07月青島舒斯貝爾項(xiàng)目營銷策劃

青島舒斯貝爾工程營銷籌劃2021年07月江蘇鵬瑞青島舒斯貝爾工程籌劃青島風(fēng)情世界風(fēng)格工程認(rèn)知一、二、市場認(rèn)知三、工程定位四、產(chǎn)品建議五、企劃推廣策略青島舒斯貝爾工程籌劃青島舒斯貝爾工程籌劃一、工程認(rèn)知青島舒斯貝爾工程籌劃黃島開發(fā)區(qū)位于青島市西海岸，是青島市衛(wèi)星城區(qū)之一，是青島南部大門，與市內(nèi)四區(qū)隔海相望，海上最近距離2.26海里〔約4.2公里〕，區(qū)域特征明顯。區(qū)域環(huán)境認(rèn)知——開發(fā)區(qū)是青島極具開展?jié)摿Φ陌鍓K之一青島舒斯貝爾工程籌劃青島黃島開發(fā)區(qū)行政占地面積227平方公里，其中薛家島度假區(qū)27平方公里；跨海大橋、海底隧道、地鐵線的建設(shè)，為區(qū)域帶來極大的升值潛力。青島舒斯貝爾工程籌劃青島經(jīng)濟(jì)重心西移,大青島城市開展的拉動新市場活力注入，西海岸廣受關(guān)注港口資源優(yōu)勢立體交通體系的成型〔高速、大橋、隧道、地鐵〕為機(jī)動車出行提供便利黃島開發(fā)區(qū)自然景觀的生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢黃島開發(fā)區(qū)環(huán)境優(yōu)勢是大青島規(guī)劃后區(qū)域內(nèi)開發(fā)工程的“共性優(yōu)勢〞,舒斯貝爾工程本身是否有出眾的特點(diǎn)在眾多競品中脫穎而出呢？青島舒斯貝爾工程籌劃工程認(rèn)知——工程概況工程位置：鳳凰海岸，南臨濱海大道，北臨長江路，西臨衡山路；工程總占地：66550㎡容積率：1.35用地性質(zhì)：住宅、商業(yè)建筑面積：110875平方米建筑形態(tài)：聯(lián)排別墅〔15096㎡〕、花園洋房〔14388㎡〕、高層〔51528㎡〕工程規(guī)模適中，容積率低，規(guī)劃建筑形態(tài)多樣；工程定位別墅及花園洋房體量占比較大，高端線路走向明顯；南臨金沙灘、銀沙灘景區(qū)、唐家灣生態(tài)公園、游艇會，地理位置優(yōu)越；本案青島舒斯貝爾工程籌劃工程認(rèn)知——地塊現(xiàn)狀濱海大道，珠江路道路狀況好，保證良好的出行狀況和工程形象；地塊規(guī)整，土地平整，減少工程規(guī)劃難度。青島舒斯貝爾工程籌劃工程認(rèn)知——經(jīng)驗(yàn)豐富的開發(fā)團(tuán)隊(duì)西班牙公館嘉德MALL東方海岸太陽海岸……山東舒斯貝爾置業(yè)〔本公司及其附屬公司〕于1991年創(chuàng)辦并開始從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，經(jīng)過17年的成長與開展，現(xiàn)已成為區(qū)域知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之一。作為進(jìn)入青島第一個高端定位工程，本工程將是展示舒斯貝爾集團(tuán)多年開發(fā)能力的“扛鼎之作〞，也是集團(tuán)企業(yè)進(jìn)入青島市場的里程碑式的工程。青島舒斯貝爾工程籌劃工程位于房地產(chǎn)高速開展區(qū)域，區(qū)域的開發(fā)規(guī)模、開發(fā)前景廣闊；工程的開發(fā)團(tuán)隊(duì)經(jīng)驗(yàn)豐富，亦對工程有較高的期許；但是，區(qū)域內(nèi)在建及待建各種規(guī)劃形態(tài)工程眾多，競爭嚴(yán)重；但是，市場調(diào)控下，整體市場滑落中，高端定位工程面臨巨大壓力。在對工程自身有了初步了解后，我們來看看舒斯貝爾工程所處的市場競爭環(huán)境青島舒斯貝爾工程籌劃二、市場認(rèn)知青島舒斯貝爾工程籌劃西海岸開發(fā)，大港口、大工業(yè)、大煉油等工程為開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)增長提供十足動力，區(qū)域優(yōu)勢與海景資源等賣點(diǎn)，推動開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)快速開展；受國家4.15新政的影響，開發(fā)區(qū)的房地產(chǎn)市場在10年上半年受到了較嚴(yán)重的影響，隨著市政利好的顯現(xiàn)，開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)形勢企穩(wěn)向好；板塊分區(qū)明顯，根本形成唐島灣、薛家島、保稅區(qū)、辛安四大主要板塊，板塊房價區(qū)間在8500-4500元/㎡之間，各板塊價格差異根本保持在1000元/㎡左右；產(chǎn)品形態(tài)供給目前以高層住宅為主，樓盤品質(zhì)普遍提高；城市移民與產(chǎn)業(yè)移民促成開發(fā)區(qū)以外地客戶置業(yè)成為主流的現(xiàn)象；整體開發(fā)體量大，熱點(diǎn)區(qū)域相對集中，08年主要集中唐島灣、長江路區(qū)域，09年的開發(fā)熱點(diǎn)轉(zhuǎn)向薛家島區(qū)域，形成了安子片區(qū)、石雀灘片區(qū)、金沙灘片區(qū)、南北莊片區(qū)。