南京高端住宅項(xiàng)目前期策劃報(bào)告圖文并茂

合計(jì)

88320320100.0%

45040790.4%

16210262.96%

一房二房三房四房及以上項(xiàng)目面積供應(yīng)量去化量去化率面積供應(yīng)量去化量去化率面積供應(yīng)量去化量去化率面積供應(yīng)量去化量去化率瑞鴻名邸6625624495.3%93403587.5%128402767.5%

131401025.0%

合計(jì)

25624495.3%

25624495.3%

803746.3%

一房二房三房四房及以上項(xiàng)目面積供應(yīng)量去化量去化率面積供應(yīng)量去化量去化率面積供應(yīng)量去化量去化率面積供應(yīng)量去化量去化率天泰青城36403280.0%68201890.0%

45-46403075.0%73-76806581.3%

90201470.0%

合計(jì)

806277.5%

1209780.8%

戶型配比57219.2%119140%105235.3%1625.5%區(qū)域公瀉寓市場(chǎng)槽產(chǎn)品力閑分析整體規(guī)劃酸缺乏亮點(diǎn)缺，出現(xiàn)了提一些圍合粥組團(tuán)式布衡局項(xiàng)目御山湖萬(wàn)科金域藍(lán)灣瑞鴻名邸立面圖總體東側(cè)臨水，橫列排布高層公寓將聯(lián)排圍合在社區(qū)中間三棟住宅樓呈品字形排布排布行列圍合+行列小圍合項(xiàng)目融僑世家托樂(lè)佳世紀(jì)東山立面圖總體簡(jiǎn)單行列排布社區(qū)中部圍合式組團(tuán)簡(jiǎn)單行列排布排布行列組團(tuán)+行列行列區(qū)域公肢寓市場(chǎng)薦產(chǎn)品力剃分析項(xiàng)目御山湖萬(wàn)科金域藍(lán)灣瑞鴻名邸立面圖風(fēng)格地中英式風(fēng)格西班牙風(fēng)格新古典風(fēng)格材料面磚涂料為主石材、面磚品質(zhì)感風(fēng)格純正，品質(zhì)感較強(qiáng)色彩濃重，品質(zhì)感較強(qiáng)表現(xiàn)力一般，品質(zhì)感較弱項(xiàng)目融僑世家托樂(lè)佳世紀(jì)東山立面圖風(fēng)格artdeco新古典風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格材料面磚石材、面磚涂料為主品質(zhì)感產(chǎn)品表現(xiàn)力較強(qiáng)風(fēng)格純正，品質(zhì)感較強(qiáng)材質(zhì)單一，品質(zhì)感一般多種風(fēng)適格，整鍵體品質(zhì)繼較高區(qū)域公寓貫市場(chǎng)產(chǎn)品濁力分析項(xiàng)目御山湖萬(wàn)科金域藍(lán)灣瑞鴻名邸戶型面積二房88平方二房88平方二房93平方項(xiàng)目融僑世家托樂(lè)佳世紀(jì)東山戶型面積二房90平方二房89平方二房90平方常規(guī)公察寓戶型益，普遍句缺少附新加值附加功能美平臺(tái)以目前層區(qū)域平風(fēng)臺(tái)來(lái)看頃，未來(lái)題項(xiàng)目分解流江寧糖公寓客門(mén)源存在極機(jī)會(huì)供應(yīng)量形大，未折來(lái)市場(chǎng)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)激承烈；整體打望造中小鄉(xiāng)豐戶型，私剛性產(chǎn)綿品力，紅剛性的勸客源表冤現(xiàn)，區(qū)輝域呈現(xiàn)董完全的拌剛性特棒征；常規(guī)戶型家設(shè)計(jì)，缺括少附加值拘運(yùn)用，產(chǎn)久品力競(jìng)爭(zhēng)贊優(yōu)勢(shì)不強(qiáng)開(kāi)；【我們理刷解的江蜘寧公寓暗市場(chǎng)平銀臺(tái)】高附加值羊、緊湊型躁二房、三哄房為主，有以產(chǎn)品、穗價(jià)格雙重塑優(yōu)勢(shì)分流勇江寧溢出丹客源三、產(chǎn)癥品建議解決呈的核心問(wèn)無(wú)題——項(xiàng)目怎么恒做Par耕t勿1——關(guān)于容好積率的胃思考在容積率焰可調(diào)整的貢前提——何種容雙積率指汪標(biāo)能夠概實(shí)現(xiàn)最怕大投資軍回報(bào)率裕？區(qū)域聯(lián)序排價(jià)格眠估算區(qū)域聯(lián)丟排市場(chǎng)雖價(jià)值在7500元/m2本項(xiàng)目些價(jià)格推澆導(dǎo)將先升從本項(xiàng)字目區(qū)位崖推導(dǎo)出敗聯(lián)排產(chǎn)炮品的市疼場(chǎng)價(jià)格構(gòu)再通過(guò)叨市場(chǎng)現(xiàn)辯有的公瞧寓和聯(lián)馳排、洋腦房的價(jià)晃格系數(shù)沫做對(duì)比扇，推導(dǎo)煉出公寓堪、洋房膽的市場(chǎng)粱價(jià)格；區(qū)域內(nèi)裳唯一在遲售個(gè)案效普羅旺丘斯小鎮(zhèn)固計(jì)劃3月底上年市，預(yù)搶計(jì)價(jià)格喝聯(lián)排700鋸0-7抖500元/m2，取高睜值750嬸0元/m2。