松浦大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

PAGE目錄TOC\o"2-2"\h\z\t"標(biāo)題1,1,樣式標(biāo)題1章節(jié)+宋體,1,樣式1,1"1 總論 31.1 項(xiàng)目概況 31.2 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 31.3 可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 41.4 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與研究結(jié)論 42 項(xiàng)目選址及建設(shè)條件 62.1 項(xiàng)目所處區(qū)域 62.2 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn) 72.3 建設(shè)條件 83 市場(chǎng)分析 103.1 哈爾濱市商業(yè)酒店市場(chǎng)現(xiàn)狀 103.2 哈爾濱市商業(yè)酒店市場(chǎng)分類研究 113.3 項(xiàng)目影響因素分析 113.4 項(xiàng)目STWO分析 134 經(jīng)營(yíng)方案設(shè)計(jì) 174.1 項(xiàng)目名稱及產(chǎn)品定位 174.2 目標(biāo)客戶 174.3 管理方案設(shè)計(jì) 185 項(xiàng)目建設(shè)方案 205.1 建筑設(shè)計(jì)方案 205.2 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案 225.3 公用設(shè)施方案 236 專篇設(shè)計(jì) 266.1 消防 266.2 節(jié)能 286.3 防雷 296.4 智能配套方案 297 環(huán)境影響評(píng)價(jià) 327.1 項(xiàng)目建設(shè)與運(yùn)營(yíng)對(duì)環(huán)境的影響 327.2 環(huán)境保護(hù)措施 347.3 環(huán)境保護(hù)措施實(shí)施評(píng)價(jià) 368 項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)與進(jìn)度計(jì)劃 378.1 組織機(jī)構(gòu)與人力資源 378.2 項(xiàng)目招投標(biāo)管理 378.3 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 399 投資估算與資金籌措 409.1 投資估算的依據(jù)及說(shuō)明 409.2 總投資估算 419.3 資金籌措方案 4210 經(jīng)濟(jì)效益分析 4310.1 盈利能力分析 4310.2 清償能力分析 4310.3 不確定分析 4311 風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策 4611.1 政策風(fēng)險(xiǎn) 4611.2 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 4611.3 經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn) 4711.4 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 4712 結(jié)論與建議 4912.1 結(jié)論 4912.2 建議 49總論項(xiàng)目概況項(xiàng)目情況項(xiàng)目名稱：松浦大廈項(xiàng)目地址：哈爾濱市松北區(qū)黑龍江科技學(xué)院總建筑面積：50000平方米建筑高度：33層（加地下車庫(kù)一層）開(kāi)發(fā)單位情況開(kāi)發(fā)單位：黑龍江科技學(xué)院法人代表：趙國(guó)剛單位地址：黑龍江省哈爾濱市松北區(qū)糖廠街1號(hào)項(xiàng)目建設(shè)的必要性實(shí)踐松北區(qū)發(fā)展規(guī)劃的需要在哈爾濱市松北區(qū)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃中指出：新城區(qū)形象初步形成；哈大齊工業(yè)走廊松北區(qū)部分建設(shè)全面展開(kāi)，主要工業(yè)園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)基本完成；區(qū)域農(nóng)業(yè)為建設(shè)成綠色生態(tài)農(nóng)業(yè)和綠色食品生產(chǎn)基地、旅游觀光都市農(nóng)業(yè)奠定更堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)；推進(jìn)太陽(yáng)島國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)建設(shè)的同時(shí)，形成旅游產(chǎn)業(yè)集群；商業(yè)貿(mào)易集中片區(qū)初具規(guī)模；基本建立起比較健全和完善的社會(huì)保障體系，完成松北、松浦、萬(wàn)寶由鎮(zhèn)向街道辦事處的社會(huì)轉(zhuǎn)型，區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展的布局初步形成；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育等各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)全面發(fā)展；生態(tài)環(huán)境進(jìn)一步優(yōu)化；社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制進(jìn)一步完善,成為全市乃至全省經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)最快地區(qū)。具體指標(biāo)：

符合全新的工業(yè)發(fā)展理念建設(shè)松北工業(yè)園區(qū)二十一世紀(jì)是網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，是經(jīng)濟(jì)全球化時(shí)代，工業(yè)產(chǎn)業(yè)和企業(yè)組織形式已經(jīng)和正在發(fā)生著新的變革，發(fā)展工業(yè)已不僅僅是搞幾個(gè)工業(yè)項(xiàng)目、建工廠那么簡(jiǎn)單，而是包括產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)、經(jīng)營(yíng)決策、營(yíng)銷策劃、資本運(yùn)營(yíng)、品牌商標(biāo)創(chuàng)造、企業(yè)文化、產(chǎn)品銷售、售后服務(wù)等等在內(nèi)的一系列產(chǎn)業(yè)活動(dòng)內(nèi)容，這些內(nèi)容屬于現(xiàn)代工業(yè)服務(wù)業(yè)?，F(xiàn)代工業(yè)的發(fā)展沒(méi)有現(xiàn)代工業(yè)服務(wù)業(yè)的支撐是難以發(fā)展的，只有兩者有機(jī)的結(jié)合起來(lái)才能使區(qū)域工業(yè)不斷發(fā)展壯大。在省哈大齊工業(yè)走廊啟動(dòng)區(qū)規(guī)劃設(shè)想中，松北區(qū)江灣分區(qū)將是“工業(yè)走廊”的綜合配套服務(wù)區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展對(duì)“工業(yè)走廊”具有支撐作用的管理、教育、科研、金融、電信等產(chǎn)業(yè)以及生產(chǎn)要素市場(chǎng)和產(chǎn)品市場(chǎng)。松北區(qū)要充分利用這個(gè)有利條件，在推進(jìn)工業(yè)園區(qū)建設(shè)規(guī)劃的同時(shí)，加快發(fā)展現(xiàn)代工業(yè)服務(wù)業(yè)。要用系統(tǒng)的觀念制定現(xiàn)代工業(yè)服務(wù)業(yè)與加工業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的規(guī)劃，制定政策引導(dǎo)急需發(fā)展的項(xiàng)目。要加快工業(yè)貿(mào)易營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)建設(shè)步伐，以工業(yè)貿(mào)易網(wǎng)絡(luò)促進(jìn)工業(yè)園區(qū)建設(shè)。用本地的市場(chǎng)需求和消費(fèi)以及資源優(yōu)勢(shì)，吸引、聯(lián)合世界跨國(guó)公司總部和地區(qū)總部在松北區(qū)建立網(wǎng)點(diǎn)，開(kāi)發(fā)市場(chǎng)；吸引、聯(lián)合全國(guó)著名品牌的產(chǎn)業(yè)集團(tuán)來(lái)松北建點(diǎn)落戶；引導(dǎo)省內(nèi)具有發(fā)展?jié)摿Φ漠a(chǎn)業(yè)集團(tuán)在松北區(qū)建立據(jù)點(diǎn)；推動(dòng)我省農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)總部移入松北區(qū)；促進(jìn)哈爾濱區(qū)域的產(chǎn)業(yè)集團(tuán)來(lái)松北區(qū)發(fā)展；提供最優(yōu)惠條件讓大型裝備制造業(yè)、重化工企業(yè)集團(tuán)營(yíng)銷貿(mào)易中心進(jìn)駐松北區(qū)，以此構(gòu)架出集聚和輻射功能的工業(yè)貿(mào)易管理、營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)，形成與世界、全國(guó)、各地區(qū)相聯(lián)通的世界性大市場(chǎng)?？尚行匝芯繄?bào)告編制依據(jù)《投資項(xiàng)目可行性研究指南》，2002，國(guó)家計(jì)委以計(jì)辦投資[2002]15號(hào)文件，中國(guó)電力出版社《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）》，2006，中國(guó)計(jì)劃出版社《哈爾濱市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十二五”計(jì)劃和遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》《哈爾濱市城市總體規(guī)劃大綱（2000—2020年）》國(guó)家、黑龍江省及哈爾濱市政府現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定及文件《松北區(qū)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃（“十五”及2010年）》房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額哈爾濱市及項(xiàng)目周邊地區(qū)市場(chǎng)調(diào)研和現(xiàn)場(chǎng)勘察資料投資項(xiàng)目方簽定的協(xié)議書或意向書其他有關(guān)依據(jù)資料項(xiàng)目批復(fù)文件主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與研究結(jié)論松浦大廈大廈項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào)項(xiàng)目指標(biāo)單位一建筑類1總建筑面積50000㎡2占地面積1515.15㎡二投資類1項(xiàng)目投入總資金26556.95萬(wàn)元1.1土地取得費(fèi)用7999.28萬(wàn)元1.2前期費(fèi)用550.08萬(wàn)元1.3城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)740.12萬(wàn)元1.4建筑安裝工程費(fèi)12781.95萬(wàn)元1.5園區(qū)配套費(fèi)1500.23萬(wàn)元1.6管理費(fèi)用353.58萬(wàn)元1.7銷售費(fèi)用575.77萬(wàn)元1.8財(cái)務(wù)費(fèi)用1133.13萬(wàn)元1.9預(yù)備費(fèi)922.81萬(wàn)元2資金籌措26556.95萬(wàn)元2.1項(xiàng)目資本金10440.0萬(wàn)元2.2銀行借款13557.7萬(wàn)元2.3銷售收入投入2518.42萬(wàn)元三財(cái)務(wù)類1凈現(xiàn)值（稅后ic=8%）1746.48萬(wàn)元2內(nèi)部收益率（稅后）14.84%%3靜態(tài)投資回收期（稅后）5.0年4借款償還期4.6年“松浦大廈”項(xiàng)目經(jīng)測(cè)算，預(yù)計(jì)總投資為26556.95萬(wàn)元，預(yù)計(jì)總銷售收入為35985.85萬(wàn)元，經(jīng)計(jì)算，該項(xiàng)目的盈利水平較高、償債能力較強(qiáng)，而且銷售收入及建設(shè)投資等不確定性因素基本處于可控范圍之內(nèi)，因此，項(xiàng)目可行，值得投資。