——開發(fā)區(qū)整體房地產(chǎn)市場總述——房地產(chǎn)開發(fā)與市場現(xiàn)狀青島舒斯貝爾工程籌劃施工規(guī)模增速大幅上升今年1－6月份開發(fā)區(qū)施工面積到達(dá)421萬平方米，同比增長13.2%，增幅比去年同期提高0.8個百分點(diǎn)。其中，商品住宅施工面積357.8萬平方米，同比增長75.3%，比去年同期提高52.4個百分點(diǎn)；辦公樓施工面積49.7萬平方米，同比增長67.1%。地產(chǎn)開發(fā)投資整體呈快速增長態(tài)勢截至5月底，全區(qū)房地產(chǎn)累計(jì)完成投資12億元，同比增長19.1%，增速較上年同期提高1.3個百分點(diǎn)。住宅投資完成8.1億元，同比增長7.7%，增速高于全區(qū)房地產(chǎn)投資5.6個百分點(diǎn)，占全區(qū)房地產(chǎn)投資的72.8%；辦公樓完成投資1.3億元，同比下降39.3%；商業(yè)營業(yè)用房完成投資2.6億元，增長15.4%；其他房屋完成投資0.4億元，增長173.5%。青島舒斯貝爾工程籌劃竣工，新開工面積增速較快開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)工程進(jìn)入了一個集中竣工期，全區(qū)各類房屋累計(jì)竣工45.4萬平方米，同比增長163.6%，商品房供給充足。同時，因工程土地開發(fā)較為集中，全區(qū)新工程扎堆開工，截至5月份各類新開工面積到達(dá)127.3萬平方米，同比增長14.6%，占青島市房地產(chǎn)工程新開工面積的26.3%。其中，住宅新開工面積109.8萬平方米，同比增長12.6%；辦公樓7.5萬平方米，增長1.8%；商業(yè)營業(yè)用房4.8萬平方米，增長1.6%；其他用房0.2萬平方米，下降4.9%。商品房期房銷售量增勢強(qiáng)勁，平均價格下滑開發(fā)區(qū)5月份新房總銷售330套，環(huán)比上漲11.9%；銷售總面積32052.66平方米，環(huán)比上漲15.4%；平均單價7310元，環(huán)比下降7.4%。——房地產(chǎn)市場回暖分析青島舒斯貝爾工程籌劃青島開發(fā)區(qū)外來人口的買房比例大大增加首先因?yàn)殚_發(fā)區(qū)城市定位與經(jīng)濟(jì)根底，房地產(chǎn)市場的開展?jié)摿^大；其次，開發(fā)區(qū)還具有氣候、環(huán)境和景觀資源的等有利條件，也促使大量的外來人口選擇開發(fā)區(qū)置業(yè)，據(jù)估算，近期開發(fā)區(qū)70%的房子被外地人購置。房價走高，刺激投資需求增加跨海大橋、海底隧道等利好；樓市迅速反彈帶來的短期的供需失衡；樓市回暖，開發(fā)商收益預(yù)期提高；土地價格上漲等因素的相互作用，導(dǎo)致開發(fā)區(qū)房價快速上漲，刺激投資、投機(jī)購房需求增加。通過以上分析顯示：開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)的繁榮是在特定情況下的市場發(fā)映，積攢消費(fèi)、透支消費(fèi)兩種現(xiàn)象導(dǎo)致了目前銷量的穩(wěn)步增長。隨著開發(fā)量的大幅增長，工程競爭會越發(fā)劇烈，同時，上述推動銷售的兩種因素也將會有所減弱，因此，后期房地產(chǎn)市場的銷售速率會有一定程度的下降。青島舒斯貝爾工程籌劃——板塊劃分辛安板塊〔含黃島〕保稅區(qū)板塊〔含香江路〕唐島灣板塊〔含長江路〕薛家島板塊根據(jù)開發(fā)區(qū)的城市功能定位，以及參照區(qū)域房價、客戶構(gòu)成的相近性大至分為四大板塊：薛家島版塊、唐島灣板塊〔含長江路〕、保稅區(qū)板塊〔含香江路〕、辛安板塊〔含黃島〕青島舒斯貝爾工程籌劃工程所在板塊分析：——薛家島板塊板塊市場分析個案調(diào)研——板塊簡述青島舒斯貝爾工程籌劃臨近開發(fā)區(qū)CBD，生活便利具有豐富的山、海資源，環(huán)境優(yōu)美、空氣清新，地理位置優(yōu)越區(qū)域規(guī)劃設(shè)計(jì)定位高開發(fā)區(qū)政府重點(diǎn)開展區(qū)域之一，區(qū)域房地產(chǎn)市場開展?jié)摿Υ髤^(qū)域市場總體放量大，板塊內(nèi)產(chǎn)品同質(zhì)化十分嚴(yán)重，樓盤眾多競爭十分劇烈區(qū)域內(nèi)公建設(shè)施較少，生活配套設(shè)施欠缺；干道公交路線較少，對無車族交通不便入住率低，人氣不旺——薛家島城市規(guī)劃青島舒斯貝爾工程籌劃高起點(diǎn)，高復(fù)合，但功能定位存在一定的相沖突，區(qū)域價值受限薛家島是省級旅游度假區(qū)，東、南、北三面環(huán)海，海岸線長達(dá)54公里，并通過海底隧道與青島相接，地理位置優(yōu)越、環(huán)境優(yōu)美，交通便利。