物業(yè)項(xiàng)目管理辦法

物業(yè)項(xiàng)目管理辦法（建議稿）00編制說明物業(yè)項(xiàng)目管理辦公室王楠二00九年五月注：已上報(bào)孟總目錄一、物業(yè)項(xiàng)目組織架構(gòu)示意圖 3二、崗位職責(zé) 4（一）物業(yè)主管（主辦）工作職責(zé) 4（二）招商專員崗位職責(zé) 5（三）物業(yè)專員崗位職責(zé) 6（四）車場專員崗位職責(zé) 7（五）物業(yè)內(nèi)勤崗位職責(zé) 7（六）車管員崗位職責(zé) 9三、物業(yè)項(xiàng)目管理制度、流程 10（一）考勤管理制度 10（二）物業(yè)項(xiàng)目薪酬管理制度 11（三）物業(yè)項(xiàng)目考核制度 13（四）首問責(zé)任制 15（五）物業(yè)安全管理制度 16（六）停車場管理制度 17（七）物業(yè)值班制度 19（八）交接班制度及流程 201、車輛管理員交接班制度 202、物業(yè)交接班制度 203、交接班流程 21（九）巡查制度 22（十）房屋接管管理 22◆接收物業(yè)管理辦法 22◆設(shè)備機(jī)房接管驗(yàn)收 （十一）二次裝修管理制度及流程 29◆二次裝修管理制度 29◆裝修管理流程 31（十二）租賃管理辦法及流程 32◆租賃管理辦法 32◆租賃移交管理辦法 32◆流程 33四、安全應(yīng)急預(yù)案 33（一）消防安全應(yīng)急預(yù)案 33◆火災(zāi)報(bào)警 33◆物業(yè)工作人員的任務(wù)： 34◆常見治安應(yīng)急處理辦法 34（二）治安應(yīng)急預(yù)案 35（三）水災(zāi)害應(yīng)急預(yù)案 35（四）疏散應(yīng)急預(yù)案 36四?；▓@裕佳花園物業(yè)內(nèi)勤物業(yè)專員四?；▓@裕佳花園物業(yè)內(nèi)勤物業(yè)專員車管專員江南明珠招商專員物業(yè)主管（主辦）物業(yè)主管（主辦）車管員車管員車管員車管員車管員車管員物業(yè)項(xiàng)目設(shè)辦公室主管（主辦）11二、崗位職責(zé)（一）物業(yè)主管（主辦）工作職責(zé)1、嚴(yán)格執(zhí)行公司各項(xiàng)規(guī)章制度，并監(jiān)督實(shí)施。2、根據(jù)上級部門下達(dá)的年度經(jīng)營計(jì)劃，編制年度、物業(yè)出租、招商計(jì)劃書，并具體落實(shí)執(zhí)行。3、負(fù)責(zé)產(chǎn)權(quán)物業(yè)的購入及出租出售，辦理相關(guān)手續(xù)及房屋交接管理。4、主要負(fù)責(zé)公司產(chǎn)權(quán)性物業(yè)的經(jīng)營性管理工作，具體履行本公司物業(yè)產(chǎn)權(quán)的權(quán)利和義務(wù)，最大限度發(fā)揮物業(yè)價(jià)值，為公司增創(chuàng)效益。5、協(xié)助部門經(jīng)理創(chuàng)立并完善內(nèi)部管理制度、工作標(biāo)準(zhǔn)及流程等。6、負(fù)責(zé)與各物業(yè)管理公司和相關(guān)單位建立良好的溝通渠道，為物業(yè)的正常有序開展創(chuàng)造良好的外部條件。7、負(fù)責(zé)所有物業(yè)項(xiàng)目的日常管理。包括：建立安全保8、對本公司投資的物業(yè)附屬設(shè)備設(shè)施進(jìn)行日常監(jiān)管，按照上級批準(zhǔn)的運(yùn)行保養(yǎng)計(jì)劃落實(shí)責(zé)任。10、負(fù)責(zé)物業(yè)項(xiàng)目辦公室的具體行政、人事管理。如：規(guī)范日常辦公管理；規(guī)范員工行為管理；員工思想教育；員工職業(yè)技能培訓(xùn)和指導(dǎo)；員工績效考核等。