅游圈靠攏.景洪城市發(fā)展歷程第十五頁，共86頁。

西雙版納雖然處于傳統(tǒng)主流線路上，但在整個(gè)云南旅游市場(chǎng)屬于逐步邊緣化的滇西南旅游片區(qū)，城市影響力處于下滑趨勢(shì)麗江為代表的滇西北地區(qū)以版納為代表的滇西南地區(qū)白族傣族大理古鎮(zhèn)，蒼山，洱海，崇圣寺三塔滇池，石林，陽宗海，世博園傣族園，原始森林公園，野象谷，熱帶植物園傈僳，藏族，納西，彝族納西族（摩梭人）納西族（摩梭人）雪山、峽谷、草原、高山湖泊、原始森林瀘沽湖（中國(guó)最深的淡水湖），雪山，草海玉龍雪山，老君山，麗江古城，金沙江香格里拉 瀘沽湖 麗江民族風(fēng)情自然資源旅游城市大理昆明西雙版納城市影響力第十六頁，共86頁。GMS簡(jiǎn)介◎大湄公河次區(qū)域（以下簡(jiǎn)稱“GMS”）經(jīng)濟(jì)合作，是由亞洲開發(fā)銀行（以下簡(jiǎn)稱“亞行”）牽頭，中國(guó)、越南、老撾、柬埔寨、緬甸、泰國(guó)等瀾滄江—湄公河沿岸六個(gè)國(guó)家共同參與的一個(gè)次區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作機(jī)制。其宗旨是加強(qiáng)次區(qū)域國(guó)家的聯(lián)系（Connectivity）,提高次區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)力（Competitiveness）,建設(shè)共同繁榮的大家庭（Community）,推動(dòng)本地區(qū)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展。十余年來，在亞行的支持和GMS各國(guó)的共同努力下，GMS合作取得了豐碩的成果，被公認(rèn)為是亞洲諸多區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作機(jī)制中一個(gè)成功的范例。數(shù)據(jù)來源：政府網(wǎng)站GMS第十七頁，共86頁。GMS經(jīng)濟(jì)走廊的構(gòu)建經(jīng)濟(jì)走廊將以次區(qū)域“三縱兩橫”交通通道建設(shè)為基礎(chǔ)，建設(shè)成產(chǎn)業(yè)、貿(mào)易和基礎(chǔ)設(shè)施為一體的、經(jīng)濟(jì)較快發(fā)展的“三縱兩橫”經(jīng)濟(jì)帶?！叭v”為南北走向，“兩橫”為東西走向。三縱

1.云南昆明——云南大理——云南德宏——緬甸曼德勒——緬甸仰光；

2.云南昆明——云南西雙版納——老撾——泰國(guó)曼谷；

3.云南昆明——云南紅河——越南河內(nèi)——越南海防。兩橫

1.緬甸毛淡棉——泰國(guó)彭世洛——老撾沙灣拿吉——越南峴港；

2.緬甸仰光——泰國(guó)曼谷——柬埔寨金邊——越南胡志明市。建設(shè)次區(qū)域經(jīng)濟(jì)走廊，對(duì)于加強(qiáng)我國(guó)與東南亞、南亞的經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作，進(jìn)一步發(fā)展睦鄰互信友好關(guān)系，并逐步提高次區(qū)域整體經(jīng)濟(jì)水平和實(shí)力有極重要的現(xiàn)實(shí)意義和長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略意義。GMS經(jīng)濟(jì)走廊第十八頁，共86頁。云南提高云南認(rèn)知度，推動(dòng)新昆明建設(shè)，利于把昆明培養(yǎng)為GMS中心城市吸引外資進(jìn)入云南，擴(kuò)大云南外貿(mào)水平次區(qū)域的開放利于生產(chǎn)要素流動(dòng)及重組，云南與東南亞優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)得以互相流通進(jìn)一步提升云南在中國(guó)與東南亞關(guān)系中的戰(zhàn)略地位和地區(qū)影響力把云南建成中國(guó)連接次區(qū)域以及東南亞的國(guó)際通道，有利于推進(jìn)中國(guó)西南地區(qū)的開放和發(fā)展新局面利于云南參與全球一體化進(jìn)程GMS帶給云南的機(jī)遇第十九頁，共86頁。