薛家島的城市功能定位以旅游產(chǎn)業(yè)、影視傳媒文化產(chǎn)業(yè)和娛樂產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，對區(qū)域房地產(chǎn)的附加值有很大的提升，但區(qū)域內(nèi)存在大型的修造船企業(yè)，也影響了板塊的認(rèn)可度。其二，薛家島外海海岸區(qū)域的商品房開發(fā)受控，目前房地產(chǎn)可開發(fā)的區(qū)域價值不及唐島灣。影視傳媒文化產(chǎn)業(yè)修造船工業(yè)區(qū)休閑娛樂區(qū)居住區(qū)相關(guān)鏈接——繼北京電影學(xué)院青島創(chuàng)意媒體學(xué)院之后，華誼兄弟、鳳凰島影視演藝中心、山海經(jīng)文化產(chǎn)業(yè)基地、中央音樂學(xué)院國際學(xué)校、中國影協(xié)世界電影論壇、鳳凰島創(chuàng)意動漫產(chǎn)業(yè)城等一項(xiàng)項(xiàng)單體巨大的文化產(chǎn)業(yè)工程也相繼亮相鳳凰島。電影表演藝術(shù)界最高獎永久性地落戶開發(fā)區(qū)鳳凰島，鳳凰島文化產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)不斷加大。青島舒斯貝爾工程籌劃——薛家島板塊房地產(chǎn)開發(fā)歷程與開展2021年-2021年主要在售樓盤益青怡情海岸高層6500永聯(lián)佳園高層6200均千城鳳梧金沙高層7500均亞星藍(lán)圖高層6000均亞丁海岸公寓8500均(裝修〕御海景園多層均價7500朱雀臺高層7000均省房鳳凰城高層8000均錦都家園高層6000開始成為開發(fā)區(qū)的熱點(diǎn)區(qū)域，開發(fā)工程迅速增長，多數(shù)樓盤都分期開發(fā)。因各工程采取的策略不同，銷售價格差距拉大，6000-8000元/㎡。區(qū)域各工程同時面對市場份額競爭與價格競爭。青島舒斯貝爾工程籌劃2021年主要在售、待售樓盤未名島海信鳳凰金岸海爾山海灣富源公館紫檀山恩馬新港生活館集力景豪鴻潤柏林新城待開發(fā)樓盤數(shù)量與規(guī)劃體量龐大，且區(qū)域集中，隨著一些品牌開發(fā)商的進(jìn)入，后期本板塊樓盤在份額競爭、價格競爭的同時，還將面對品質(zhì)競爭，市場進(jìn)一步被細(xì)分。青島舒斯貝爾工程籌劃——薛家島主要居住片區(qū)市場分析大規(guī)模集中開發(fā)，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，市場競爭趨于劇烈安子片區(qū)工程東至規(guī)劃中的嘉陵江路、西至目前的嘉陵江路、南至船廠路〔濱海大道〕、北至長江路。片區(qū)地理位置優(yōu)越，瀕臨金沙灘、濱海大道，與青島隔海相望，環(huán)境與青島后海相似，自然條件相對優(yōu)越。規(guī)劃建設(shè)總用地2516.73畝，規(guī)劃總建筑面積239萬平方米，〔考慮各工程的規(guī)劃調(diào)整，片區(qū)實(shí)際開發(fā)體量將遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于規(guī)劃面積〕。是開發(fā)區(qū)未來三年重點(diǎn)開展區(qū)域之一。目前是開發(fā)區(qū)開發(fā)體量最大的片區(qū)，將面臨劇烈的市場競爭。安子片區(qū)永聯(lián)佳園山海灣千城鳳梧金沙亞丁海岸海信鳳凰金岸恩馬新港生活館錦都家園青島舒斯貝爾工程籌劃打造青島“新八大關(guān)〞，高端定位，控制開發(fā)，將是后續(xù)開發(fā)熱點(diǎn)石雀灘片區(qū)石雀灘景區(qū)將打造青島“新八大關(guān)〞。用地面積約200萬平方米，定位為高端居住、休閑娛樂住區(qū)，建筑高度將控制在3層以內(nèi)，新八大關(guān)有三個功能區(qū)：東部公共空間區(qū)內(nèi)有廣場、游客街、海洋生物園、酒店、會議中心、文化中心等；中部別墅區(qū)有五個不同風(fēng)格的建筑組團(tuán)；西部公共空間區(qū)有游艇俱樂部、碼頭、水族中心、運(yùn)動場、海洋捕魚博物館、海邊社區(qū)等設(shè)施。