11、完成總經(jīng)理和上級部門臨時(shí)交辦的其它工作。（二）招商專員崗位職責(zé)1、嚴(yán)格執(zhí)行公司各項(xiàng)規(guī)章制度，服從管理。3、按照公司下達(dá)的招商任務(wù)編寫年度、月度招商計(jì)劃書并負(fù)責(zé)具體實(shí)施。4、協(xié)助收集、整理、歸納市場行情、價(jià)格，以及新項(xiàng)目、競爭對手、客源等信息資料，提出分析報(bào)告，為部門業(yè)務(wù)人員、領(lǐng)導(dǎo)決策提供參考。5、定期向物業(yè)主管（主辦）匯報(bào)工作情況和客戶跟蹤情況，定期進(jìn)行工作總結(jié)，提高工作計(jì)劃性和有效性。6、負(fù)責(zé)招商的前期談判和招商書的起草、簽訂，并負(fù)責(zé)出租的后期管理及出租費(fèi)用的按期收取。7、建立客戶數(shù)據(jù)庫，負(fù)責(zé)公司租賃合同及其他招商文件資料的管理、歸類、整理、建檔和保管工作。8、負(fù)責(zé)各類經(jīng)營指標(biāo)的月度、季度、年度統(tǒng)計(jì)報(bào)表和報(bào)告的制作、編寫，并隨時(shí)答復(fù)領(lǐng)導(dǎo)對銷售動態(tài)情況的質(zhì)詢。9、負(fù)責(zé)監(jiān)查客戶的意見或信息的記錄及回訪工作。10、具備較強(qiáng)的組織協(xié)調(diào)及溝通交際能力，勤奮敬業(yè)。11、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。（三）物業(yè)專員崗位職責(zé)1、嚴(yán)格執(zhí)行公司各項(xiàng)規(guī)章制度，服從管理。5、按時(shí)記錄并核對水電起止度、水電費(fèi)的支出及收取，負(fù)責(zé)物業(yè)租賃費(fèi)的催收。7、負(fù)責(zé)落實(shí)租賃產(chǎn)生的工程或維修事務(wù)初步方案，并監(jiān)督實(shí)施。8、每天不定期巡查物業(yè)的消防、安全、清潔及車庫智能系統(tǒng)的檢查，做好巡查記錄。9.處理前期物業(yè)項(xiàng)目的突發(fā)事件并及時(shí)上報(bào)領(lǐng)導(dǎo)。10負(fù)責(zé)下屬員的工作培訓(xùn)及督導(dǎo)。6.完成領(lǐng)導(dǎo)臨時(shí)交辦的其它工作。（四）車場專員崗位職責(zé)1、嚴(yán)格執(zhí)行公司各項(xiàng)規(guī)章制度，服從管理。3、負(fù)責(zé)車場管理工作的組織實(shí)施，按時(shí)提交年度、月度工作計(jì)劃及總結(jié)。4、負(fù)責(zé)與相關(guān)單位的協(xié)調(diào)，維護(hù)車庫經(jīng)營正常運(yùn)作。5、負(fù)責(zé)車場相關(guān)資料、圖紙的收集及保管。6、負(fù)責(zé)車場突發(fā)事件的前期處理并及時(shí)上報(bào)領(lǐng)導(dǎo)。7、負(fù)責(zé)車場智能系統(tǒng)操作的指導(dǎo)、監(jiān)查管理并簡易維護(hù)，保證系統(tǒng)的正常運(yùn)行。8、嚴(yán)格按照車庫管理制度每天不定期巡查各車場的消防、安全、清潔，檢查車輛的擺放情況，保證車庫及車輛的安全，做好巡查記錄。9、負(fù)責(zé)對車管員工作技能的培訓(xùn)及督導(dǎo)。10、負(fù)責(zé)車管員的招聘錄用及儲備工作。11、完成領(lǐng)導(dǎo)臨時(shí)交辦的其它工作。（五）物業(yè)內(nèi)勤崗位職責(zé)1、嚴(yán)格執(zhí)行公司各項(xiàng)規(guī)章制度，服從管理。