岳西城西農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)營(yíng)銷策劃方案概要

城西農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)營(yíng)銷籌劃方案目錄引言第一局部市場(chǎng)解構(gòu)第五局部媒體傳播策略岳西縣房地產(chǎn)市場(chǎng)根本描述媒體傳播策略岳西農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)狀況分析詳細(xì)媒體措施工程根本狀況分析第六局部營(yíng)銷推廣策略其次局部客戶分析營(yíng)銷準(zhǔn)備目標(biāo)市場(chǎng)定位與分析營(yíng)銷執(zhí)行目標(biāo)消費(fèi)群購(gòu)置心理及行為分析營(yíng)銷推廣工作的詳細(xì)細(xì)化和工作要點(diǎn)第三局部產(chǎn)品策略營(yíng)銷工作準(zhǔn)備細(xì)分排期籌劃思路營(yíng)銷推廣費(fèi)用預(yù)算產(chǎn)品定位策略工程案名推介工程推廣理念第四局部?jī)r(jià)格策略及推貨策略住宅價(jià)格策略及推貨策略商鋪店面價(jià)格策略及推貨策略引言城西農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)工程是本公司與貴司合作以來(lái)的其次個(gè)工程,工程的運(yùn)營(yíng)具有本身獨(dú)特的魅力和開展思路,其成功的運(yùn)營(yíng)與否也是一個(gè)對(duì)我司巨大的挑戰(zhàn),如何快速有效的回籠資金、實(shí)現(xiàn)效益是當(dāng)下考慮的重要問(wèn)題。一個(gè)工程的推廣成功,需經(jīng)多方面努力及細(xì)致鋪排,而這些工作必需經(jīng)多方面的專業(yè)人士擔(dān)當(dāng),本工程的市場(chǎng)定位,形象包裝,廣告及傳播策略等工作,均需嚴(yán)謹(jǐn)?shù)貓?zhí)行。本策略,對(duì)城西農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)后續(xù)的營(yíng)銷運(yùn)營(yíng)策略、推廣準(zhǔn)備等作出概要性闡述,并將隨市場(chǎng)變更狀況適時(shí)調(diào)整。第一局部市場(chǎng)解構(gòu)岳西房地產(chǎn)市場(chǎng)根本描述1、岳西縣人口與居住需求現(xiàn)狀岳西現(xiàn)有總?cè)丝谶_(dá)32萬(wàn)人,城鎮(zhèn)人口到達(dá)10萬(wàn)人左右,但城區(qū)占地面積不大,造成人口居住密度相對(duì)集中,以天仙河將城區(qū)氣氛城東和城西兩大居住集中區(qū)。按居住人口人均居住面積30平米的需求來(lái)說(shuō),岳西城鎮(zhèn)居民的居住需求面積到達(dá)300萬(wàn)平米以上,但岳西現(xiàn)有的市場(chǎng)供應(yīng)照舊處于供小于求的局面,岳西房地產(chǎn)的市場(chǎng)開發(fā)正在逐步的興起,在近幾年岳西房地產(chǎn)的開展將會(huì)迎來(lái)一個(gè)更大的開發(fā)熱潮,其開展的前景局面是大好的。2、住宅市場(chǎng)根本狀況岳西現(xiàn)有的在售樓盤僅有4-5家,現(xiàn)有的市場(chǎng)狀況,呈現(xiàn)供小于求的局面,后面的工程供應(yīng)量也少,住宅的價(jià)格也根本上到達(dá)4000元左右的水平,隨著市場(chǎng)的進(jìn)一步轉(zhuǎn)暖,銷售價(jià)格上會(huì)有所提升。3、商業(yè)市場(chǎng)根本狀況1商業(yè)工程分析從目前市場(chǎng)的商業(yè)工程來(lái)說(shuō),現(xiàn)有的商鋪在售工程僅有兩家,天一雅居和天鵝城。A.天一雅居商鋪類型:街區(qū)商鋪建筑類型:1-2層連體商鋪價(jià)格:一層均價(jià)16000,二層均價(jià)6000-8000左右B.