項(xiàng)目選址及建設(shè)條件項(xiàng)目所處區(qū)域哈爾濱市概況哈爾濱市位于東經(jīng)125°42′~130°10′，北緯44°04′~46°40′，是黑龍江省省會(huì)，中國(guó)東北北部的政治、經(jīng)濟(jì)、文化和交通中心，東北北部地區(qū)最大的中心城市，也是中國(guó)省轄市中管轄面積最大、管轄總?cè)丝诰拥诙坏奶卮蟪鞘?，是中?guó)十大城市之一。全市土地面積5.31萬(wàn)平方公里，轄8區(qū)7縣，代管3個(gè)縣級(jí)市。戶籍總?cè)丝?063.5萬(wàn)人，其中市區(qū)人口587.9萬(wàn)人，48個(gè)少數(shù)民族，其中少數(shù)民族66萬(wàn)人。是中國(guó)著名的歷史文化名城和旅游城市，素有“共和國(guó)長(zhǎng)子”、“冰城”、“天鵝項(xiàng)下的珍珠”、“東方莫斯科”、“東方小巴黎”以及“冰城夏都”等美稱。哈爾濱市在黑龍江省的位置松北區(qū)概況松北新區(qū)位于哈爾濱市北部，是2004年2月經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)成立的，轄區(qū)面積736平方公里。下轄五個(gè)鎮(zhèn)，即松北鎮(zhèn)、松浦鎮(zhèn)、萬(wàn)寶鎮(zhèn)、對(duì)青山鎮(zhèn)和樂(lè)業(yè)鎮(zhèn)，其中松北鎮(zhèn)、松浦鎮(zhèn)、萬(wàn)寶鎮(zhèn)加掛街道辦事處的牌子?，F(xiàn)有人口21.6萬(wàn)人，其中農(nóng)業(yè)人口13.67萬(wàn)人。濱洲、濱北、哈齊、哈伊、哈黑、哈大、哈綏高速公路等多條公鐵干線穿境而過(guò)，距哈爾濱太平國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅20分鐘車程，是全市、全省重要的交通樞紐。市委十二屆七次全會(huì)確定了“北躍、南拓、中興、強(qiáng)縣”的發(fā)展戰(zhàn)略。其中，“北躍”的核心內(nèi)涵是“以水定城，科技興城”。松北區(qū)今后一個(gè)時(shí)期發(fā)展總的指導(dǎo)思想是：堅(jiān)持以水定城和科技興城理念，以打造全省科技中心、文化中心、金融中心、行政中心、旅游中心、奧體中心為目標(biāo)，推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城市景觀建設(shè)、民生工程建設(shè)、城鄉(xiāng)一體化建設(shè)，把松北區(qū)建設(shè)成為集科技、文化、生態(tài)功能于一體的現(xiàn)代化新城區(qū)，努力實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展新跨越項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)項(xiàng)目位置東：松花江工業(yè)小區(qū)南：常盛源小區(qū)西：糖廠社區(qū)北：松花江黑龍江科技學(xué)院所在的位置黑龍江科技學(xué)院簡(jiǎn)介黑龍江科技學(xué)院是黑龍江省唯一一所具有礦業(yè)特色的普通高等學(xué)校。學(xué)校前身是中國(guó)共產(chǎn)黨1947年在雞西建立的東北第一所煤礦工人干部學(xué)校。1998年以前，學(xué)校隸屬于原國(guó)家煤炭工業(yè)部，主要面向煤炭行業(yè)辦學(xué)。1998年高等教育管理體制改革后，隸屬關(guān)系實(shí)行中央與地方共建，以黑龍江省管理為主。經(jīng)過(guò)幾代科院人60年的創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新，黑龍江科技學(xué)院是一所以工為主，理、工、管、經(jīng)、法相結(jié)合的多科類綜合性本科院校。學(xué)校地處具有俄羅斯風(fēng)情的哈爾濱市，位于風(fēng)光秀麗的松花江畔，學(xué)院依江而建，占地100余萬(wàn)平方米，學(xué)校固定資產(chǎn)26.61億元，教學(xué)科研儀器設(shè)備值2.4億元周邊配套設(shè)施提高了項(xiàng)目的宜居性項(xiàng)目地塊所在地是城市中心次熱點(diǎn)區(qū)域，西臨城市交通干道的松浦大道和糖廠社區(qū)，哈有哈爾濱第三十一中學(xué)；北為常盛源小區(qū)和香料廠，正東為松花江工業(yè)小區(qū)；北邊是具有美麗風(fēng)光的松花江和哈爾濱永勝路小學(xué)，周邊有以“觀江國(guó)際”為首的等高檔生活社區(qū)；還有國(guó)家五星級(jí)旅游景點(diǎn)太陽(yáng)島和冰雪大世界。項(xiàng)目所在地的自然環(huán)境優(yōu)越，區(qū)位條件良好。即將打造江北企業(yè)群的規(guī)劃提高了項(xiàng)目未來(lái)的發(fā)展?jié)摿?shí)施大項(xiàng)目牽動(dòng)戰(zhàn)略是新區(qū)快速成長(zhǎng)的有效措施。松北區(qū)要進(jìn)一步解放思想，敢創(chuàng)新、敢做、敢為，敢于克服一切困難謀劃出一個(gè)國(guó)家、一個(gè)地區(qū)、一個(gè)企業(yè)能夠撐起一個(gè)園區(qū)的項(xiàng)目，能夠帶動(dòng)全局發(fā)展的項(xiàng)目，以此加快招商引資的速度，擴(kuò)大招商引資的規(guī)模。要建立大項(xiàng)目庫(kù)，制定引進(jìn)和謀劃大項(xiàng)目的激勵(lì)政策，形成大項(xiàng)目的創(chuàng)新機(jī)制。要建立大項(xiàng)目的科學(xué)評(píng)價(jià)制度，確保大項(xiàng)目引進(jìn)質(zhì)量，要拒絕那些高污染、高能耗、高物耗、低效益的項(xiàng)目入?yún)^(qū)。引進(jìn)一個(gè)大項(xiàng)目就能提供上下游產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的機(jī)會(huì)，發(fā)展新產(chǎn)業(yè)的機(jī)會(huì)。要依托大項(xiàng)目，創(chuàng)新新項(xiàng)目，盡力拉長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)鏈，以此為導(dǎo)向，進(jìn)一步擴(kuò)大招商引資，按生產(chǎn)專業(yè)化和社會(huì)化的要求，創(chuàng)建專業(yè)化很強(qiáng)的企業(yè)，逐步形成若干以大項(xiàng)目為中心、產(chǎn)業(yè)間具有緊密聯(lián)系的企業(yè)群。哈爾濱市北拓的發(fā)展規(guī)劃為項(xiàng)目提供了無(wú)限想象空間根據(jù)哈爾濱市的發(fā)展戰(zhàn)略，“北躍”——以建設(shè)北國(guó)水城和科技新城為主線，著重開(kāi)發(fā)松北區(qū)、呼蘭區(qū)、構(gòu)筑“兩縱、四橫、十八湖”的水網(wǎng)體系，建設(shè)北部集科技、文化、生態(tài)于一體的新城區(qū)，帶動(dòng)江北大發(fā)展。圍繞“北躍”戰(zhàn)略，重點(diǎn)推進(jìn)松北防洪、灌排改擴(kuò)建及水生態(tài)環(huán)境建設(shè)、科技城火炬大廈、科技創(chuàng)新城起步區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、松浦大橋和三環(huán)西橋等重大項(xiàng)目建設(shè)，加快建設(shè)北國(guó)水城和科技新城，這也為松浦大廈的提高了未來(lái)的發(fā)展?jié)摿ㄔO(shè)條件自然環(huán)境條件哈爾濱位于最北端，是中國(guó)緯度最高、氣溫最低的大都市。四季分明，冬季漫長(zhǎng)寒冷，而夏季則顯得短暫涼爽。氣候條件哈爾濱的集中降水期為每年7至8月，集中降雪期為每年11月至次年1月。年平均溫度3.6℃。最冷的1月份，平均氣溫為零下13.2℃至零下24.8℃，最熱的7月份，平均氣溫為18.1℃至22.8℃。3-5月份為春季，易發(fā)生春旱和大風(fēng)，氣溫回升快而且變化無(wú)常，升溫或降溫一次可達(dá)10℃左右。6-8月份為夏季，炎熱濕潤(rùn)多雨，7月份平均氣溫19-20℃，最高氣溫達(dá)38℃。平均降水量占全年的60%-70%，由于降水集中，間有暴雨，易發(fā)生洪澇災(zāi)害。9-11月份為秋季，降雨明顯減少，晝夜溫差變幅較大，9月份平均氣溫為10℃，10月份北部地區(qū)已到0℃，南部地區(qū)2-4℃。12-次年2月份為冬季，漫長(zhǎng)而寒冷干燥，雪覆大地。1月平均氣溫零下15℃-零下30℃，最低氣溫曾達(dá)零下52.3℃。工程地質(zhì)條件該地段地處渾河南岸二級(jí)沖積階地，地表為較厚的第四系沖積物，地基承載力較大，地下巖性穩(wěn)定，季節(jié)性凍土層厚度約1.2米。經(jīng)工程地質(zhì)初勘，地基巖土穩(wěn)定、無(wú)不良地質(zhì)現(xiàn)象，適宜工程建設(shè)，一般多層、高層均可采用常規(guī)樁基礎(chǔ)。基礎(chǔ)設(shè)施條件隨著道路的改建、擴(kuò)建和相新建，給水、雨水、污水、電力、電訊、集中供熱、燃?xì)獾榷鄺l市政管線已相繼敷設(shè)至本地段，完全能夠滿足本項(xiàng)目的建設(shè)開(kāi)發(fā)、使用經(jīng)營(yíng)需要。項(xiàng)目建設(shè)具備的基礎(chǔ)設(shè)施條件表類別容量或管線直徑備注電力10KV和6KV線路可滿足二級(jí)符合要求集中供熱惠天熱電Φ1500供熱管線給水哈爾濱松北區(qū)供水管線電訊可滿足1000中繼線燃?xì)猞?00的中壓和Φ500低壓管線市場(chǎng)分析哈爾濱市商業(yè)酒店市場(chǎng)現(xiàn)狀隨著國(guó)家振興東北的提出，哈爾濱是東北地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心，物資集散地，作為對(duì)城市的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)反應(yīng)敏感的商業(yè)大酒店近幾年有了很大的發(fā)展。哈爾濱市建設(shè)現(xiàn)代化的區(qū)域中心城市的定位是商業(yè)大酒店市場(chǎng)發(fā)展的源動(dòng)力。商業(yè)酒店市場(chǎng)的區(qū)域特征逐漸形成哈爾濱市著名大酒店現(xiàn)有主要分布于三個(gè)區(qū)域，即香坊區(qū)區(qū)周邊，如萬(wàn)達(dá)索菲特大酒店、勃萊梅大酒店、福松浦天大酒店等；道里區(qū)，如香格里拉大飯店、松花江凱萊花園大酒店等；南崗區(qū)一帶，如華融飯店、戴斯大酒店等。當(dāng)然與全國(guó)幾個(gè)發(fā)達(dá)城市比較的，哈爾濱商業(yè)酒店市場(chǎng)還是不成熟的。從同價(jià)位產(chǎn)品質(zhì)量比較，所形成的商務(wù)中心成熟度的比較，酒店管理水平的差異等方面，都可以看出與北京，上海，深圳，廣州等城市的相對(duì)成熟的商業(yè)酒店市場(chǎng)的較大差距。當(dāng)然這是與哈爾濱的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相對(duì)應(yīng)的。商業(yè)酒店大多都是本土企業(yè)但是與北京上海等發(fā)達(dá)城市中統(tǒng)一業(yè)權(quán)商業(yè)酒店物業(yè)大多由外資或港資發(fā)展商持有不同的是，哈爾濱市的統(tǒng)一業(yè)權(quán)商業(yè)酒店物業(yè)基本由本地開(kāi)發(fā)商持有。當(dāng)然這與哈爾濱作為老工業(yè)基地的歷史經(jīng)濟(jì)背景聯(lián)系在一起。但是哈爾濱作為東北的經(jīng)濟(jì)中心，物資流通中心，以及國(guó)家振興東北的大背景，哈爾濱商業(yè)酒店市場(chǎng)有很大的發(fā)展?jié)摿ΑｋS著對(duì)哈爾濱經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，作為東北商貿(mào)中心功能的進(jìn)一步完善，會(huì)有越來(lái)越多的外地資本進(jìn)入哈爾濱的商業(yè)酒店市場(chǎng)，越來(lái)越多的更加專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商會(huì)進(jìn)入哈爾濱市場(chǎng)，提供更多高素質(zhì)的統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)的商業(yè)酒店物業(yè)。哈爾濱市商業(yè)酒店市場(chǎng)上的產(chǎn)品質(zhì)量差異較大。從商業(yè)酒店內(nèi)部的配套水平，裝修水平到物業(yè)管理水平都存在較大差異，當(dāng)然相應(yīng)的價(jià)格也存在較大的差異。