2、接受物業(yè)項(xiàng)目主管（主辦）的直接管理，對其工作負(fù)責(zé)；涉及物業(yè)租金的收取及費(fèi)用支出管理、物業(yè)維修維護(hù)費(fèi)用的結(jié)算、辦公室日常費(fèi)用管理等工作直接對財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)，但要接受物業(yè)項(xiàng)目主管（主辦）的監(jiān)督檢查，以保證資金的安全及項(xiàng)目的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。3、按時(shí)提交年度、月度工作計(jì)劃總結(jié)。4、負(fù)責(zé)物業(yè)租金的催收，保證資金及時(shí)到位。5、按照財(cái)務(wù)實(shí)施細(xì)則，嚴(yán)格執(zhí)行收、付款手續(xù)，及時(shí)登記每一筆收、付款金額，建立收、付款日記帳和銀行票據(jù)登記臺帳，正確辦理票據(jù)結(jié)算和現(xiàn)金收付，按規(guī)定制作各類報(bào)表，并按時(shí)向總公司及相關(guān)人員填報(bào)各類賬務(wù)報(bào)表。6、負(fù)責(zé)印章管理和票據(jù)保管，建立發(fā)票領(lǐng)用登記臺帳，定期核對清理發(fā)票。7、負(fù)責(zé)物業(yè)項(xiàng)目備用金保管及明細(xì)帳目，嚴(yán)格按照公司財(cái)務(wù)制度及時(shí)報(bào)銷。10、協(xié)助物業(yè)巡查工作，并做好巡查記錄。11、負(fù)責(zé)辦公用品的領(lǐng)用、登記、發(fā)放及保管。12、負(fù)責(zé)辦公室接待、接轉(zhuǎn)電話，傳真收發(fā)與電話登記等日常辦公事務(wù)。13、文件、會議資料的打印、復(fù)印、整理及歸檔。15、完成領(lǐng)導(dǎo)臨時(shí)交辦的其它工作。（六）車管員崗位職責(zé)1、嚴(yán)格執(zhí)行公司各項(xiàng)規(guī)章制度，服從管理。244、負(fù)責(zé)指揮區(qū)內(nèi)車輛行駛和停放，提醒和指揮司機(jī)按路線行駛，按定位泊車，維持停車秩序，認(rèn)真填寫《車輛出入登記表》，做好每一次抬桿記錄，不得遺漏。5、按規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，開具發(fā)票，及時(shí)繳納營業(yè)款。6。8、維持道口交通秩序，保證道口暢通無阻。9、發(fā)現(xiàn)進(jìn)場車輛有損壞時(shí)應(yīng)向車主(司機(jī))指出，并作好記錄，使責(zé)任分明。險(xiǎn)品的車輛禁止放行進(jìn)入車庫。12、嚴(yán)守崗位，不得撤離職守，保持警惕，文明上崗，禮貌待人，妥善處理上崗時(shí)遇到的各種問題。13、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。三、物業(yè)項(xiàng)目管理制度、流程（一）考勤管理制度1、物業(yè)辦公室增加夜間巡查考勤：每周至少有一次不（主辦通過巡查記錄和車庫監(jiān)控進(jìn)行夜間巡查工作檢查。3304、車管員要服從安排，嚴(yán)禁私自換班，一經(jīng)查實(shí)按公司相關(guān)規(guī)定扣罰。5、車管員如需辭職者，需提前半月提出申請。臨時(shí)離職者當(dāng)月獎金及福利費(fèi)不予計(jì)發(fā)。6、車管員因事請假半小時(shí)-11（主辦7、外出吃飯時(shí)間控制在1小時(shí)以內(nèi)，超出10-30分鐘按遲到處理，超出30分鐘以上按無故曠工處理。