區(qū)域公寓孫價(jià)格估算江寧區(qū)萬(wàn)充科金域藍(lán)孝灣公寓價(jià)酬格130優(yōu)00元/m2（毛坯）啄，聯(lián)排價(jià)后格1600典0元/m2，高層們與聯(lián)排割價(jià)差1:1.加23；江寧區(qū)嘉御山湖的公寓價(jià)餡格1100疾0元/m2（毛坯租），聯(lián)槍排價(jià)格1400坐0元/m2，高層與蹈聯(lián)排價(jià)差1:1.鞋27；取折中卷值1:1.超25估算公寓沃市場(chǎng)價(jià)值區(qū)域公寓全市場(chǎng)價(jià)值洪在6000元/m2區(qū)域洋房納價(jià)格估算江寧區(qū)欄無(wú)花園聽(tīng)洋房產(chǎn)耽品在售月，取南顧京仙林團(tuán)區(qū)保利爭(zhēng)紫晶山歉洋房?jī)r(jià)翅格170嘉00-歉180逗00元/m2聯(lián)排價(jià)格200邊00元/m2，洋房與的聯(lián)排價(jià)差1:1嘩.14；以1:1.悶14估算洋正房市場(chǎng)連價(jià)值區(qū)域洋華房市場(chǎng)堪價(jià)值在6600元/m2方案一：鋤容積率1.5銷售收入突：333移,86鈴4萬(wàn)元直接費(fèi)輝用：108,盟899萬(wàn)元間接費(fèi)筋用：38,破561萬(wàn)元稅收費(fèi)用礦：46,毯600萬(wàn)元稅后利伯潤(rùn)：139名,80警2萬(wàn)元靜態(tài)利涂潤(rùn)率：41.8行7%建安費(fèi)享以別墅800元/m2、洋房1,00冊(cè)0元/m2、公寓2,2著00元/m2、商業(yè)2,50榨0元/m2估算;前期費(fèi)用艱（勘察設(shè)管計(jì)費(fèi)、前才期開(kāi)辦費(fèi)隱、三通一悉平、臨時(shí)拌設(shè)施等）袖按200元/m2估算;商業(yè)體鋒量按照2萬(wàn)m2，價(jià)格按行照經(jīng)驗(yàn)，姥以住宅價(jià)怖格1.8倍估算。注：物業(yè)類型面積(萬(wàn)m2)各類物業(yè)比例面積(萬(wàn)m2)預(yù)計(jì)售價(jià)（元/m2）樓板價(jià)住宅48聯(lián)排別墅15%7.27,500300（以30萬(wàn)/畝地價(jià)折算）花園洋房28%13.446,600高層公寓57%27.366,000商業(yè)213,500方案二：化容積率1.2物業(yè)類型面積(萬(wàn)m2)各類物業(yè)比例面積(萬(wàn)m2)預(yù)計(jì)售價(jià)（元/m2）樓板價(jià)住宅48聯(lián)排別墅25%127,500300（以30萬(wàn)/畝地價(jià)為計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)）花園洋房35%16.86,600高層公寓40%19.26,000商業(yè)210,800銷售收入論：343擋,08沉0萬(wàn)元直接費(fèi)粒用：98,6端40萬(wàn)元間接費(fèi)用無(wú)：39,6姨26萬(wàn)元稅收費(fèi)用宅：51,2悲04萬(wàn)元稅后利畢潤(rùn)：153,跪611萬(wàn)元靜態(tài)利潤(rùn)冬率：44.7賭7%建安費(fèi)以妥別墅800元/m2、洋房1,00臥0元/m2、公寓2,20舅0元/m2、商業(yè)2,50欄0元/m2估算;前期費(fèi)用拋（勘察設(shè)酷計(jì)費(fèi)、前奪期開(kāi)辦費(fèi)京、三通一因平、臨時(shí)與設(shè)施等）壞按200元/m2估算;商業(yè)體量王按照2萬(wàn)m2標(biāo)準(zhǔn)估絮算。注：方案三勻：容積跌率1.0物業(yè)類型面積(萬(wàn)m2)各類物業(yè)比例面積(萬(wàn)m2)預(yù)計(jì)售價(jià)（元/m2）樓板價(jià)住宅48聯(lián)排別墅34%16.327,500300（以30萬(wàn)/畝地價(jià)為計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)）花園洋房40%19.26,600高層公寓26%12.486,000商業(yè)2銷售收維入：351迅,00似0萬(wàn)元直接費(fèi)司用：89,朗712萬(wàn)元間接費(fèi)用凡：40,弓541萬(wàn)元稅收費(fèi)用還：55,1臂87萬(wàn)元稅后利屆潤(rùn)：165,販561萬(wàn)元靜態(tài)利抗?jié)櫬剩?7.1饑7%建安費(fèi)寺以別墅800元/m2、洋房1,0狠00元/m2、公寓2,20頃0元/m2、商業(yè)2,50環(huán)0元/m2估算;前期費(fèi)諒用（勘字察設(shè)計(jì)威費(fèi)、前愛(ài)期開(kāi)辦叔費(fèi)、三頓通一平兆、臨時(shí)撥設(shè)施等錄）按200元/m2估算;商業(yè)體量痰按照2萬(wàn)m2標(biāo)準(zhǔn)估燭算。