大連遠(yuǎn)洋假日養(yǎng)生莊園營銷計劃

大連遠(yuǎn)洋假日養(yǎng)生莊園營銷計劃大連遠(yuǎn)洋假日養(yǎng)生莊園營銷計劃第1頁養(yǎng)老地產(chǎn)定義:對于養(yǎng)老地產(chǎn)概念，當(dāng)前業(yè)內(nèi)并未形成共識，更無明確界定。借鑒商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等復(fù)合型地產(chǎn)概念，顧名思義，養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)該是用以養(yǎng)老地產(chǎn)。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright-AsposePtyLtd.大連遠(yuǎn)洋假日養(yǎng)生莊園營銷計劃第2頁養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展機會挖掘:人口老齡化和城市空巢家庭百分比加劇，市場需求增加。我國養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)供給量不足。政府政策支持。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright-AsposePtyLtd.大連遠(yuǎn)洋假日養(yǎng)生莊園營銷計劃第3頁養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)8大關(guān)鍵戰(zhàn)略問題：創(chuàng)新關(guān)鍵：在于適老化設(shè)計!養(yǎng)老配套和服務(wù)是關(guān)鍵！養(yǎng)老地產(chǎn)運作模式和運行成本應(yīng)精心測算!國家提出“居家養(yǎng)老”政策！快速尋找項目標(biāo)關(guān)鍵競爭力!有彈性設(shè)置土地開發(fā)控制模式!認(rèn)識入市風(fēng)險并設(shè)定對應(yīng)處理方案!在成本及溢價平衡間選擇物業(yè)組合!Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright-AsposePtyLtd.大連遠(yuǎn)洋假日養(yǎng)生莊園營銷計劃第4頁研究框架：part1：養(yǎng)老地產(chǎn)概論part2：市場研究part3：產(chǎn)品打造part4：發(fā)展前景分析part5：風(fēng)險評定Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright-AsposePtyLtd.大連遠(yuǎn)洋假日養(yǎng)生莊園營銷計劃第5頁part1：養(yǎng)老地產(chǎn)概論Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright-AsposePtyLtd.大連遠(yuǎn)洋假日養(yǎng)生莊園營銷計劃第6頁1.養(yǎng)老地產(chǎn)概念養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)該定義為住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)和服務(wù)三者有機結(jié)合體，能夠稱為房地產(chǎn)混合開發(fā)模式。養(yǎng)老地產(chǎn)靠近于高端住宅產(chǎn)品，但又有所不一樣，養(yǎng)老地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)更高，功效和設(shè)施更全，能夠依據(jù)老年人需要，從居住、餐飲、護(hù)理、醫(yī)療、康復(fù)等方面量身設(shè)置。住宅地產(chǎn)服務(wù)商業(yè)地產(chǎn)混合開發(fā)模式Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright-AsposePtyLtd.大連遠(yuǎn)洋假日養(yǎng)生莊園營銷計劃第7頁2.與普通住宅差異性消費群專一性——它是“針對老年人提供住宅產(chǎn)品”；產(chǎn)品設(shè)計特殊性——住宅樓、醫(yī)療看護(hù)、交通線路、配套設(shè)施等符合老人生理特點；小區(qū)活動廣泛性——在娛樂、學(xué)習(xí)、交往、情感等方面照料老人心理需要。所以，它又被稱為“銀色住宅”、“樂齡住宅”、“關(guān)心住宅”。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright-AsposePtyLtd.大連遠(yuǎn)洋假日養(yǎng)生莊園營銷計劃第8頁3.養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展老年公寓：“專供老人集中居住，采取居家養(yǎng)老和小區(qū)服務(wù)相結(jié)合模式住宅。是由社會投資按照市場化運作商品住宅。養(yǎng)老小區(qū)：與普通住宅小區(qū)相同之處是都是普通大小不等住宅小區(qū)。不一樣之處是，老年小區(qū)主要入住是老年人。醫(yī)護(hù)型養(yǎng)老院：因患了一些生活不能自理病，比如癱瘓在床等，就能夠申請住醫(yī)護(hù)型養(yǎng)老院。