天鵝城商鋪類型:街區(qū)商鋪建筑類型:單層商鋪價(jià)格:均價(jià)20000/平米2沿街租金分析針對(duì)本工程的位置屬性,對(duì)工程區(qū)域的重點(diǎn)街道建立西路作出了商鋪?zhàn)饨鸬母菊{(diào)查,根本狀況如下:調(diào)查路段:建立西路紅綠燈位置至建立西路與天仙河路交口位置調(diào)查方式:現(xiàn)場(chǎng)市調(diào)訪談商鋪面積:該路段商鋪的面積都集中在30-50平米之間商鋪?zhàn)饨鹚?8-12元/平米/天(備注:租金水平呈現(xiàn)由西向東遞增的趨勢(shì)總結(jié):岳西目前尚未進(jìn)入大型商業(yè)工程開發(fā)的階段,現(xiàn)有的商業(yè)開展形勢(shì)照舊是以街區(qū)商鋪為主要的開展類型,岳西整體區(qū)域的租金水平也較低,除了岳西汽車站商業(yè)中心的租金水平較高,無(wú)論是建立西路還是建立東路,商業(yè)的開展層次和發(fā)展形象都較低,商業(yè)租金水平也就在一個(gè)較低的水平上。4、岳西農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)狀況分析對(duì)于工程形態(tài),特針對(duì)岳西現(xiàn)有的農(nóng)貿(mào)集市作了一個(gè)現(xiàn)場(chǎng)的調(diào)查,對(duì)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)種類、經(jīng)營(yíng)面積、經(jīng)營(yíng)環(huán)境及經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀作了詳細(xì)的了解。調(diào)查說(shuō)明:岳西并無(wú)正規(guī)化的專業(yè)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng),其表現(xiàn)的形式是以露天的個(gè)體戶經(jīng)營(yíng)和地下攤位集中經(jīng)營(yíng),專業(yè)化室內(nèi)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)目前岳西市場(chǎng)尚未存在。調(diào)查位置:岳西服飾步行街地下農(nóng)貿(mào)集市及廊橋旁邊調(diào)查方式:現(xiàn)場(chǎng)市調(diào)調(diào)查內(nèi)容:經(jīng)營(yíng)種類:地下集市主要經(jīng)營(yíng)蔬菜、肉類、禽類、水產(chǎn)類還有一些家庭常用的雜貨等,農(nóng)貿(mào)集市向西靠近汽車站旁邊的地下集市經(jīng)營(yíng)低檔中老年服飾、百貨等,地上零散經(jīng)營(yíng)主要包括蔬菜、家禽等的零售。經(jīng)營(yíng)面積:地下集市經(jīng)營(yíng)面積一般在30平米左右的簡(jiǎn)易攤位,地上零散經(jīng)營(yíng)一般在2-3個(gè)平米的攤位進(jìn)展,無(wú)正規(guī)性明顯的經(jīng)營(yíng)方式和經(jīng)營(yíng)分區(qū)的設(shè)置。經(jīng)營(yíng)環(huán)境:地下經(jīng)營(yíng)環(huán)境差,攤位種類雜亂分布,潮濕、陰暗,地上沿路擺攤經(jīng)營(yíng),無(wú)經(jīng)營(yíng)形象可言。租金水平:地下租金水平一般在100-200/每月不等,地上屬于個(gè)體經(jīng)營(yíng),僅收一般的管理費(fèi)用。經(jīng)營(yíng)狀況:現(xiàn)有的唯一的供應(yīng)岳西城鎮(zhèn)居民日常生活飲食的場(chǎng)所,具有不行替代性,經(jīng)營(yíng)的效益較好。租戶看法:現(xiàn)有的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)環(huán)境太差,經(jīng)營(yíng)的布局雜亂,迫切盼望正規(guī)專業(yè)化的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)興起,對(duì)現(xiàn)有的狀態(tài)進(jìn)展革新?？