石雀灘早期出讓部份地塊，多處于石雀灘景區(qū)外圍，均為規(guī)模較小地塊，目前主要開發(fā)樓盤有御海景園、迪維花園、朱雀臺、海富海。朱雀臺的高層：6400左右的價位；海富海的多層，8000左右的價位。薛家島南北莊片區(qū)大型安置片區(qū)，有可能成為價格競爭區(qū)域青島舒斯貝爾工程籌劃薛家島南北莊〔造船區(qū)〕安置樓工程位于薛家島南莊一、南莊二原址，占地572畝，將安置居民2500戶。工程地上局部總建筑面積超過57萬平方米，其中包括多層住宅83棟，建筑面積283813.26平方米；高層住宅22棟，建筑面積217983.8平方米；商業(yè)建筑面積47429.5平方米，配套公建面積14901.62平方米；幼兒園面積5422平方米；小學(xué)校面積7588.3平方米。地下車庫面積59054平方米。

根據(jù)拆遷協(xié)議，每戶約安置2套住宅，所有房源根本全部對內(nèi)，村民剩余房屋將對外銷售，會對市場形成一定沖擊。薛家島南北莊片區(qū)青島舒斯貝爾工程籌劃甘水灣村莊改造工程甘水灣村莊改造工程位于黃島區(qū)環(huán)島路甘水灣段兩側(cè)，整個村莊改造工程分3塊，一塊為商住用地，另外兩塊為旅游工程用地，總面積為102118平方米。商住用地的樓面起始價為1358.01元/平方米，旅游工程用地樓面起始價均為1767.23元/平方米。整個甘水灣村莊改造工程掛牌起始總價超過1.2億元。青島舒斯貝爾工程籌劃——薛家島板塊主要在售樓盤綜合分析樓盤名稱開發(fā)商產(chǎn)品形態(tài)總建（㎡）現(xiàn)開發(fā)面積（㎡）面積區(qū)間（㎡）總價范圍（元）永聯(lián)佳園青島佳潤置業(yè)高層59238.851718860-12040-77萬千城鳳梧金沙山東省永隆房產(chǎn)高層1700003611585-12050-98萬益青怡情海岸青島益青房地產(chǎn)高層840008400070-12033-90萬錦都家園青島城安高層、多層847237543770-13038-100萬亞丁海岸青島城建高層公寓、別墅、酒店2598006047229-14825-200萬海爾山海灣海爾地產(chǎn)花園洋房、高層50000050-110未名島青島金澤華帝高層15000040-120亞星藍(lán)圖青島嘉合福遠(yuǎn)置業(yè)高層2000080-140富源公館山東省富源房地產(chǎn)高層8413490-140省房鳳凰城青島鳳城置業(yè)高層26000012280480-15050-140萬信發(fā)第五城市青島信發(fā)房地產(chǎn)高層、多層535002344375-145金嶺尚座青島中澤實(shí)業(yè)集團(tuán)高層35519.72714357-12030-80萬朱雀臺青島廣順房地產(chǎn)高層200002000085-9557-67萬——樣本樓盤銷售價格分析青島舒斯貝爾工程籌劃——區(qū)域備案銷售情況青島舒斯貝爾工程籌劃樓盤名稱開盤日期銷售周期納入網(wǎng)上套數(shù)去化套數(shù)銷售率累計(jì)成交均價月均銷售套數(shù)永聯(lián)佳園2009-9-263個月1766839%595440千城鳳梧金沙2008-08-0221個月37618248%671612益青怡情海岸2009-05-276個月61327545%477945省房鳳凰城2008-9-2514個月119739833%697228錦都家園2008-07-3016個月72142859%580027亞丁海岸2009-7-184個月66019329%829948亞星藍(lán)圖2009-9-52個月1886937%577635朱雀臺2009-10-171個月1705231%644352金嶺尚座2009-9-262個月345257%740315信發(fā)第五城市2008-08-0215個月24622893%629514御海景園2009-6-75個月917077%688715青島舒斯貝爾工程籌劃——在售、待售樓盤個案分析千城鳳梧金沙開發(fā)商：九洲千城置業(yè)有限責(zé)任公司物業(yè)公司：九洲千城置業(yè)有限責(zé)任公司景觀設(shè)計(jì)：新加坡禾盛國際景觀公司占地面積:46000平方總建筑面積:170000平方米，一期8萬總戶數(shù)：748戶容積率：2.79綠化率：43%

物業(yè)費(fèi)：1.60元/平方米·月

停車位：1：1比例，可售可租開工時間：2007-12-28開盤時間：2021-08-02入住時間：2021-12產(chǎn)品分析青島舒斯貝爾工程籌劃工程規(guī)劃為2棟30層高層住宅、2棟23層高層住宅、1棟15層高層住宅、1棟11層和1棟9層的小高層住宅，采用錯落式半圍合布局，全南北朝向。以東南亞現(xiàn)代風(fēng)情園林為藍(lán)本,傾力打造“內(nèi)園外海〞的生態(tài)海景樣板社區(qū)。青島舒斯貝爾工程籌劃戶型分析85.90㎡89.49㎡青島舒斯貝爾工程籌劃89.53㎡116.83㎡117.67㎡青島舒斯貝爾工程籌劃產(chǎn)品分析戶型區(qū)間：85-120㎡戶型點(diǎn)評：100%全明設(shè)計(jì)，廣泛采用步入式飄窗、可轉(zhuǎn)換功能大露臺、下沉式庭院等創(chuàng)新設(shè)計(jì)理念在售2、4、5號樓戶型配比：青島舒斯貝爾工程籌劃營銷活動2008青島春季房展圍擋青島舒斯貝爾工程籌劃廣告宣傳青島舒斯貝爾工程籌劃營銷推廣售樓處時間營銷推廣08-6-22開始接受預(yù)約登記。設(shè)“日進(jìn)200元”特別優(yōu)惠，同時現(xiàn)場售樓中心及景觀示范區(qū)正式開發(fā)08-8-2開盤，3棟（原5號樓）公開選房09-6-19準(zhǔn)現(xiàn)房銷售，起價6300元/㎡，面積在80——120㎡之間。09-8-20起價6480元/㎡