注：方案容積率利潤(rùn)靜態(tài)利潤(rùn)率11.5139,802萬(wàn)元41.87%21.2153,611萬(wàn)元44.77%31.0165,561萬(wàn)元47.17%本項(xiàng)目壟總利潤(rùn)李及利潤(rùn)舞率遞增放與容積清率呈反長(zhǎng)比趨勢(shì)建議在政懷府容許的恥范圍內(nèi)，沾爭(zhēng)取降低羨拿地容積暫率指標(biāo)【我們關(guān)餓于容積士率的思蝴考】Par安t欲2——關(guān)于產(chǎn)品渴的建議『世茂蝶續(xù)湖灣』業(yè)態(tài)：住宅：由12幢沿湖崖面一字祥排開(kāi)的吳高層公梳寓、數(shù)懷個(gè)分布?jí)蛴诤协h(huán)的獨(dú)立澤島嶼式繩聯(lián)體別斥墅及獨(dú)索棟別墅松、SOH銷O、酒店式生公寓；配套：SHO斷PPI嘆NG黎MAL楊L、4星級(jí)國(guó)沈際酒店板，三大航功能主片題會(huì)所番（1300咬0㎡超大型運(yùn)污動(dòng)休閑會(huì)隙所、老人合會(huì)所、兒朽童會(huì)所）床、國(guó)際雙角語(yǔ)幼兒園萄和學(xué)校、撇商業(yè)廣場(chǎng)竊及臺(tái)灣風(fēng)陵情街組成經(jīng)濟(jì)指標(biāo)勇：占地72萬(wàn)㎡，總建筑面毀積107萬(wàn)㎡，容積率1.5社區(qū)環(huán)源繞10萬(wàn)㎡蝶矛狀湖水肢，綠化化率約65%低密度師社區(qū)、同大盤(pán)規(guī)糧劃、水話島組團(tuán)抹式；多種物業(yè)徹形態(tài)，滿吼足不同客薄層大體量桌商業(yè)配額套，滿缸足社區(qū)射生活?yuàn)蕳墭?lè)需求社區(qū)配膊備電瓶闊車(chē)與直眾達(dá)上海兩的班車(chē)額，滿足撥便捷出婦行需求世茂蝶窩湖灣——水島式片運(yùn)區(qū)規(guī)劃各片區(qū)務(wù)由引入古的水系喘自然分哀隔，打仁造成全流島嶼式顆組團(tuán)，宣塑造40萬(wàn)方的湖金畔公園社墨區(qū)；公寓首區(qū)戶戶觀盈景。世茂蝶湖燙灣——?jiǎng)?chuàng)新物業(yè)見(jiàn)戶型在06、07年即在當(dāng)很地推出高倉(cāng)附加值的您公寓產(chǎn)品車(chē)、推出疊臭加別墅等俗創(chuàng)新戶型授概念，引各領(lǐng)市場(chǎng)，囑塑造區(qū)域任標(biāo)桿。高附加值公寓疊加別墅上疊下疊分為東鉛西兩大紙區(qū)域，東部是嗚以大型胞商業(yè)、格酒店、殊辦公為樣核心的多商務(wù)區(qū)坡，提供蒸便捷高掘效的商未務(wù)辦公叮服務(wù)和望優(yōu)雅舒準(zhǔn)適的酒恒店服務(wù)壩，西部是以滴具有江南廈水鄉(xiāng)特色唇及臺(tái)北風(fēng)酸情商業(yè)街男為核心的距休閑區(qū)，有提供一站習(xí)式的生活銷體驗(yàn)和親餅水生態(tài)環(huán)銳境，24小時(shí)的商冤業(yè)活力區(qū)世茂蝶湖目灣——12萬(wàn)方商吼業(yè)中心江南水鄉(xiāng)賤特色及臺(tái)墻北風(fēng)情商闊業(yè)街為核蜘心的休閑禾區(qū)大型商聲業(yè)、酒欄店、辦汪公為核批心的商那務(wù)區(qū)『世茂蝶懇湖灣』的總結(jié)大盤(pán)規(guī)劃接、豐富業(yè)規(guī)態(tài)、創(chuàng)新防產(chǎn)品，首和推低密度陪產(chǎn)品，拔擾高調(diào)性，丸樹(shù)立城市圾級(jí)高端形詢象，吸引寬外區(qū)客源透導(dǎo)入；蝶湖灣思通過(guò)天俊然水景芳主題概擦念，打鍬造自然約的生態(tài)觸片區(qū)概聞念，以不水景公啄園式的葬主題園編林，塑抽造項(xiàng)目棕景觀特刻色。提續(xù)升產(chǎn)品乒品質(zhì)高捷度。『平土煙季臺(tái)項(xiàng)目』業(yè)態(tài)：144萬(wàn)方別弄墅、洋遣房、公累寓；22萬(wàn)方商奪業(yè)、酒裹店、辦筍公；1100決0平米幼曬兒園；4.9萬(wàn)方中歪小學(xué)；經(jīng)濟(jì)指羞標(biāo)：占地130萬(wàn)㎡，總建筑圓面積170萬(wàn)㎡，容積率1.45組團(tuán)片區(qū)這式規(guī)劃模高式；業(yè)態(tài)密無(wú)界化組梅合；緊鄰魚(yú)網(wǎng)鳥(niǎo)河天艙然景觀想資源；完善配套車(chē)，集中規(guī)樸劃打造休顯閑娛樂(lè)商炊務(wù)的整體奪規(guī)劃需求籃，部分分況散于各片游區(qū)內(nèi)，滿旱足日常生懇活需求新聚仁操齡作項(xiàng)目項(xiàng)目正暖在規(guī)劃廚中『市場(chǎng)個(gè)刑案』的啟示大盤(pán)規(guī)劃壁，首推低路密度產(chǎn)品戀，拔高調(diào)禽性，樹(shù)立卵高端城市襲級(jí)形象，幕吸引外區(qū)遣客源導(dǎo)入丙；大盤(pán)必需紋的豐富物萄業(yè)形態(tài)，魔滿足不同機(jī)客源需求巴；大盤(pán)必陪需的主財(cái)題性片漂區(qū)式規(guī)禮劃，塑隨造項(xiàng)目陡特色，酸提高產(chǎn)男品形象士；大盤(pán)必校需的大頸體量級(jí)備配套，快滿足生妙活必需述、塑造拒近在咫沉尺的休急閑娛樂(lè)例消費(fèi)。創(chuàng)新的產(chǎn)兩品，吸引齒客源。配備社居區(qū)班車(chē)冰等，解鴨決大盤(pán)道出行問(wèn)雞題。本案完覽全可通推過(guò)對(duì)市畝場(chǎng)大盤(pán)夫的規(guī)劃太借鑒，暑打造一敢個(gè)帶有幅“愛(ài)家香”品牌恥特色、凝引領(lǐng)句坑容城市芒新形象頑的國(guó)際辦化大型紡居住區(qū)們。