（二）物業(yè)項(xiàng)目薪酬管理制度1、為激勵物業(yè)員工工作積極性，員工工資除按照公司的薪酬制度執(zhí)行外，可將招商及銷售的業(yè)績按比例提成，在公司規(guī)定的薪酬上，按營業(yè)額的3%提成。2、物業(yè)安全工作是重中之重，公司設(shè)立安全獎，全年2003、由于車管員職位較特殊，故薪酬制度單列車員管薪酬由四部分組成：基本工資＋工齡工資＋績效獎金＋福利費(fèi)◆基本工資：755元/月◆工齡工資：按進(jìn)入公司滿一年后始計(jì)，第二年開始每滿一年每月給予工齡工資20元。工齡工資以五年封頂，即入司工作滿五年后不再遞增計(jì)算工齡工資?！艨冃И劷穑骸舄劷鸢慈缦聵?biāo)準(zhǔn)計(jì)提10%作為獎金，若該收入在一萬5%。110元/人的標(biāo)準(zhǔn)獎勵給當(dāng)值經(jīng)辦車管員。公司將根據(jù)各車庫的運(yùn)營情況保留每季度調(diào)整獎金計(jì)提比例的權(quán)利?！舄劷鸬陌l(fā)放管理585◆福利費(fèi)：50/50/（不發(fā)現(xiàn)金（考慮）◆關(guān)于節(jié)日加班費(fèi)：50/天的標(biāo)準(zhǔn)給予節(jié)日加班費(fèi)。車管員未提前半月度提出辭職者，取消當(dāng)月應(yīng)享受的任何獎金及福利資格。（三）物業(yè)項(xiàng)目考核制度嚴(yán)格遵照公司《人力資源部績效考核辦法》及行政執(zhí)行考核，針對物業(yè)的特殊性，增加以下考核內(nèi)容。1、安全質(zhì)量考核：公司物業(yè)發(fā)生安全質(zhì)量事故，要在3、因車管員薪酬為單列，故對車管員的考核按以下標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：50元/次，三次以上勸其退職。5/35/次；凡電腦顯5/次?！舨坏盟阶允褂密噹熘悄芟到y(tǒng)配備的電腦做與工作無50/◆未經(jīng)物業(yè)辦公室主管（主辦）同意，私下?lián)Q班，雙方各扣罰50元/次，正常當(dāng)班者當(dāng)天工資扣除?！舴策z失IC卡一張，按工本費(fèi)30元/張賠償?！魮p壞公司財(cái)物，照價(jià)賠償。50/。◆上班時(shí)間睡覺、做私事、閑聊、聽廣播等，違反一次扣罰10元/次。◆保持車庫清潔，違者扣罰5元/次?！羯习鄷r(shí)間注意儀容儀表，不得穿背心、短褲、拖鞋，禮貌待人，如有違反，扣罰10元/次?！魧ぷ髦谐霈F(xiàn)的問題應(yīng)及時(shí)溝通，如實(shí)反映，企圖欺上瞞下者，經(jīng)查實(shí)一律除名。（四）首問責(zé)任制首問責(zé)任人：指當(dāng)客戶到訪或致電辦公室要求提供服務(wù)(咨詢、申訴等)時(shí)所接觸到公司的第一位員工。2、屬首問責(zé)任人職責(zé)范圍且能夠準(zhǔn)確答復(fù)的應(yīng)及時(shí)予以答復(fù)、處理。3、非首問責(zé)任人職責(zé)范圍或不能準(zhǔn)確答復(fù)的在第一時(shí)間報(bào)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，并做好記錄，首問責(zé)任人不得以此為由予以搪塞、推諉、或敷衍了事。55、員工不僅要精通本職業(yè)務(wù)，而且要了解本部門業(yè)務(wù)辦理程序，以便能夠更好地履行首問責(zé)任。（五）物業(yè)安全管理制度1（主辦（主辦）處理結(jié)果。2、嚴(yán)禁在辦公場地及車庫內(nèi)使用瓦絲爐、電熱風(fēng)扇等，易燃易爆等危險(xiǎn)品嚴(yán)禁帶入車庫及辦公場地。3、車庫及辦公場地屬禁煙場所。4、工作人員應(yīng)及時(shí)清理區(qū)域內(nèi)易燃物品，以免造成火災(zāi)隱患。