資產(chǎn)評估課件

第一節(jié)房屋建筑物評估概述一、評估標(biāo)的物的界定房屋建筑物兩個(gè)層面的含義房地合一狀態(tài)下的建筑物，包括建筑物、不可分離部分及其附帶的各種權(quán)益。1第一頁，共三十一頁。二、房地產(chǎn)的特征①位置固定性；②使用的長期性；③影響因素多樣性；④投資大量性；⑤保值增值趨勢。房地產(chǎn)的特征2第二頁，共三十一頁。三、房地產(chǎn)價(jià)值及其決定因素

房地產(chǎn)價(jià)格：房地產(chǎn)在市場上實(shí)現(xiàn)了的成交價(jià)格。

房地產(chǎn)價(jià)值：房地產(chǎn)的評估結(jié)果或結(jié)論。（一）房地產(chǎn)價(jià)格的種類①土地價(jià)格，即空地的價(jià)格；②建筑物價(jià)格（不含土地）；③房地價(jià)格；三種基本價(jià)格形態(tài)3第三頁，共三十一頁。①房地產(chǎn)單位價(jià)格②樓面價(jià)格：

③拍賣價(jià)格④招標(biāo)價(jià)格另外的價(jià)格形態(tài)4第四頁，共三十一頁。（二）影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素影響因素的兩種分類方法①自然因素①一般因素②社會(huì)因素②區(qū)域因素③行政因素③個(gè)別因素④經(jīng)濟(jì)因素著重介紹5第五頁，共三十一頁。一般因素：普遍性和共同性因素①行政因素，制度、政策、法規(guī)等；②經(jīng)濟(jì)因素，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度、收入水平、消費(fèi)水平等；③社會(huì)因素，社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r、安定程度、社會(huì)環(huán)境等；④其他因素，人口因素、心理因素、國際因素等。一般因素6第六頁，共三十一頁。區(qū)域因素：由自然條件、社會(huì)條件、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和行政條件形成的區(qū)域性特點(diǎn)。個(gè)別因素：個(gè)別特性，如面積大小、朝向等。7第七頁，共三十一頁。四、房地產(chǎn)估價(jià)原則①合法原則——房地產(chǎn)評估以合法取得、合法適用、合法交易、合法處分等為前提。②最佳使用原則——以房地產(chǎn)的最佳使用為評估的前提。（在評估時(shí)點(diǎn)的具體用途為最佳，按此用途進(jìn)行評估；若不是最佳，按最佳使用的假設(shè)，進(jìn)行適當(dāng)?shù)呐袛嗪瓦x擇，并在估價(jià)報(bào)告書中予以說明。）評估原則8第八頁，共三十一頁。五、房地產(chǎn)的評估程序（一）明確評估基本事項(xiàng)①評估對象；②評估目的；③評估時(shí)點(diǎn)；④評估的具體工作時(shí)間；⑤評估的費(fèi)用；⑥違約責(zé)任。需要明確的事項(xiàng)9第九頁，共三十一頁。（二）擬定評估工作方案①初選評估方法和技術(shù)線路；②確定人員及其分工；③調(diào)查、搜集數(shù)據(jù)資料；④擬定作業(yè)步驟與作業(yè)時(shí)間表；⑤初步評估成本。擬定方案的過程（三）實(shí)地查勘搜集資料到評估現(xiàn)場實(shí)地查勘，獲得評估所需的全部資料。10第十頁，共三十一頁。（四）選用評估方法評定估算①市場法②收益法（常用方法）③成本法④假設(shè)開發(fā)法⑤殘余估價(jià)法⑥路線價(jià)估價(jià)法⑦基準(zhǔn)地價(jià)修正法等選用一種或多種評估方法（五）確定評估結(jié)果，撰寫評估說明或報(bào)告根據(jù)不同方法的初評結(jié)果，分析得出最終評估結(jié)果。11第十一頁，共三十一頁。⒈房屋建筑物⒉橋梁、道路等構(gòu)筑物第二節(jié)建筑物評估一、建筑物及其分類建筑物⑴按經(jīng)濟(jì)用途分類⑵