偨Y(jié):正規(guī)化專業(yè)化的專業(yè)性農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)是岳西現(xiàn)有市場(chǎng)的大勢(shì)所趨,本工程農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的定位充分迎合市場(chǎng)的需求,專業(yè)化的菜市場(chǎng)將是工程的關(guān)鍵性賣點(diǎn)和營(yíng)銷手段,把握好農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)作為工程的核心競(jìng)爭(zhēng)力將是工程的關(guān)鍵亮點(diǎn)。工程根本狀況分析1、工程緣起本工程是2010年8月份政府所公開招標(biāo)的工程,被天潤(rùn)房產(chǎn)公司所競(jìng)得。該工程是政府進(jìn)展城市根底建立的重要部分,是政府的重點(diǎn)工程。其建立的意義將會(huì)得到政府部門的大力支持。在后續(xù)的營(yíng)銷運(yùn)營(yíng)過(guò)程中,我們也要充分利用到這個(gè)方面,為工程的完備運(yùn)營(yíng)供應(yīng)保障。2、地塊四至北面:工程北面被民建筑物阻擋西面:西面與振岳集團(tuán)毛家飯店嚴(yán)密相連東面:東面面臨長(zhǎng)度約80米,寬12米左右的中州路南面:南面緊靠岳西縣城核心干道建立路3、主要規(guī)劃指標(biāo)及規(guī)劃條件工程建立西路段項(xiàng)目中州路段建筑面積:14555平方米。用地性質(zhì):商住綜合用地。容積率:4.5。規(guī)劃條件:1、有局部拆遷安置住房2、停車場(chǎng)不得出租及銷售3、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)一層不得出售及出租,二層只能出租不能出售,一二層內(nèi)街門面可作出售或出租。4、工程主要產(chǎn)品類型依據(jù)現(xiàn)有的規(guī)劃指標(biāo)及規(guī)劃條件,現(xiàn)有的產(chǎn)品類型包括停車場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、沿街商鋪及回遷安置房、辦公用房、商品房。5、地塊周邊規(guī)劃工程所處位置為城西區(qū),其區(qū)位是政府將來(lái)重點(diǎn)拓展城市的重要方向之一,其西接高速公路和318國(guó)道,向西連接蓮云經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū),東接城市商業(yè)中心區(qū),城西現(xiàn)有的城市建立正在快速開展,房地產(chǎn)工程也在城西區(qū)域不斷新增,區(qū)域?qū)W校、政府機(jī)關(guān)眾多,其承東啟西的地理位置,將來(lái)將是岳西城市大開展大開發(fā)的關(guān)鍵之地。6.環(huán)境分析:⑴.區(qū)域環(huán)境:地塊位于城西區(qū),是規(guī)劃確定的城市開展方向,周邊新建住宅工程漸趨增多,區(qū)域開展形勢(shì)看好。⑵.居住環(huán)境:地塊所處區(qū)域?yàn)槌鞘兄攸c(diǎn)開拓區(qū),交通條件便利通達(dá),又離城市中心僅步行5分鐘之遙,區(qū)域配套齊全完善。⑶.商業(yè)環(huán)境:建立路是岳西商業(yè)的核心干道,本工程商業(yè)氣氛能夠滿足工程的開發(fā)需求,尤其是住宿、餐飲產(chǎn)業(yè)等。⑷.競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境:作為居住開拓新區(qū),工程區(qū)域已集中了局部開發(fā)工程,后期將會(huì)有更多的工程進(jìn)展接連開發(fā),將來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境比擬猛烈。