西雙版納與GMS五國(guó)中的緬甸、老撾地理接壤,民族多為一族兩國(guó),城市也多是一城兩國(guó),雙方之間有著長(zhǎng)久的貿(mào)易傳統(tǒng)。景洪作為州府所在地，其中心地位不言而喻。地域目前次區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作主要包括七個(gè)領(lǐng)域，即交通、能源、電訊、環(huán)境、旅游、人力資源開發(fā)、貿(mào)易與投資。隨著中國(guó)與東盟自由貿(mào)易區(qū)的簽訂和合作的深入,雙方之間的貿(mào)易和其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)也將增加。政策目前,云南和GMS五國(guó)之間基本都有通道,且日益高等化。2008年3月,昆曼公路全線通車,2008年,昆明至仰光的昆仰公路中國(guó)段全面高等化，昆明至河內(nèi)的昆河公路也有望于2012年實(shí)現(xiàn)全程高速化。交通泰國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高，已進(jìn)入工業(yè)化階段，而緬甸、老撾、越南、柬埔寨等4國(guó)尚屬于農(nóng)業(yè)國(guó)。技術(shù)含量低的勞動(dòng)密集型產(chǎn)品的市場(chǎng)需求，也有技術(shù)含量高附加價(jià)值高的資本密集型、技術(shù)密集型產(chǎn)品需求。2005年，湄公河旅游協(xié)調(diào)辦公室（MTCO）成立。29個(gè)“具體戰(zhàn)略項(xiàng)目”中，云南省負(fù)責(zé)“金四角旅游區(qū)”和“香格里拉-騰沖-密支那旅游區(qū)”兩個(gè)項(xiàng)目。2010年，第26次大湄公河次區(qū)域旅游工作組會(huì)議在景洪召開。景洪是西雙版納四個(gè)國(guó)家級(jí)口岸：打洛、磨憨、景洪港、西雙版納國(guó)際空港的中心樞紐，是中國(guó)進(jìn)入金三角、中南半島、乃至一江六國(guó)、新馬泰一線進(jìn)而通向全世界的國(guó)際旅游門戶。對(duì)東盟各國(guó)來說，其也將成為進(jìn)入云南乃至中國(guó)內(nèi)陸廣大區(qū)域的黃金通道。景洪在GMS中的戰(zhàn)略地位20第二十頁，共86頁。GDP：近年來西雙版納以10%以上的增長(zhǎng)速度保持平穩(wěn)增長(zhǎng)，2013年全年全州生產(chǎn)總值萬元，比上年增長(zhǎng)13.5%，數(shù)據(jù)來源：西雙版納統(tǒng)計(jì)局西雙版納GDP及人均GDP第二十一頁，共86頁。支柱產(chǎn)業(yè)：旅游與文化、林業(yè)、電力、畜牧業(yè)與綠特食品加工業(yè)、云麻、傣藥南藥。旅游業(yè)：2013年全年接待國(guó)內(nèi)外游客1494.35萬人次，比上年增長(zhǎng)19.2%。其中，海外游客41.66萬人次，增長(zhǎng)11.3%；國(guó)內(nèi)旅客1383.55萬人次，增長(zhǎng)19.4%；口岸入境一日游游客69.14萬人次，增長(zhǎng)19.8%。全年旅游綜合總收入萬元，增長(zhǎng)22.7%。其中，旅游外匯收入19944萬美元，增長(zhǎng)29%；國(guó)內(nèi)旅游收入萬元，增長(zhǎng)22.4%。近幾年，版納產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化不明顯，從各旅游城市對(duì)比來看，西雙版納旅游業(yè)比重較高，是典型的旅游城市。經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)旅游產(chǎn)業(yè)是西雙版納的支柱產(chǎn)業(yè)，2013年旅游業(yè)收入占GDP比重高達(dá)41.1%，未來依然有較大增長(zhǎng)空間第二十二頁，共86頁。固定資產(chǎn)投資：2012年以來，固定資產(chǎn)投資大幅增長(zhǎng)，增長(zhǎng)率達(dá)到30%左右，2013全年固定資產(chǎn)投資萬元，比上年增長(zhǎng)30.5%。分三次產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)投資17320萬元，下降51.9%；第二產(chǎn)業(yè)投資223307萬元，增長(zhǎng)5.2%；第三產(chǎn)業(yè)投資萬元，增長(zhǎng)36.7%社會(huì)消費(fèi)品零售總額：近年來社會(huì)消費(fèi)品零售總額以年均13%的增長(zhǎng)速度平穩(wěn)增長(zhǎng)，2013年實(shí)現(xiàn)全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額80億元。數(shù)據(jù)來源：西雙版納統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來源：西雙版納統(tǒng)計(jì)局經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)關(guān)鍵詞：

2012年以來固定資產(chǎn)投資大幅增長(zhǎng)，年均增長(zhǎng)30個(gè)百分點(diǎn)。社會(huì)消費(fèi)品零售總額平穩(wěn)增長(zhǎng)，消費(fèi)需求逐步擴(kuò)大，商業(yè)市場(chǎng)逐步繁榮第二十三頁，共86頁?？h城空間發(fā)展原則原規(guī)劃在瀾滄江兩岸集中發(fā)展。即完善中心區(qū)，適當(dāng)向西發(fā)展，加強(qiáng)江北、嘎棟、嘎灑和曼龍楓四個(gè)功能區(qū)，形成“一主四副”組團(tuán)式城市結(jié)構(gòu)形態(tài)。城市發(fā)展水平預(yù)測(cè)（城市化率）：規(guī)劃全市總?cè)丝诳刂圃?0萬人，城鎮(zhèn)化水平55%左右。規(guī)劃城區(qū)人口控制在23萬人，城市建設(shè)用地控制在28.7平方公里。優(yōu)化發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)依托得天獨(dú)厚的自然環(huán)境和民族文化特色，圍繞建設(shè)現(xiàn)代國(guó)際生態(tài)旅游城市，以打造最適宜居住的人居環(huán)境為目標(biāo)，進(jìn)一步優(yōu)化發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，積極引進(jìn)省內(nèi)外知名房地產(chǎn)企業(yè)投資西雙版納房地產(chǎn)開發(fā)，提升開發(fā)檔次。引導(dǎo)本地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)行強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合或整合重組，加大投資力度，確保開發(fā)規(guī)模與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展相協(xié)調(diào)。鼓勵(lì)和引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展以吸引高端人群為主的旅游房地產(chǎn)及商場(chǎng)、賓館、酒店等商業(yè)用房開發(fā)，支持房地產(chǎn)開發(fā)與中心城市向縣城和重點(diǎn)集鎮(zhèn)延伸，促進(jìn)城鎮(zhèn)化協(xié)調(diào)發(fā)展。改革戶籍管理體制，吸引外地人來西雙版納休閑臵業(yè)和居住生活.景洪市總體規(guī)劃（

2000-2020）4/24/2023第二十四頁，共86頁。旅游資源豐富.經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，近幾年依然處于高速增長(zhǎng)時(shí)期.工業(yè)化加速，消費(fèi)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)加快升級(jí)，產(chǎn)業(yè)整體實(shí)力不斷提升.消費(fèi)活躍型縣.外來游客投資、旅游假者增多.4/24/2023第二十五頁，共86頁。PART2:：景洪房地產(chǎn)市場(chǎng)概況第二十六頁，共86頁?！揪昂槌鞘幸?guī)劃】完善中心區(qū)，適當(dāng)向西發(fā)展，加強(qiáng)江北、嘎棟、嘎灑和曼龍楓四個(gè)功能區(qū)，形成“一主四副”組團(tuán)式城市結(jié)構(gòu)形態(tài)使城市融入到—個(gè)大的生態(tài)環(huán)境空間之中嘎棟片區(qū)嘎棟片區(qū)：規(guī)劃為工業(yè)用地為主嘎灑片區(qū)江北片區(qū)曼龍楓片區(qū)中心城區(qū)(江南）中心城區(qū)：城市行政、文化、經(jīng)濟(jì)中心區(qū)域，傳統(tǒng)核心區(qū)嘎灑片區(qū)：休閑區(qū)域，城市通道江北片區(qū)：規(guī)劃為住宅用地為主曼龍楓片區(qū)：城市會(huì)客廳、會(huì)展中心景洪城市功能規(guī)劃第二十七頁，共86頁。景洪發(fā)展從分布特征上看，版納房地產(chǎn)市場(chǎng)以城市中心為核心形成了四個(gè)基礎(chǔ)不同特征各異的圈層組團(tuán)一江二城三板塊四組團(tuán)一江：瀾滄江二城：瀾滄江穿城而過，把版納首府景洪市分為江北、江南。江南為傳統(tǒng)上的政治、經(jīng)濟(jì)、商業(yè)、文化中心。三板塊：江北板塊、老城區(qū)板塊、經(jīng)開區(qū)板塊四組團(tuán)：江北組團(tuán)、市中心組團(tuán)、西南板塊、經(jīng)開區(qū)辦板塊景洪發(fā)展規(guī)劃第二十八頁，共86頁。