普通型養(yǎng)老院：老年人年老體衰，身邊又無親人，較多愿意或都被“社會工作者”動員住進(jìn)養(yǎng)老院。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright-AsposePtyLtd.大連遠(yuǎn)洋假日養(yǎng)生莊園營銷計劃第9頁養(yǎng)老院代表案例：日本醫(yī)護(hù)型養(yǎng)老院小規(guī)模多功效服務(wù)站中，配置有日托護(hù)理、上門服務(wù)、短期居住和長久居住等老年人基礎(chǔ)服務(wù)功效，面向全部老年群體。日本老年居住和服務(wù)設(shè)施分類詳細(xì)，全方面覆蓋了各類人群需求。幼稚園與養(yǎng)老院結(jié)合Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright-AsposePtyLtd.大連遠(yuǎn)洋假日養(yǎng)生莊園營銷計劃第10頁老年公寓代表案例：臺灣老年公寓房屋樣式經(jīng)營項目獨立半獨立單間套房門診健康咨詢餐飲娛樂等租貸式、產(chǎn)權(quán)式產(chǎn)權(quán)帶租式運行方式臺灣老年公寓Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright-AsposePtyLtd.大連遠(yuǎn)洋假日養(yǎng)生莊園營銷計劃第11頁養(yǎng)老小區(qū)代表案例：美國CCRC小區(qū)CCRC（continuingretirmentcommunity)漢字翻譯為：連續(xù)性照料退休小區(qū)美國相對歐洲及其它發(fā)達(dá)國家而言，其老齡化程度較輕，與中國當(dāng)前老齡化階段較為靠近。美國ccrc小區(qū)采取自費模式，依住民與其簽定契約內(nèi)容，提供各種型態(tài)住屋、住民服務(wù)和健康服務(wù)。CCRC區(qū)域劃分：獨立生活區(qū)幫助生活區(qū)專業(yè)護(hù)理區(qū)老年癡呆照料區(qū)Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright-AsposePtyLtd.大連遠(yuǎn)洋假日養(yǎng)生莊園營銷計劃第12頁CCRC小區(qū)參考點：CCRC居民住院照料方面天數(shù)短、次數(shù)少普通保守老人比較平均價格貴、次數(shù)多時間長在護(hù)理之家照料方面次數(shù)、天數(shù)多在護(hù)理之家照料方面次數(shù)、天數(shù)少在機構(gòu)式照料方面居住天數(shù)較多、花費較少在機構(gòu)式照料方面居住天數(shù)較少、花費較多即使CCRC住民在住入護(hù)理之家，所花費醫(yī)師照料費用遠(yuǎn)高于傳統(tǒng)社會族群。但在門診上花費，卻比傳統(tǒng)小區(qū)老人低許多。另外CCRC居民對自己壽命有較高期望，其死亡率也低于普通人口死亡率。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright-AsposePtyLtd.大連遠(yuǎn)洋假日養(yǎng)生莊園營銷計劃第13頁①.我國養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式我國養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式居家養(yǎng)老專業(yè)化養(yǎng)老護(hù)理員志愿者隊伍候鳥養(yǎng)老度假養(yǎng)老基地老人公寓日托護(hù)理中心護(hù)工上門服務(wù)住院照料護(hù)理之家照料機構(gòu)式照料異地養(yǎng)老旅游養(yǎng)老度假養(yǎng)老回原籍養(yǎng)老居住護(hù)理之家CCRC小區(qū)模式詮釋產(chǎn)品4.產(chǎn)品形態(tài)Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright-AsposePtyLtd.大連遠(yuǎn)洋假日養(yǎng)生莊園營銷計劃第14頁“候鳥式”養(yǎng)老廣東邦家企業(yè)也正在廣州、長沙、海南、青島等地選址，擬大批量購置別墅群，籌建“候鳥式高端小區(qū)養(yǎng)老院”?！倍燃兖B(yǎng)老基地“模式超凡生態(tài)農(nóng)業(yè)園占地1.1萬畝，可按照一定百分比劃分，彼此間現(xiàn)有不一樣，又相關(guān)聯(lián)。其中3000畝用于生態(tài)農(nóng)業(yè)，4000畝山坡地用于養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)，另4000畝用于綜合開發(fā)。超凡生態(tài)農(nóng)業(yè)對這個別物業(yè)持有運行，出售使用權(quán)。老人冬季:南方過冬夏季:北方度假開發(fā)商開發(fā)旅游產(chǎn)業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)觀光、娛樂設(shè)施餐飲、旅館醫(yī)療機構(gòu)等業(yè)主購置房屋使用權(quán)分享綜合服務(wù)區(qū)相關(guān)服務(wù)價格較低適合用于老年群體經(jīng)典案例Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright-AsposePtyLtd.大連遠(yuǎn)洋假日養(yǎng)生莊園營銷計劃第15頁居家養(yǎng)老形式經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)服務(wù)人員上門為老年人開展照料服務(wù)小區(qū)創(chuàng)辦老年人日間服務(wù)中心為老年人提供日托服務(wù)