⑸.類比環(huán)境:本工程的區(qū)域位置為城西城市主干道建立路核心位置,且配備專業(yè)正規(guī)化的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。7、工程優(yōu)劣勢(shì)分析1.優(yōu)勢(shì)(STRENGTH⑴.地段優(yōu)勢(shì)工程地塊位于城西,與城市商業(yè)中心步行僅5分鐘距離,該區(qū)域?yàn)樵牢骺h將來(lái)城市建立開發(fā)重點(diǎn),各種新建工程和配套設(shè)施將逐步完善成熟。⑵.交通優(yōu)勢(shì)工程緊鄰岳西主要核心干道建立路,對(duì)外交通便捷。⑶.產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)本工程規(guī)劃的產(chǎn)品是滿足市場(chǎng)的核心產(chǎn)品,其農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)將成為岳西首席唯一的專業(yè)的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。2.劣勢(shì)(WEAKNESS(1.工程的區(qū)域工程較多,工程體量規(guī)模又大,產(chǎn)品的品質(zhì)要比本工程要高,且工程周邊的房屋建筑都比擬陳舊,景觀環(huán)境配套缺乏。(2.工程自身規(guī)劃條件限制過(guò)多,工程的可售的商業(yè)面積和住宅面積都有限,尤其是商業(yè)面積,極大的約束了工程的價(jià)值所在?？偨Y(jié):工程自身工程農(nóng)貿(mào)產(chǎn)品特點(diǎn)是工程的一大關(guān)鍵核心賣點(diǎn),另一方面工程優(yōu)越的區(qū)位和交通優(yōu)勢(shì)也是工程營(yíng)銷的競(jìng)爭(zhēng)力之一,加上作為政府重點(diǎn)性工程的支持的有效保障,對(duì)工程的成功運(yùn)營(yíng)將會(huì)是關(guān)鍵中關(guān)鍵,我們要在營(yíng)銷推廣運(yùn)營(yíng)中把握以上幾點(diǎn)。然而,工程本身又存在著自身規(guī)劃條件的制約和外部競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的猛烈制約,使得工程本身利潤(rùn)空間價(jià)值點(diǎn)收到很大的約束,工程的銷售業(yè)態(tài)將被約束為以住宅為工程的主力價(jià)值點(diǎn),工程銷售價(jià)格及銷售預(yù)期的長(zhǎng)度等也都將產(chǎn)生影響。因此,如何在工程的營(yíng)銷運(yùn)營(yíng)過(guò)程中,躲避和減弱這兩點(diǎn)的影響,在保證銷售速度和銷售價(jià)格的根底上,挖掘工程的利潤(rùn)空間點(diǎn),將是營(yíng)銷運(yùn)營(yíng)過(guò)程中須要考慮的一個(gè)重要方面。其次局部客戶分析目標(biāo)市場(chǎng)定位與分析1.目標(biāo)消費(fèi)群定位項(xiàng)目在招標(biāo)過(guò)程中,項(xiàng)目案名——城西農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)就以實(shí)際已經(jīng)確定了產(chǎn)品走中檔的路線,是一個(gè)面對(duì)群眾消費(fèi)群體的一個(gè)工程。該工程將會(huì)是滿足根本的中產(chǎn)階層和工薪階層為產(chǎn)品的主力訴求群體,把握市場(chǎng)最廣泛的群體資源,以超高的性價(jià)比滿足此類客戶群體對(duì)城市居住的需求,同時(shí)客戶定位方面應(yīng)盡可能擴(kuò)大投資客戶客源群體,故此,客源根本上以中等,中高等階層客戶為主,一網(wǎng)打盡式客戶定位,現(xiàn)從區(qū)域上作逐一分析:⑴.客源區(qū)域①.一級(jí)區(qū)域:岳西縣主城區(qū)內(nèi);②.二級(jí)區(qū)域:周邊溫泉、蓮云等主要鄉(xiāng)鎮(zhèn)。