大江寧第陸一城市級(jí)艙水島公園續(xù)社區(qū)樹(shù)立全新浩的地標(biāo)形朵象、導(dǎo)入勾全新的宜核居空間產(chǎn)品關(guān)類鍵詞：大盤(pán)規(guī)劃特色園躺林地標(biāo)建架筑創(chuàng)新戶征型完善配斤套關(guān)鍵詞一托：大盤(pán)規(guī)這劃主要針對(duì)猜現(xiàn)有兩套伏方案進(jìn)行威評(píng)估，選演擇符合規(guī)跨劃要求、釣符合市場(chǎng)聞、符合大晨盤(pán)形象，止能體現(xiàn)本你案特色的禿規(guī)劃方案靈。規(guī)劃要求頑：形象：樹(shù)立城市津級(jí)大盤(pán)形飼象；水系：合理規(guī)劃80畝水系資昌源，塑造消本案特色大；商業(yè)配套踐：由于本沫案西側(cè)鉆有規(guī)劃拜大體量冶的集中錄商業(yè)配卡套，同往時(shí)根據(jù)肚政府規(guī)基劃，本振案需在覺(jué)東南角還配置一姐定體量壤商業(yè)，縣與周?chē)诘貕K形紀(jì)成聯(lián)動(dòng)波的商業(yè)俯圈形式殘，因此茫本案的牌商業(yè)體濁量不易咽過(guò)大，筑控制在1-2萬(wàn)方即可，以載滿足社區(qū)捏生活?yuàn)蕵?lè)秤需求為主淡，打造特屬色商業(yè)街助。方案評(píng)估俱：方案一水景設(shè)粒計(jì)：形范態(tài)生態(tài)餐自然，強(qiáng)中心水途景形成殃核心景唱觀價(jià)值擠，塑造買(mǎi)大盤(pán)大津氣形象算；由中驢心集中飾的大面尸積水域聞，自然厲分散到左社區(qū)各支組團(tuán)片棉區(qū)中，自然劃分傾片區(qū)，形萄成水島概棍念。沿城市干例道設(shè)計(jì)小粘高層、高命層產(chǎn)品，污大氣圍合臉整盤(pán)，錯(cuò)憑落天際線舅變化，樹(shù)跳立項(xiàng)目大盤(pán)形象。同時(shí)保拼障戶戶可觀漫湖景的價(jià)值獵。水主題真，島式射規(guī)劃，片區(qū)僚間相互雁獨(dú)立；商業(yè)規(guī)劃許東南角符光合城市規(guī)擋劃要求，與并且較為弦獨(dú)立，不鏡影響住宅.方案評(píng)危估：方熱案二公寓產(chǎn)品顏集中規(guī)劃村于北區(qū)，宣形成自身礦圍合組團(tuán)創(chuàng)，但缺少幸與整體社慣區(qū)的景觀借聯(lián)動(dòng)，尤女其后排建筑梁無(wú)法享受厲水景的景大觀資源。水景設(shè)揭計(jì)：缺卡少核心促的景觀愈塑造，竹整體氣勢(shì)感較蠟弱；片區(qū)規(guī)劃宜不明顯，僅中燭心區(qū)域獲做了水捏島概念沸；商業(yè)規(guī)唉劃不夠鋼獨(dú)立，對(duì)周邊叮住宅有一良定影響。評(píng)估總結(jié)綜上兩賺套方案胳的比較載來(lái)看，饞方案一虹在形象不塑造上映更符合屑大盤(pán)氣限質(zhì)，天穿際線處棚理錯(cuò)落見(jiàn)有致；甲水島式咽組團(tuán)規(guī)列劃自然地生態(tài)，惹符合水郵島公園扭的定位核要求，喚因此我適司認(rèn)為同方案一悠更適合被本案。關(guān)鍵詞二視：特色園啟林特色一法：百畝自堪然水系，最具賀特色的細(xì)生態(tài)水主題晴公園特色二膊：五層垂變直綠化瞇、森林恐坡地體芝系，最森林拒最私密的公園營(yíng)造打造最短生態(tài)的敏特色水揭主題公課園社區(qū)貴，塑造危品質(zhì)生斃活標(biāo)桿特色一：綿百畝水系露、水主題起公園塑造賦予各嫁水景組飽團(tuán)不同宋的主題想性、文哥化性、抗參與性禾，景觀泰與功能競(jìng)深度融率合天鵝湖公晶園——核心湖景大氣中綁心水景蘭，塑造狹核心價(jià)柄值暢想公園什級(jí)湖景，損生長(zhǎng)在公嘉園中的住哄宅泰晤士公殲園——?jiǎng)e墅區(qū)水成景淺水細(xì)流修的形式，地貫穿與別鄙墅組團(tuán)間專；兩岸綠星化密植匠，多層殖次景觀釘塑造，保打造別期墅區(qū)專印屬的私煎密性。塞納河公毛園——公寓、省洋房水露景蜿蜒流呀淌于公桶寓洋房運(yùn)間，兩蓬岸大型舟喬木植父栽，為叮相對(duì)高公密度區(qū)點(diǎn)域營(yíng)造樹(shù)森林式宴的水岸薄效果，屈打造公園式的衡生態(tài)住區(qū)。核心區(qū)水譽(yù)景，可局結(jié)部跌水瀑王布處理，塘塑造水剩景的空推間感；從中心大巨湖到宅間栽淺水的變楚化過(guò)度，節(jié)營(yíng)造自然廢多變的情途趣；組團(tuán)間工的水景笨，以淺菠溪的形永式為主邀，清澈踩見(jiàn)底的河水、領(lǐng)天然形態(tài)鮮的龜紋石摔、鵝卵染石，河道肆旁密植多層文次植被，生態(tài)又充滿野趣，品質(zhì)打感十足撈。水景的多疤種形式水景的仙參與性——親水平臺(tái)清的塑造水景的公琴共參與性恭：根據(jù)不鵝同的水之域面積搭，設(shè)計(jì)間各類親制水平臺(tái)啦；打造可參與自的水景，讓業(yè)主耍真正的享博受水景的求樂(lè)趣。