這樣的差異由于哈爾濱酒店市場(chǎng)上存在的酒店既有近幾年上市的引進(jìn)較先進(jìn)設(shè)計(jì)理念的高檔次商業(yè)酒店，也有大量的由非專業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)銷售或出租的質(zhì)量參差不齊的中低檔次的酒店。相應(yīng)的酒店管理市場(chǎng)水平與發(fā)達(dá)城市市場(chǎng)也有較大差距。只有極少數(shù)的高檔次酒店由專業(yè)的高素質(zhì)管理公司接手，大部分都是發(fā)展商自己成立的附屬物業(yè)管理公司或者市場(chǎng)上小規(guī)模的物業(yè)管理公司。統(tǒng)一業(yè)權(quán)商業(yè)酒店物業(yè)管理主要由開(kāi)發(fā)商自營(yíng)可以認(rèn)為統(tǒng)一業(yè)權(quán)形式下發(fā)展商有在商務(wù)配套上投入更大成本的動(dòng)機(jī)。而統(tǒng)一業(yè)權(quán)的商業(yè)酒店物業(yè)物業(yè)管理水平不顯著高于分散業(yè)權(quán)的商業(yè)酒店物業(yè)。實(shí)際上，在實(shí)地調(diào)查中筆者發(fā)現(xiàn)，統(tǒng)一業(yè)權(quán)的商業(yè)酒店項(xiàng)目的物業(yè)大多由發(fā)展商自己的物業(yè)管理公司接管。如香格里拉酒店等。實(shí)際上哈爾濱市商業(yè)酒店物業(yè)管理市場(chǎng)上高質(zhì)量的專業(yè)物業(yè)管理公司較少，大多數(shù)的都是哈爾濱市本地的小型的物業(yè)公司或附屬于發(fā)展商的物業(yè)管理公司，管理水平參差不齊。隨著更專業(yè)的商業(yè)酒店開(kāi)發(fā)商進(jìn)入哈爾濱市商業(yè)酒店市場(chǎng)，更多符合現(xiàn)代商務(wù)活動(dòng)要求的商業(yè)酒店也要求相應(yīng)的高水平的物業(yè)管理，將會(huì)有更多的專業(yè)的商業(yè)酒店物業(yè)管理公司出現(xiàn)。哈爾濱市商業(yè)酒店市場(chǎng)分類研究酒店連體項(xiàng)目此類項(xiàng)目是依托于較高檔次酒店，酒店的開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)酒店時(shí)將部分物業(yè)作為商務(wù)目的的招租，并與酒店物業(yè)統(tǒng)一管理。如勃萊梅大酒店。開(kāi)發(fā)商持有項(xiàng)目房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)并持有的中高檔商業(yè)酒店物業(yè)，包括萬(wàn)達(dá)索菲亞大酒店等。非專業(yè)房地產(chǎn)企事業(yè)單位持有項(xiàng)目這類是由大型非專業(yè)房地產(chǎn)企事業(yè)單位開(kāi)發(fā)小部分自用，大部分出租的商業(yè)酒店項(xiàng)目，比較具有代表性的是華旗大飯店。項(xiàng)目影響因素分析由于商業(yè)酒店市場(chǎng)的影響因素眾多而復(fù)雜，因此有必要對(duì)其進(jìn)行歸納和分類。本文主要從影響商業(yè)酒店需求及價(jià)值的范圍來(lái)分類歸納，劃分為一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素三類，各類中又有眾多不同的次一級(jí)的影響因素、因子，構(gòu)成商業(yè)酒店的需求量影響因素體系。一般因素一般因素是指對(duì)房地產(chǎn)需求量及其走勢(shì)有普遍性、一般性和共同性的影響因素。這類影響因素對(duì)房地產(chǎn)需求的影響一般是整體性的、全面性的，其覆蓋范圍可以是一個(gè)地區(qū)、一個(gè)國(guó)家乃至全球。顯然，這類影響因素對(duì)于具體某一宗房地產(chǎn)而言并不直接，但它們往往是決定具體房地產(chǎn)價(jià)值及其趨勢(shì)的基礎(chǔ)和關(guān)鍵。一般因素中，主要有行政因素、經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、人口因素、心理因素和國(guó)際因素等次一級(jí)因素。行政因素行政因素是指國(guó)家政策、法律、法規(guī)和行政法令對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)需求的影響和干預(yù)。行政因素中主要有土地制度、房地產(chǎn)價(jià)格政策、稅收政策、信貸政策、城市規(guī)劃與土地利用規(guī)劃、土地使用權(quán)出讓方式和行政隸屬變更、居民收入與消費(fèi)水平等因子。經(jīng)濟(jì)因素房地產(chǎn)業(yè)的興衰是國(guó)家或地區(qū)經(jīng)濟(jì)情況的直接反映。房地產(chǎn)業(yè)是基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)，其發(fā)展將直接影響和帶動(dòng)機(jī)械、建材、鋼鐵、水泥、運(yùn)輸、金融、裝潢等相關(guān)行業(yè)的發(fā)展；反之，這些相關(guān)行業(yè)的發(fā)展也必將影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。經(jīng)濟(jì)因素中，主要有經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、財(cái)政收支與金融狀況、居民收入與消費(fèi)水平、物價(jià)與利率水平、儲(chǔ)蓄與投資水平、社會(huì)消費(fèi)品零售額等因子。社會(huì)因素社會(huì)因素是指一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的社會(huì)狀況對(duì)房地產(chǎn)需求和價(jià)值的影響，其影響因子主要有政治安定狀況、社會(huì)治安程度、城市化水平、商業(yè)房地產(chǎn)投機(jī)等。人口因素人口因素是一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的人口狀況對(duì)房地產(chǎn)需求和價(jià)值的影響，主要有人口數(shù)量、人口素質(zhì)、家庭人口規(guī)模等因子。心理因素房地產(chǎn)價(jià)值是房地產(chǎn)市場(chǎng)上房地產(chǎn)商品供需關(guān)系的反映，而價(jià)值的形成則是由人這一主體完成的。在這一過(guò)程中，人的心理因素對(duì)房地產(chǎn)需求和價(jià)值的影響是不可忽視的。影響房地產(chǎn)需求和價(jià)值的心理因素主要有購(gòu)買與出售心態(tài)、欣賞趣味、消費(fèi)時(shí)尚、攀比心理、價(jià)值觀念等因子。國(guó)際因素房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育與完善離不開(kāi)國(guó)際環(huán)境的影響。國(guó)際政治環(huán)境、國(guó)際經(jīng)濟(jì)狀況、地區(qū)緊張或軍事沖突、貿(mào)易關(guān)系與競(jìng)爭(zhēng)狀況等，都將明顯影響我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求和房地產(chǎn)價(jià)值，隨著全球經(jīng)濟(jì)一體化，這些影響因素將更直接更明顯。區(qū)域因素區(qū)域因素是指商業(yè)酒店所在市場(chǎng)和地區(qū)的特性對(duì)房地產(chǎn)需求量和價(jià)值水平的影響因素。相對(duì)于一般因素而言，區(qū)域因素的影響范圍要小，一般影響到一個(gè)城市或城市的一部分，也可能影響到多個(gè)城市，尤其是影響到大城市周圍的衛(wèi)星城鎮(zhèn)。影響商業(yè)酒店需求和價(jià)值的區(qū)域因素主要有：商圈規(guī)模、商服繁華程度、交通條件等。商圈規(guī)模自然形成，市民、商家所公認(rèn)的商業(yè)集中區(qū)域，確定為商圈。商圈規(guī)模的大小將直接影響商務(wù)客流量的大小，進(jìn)而影響其價(jià)值。商圈確定是商業(yè)房地產(chǎn)投資中非常重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。影響商圈規(guī)模的因子有：商圈范圍的大小、級(jí)別、總體規(guī)劃、發(fā)展歷史、商圈內(nèi)居民的消費(fèi)水平、人口數(shù)量等。商服繁華程度商服繁華程度是指一個(gè)城市或地區(qū)的商業(yè)服務(wù)業(yè)的集聚程度和對(duì)周圍環(huán)境的影響程度。商服繁華程度與一個(gè)城市的城市性質(zhì)、規(guī)模、人口數(shù)量、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等直接相關(guān)，并影響所在城市或地區(qū)的物質(zhì)流、信息流和人流通量，從而影響到所在地區(qū)的商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值。影響商服繁華程度的因子有：商業(yè)街的道路類型、所有商店的總營(yíng)業(yè)面積、商店的檔次、商店的數(shù)量及經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、大型購(gòu)物中心的個(gè)數(shù)、名特商店的家數(shù)、金融機(jī)構(gòu)數(shù)量、娛樂(lè)中心的數(shù)量及檔次、人口流量、治安狀況等。交通條件交通條件是指一個(gè)城市或地區(qū)的交通通達(dá)程度。交通條件的優(yōu)劣將直接影響城市人流、物流的通達(dá)性及其交通運(yùn)輸成本(包括交通時(shí)間)，明顯影響人們的出行，從而影響商業(yè)房地產(chǎn)需求和價(jià)值。影響交通條件的因子有：交通流量、公交站點(diǎn)密度、公交線路數(shù)、道路通達(dá)程度等。個(gè)別因素個(gè)別因素指具體影響某宗商業(yè)酒店需求和價(jià)值的影響因素。這類因素對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響程度和影響范圍最小，但對(duì)具體商業(yè)房地產(chǎn)的影響卻是最直接、最具體。影響商業(yè)酒店需求和價(jià)值水平的個(gè)別因素包括物理因素和交通便捷度。資源因素資源因素是商業(yè)酒店宗地本身的條件，包括所處地段、地塊位置、地塊規(guī)模、臨街寬度、臨街深度、容積率、建筑密度、建筑物面積、層高、層數(shù)、停車場(chǎng)狀況、基礎(chǔ)設(shè)施狀況等。交通便捷度交通便捷度有別于區(qū)域因素中的交通條件，它主要指具體某宗商業(yè)酒店地產(chǎn)的交通便利程度。影響因子有地塊距地鐵車站、主要公共站點(diǎn)的距離及便捷程度。項(xiàng)目STWO分析STWO分析簡(jiǎn)介SWOT是一種分析方法，用來(lái)確定項(xiàng)目本身的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)（strength），競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)（weakness），機(jī)會(huì)(opportunity)和威脅（threat），從而將項(xiàng)目的戰(zhàn)略與內(nèi)部資源、外部環(huán)境有機(jī)結(jié)合。因此，清楚的確定項(xiàng)目的資源優(yōu)勢(shì)和缺陷，了解項(xiàng)目所面臨的機(jī)會(huì)和挑戰(zhàn)，對(duì)于制定公司未來(lái)的發(fā)展戰(zhàn)略有著至關(guān)重要的意義。其中，s、w是內(nèi)部因素，o、t是外部因素。按照項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略的完整概念，戰(zhàn)略應(yīng)是一個(gè)項(xiàng)目“能夠做的”（即組織的強(qiáng)項(xiàng)和弱項(xiàng)）和“可能做的”（即環(huán)境的機(jī)會(huì)和威脅）之間的有機(jī)組合。SWOT分析的步驟：1、羅列項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，可能的機(jī)會(huì)與威脅。2、優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)與機(jī)會(huì)、威脅相組合，形成SO、ST、WO、WT策略。3、對(duì)SO、ST、WO、WT策略進(jìn)行甄別和選擇，確定項(xiàng)目目前應(yīng)該采取的具體戰(zhàn)略與策略。SWOT分析步驟優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目地塊正處于滂江街地鐵站南延長(zhǎng)線上。目前，滂江街附近的星級(jí)賓館只有黎明國(guó)際酒店，沒(méi)有大型的商場(chǎng)和高檔的商業(yè)酒店，而這里將是地鐵一號(hào)線和地鐵五號(hào)線的交會(huì)點(diǎn)，未來(lái)的商流、客流量將十分巨大。