(2樓單位)，截至8月20日該項(xiàng)目獲預(yù)售證的2、3、5號樓238套房源尚有129套可售，成交率46%09-10-1385-116平高層、小高層在售，起價6900元/㎡青島舒斯貝爾工程籌劃價格銷售3號樓累計(jì)均價：6035元/㎡2、5號樓累計(jì)均價：6572元/㎡銷售狀況住宅套數(shù)44已售住宅套數(shù)44住宅面積5,009㎡已售住宅面積5,009㎡銷售速度年份/月份簽約次數(shù)2008/912008/1002008/1182008/1212009/1102009/202009/372009/452009/522009/652009/702009/822009/932009/101合計(jì)44

銷售狀況銷售速度青島舒斯貝爾工程籌劃價格銷售

4號樓累計(jì)均價：7542元/㎡

銷售信息住宅套數(shù)138住宅面積12,251㎡可售住宅套數(shù)129可售住宅面積11452㎡已售住宅套數(shù)9已售住宅面積798㎡

銷售速度

價格銷售統(tǒng)計(jì)：總套數(shù)：376

套已售套數(shù)：182套可售套數(shù)：194

套銷售率：48.40%累計(jì)均價：6,716

元/㎡[數(shù)據(jù)來源：房地產(chǎn)交易中心]

銷售速度青島舒斯貝爾工程籌劃青島印象開發(fā)商：青島城市建設(shè)集團(tuán)股份建筑設(shè)計(jì)：日本觀光企劃設(shè)計(jì)社〔KKS〕景觀設(shè)計(jì)：香港貝爾高林建筑城規(guī)與景觀設(shè)計(jì)研究院物業(yè)公司：青島海景花園物業(yè)公司占地面積：240000平方米總建筑面積：259800平方米容積率：0.87綠化率：50%物業(yè)費(fèi)：2.40元/平方米·月工程進(jìn)度：主體已封頂，外立面正在建設(shè)中開盤時間：2021-7-18入住時間：2021-10青島舒斯貝爾工程籌劃產(chǎn)品分析規(guī)劃：有五星級酒店、海景洋房、公寓式酒店以及歐式步行街等豐富的物業(yè)形態(tài)，是目前開發(fā)區(qū)首家復(fù)合式業(yè)態(tài)的高端社區(qū)。立面：經(jīng)典的巴洛克式立面設(shè)計(jì)園林景觀：園林最大的特色就是將園林景觀與北方植物相結(jié)合，綠化與建筑互為界面，互相圍和，使整個景觀流暢自然，形成延續(xù)統(tǒng)一的視覺效果。社區(qū)配套：社區(qū)內(nèi)五星級國際度假酒店，擁有高爾夫練習(xí)場、網(wǎng)球場、游泳池、歐式步行街、高級會所等高尚配套產(chǎn)品分析青島舒斯貝爾工程籌劃A戶型：約98㎡B戶型：約79㎡C1戶型：約148㎡D1戶型：約29㎡

青島舒斯貝爾工程籌劃營銷推廣日期營銷活動2009-5-26內(nèi)部認(rèn)購，起價8500元/㎡，項(xiàng)目相對高端，包括五星級酒店、酒店式公寓、別墅等物業(yè)形態(tài)，戶型面積29—150㎡。2009-6-129-148㎡公寓內(nèi)部認(rèn)購，一次性付款優(yōu)惠200元/㎡，價格7000-10000元/㎡。2009-7-18開盤當(dāng)日即認(rèn)購180套，銷售金額約1.4個億。2009-8-1329㎡，48㎡精品MINI公寓式酒店限量銷售中，最低首付10萬元?，F(xiàn)售房源起價7300元/㎡，最高價10000元/㎡，精裝交付。2009-8-27全海景精裝戶型已公開發(fā)售，房源面積從29--148㎡不等。起價7000元/㎡，最高價10000元/㎡。精裝修交付，精裝標(biāo)準(zhǔn)在1000元/㎡以上。2009-9-9房源最小為29㎡一居室，起價7400元/㎡。2009-9-16在售房源戶型面積29㎡--150㎡，起價7700元/㎡。2009-9-30價格有調(diào)整。起價8000元/㎡，均價8600元/㎡。節(jié)日期間無購房優(yōu)惠。2009-10-20價格區(qū)間已調(diào)整至8600/㎡--11000/㎡。2010-5-31戶型面積29-148㎡不等，整體均價12000元/㎡。2010-6-2在售戶型面積30-150㎡，均價12000元/㎡。2010-6-28城建亞丁海岸已更名為青島印象金沙灘。2010-7-6青島印象金沙灘在售房源為酒店式公寓，面積30-150㎡，均價13000元/㎡。青島舒斯貝爾工程籌劃