親水廊亭親水廣眠場(chǎng)平臺(tái)局部親盜水平臺(tái)私家親水針對(duì)別墅噴業(yè)主專屬怕的私家親水享受，以爛生態(tài)堆坡妻，豐富的董植被、水榜生植被、膜假山石，室設(shè)置木質(zhì)濱水愿平臺(tái)，為業(yè)主米提供愜意在的室外休爺憩空間，新體現(xiàn)高端閘品質(zhì)五層垂直扎綠化＋堆嶼坡森林(通過(guò)五層抵垂直綠化扇，塑造深舉度、厚度勢(shì)、密度三梳度感觀)第一層：診高7-8米，胸徑20公分以蟻上的大誰(shuí)喬木第二層：4-5米高的醒小喬木杠、大灌誓木第三層：2-3米高的灌蘇木第四層：衣花卉、小免灌木第五層：耗草坪、地剩被一級(jí)干道兆，組成社露區(qū)主要的旗道路屏障串功能二級(jí)次崇道，私勿家宅間罷、內(nèi)水換岸綠化箭功能特色二：師五層垂直銷綠化體系五層垂直奶綠化借勢(shì)造奇景，提關(guān)高社區(qū)先環(huán)境密額度一層二層三層四層四層五層第一層搭：高7-8米，胸徑20公分以上做的大喬木第二層糧：4-5米高的小鈴喬木、大購(gòu)灌木第三層諷：2-3米高的掌灌木森林式社受區(qū)道路屏享障多層次一落級(jí)干道84私密的宅更間道路第三層：2-3米高的灌傳木第四層妥：花卉理、小灌隨木第五層：壤草坪、地漂被85公寓的補(bǔ)森林式于組團(tuán)適當(dāng)堆坡輩密植、塑蝕造移步換瘦景的生態(tài)斤私密空間別墅、洋挑房的森林觸式宅間豐富綠化礦層次、有碰序密植；建筑隱逸像在景觀中憲，通過(guò)園嫁林綠化塑顆造曲徑通支幽的私密培性?！皬?qiáng)調(diào)低超密度住宅刑靜謐尊貴傭的生活品渴質(zhì)”關(guān)鍵詞候三：地戴標(biāo)建筑古典主遼義風(fēng)格，塑造失高品質(zhì)桑地標(biāo)建躬筑形象別墅花園洋憂房公寓別墅立砍面古典英酬倫風(fēng)格建筑將英三式元素細(xì)燦致刻畫(huà)，逮從燈飾、因煙囪、墻疾面圖騰到型深紅三色點(diǎn)面磚，無(wú)迫一不展現(xiàn)必尊貴品質(zhì)布。個(gè)案參?？迹洪L(zhǎng)放泰東郊都鐸圖騰花崗巖外拱門(mén)庭院鐵藝大門(mén)原生石材存基座，高勁級(jí)質(zhì)感外菌墻涂料，徹深紅色高嶄檔文化石挪墻面，增遵加建筑厚犁重感。細(xì)節(jié)品質(zhì)采用尖鋤塔型斜似屋頂，性磚石結(jié)衫構(gòu)煙囪址，灰色肥高質(zhì)感杜陶瓦還樸原出都麥鐸建筑避的屋頂師美學(xué)。建筑通過(guò)襲對(duì)門(mén)頭的輝設(shè)計(jì)、墻欠面裝飾的帳設(shè)計(jì)、鐵兼藝門(mén)窗的來(lái)設(shè)計(jì)等，公從細(xì)節(jié)凸俘顯品質(zhì)洋房立洞面新古典志英倫風(fēng)霉格延續(xù)別氧墅英倫貞風(fēng)格，嚷洋房表波現(xiàn)較為足簡(jiǎn)潔大觸氣，去誤除了繁嘴多的裝淡飾圖騰涼，同時(shí)圣材質(zhì)的爽變化，胳塑造空紙間的立度體、層鄙次感。個(gè)案參馬考：尚昨東國(guó)際紐奉名園公寓立襖面延續(xù)整體康色系，墻餡身表現(xiàn)更稼為國(guó)際大啦氣，通過(guò)燃基座的細(xì)購(gòu)致刻畫(huà)，浮表現(xiàn)傳統(tǒng)棗新古典主耐義的尊貴第感。新古典風(fēng)捐格（一）個(gè)案參考繪：金地意俱境典雅大氣歲、注重細(xì)器節(jié)表現(xiàn)新古典風(fēng)余格（二）同樣古典研風(fēng)格的表深現(xiàn)，但運(yùn)惜用相對(duì)較蔑淺的土黃敏色系，與遙低密度產(chǎn)論品形成一麗定的對(duì)比非，使社區(qū)怖色彩表現(xiàn)劑更為活潑幫、不會(huì)太對(duì)沉悶。個(gè)案參考級(jí)：綠城新譽(yù)綠園建材可顫采用真臥石漆，估控制成蠢本公寓戶型類獨(dú)棟戶游型花園洋房澡戶型關(guān)鍵詞四忠：創(chuàng)新戶始型公寓配比房型面積段面積配比1+1房60-7020％2+1房80-9050％3+1房120-13030％總計(jì)100％高附加趕值+1房、奢華狂空間享勵(lì)受，打店造全新蔥花園式諒宜居空李間房型：肉一房二召?gòu)d一衛(wèi)（綠地21新城）建筑面桿積：68㎡；實(shí)得面夫積：84㎡（贈(zèng)送支面積：16㎡）高附加值必贈(zèng)送：建筑面積系：68平米設(shè)備平臺(tái)兇：3+1儲(chǔ).2=燦4.2平米（全侵送）凸窗：2平米（祥全送）南陽(yáng)臺(tái)俯：7.6+饑12=1刮9.6平米（淺半送）總附贈(zèng)面倚積：16㎡附贈(zèng)比用率：23.做5%大面積哀空中花惠園，多匆功能改攜造，一膨房變兩童房；南向景存觀陽(yáng)臺(tái)魯，增加姥舒適度洲。60-7賞0平米1+1房一房享楚兩房1.公寓戶宗型建筑面板積：90㎡兩房?jī)筛螐d一衛(wèi)+空中花講園高附加值的體現(xiàn)：入戶花園：12㎡（半送）凸窗：3㎡（全送）南北陽(yáng)臺(tái)：12㎡（半送）全贈(zèng)送面積半贈(zèng)送面積總附贈(zèng)面積：15㎡附贈(zèng)比率：17%高附加值柔利用：北向12平米入肅戶花園話，可由廊兩房變有三房；南向大須面寬陽(yáng)登臺(tái)可在刊交房后揪與客廳饞打通提備高客廳榜舒適度瞎。入戶花園要利用借鑒案紙例：昆厲山綠地21新城兩房享牧三房80-9認(rèn)0平米2+1房房型：三古房二廳二噴衛(wèi)建筑面捏積：122平米；實(shí)氏得面積：145平米（贈(zèng)府送面積：23平米）高附加值贈(zèng)送：建筑面積：120平米設(shè)備平臺(tái)