2011年11月2日，美國(guó)安全化妝品運(yùn)動(dòng)聯(lián)盟表示，強(qiáng)生嬰兒洗發(fā)水中含有可致癌的二惡烷以及季銨鹽15。美國(guó)、中國(guó)、加拿大等5國(guó)市場(chǎng)所售產(chǎn)品中仍含有該物質(zhì)。雅居樂地產(chǎn)公司、云南廣晟曼飛龍旅游度假開發(fā)有限公司、中國(guó)保利南方集團(tuán)、云南保利天同儀器有限公司、華熙國(guó)際投資集團(tuán)有限公司、云南炫德投資有限公司、云南省城市建設(shè)投資有限公司、西雙版納華僑城開發(fā)有限公司等一批有實(shí)力的企業(yè)紛紛進(jìn)駐。投資建設(shè)項(xiàng)目：西雙版納景洪市雅居樂旅游度假、曼飛龍湖濱國(guó)際養(yǎng)生旅游度假新城、西雙版納?景洪嘎灑6星級(jí)休閑養(yǎng)生旅游度假、景洪市“皓淼山水”超五星鉑金酒店、西雙版納?景洪市景哈國(guó)際旅游小鎮(zhèn)、西雙版納華僑城、西雙版納鳳凰谷溫泉旅游度假區(qū)等項(xiàng)目，協(xié)議引進(jìn)資金726.2億元，2012年萬達(dá)正式進(jìn)入！近幾年，國(guó)內(nèi)大型知名開發(fā)商品牌紛紛進(jìn)駐區(qū)域市場(chǎng)概述——招商引資第二十九頁，共86頁。

2011年11月2日，美國(guó)安全化妝品運(yùn)動(dòng)聯(lián)盟表示，強(qiáng)生嬰兒洗發(fā)水中含有可致癌的二惡烷以及季銨鹽15。美國(guó)、中國(guó)、加拿大等5國(guó)市場(chǎng)所售產(chǎn)品中仍含有該物質(zhì)。2011年重點(diǎn)成功招商項(xiàng)目——西雙版納國(guó)際旅游度假區(qū)項(xiàng)目總投資150億元，我國(guó)西部目前最大的旅游投資項(xiàng)目“西雙版納國(guó)際旅游度假區(qū)項(xiàng)目”進(jìn)入西雙版納。該項(xiàng)目由大連萬達(dá)集團(tuán)、中國(guó)泛海集團(tuán)、聯(lián)想集團(tuán)、大連一方集團(tuán)、億利資源集團(tuán)五家頂級(jí)民營(yíng)企業(yè)聯(lián)合投資.第三十頁，共86頁。

2011年11月2日，美國(guó)安全化妝品運(yùn)動(dòng)聯(lián)盟表示，強(qiáng)生嬰兒洗發(fā)水中含有可致癌的二惡烷以及季銨鹽15。美國(guó)、中國(guó)、加拿大等5國(guó)市場(chǎng)所售產(chǎn)品中仍含有該物質(zhì)。西雙版納國(guó)際旅游度假區(qū)項(xiàng)目情況項(xiàng)目于2010年底開工，2015年文化旅游項(xiàng)目全面開放.第三十一頁，共86頁。

2011年11月2日，美國(guó)安全化妝品運(yùn)動(dòng)聯(lián)盟表示，強(qiáng)生嬰兒洗發(fā)水中含有可致癌的二惡烷以及季銨鹽15。美國(guó)、中國(guó)、加拿大等5國(guó)市場(chǎng)所售產(chǎn)品中仍含有該物質(zhì)。1、從資源和旅游業(yè)發(fā)展前景看，景洪擁有巨大的開發(fā)價(jià)值；2、目前景洪市政府的招商引資的主力方向以房地產(chǎn)和旅游度假開發(fā)為主，而且開發(fā)數(shù)量和體量都較為龐大，其中進(jìn)駐商家有60%以上均為大型知名企業(yè)。所以在未來2年——5年內(nèi)，景洪房地產(chǎn)市場(chǎng)將有大量樓盤和旅游度假區(qū)型產(chǎn)品在市場(chǎng)上出現(xiàn)；3、本項(xiàng)目所要面對(duì)的對(duì)手是萬達(dá)，同時(shí)也可借大開發(fā)商品牌優(yōu)勢(shì)超熱區(qū)域價(jià)值。是機(jī)會(huì)與威脅并存的前景.小結(jié)第三十二頁，共86頁。PART3：客群分析4/24/2023第三十三頁，共86頁?！究蛻舴治觥勘镜乜蛻襞c外地客戶占比為6：4，省外客戶多來自于北方、重慶、湖南等。市內(nèi)客戶：60%客戶特征：機(jī)關(guān)公務(wù)員、事業(yè)單位職工、私營(yíng)業(yè)主、商貿(mào)業(yè)主及部分工薪階層。購房目的：自住為主（80%），兼顧部分投資客戶。外省客戶：21%客戶特征：北方（東北、北京為主）、重慶、湖南等。購房目的：度假（避寒）、投資。省內(nèi)各地州：17%客戶特征：經(jīng)營(yíng)茶葉、玉石、橡膠、藥品的生意人。購房目的：投資。周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)：2%客戶特征：橡膠園、茶葉園及經(jīng)營(yíng)水果的農(nóng)場(chǎng)主。購房目的：自住兼投資。本地購房客戶分析客戶來源4/24/2023第三十四頁，共86頁?！緟^(qū)域現(xiàn)狀客戶分類】根據(jù)客戶來源及屬性不同，將區(qū)域置業(yè)客戶群體細(xì)分如下泛公務(wù)員周邊市縣客戶旅游人群上班族外來務(wù)工客戶全國(guó)到版納旅游，有意向在版納購買進(jìn)行養(yǎng)老的客戶外來人口在版納工作且與版納有地緣關(guān)系的客戶老城區(qū)受高價(jià)擠壓外溢的白領(lǐng)周邊市縣的中高端客戶區(qū)政府、事業(yè)單位等中高層生意人區(qū)域內(nèi)及周邊專業(yè)市場(chǎng)客戶客戶細(xì)分客戶細(xì)分4/24/2023第三十五頁，共86頁。最好是南向的房子，東南向的也可以接受，主臥要能保證采光，要保證能看到小區(qū)的園林。剛才看的那個(gè)戶型客廳上午照不到陽光，下午才能照到，不是太滿意