⑵.客源職業(yè)①.私營(yíng)業(yè)主、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者;②.岳西縣在外務(wù)工者;③.企業(yè)中層管理人員;④.學(xué)校、醫(yī)院、銀行等企事業(yè)職工;⑤.岳西地效益較好的企業(yè)職工;⑥.富有進(jìn)城的農(nóng)夫。⑦.岳西本地高層企業(yè)管理者;2.主力客源分析本案規(guī)模較小,其主要客源把握中產(chǎn)階層和工薪階層的需求,在適當(dāng)根底上把握部門中高層投資客戶全體的需求,從而到達(dá)符合本工程產(chǎn)品定位的和快速順當(dāng)去化目的。目標(biāo)消費(fèi)群購(gòu)置心理及行為分析本工程針對(duì)的客戶群體主要是滿足中層群體和工薪階層心里需求,其對(duì)產(chǎn)品的需求和心里特征與其他階層是不同的,把握好這些客戶群體的心里訴求點(diǎn),在營(yíng)銷推廣過(guò)程中,以此為吸引點(diǎn),將是引導(dǎo)和促進(jìn)銷售的重要方式?，F(xiàn)將著重分析此類客戶群體對(duì)住宅產(chǎn)品的購(gòu)置心理及行為。1.合理宜居的房型;2.追求實(shí)效性,能滿足各種家庭生活需求;3.周邊配套的充分完善,生活的便捷;4.區(qū)域產(chǎn)品價(jià)值的高性價(jià)比性,買的劃算;5.房屋產(chǎn)品質(zhì)量的牢靠性和產(chǎn)品的可升值性。第三局部產(chǎn)品策略籌劃思路通過(guò)調(diào)查發(fā)覺(jué),岳西現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)水平不高,人均生活消費(fèi)水平也處于一個(gè)相對(duì)較低的位置,工程所處位置也不是岳西繁華中心,周邊的景觀居住形象也一般,工程客戶定位也是滿足中層階層和工薪階層的需求,結(jié)合我們工程特點(diǎn),工程概念定位為:陽(yáng)光宜居生活便捷結(jié)合區(qū)域的市場(chǎng)環(huán)境分析,針對(duì)本工程周邊尚有規(guī)劃和其他工程競(jìng)爭(zhēng)分析,因此確定本工程的產(chǎn)品定位為:中端的“生活社區(qū)”路途產(chǎn)品定位策略我們的營(yíng)銷策略要把握:從生活宜居入手,推崇便捷成熟生活理念,把工程打造滿足居民全方位生活居住需求的現(xiàn)代化居住社區(qū)。工程案名推介結(jié)合工程產(chǎn)品特征及產(chǎn)品定位方向及工程的核心價(jià)值點(diǎn)在住宅屬性上,針對(duì)工程進(jìn)展工程案名的確立:陽(yáng)光U閣案名解析:“陽(yáng)光”,突出產(chǎn)品的優(yōu)越性,建筑布局的宜居性,“U”在單位里面是代表的尺寸,在視覺(jué)形象賜予新穎感,在戶型上突出產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)的緊湊管用性,戶型設(shè)計(jì)的優(yōu)越性!推廣理念:愛(ài)陽(yáng)光,優(yōu)生活!第四局部?jī)r(jià)格策略及推貨策略價(jià)格策略及推貨策略(以住宅為先期運(yùn)營(yíng),商鋪后期運(yùn)營(yíng)為思路1.住宅價(jià)格策略及推貨策略1鑒于工程本身的特點(diǎn),工程的主力銷售方向在于住宅,而工程的住宅體量也不大,僅55套,但鑒于現(xiàn)有市場(chǎng)的低迷。對(duì)此,實(shí)行分兩階段性銷售,價(jià)格上接受低開高走的策略,實(shí)現(xiàn)快速平安銷售和價(jià)值利潤(rùn)空間提升的目的。階段一:通過(guò)產(chǎn)品定位推廣策略,積累充分客戶意向,在開盤接受低價(jià)開盤,樹立高性價(jià)比形象,實(shí)現(xiàn)一階段完備性銷售,為二階段價(jià)格提升打好根底;階段二:依據(jù)一階段的價(jià)格形象和客戶的心里預(yù)期,在二階段對(duì)工程產(chǎn)品價(jià)格做必需幅度的穩(wěn)定提升,實(shí)現(xiàn)價(jià)值利潤(rùn)的突破。