5、未經(jīng)批準(zhǔn)，不得違規(guī)使用加長電線，嚴(yán)禁用電不使用安全保險(xiǎn)裝置或擅自增加小負(fù)荷電器。6、對所轄工作區(qū)域內(nèi)的消防消防設(shè)施、器材工經(jīng)常巡查，不得擅自挪用消防設(shè)施、器材的位置或改為它用，如發(fā)現(xiàn)有過期的或無法使用的應(yīng)及時(shí)報(bào)物業(yè)辦公室予以更換。7、保證車庫道口及車道的暢通、清潔，嚴(yán)禁遮擋安全指示標(biāo)志。8、嚴(yán)格遵守公司職場安全相關(guān)規(guī)定，車庫必須嚴(yán)格按照安全管理和操作規(guī)程進(jìn)行，保證車庫的安全運(yùn)行。9、車管員對進(jìn)出車輛特別是進(jìn)入車輛進(jìn)行安全檢查，如有損傷及其它問題及時(shí)提醒車主，做好記錄。（六）停車場管理制度1.車場管理員必須熟悉停車場的車位分布情況，通過檢查車輛停車證，查驗(yàn)車輛是否按指定車位停放。（車證號應(yīng)與車位號相符）位正中停放，不得壓車位線，不得隨意停放。要提醒司機(jī)關(guān)好車窗，鎖好車門。車場管理員認(rèn)真檢查區(qū)域內(nèi)是否有影響停車安全的（如釘子、金屬片等）及衛(wèi)生情況，保證車輛的停放安全。5.車場管理員檢查停車場內(nèi)消防設(shè)施是否完好、有效，車場變配電等設(shè)備、施工現(xiàn)場等處要有明顯警示標(biāo)識，有防護(hù)措施，如有損壞，要及時(shí)上報(bào)。24車場管理員熟悉車場管理系統(tǒng)一般性故障的處理程序，停車場管理系統(tǒng)發(fā)生故障時(shí),立即通知工程部人員到場維修.平時(shí)主機(jī)顯示器保持在實(shí)時(shí)監(jiān)控界面。發(fā)生任何車輛事故時(shí)，及時(shí)上報(bào)看管好事故現(xiàn)場，疏導(dǎo)其它車輛繞行，確保道路通暢。接到火警報(bào)警信號時(shí)，值班員要按照制定的火警處置預(yù)案的程序報(bào)警，并通知有關(guān)人員到火警地點(diǎn)撲救。（七）物業(yè)值班制度6.非值班人員禁止在值班室留宿。7.愛護(hù)公物，杜絕浪費(fèi)，互相尊重，禮貌待人。（八）1、車輛管理員交接班制度（1）30（2）接班時(shí)，要詳細(xì)了解上一班車輛出入和停放情況以及本班應(yīng)注意事項(xiàng)。（3）向下一班移交值班記錄和《車輛出入登記表》。（4）交接班時(shí)應(yīng)將上一班移交的值班物品及其他設(shè)備清點(diǎn)清楚，并在值班記錄上簽名。2、物業(yè)交接班制度(在物業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展壯大時(shí)可建立物業(yè)的值班制度)（1）交班者應(yīng)在交班前15分鐘做好準(zhǔn)備工作，工作人員提前10分鐘到崗接班，服裝整潔，身體狀況良好；（2）上一班次值班人員對接班人員陳述上班次運(yùn)轉(zhuǎn)情況，重要注意事項(xiàng)，提前在記錄本上填寫本班運(yùn)行狀況及特別事項(xiàng)并按要求填寫各種運(yùn)行記錄表；（3）接班人員檢查對鑰匙及其它工具是否齊全；（4）交接班人員雙方應(yīng)共同確認(rèn)管轄區(qū)域運(yùn)行狀況和方式是否良好；（5）保持辦公地面、桌椅、儲物柜架是否清潔，物品上班人員交接下傳上班人員交接下傳雙方認(rèn)可簽字確認(rèn)（6）接班人員未準(zhǔn)時(shí)到崗，交班人員需等接班人員到崗后問清原因，確認(rèn)接班人員能保證正常工作，方可進(jìn)行交接。如發(fā)現(xiàn)接班人員有醉酒現(xiàn)象或其他神志不清的表現(xiàn)不能交班，上班時(shí)不能吸煙、飲酒；（7）各種運(yùn)行記錄表格、資料是否存放整齊完好。