：6+5=15㎡（全送）北陽(yáng)臺(tái)：4+4=8㎡（半送）南陽(yáng)臺(tái)：8㎡（半送）總附贈(zèng)面積：23㎡附贈(zèng)比率：19%空中花園紐奉贈(zèng)送，日憶后封閉，3房變4房，多元牧空間設(shè)計(jì)路；南向陽(yáng)臺(tái)燥與設(shè)備平蹲臺(tái)結(jié)合，及奢華觀景獎(jiǎng)平臺(tái)打造嶼；120獎(jiǎng)-13止0平米3+1房地上面積：約210-230㎡地下面積：約163㎡別墅間由小書(shū)房連接，其余部分完全獨(dú)立，做成類獨(dú)棟形式，更具高端價(jià)值感；步入式下沉庭園，超大地下空間，實(shí)用性強(qiáng)；頂層獨(dú)立主臥層，南北露臺(tái)，私密性強(qiáng)，又舒適大氣。參考個(gè)芒案：綠槐地香頌地下層一層二層三層中間戶2.類獨(dú)棟恨戶型（200-斷250㎡不含講地下室霧）類獨(dú)棟纖戶型地上面積：約240-260㎡地下面積：約90㎡別墅間由玄關(guān)、露臺(tái)連接，其余部分完全獨(dú)立，做成類獨(dú)棟形式，更具高端價(jià)值感；端頭強(qiáng)化邊側(cè)花園面積，更具賣(mài)點(diǎn)；步入式下沉庭園，超大地下空間，實(shí)用性強(qiáng)；南向大面寬主臥套房，豪華舒適；頂層露臺(tái)空間，極具情趣。地下層一層二層頂層利用端頭奴優(yōu)勢(shì)，增速大邊側(cè)花蒙園面積，考使該戶型續(xù)附加值更透高，更具養(yǎng)賣(mài)點(diǎn)；同時(shí)作伯為端頭魄戶可考篇慮建筑報(bào)天際線掠的錯(cuò)落浮變化，青可作兩絮層+閣樓露患臺(tái)設(shè)計(jì)耐。參考個(gè)醫(yī)案：綠礙地香頌端頭戶3.花園洋房拴戶型層層退拿臺(tái)、戶害戶花園紐奉；高附加完值、別礎(chǔ)墅式豪究華功能子空間一層（圣送地下譽(yù)室）建筑面晶積：160㎡左右（嫩地下室不避計(jì)入容積參率）超大下沉質(zhì)花園，多敘重院落體鼠驗(yàn)65-7與5㎡地下室使空間全面過(guò)積贈(zèng)送，傭體現(xiàn)高附鐘加值理念南向超墊大庭院秩，可享茅受愜意民下午茶犧時(shí)間，籠成為空乞間亮點(diǎn)160㎡舒適四脹房，主臥版三件套套利房，主要棋空間面南商設(shè)計(jì)，空誘間布局動(dòng)延靜分區(qū)合蘇理關(guān)鍵詞：地下室揚(yáng)全面積禮贈(zèng)送（65-將75㎡）下沉花刻園、一凡層南向貿(mào)超大花柜園，多祥重院落尋享受大面寬、將功能分區(qū)遼合理主臥豪華恩套房借鑒案例持：上海金旺地藝境二層（送稱地下室）建筑面按積：160㎡左右含（地下業(yè)室不計(jì)航入容積廣率）關(guān)鍵詞倉(cāng)：地下室全勞面積贈(zèng)送澤（60-7咱0㎡）下沉花風(fēng)園、南勞向超大驗(yàn)露臺(tái)主茅臥尊享大面寬賺、功能去分區(qū)合迅理主臥豪輸華套房超大下沉遞花園，多已重院落體蛙驗(yàn)60-7少0㎡地下傅室空間插全面積紛贈(zèng)送，感體現(xiàn)高皆附加值宵理念160㎡舒適敲四房，助主臥三痛件套套輕房，主膏要空間架面南設(shè)職計(jì)，空刃間布局防動(dòng)靜分匹區(qū)合理南向超大充露臺(tái)，可孫享受陽(yáng)光篩美景三層四層建筑面長(zhǎng)積：125鑼-13甚0㎡建筑面慢積：96㎡左右南向超累大露臺(tái)油，可享害受陽(yáng)光部美景北向超賞大露臺(tái)免，可享劑受獨(dú)立張思考空山間南向超君大露臺(tái)別，可享疏受陽(yáng)光趨美景多凸窗設(shè)富計(jì)體現(xiàn)高泳附加值理輛念北向超大凈露臺(tái)，可促作為工作搜空間亦可庸做洗衣房趣使用五層六層建筑面臭積：95㎡左右建筑面副積：95㎡左右臥室全伴朝南設(shè)牲計(jì)，采那光通風(fēng)澆性能極似佳設(shè)備平臺(tái)點(diǎn)空間可作鋪為洗衣間拿使用，提恐高附加值融的同時(shí)實(shí)捐現(xiàn)其功能傲價(jià)值設(shè)備平揮臺(tái)空間控可作為屆洗衣間煌使用，業(yè)提高附扛加值的拔同時(shí)實(shí)蒼現(xiàn)其功淺能價(jià)值臥室全京朝南設(shè)婆計(jì)，采網(wǎng)光通風(fēng)頌性能極懲佳關(guān)鍵詞壁五：完跌善配套2萬(wàn)方英貢倫風(fēng)情餅商業(yè)街，滿足紫生活?yuàn)势錁?lè)的便火捷消費(fèi)筆模式古典英吹倫建筑愉，通過(guò)桐環(huán)境的睛營(yíng)造，否如休閑似座椅、赴英式花生缽花壇舟點(diǎn)綴等繞，營(yíng)造仔大氣時(shí)鋒尚的英碼倫風(fēng)情矩商業(yè)街匙。古典英倫自風(fēng)情商業(yè)租街可引入教部分知狂名休閑鵝生活品系牌，如塔星巴克忠、85度C蛋糕店版等，塑耀造項(xiàng)目璃高度；主要?jiǎng)t為庫(kù)，24小時(shí)便搜利店，24小時(shí)自助孝銀行、干銳洗店、寵寸物店等，延滿足社區(qū)比業(yè)主日常羅生活所需算的便民業(yè)胃態(tài)為主，神塑造生活嚇的便捷。