9：00~18：00

日托護(hù)理服務(wù)站

19：00專車送回家8：00專車從家接走經(jīng)典案例居家養(yǎng)老以家庭為關(guān)鍵、以小區(qū)為依靠、以專業(yè)化服務(wù)為依靠，為居住在家老年人提供以處理日常生活困難為主要內(nèi)容社會化服務(wù)。比如：日本以小區(qū)為基礎(chǔ)單元，在生活區(qū)域內(nèi)提供全部服務(wù)，讓老年人能夠就近、便捷地享受各種服務(wù)。一站式，日托、上門服務(wù)、短期入住、長久居住等服務(wù)在一個服務(wù)體內(nèi)集中處理，同時有利于保持護(hù)理連續(xù)性，能夠與其它服務(wù)機構(gòu)拼設(shè)，如老人公寓、幼稚園等。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright-AsposePtyLtd.大連遠(yuǎn)洋假日養(yǎng)生莊園營銷計劃第16頁我國CCRC小區(qū)經(jīng)典案例三亞海棠灣國際養(yǎng)生小區(qū)——我國CCRC小區(qū)產(chǎn)業(yè)定位：休閑產(chǎn)業(yè)+養(yǎng)生（養(yǎng)老）產(chǎn)業(yè)+健康產(chǎn)業(yè)形成多元產(chǎn)業(yè)集群構(gòu)筑復(fù)合型小區(qū).整體功效設(shè)計包含：CCRC小區(qū)、養(yǎng)生（酒店）公寓、主題酒店（會所）、養(yǎng)生運動中心；主題養(yǎng)生谷；養(yǎng)生文化學(xué)院、養(yǎng)生博物館等經(jīng)營模式：向客戶出售物業(yè)產(chǎn)權(quán);出售會員卡經(jīng)過返本銷售入住、反向抵押貸款、房屋置換、出租原有房屋租住小區(qū)等方式。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright-AsposePtyLtd.大連遠(yuǎn)洋假日養(yǎng)生莊園營銷計劃第17頁②.我國養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式我國養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式長久持有出售與持有相結(jié)合單純租用個別進(jìn)行銷售滿足老人租用度假之用開發(fā)資金回籠快速一氣呵成開發(fā)資金回籠較慢資金循環(huán)開發(fā)資金回籠普通長久運行出售單純銷售Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright-AsposePtyLtd.大連遠(yuǎn)洋假日養(yǎng)生莊園營銷計劃第18頁經(jīng)典案例：出售與持有相結(jié)合盈利模式北京太陽城國際老年公寓就是較早采取了這一模式。同時還采取了“反按揭”方法和“置換”方法?！胺窗唇摇奔蠢先送夂?，將老人原有房屋出租，以租金收入入住(以租換租)。”置換“即將原有住房與之進(jìn)行等價換房，到老人逝世后，將原置換房產(chǎn)折價返還繼承人。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright-AsposePtyLtd.大連遠(yuǎn)洋假日養(yǎng)生莊園營銷計劃第19頁③.住宅建設(shè)與小區(qū)管理建設(shè)相結(jié)合模式住宅建設(shè)與小區(qū)管理建設(shè)相結(jié)合住宅建設(shè)與小區(qū)管理相結(jié)合經(jīng)營模式住宅建設(shè)與小區(qū)管理相分離經(jīng)營模式優(yōu)勢優(yōu)勢劣勢劣勢立體開發(fā)經(jīng)營模式利潤起源不止是住宅產(chǎn)品配套服務(wù)為物業(yè)增值效應(yīng)資金投入大、回收期較長投資風(fēng)險、經(jīng)營管理風(fēng)險大對開發(fā)商專業(yè)要求高完成銷售即可收回投資獲取利潤風(fēng)向投資小收益比”相結(jié)合“模式少對開發(fā)商專業(yè)要求低Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright-AsposePtyLtd.大連遠(yuǎn)洋假日養(yǎng)生莊園營銷計劃第20頁5.目標(biāo)客戶群階段階段：絕大多數(shù)老年人在退休后就成為純消費者。時限特征：老齡純消費人口比低齡純消費人口有著愈加漫長純消費年數(shù)。行為特征：自主消費思想特征：消費觀較為成熟，沖動型熱情消費和目標(biāo)不明盲目消費少。質(zhì)量特征：老年消費對商品質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量要求高于普通消費。內(nèi)在特征：休閑性消費與服務(wù)性消費所占百分比大。目標(biāo)客戶群消費特征Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright-AsposePtyLtd.