接（8）若發(fā)生引起不良后果的事故，應(yīng)由當(dāng)班工作人員在本班填寫統(tǒng)一格式的事故報(bào)告后，方能交接。3、交接班流程接班人員提前15分鐘到崗接班人員接班后進(jìn)入工作狀態(tài)接班人員提前15分鐘到崗接班人員接班后進(jìn)入工作狀態(tài)（九）巡查制度（主辦（3）發(fā)現(xiàn)問題后要及時(shí)處理并上報(bào)。（4）如遇緊急情況必須及時(shí)采取緊急措施。（5）物業(yè)專員、車管專員在巡視時(shí)，必須按照即定巡視路線進(jìn)行巡視。（6）物業(yè)專員、車管專員必須按巡視路線簽到，原則上巡視應(yīng)采取雙人巡視方式。（7）物業(yè)項(xiàng)目辦公室主辦將不定期檢查制度落實(shí)情況。（十）房屋接管管理◆接收物業(yè)管理辦法物業(yè)項(xiàng)目管理辦公室代表公司接收物業(yè)時(shí)，應(yīng)主動向開發(fā)商索要以下文件，不得缺漏：（1）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等資料；（2）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；（3）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；（4）實(shí)施物業(yè)管理期間形成的有關(guān)維修、養(yǎng)護(hù)、更新、改造等的技術(shù)資料；（5）物業(yè)使用、維護(hù)、管理所必須的相關(guān)資料。如物業(yè)規(guī)劃、建設(shè)的有關(guān)資料等；（6）專項(xiàng)維修資金的使用情況（8）其他屬于物業(yè)管理區(qū)域的物品、圖紙和資料；標(biāo)準(zhǔn)辦理交接手續(xù)：1、主體結(jié)構(gòu)：內(nèi)、外墻不得滲水、開裂；屋面排水暢通、無積水、不滲漏；出口水、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴(yán)密、不滲漏。2、樓地面面層與基層粘結(jié)牢固，不空鼓；整體面層平3、內(nèi)墻面：抹灰面平整，無空鼓、面層涂料均勻，無漏刷；無面層剝落，無明顯裂縫，無污漬；塊料（如瓷磚）面層粘貼牢固，無缺棱掉角；面層無裂紋損傷，色澤一致；對縫砂漿飽滿，線條順直。4、頂棚抹灰面平整，面層涂料均勻，無脫皮，無裂縫，無霉點(diǎn)，無污水痕跡，無污漬。526、木地板平整牢固，接縫連接牢固，色澤均勻、油漆完好光亮。7、門、窗：門鎖、窗銷連接牢固，開啟靈活；油漆均勻，色澤光亮新鮮、完整；電子防盜門、可視對講系統(tǒng)圖象清楚、通話清晰、完好、無銹跡；不銹鋼防盜門光潔，線條順直，對縫嚴(yán)密、牢固；鋼木樓梯安裝牢固，無銹蝕、彎曲，油漆完好，色澤均勻，表面平滑；砼樓梯無裂縫，無表皮剝落。9、木裝修工程表面光潔，線條順直，對縫嚴(yán)密、牢固。10、飾面磚表面平整，無空鼓、裂縫、凸起和缺角，對縫平直。11、油漆、涂料色澤一致無脫皮、漏刷現(xiàn)象。12、漏電保護(hù)安全可靠，電器插座安裝平整、牢固，符合“左零右火”規(guī)定，電源已接通正常。13、有線電視已開通，信號良好。14、開關(guān)安裝平整、牢固，開關(guān)靈活，接觸良好。15、照明安裝牢固，完好無損，反應(yīng)靈敏，發(fā)光正常。16（表前安裝截止閥、電表、氣表安裝牢固，讀數(shù)正常，無損傷。17、衛(wèi)生潔具安裝牢固，配件齊全，無污漬和刮花，接口密實(shí)，無滲漏現(xiàn)象，無堵塞，排水通暢。18、給水設(shè)施安裝牢固，接口密實(shí)，無滲漏、無銹跡、無異味、流水通暢，有足夠壓力。