2.低價(jià)幫助策略:低單價(jià)低總價(jià)表達(dá)一階段銷售時(shí),把局部位置、景觀一般的房型及面積較小的房型和搭配少量?jī)?yōu)質(zhì)的位置房型,以較低單價(jià)或較低總價(jià)首先推出,給客戶樹立產(chǎn)品超高性價(jià)比的心里示意。(“物超所值的好房子”詳細(xì)措施1.一階段推出,在20套左右,把A號(hào)樓7套及B號(hào)樓選擇四層、五層、六層共三層位置進(jìn)展低價(jià)推出,價(jià)格在3600-3700左右,局部房型到達(dá)3800元左右,但工程推出僅限于工程認(rèn)籌客戶,實(shí)現(xiàn)一階段完備熱銷;2.二階段在一階段完備熱銷的根底上及二階段戶型位置的優(yōu)越性,實(shí)行B號(hào)樓35套左右貨量全部推出,價(jià)格上實(shí)現(xiàn)一個(gè)跟進(jìn),價(jià)格在3800-4000為基準(zhǔn),實(shí)現(xiàn)價(jià)值利潤(rùn)的提升。2.商鋪價(jià)格策略及推貨策略1從上面的產(chǎn)品類型可以看出,現(xiàn)有的商鋪可售數(shù)量少,僅有7套,商鋪的的營(yíng)銷問(wèn)題將不是工程的主要解決點(diǎn),且商鋪價(jià)值的提升會(huì)隨著時(shí)間的推移有所增值,因此,在工程銷售中將現(xiàn)有的商鋪銷售放在住宅銷售完畢后進(jìn)展。2、商鋪的價(jià)格定位預(yù)期以市場(chǎng)為主導(dǎo),在16000-18000/平米左右為商鋪店面的主流價(jià)格區(qū)間。3、鑒于工程規(guī)劃的條件,針對(duì)工程規(guī)劃對(duì)于農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)一層及二層內(nèi)街門面具有出售或出租的價(jià)值空間,是我們?cè)诠こ套≌N售后實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值突破的一大關(guān)鍵點(diǎn),此時(shí)此刻此不作詳細(xì)的分析。第五局部媒體傳播策略媒體傳播策略1.整合傳播平臺(tái):“公關(guān)活動(dòng)+新聞媒體+廣告組合”2.總體策略:通過(guò)環(huán)境營(yíng)銷的手法,用公關(guān)活動(dòng)和媒體兩種工具做“窩”,用廣告“釣魚”。整個(gè)營(yíng)銷過(guò)程以公關(guān)活動(dòng)為主要節(jié)點(diǎn)綻開媒體造勢(shì)和炒作。3.與客戶的溝通界面:價(jià)值觀,對(duì)客戶的產(chǎn)品價(jià)值觀進(jìn)展概念性引導(dǎo),使客戶到達(dá)認(rèn)同本工程的目的。詳細(xì)措施:通過(guò)工程節(jié)點(diǎn)活動(dòng)、新聞電視媒體、戶外廣告、短信、單頁(yè)等多種傳播手段全方位覆蓋,對(duì)客戶群體進(jìn)展工程價(jià)值的引導(dǎo)和產(chǎn)品賣點(diǎn)的突出,為工程的有效運(yùn)營(yíng)打好根底。圍墻廣告項(xiàng)目展示中心開發(fā)儀式戶外高炮電視媒體第六局部營(yíng)銷推廣策略營(yíng)銷準(zhǔn)備(營(yíng)銷接待中心的選定工程的第一步是針對(duì)工程營(yíng)銷場(chǎng)所的選擇,落實(shí)工程營(yíng)銷接待場(chǎng)地是工程對(duì)外面市的首要點(diǎn)。從工程的實(shí)際考慮,工程本身體量不大,另建營(yíng)銷接待中心,會(huì)大大加強(qiáng)工程的營(yíng)銷運(yùn)營(yíng)本錢,另一方面,工程緊靠貴司振岳集團(tuán)毛家飯店,每天進(jìn)入人流量大,昭示性效果好。因此,從工程的實(shí)際考慮,工程營(yíng)銷場(chǎng)地以毛家飯店為設(shè)立接待點(diǎn),以毛家飯店大堂設(shè)立營(yíng)銷展示點(diǎn),既到達(dá)節(jié)約本錢的目的也到達(dá)了吸引人流的目的。