大連遠(yuǎn)洋假日養(yǎng)生莊園營銷計劃第21頁“以租換租”形式小區(qū)幫助老年人將原有住房出租，所得租金來支付老年人租住獨立型老年公寓費用；“以舊換新”形式即老年人現(xiàn)有住房與老年公寓住房進(jìn)行交換，假如老年人逝世之后，收回公寓住宅再將原置換房折舊返還其兒女。利用這些“差價養(yǎng)老”方式，老年人不但能夠?qū)崿F(xiàn)人住，還能為自己或后代提供了一定社會保障，可謂一舉兩得。“倒按揭”在發(fā)達(dá)國家中是一個普遍做法。退休后老年夫妻買下或者用原有住宅交換老年公寓中住宅后，與銀行與保險企業(yè)簽署一份協(xié)議，在相關(guān)機構(gòu)評定公寓價值和測算人均壽命之后，銀行與保險企業(yè)每個月支付老年夫妻一定生活費，直到其故世，到時，該住宅歸銀行等處置。這種“倒按揭”做法實際上還含有些人壽保險意義。目標(biāo)客戶群消費方式Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright-AsposePtyLtd.大連遠(yuǎn)洋假日養(yǎng)生莊園營銷計劃第22頁6.融資問題非營利性組織私募基金REITS投資商國際養(yǎng)老地產(chǎn)投資商主要有三類：REITs作為上市企業(yè)更關(guān)注租金收益穩(wěn)定性，強調(diào)資產(chǎn)長久持有；私募基金則主要面向機構(gòu)投資人，更關(guān)注資產(chǎn)升值收益，強調(diào)物業(yè)資產(chǎn)低買高賣；非盈利性組織主要利用捐贈資金和政府補助為低收入群體提供小區(qū)養(yǎng)老。我國當(dāng)前融資機構(gòu)多為商業(yè)銀行，一級城市當(dāng)前已經(jīng)出現(xiàn)房地產(chǎn)基金、房地產(chǎn)投資信托等新型金融工具。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright-AsposePtyLtd.大連遠(yuǎn)洋假日養(yǎng)生莊園營銷計劃第23頁part2：我國養(yǎng)老地產(chǎn)市場分析Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright-AsposePtyLtd.大連遠(yuǎn)洋假日養(yǎng)生莊園營銷計劃第24頁有少許相關(guān)政策，但還缺乏政策支持。與大型醫(yī)院合作設(shè)置護(hù)理醫(yī)療中心、家政服務(wù)中心、老人再就業(yè)中心、旅游服務(wù)、房屋置換服務(wù)、婚介中心。商業(yè)銀行、房地產(chǎn)基金、房地產(chǎn)投資信托我國專業(yè)機構(gòu)較少，國外較多：美國SASAKI設(shè)計企業(yè)、美國K.J.A建筑事務(wù)所、丹麥KAB集團。1.養(yǎng)老地產(chǎn)市場環(huán)境分析融資機構(gòu)規(guī)劃設(shè)計資源政策環(huán)境小區(qū)服務(wù)資源Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright-AsposePtyLtd.大連遠(yuǎn)洋假日養(yǎng)生莊園營銷計劃第25頁2.我國老年人口發(fā)展情況我國1999年成為老年型國家，是世界上老年人口最多、增加最快國家之一。20世紀(jì)80年代以來，60歲以上老年人口平均每年以3%速度連續(xù)增加，更為突出是，80歲以上高齡老人已高達(dá)1100萬，并以年均5%速度遞增。本世紀(jì)中葉，60歲以上老年人口將到達(dá)4.4億左右，約占亞洲老年人口總數(shù)36%，占世界老年人口總數(shù)22.3%。中國老年人口規(guī)模之大，老齡化速度之快，高齡人口之多，都是世界人口發(fā)展史上前所未有。中國人口年紀(jì)組成及發(fā)展預(yù)測(%)年份1953196419821990204020500-14歲36.2840.7033.5927.6226.1020.6019.6019.8015-59歲56.4053.2258.7863.8063.8064.2058.3058.80≥60歲7.326.087.638.5810.1015.2022.1021.40資料起源：《人口研究》Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright-AsposePtyLtd.大連遠(yuǎn)洋假日養(yǎng)生莊園營銷計劃第26頁3.我國老年人居住模式B、購置房屋居住A、自行建房居住C、租房居住資料起源：《人口研究》Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright-AsposePtyLtd.大連遠(yuǎn)洋假日養(yǎng)生莊園營銷計劃第27頁4.我國養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)實狀況現(xiàn)有開發(fā)模式：按建設(shè)經(jīng)營者劃分為三種模式政府福利型政府收益性企業(yè)盈利型北京香山老年公寓山東威海老年公寓鄉(xiāng)鎮(zhèn)單位主辦，海淀區(qū)民政局直接領(lǐng)導(dǎo)和管轄山東省標(biāo)準(zhǔn)最高、規(guī)模最大社會福利服務(wù)機構(gòu)由企業(yè)投資開發(fā)建設(shè)運行北京太陽城福利型養(yǎng)老院盈利型型養(yǎng)老院，老年公寓老年公寓，養(yǎng)老小區(qū)Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright-AsposePtyLtd.