19、地漏、排水管道安裝牢固，配件齊全，接口密實(shí)，無滲漏現(xiàn)象，無堵塞，排水通暢，完好無損。20、門鈴、對講電話安裝牢固，操作靈活，效果良好。21、防盜網(wǎng)、晾衣架安裝牢固，焊接密實(shí)，面漆完好均勻，無脫皮、銹跡，無裂紋、折損。22、暗埋線管及走向有明顯標(biāo)識。24、其他配備設(shè)施要求齊全、完好，型號與設(shè)計(jì)相符，狀態(tài)正常。公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)3、屋面避雷設(shè)施連接牢固，油漆完好。4、路燈、裝飾燈安裝牢固，完好無損，工作正常；燈柱安裝牢固，油漆完好。5、綠化符合設(shè)計(jì)要求，不缺株少苗，無死株，無大面積雜草；綠化水管布局合理，閥門開關(guān)靈活，安裝穩(wěn)固。6、道路：1）路面平整，無水泥塊，無積水，無起砂、斷裂；收縮縫大小均勻成直線；2）路牙石砌筑整齊，灰縫飽滿，無缺角損傷；3）塊料面層拼砌整齊，平整牢固，無明顯裂縫、缺棱掉角；4）交通標(biāo)識線、路牌設(shè)置規(guī)范，清楚完好。7、室外消防栓：1）消防箱標(biāo)識清楚，玻璃完好，箱內(nèi)清潔干凈；2）消防設(shè)施配件齊全，擺放整齊；3）消防管安裝牢固，標(biāo)識明顯，閥門完好，水壓充足。8、樓宇門牌、樓棟號牌安裝牢固，標(biāo)識清楚。10、保安崗?fù)ぐ惭b完好無損，配件齊全，標(biāo)識清晰。11、道閘安裝牢固，開啟靈活，標(biāo)識清楚，完好無損。12、停車場地面平整，照明充足，交通標(biāo)識清楚，安全設(shè)施齊全，排水設(shè)施良好。13、單車、摩托車棚安裝牢固，交通標(biāo)識清楚，安全防護(hù)和排水設(shè)施良好。14、明溝、暗溝排水暢通，不積水，無斷裂，溝蓋板安裝牢固、平穩(wěn)。15、沙井、檢查井、化糞池排水暢通，池壁無裂縫，池內(nèi)無雜物。16、護(hù)坡、擋土墻泄水暢通，砌筑牢固。17、臺階、踏步砌筑平實(shí)、牢固，無裂縫。18、水池、水箱內(nèi)壁光滑平整，衛(wèi)生清潔，無滲漏；水池、水箱檢查井蓋板密封良好，無滲漏、無銹蝕?！粼O(shè)備機(jī)房接管驗(yàn)收1、電梯設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，運(yùn)行平穩(wěn)，安裝符合規(guī)范；有電梯運(yùn)行準(zhǔn)運(yùn)證；機(jī)房設(shè)置合理，符合專業(yè)及運(yùn)行管理要求，配件齊全，標(biāo)識清楚，表面光潔平整、明亮，機(jī)房自然通風(fēng)良好。2、變配電設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，安全防護(hù)裝置齊全，標(biāo)識清楚，通風(fēng)、采光良好，設(shè)備表面油漆完好，無損傷，消防設(shè)施齊全，具有防止老鼠等小動物出入的防護(hù)措施。3、中央空調(diào)設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作性能達(dá)到設(shè)計(jì)指標(biāo)，配置齊全，標(biāo)識清楚，機(jī)房通風(fēng)、采光、防潮良好，符合專業(yè)及運(yùn)行管理要求，設(shè)備表面油漆完好，無損傷。4、發(fā)電機(jī)型號與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，配件6、給排水設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，標(biāo)識清楚，設(shè)備表面油漆完好無損，閥門開啟靈活，安裝牢固，無滲漏現(xiàn)象；機(jī)房配置完整，符合專業(yè)及運(yùn)行管理要求，通風(fēng)、采光、防潮良好。