按結(jié)構(gòu)材料分類本章主要講述12第十二頁，共三十一頁。二、建筑物在評估時(shí)需考慮的基本因素基本因素⑴座落位置⑵面積⑶用途⑷建筑結(jié)構(gòu)⑸建筑高度⑹附屬設(shè)施⑺裝修質(zhì)量和水平⑻建成時(shí)間⑼外觀⑽平面格局⑾產(chǎn)權(quán)⑿建筑質(zhì)量、適用性等其他因素13第十三頁，共三十一頁。三、建筑物評估的特點(diǎn)特點(diǎn)⑴

房地合一評估與房地分估⑵建筑物產(chǎn)權(quán)受土地使用權(quán)年限的制約⑶

單獨(dú)評估地上建筑物可以采用重置成本法⑷

建筑物評估應(yīng)在適法的前提下進(jìn)行14第十四頁，共三十一頁。四、建筑物評估中的成本法⒈建筑物價(jià)格或重置成本構(gòu)成（包括土地）價(jià)格或重置成本構(gòu)成項(xiàng)目⑴土地使用費(fèi)⑵前期工程費(fèi)⑶建筑安裝工程費(fèi)⑷配套費(fèi)⑸建設(shè)期利息⑹建筑單位管理費(fèi)⑺稅金⑻利潤15第十五頁，共三十一頁。⒉建筑物重置成本的常用測算方法⑴重編預(yù)算法

按工程預(yù)算的編制方法，對待估建筑成本構(gòu)成項(xiàng)目重新估算其重置成本。

適用于：構(gòu)造比較簡單的建筑物。16第十六頁，共三十一頁。⑵預(yù)決算調(diào)整法以待估建筑物決算中的工程量為基礎(chǔ)，按現(xiàn)行工程預(yù)算價(jià)格、費(fèi)率將其調(diào)整為按現(xiàn)價(jià)計(jì)算的建筑物工程造價(jià)，再加上間接成本，估算出建筑物重置成本。效率高于重編預(yù)算法。

①不宜采用價(jià)格指數(shù)調(diào)整法和類適用于：比法的建筑物；

②用途結(jié)構(gòu)大致相同相似且數(shù)量較多的建筑物。17第十七頁，共三十一頁。⑶價(jià)格指數(shù)調(diào)整法根據(jù)待估建筑物的帳面成本，運(yùn)用建筑業(yè)產(chǎn)值價(jià)格指數(shù)或其他相關(guān)價(jià)格指數(shù)推算出建筑物重置成本。此法的準(zhǔn)確性不足，實(shí)際使用較少。

18第十八頁，共三十一頁。⒊建筑物有形損耗及成新率的測算⑴使用年限法19第十九頁，共三十一頁。⑵打分法

借助于建筑物成新率評分標(biāo)準(zhǔn)，包括整體成新率評分標(biāo)準(zhǔn)和構(gòu)件評分標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行對照打分，得出或匯總得出建筑物的成新率。

根據(jù)《房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)》，按房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等組成部分的完好程度，劃分五個(gè)等級：20第二十頁，共三十一頁。打分法估測成新率的計(jì)算公式：成新率=（結(jié)構(gòu)部分合計(jì)得分×G＋裝修部分合計(jì)得分×S

＋設(shè)備部分合計(jì)得分×B）÷100×100%式中：

G——結(jié)構(gòu)部分的評分修正系數(shù)；

S——裝修部分的評分修正系數(shù)；

B——設(shè)備部分的評分修正系數(shù)。（評分修正系數(shù)表見課本第125頁）21第二十一頁，共三十一頁。⒋建筑物功能性貶值的分析測算

建筑物功能性貶值：由于建筑物用途、使用強(qiáng)度、設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備配備等不合理造成的建筑物功能不足或浪費(fèi)形成的價(jià)值損失。用途、使用強(qiáng)度不合理沒有發(fā)揮土地的最佳效用設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)不合理沒有發(fā)揮建筑物應(yīng)有的功能裝修、設(shè)備配備不合理造成部分功能的浪費(fèi)22第二十二頁，共三十一頁。⒌建筑物經(jīng)濟(jì)性貶值的分析測算