——西雙十二城客戶在沒有特殊自然資源的條件下，客戶對(duì)園林會(huì)比較關(guān)注，但需求相對(duì)初級(jí)，園林以“綠、四季有花”為判斷標(biāo)準(zhǔn)。園林做的比較好的樓盤有濱江豪苑，客戶比較認(rèn)可

——一品項(xiàng)目銷售經(jīng)理保證南向東南向設(shè)計(jì)，外部景觀強(qiáng)勢(shì)則盡量平衡景觀與朝向關(guān)系，外部無資源則內(nèi)部打造，并保證景觀最大化興豪門九號(hào)公館濱江豪苑雨林江畔【1、資源占有欲強(qiáng)】景洪客戶對(duì)朝向、采光、園林景觀占有等方面有較高的要求，后期產(chǎn)品設(shè)計(jì)注重朝向、內(nèi)部景觀資源打造及最大化利用購買特性4/24/2023第三十六頁，共86頁?！?、眼見為實(shí)】看得見的園林、樣板房、售樓處等實(shí)景展示容易得到客戶認(rèn)可，對(duì)項(xiàng)目的增值效應(yīng)明顯地州客戶更相信眼見為實(shí)的實(shí)景展示，實(shí)景展示更能能打動(dòng)客戶。一期開盤時(shí)樣板間和園林都沒有做出來，二期時(shí)第一期的園林才完全做出來，這就形成了一個(gè)很大的亮點(diǎn)，促進(jìn)銷售的效果很明顯。要有樣板間的展示，客戶親眼所見，親身感受，一下就明白了，這樣促成最終購買的效果比較好

——西雙十二城銷售代表園林展示園林展示樣板間樣板間4/24/2023第三十七頁，共86頁?！?、追求時(shí)尚、民族風(fēng)情】長(zhǎng)沙客戶對(duì)建筑風(fēng)格兼容性強(qiáng)，市場(chǎng)存在多樣化的建筑風(fēng)格及立面，但時(shí)尚、大氣、奢華感強(qiáng)的歐式及后現(xiàn)代風(fēng)格更能打動(dòng)客戶當(dāng)時(shí)雨林項(xiàng)目我也去看了，外墻灰白灰白的，我一看就不喜歡，土土的。景洪人大多比較喜歡民族風(fēng)味的、現(xiàn)代的看著有情懷，如果能與現(xiàn)代風(fēng)格結(jié)合，那就更顯檔次了。

——某項(xiàng)目置業(yè)客戶訪談景洪市場(chǎng)房地產(chǎn)建筑風(fēng)格文化唯一性兼?zhèn)涿褡屣L(fēng)情和現(xiàn)代風(fēng)格融合的立面形式更受歡迎盛世華章的中式徽派風(fēng)格時(shí)尚簡(jiǎn)潔的后現(xiàn)代風(fēng)格景洪市場(chǎng)具有很強(qiáng)地域文化性，建筑風(fēng)格大多偏傣族結(jié)合現(xiàn)代風(fēng)格，客戶都能夠接受?！鏍钗麟p景策劃經(jīng)理?xiàng)钚〗?/24/2023第三十八頁，共86頁?！?、重口碑、喜抱團(tuán)】客戶抱團(tuán)現(xiàn)象明顯，通過口碑相傳式的“老帶新”獲得成交的方式比較常見，前期業(yè)主維護(hù)較為重要我當(dāng)時(shí)買房時(shí)，是和好幾個(gè)朋友一起去看的，本來我自己看中了一品項(xiàng)目，但是他們不喜歡，我也就不買了，我喜歡大家都買在一起比較好。

——出租車司機(jī)黃師傅版納人買房有個(gè)特點(diǎn)，喜歡更瘋，一般親戚朋友在哪兒買就在哪兒買，這樣大家平時(shí)可以竄竄門。

——西雙十二城銷售代表一期開盤時(shí)樣板間和園林都沒有做出來，但行情很好。因?yàn)槲覀冎霸谑兄行淖鲞^一個(gè)寫字樓的樓盤，積累了很多客戶資源，所以一期我們基本都沒怎么宣傳，老客戶介紹的。