青島印象27-30號樓總套數(shù)660總面積60,472㎡可售總套數(shù)467可售總面積42,872㎡預(yù)定總套數(shù)0預(yù)定總面積0㎡已售總套數(shù)193已售總面積17,599㎡已登記總套數(shù)8已登記總面積388㎡在售均價：13000元/㎡〔精裝修〕青島舒斯貝爾工程籌劃開發(fā)商：海爾房地產(chǎn)開發(fā)公司位置：海爾山海灣位于開發(fā)區(qū)薛家島旅游度假區(qū)北側(cè)占地面積：217588平方米，一期約48300平米物業(yè)形態(tài)：多層、小高層總建筑面積：500000平方米工程特色：花園洋房,成品地產(chǎn)、UHOME社區(qū)智能化在售均價：11000元/㎡〔精裝修1500元/㎡標(biāo)準(zhǔn)〕面積范圍：70-180㎡海爾山海灣青島舒斯貝爾工程籌劃海信鳳凰金岸開發(fā)商：青島海信房地產(chǎn)開發(fā)工程位置：開發(fā)區(qū)薛家島安子碼頭占地面積：13.3萬㎡總建面積：27萬㎡規(guī)劃用途：住宅〔小高層，高層〕面積區(qū)間：60—135㎡開盤時間：待定工程進(jìn)度：未開工紫檀山開發(fā)商：青島金海榮春置業(yè)工程位置：鳳凰島旅游度假區(qū)金沙灘區(qū)段占地面積：5.55萬㎡總建面積：15萬㎡規(guī)劃用途：住宅〔高層〕面積區(qū)間：30--300㎡戶型配比：待定開盤時間：待定工程進(jìn)度：主體施工交房標(biāo)準(zhǔn)：精裝〔2500元左右精裝修標(biāo)準(zhǔn)〕預(yù)計(jì)售價：20000元/㎡青島舒斯貝爾工程籌劃青島舒斯貝爾工程籌劃唐島灣游艇會開發(fā)商：青島上實(shí)置業(yè)工程位置：開發(fā)區(qū)濱海公園南側(cè)，唐島灣東岸占地面積：33.4萬㎡總建面積：43萬㎡規(guī)劃用途：住宅開盤時間：待定工程進(jìn)度：主體施工交房標(biāo)準(zhǔn)：精裝修青島舒斯貝爾工程籌劃開發(fā)商：青島海上嘉年華置業(yè)工程位置：開發(fā)區(qū)濱海大道與江山南路交匯處占地面積：35萬㎡總建面積：74萬㎡規(guī)劃用途：住宅〔小高層，高層，別墅〕面積區(qū)間：60—140㎡〔高層)160-240㎡(別墅〕開盤時間：8月初預(yù)計(jì)價格：15000元/㎡〔精裝修標(biāo)準(zhǔn)在4000元/㎡左右〕海上嘉年華青島舒斯貝爾工程籌劃唐島金灣開發(fā)商：青島開發(fā)區(qū)城市投資開發(fā)工程位置：開發(fā)區(qū)濱海大道唐島灣東段占地面積：4.2萬㎡總建面積：8.7萬㎡規(guī)劃用途：住宅〔花園洋房，別墅〕面積區(qū)間：130—580㎡開盤時間：待定工程進(jìn)度：二期目前地面2層青島舒斯貝爾工程籌劃三、區(qū)域市場概述青島舒斯貝爾工程籌劃——成交市場處在試探期一方面，政府微調(diào)契稅試探市場反響；另一方面，青島周邊區(qū)域的二套房政策與信貸政策善未嚴(yán)格執(zhí)行，開發(fā)商“試探性〞出擊，且有所斬獲。通過對現(xiàn)象的觀察，我們認(rèn)為，目前既是調(diào)控期也是時機(jī)期，資金實(shí)力較強(qiáng)的開發(fā)企業(yè)可以在政策效果明朗之前，謹(jǐn)慎布局同時搶占先機(jī)，奠定未來競爭優(yōu)勢。青島舒斯貝爾工程籌劃進(jìn)入2021年以來，島城樓市一月份成交7406套，二月份3038套，三月份7311套，四月份最高到9258套，五月份成交8908套，六月份成交量下降明顯，共成交5583套，日均成交186套。——6月成交量下降明顯——成交量以郊區(qū)為主力青島舒斯貝爾工程籌劃——60-120㎡戶型面積成購房者主要選擇區(qū)間6月份成交的新房中，60-90平方米的中小戶型最受購房者青睞，6月份共成交了2545套，而90-120平方米的戶型緊隨其后，成交了1619套，看來大多數(shù)購房者的戶型面積選擇定在60-120平米之間，120-144平米的大戶型也比較受青睞，6月共成交了481套，60平方米以下的有352套，144平方米以上的大戶型共有267套。青島舒斯貝爾工程籌劃——青島6月銷售數(shù)據(jù)六月，商品房成交極速下行，成交陷入低谷,成交5583套，同五月份相比，減少3325套，環(huán)比下跌37.33%；與去年同期相比，減少44.04套，下降44.09%;成交面積549109平方米，環(huán)比下降36.56%，同比縮減44.52%。本月，商品住宅成交5264套，較上月減少2901套，環(huán)比下降35.53%，同比下跌42.43%；成交面積50.05萬平方米，環(huán)比下降55.68%。本月住宅成交占到商品房成交總量的91.15%。六月，除城陽區(qū)住宅成交暴漲外，其他各區(qū)市住宅成交量均走低。青島舒斯貝爾工程籌劃——黃島區(qū)成交521套，海爾山海灣和鳳凰城成成交大戶本月支撐黃島區(qū)成交量的是大盤海爾山海灣和鳳凰城，各銷售216套和88套。黃島區(qū)海爾山海灣售出216套拿到本月全區(qū)銷售的亞軍，這是海爾山海灣“日光〞開盤后加推取得銷售業(yè)績。鳳凰城是上月黃島區(qū)的第一，本月以延續(xù)優(yōu)勢居于第二。在黃島區(qū)最易受政策調(diào)控影響的情況下，山海灣與鳳凰城，仍然取得如此業(yè)績，至少給黃島區(qū)的樓盤心理上以撫慰?！_發(fā)區(qū)下半年及明年潛在供給量達(dá)160萬㎡地塊名稱出讓面積（㎡）容積率用地性質(zhì)黃島區(qū)奮進(jìn)路東側(cè)、前灣港路北側(cè)46070㎡＜2.3住宅黃島區(qū)齊長城路南、五臺山路北83842＜3住宅黃島區(qū)齊長城路南、五臺山路北32665＜3住宅黃島區(qū)嘉陵江路北側(cè)、井岡山路東側(cè)（濠北頭）38562＜1.5住宅黃島區(qū)富春江路南側(cè)、江山南路西側(cè)53743＜2.4住宅黃島區(qū)前灣港路南側(cè)、昆侖山路西側(cè)37971＜2.5住宅黃島區(qū)昆侖山路東側(cè)，嘉陵江路北側(cè)20516＜1.1住宅黃島區(qū)富春江路北側(cè)，江山南路西側(cè)33873＜2.4住宅（商服）黃島區(qū)富春江路北側(cè)，江山南路西側(cè)51441＜2.4住宅（商服）黃島區(qū)富春江路北側(cè)，江山南路西側(cè)104316＜2.4住宅黃島區(qū)江山南路東側(cè)47229＜2住宅黃島區(qū)齊長城路，奮進(jìn)路西側(cè)20643＜1.8住宅黃島區(qū)天目山路東側(cè)，薛家島四村南側(cè)2045.5＜2.5住宅（商服）黃島長江東路南側(cè)，濱海大道北側(cè)42380＜3.7住宅黃島區(qū)嘉陵江路南，長江東路西側(cè)62964＜1.5住宅，商業(yè)（商服）青島舒斯貝爾工程籌劃青島舒斯貝爾工程籌劃四、產(chǎn)品定位及建議青島舒斯貝爾工程籌劃——產(chǎn)品定位策略風(fēng)格房型景觀配套建材突顯立面的新穎，強(qiáng)調(diào)可識別性充分的創(chuàng)新，走頂級平層豪宅路線景觀先行，彌補(bǔ)內(nèi)部景觀的先天缺乏參加會所功能，提供高檔效勞精裝修、高科技、增加附加值跳脫區(qū)域市場對本工程的約束，打破市場傳統(tǒng)的產(chǎn)品格局，成為區(qū)域內(nèi)地標(biāo)性的豪宅工程，以前瞻性的眼光賦予工程全新的籌劃理念青島舒斯貝爾工程籌劃——豪宅特點(diǎn)品質(zhì)高檔客戶高端資源稀缺價格高位特殊營銷服務(wù)國際化標(biāo)準(zhǔn)青島舒斯貝爾工程籌劃——產(chǎn)品整體定位海岸風(fēng)情·平層精裝豪宅——獻(xiàn)給俯瞰這座城市的領(lǐng)袖階層城市標(biāo)桿：新黃島、打造青島全新的生活標(biāo)桿；區(qū)位再造：通過引入先進(jìn)生活、建筑理念，重新解構(gòu)地塊；特定人群：將“尚層〞生活引起常州局部“先行〞人士的共鳴。青島舒斯貝爾工程籌劃——工程主題定位多元型國際化領(lǐng)袖級新城集高檔購物、品位休閑娛樂、商務(wù)、居住等多元功能于一體，以綜合大盤規(guī)模影響力，對開發(fā)區(qū)起到推動作用，結(jié)合區(qū)域整體開發(fā)帶動，打造城市新區(qū)的核心增長極。