松北區(qū)將據(jù)此打造發(fā)展?jié)摿薮蟮匿杞藤Q(mào)圈。地理位置優(yōu)越“松浦大廈”位于松浦大道邊上，是城市交通內(nèi)環(huán)線的主干道。該地區(qū)處于市中心商業(yè)區(qū)“中央大街”的邊緣，是城市中心次熱點(diǎn)的地理位置，又處于規(guī)劃中極具發(fā)展?jié)摿Φ乃杀眳^(qū)，“依繁華存在，享都市寧?kù)o”。綠化與景觀“松浦大廈”地處老生活區(qū)，在景觀方面似乎沒(méi)有什么優(yōu)勢(shì)，但大廈正處松花江畔，登高遠(yuǎn)眺，波瀾壯闊的松花江景觀便展現(xiàn)在眼前。成熟的環(huán)境配套“松浦大廈”的周邊過(guò)去是人煙稀少的江北區(qū)，經(jīng)過(guò)近幾年現(xiàn)代生活區(qū)的開(kāi)發(fā)，現(xiàn)代商業(yè)已經(jīng)形成；而這里的文化氛圍是久已形成的，有省市的中小學(xué)校、專業(yè)醫(yī)院、國(guó)家重點(diǎn)研究所等；郵政、銀行、商業(yè)、賓館和商務(wù)公寓等環(huán)境配套逐漸積聚和發(fā)展起來(lái)。深厚的文化積淀、雄厚的科技實(shí)力、完善的基礎(chǔ)設(shè)施，可滿足多方面需求，形成良好的投資創(chuàng)業(yè)環(huán)境。市、區(qū)兩級(jí)政府的戰(zhàn)略規(guī)劃在未來(lái)城市戰(zhàn)略規(guī)劃中，這里是哈爾濱市東部的新興商貿(mào)圈，是哈爾濱市的又一個(gè)商業(yè)集散地。松北區(qū)結(jié)合地鐵建設(shè)提出“一帶三圈”的規(guī)劃，糖廠街站口的商貿(mào)圈，將建設(shè)大型的商場(chǎng)、星級(jí)賓館、高檔商業(yè)酒店，充分發(fā)揮向四周輻射的功能，使這里成為現(xiàn)代商貿(mào)圈。“松浦大廈”的開(kāi)發(fā)建設(shè)必將成為這里的亮點(diǎn)。項(xiàng)目的建筑質(zhì)量和內(nèi)在環(huán)境發(fā)展商豐富的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖┕す芾?，先進(jìn)的建筑技術(shù)，低能耗的功能設(shè)計(jì)，樓宇智能化的引入，生態(tài)環(huán)境的構(gòu)建，是項(xiàng)目的質(zhì)量保證和內(nèi)涵所在。劣勢(shì)沒(méi)有形成規(guī)模效應(yīng)項(xiàng)目占地面積不足2千平方米，規(guī)模較小。臨時(shí)停車受到限制由于臨近一線馬路，臨時(shí)停車量有一定局限。商住氛圍不明顯目前項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)未形成成熟的商住氛圍，是銷售不可忽略的難點(diǎn)。交通道路較差大廈所在黑龍江科技學(xué)院的前的道路較為狹窄和不平，而且公共交通線路距大廈有超過(guò)步行五分鐘以上的距離，對(duì)商住有一定影響。機(jī)會(huì)地理位置具有發(fā)展?jié)摿Α八善执髲B”是位于地理位置極具發(fā)展?jié)摿屯顿Y升值空間的多功能建筑。項(xiàng)目順應(yīng)建筑潮流“松浦大廈”是具有高品位、高素質(zhì)、高智能、高質(zhì)量、低能耗的生態(tài)建筑。項(xiàng)目適應(yīng)辦公居住需求“松浦大廈”在空間劃分上的靈活性，即同一樓層中單元格局的處理可按需間隔，以適應(yīng)不同租者的規(guī)模需要?！八善执髲B”是“區(qū)隔任意，設(shè)置隨意，功能愜意”的建筑。提出“整合型商務(wù)樓”概念隨著中小企業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、跨國(guó)公司代表處的發(fā)展，引入“整合型商務(wù)樓”的理念，更具市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。商業(yè)酒店的硬件標(biāo)準(zhǔn)、生活空間的靈活配置、行政商務(wù)資源的共享，“三位一體”的“整合型商務(wù)樓”概念的首次提出，為“松浦大廈”確立了項(xiàng)目的整合優(yōu)勢(shì)。威脅缺乏商務(wù)氛圍區(qū)域內(nèi)沒(méi)有商務(wù)氛圍，商業(yè)酒店、商務(wù)公寓的原有量和現(xiàn)有量幾乎為零，沒(méi)有集中商務(wù)廣場(chǎng)宇的優(yōu)勢(shì)。商業(yè)貸款政策調(diào)整項(xiàng)目的公建屬性，給銷售過(guò)程中的銀行按揭?guī)?lái)局限，不利于銷售。項(xiàng)目SWOT的綜合分析通過(guò)以上SWOT分析，得出只要策略處理得當(dāng)，完全可以轉(zhuǎn)化為對(duì)本項(xiàng)目有利的因素。特別在劣勢(shì)威脅中，只要控制、引導(dǎo)得當(dāng)，這些影響不至于成為本項(xiàng)目的硬傷。其他幾點(diǎn)只能根據(jù)市場(chǎng)及項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)行修正。所以從理論上來(lái)看，只要方法到位，本項(xiàng)目是完全可以成功的。SWOT綜合分析表競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)（strength）競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)（weakness）略（參間3.3.2）略（參間3.3.3）機(jī)會(huì)(opportunity)SO戰(zhàn)略WO戰(zhàn)略略（參間3.3.4）1、項(xiàng)目應(yīng)盡快動(dòng)工，以趕在2009年前全盤推向市場(chǎng)，以合理利用下一個(gè)需求高峰；2、充分利用交通和區(qū)位的優(yōu)勢(shì)，宣傳以商業(yè)酒店供應(yīng)為主，提高項(xiàng)目的知名度。1、物業(yè)交由仲量聯(lián)行這一類似高質(zhì)量的專業(yè)物業(yè)管理公司進(jìn)行管理；2、學(xué)習(xí)、借鑒成功經(jīng)驗(yàn)，對(duì)國(guó)際知名品碑的統(tǒng)一招商、管理等；3、把握機(jī)會(huì)做好宣傳，提高影響，突出該項(xiàng)目樓盤的優(yōu)勢(shì)，以降低競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手給予的商業(yè)酒店的租售壓力。威脅（threat）ST戰(zhàn)略WT戰(zhàn)略略（參間3.3.5）1、營(yíng)銷和宣傳是關(guān)鍵，要把握好尺度，促進(jìn)租售及資金回籠；2、做好融資相關(guān)工作，保證項(xiàng)目按規(guī)定進(jìn)度進(jìn)行；3、盡量提升使用價(jià)值；4、為弱化不確定因素帶來(lái)的影響，按月進(jìn)行滾動(dòng)預(yù)算，不段修正項(xiàng)目管理的細(xì)部。1、注意品質(zhì)，保證達(dá)到甲級(jí)商業(yè)酒店的標(biāo)準(zhǔn)；2、密切關(guān)注商業(yè)酒店市場(chǎng)的供需、價(jià)格等情況；3、保證資金鏈的連續(xù)性；4、注意宏微觀及區(qū)域市場(chǎng)的定期和不定期分析，以降低風(fēng)險(xiǎn)。綜合以上分析，可以得到SWOT綜合分析表。從市場(chǎng)消化能力來(lái)看，銷售、租賃都會(huì)有一定的空間。但從資金回籠的角度看，則應(yīng)利用好優(yōu)勢(shì)，引入新的主題概念和賣點(diǎn)，以縮短銷售周期、提高樓盤附加值。作為城市內(nèi)環(huán)線位置上價(jià)值型商務(wù)為主的物業(yè)，以發(fā)展商公司品牌與項(xiàng)目品牌相結(jié)合打造整體形象，在產(chǎn)品品質(zhì)、資源配置上做實(shí)質(zhì)性投資，以滿足使用功能為主，客戶群對(duì)高檔商業(yè)酒店外形象提升的要求。“松浦大廈”作為公建立項(xiàng)的產(chǎn)品，前期推廣應(yīng)深入，把握入市時(shí)機(jī)，力爭(zhēng)各大樓盤銷售暫緩期入市，以短平快的方式銷售，以規(guī)避各大樓盤集中上市的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)要特別關(guān)注地緣甲級(jí)商業(yè)酒店與周邊商住客群，關(guān)注周邊科研單位的購(gòu)買力，有意識(shí)從區(qū)域周邊各項(xiàng)目分流買家。經(jīng)營(yíng)方案設(shè)計(jì)項(xiàng)目名稱及產(chǎn)品定位項(xiàng)目名稱理念整體建筑群命名為“松浦大廈。以“松浦”命名是因?yàn)榈靥幗眳^(qū)松浦鎮(zhèn)，邊上另有松浦大橋，松浦大道，故而以此命名。定位闡述位置、地段和未來(lái)升值是商務(wù)大廈宇租、售行為重要因素，“松浦大廈”在該方面具有一定的優(yōu)勢(shì)，而完美的外觀設(shè)計(jì)，在區(qū)域內(nèi)極具視覺(jué)沖擊力，能夠激發(fā)購(gòu)買和入主的沖動(dòng)。綜合素質(zhì)高，在建筑期已能通過(guò)效果圖等資料提前體現(xiàn)，基于項(xiàng)目的先天優(yōu)勢(shì)，買家對(duì)這方面的利益承諾應(yīng)有一定的信心。大廈自身的資源整合、智能管理、生態(tài)環(huán)境，不僅使得商務(wù)形象優(yōu)越，而且更具個(gè)性，能給客戶良好的觀感和深刻的印象，這是定位中的“獨(dú)特的賣點(diǎn)”。市區(qū)兩級(jí)政府的前景規(guī)劃，使得保值、升值潛力得以提前體現(xiàn)，這是攻克市場(chǎng)觀望心理的唯一出路。這里，針對(duì)兩種的心理：引入“整合型商務(wù)樓”經(jīng)營(yíng)模式，準(zhǔn)確針對(duì)目標(biāo)客戶，與目標(biāo)客戶形成廣泛有效的溝通，達(dá)成發(fā)展商與買家雙贏的局面。新經(jīng)營(yíng)思路（整合型商務(wù)樓）的引入更可提高投資者探究的渴求，增強(qiáng)投資信心。保值、升值是作為樓盤入市的必要條件。綜上所述，本定位的目標(biāo)是結(jié)合項(xiàng)目先天后天優(yōu)勢(shì)，發(fā)掘新亮點(diǎn)；在市場(chǎng)上贏取美譽(yù)并得到經(jīng)濟(jì)利益回報(bào)。目標(biāo)客戶客戶類型分類初創(chuàng)業(yè)者有短期及長(zhǎng)期發(fā)展思路，資金有一定壓力，初創(chuàng)業(yè)時(shí)機(jī)在選擇尋找中，微有急進(jìn)心理，既想節(jié)省開(kāi)支，又想有規(guī)模，夠體面。具有相當(dāng)?shù)奈?。一般投資者偏向于穩(wěn)重、謹(jǐn)慎；在投資選擇時(shí)有優(yōu)選及備選、保底三種計(jì)劃。投資分析思路經(jīng)常是“如果……就……，退而求其次也……，再惡劣也……”模式的填空思維。規(guī)劃的優(yōu)勢(shì)便能最終觸動(dòng)其投資決策。中小企業(yè)主需要一定的面積，開(kāi)間要合理，發(fā)展成敗取決于短期市場(chǎng)成績(jī)，所以，資金的投入會(huì)集中在硬件（包括場(chǎng)地）及廣告推廣、客戶服務(wù)三方面上?？鐕?guó)公司或大型公司代表處實(shí)力強(qiáng)大，在當(dāng)?shù)匾呀?jīng)具備了的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，并有長(zhǎng)期發(fā)展的規(guī)劃，需要有完整的辦公系統(tǒng)和派駐人員生活空間。對(duì)于買、租辦公樓時(shí)會(huì)考量長(zhǎng)期的運(yùn)營(yíng)成本和投資益，往往選擇前者。風(fēng)險(xiǎn)投資者一種典型的急需出路的資金持有者，好方案、新思維就值得一試，賭博心理甚重，但對(duì)項(xiàng)目出路的分析能力很強(qiáng)。經(jīng)分析，“松浦大廈”基本能滿足這幾類客戶需求，而且具很大的可塑性；可充分迎合目標(biāo)客戶需求?？蛻魧傩苑治鲂袠I(yè)屬性取向較為散化，以第三產(chǎn)業(yè)、服務(wù)業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的中小型發(fā)展公司為主。A類──傳媒機(jī)構(gòu)、文化傳播公司、廣告發(fā)布公司、廣告藝術(shù)公司、廣告設(shè)計(jì)公司、印刷公司、公關(guān)活動(dòng)公司、圖文信息公司、影視文化公司、培訓(xùn)教育機(jī)構(gòu)、圖書機(jī)構(gòu)、家具設(shè)計(jì)公司、雜志社等；B類──貿(mào)易公司、旅游公司、貨運(yùn)代理公司、航空公司、銷售（醫(yī)藥、涂料、照明等）公司；C類──投資管理公司、咨詢服務(wù)公司、律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)事務(wù)所、駐沈代表處（辦事處）、中介服務(wù)公司、顧問(wèn)公司、環(huán)保類公司。