——一品銷售代表4/24/2023第三十九頁，共86頁。講究身份感，追求尊貴感追求民族特色與時(shí)尚相結(jié)合眼見為實(shí)，看重實(shí)景展示追求創(chuàng)新、追性價(jià)比配套要求高，特別注重教育抱團(tuán)購買、老帶新現(xiàn)象明顯尊貴感的小區(qū)大門、會(huì)所等建筑打造及社區(qū)圈層感的營(yíng)造資源占有欲強(qiáng)建筑風(fēng)格采用現(xiàn)代簡(jiǎn)約或歐式風(fēng)格，充分體現(xiàn)現(xiàn)代化、時(shí)尚化在保證朝向采光的基本條件下，圭塘河及內(nèi)部園林景觀的最大化利用通過售樓中心、樣板房、全園林展示等給客戶增加信心在成本可為下進(jìn)行更多的產(chǎn)品創(chuàng)新，并通過贈(zèng)送等方式增加項(xiàng)目的性價(jià)比打造完備的社區(qū)配套，強(qiáng)化周邊小學(xué)及幼兒園概念，增加項(xiàng)目吸引力重視老客戶的維護(hù)，特別是雙水灣項(xiàng)目的后續(xù)物業(yè)等下功夫，為本項(xiàng)目爭(zhēng)取口碑客戶需求對(duì)項(xiàng)目的啟示12345674/24/2023第四十頁，共86頁。偶得客戶重要客戶核心客戶重要客戶：私營(yíng)企業(yè)主、（高級(jí)）公務(wù)員驅(qū)動(dòng)因素：區(qū)域潛力、交通通達(dá)性、項(xiàng)目整體環(huán)境、產(chǎn)品品質(zhì)等核心客戶：北方（東北，北京）、湖南、重慶等外來人群、普通公務(wù)員群體驅(qū)動(dòng)因素：城市歸屬感、產(chǎn)品舒適度、面積、價(jià)格等邊緣客戶：省外投資客，市內(nèi)上班族驅(qū)動(dòng)因素：省外投資客關(guān)注區(qū)域發(fā)展?jié)摿?、配套影響力、產(chǎn)品品質(zhì)等；上班族關(guān)注價(jià)格、交通、環(huán)境及生活配套項(xiàng)目后期隨著高鐵和城市價(jià)值的影響增大，省外投資客比例會(huì)有一定增加景洪市客戶來源組成4/24/2023第四十一頁，共86頁。PART4：競(jìng)品分析4/24/2023第四十二頁，共86頁。開發(fā)商西雙版納國(guó)際旅游度假區(qū)開發(fā)有限公司項(xiàng)目地址西雙版納州景洪市西北部南七路中段占地面積9000畝建筑面積395萬㎡容積率1.73銷售價(jià)格精裝公寓5500元/平米物業(yè)類型住宅、商鋪、酒店式公寓、花園洋房，別墅戶型面積51、76、112平米項(xiàng)目概況萬達(dá)國(guó)際旅游度假區(qū)位于西雙版納景洪市西北部，距市中心約3公里，總占地6平方公里，項(xiàng)目規(guī)劃有主題公園、大型雨林體育公園、高端度假酒店群、傣秀劇院、商業(yè)中心、三甲醫(yī)院、旅游新城七個(gè)功能區(qū)，度假區(qū)還建設(shè)了人工湖、中學(xué)、小學(xué)、社區(qū)商業(yè)等配套。萬達(dá)西雙版納國(guó)際度假區(qū)4/24/2023第四十三頁，共86頁。項(xiàng)目銷售情況：項(xiàng)目住宅總規(guī)劃4萬套，預(yù)計(jì)入住15萬人，目前一期已入住30%左右，客戶以外地和嘎棟鄉(xiāng)居民各占一半，外地人購買以休閑度假，投資為需求目的.截止到2014年3月30日，萬達(dá)共計(jì)推出房源6952套，共計(jì)去化6872套房源（住宅及公寓）4/24/2023第四十四頁，共86頁。產(chǎn)品價(jià)格：目前在售萬達(dá)廣場(chǎng)商鋪、小區(qū)內(nèi)街商鋪、精裝公寓和住宅.萬達(dá)廣場(chǎng)商鋪底商：共2層，開間：進(jìn)深=1：4，層高：一層層高5.8米，二層層高5米，商鋪價(jià)格：2.7-3萬元/平米小區(qū)內(nèi)部臨街商鋪：層高3米，有單層，雙層，價(jià)格：1.3-2.3萬元/平米精裝公寓：5500-5900元/平米SOHO辦公：5500元/平米（精裝）近幾年價(jià)格走勢(shì)圖：4/24/2023第四十五頁，共86頁。客戶來源：目前萬達(dá)客戶主要以外地投資客及旅游度假為主，本地人為輔，全國(guó)萬達(dá)的售樓部都有該項(xiàng)目的展示，旅游度假，避寒，投資性客戶會(huì)被安排綂一組織，以組團(tuán)的形式帶到西雙版納參觀項(xiàng)目.（圖為石家莊和重慶客戶前來購房）4/24/2023第四十六頁，共86頁。開發(fā)商西雙版納安廈房地產(chǎn)有限公司項(xiàng)目地址景洪市景洪嘎棟新區(qū)占地面積450畝建筑面積12266平方米物業(yè)類型住宅，商業(yè)，酒店式公寓戶型面積項(xiàng)目概況雨林溪谷打造具有版納特色的高端酒店、產(chǎn)權(quán)式公寓、別墅等商務(wù)接待配套、度假公寓、特色步行街等多功能的生活配套，將成為景洪現(xiàn)代物流中心的國(guó)際級(jí)稀缺高端住宅項(xiàng)目及休閑配套項(xiàng)目，為景洪的商務(wù)接待、國(guó)際峰會(huì)、高端休閑、居住等起著舉足輕重的作用！雨林溪谷4/24/2023第四十七頁，共86頁。項(xiàng)目銷售情況：項(xiàng)目一期從2010年11月開賣以來，歷經(jīng)四年，至今一期已基本銷售完畢，只有少量小區(qū)內(nèi)部臨路整棟商業(yè)在售及小區(qū)內(nèi)部住商結(jié)合的獨(dú)棟再售.己成交住宅客戶以本地為主.項(xiàng)目銷售速度較為緩慢，工程建設(shè)也較緩慢，只有一期已建好，其它還沒有動(dòng)工項(xiàng)目一期71畝，規(guī)劃為建材市場(chǎng)商業(yè)售樓部?jī)?nèi)整體裝飾較為陳舊，氣氛冷清，只有一個(gè)銷售員接待，平時(shí)無太多宣傳，客流量極少。4/24/2023第四十八頁，共86頁。價(jià)格：二期有獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排別墅和普通住宅在售。獨(dú)棟別墅面積460㎡，均價(jià)9980元/㎡；雙拼別墅面積309㎡，均價(jià)7800元/㎡；聯(lián)排別墅有兩層和三層的兩種，兩層的面積240㎡，三層的面積309㎡，均價(jià)5500元/㎡。普通6層住宅面積110-130㎡，一梯兩戶設(shè)計(jì)，均價(jià)3500元/㎡。商業(yè)：4層獨(dú)棟商墅：層高：一層：4.5米，2-3層：3.9米，4層：3米均價(jià)6180元/平米，九五折優(yōu)惠商?。汗?層（獨(dú)棟）1、2層辦公，3、4層居住，均價(jià)5500元/平米，九五折優(yōu)惠公寓戶型：35平米，41平米，82平米，目前價(jià)格還沒有出來（預(yù)計(jì)毛坯2800元/平米，如果為精裝加800元，50年產(chǎn)權(quán)共300多套）項(xiàng)目規(guī)劃的建材市場(chǎng)：共71畝，1-2層商鋪銷售，價(jià)格不會(huì)高于1萬元/平米，3-4層租，打造一站式家居中廣場(chǎng)（中高端），價(jià)格還沒出來，前期以招商為主.項(xiàng)目周邊商鋪?zhàn)饨穑?0-40元/㎡/月項(xiàng)目建成后能容納一萬人.4/24/2023第四十九頁，共86頁。開發(fā)商潤(rùn)城地產(chǎn)項(xiàng)目地址景洪市嘎棟南七大道國(guó)際度假區(qū)