建筑物經(jīng)濟(jì)性貶值：由于外界條件的變化而影響了建筑物效用的發(fā)揮，導(dǎo)致其價(jià)值貶損。

出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)性貶值的后果是導(dǎo)致建筑物的收益下降。或：式中：23第二十三頁，共三十一頁。五、建筑物評估的殘余法式中：24第二十四頁，共三十一頁。六、建筑物評估的市場比較法（一）市場房價(jià)對照法

市場房價(jià)對照法是市場比較法在估算建筑物價(jià)格時(shí)的一種具體運(yùn)用。使用的關(guān)鍵在于準(zhǔn)確獲取與待估建筑物相同或相似的建筑物的市場價(jià)格。（二）單位造價(jià)調(diào)整法

單位造價(jià)調(diào)整法是根據(jù)現(xiàn)行單位建筑面積的造價(jià)為基礎(chǔ)，調(diào)整估算待估建筑物市場價(jià)格的一種方法。25第二十五頁，共三十一頁。第三節(jié)在建工程評估一、在建工程及其評估特點(diǎn)

在建工程：資產(chǎn)評估時(shí)尚未完工或雖然已經(jīng)完工，但尚未交付使用的建設(shè)項(xiàng)目，以及建設(shè)項(xiàng)目備用材料、設(shè)備等資產(chǎn)。①在建工程種類多，情況復(fù)雜；②在建工程的形象進(jìn)度以及資產(chǎn)功能差別很大；③在建工程的投資完成額與其實(shí)際完成工作量較難一致；④在建工程的建設(shè)工期長短差別較大。在建工程評估特點(diǎn)26第二十六頁，共三十一頁。二、在建工程評估的準(zhǔn)備工作①要求企業(yè)提供待估在建工程詳細(xì)資料；②要求提供并查閱企業(yè)在建工程批準(zhǔn)文件、工程圖紙、工程預(yù)算書、施工合同、有關(guān)帳簿及原始記錄③評估人員到現(xiàn)場查實(shí)工程進(jìn)度和工程形象進(jìn)度；④檢查工程質(zhì)量；⑤搜集與該工程評估所需的有關(guān)數(shù)據(jù)資料。準(zhǔn)備工作27第二十七頁，共三十一頁。三、在建工程評估（一）工程進(jìn)度法

工程進(jìn)度法：以工程預(yù)算為依據(jù)，按勘察時(shí)確定的完工程度評估在建工程價(jià)值。

適用于：施工期短且價(jià)格變化較小的在建工程。28第二十八頁，共三十一頁。（二）變動(dòng)因素調(diào)整法

變動(dòng)因素調(diào)整法：采用對在建工程實(shí)際完成部分因價(jià)格變化和設(shè)計(jì)變更因素，分別計(jì)算各調(diào)整數(shù)額，經(jīng)歸集加總后與在建工程實(shí)際支出加減，確定評估值。

適用于：工期長，設(shè)計(jì)變更及價(jià)格變化較大的在建工程。29第二十九頁，共三十一頁。（三）重編預(yù)算工程進(jìn)度法對于建設(shè)工期較長、設(shè)計(jì)變更較大、價(jià)格變化較大、實(shí)際工程成本與工程預(yù)算差距較大的在建工程，可采用重新編制工程預(yù)算，然后再按工程進(jìn)度法估測評估值。在建工程評估較為復(fù)雜，評估前應(yīng)注意如下問題：

⑴

在建工程前景

⑵建設(shè)工期狀況

⑶

在建工程貸款利率水平

⑷

計(jì)算貸款利息的投資額應(yīng)按統(tǒng)一口徑核算30第三十頁，共三十一頁。內(nèi)容總結(jié)第一節(jié)房屋建筑物評估概述。房地產(chǎn)價(jià)值：房地產(chǎn)的評估結(jié)果或結(jié)論。一般因素：普遍性和共同性因素。區(qū)域因素：由自然條件、社會(huì)條件、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和行政條件形成的區(qū)域性特點(diǎn)。個(gè)別因素：個(gè)別特性，如面積大小、朝向等。（在評估