商業(yè)街象業(yè)態(tài)：四、客邁源定位解決應(yīng)的核心問(wèn)震題——我們賣(mài)給蟻誰(shuí)Part赴1—朗—競(jìng)爭(zhēng)市事場(chǎng)客源江寧別斧墅市場(chǎng)項(xiàng)客戶特半征分類典型客戶置業(yè)動(dòng)機(jī)客戶級(jí)別客戶特征周邊產(chǎn)業(yè)人口（江寧板塊）——30%教師等泛公務(wù)員自住或投資聯(lián)排收入較高且穩(wěn)定，對(duì)于高端物業(yè)接受能力強(qiáng)置業(yè)區(qū)域跨度相對(duì)較大，追求居住品質(zhì)和環(huán)境注重子女教育企業(yè)中高管理、技術(shù)核心自住或投資獨(dú)棟、聯(lián)排注重居住品質(zhì)，向往別墅生活對(duì)地域要求較小，對(duì)高端物業(yè)接受能力較強(qiáng)注重性價(jià)比，看重物業(yè)品質(zhì)和社區(qū)環(huán)境私營(yíng)業(yè)主投資獨(dú)棟、聯(lián)排投資意識(shí)強(qiáng)烈；看好地鐵和大學(xué)城對(duì)區(qū)域的拉動(dòng)注重性價(jià)比，與未來(lái)升值空間看好大學(xué)城未來(lái)大規(guī)劃，升值空間大當(dāng)?shù)剜l(xiāng)鎮(zhèn)居民（大江寧板塊）——10%下級(jí)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)主自住聯(lián)排、疊加城市化導(dǎo)入，向往南京的城市生活向往別墅生活，但還未了解品質(zhì)生活的含義地域要求較小，生活半徑較小，區(qū)域化核心特征肆歸納：大學(xué)城市徐，開(kāi)發(fā)區(qū)套地緣性改州善，兼顧演投資需求繼；追逐居俗住品質(zhì)打，向往織別墅生搏活，但借還未真鞠正了解生別墅生情活的意型義。別墅市圖場(chǎng)大江垃寧板塊結(jié)地緣性慈客戶占40%，改善居午住為置業(yè)旅主導(dǎo)江寧別墅欺市場(chǎng)客戶坡特征分類典型客戶置業(yè)動(dòng)機(jī)客戶級(jí)別客戶特征主城客戶——60%品質(zhì)驅(qū)動(dòng)型為追求高品質(zhì)生態(tài)居住環(huán)境自住別墅、類別墅市區(qū)客戶追求更高的居住品質(zhì)和環(huán)境，欲擺脫擁擠的市中心，主動(dòng)郊區(qū)化收入較高且穩(wěn)定，對(duì)于高端物業(yè)接受能力強(qiáng)二次置業(yè)、區(qū)域價(jià)格驅(qū)動(dòng)注重升值空間投資別墅、類別墅投資意識(shí)強(qiáng)烈；看好地鐵和大學(xué)城對(duì)區(qū)域的拉動(dòng)看好區(qū)域升值空間，抗通脹核心特征途歸納：品質(zhì)驅(qū)動(dòng)黃型主要選掙擇別墅/類別墅志山水資含源型物捆業(yè)，主插動(dòng)郊區(qū)朵化；區(qū)域升值仆空間潛力屯拉動(dòng)，價(jià)辨格占主導(dǎo)生因素。別墅市托場(chǎng)主城榮客源占60%，自住怨投資兼芽顧江寧公寓披市場(chǎng)客戶蝦特征分類典型客戶置業(yè)動(dòng)機(jī)客戶級(jí)別客戶特征周邊產(chǎn)業(yè)人口（大江寧板塊）——25%教師等泛公務(wù)員自住或投資中、高端收入較高且穩(wěn)定，對(duì)于高端物業(yè)接受能力強(qiáng)置業(yè)區(qū)域跨度相對(duì)較大，追求居住品質(zhì)和環(huán)境注重子女教育企業(yè)中層管理、技術(shù)骨干自住中端就近置業(yè)，上班方便，更青睞小戶型產(chǎn)品看重物業(yè)品質(zhì)和社區(qū)環(huán)境普通工薪階層自住低端對(duì)價(jià)格敏感，總價(jià)承受能力低，需求的戶型面積小活動(dòng)半徑小，就近置業(yè)，區(qū)域化私營(yíng)業(yè)主投資中、高端投資意識(shí)強(qiáng)烈；看好地鐵和大學(xué)城對(duì)區(qū)域的拉動(dòng)看好大學(xué)城未來(lái)大規(guī)劃，升值空間大當(dāng)?shù)剜l(xiāng)鎮(zhèn)居民（大江寧板塊）——35%拆遷戶自住中、低端不愿住安置房，而希望住商品房對(duì)價(jià)格敏感，區(qū)域化特征明顯換房、改善居住環(huán)境自住中、端為子女、老人購(gòu)置新房看重生活配套區(qū)域化特征明顯核心特也征歸納持：工作地尊落戶/置業(yè)大學(xué)城劫地緣性獸拆遷改邁善需求江寧中心捧板塊人口詢拆遷、改拆善性需求親價(jià)格擠壓公寓市共場(chǎng)大江倘寧板塊賄地緣性押客戶占60%，剛需置集業(yè)為主導(dǎo)江寧公寓市市場(chǎng)客戶鑰特征分類典型客戶置業(yè)動(dòng)機(jī)客戶級(jí)別客戶特征主城客戶——40%價(jià)格擠壓型婚購(gòu)、家庭結(jié)構(gòu)分化等用房自主中、低端區(qū)域抗性低地鐵沿線、交通便利對(duì)價(jià)格敏感，總價(jià)承受能力低核心特征觸歸納：價(jià)格擠幣壓型占板主導(dǎo)，爆被動(dòng)郊岔區(qū)化公寓市辱場(chǎng)主城步客源占40%，受價(jià)戒格擠壓咬，被動(dòng)萍郊區(qū)化Part隆2—膝—本案客腥源基礎(chǔ)郭莊不支劇持整盤(pán)運(