占地面積25畝建筑面積物業(yè)類型商業(yè)，公寓戶型面積41-56平米項(xiàng)目概況公寓住宅共8棟，其中3棟為四層，5棟為七層。農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)提供生活所需；中小學(xué)教育設(shè)備完備；酒店及旅游資源達(dá)國(guó)際一流標(biāo)準(zhǔn)；公園、河流、山脈等皆在2公里生活圈內(nèi)。離國(guó)際機(jī)場(chǎng)及老市中心，5分鐘車程距離，交通程度與國(guó)際級(jí)旅游城市接軌。潤(rùn)城金橄欖4/24/2023第五十頁，共86頁。該項(xiàng)目去年年底始建，2014年5月開盤，推出56.88、41.17，45.28平方米一室一廳一衛(wèi)戶型公寓，目前均價(jià)3700元/平米（毛坯），小區(qū)規(guī)劃：住宅156戶，公寓：100多戶項(xiàng)目臨南七路：一，二層為商鋪，3、4層為公寓商鋪單層價(jià)格：1.6-1.8萬元/平米雙層價(jià)格：1.18萬元/平米（商業(yè)規(guī)劃為茶業(yè)市場(chǎng)一條街）（一層，層高4.5米，二層層高：4.2米）優(yōu)惠：貸款99折，全款98折該項(xiàng)目客群：住宅以外地人為主，商鋪以本地人為主.4/24/2023第五十一頁，共86頁。項(xiàng)目名稱價(jià)格（元/平米）裝修標(biāo)準(zhǔn)使用年限備注萬達(dá)廣場(chǎng)5500（三期）5900（學(xué)校對(duì)面）精裝70年商業(yè)之上的公寓潤(rùn)城·金橄欖3700毛坯70年1、2層商業(yè)，3、4層為公寓雨林溪谷2800毛坯50年商業(yè)之上的公寓公寓價(jià)格：競(jìng)品價(jià)格總結(jié)注：由于本地塊在雨林溪谷對(duì)面，公寓及酒店的產(chǎn)權(quán)為40年，毛坯價(jià)暫定為3000元/平米.4/24/2023第五十二頁，共86頁。項(xiàng)目名稱價(jià)格（元/平米）備注萬達(dá)萬達(dá)廣場(chǎng)底商兩層：1.7-3萬小區(qū)內(nèi)部臨街商鋪：1.3-2.3萬元商業(yè)之上的公寓潤(rùn)城·金橄欖商鋪單層價(jià)格：1.6-1.8萬元/平米雙層價(jià)格：1.18萬元/平米臨南七路商鋪雨林溪谷4層獨(dú)棟商墅：均價(jià)6180元/平米，九五折優(yōu)惠商?。汗?層（獨(dú)棟）均價(jià)5500元/平米，九五折優(yōu)惠商用獨(dú)棟，臨街商鋪商住獨(dú)棟，1、2層商業(yè)，3、4層住宿商鋪價(jià)格：注：由于本地塊在雨林溪谷對(duì)面，獨(dú)棟商墅（4層）參考價(jià)格6180元/平米，商鋪（一托二）價(jià)格在1萬元/平米左右.4/24/2023第五十三頁，共86頁。專業(yè)市場(chǎng)調(diào)研：景洪最大的建材市場(chǎng)——曼弄楓建材市場(chǎng)調(diào)研第五十四頁，共86頁。曼弄楓建材市場(chǎng)4/24/2023第五十五頁，共86頁。租金：紅色區(qū)域：建材市場(chǎng)正門，鄰街鋪面，租金：50元/平米/月；綠色區(qū)域：市場(chǎng)內(nèi)部中間區(qū)域，租金20-30元/平米/月；黑色區(qū)域：市場(chǎng)最后面，租金18元/平米/月。租金曼弄楓建材市場(chǎng)，12年建成，目前該建材市場(chǎng)只租不售，只建有一層，層高9米，客戶可根據(jù)需要隔出2層，開間：進(jìn)深=1:2,出租率達(dá)98%以上.第五十六頁，共86頁。版納商業(yè)正處于初級(jí)發(fā)展階段，以街鋪形式為主/缺乏統(tǒng)一規(guī)劃/檔次較底，其中以購物業(yè)態(tài)占很大比例，休閑娛樂及餐飲占比相對(duì)較底；目前整個(gè)景洪市的商業(yè)賣場(chǎng)要以超市和街鋪門面的形式存在，物業(yè)形態(tài)合理商業(yè)物業(yè)設(shè)施普遍比較陳舊，商業(yè)形象和商業(yè)行業(yè)的服務(wù)水平都是處于較低水平城市休閑娛樂比例還有很大不足.景洪商業(yè)市場(chǎng)總結(jié)第五十七頁，共86頁。商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀第五十八頁，共86頁。第五十九頁，共86頁。景洪消費(fèi)特性初判民俗民風(fēng)文化影響；消費(fèi)群體趨于年輕化，消費(fèi)能力不突出；消費(fèi)時(shí)間多，對(duì)商業(yè)區(qū)位及品牌力敏感；對(duì)商業(yè)環(huán)境及娛樂餐館配套要求高；景洪市消費(fèi)者對(duì)于商業(yè)的歐美人及品牌最為敏感；景洪市消費(fèi)群體在購物時(shí)最樂意選擇娛樂及餐飲配套；景洪市消費(fèi)者的消費(fèi)時(shí)間較多，比較關(guān)注商品的質(zhì)量及價(jià)格第六十頁，共86頁。嘎棟片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)樓盤特點(diǎn)：1、萬達(dá)以其強(qiáng)大的品牌影響力及高端品質(zhì)旅游度假產(chǎn)品搶占了省外大部分以度假，避寒，投資為目的客戶，并且吸引了城區(qū)改善型及投資型客戶，周邊其它小盤唯以底價(jià)取勝，撿到部分本地剛需客戶及少部分外地投資客，今年受大環(huán)境影響，區(qū)域內(nèi)除萬達(dá)依然賣的火熱以外，其它小盤銷售都較為冷清，當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)普降300-500元/平米（也有個(gè)別樓盤逆勢(shì)上漲，如萬達(dá)）；2、萬達(dá)以其強(qiáng)大品牌號(hào)召力及影響力，商業(yè)和公寓均定價(jià)較高，（我們的項(xiàng)目獨(dú)棟商墅可