D類──服務(wù)行業(yè)的品牌公司，如食品、酒業(yè)、保健、體育等，娛樂(lè)行業(yè)機(jī)構(gòu)；E類──電子商務(wù)公司、軟件高科技公司、通信公司、網(wǎng)絡(luò)公司；F類──證券金融系統(tǒng)、商會(huì)組織、出國(guó)留學(xué)組織等；G類──裝修公司、裝飾公司及其他。職業(yè)性國(guó)有、集體及股份制企事業(yè)單位法人，私營(yíng)、民營(yíng)、三資企業(yè)主為主，兼顧少部分外籍服務(wù)型公司。文化/年齡大學(xué)?？瞥潭染痈撸浯问谴髮Ｎ幕c大學(xué)本科不分上下；28-35歲為主，35-45歲為輔。收入水平公司每月純利潤(rùn)在5萬(wàn)?-80萬(wàn)之間，其中以10-15萬(wàn)元居多。區(qū)域分布工作區(qū)域在松北區(qū)將占到50%左右，其他城區(qū)50%。投資目的70%以上為自己辦公；另有部分投資客轉(zhuǎn)租。管理方案設(shè)計(jì)商住功能配套設(shè)立24小時(shí)行政中心，與大廈內(nèi)的業(yè)主公司共享。主要職能：負(fù)責(zé)發(fā)展商公司的行政事務(wù)；負(fù)責(zé)駐廈機(jī)構(gòu)行政辦公代理業(yè)務(wù)；負(fù)責(zé)大中小型會(huì)議室、多功能廳的管理和使用調(diào)度；負(fù)責(zé)共享高值辦公設(shè)備的使用和管理；負(fù)責(zé)大廈整體形象的展示等。項(xiàng)目24小時(shí)全天候的物業(yè)管理物業(yè)管理應(yīng)對(duì)業(yè)主提供全方位、多層次、有效且經(jīng)濟(jì)的服務(wù)。松浦物業(yè)公司以專業(yè)化、人性化、品質(zhì)化的物業(yè)管理模式業(yè)主提供周到、貼心的服務(wù)，創(chuàng)造和諧空間，讓業(yè)主住得“安心、舒心、省心”。整體樓宇的營(yíng)銷推廣面對(duì)“松浦大廈”的整合型功能，樓宇收益性物業(yè)的特性較強(qiáng)，整體物業(yè)管理把營(yíng)銷推廣作為一項(xiàng)經(jīng)常性的管理工作內(nèi)容，為業(yè)主提供租賃業(yè)務(wù)的代租、聯(lián)絡(luò)、談判、簽約以及業(yè)主與客戶間關(guān)系的協(xié)調(diào)。同時(shí)對(duì)“松浦大廈”進(jìn)行整體形象塑造、宣傳推介，保證物業(yè)保持較高的出租率和業(yè)主的收益。駐廈業(yè)主的整體前臺(tái)服務(wù)“松浦大廈”的前臺(tái)管理提供：基本的問(wèn)訊解答、引導(dǎo)服務(wù)，報(bào)刊、雜志訂閱服務(wù)；客戶電信設(shè)備代辦、代裝服務(wù)；成批發(fā)放商業(yè)信函服務(wù)；信件報(bào)刊收發(fā)、分揀、遞送服務(wù)；個(gè)人行李搬運(yùn)、寄存服務(wù)；出租汽車預(yù)約服務(wù)；提供旅游活動(dòng)安排服務(wù)；航空機(jī)票訂購(gòu)和確認(rèn)、酒店預(yù)定、餐飲預(yù)定、文化體育節(jié)目票務(wù)安排等服務(wù)；業(yè)主個(gè)性化文娛活動(dòng)安排及組織服務(wù)；提供公司、家庭“保姆”服務(wù)；設(shè)立方便業(yè)主的物業(yè)報(bào)修點(diǎn)。樓宇的設(shè)施設(shè)備管理“松浦大廈”公共設(shè)備管理、維修與保養(yǎng)，保證駐廈業(yè)主的正常商務(wù)、生活等活動(dòng)；駐廈業(yè)主自身設(shè)備設(shè)施的維修。樓宇的保安與消防管理建立有效的保安體系，配備專門保安人員和保安設(shè)備（報(bào)警裝置、閉路電視監(jiān)控器等），對(duì)樓宇內(nèi)部、外圍、停車場(chǎng)等進(jìn)行嚴(yán)格管理，保證正常的安防秩序。整體樓宇建立“以防為主，宣傳先行，防消結(jié)合”的消防工作原則，建立有效的消防體系。清潔衛(wèi)生管理保持樓內(nèi)公共場(chǎng)所的清潔，提供全面的清潔衛(wèi)生美化服務(wù)。共享管理設(shè)備共享樓內(nèi)有共用高值辦公設(shè)備，如：文件服務(wù)器、復(fù)印機(jī)、投影儀、攝像機(jī)、電視機(jī)；辦公場(chǎng)所共享會(huì)議室、接待室、演示室、茶水間；部門共享秘書、接待員、外勤、行政（共享的部門全天候24小時(shí)輪班）；單元生活獨(dú)立滿足現(xiàn)代都市生活方式對(duì)公務(wù)和生活空間的需求，單元內(nèi)有靈活的住、廚、衛(wèi)的簡(jiǎn)單配備。項(xiàng)目建設(shè)方案建筑設(shè)計(jì)方案建筑面積和內(nèi)容建筑面積總面積約50000平方米，其中：公寓及寫字間約43939.4平方米，商鋪約為4545.45平方米，地下停車場(chǎng)及設(shè)備用房約1515.15平方米。建筑高度共33層。建筑群組成包括：三十三層的主體大廈、地下一層停車場(chǎng)、主建筑戶外停車場(chǎng)及院落。三十三層主體樓規(guī)劃為：1-3層商鋪，4-33層為公寓和寫字間，地下一層為停車場(chǎng)。建筑首層主要功能為的大堂和接待等空間，賓客再通過(guò)設(shè)于大堂內(nèi)的前廳、寫字間前廳進(jìn)入各個(gè)功能。首層的可用出租面積全部利用為商業(yè)用房，即供大廈內(nèi)部使用，也給基地周邊提供服務(wù)?？傮w規(guī)劃設(shè)計(jì)總體平面布局做為一座綜合的商業(yè)項(xiàng)目，平面的布局顯得尤為重要。在總平面的布置上，主入設(shè)在西面，臨松浦大橋。道路系統(tǒng)的規(guī)劃與設(shè)計(jì)根據(jù)整體的規(guī)劃要求，主要的出入口設(shè)計(jì)在西面，保證了人流和物流路線的明確分開(kāi)，路線清晰。道路等級(jí)明確區(qū)分，標(biāo)識(shí)性強(qiáng)。功能分區(qū)設(shè)計(jì)廣場(chǎng)以入場(chǎng)的入口將整個(gè)建筑分為三個(gè)部分，利用了道路、樹(shù)木以及草地營(yíng)造意趣，又體現(xiàn)出感性的一面。景觀與視覺(jué)設(shè)計(jì)園區(qū)在西主入口的前方設(shè)計(jì)了大面積的集中綠化部分，不僅可以形成良好的景觀效果，而且可以形成良好的視覺(jué)效果，不僅和建筑的對(duì)話關(guān)系形成良好的關(guān)系，并且注重了建筑群體的視覺(jué)景觀均好性。建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)大堂裝修/門柱地面及墻面鋪砌優(yōu)質(zhì)進(jìn)口大理石，藝術(shù)吸頂天花吊頂及藝術(shù)燈飾。柱面為磨光花崗巖踏步板（或不銹鋼材料）。大堂入口處設(shè)自動(dòng)旋轉(zhuǎn)門，兩側(cè)設(shè)安全門。電梯廳/電梯間商住樓電梯：兩組電梯，垂直交通直達(dá)地下一層，地下一層設(shè)通往地下車庫(kù)的出入口。電梯間內(nèi)地面采用優(yōu)質(zhì)花崗巖，墻面采用優(yōu)質(zhì)大理石，電梯廳吊頂主要以不銹鋼及玻璃為主，配發(fā)光燈槽；商務(wù)樓標(biāo)準(zhǔn)層地面為優(yōu)質(zhì)大理石，墻面為高能環(huán)保涂料，所有樓層電梯間均采用大理石門套，頂棚造型吊頂；地下一層電梯廳吊頂為輕鋼龍骨石膏板，刷白色乳膠漆。樓道/樓梯間公共部分墻面為刷高級(jí)乳膠漆，吸音天花吊頂；標(biāo)準(zhǔn)層樓道地面為地面石材，高能環(huán)保涂料墻面；樓梯間地下一層采用花崗巖踏步及踢腳，墻面為高級(jí)環(huán)保涂料；標(biāo)準(zhǔn)層樓梯間層采用水泥踏步及踢腳，墻面為高級(jí)環(huán)保涂料；車庫(kù)地面為水泥壓光，墻面為白色乳膠漆，天花為白色乳膠漆。清水房交房標(biāo)準(zhǔn)地面水泥找平，預(yù)留客戶自裝面層空間，不刷墻、不吊頂；隔墻為輕鋼龍骨雙面雙層石膏板隔音隔墻；潔具預(yù)留客戶自裝。精裝房交房標(biāo)準(zhǔn)（待確定后編制交房手冊(cè)）隔音天花吊頂，高級(jí)木地板，墻面乳膠漆、藝術(shù)照明燈、高級(jí)開(kāi)關(guān)（品牌）；衛(wèi)生間：配套精裝修，墻地面為高級(jí)瓷磚、高級(jí)衛(wèi)生潔具（品牌）、高級(jí)照明燈、玻璃淋浴間隔斷；廚房：配套精裝修，高級(jí)炊具（品牌）、高檔櫥柜、排油煙機(jī)。外觀形象外立面風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格，色調(diào)整體統(tǒng)一的通透落地玻璃窗，結(jié)構(gòu)凸出部分配飾鋼材質(zhì)金屬框架；每個(gè)單元外立面保證整體風(fēng)格的統(tǒng)一和諧，突出單元之間的獨(dú)特性，從而達(dá)到相互獨(dú)立而又整體協(xié)調(diào)的效果。外立面色系以冷色調(diào)通透感強(qiáng)的玻璃窗為主，輔以淺色（暖色）高檔石材墻面，以達(dá)到穩(wěn)重、高檔的效果。外立面材料外墻玻璃窗為高檔中空雙層隔音保溫玻璃，輔以金屬框料（豎線飾條）。靜音設(shè)計(jì)選用低噪音設(shè)備，并采用減震基礎(chǔ)，在各類機(jī)房墻面建筑均做專業(yè)吸音處理；并采用隔聲門；采用中空玻璃，外片為反射玻璃，內(nèi)片為低輻射玻璃，具有良好的熱工性能，防止外來(lái)噪音干擾及光污染。樓層功能設(shè)計(jì)商務(wù)樓層規(guī)劃商住樓首層入口大堂層高4.2米（二層），標(biāo)準(zhǔn)層高為3.15米。主入口設(shè)在西面和東面，臨航空街；地下停車場(chǎng)入口設(shè)于主樓北端。每層商務(wù)樓層面積約為1500平方米，標(biāo)準(zhǔn)層使用率在為70％以上。室內(nèi)廚、衛(wèi)功能設(shè)置公寓層每個(gè)獨(dú)立單元預(yù)留室內(nèi)衛(wèi)生間、通風(fēng)換氣管道及上下水管道，寫字間層設(shè)置公用衛(wèi)生間；每層防火通道前廳，設(shè)立為樓層的公共吸煙區(qū)。主體樓與附樓地下一層利用主樓地下一層設(shè)立物業(yè)辦公室、設(shè)備間。附樓地下一層為地下車庫(kù)，與主樓地下一層相同，設(shè)三個(gè)獨(dú)立入口，電梯直接可從地下一層直達(dá)頂層。結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)依據(jù)自然條件基本風(fēng)壓0.55KN/㎡基本雪壓0.50KN/㎡土壤標(biāo)準(zhǔn)凍結(jié)深度（自天然地面下）2.00m哈爾濱市抗震設(shè)防烈度為6度，設(shè)計(jì)基本加速度為0.05g。本工程按抗震設(shè)防烈度6度設(shè)計(jì)。地面粗糙度B類體型系數(shù)Us=1.3主要活荷載取值（標(biāo)準(zhǔn)值）：辦公室2.0KN/㎡住宅衛(wèi)生間、廚房2.0KN/㎡住宅及陽(yáng)臺(tái)2.5KN/㎡上人屋面2.0KN/㎡非上人屋面0.5KN/㎡國(guó)家規(guī)范、規(guī)程建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范(GB50009-2001)建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范(GB50011-2001)建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范(GB50007-2002)混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范(GB50010-2002)砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范(GB50003-2001)本工程地上主樓采用現(xiàn)澆鋼筋砼框架結(jié)構(gòu)體系，框架抗震等級(jí)為三級(jí)。技術(shù)措施抗震要求為達(dá)到國(guó)家抗震規(guī)范的要求，（即小震不壞，中震可修，大震不倒的原則），體現(xiàn)“強(qiáng)柱弱梁”的設(shè)計(jì)思想，在構(gòu)件設(shè)計(jì)上力爭(zhēng)達(dá)到提高構(gòu)件的延性，采用封閉箍筋，對(duì)L0/h<4的柱采用箍筋全長(zhǎng)加密，鋼筋接頭采用焊接。而對(duì)框架梁盡量減少高度，力避剛度過(guò)大，并加強(qiáng)約束箍筋，柱截面由柱軸壓比控制，柱配筋盡量不出現(xiàn)計(jì)算配筋?；A(chǔ)選型根據(jù)地勘報(bào)告，基礎(chǔ)采用地下箱型基礎(chǔ)。主要結(jié)構(gòu)材料選用混凝土：C25～C30鋼筋：Ⅰ（φ）Ⅱ（φ）級(jí)HRB400Mpa新Ⅲ級(jí)鋼(推薦使用)。焊條：E43型E50型鋼板及型鋼：A3填充墻：多孔磚。水泥砂漿：M5，M10公用設(shè)施方案給水排水編制依據(jù)建筑、總圖、采暖通風(fēng)等專業(yè)提供的條件；給水排水專業(yè)有關(guān)的設(shè)計(jì)規(guī)范。生活給水在地下室設(shè)生活及消防儲(chǔ)水池以及消防生活泵房，設(shè)高低區(qū)消火栓泵各兩臺(tái)（一用一備），自動(dòng)噴灑泵兩臺(tái)（一用一備），高中低區(qū)生活泵各兩臺(tái)（每區(qū)一用一備），以生活及消防的需要。