7、智能化系統(tǒng)與移交清單相符使用正常，工作性能良（感應(yīng)雷（三）對接收的物業(yè)，物業(yè)項(xiàng)目辦公室應(yīng)按照檔案管理規(guī)定，完善資料歸檔。（十一）二次裝修管理制度及流程◆二次裝修管理制度物業(yè)項(xiàng)目辦公室特為施工人員指定出入通道及運(yùn)送施工時(shí)應(yīng)在工作范圍內(nèi)工作，不得隨意進(jìn)入其它區(qū)（如大）凡施工時(shí)造成的物業(yè)設(shè)施損壞，24時(shí)進(jìn)行施工也須指定負(fù)責(zé)人在施工現(xiàn)場監(jiān)督負(fù)責(zé)對該裝修單元的一切事宜，并留下聯(lián)系電話號碼。。專人現(xiàn)場看護(hù)（配滅火器，動火完畢后，檢查現(xiàn)場確認(rèn)無隱患時(shí)方可離開，嚴(yán)禁與易燃工種同時(shí)操作。10.施工人員不得攜帶易燃，易爆物品進(jìn)入施工現(xiàn)場。施工人員攜帶物品出物業(yè)，須得到物業(yè)項(xiàng)目辦公室的批準(zhǔn)。持出門條，方可帶出。（包括時(shí)間、人數(shù)、現(xiàn)場負(fù)責(zé)人、加班原因）得到批準(zhǔn)后，方可入出。各施工負(fù)責(zé)人須將上述規(guī)定轉(zhuǎn)達(dá)至本單位每名施施工人員要服從本物業(yè)項(xiàng)目辦公室管理人員的管理，以及特殊情況下的特殊安排。如違反上述管理規(guī)定，視情節(jié)輕重給予處罰?！粞b修管理流程首先在物業(yè)項(xiàng)目管理辦公室辦理有關(guān)手續(xù)。2.施工單位在進(jìn)場前必須與物業(yè)項(xiàng)目管理辦公室簽定協(xié)議，遵守物業(yè)項(xiàng)目管理辦公室相關(guān)規(guī)章制度。3.協(xié)議上應(yīng)清楚填寫工程項(xiàng)目、建設(shè)單位、施工工期、施工地點(diǎn)、動焊動火、施工單位、現(xiàn)場負(fù)責(zé)人、聯(lián)系電話以及要求項(xiàng)目處給與配合事項(xiàng)等。施工人員應(yīng)在指定施工區(qū)域施工，不得進(jìn)入非施工區(qū)域。7.施工單位在物業(yè)項(xiàng)目管理辦公室辦理完相關(guān)手續(xù)后，方可正式進(jìn)場施工。8.物業(yè)項(xiàng)目管理辦公室按協(xié)議約定對施工現(xiàn)場進(jìn)行監(jiān)督檢查，以確保各類設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)正常運(yùn)行。（十二）租賃管理辦法及流程◆租賃管理辦法1、凡將房屋出租給承租人居住或提供給他人從事經(jīng)營活動及以合作方式與他人從事經(jīng)營活動的，均應(yīng)遵守本辦法。3、物業(yè)租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循自愿、平等、互利的原則。4、租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，本公司一方應(yīng)堅(jiān)持租賃議定租金和其他租賃條款。5、公司物業(yè)租賃必須簽訂租賃合同，否則追究經(jīng)辦人的經(jīng)濟(jì)責(zé)任和行政責(zé)任；；◆租賃移交管理辦法租賃的移交工作，主要由物業(yè)項(xiàng)目辦公室主辦、物業(yè)專員、物業(yè)內(nèi)勤共同協(xié)調(diào)、監(jiān)督完成。1.按照租賃合同編制