——目標(biāo)客群定位青島舒斯貝爾工程籌劃標(biāo)準(zhǔn)招商銀行的標(biāo)準(zhǔn)——〔滿足一項(xiàng)即可〕年收入在20萬元以上；或者有價值20萬元以上的私車；或有百萬元左右的房產(chǎn)；個人、家庭金融資產(chǎn)總水平在50萬元以上高端目標(biāo)客戶規(guī)模數(shù)量——在青島20萬人以上【說明】工程客戶標(biāo)準(zhǔn)起點(diǎn)為：家庭年收入200萬元以上，已擁有一處以上房產(chǎn)和私車的人士〔家庭資產(chǎn)1000萬元)。青島舒斯貝爾工程籌劃目標(biāo)客戶職業(yè)一定規(guī)模的私營業(yè)主、個體經(jīng)營與三資企業(yè)高管員工35%；政府公務(wù)員，企事業(yè)單位與壟斷性行業(yè)中的中層管理人員30%；城市新興的中產(chǎn)階級，對居住環(huán)境較為看重，集中在35歲左右的中產(chǎn)者15%；家庭收入穩(wěn)定，看重居住環(huán)境的養(yǎng)老群體15%；局部游離客戶與偶得客戶【關(guān)鍵詞】私企業(yè)主高層管理者新興中產(chǎn)階級青島舒斯貝爾工程籌劃目標(biāo)客戶年齡30~35歲思想活潑的高收入青年35~50歲工作收入高的客群是市場中主流客源【關(guān)鍵詞】中青年工作收入雙高目標(biāo)客戶物業(yè)需求物業(yè)需求普遍偏大；160-180m2面積段是小面積的重點(diǎn)關(guān)注；180-200m2面積段成為為難段；200m2以上同樣需求強(qiáng)勁；關(guān)注舒適性、臥室數(shù)量次之