用水量標(biāo)準(zhǔn)及用水量公寓：200L/人?d，小時(shí)變化系數(shù)：2.2；商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)：15L/㎡?營(yíng)業(yè)面積，小時(shí)變化系數(shù)：15；綠化用水：2.0L/㎡，灑水時(shí)間按8小時(shí)計(jì)；道路、廣場(chǎng)用水：25L/㎡，灑水時(shí)間按8小時(shí)計(jì)；未預(yù)見(jiàn)水量：按最高日用水量的10%計(jì)；給水系統(tǒng)均采用微機(jī)變頻調(diào)整供水。高層公寓：給水分為高、中、低三個(gè)區(qū)，每區(qū)控制壓力不超過(guò)0.35MPa，超壓部分設(shè)減壓閥。生活排水園區(qū)內(nèi)采用雨水、污水分流制排水系統(tǒng)生活污水系統(tǒng)：排水量按生活用水量的90%計(jì)算。園區(qū)內(nèi)各個(gè)建筑的生活污水經(jīng)過(guò)化糞池處理后，排入市政污水管網(wǎng)。各建筑內(nèi)均設(shè)專用排水通氣管。雨水系統(tǒng)：設(shè)計(jì)重視期為1年，設(shè)計(jì)降雨歷為15min。園區(qū)內(nèi)設(shè)單獨(dú)的雨水管道。高層建筑屋面雨水內(nèi)排，與道路雨水一同排入?yún)^(qū)內(nèi)雨水管網(wǎng)，最后排入市政雨水管網(wǎng)。供熱編制依據(jù)建設(shè)單位提供的控規(guī)指標(biāo)；暖通專業(yè)提供的熱負(fù)荷；《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》、《鍋爐房設(shè)計(jì)規(guī)范》及有關(guān)規(guī)范。編制內(nèi)容在地下一層設(shè)供熱換熱站，供本區(qū)及停車場(chǎng)用熱，熱水溫度為60/50℃。公寓本建筑公寓為每戶分戶供暖，每戶供回水支管由分戶表箱引入室內(nèi)，供回水管均安裝鎖閉閥，回水支管設(shè)置冷熱型熱計(jì)量表。可以分戶控制，分戶計(jì)量收費(fèi)。地下車庫(kù)地下車庫(kù)設(shè)置機(jī)械送風(fēng)（兼火災(zāi)補(bǔ)風(fēng)）系統(tǒng)；同時(shí)設(shè)置機(jī)械排風(fēng)（兼火災(zāi)排煙）系統(tǒng)。地下車庫(kù)排風(fēng)（排煙）按6次/h計(jì)算風(fēng)量，按5次/h計(jì)算送風(fēng)（補(bǔ)風(fēng)）量。車庫(kù)排風(fēng)下部排總風(fēng)量的2/3，上部排總風(fēng)量的1/3。地下設(shè)備用房設(shè)置機(jī)械循環(huán)水平串聯(lián)式采暖系統(tǒng)。設(shè)備用房機(jī)械送、排風(fēng)系統(tǒng)。按4次/h換氣計(jì)算風(fēng)量。供電編制說(shuō)明編制內(nèi)容包括電力變配電系統(tǒng)、電氣照明系統(tǒng)、防雷系統(tǒng)、保護(hù)接地系統(tǒng)、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)。用電指標(biāo)高層：15KW/戶電源本工程擬在園區(qū)內(nèi)設(shè)置1處20KV開(kāi)閉所總?cè)萘繛?，000KVA。電源由該地區(qū)66KV市政變電所采用電力電纜埋地引入開(kāi)閉所。變電所的設(shè)置高層公寓的供電采用地下局自維變電所一座，容量為5，000KVA?？紤]噪聲等原因，變電所應(yīng)設(shè)在地下車庫(kù)，不宜設(shè)在高層地下室，網(wǎng)點(diǎn)的供電是引自其地下變電所。設(shè)備選型開(kāi)閉所及各變電所10KV中壓設(shè)備采用HXGN型封閉式金屬鎧裝開(kāi)關(guān)柜，交流操作。低壓柜采用GGD型開(kāi)關(guān)柜、柜內(nèi)開(kāi)關(guān)采用框架、朔殼系列斷路器。負(fù)荷級(jí)別的確定及配電本工程中，用于消防泵、噴灑泵、排煙機(jī)、加壓風(fēng)機(jī)、消防中心設(shè)備及應(yīng)急照明裝置等負(fù)荷為一級(jí)負(fù)荷；電梯、生活水泵及地下室照明等負(fù)荷為二級(jí)負(fù)荷；公寓的照明及高層建筑的普通動(dòng)力設(shè)備和照明裝置等負(fù)荷為三級(jí)負(fù)荷。各級(jí)負(fù)荷的配電措施均滿足《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》等相關(guān)電氣專業(yè)設(shè)計(jì)規(guī)范。對(duì)于特別重要負(fù)荷則增設(shè)柴油發(fā)電機(jī)組或不間斷電源系統(tǒng)作為備用電源。電氣照明系統(tǒng)網(wǎng)點(diǎn)照明：300-500LX高效節(jié)能熒光燈動(dòng)力機(jī)房：100LX工廠燈變電所：150LX高效節(jié)能熒光燈樓梯間：50LX白熾燈或節(jié)能熒光燈電訊設(shè)計(jì)依據(jù)哈爾濱市規(guī)劃局《哈爾濱住宅區(qū)控詳規(guī)劃條件》以及國(guó)家現(xiàn)行有關(guān)規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)?？倛D外線建筑通信及寬帶網(wǎng)所用線纜視開(kāi)發(fā)先后、功能需求，可先期直接配送，或由端局配出。引入市有線電視干線，通過(guò)通信綜合管道引至各需求之單體建筑。規(guī)劃區(qū)內(nèi)通信、有線電視及寬帶網(wǎng)線纜穿PVC管或雙波紋尼龍管，統(tǒng)一敷設(shè)在通信綜合管道路由內(nèi)。系統(tǒng)設(shè)置高層公寓設(shè)置電話、寬帶網(wǎng)、有線電視、可視對(duì)講、家庭安全技術(shù)防范系統(tǒng)。并視實(shí)采取多表遠(yuǎn)傳計(jì)量和控制技術(shù)。園區(qū)內(nèi)設(shè)置周界防范系統(tǒng)、出入口控制系統(tǒng)、閉路電視臨近系統(tǒng)。煤氣編制依據(jù)建設(shè)單位提供的煤氣性質(zhì)建設(shè)單位提供的控規(guī)《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》《城鎮(zhèn)燃?xì)庠O(shè)計(jì)規(guī)范》及有關(guān)規(guī)范編制內(nèi)容建設(shè)單位提供煤氣性質(zhì)為低壓，中壓天然氣，熱值為7000-8000kcal/m3。公寓本工程公寓用氣為每單元設(shè)一引入管；每戶設(shè)一塊煤氣表，采用外入戶方式，高層設(shè)減壓閥，經(jīng)計(jì)算公寓用氣量為275m3/h。外網(wǎng)區(qū)內(nèi)煤氣管線采用直埋敷設(shè)枝狀布置。低壓煤氣總用氣量385m3/h，總管徑DN250；中壓煤氣總用氣量1，414m3/h，總管徑DN300。管道材料為室外采用鑄鐵管，室內(nèi)采用鍍鋅水煤氣輸送鋼管。專篇設(shè)計(jì)消防總平面消防區(qū)域位置及概況項(xiàng)目位于松北區(qū)糖廠街南側(cè)，院區(qū)地勢(shì)平坦、周邊道路寬敞通暢，交通便利，周圍街路和車行道的寬度均能滿足消防車通行及撲救的要求。消防車道在總平面布置中，依據(jù)哈爾濱規(guī)劃局控詳文件和現(xiàn)行消防規(guī)范的規(guī)定，在滿足建筑及防火間距的前提下，結(jié)合具體的建筑形式設(shè)計(jì)消防通道，高層建筑的底邊至少有一個(gè)長(zhǎng)邊或周邊長(zhǎng)度的1/4且不小于一個(gè)長(zhǎng)邊長(zhǎng)度落地，滿足撲救面的要求。人員疏散在主入口處均留有相應(yīng)面積的集散廣場(chǎng)，保證人員的及時(shí)疏散。建筑消防編制依據(jù)以《高層民用建筑防火規(guī)范》和《汽車庫(kù)、修車庫(kù)、停車場(chǎng)設(shè)計(jì)規(guī)范》的規(guī)定，為編制依據(jù)。建筑分類和耐火等級(jí)本工程公寓為一類高層，耐火等級(jí)為一級(jí)。地下公共停車場(chǎng)屬于II類停車場(chǎng)，停車場(chǎng)耐火等級(jí)為一級(jí)。建筑功能及防火防煙分區(qū)地下停車場(chǎng)設(shè)有噴淋滅火系統(tǒng)，所以防火分區(qū)的面積地下不大于1，000㎡，地上不大于2，000㎡。本工程高層建筑與網(wǎng)點(diǎn)之間設(shè)有防火墻等防火分隔設(shè)施。建筑疏散通道、安全出口及防火門設(shè)置本工程地下室設(shè)有疏散樓梯寬度、疏散距離、疏散口寬度，均滿足現(xiàn)行防火規(guī)范及有關(guān)規(guī)范的要求。每個(gè)防火分區(qū)均設(shè)有2個(gè)或2個(gè)以上安全出口，并有1個(gè)或1個(gè)以上能直通室外的安全出口。消防控制室、消防水泵房設(shè)有直通室外的安全出口。所有設(shè)在防火墻上的門均為耐火極限不低于1.2h的甲級(jí)防火門或設(shè)加密噴淋的防火卷簾（丙級(jí)防火門）。公寓按防火規(guī)范要求設(shè)置防火分區(qū)。防煙分區(qū)；防煙分區(qū)的面積不超過(guò)500㎡，并且不跨越防火分區(qū)。防煙分區(qū)用大于等于500毫米高的梁或擋煙垂壁劃分。3．消防給排水室外消防給水本項(xiàng)目室外消防用水按同一時(shí)間內(nèi)的火災(zāi)次數(shù)和一次滅火用水量確定，主要道路均設(shè)消火栓，消火栓間距為150m。本工程同一時(shí)間內(nèi)的火災(zāi)次數(shù)為1次，一次滅火用水量為101/S。（本區(qū)內(nèi)高層建筑最大的室外消防用水量為301/S，故本工程的室外消防用水量按301/S考慮）。消火栓給水系統(tǒng)消火栓給水系統(tǒng)設(shè)于區(qū)內(nèi)高層建筑內(nèi)。高層住宅用水量標(biāo)準(zhǔn)：室內(nèi)201/S；室外150/S。火災(zāi)延續(xù)時(shí)間2小時(shí)。供水系統(tǒng)系統(tǒng)分為高低兩個(gè)區(qū)，頂層分別設(shè)有效容積為18m3的消防水箱，以儲(chǔ)備消防初期用水。室內(nèi)消火栓給水管成環(huán)狀布置，消火栓的布置保證兩股充實(shí)水柱同時(shí)到達(dá)室內(nèi)任何部位。消火栓栓口工作壓力大于0.5Mpa時(shí)，采用減壓消火栓。高層建筑消防電梯前室設(shè)消火栓；頂層設(shè)試驗(yàn)及檢查用消火栓。為滿足足上部幾層消火栓的工作壓力，在頂層水箱間分別設(shè)消火栓增壓泵（一用一備）和增壓罐。每區(qū)配消防水泵結(jié)合器兩組。自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)采用濕式滅火系統(tǒng)，設(shè)于地下停車場(chǎng)等。地下停車場(chǎng)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)：按中危險(xiǎn)II級(jí)設(shè)計(jì)，噴水強(qiáng)度81/Min?㎡；作用面積160㎡，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間1小時(shí)，流量231/S。供水系統(tǒng)，系統(tǒng)不分區(qū)，設(shè)溫式報(bào)警閥三組。系統(tǒng)由灑水噴頭，水流指示器，報(bào)警閥組，壓力開(kāi)關(guān)，末端試水裝置等組成。采用直立型噴頭。當(dāng)梁、通風(fēng)管道、橋架等障礙物的寬度大于1.2m時(shí)，其下方增設(shè)噴頭。水流指示器前設(shè)信號(hào)閥。配消防水泵結(jié)合器兩組。滅火器配置按輕危險(xiǎn)級(jí)配置，配置基準(zhǔn)3A/具，最大保護(hù)面積20㎡/A；均采用手提式磷酸銨鹽型滅火器，地下車庫(kù)按中危險(xiǎn)級(jí)配置，采用推車式磷酸銨鹽型滅火器，每具25Kg裝。消防排水消防電梯的井底設(shè)潛水排污泵，排水量大于101/A，排水井容量大于2㎡。暖通防火系統(tǒng)送風(fēng)（兼補(bǔ)風(fēng)）系統(tǒng)，排風(fēng)（兼排煙）系統(tǒng)，出機(jī)房總管設(shè)防火閥，風(fēng)道采用鍍鋅鐵皮制作，保溫材料采用超細(xì)玻璃棉板，內(nèi)走道排煙按60m3/㎡?h計(jì)算排煙量，地下車庫(kù)排煙按6次/h計(jì)算排煙量，按5次/h計(jì)算補(bǔ)風(fēng)量。樓梯及合用前室，設(shè)置機(jī)械加壓送風(fēng)系統(tǒng)。電氣消防火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警與聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)組成由火災(zāi)報(bào)警控制器，聯(lián)動(dòng)控制器、消防專用電話機(jī)箱、消防廣播機(jī)柜及感煙探測(cè)器，感溫探測(cè)器、消火栓報(bào)警開(kāi)關(guān)、手動(dòng)報(bào)警開(kāi)關(guān)、編碼模塊、控制模塊、煤氣泄漏報(bào)警探測(cè)器等組成。