參考項(xiàng)目對(duì)面的雨林溪谷：均價(jià)6180元/平米，九五折優(yōu)惠，公寓：2800元/平米）；3、片區(qū)商業(yè)以租售為主，先租，先招商，后銷售。4、對(duì)于居住類產(chǎn)品，除萬達(dá)接入有燃?xì)?，其它如雨林溪谷和金橄欖畢沒接通燃?xì)猓?、片區(qū)客戶群體以外地投資客為主（萬達(dá)更為明顯），本地人因?yàn)榻鼉赡晔苣z價(jià)下跌的影

響，盡管投資意識(shí)增強(qiáng)，但購買力受到限制.第六十一頁，共86頁。PART4：本體分析4/24/2023第六十二頁，共86頁。景洪工業(yè)園區(qū)（位于嘎棟鄉(xiāng)，地塊所在地）概況4/24/2023第六十三頁，共86頁。景洪工業(yè)園區(qū)按“一園兩區(qū)”（嘎棟片區(qū)和景哈片區(qū)）規(guī)劃建設(shè)，其中嘎棟片區(qū)11.8平方公里，可開發(fā)面積7.36平方公里；弱化工業(yè)生產(chǎn)功能，集中開發(fā)旅游度假功能：嘎棟工業(yè)園區(qū)建設(shè)成大型出口服裝加工，中型生物及制藥，中小企業(yè)內(nèi)銷綠色食品加工及文化旅游業(yè)共同發(fā)展的新型工業(yè)化產(chǎn)業(yè)。發(fā)展成具有城市功能的以工業(yè)為主的城市綜合新區(qū)。但是隨著萬達(dá)國(guó)際旅游度假項(xiàng)目的開發(fā)，嘎棟將弱化工業(yè)生產(chǎn)功能，集中開發(fā)旅游度假功能；配套完善：園區(qū)規(guī)劃有商業(yè)步行街、學(xué)校、醫(yī)院等基礎(chǔ)設(shè)施，同時(shí)和泰國(guó)GEPN公司戰(zhàn)略合作對(duì)園區(qū)道路等基礎(chǔ)設(shè)計(jì)修建.嘎棟區(qū)位發(fā)展——背景分析第六十四頁，共86頁。工業(yè)建設(shè)區(qū)工業(yè)區(qū)用地1.3平方公里，主要以水產(chǎn)品加工、汽車加工、食品加工、輕工業(yè)加工等為主。工業(yè)園區(qū)基本建設(shè)完畢，目前已入住19家企業(yè)，如金星啤酒、佛星紅木家具、長(zhǎng)安汽車展銷，上海橡膠加工、金版納玉石加工等企業(yè)。因?yàn)楣I(yè)區(qū)可用土地較少，后期不會(huì)有大型企業(yè)入住，僅能滿足少量小型企業(yè)用地需求。工業(yè)建設(shè)區(qū)

嘎棟區(qū)位發(fā)展——規(guī)劃建設(shè)現(xiàn)狀第六十五頁，共86頁。西雙版納國(guó)際旅游度假區(qū)項(xiàng)目由大連萬達(dá)集團(tuán)、中國(guó)泛海集團(tuán)、聯(lián)想集團(tuán)、大連一方集團(tuán)、億利資源集團(tuán)五家頂級(jí)民營(yíng)企業(yè)聯(lián)合投資150億元開發(fā)，是我國(guó)西部迄今為止投資額最大、內(nèi)容最豐富、創(chuàng)新度最高的世界級(jí)旅游投資項(xiàng)目；

西雙版納國(guó)際旅游度假區(qū)占地6平方公里（約9000畝）。項(xiàng)目建有主題公園、雨林高爾夫球場(chǎng)、傣家秀劇院、高端度假區(qū)、商業(yè)中心、三甲醫(yī)院、旅游新城等七個(gè)主要功能區(qū)。西雙版納國(guó)際旅游度假區(qū)嘎棟區(qū)位環(huán)境發(fā)展——規(guī)劃建設(shè)現(xiàn)狀第六十六頁，共86頁。國(guó)際平臺(tái)的發(fā)展?jié)撡|(zhì)隨著萬達(dá)規(guī)劃理念的介入，嘎棟工業(yè)園區(qū)已經(jīng)轉(zhuǎn)變了規(guī)劃定位方向，從以工業(yè)為主轉(zhuǎn)向?yàn)橐跃C合性旅游開發(fā)為主；依照國(guó)際旅游度假的規(guī)劃理念，嘎棟工業(yè)園區(qū)將成為景洪高端吃、喝、玩、樂、游、住為一體的城市新城；借助萬達(dá)的實(shí)力和廣告推廣力度，國(guó)際旅游度假區(qū)會(huì)躋身為超越如麗江古城、香格里拉的又一云南國(guó)際名片。嘎棟區(qū)位發(fā)展——未來前景第六十七頁，共86頁。地塊現(xiàn)狀4/24/2023第六十八頁，共86頁。地塊屬性地塊西雙版納流沙河項(xiàng)目（位于景洪工業(yè)園區(qū)，嘎棟鄉(xiāng)）位置么龍路與流沙河之間，雨林溪谷對(duì)面總用地面積82.78畝總建筑面積248231平米用地性質(zhì)商業(yè)（40年）容積率3.0物業(yè)形態(tài)商業(yè)，公寓，酒店4/24/2023第六十九頁，共86頁。地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)參照2014-9-27規(guī)劃文本總建面248231平米184096.72（50畝地）64133.50（30畝地）商業(yè)面積38528平米半地下商業(yè)面積15416.94平米居然之家面積45778.68平米酒店面積12693平米公寓面積35731平米酒店式公寓：17675平米公寓：180564/24/2023第七十頁，共86頁。地塊位置及現(xiàn)狀該地塊位于么龍路與流沙河之間，雨林溪谷對(duì)面；地塊內(nèi)有水田，且地勢(shì)較底..4/24/2023第七十一頁，共86頁。地塊周邊現(xiàn)狀地塊周邊環(huán)境：坡地居多、無特別景觀優(yōu)勢(shì)，本地植物群落無優(yōu)勢(shì)。周邊商業(yè)配套：