毛家飯店?duì)I銷展示點(diǎn)布局風(fēng)格留意簡(jiǎn)約時(shí)尚,突出工程的產(chǎn)品檔次和產(chǎn)品定位色調(diào)。營(yíng)銷執(zhí)行(開盤前的主要營(yíng)銷執(zhí)行:包括四大局部工程在營(yíng)銷準(zhǔn)備的完善過(guò)程中將進(jìn)入工程營(yíng)銷的實(shí)際執(zhí)行當(dāng)中,其主要思路過(guò)程包括四大局部:1、營(yíng)銷接待中心的開放典禮思路目的:營(yíng)銷接待中心的開放展示是工程面對(duì)市場(chǎng)的踏腳石,只有把握好這一步,才是使得工程被消費(fèi)群體所初步了解認(rèn)知的,而消費(fèi)群體對(duì)工程初步了解的好與壞將是為工程貯存客戶資源的關(guān)鍵性的方向。執(zhí)行形式:通過(guò)電視、戶外、單頁(yè)、短信等方式進(jìn)展全面式轟炸傳播,告知工程的面市信息,在營(yíng)銷中心的準(zhǔn)備過(guò)程中就通過(guò)工程圍墻廣告鋪開及條幅等形式,為工程的面市作前期的初步準(zhǔn)備。通過(guò)營(yíng)銷中心展示活動(dòng)節(jié)點(diǎn),再對(duì)工程做一個(gè)全面的產(chǎn)品解析,從而讓工程初步的深化人心。2、工程的認(rèn)籌活動(dòng)思路目的:工程認(rèn)籌活動(dòng)是在工程通過(guò)前期的活動(dòng)及廣告?zhèn)鞑フJ(rèn)知被客戶已了解的狀況下,所對(duì)客戶所作的篩選分析,把握工程的最核心客戶,為工程的開盤運(yùn)營(yíng)做準(zhǔn)備。執(zhí)行形式:針對(duì)工程一階段貨量較少的狀況,接受復(fù)合式認(rèn)籌方式,即針對(duì)指定的住宅進(jìn)展多重認(rèn)籌儲(chǔ)客。實(shí)行一籌8000元認(rèn)籌金,二籌5000元認(rèn)籌金,三籌3000元的認(rèn)籌金,其認(rèn)籌的依次依據(jù)現(xiàn)場(chǎng)認(rèn)籌的現(xiàn)金繳納依次而來(lái),工程開盤也根據(jù)認(rèn)籌的依次進(jìn)展選房。3、城西農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的掛牌儀式思路目的:農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的掛牌儀式是通過(guò)政府的支持推導(dǎo)作用,充分利用工程為政府重點(diǎn)建立工程的特征,申請(qǐng)工程為政府“菜籃子”工程,并邀請(qǐng)政府主管部門親自實(shí)行掛牌儀式。其目的是進(jìn)一步的加深引導(dǎo)客戶群體對(duì)工程的認(rèn)知和對(duì)工程貼近生活形象的樹立,另一方面更多的加強(qiáng)市場(chǎng)對(duì)工程的關(guān)注度,為開盤前作最終一次活動(dòng)準(zhǔn)備。執(zhí)行形式:通過(guò)向政府部門申請(qǐng)“菜籃子”工程,邀請(qǐng)政府主管部門親自對(duì)工程進(jìn)展掛牌剪彩儀式,并邀請(qǐng)前期認(rèn)籌及來(lái)訪客戶等觀禮,在活動(dòng)完畢后,通過(guò)新聞媒體、單頁(yè)、短信等形式進(jìn)展形象傳播,為工程銷售奠定扎實(shí)的市場(chǎng)認(rèn)知根底。4、工程的開盤銷售思路目的:工程開盤是在工程前期傳播推廣到達(dá)充分根底上的銷售運(yùn)營(yíng)活動(dòng),在前面客戶認(rèn)籌充分滿足的狀況下,通過(guò)快速銷售運(yùn)營(yíng),到達(dá)快速盈利的目的。執(zhí)行方式:開盤接受集中式開盤形式,工程推出貨量不多,在客戶貯存足夠的狀況下,接受引爆式開盤,打造開盤銷售火爆場(chǎng)面,提升工程的影響力及為后期開盤銷售進(jìn)展預(yù)熱和營(yíng)銷話題。