園區(qū)采用消防控制中心報(bào)警系統(tǒng)，在物業(yè)管理中心設(shè)置消防控制中心。該系統(tǒng)采用總線制報(bào)警、總線制聯(lián)動(dòng)方式，對(duì)于直接參與滅火的消防泵、噴灑泵、加壓水泵等重要設(shè)備在消防中心設(shè)置直接手動(dòng)控制按鈕。探測(cè)器的設(shè)置地下車庫(kù)、電氣配電室等位置設(shè)置感煙、感溫探測(cè)器，并在主要出入口設(shè)置手動(dòng)報(bào)警銨鈕。聯(lián)動(dòng)功能當(dāng)火災(zāi)時(shí)感煙探測(cè)器、感溫探測(cè)器、消火栓報(bào)警開(kāi)關(guān)、水充批示器、壓力開(kāi)關(guān)動(dòng)作向消防中心報(bào)警，經(jīng)自動(dòng)識(shí)別確認(rèn)后，聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)發(fā)生執(zhí)行予設(shè)程序指令：火災(zāi)時(shí)，在消防中心手動(dòng)、自動(dòng)啟動(dòng)消防泵、噴灑泵滅火。排煙機(jī)、送風(fēng)機(jī)自動(dòng)啟動(dòng)以保證人員疏散。應(yīng)急疏散指示標(biāo)志燈自動(dòng)點(diǎn)燃。加壓風(fēng)機(jī)自動(dòng)開(kāi)啟保證人員疏散安全。自動(dòng)迫降電梯至首層，供消防人員待用。自動(dòng)降落放火卷簾以防火情蔓延。當(dāng)煤氣泄露時(shí)報(bào)警探測(cè)器報(bào)警，聯(lián)動(dòng)關(guān)閉煤氣閥。按《火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》設(shè)置消防電話。節(jié)能建筑標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（JGJ26-95），居住建筑節(jié)能50%，其中建筑物承擔(dān)30%，在外墻、屋頂、窗等圍護(hù)結(jié)構(gòu)傳熱系數(shù)上嚴(yán)格控制，構(gòu)造上減少冷橋，加強(qiáng)窗氣密性，以利達(dá)到節(jié)能指標(biāo)要求。照明節(jié)能措施在本工程中所有光源主要采用高效節(jié)能熒光燈，金屬鹵化物燈等新型光源。在滿足顯色性要求的基礎(chǔ)上采用高效光源。根據(jù)視覺(jué)工作需要，精選照度水平。根據(jù)燈具光學(xué)特性，選用無(wú)眩光的高效燈具。熒光燈選用帶補(bǔ)償電容的電子啟動(dòng)器，將功率因數(shù)提高到0.9以上。生態(tài)節(jié)能措施綠色生態(tài)辦公，縮寫EOD，它是一種健康、環(huán)保、生態(tài)、綠色的具有生命力的新型商務(wù)辦公模式。它遵循生態(tài)平衡及可持續(xù)發(fā)展原則，規(guī)劃建筑內(nèi)外空間的布置和能源約束，使其在系統(tǒng)內(nèi)部能夠有序地循環(huán)轉(zhuǎn)換，從而獲得一種高效、低耗、無(wú)廢物污染的生活和辦公方式。在主樓屋頂、附樓屋頂建造屋頂花園。在大廈的屋頂花園，而郁郁蔥蔥的屋頂就像一部“天然空調(diào)”，在夏季可使室內(nèi)溫度降低3℃左右。綠色的草坪、綠色的屋頂花園、綠色的大堂中庭、綠色的生活空間……踏入“松浦?聯(lián)創(chuàng)商務(wù)廣場(chǎng)”，便是撲面而來(lái)的盎然綠意。建材節(jié)能措施“松浦大廈”，通體透明玻璃窗，采用透光率高，反射率低的玻璃，減少對(duì)周圍環(huán)境的光污染，降低熱輻射通過(guò)量，使大廈保溫節(jié)能。用水設(shè)備均選用國(guó)家有關(guān)部門推薦使用的節(jié)能產(chǎn)品。設(shè)計(jì)節(jié)能措施合理的開(kāi)間設(shè)計(jì)，享受自然采光大廈近方型的平面設(shè)計(jì)，核心筒居中，便于合理利用空間，適當(dāng)?shù)拈_(kāi)間和進(jìn)深令任何辦公空間都會(huì)享受到自然采光和別樣風(fēng)景。采暖節(jié)能措施建筑采用低溫?zé)崴孛孑椛洳膳到y(tǒng)。防雷防雷級(jí)別的確定高層按二級(jí)防雷措施設(shè)施。防雷措施在建筑物女兒墻上用Φ鍍鋅園鋼做避雷帶，利用建筑物周邊構(gòu)造柱內(nèi)兩根主筋做引下線，利用建筑物樁基做接地裝置。為防側(cè)擊雷在30米以上每三層設(shè)一圈均壓環(huán)，所有外露的金屬構(gòu)件、金屬門窗必須與此同時(shí)均壓環(huán)焊接。為防感應(yīng)過(guò)電壓，所有進(jìn)出建筑物的金屬管道，電纜的保護(hù)管均做總等電位聯(lián)結(jié)。在衛(wèi)生間或有淋浴池的地方設(shè)局部等電位聯(lián)結(jié)。保護(hù)接地系統(tǒng)低壓配電系統(tǒng)接地型式在設(shè)有室內(nèi)變電所的各建筑物內(nèi)采TN-S系統(tǒng)，在無(wú)室內(nèi)變電所及采用室外箱式變電站供電的建筑物采用TN-C-S系統(tǒng)。接地措施本工程采用綜合接地系統(tǒng)，保護(hù)接地與防雷接地共用接地裝置，接地電阻要求小于1歐姆，如實(shí)測(cè)不能滿足剽地，需打輔助接地極，直至滿足要求為止。負(fù)荷計(jì)量公寓、網(wǎng)點(diǎn)采用集中電表箱分戶計(jì)量，其它公用建筑在自維變電所采取高壓端計(jì)量。所有電表數(shù)據(jù)均遠(yuǎn)傳至物業(yè)管理中心。智能配套方案OA辦公自動(dòng)化綜合布線系統(tǒng)（POS）標(biāo)準(zhǔn)層提供每5平米一個(gè)信息點(diǎn)，支持圖形、語(yǔ)音、數(shù)據(jù)傳播。并可根據(jù)客戶需要隨時(shí)增改信息點(diǎn)的位置及數(shù)量。通訊系統(tǒng)引入集團(tuán)用戶網(wǎng)，具備公眾網(wǎng)和小交換機(jī)所具備的一切業(yè)務(wù)功能，實(shí)現(xiàn)全面的電信解決方案。大廈設(shè)無(wú)線電通訊防屏蔽系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)整個(gè)大樓通訊無(wú)盲區(qū)。數(shù)字光纖通信系統(tǒng)接入，數(shù)據(jù)通信服務(wù)包括：Internet上網(wǎng)、VOD點(diǎn)播、物業(yè)管理、商務(wù)等方面的服務(wù)。大廈內(nèi)引入市話線路向用戶提供市話、國(guó)內(nèi)長(zhǎng)途、國(guó)際長(zhǎng)途。計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)大廈東西兩側(cè)至少設(shè)兩個(gè)弱電豎井，網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營(yíng)商（如中國(guó)聯(lián)通、網(wǎng)通等）提供網(wǎng)絡(luò)服務(wù)，實(shí)現(xiàn)寬帶入戶。智能化網(wǎng)絡(luò)100兆入樓，10兆桌面。電訊及弱電系統(tǒng)大廈內(nèi)設(shè)電話程控站，提供充足的數(shù)據(jù)接口，綜合布線系統(tǒng)由客戶根據(jù)實(shí)際需要布置及安裝。BA樓宇綜合布控供暖系統(tǒng)城市供暖體系，暖氣供暖。供電系統(tǒng)采用高低壓雙路供電系統(tǒng)，自動(dòng)互投，具備自動(dòng)發(fā)動(dòng)機(jī)。照明系統(tǒng)各層正常照明采用環(huán)網(wǎng)供電方式供電至各層照明總箱。各層走廊、前室等公共場(chǎng)所設(shè)應(yīng)急照明。在各層走道及出入口設(shè)誘導(dǎo)燈和安全出口指示燈（疏散指示燈）。大廈一層設(shè)建筑物立面效果泛光照明燈。24小時(shí)設(shè)不間斷的夜景照明系統(tǒng)。電視廣播系統(tǒng)接入城市有線電視網(wǎng)；大廈設(shè)廣播前端室，供大廈播放背景音樂(lè)及消防緊急廣播；大堂、每層樓道設(shè)高檔音響系統(tǒng)。給水系統(tǒng)大廈供水系統(tǒng)由自動(dòng)變頻水泵供水，行政衛(wèi)生間24小時(shí)熱水。遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)每戶消耗的電、水可遠(yuǎn)程傳輸?shù)匠碇行摹A保安綜合布控電視監(jiān)控系統(tǒng)大廈設(shè)安全防范中心，內(nèi)設(shè)監(jiān)控主機(jī)及相關(guān)設(shè)備，實(shí)行24小時(shí)監(jiān)控，大廈各出入口、車庫(kù)、走道、電梯轎箱等安置攝像機(jī)，設(shè)置攝像自動(dòng)切換監(jiān)控處，采用多畫面分割器，可以更多地顯示、記錄、回放圖像；裝設(shè)中央閉路電視，由專業(yè)人員24小時(shí)監(jiān)察及保安巡視。IC卡控制停車管理及可視對(duì)講系統(tǒng)。FA消防報(bào)警布控大廈內(nèi)各公共部分（大堂、走廊、電梯廳等）及商住樓部分均設(shè)有噴淋及煙感設(shè)備，大廈內(nèi)設(shè)置消防龍頭，消防梯、安全疏散通道，并保證中控室實(shí)施電腦在線監(jiān)控。自動(dòng)消防系統(tǒng)大廈消防報(bào)警控制系統(tǒng)采用智能類比式火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警控制系統(tǒng)，在各樓層辦公室、電梯前室、機(jī)房等處設(shè)置類比智能煙感探測(cè)器；大面積公共區(qū)域設(shè)置智能煙感控測(cè)器，各層公共走道設(shè)置帶電插孔的手動(dòng)報(bào)警器；地下車庫(kù)、設(shè)備用房等處感溫探測(cè)器。消防用電消防用電均采用雙路互投（24小時(shí)不停電）；報(bào)警系統(tǒng)為總線地址編碼類比控測(cè)，消防水泵、消防噴灑水泵、消防穩(wěn)壓水泵、正壓送風(fēng)機(jī)、排煙風(fēng)機(jī)等消防設(shè)備為多線控制，其他消防設(shè)備為總線控制，并通過(guò)控測(cè)總線返回信號(hào)、煙感、自動(dòng)噴淋系統(tǒng)。PA停車管理布控停車場(chǎng)管理系統(tǒng)停車管理采用自動(dòng)化系統(tǒng)，用于停車場(chǎng)的車況的監(jiān)測(cè)，車輛的服務(wù)管理、場(chǎng)內(nèi)環(huán)境狀況監(jiān)測(cè)。綜合管理系統(tǒng)大廈采用國(guó)際化先進(jìn)的樓宇設(shè)備管理，將傳統(tǒng)分離的樓宇（BA）、消防（FA）、保安（SA）、停車場(chǎng)（PA）、辦公自動(dòng)化（OA）等各個(gè)子系統(tǒng)進(jìn)行綜合管理。環(huán)境影響評(píng)價(jià)項(xiàng)目建設(shè)與運(yùn)營(yíng)對(duì)環(huán)境的影響環(huán)境影響范圍與影響因素本項(xiàng)目對(duì)周邊的環(huán)境影響主要表現(xiàn)在社會(huì)環(huán)境、生活環(huán)境和生態(tài)環(huán)境三個(gè)方面。就社會(huì)環(huán)境而言，主要影響參數(shù)為周邊的土地資源、建筑物、人文景觀等；生活環(huán)境影響參數(shù)為指關(guān)系到校區(qū)及周圍居民生活區(qū)的環(huán)境空氣質(zhì)量、聲環(huán)境質(zhì)量等；生態(tài)環(huán)境中的主要影響參數(shù)為水環(huán)境質(zhì)量、固體廢棄物與污水排放處理情況等。根據(jù)本項(xiàng)目的性質(zhì)、內(nèi)容及規(guī)模，首先識(shí)別出工程實(shí)施后對(duì)區(qū)域環(huán)境產(chǎn)生影響的因素，這些因素主要體現(xiàn)項(xiàng)目施工過(guò)程和投入使用后兩個(gè)階段中。對(duì)于本項(xiàng)目而言，需要從空氣環(huán)境、聲環(huán)境、水環(huán)境和固體廢棄物四個(gè)方面加以具體分析。環(huán)境影響矩陣分析表環(huán)境項(xiàng)目工程活動(dòng)影響因子工程階段建設(shè)期運(yùn)營(yíng)期空氣環(huán)境施工作業(yè)揚(yáng)塵■綠化工程景觀、減少污染○□聲環(huán)境施工作業(yè)施工機(jī)械噪聲■空調(diào)系統(tǒng)、供排水系統(tǒng)噪聲設(shè)備噪聲●▲水環(huán)境施工作業(yè)施工排水▲日常工作生活排水、綜合排水▲固體廢棄物施工作業(yè)建材垃圾▲日常工作生活垃圾、綜合垃圾▲注：□為嚴(yán)重正影響、○為中等正影響、△為輕度正影響■為嚴(yán)重負(fù)影響、●為中等負(fù)影響、▲為輕度負(fù)影響由上表可以看出，項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)環(huán)境的影響主要是建設(shè)期的揚(yáng)塵、噪聲和建材垃圾。