yùn)膨作，必然告運(yùn)作大江曠寧范疇大南京范疇（投資客）江寧下級(jí)鄉(xiāng)鎮(zhèn)江寧六大板塊客源六大板塊所屬區(qū)域客戶來(lái)源岔路口片區(qū)武夷商城、江寧裝飾城百家湖片區(qū)電子科技、軟件研發(fā)、汽車(chē)工業(yè)、百家湖工業(yè)區(qū)九龍湖片區(qū)東南大學(xué)分校區(qū)、紡織工業(yè)園將軍山片區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)域，大學(xué)東山片區(qū)政府機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位、義烏商品城大學(xué)城片區(qū)大學(xué)城、江寧科學(xué)園我們的戲客源策招略是前敏、中期姻運(yùn)作大三江寧，胸后期逐五步融入降大南京老吸引投彼資客源百，作為固項(xiàng)目補(bǔ)股充客源岔路口騎片區(qū)客每源基礎(chǔ)企業(yè)類別重點(diǎn)單位單位數(shù)總?cè)藬?shù)年收入（不含其他投資收益）高端人數(shù)個(gè)體工商業(yè)者江寧裝飾城、武夷商城647共計(jì)2674人個(gè)體業(yè)主—647個(gè)體從業(yè)—2027個(gè)體業(yè)主—10-20萬(wàn)個(gè)體從業(yè)—2-5萬(wàn)合計(jì)岔路口佩片區(qū)中優(yōu)高端置括業(yè)人數(shù)647（個(gè)體業(yè)焰主）；中低端悄置業(yè)人幫數(shù)2027（個(gè)體駕從業(yè)者恭）百家湖片號(hào)區(qū)客源基敞礎(chǔ)企業(yè)類別重點(diǎn)單位單位數(shù)總?cè)藬?shù)年收入（不含其他投資收益）高端人數(shù)電子科技、汽車(chē)工業(yè)福特、西門(mén)子、愛(ài)立信、華寶通訊351共計(jì)139230基層員工126084中基層管理12039高級(jí)管理1137基層員工2.5萬(wàn)-5.5萬(wàn)中基層管理10-40萬(wàn)高級(jí)管理50萬(wàn)-60萬(wàn)1137合計(jì)1137百家湖抖片區(qū)高為端置業(yè)摸人數(shù)113高7（高級(jí)段管理）中高端弄置業(yè)人開(kāi)數(shù)120如39，中低端早置業(yè)人數(shù)126妄084九龍湖支片區(qū)客糖源基礎(chǔ)企業(yè)類別重點(diǎn)單位單位數(shù)總?cè)藬?shù)年收入（不含其他投資收益）高端人數(shù)江寧大學(xué)城分校區(qū)東南大學(xué)1共計(jì)607人基層教職—407導(dǎo)師主教—142教授領(lǐng)導(dǎo)—58基層教職—5-10萬(wàn)導(dǎo)師主教—15--25萬(wàn)教授領(lǐng)導(dǎo)—50-100萬(wàn)58紡織工業(yè)園個(gè)體工商協(xié)盛紡織制品有限公司、樂(lè)之源印繡制品有限公司332共計(jì)46487基層員工43379中基層管理1451高級(jí)管理1325私營(yíng)企業(yè)主332基層員工2.5萬(wàn)-5.5萬(wàn)中基層管理10-40萬(wàn)高級(jí)管理50萬(wàn)-60萬(wàn)私營(yíng)企業(yè)主100萬(wàn)以上1657合計(jì)1715九龍湖滔片區(qū)高找端置業(yè)嗚人數(shù)171耐5（高級(jí)管菌理、私營(yíng)速企業(yè)主、銅教授領(lǐng)導(dǎo)禽）中高端置游業(yè)人數(shù)159賽3，中低隱端置業(yè)譽(yù)人數(shù)437厘86將軍山片春區(qū)客源基攏礎(chǔ)企業(yè)類別重點(diǎn)單位單位數(shù)總?cè)藬?shù)年收入（不含其他投資收益）高端人數(shù)電子信息、電力、現(xiàn)代制造英華達(dá)、霍尼維爾、華寶通訊、南汽輕卡1649共計(jì)254103基層員工228544中基層管理19788高級(jí)管理5771基層員工2.5萬(wàn)-5.5萬(wàn)中基層管理10-40萬(wàn)高級(jí)管理50萬(wàn)-60萬(wàn)5771大學(xué)河海大學(xué)、正德學(xué)院、南航大學(xué)3共計(jì)1821人基層教職—1297導(dǎo)師主教—398教授領(lǐng)導(dǎo)—126基層教職—5-10萬(wàn)導(dǎo)師主教—15--25萬(wàn)教授領(lǐng)導(dǎo)—50-100萬(wàn)126合計(jì)5897將軍山片揭區(qū)高端置盯業(yè)人數(shù)589乳7（高級(jí)管勻理、教授橫領(lǐng)導(dǎo)）中高端全置業(yè)人緣瑞數(shù)201齒86，中低端欺置業(yè)人數(shù)229語(yǔ)841東山片肝區(qū)客源澆基礎(chǔ)企業(yè)類別重點(diǎn)單位單位數(shù)總?cè)藬?shù)年收入（不含其他投資收益）高端人數(shù)公務(wù)員區(qū)政府、區(qū)法院、區(qū)公安局、區(qū)民政局、區(qū)工商局、區(qū)檢查局、區(qū)公安局59共計(jì)2911人基層公務(wù)員2321科級(jí)公務(wù)員4