大連遠(yuǎn)洋假日養(yǎng)生莊園營銷計劃第28頁當(dāng)前處于老年住宅第二階段，多為商業(yè)贏利性老年住宅受眾群體有限建設(shè)投資額巨大，資金回收期長，贏利風(fēng)險大現(xiàn)有老年住宅未形成規(guī)模效應(yīng)，服務(wù)、設(shè)施差——現(xiàn)有老年公寓含有“福利性事業(yè)、市場化經(jīng)營”特點，基礎(chǔ)屬于商業(yè)范圍——僅有個別發(fā)達(dá)城市個別發(fā)展商開發(fā)了老年住宅，但都是資金實力非常雄厚發(fā)展商——現(xiàn)有老年公寓僅為中高經(jīng)濟實力老年客戶提供個性居住條件和人性化服務(wù)——我國社會保障體系不完善，無足夠資金發(fā)展老齡事業(yè)，老年住宅未形成“產(chǎn)業(yè)化、社會化、規(guī)范化”?！獰o真正針對老年人生活、消費習(xí)慣、心理特點等方面研究、服務(wù)人員素質(zhì)不高、小區(qū)管理、設(shè)施亟待完善。我國老年住宅現(xiàn)實狀況特點：企業(yè)贏利性初級老年小區(qū)，僅為中高經(jīng)濟實力老年群體打造，投資額大，開發(fā)周期長養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)覺實狀況Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright-AsposePtyLtd.大連遠(yuǎn)洋假日養(yǎng)生莊園營銷計劃第29頁1、大城市郊外模式：以上海、北京、深圳、成都為代表大城市，近郊開發(fā)模式成熟，市場潛力巨大。2、古鎮(zhèn)開發(fā)模式 以周莊、同里等江南古鎮(zhèn)及麗江等西南古鎮(zhèn)為代表。3、山地養(yǎng)老模式以黃山、武夷山、廬山為代表。4、熱帶、亞熱帶避寒模式：三亞獨特模式。主要分布區(qū)域：當(dāng)前，以北京、上海養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展最為成熟Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright-AsposePtyLtd.大連遠(yuǎn)洋假日養(yǎng)生莊園營銷計劃第30頁項目名稱占地（萬㎡）總建（萬㎡）產(chǎn)品形式運行模式北京·東方太陽城23370一期產(chǎn)品：公寓（點式、板式、連廊），聯(lián)排別墅二期產(chǎn)品：在已經(jīng)有一期產(chǎn)品中增加獨棟別墅租售+持有北京·太陽城4230一期產(chǎn)品：假日公寓（租售），多層、小高層、聯(lián)排別墅，獨棟別墅租售+持有上?！びH和源老年公寓8.378.6多層為主租售+持有上?！?1城·孝賢坊6.154.47高層、小高層為主——廣州頤年園3320一期產(chǎn)品：洋房，獨棟別墅；二期產(chǎn)品：小高層洋房出售海南·清平樂8.815以高層、小高層為主出售小結(jié)：企業(yè)營利性養(yǎng)老地產(chǎn)項目少、具低密度、產(chǎn)品類型多樣特點、以租售方式為主企業(yè)營利型養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)覺實狀況：當(dāng)前我國開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項目較少，且開發(fā)比較成功更是鳳毛麟角Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright-AsposePtyLtd.大連遠(yuǎn)洋假日養(yǎng)生莊園營銷計劃第31頁我國養(yǎng)老地產(chǎn)物業(yè)管理方式依據(jù)我國老年人特殊性，物業(yè)管理要包含小區(qū)醫(yī)療護(hù)理中心、家政服務(wù)中心、老人再就業(yè)中心、旅游服務(wù)、房屋置換服務(wù)以及婚介中心等。小區(qū)服務(wù)供給或管理小區(qū)文化營造常規(guī)管理物業(yè)管理基礎(chǔ)操作模式：將服務(wù)內(nèi)容外包給引進(jìn)小區(qū)專業(yè)機構(gòu)，也能夠采取物業(yè)管理企業(yè)與專業(yè)機構(gòu)合作方式來進(jìn)行。老年住宅物業(yè)管理收入結(jié)構(gòu)日常物業(yè)管理費家政服務(wù)費配套設(shè)施使用費特殊護(hù)理費其它費Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright-AsposePtyLtd.大連遠(yuǎn)洋假日養(yǎng)生莊園營銷計劃第32頁5.養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展趨勢規(guī)?；喊殡S市場深入發(fā)展，質(zhì)高價低大型老年小區(qū)應(yīng)運而生，老年住宅產(chǎn)品展現(xiàn)規(guī)模化。郊區(qū)化：滿足對環(huán)境高要求，也為了減低成本降低入住門檻，未來老年住宅選址將會遠(yuǎn)離城市，不過同時會顧及交通便捷性，以方便家人朋友探訪郊區(qū)?？