項(xiàng)目地塊處于城市郊區(qū)，商業(yè)配套屬于滿足基本生活原始商格局，如：農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、小型便利店、基礎(chǔ)型餐飲等，局部有農(nóng)家樂主題型餐飲，環(huán)境槽雜，商業(yè)底端，建筑多業(yè)村民自已搭建的簡(jiǎn)易房，租金在30-40元/月/平米.居住環(huán)境：項(xiàng)目地塊位于工業(yè)區(qū)入口處，周邊是橡膠成品加工、金星啤酒、汽車五金加工等企業(yè)，無論環(huán)境如何處理到位，對(duì)消費(fèi)群體而言都有負(fù)面心理陰影。4/24/2023第七十二頁，共86頁。目前有兩條路直接到達(dá)工業(yè)園區(qū)，一條是么龍路，一條是環(huán)城北路。目前主要使用么龍路，且工業(yè)園區(qū)主干道和該路相連。整個(gè)交通系統(tǒng)處于景洪城市東區(qū)死角，無延展交通路線；但是萬達(dá)項(xiàng)目進(jìn)入后，將對(duì)園區(qū)交通系統(tǒng)進(jìn)行調(diào)整，萬達(dá)地塊和環(huán)城北路相連.景洪市政府金鹿步行街森林公園項(xiàng)目位置直線距離目的地4公里景洪市政府4.6公里景洪國(guó)際機(jī)場(chǎng)4.3公里金鹿步行街6.3公里曼聽公園13公里西雙版納原始森林公園1公里萬達(dá)西雙版納國(guó)際旅游度假區(qū)環(huán)城北路么龍路修建一段規(guī)劃路地塊周邊交通解讀第七十三頁，共86頁。地塊內(nèi)有水田，縣地勢(shì)較底不利于后期開發(fā)給；受全國(guó)房地產(chǎn)大環(huán)境及當(dāng)?shù)爻Ｗ∪丝谏?，及萬達(dá)銷售熱潮等因素影響，周邊小盤銷售較冷清，開發(fā)有一定風(fēng)險(xiǎn)1.緊臨地塊有10多個(gè)保存完整的傣族村寨，民族文化濃厚。2.項(xiàng)目緊臨么龍路具有一定的人流量和商業(yè)氛圍..政府對(duì)新區(qū)發(fā)展規(guī)劃明確，作為景洪的工業(yè)園區(qū)，政府將加大支持力度；該片區(qū)沒有成型的住宅小區(qū)，且目前地塊周邊開發(fā)的大多為商業(yè)項(xiàng)目（住宅所占比例較少）商業(yè)及公寓競(jìng)爭(zhēng)較為明顯然；借助萬達(dá)的開發(fā)推廣優(yōu)勢(shì)，順勢(shì)提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值.嘎棟片區(qū)目前處于發(fā)展起步階段，缺乏完備生活商業(yè)配套。沒有與之相符的人流量和商圈氛圍；地塊偏遠(yuǎn)；地塊周邊道路多為大車通行，噪音污染嚴(yán)重；萬達(dá)進(jìn)入對(duì)整個(gè)片區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)沖擊。地塊SWOT分析■S■W■O■T第七十四頁，共86頁。PART5：項(xiàng)目可行性分析4/24/2023第七十五頁，共86頁。供應(yīng)市場(chǎng)工業(yè)園區(qū)內(nèi)目前共有三個(gè)項(xiàng)目，除萬達(dá)9000畝體量較大外，其它近500畝；區(qū)域除萬達(dá)品質(zhì)較高外，其它產(chǎn)品品質(zhì)皆一般；皆以旅游地產(chǎn)為主.需求市場(chǎng)以外地投資客戶，旅游，度假為主，住宅客戶以改善型為主；區(qū)域認(rèn)可度因萬達(dá)的帶動(dòng)，有所提高；品質(zhì)樓盤較受歡迎.區(qū)內(nèi)土地供應(yīng)量不大，房?jī)r(jià)較全國(guó)旅游城市來說，有點(diǎn)偏低，隨著政府未來對(duì)于景洪市旅游業(yè)的發(fā)展推進(jìn)，房地產(chǎn)業(yè)還有較大的發(fā)展空間.景洪市供需情況總結(jié)4/24/2023第七十六頁，共86頁。綜上所述：1、項(xiàng)目所在位置嘎棟鄉(xiāng)工業(yè)園區(qū)內(nèi)，地塊周邊商業(yè)檔次較底，環(huán)境嘈雜，有一定的人流量.2、項(xiàng)目地塊有水田，地勢(shì)較底，開發(fā)成本增加.3、本地塊較小，不利于產(chǎn)品品質(zhì)的提升及規(guī)模化效應(yīng)，區(qū)域內(nèi)因萬達(dá)的強(qiáng)勢(shì)，若無規(guī)劃及招商的優(yōu)勢(shì)，只能以底價(jià)取勝；4、受全國(guó)房地產(chǎn)大環(huán)境影響，目前當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)市場(chǎng)前景不夠明朗.

項(xiàng)目可行性分析4/24/2023第七十七頁，共86頁。4/24/2023第七十八頁，共86頁。居然之家簡(jiǎn)介居然之