對(duì)空氣環(huán)境影響的分析和評(píng)價(jià)空氣環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)空氣環(huán)境質(zhì)量評(píng)價(jià)執(zhí)行GB3095-1996《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》的二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)）污染物濃度限值（mg/m3）年平均日平均1小時(shí)平均TSP0.200.30—SO20.060.150.50CO—4.0010.00NO20.040.080.12空氣環(huán)境的影響本項(xiàng)目建設(shè)期的主要空氣污染來(lái)自于土建工程施工引起的揚(yáng)塵污染。拆遷、場(chǎng)地平整、掘土、地基深層處理及土石方、建筑材料運(yùn)輸?shù)冉ㄖ┕ば袨榈膿P(yáng)塵產(chǎn)生情況一般是每個(gè)建筑活動(dòng)月、每4000平方米占地面積排放揚(yáng)塵1.2噸，工程運(yùn)輸車輛引起的揚(yáng)塵主要對(duì)沿途30米范圍內(nèi)空氣產(chǎn)生影響，并且成線性污染，路邊的TSP濃度可達(dá)10毫克/立方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，因此，揚(yáng)塵和粉塵將是影響本項(xiàng)目建設(shè)期空氣質(zhì)量的重要因素。而本項(xiàng)目投入使用后會(huì)產(chǎn)生一定量氣體污染物，在運(yùn)營(yíng)期會(huì)產(chǎn)生空氣環(huán)境污染。環(huán)境噪音的影響分析和評(píng)價(jià)噪聲環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目屬于商業(yè)為主的建筑，其施工期噪音應(yīng)遵循GB12523－90《中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)建筑施工場(chǎng)界噪聲限值》標(biāo)準(zhǔn)。而運(yùn)營(yíng)期的聲環(huán)境應(yīng)執(zhí)行GB3096-93《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》1類標(biāo)準(zhǔn)。不同施工階段作業(yè)噪聲限值施工階段主要噪聲源噪聲限值單位晝間夜間土石方推土機(jī)、挖掘機(jī)、裝載機(jī)等7555dB(A)打樁各種打樁機(jī)等85禁止施工dB(A)結(jié)構(gòu)混凝土攪拌機(jī)、振搗棒、電鋸等7055dB(A)裝修吊車、升降機(jī)等6555dB(A)城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)（一類標(biāo)準(zhǔn)）類別噪聲限值（dB）1晝間夜間5545噪聲影響分析本項(xiàng)目的環(huán)境噪聲影響評(píng)價(jià)包括施工期和運(yùn)營(yíng)期兩部分評(píng)價(jià)內(nèi)容。項(xiàng)目施工期噪聲污染來(lái)源于推土機(jī)、挖掘機(jī)、打樁機(jī)、空壓機(jī)、攪拌機(jī)、風(fēng)鎬、振搗機(jī)、電鋸等施工機(jī)械產(chǎn)生的機(jī)械噪聲，施工機(jī)械的噪聲特點(diǎn)是持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)，強(qiáng)度高，其瞬時(shí)噪聲值可達(dá)89-120分貝，這些突發(fā)態(tài)非穩(wěn)態(tài)噪聲源將對(duì)周圍環(huán)境產(chǎn)生的影響可達(dá)到嚴(yán)重負(fù)影響程度。本項(xiàng)目投入使用后，經(jīng)過(guò)建筑墻體隔音及綠化帶消音之后，對(duì)外部影響較輕；此外還有空調(diào)、供排水系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)產(chǎn)生的噪聲，該部份噪音規(guī)模不大，加之綠化帶的消音作用，其影響程度較輕。對(duì)水環(huán)境的影響分析和評(píng)價(jià)水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)本項(xiàng)目對(duì)水環(huán)境的影響主要表現(xiàn)為實(shí)驗(yàn)用水和日常工作中的污水排放，根據(jù)哈爾濱市污水排放使用有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，項(xiàng)目廢水排放濃度限值執(zhí)行GB8978-1996《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》的一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)?！吨腥A人民共和國(guó)污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)污染物懸浮物化學(xué)需氧物動(dòng)植物油元素磷上限（mg/L）10060200.1對(duì)水環(huán)境的影響分析水環(huán)境的影響主要通過(guò)對(duì)建筑范圍內(nèi)地面水域及功能、工程的施工方案、生活服務(wù)區(qū)的位置及規(guī)模、本項(xiàng)目地表適流方位及現(xiàn)有水污染排放源的調(diào)查，取樣測(cè)試有害成分含量，決定排出污水是否處理，并提出處理措施或建議。在本項(xiàng)目施工期間，主要發(fā)生施工排水和生活排水，由于項(xiàng)目所在地沒(méi)有臨近的水源和流經(jīng)的地面水域，且該區(qū)域施工排水設(shè)施比較完善，故而施工期污水對(duì)環(huán)境的影響程度較輕。在運(yùn)營(yíng)期間，主要污染源是生活污水排放和綜合排水，集中處理后會(huì)大大降低對(duì)環(huán)境的影響。固體廢棄物對(duì)環(huán)境的影響分析和評(píng)價(jià)在項(xiàng)目建設(shè)期，固體廢棄物主要包括建筑垃圾和生活垃圾。在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期，固體廢棄物主要是生活垃圾。這些固體廢棄物如果處理不當(dāng)，將對(duì)周邊環(huán)境產(chǎn)生不良影響，需要通過(guò)采取合理的規(guī)劃和有效的措施加以控制。環(huán)境保護(hù)措施針對(duì)本項(xiàng)目的建設(shè)期和運(yùn)營(yíng)期將對(duì)環(huán)境可能產(chǎn)生的影響，制定以下措施加以控制?？諝猸h(huán)境保護(hù)措施建設(shè)期：根據(jù)哈爾濱市房屋開(kāi)發(fā)和建設(shè)施工環(huán)境保護(hù)管理的有關(guān)規(guī)定，建設(shè)施工期間采取如下?lián)P塵防治措施：施工場(chǎng)地周邊設(shè)置高度在1.8米以上的圍檔；土堆、料堆進(jìn)行遮蓋或噴灑覆蓋劑；建筑垃圾的堆放不超出場(chǎng)地圍檔范圍，施工場(chǎng)地不堆放生活垃圾；嚴(yán)禁高空拋撒建筑垃圾；建筑材料運(yùn)輸過(guò)程中進(jìn)行遮蓋，防止撒漏，盡可能減少運(yùn)輸中產(chǎn)生的揚(yáng)塵。運(yùn)營(yíng)期：有特殊要求的項(xiàng)目要配備通風(fēng)櫥、超凈工作臺(tái)；放射性廢氣排放時(shí)應(yīng)確保不污染周圍空氣，否則應(yīng)做凈化處理。水環(huán)境保護(hù)措施建設(shè)期：對(duì)于施工過(guò)程中的水環(huán)境進(jìn)行實(shí)施監(jiān)控和保護(hù)，對(duì)施工填、挖方時(shí)堆積的揚(yáng)土、揚(yáng)塵等影響水土環(huán)境的施工廢料及時(shí)進(jìn)行簡(jiǎn)易的綠化措施，以保持水土狀況和綠化環(huán)境。運(yùn)營(yíng)期：在水資源保護(hù)方面，一方面是做到雨污分流，雨水通過(guò)管線排至污水管中；另一方面是所有生活污水經(jīng)化糞池處理后排入市政管網(wǎng)，輸送至污水處理廠。聲環(huán)境保護(hù)措施建設(shè)期：本建設(shè)項(xiàng)目的施工是露天施工，具有流動(dòng)性和間歇性較強(qiáng)的特點(diǎn)，施工過(guò)程中優(yōu)先采用低噪聲機(jī)械設(shè)備，嚴(yán)禁使用明顯老化或擬淘汰的設(shè)備，同時(shí)，對(duì)各施工環(huán)節(jié)中噪聲較強(qiáng)的設(shè)備采取局部吸聲、隔聲降噪措施，建設(shè)臨時(shí)隔聲屏障以達(dá)到降噪效果。對(duì)不同階段的施工噪聲將嚴(yán)格遵守中華人民共和國(guó)《建筑施工場(chǎng)界噪聲限值》（GB12523-90）中規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，將施工噪音對(duì)學(xué)校正常的教學(xué)活動(dòng)產(chǎn)生的干擾降至最低。運(yùn)營(yíng)期：通風(fēng)、空調(diào)系統(tǒng)制冷機(jī)設(shè)備選用低噪聲設(shè)備，對(duì)電機(jī)、水泵、風(fēng)機(jī)等設(shè)備采取隔聲、吸聲、減振降噪措施，對(duì)噪聲較大環(huán)節(jié)建設(shè)隔聲機(jī)房。在運(yùn)營(yíng)期，將按時(shí)組織設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)，檢查噪音源，將設(shè)備噪音控制在最低水平。固體廢棄物控制措施建設(shè)期：在項(xiàng)目建設(shè)期，及時(shí)處理和清運(yùn)建筑垃圾和生活垃圾，防止污染地下水源；嚴(yán)禁焚燒有毒有害物質(zhì)污染空氣；設(shè)立達(dá)標(biāo)衛(wèi)生設(shè)施，污水經(jīng)處理后方可排放。運(yùn)營(yíng)期：無(wú)毒廢物按垃圾處理；能夠自然降解的有毒廢物，集中深埋處理；不能自然降解的有毒廢物，集中到焚化爐焚燒處理；放射性固體廢物，先集中在專用的廢物桶內(nèi)，再根據(jù)具體情況采用放置、焚化等方法處理。環(huán)境保護(hù)設(shè)施與投資根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，本項(xiàng)目的建設(shè)嚴(yán)格做到“三同時(shí)”，將環(huán)境保護(hù)措施的費(fèi)用列入工程概算。環(huán)境保護(hù)設(shè)施在室外配套工程建設(shè)中，結(jié)合規(guī)劃，重點(diǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)并建設(shè)環(huán)保設(shè)施，如化糞池、雨污管井、生活垃圾收集點(diǎn)等等。同時(shí)，將綠化與噪音消除、凈化空氣等環(huán)保措施結(jié)合起來(lái)，通過(guò)生態(tài)的方式消除噪音，達(dá)到凈化空氣、提高空氣質(zhì)量的目的。綠化景觀規(guī)劃主要是結(jié)合周圍景觀設(shè)計(jì)，在建筑物兩側(cè)布置廣場(chǎng)和綠地，樹(shù)木栽植注意多樣性及高低、疏密合理搭配。環(huán)境保護(hù)投資此外，項(xiàng)目投資估算中都有專項(xiàng)資金投資于環(huán)保配套工程，在室外配套工程費(fèi)用98.00萬(wàn)元中，包含了建設(shè)階段圍墻、運(yùn)輸車遮蓋、雨污分流的管網(wǎng)以及綠化等措施投資費(fèi)用等，這些方面都可以降低項(xiàng)目建設(shè)對(duì)環(huán)境的影響。環(huán)境保護(hù)措施實(shí)施評(píng)價(jià)總之，項(xiàng)目的建設(shè)將完全按照《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》(GB3095-1996)、《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》(GB8978-1996)、《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》(GB16297-1996)、《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》(GB3096-93)等國(guó)家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)指導(dǎo)建設(shè)工作和日常運(yùn)營(yíng)。項(xiàng)目建設(shè)期污染屬短期行為，待施工結(jié)束后即可消除。在此期間，將采取有效措施，盡量減輕揚(yáng)塵的產(chǎn)生，采用局部吸聲、隔聲降噪技術(shù)，在隔離體上輔以吸聲材料，降低噪音；項(xiàng)目建成運(yùn)營(yíng)期對(duì)環(huán)境的污染主要有廢水、噪聲和固體廢棄物等，各項(xiàng)污染經(jīng)采取適當(dāng)措施