萍蓟簽槔夏耆颂峁└?xì)致照料；智能化應(yīng)用，帶來更方便、安全全方位保障。建筑多樣化：伴隨市場日趨成熟，產(chǎn)品推陳出新，建筑展現(xiàn)多樣化。在建筑設(shè)計上，住宅健康性、使用多功效化、增強鄰里溝通將是未來產(chǎn)品競爭焦點。功效豐富化：融養(yǎng)老和家庭悠閑于一體小區(qū)服務(wù)專業(yè)化：小區(qū)服務(wù)在不停細(xì)化、豐富過程中向?qū)I(yè)化發(fā)展。產(chǎn)品趨勢規(guī)?；萍蓟ㄖ鄻踊紖^(qū)化小區(qū)服務(wù)專業(yè)化功效豐富化Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright-AsposePtyLtd.大連遠(yuǎn)洋假日養(yǎng)生莊園營銷計劃第33頁適合中國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展創(chuàng)新伎倆：6.養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展創(chuàng)新創(chuàng)新伎倆房屋置換、兩代買、以房養(yǎng)老、分時度假、私募基金、房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)、上市、信貸、企業(yè)債、政府債Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright-AsposePtyLtd.大連遠(yuǎn)洋假日養(yǎng)生莊園營銷計劃第34頁part4：發(fā)展前景分析Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright-AsposePtyLtd.大連遠(yuǎn)洋假日養(yǎng)生莊園營銷計劃第35頁中國養(yǎng)老設(shè)施傳統(tǒng)上是民政機構(gòu)社會福利一個別，最初認(rèn)為三無老人服務(wù)社會救助為主，多年來逐步走向了社會化，但依然是以非營利社會福利為主體。無疑，養(yǎng)老地產(chǎn)是相當(dāng)有前景，市場需求也是不可抑制。發(fā)展前景Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright-AsposePtyLtd.大連遠(yuǎn)洋假日養(yǎng)生莊園營銷計劃第36頁機會點一老齡人口增加速度快，城市空巢家庭百分比增加過快，對養(yǎng)老地產(chǎn)需求增加。數(shù)據(jù)起源：全國第五次人口普查匯報；全國第六次人口普查匯報全國老齡人口統(tǒng)計表至2050年，中國60歲以上人口將由現(xiàn)在12.3%上升到31.1%，到未來5年，中國老年人口將達(dá)2億，占總?cè)丝?5%。在廣州，60歲以上老人在突破了100萬大關(guān)。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright-AsposePtyLtd.大連遠(yuǎn)洋假日養(yǎng)生莊園營銷計劃第37頁機會點二老年消費者收入提升，消費能力增強。伴隨經(jīng)濟發(fā)展，未來含有高消費能力老年群體將會凸現(xiàn)；伴隨收入結(jié)構(gòu)多元化，未來老年人收入將不再是過去單一退休補助，投資、保險等收益也將納入老年人收入組成中去。未來老年人收入水平提升，為老年住宅產(chǎn)品提供了強大消費支持。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright-AsposePtyLtd.大連遠(yuǎn)洋假日養(yǎng)生莊園營銷計劃第38頁機會點三我國養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)供給量不足福利性養(yǎng)老地產(chǎn)供給不足，，居住在福利性質(zhì)養(yǎng)老機構(gòu)人數(shù)不足高齡人口總數(shù)0.54%。營利性養(yǎng)老地產(chǎn)供給不足:我國開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)較少，做得成功更是鳳毛麟角。數(shù)據(jù)起源：策略研究周報Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright-AsposePtyLtd.大連遠(yuǎn)洋假日養(yǎng)生莊園營銷計劃第39頁機會點四政策支持，“適居養(yǎng)老”概念提出財政部和稅務(wù)總局《關(guān)于對老年服務(wù)機構(gòu)相關(guān)稅收政策問題通知》（財稅〔〕97號）；頒發(fā)《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)全國老齡委辦公室和發(fā)展改革委等部門關(guān)于加緊發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)意見通知》（國辦發(fā)〔〕6號）；.4.1海南政協(xié)提案《關(guān)于大力推進(jìn)本省異地養(yǎng)老度假項目建設(shè)提議》?！