工程以促進(jìn)開盤熱銷為主線,通過(guò)圍繞以上四大主力營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)為方向作全面的鋪開,從而到達(dá)吸引市場(chǎng)關(guān)注度和把握核心客戶群體,從而到達(dá)快速銷售的目的。營(yíng)銷推廣工作的詳細(xì)細(xì)化和工作要點(diǎn)入市時(shí)機(jī)的選擇依據(jù)工程進(jìn)度、可預(yù)售條件及客戶積累狀況進(jìn)綻開盤時(shí)間的選擇,初步定為2012年6月中旬。營(yíng)銷工作流程一覽表階段銷售周期劃分及策略第一階段:營(yíng)銷準(zhǔn)備期(12年3月中旬——12年4月中旬1.主要任務(wù):⑴.樹立形象:工程信息資料準(zhǔn)備、訴求核心賣點(diǎn)(廣告知求、銷售說(shuō)辭;⑵.銷售準(zhǔn)備:營(yíng)銷中心準(zhǔn)備,工程初步面市推廣準(zhǔn)備、執(zhí)行2.推廣策略:形象廣告+事務(wù)推廣活動(dòng)3.核心主題:“陽(yáng)光生活居住家,從U閣起先!”4.推廣思路:工程初期面市把工程的產(chǎn)品信息被廣袤客戶群體所認(rèn)知,通過(guò)概念性引導(dǎo),突出工程產(chǎn)品的生活型定位特征,對(duì)項(xiàng)目初期形象塑造打好根底。5.節(jié)點(diǎn):營(yíng)銷展示中心開放活動(dòng)(營(yíng)銷展示中心媒體公關(guān)傳播+工程產(chǎn)品解析其次階段:引導(dǎo)銷售期(12年4月下旬——12年6月上旬1、主要任務(wù):(1.進(jìn)一步樹立形象:通過(guò)進(jìn)一步媒體傳播推廣和產(chǎn)品定位引導(dǎo),加深客戶群體對(duì)工程認(rèn)知(2.客戶銷售貯存:針對(duì)后期銷售,進(jìn)展意向客戶篩選貯存2.推廣策略:形象廣告+事務(wù)推廣活動(dòng)3.核心主題:“陽(yáng)光宜居居處,便捷生活社區(qū)”4.推廣思路:以事務(wù)活動(dòng)為主導(dǎo),對(duì)工程產(chǎn)品生活宜居形象進(jìn)展更深一輪的引導(dǎo)和推廣,另一方面,通過(guò)推廣引導(dǎo)對(duì)客戶進(jìn)展分析把握,到達(dá)銷售目的。5.節(jié)點(diǎn):1、工程認(rèn)籌活動(dòng)2、工程“菜籃子“工程掛牌公關(guān)活動(dòng)第三階段:公開銷售期(12年6月中旬-6月底1.主要任務(wù):⑴.火爆開盤:綻開正式公開銷售,形成火爆場(chǎng)面。⑵.集合目標(biāo)群:通過(guò)熱銷形勢(shì),首批引入核心目標(biāo)客戶群。2.銷售策略:活動(dòng)推廣、現(xiàn)場(chǎng)銷控、口碑營(yíng)銷3.核心主題:“買最貼近生活的房子”4.預(yù)期效果:實(shí)現(xiàn)開盤時(shí)期的高速完備去化,沖擊市場(chǎng)5.推廣思路:工程區(qū)位配套、生活品質(zhì)、戶型優(yōu)勢(shì)等6.節(jié)點(diǎn):開盤活動(dòng)第三階段:持續(xù)銷售期(12年7月中旬——12年8月中旬1.主要任務(wù)·通過(guò)銷控,推出二階段產(chǎn)品,進(jìn)展產(chǎn)品二階段強(qiáng)銷;·銷售效勞:一階段銷售后期效勞;·締造良好口碑,提升市場(chǎng)承受面,拓展客戶層面。2.銷售策略:口碑營(yíng)銷、一階段實(shí)體完備營(yíng)銷傳播3.預(yù)期效果:在前期完備銷售的根底上,力爭(zhēng)二階段完備銷售4.推廣思路:產(chǎn)品配套、交通配套、“高性價(jià)比”、“規(guī)劃設(shè)計(jì)/戶型”、“開發(fā)商品牌”等賣點(diǎn)分類闡述5.節(jié)點(diǎn):業(yè)主聯(lián)誼會(huì)第四階段:尾盤銷售期/商鋪銷售啟動(dòng)期(12年8月底——1.主要任務(wù):持續(xù)前期銷售勢(shì)頭,促進(jìn)剩余產(chǎn)品銷售為工程商業(yè)銷售的推出做鋪墊。2.推廣策略:形象廣告推廣3.核心主題:依據(jù)銷售、市場(chǎng)、客戶分析挖掘產(chǎn)品訴求點(diǎn)4.預(yù)期效