笆濉币?guī)劃綱要提出，勉勵社會資本興辦含有護(hù)理功效養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)，提倡'適居養(yǎng)老'概念"Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright-AsposePtyLtd.大連遠(yuǎn)洋假日養(yǎng)生莊園營銷計劃第40頁市場不成熟，商業(yè)模式仍需探索，創(chuàng)新贏得先機。機會點五：養(yǎng)老地產(chǎn)這種創(chuàng)新型地產(chǎn)產(chǎn)品，租售方式將比普通住宅更為復(fù)雜。從更久遠(yuǎn)層面來看，對于大多數(shù)開發(fā)商來說，受限于資金壓力，開發(fā)商采取“銷售+持有運行”方式運作更為現(xiàn)實。比如康乃馨，二期10萬平米療養(yǎng)型精裝公寓和養(yǎng)生型住宅已全方面開啟，在這一公寓中，有帶租約銷售商務(wù)公寓，也能夠直接采取租賃方式?！拔磥眇B(yǎng)老小區(qū)模式一定是多元?！崩钪鼐疟硎?，老年小區(qū)房產(chǎn)可能會采取出租、賣產(chǎn)權(quán)和直接買斷等方式進(jìn)行。而更詳細(xì)問題，則是醫(yī)療機構(gòu)是否能夠滿足小區(qū)老人護(hù)理需要。而這，或許也是未來是否能夠連續(xù)生存關(guān)鍵所在。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright-AsposePtyLtd.大連遠(yuǎn)洋假日養(yǎng)生莊園營銷計劃第41頁part3：產(chǎn)品打造Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright-AsposePtyLtd.大連遠(yuǎn)洋假日養(yǎng)生莊園營銷計劃第42頁①.構(gòu)建開發(fā)商、投資商、運行商角色分離金融生態(tài)中國養(yǎng)老地產(chǎn)持有經(jīng)營要考慮資金風(fēng)險，經(jīng)營收益不足10%，開發(fā)與經(jīng)營截然分開勢在必行。其發(fā)展需要把開發(fā)商、投資商、運行商角色進(jìn)行分離，促使養(yǎng)老地產(chǎn)金融生態(tài)發(fā)育，并逐步構(gòu)建這一生態(tài)鏈資金成本最低、規(guī)?；俣茸羁?、抗沖擊能力最強優(yōu)勢。問題關(guān)鍵是怎樣對養(yǎng)老地產(chǎn)風(fēng)險收益進(jìn)行合理分配，實現(xiàn)整個系統(tǒng)低成本平穩(wěn)運行。美國養(yǎng)老地產(chǎn)金融生態(tài)中風(fēng)險收益分解與匹配1.怎樣打造成功養(yǎng)老地產(chǎn)Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright-AsposePtyLtd.大連遠(yuǎn)洋假日養(yǎng)生莊園營銷計劃第43頁②.六大關(guān)鍵要素，打造成功養(yǎng)老地產(chǎn)室內(nèi)設(shè)計規(guī)劃設(shè)計項目選址單體設(shè)計戶型設(shè)計6大關(guān)鍵要素色彩規(guī)劃項目選址：環(huán)境良好，交通便捷，場地周圍活動安全，生活氣息濃郁。規(guī)劃設(shè)計：應(yīng)該從老年住宅特點出發(fā)，滿足自然環(huán)境、人文環(huán)境、生活環(huán)境等方面需求。單體設(shè)計：單體設(shè)計以別墅、多層為主，主要是從老年人行動不便生理特征考慮。色彩規(guī)劃：穩(wěn)重友好，但忌過于沉悶；不一樣組團應(yīng)采取不一樣色彩，利于老人識別。戶型設(shè)計：確保有良好采光、通風(fēng)，為老年人提供一個健康生活環(huán)境；室內(nèi)設(shè)計：從墻地面裝修、廚衛(wèi)產(chǎn)品選擇到色彩設(shè)計、電器照明設(shè)計，乃至門窗選擇等等細(xì)節(jié)上都應(yīng)表達(dá)出對居住者細(xì)膩關(guān)心。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright-AsposePtyLtd.大連遠(yuǎn)洋假日養(yǎng)生莊園營銷計劃第44頁③.產(chǎn)品設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)心理：環(huán)境行為心理學(xué)角度出發(fā)，考慮大多數(shù)老年人常年形成居住習(xí)慣，提供傳統(tǒng)形式室內(nèi)空間。設(shè)計：從空間（消除室內(nèi)高差）、裝置（設(shè)置扶手、地面防滑）、設(shè)備（緊急通報系統(tǒng)、安全電熱源）、管理員或護(hù)理人員等方面對應(yīng)老年人日常生活中安全性，做到緊急時刻可馬上采取辦法；交流：盡可能在樓內(nèi)外為老年人提供各種鄰里交流、人際交流公共交往空間和環(huán)境；建筑：從建筑人類工程學(xué)觀點出發(fā)，在家俱、衛(wèi)生器具尺寸方面符合老年人身體特征；交流建筑設(shè)計心理產(chǎn)品設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright-AsposePtyLtd.大連遠(yuǎn)洋假日養(yǎng)生莊園營銷計劃第45頁區(qū)位：北京順義區(qū)潮白河畔定位：“世界級高尚退休社區(qū)”、“全新退休生活領(lǐng)跑者”規(guī)模：總建筑面積70萬平方米物業(yè)類型：獨棟別墅、聯(lián)排別墅、中式四合院、公寓客戶起源：主要起源北京2.經(jīng)典案例北京太陽城：我國最成功老年小區(qū)之一Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright-AsposePtyLtd.大連遠(yuǎn)洋假日養(yǎng)生莊園營銷計劃第46頁別墅別墅四合院公寓公寓成功點之1：針對不一樣人群，設(shè)計較為豐富住宅物業(yè)形態(tài)Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright-AsposePtyLtd.大連遠(yuǎn)洋假日養(yǎng)生莊園營銷計劃第47頁①東方太陽城醫(yī)院（一級綜合性醫(yī)院）②東方嘉賓國際酒店，五星級標(biāo)準(zhǔn)③大型超市進(jìn)駐，商業(yè)一條街④康體中心，各類球館、溫泉游泳池⑤5萬平米太陽會所，商務(wù)會議，餐飲休閑⑥匯佳幼稚園成功點2：六重成品配套滿足各大需求Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright-AsposePtyLtd.大連遠(yuǎn)洋假日養(yǎng)生莊園營銷計劃第48頁①約畝潮白河②近10萬株原生樹③近20萬平米小區(qū)生態(tài)湖④75萬平米運動休閑綠地⑤節(jié)能環(huán)境保護(hù)水源／地源熱泵系統(tǒng)⑥高達(dá)4000個/立方厘米負(fù)離子含量，綠色生態(tài)系統(tǒng)，可比海濱、森林開放成功點3：良好自然環(huán)境Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright-AsposePtyLtd.大連遠(yuǎn)洋假日養(yǎng)生莊園營銷計劃第49頁太陽城醫(yī)院：專業(yè)醫(yī)師和設(shè)備、由北京市老人病研究中心選派、定時體檢，提出保健計劃、專業(yè)搶救中心、全覆蓋應(yīng)急呼叫系統(tǒng)。老年大學(xué)：北京第一家小區(qū)申辦老年大學(xué)，開設(shè)多重課程，如芭蕾、陶藝、書法、雕刻等，部份課程由小區(qū)老人擔(dān)任老師小區(qū)農(nóng)莊：在小區(qū)內(nèi)開辟能夠耕種農(nóng)莊，每塊地管理費低廉，一年中能夠在地塊中耕作，很多老人非常喜歡這種農(nóng)家樂感覺成功點4：針對老年人需求建設(shè)小區(qū)醫(yī)院、康體中心、老年大學(xué)、自助農(nóng)莊等Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright-AsposePtyLtd.大連遠(yuǎn)洋假日養(yǎng)生莊園營銷計劃第50頁音樂會合唱團太極俱樂部活動棋牌俱樂部國際風(fēng)箏文化節(jié)舉行過3屆國際風(fēng)箏節(jié)舉行了3次新年音樂會小區(qū)組織俱樂部乒乓球俱樂部、太極俱樂部、棋牌俱樂部、釣魚俱樂部業(yè)主自發(fā)俱樂部太極俱樂部、音樂沙龍、健身俱樂部等成功點5：多彩精神文化生活Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright-AsposePtyLtd.大連遠(yuǎn)洋假日養(yǎng)生莊園營銷計劃第51頁養(yǎng)老地產(chǎn)要配套完整，可應(yīng)對緊急情況醫(yī)療服務(wù)系統(tǒng)。要擁有豐富、滿足不一樣需求康復(fù)運動和娛樂配套設(shè)施。含有復(fù)合精神和價值需求老年人服務(wù)功效，滿足自我價值實現(xiàn)。針對養(yǎng)老客戶無障礙設(shè)計。養(yǎng)生跟養(yǎng)老相結(jié)合。小結(jié)：Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright-AsposePtyLtd.大連遠(yuǎn)洋假日養(yǎng)生莊園營銷計劃第52頁part5：風(fēng)險評定Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright-AsposePtyLtd.大連遠(yuǎn)洋假日養(yǎng)生莊園營銷計劃第53頁“銀發(fā)經(jīng)濟”龐大市場預(yù)示著中國“夕陽產(chǎn)業(yè)”正在成為蒸蒸日上朝陽產(chǎn)業(yè)。然而，因為缺乏配套政策和監(jiān)管，持有經(jīng)營要考慮資金風(fēng)險，經(jīng)營收益不足10%，開發(fā)與經(jīng)營截然分開勢在必行，養(yǎng)老地產(chǎn)面臨著很大風(fēng)險。風(fēng)險評定Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright-AsposePtyLtd.大連遠(yuǎn)洋假日養(yǎng)生莊園營銷計劃第54頁新興市場不穩(wěn)定風(fēng)險評定一老年地產(chǎn)作為一個新興市場自然要面對新興市場所要面正確風(fēng)險。因為大家多這一產(chǎn)業(yè)還不熟悉，所以可能需要一個適應(yīng)期，再加上老年人風(fēng)險意識很強，行事慎重等原因，是老年地產(chǎn)投資者可能出現(xiàn)面對著巨大消費群體卻賣