【關(guān)鍵詞】面積需求偏大180㎡以上需求強(qiáng)勁青島舒斯貝爾工程籌劃青島舒斯貝爾工程籌劃——戶型建議平層空中別墅打造目前青島房產(chǎn)市場上全新大戶型產(chǎn)品戶型面積二房控制數(shù)量，120㎡左右；三房160-180㎡左右；四房200-250㎡左右；頂樓復(fù)式300-400㎡左右產(chǎn)品細(xì)節(jié)精裝入戶私屬空間空中花園主臥次臥全朝南腰廳設(shè)計(jì)精裝修青島舒斯貝爾工程籌劃220㎡戶型借鑒：三個套房+獨(dú)立工人房入戶門廳、超大陽臺、相對獨(dú)立三個套房設(shè)計(jì)，都表達(dá)出居住的豪華和舒適性。青島舒斯貝爾工程籌劃300㎡戶型借鑒：四房三廳四衛(wèi)+工人套房整體功能布局合理、方正居住的舒適性較強(qiáng)——精裝修配置建議中央空調(diào)系統(tǒng)、中央新風(fēng)系統(tǒng)、中央熱水系統(tǒng)、衛(wèi)生間電采暖系統(tǒng)、同層排水系統(tǒng)、隔音降噪系統(tǒng)、節(jié)能保溫系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)美國霍尼韋爾中央新風(fēng)系統(tǒng)美國A.O.史密斯熱水器丹麥進(jìn)口的丹弗斯電熱式地?zé)岵膳蛇b控電動外遮陽卷簾窗青島舒斯貝爾工程籌劃廚房地面玻化磚墻面?；u天花白色高級乳膠漆整體櫥柜Poggenpohl（德國）料理臺可樂麗（日本）抽油煙機(jī)Gaggenau雙開門冰箱Kuppersbusch電烤箱Gaggenau洗碗機(jī)Kuppersbusch電磁爐Gaggenau水槽Frank龍頭Kohler微波爐Gaggenau凈水器Pentair熱水器恒熱（澳洲）工作陽臺洗衣烘干一體機(jī)Teka（西班牙）洗滌池聞洲龍頭Aoleishi客廳進(jìn)戶門高級實(shí)木防盜門地面天然大理石墻面多樂士等離子電視機(jī)松下壁爐開能開關(guān)面板西門子（德國）主衛(wèi)生間浴缸Kohler臺盆Kohler坐便器Kohler水槽Frank龍頭Kohler花灑Kohler五金件Decorlux（英國）LCD電視機(jī)Comemom（美國）保姆間臺盆歐諾坐便器歐諾龍頭Pronto花灑Pronto五金件Karlux、T.C中央系統(tǒng)中央空調(diào)\新風(fēng)松下智能化可視對講系統(tǒng)i-home青島舒斯貝爾工程籌劃五、工程形象及推廣策略

形象策略階段性營銷策略(2021-2021)11月12月1月2月3月4月5月6月7月10月9月Ⅰ工程起勢階段Ⅱ營銷推廣階段階段營銷訴求點(diǎn)：關(guān)鍵策略：相關(guān)活動：事件營銷：將工程與熱點(diǎn)話題嫁接，擴(kuò)大工程影響力；媒體配合：多方位的媒體宣傳，持續(xù)制造話題，保持工程熱度；圍繞區(qū)域價值的傳播，炒熱黃島片區(qū)，將區(qū)域價值最大化；征名、青島島城文化秀、產(chǎn)品招標(biāo)會、旅游休閑主題活動；結(jié)合工程規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì)，充分傳遞工程賣點(diǎn)與價值；展示先行：開放景觀及樣板房示范區(qū)，做足展示，展現(xiàn)工程品質(zhì)；高調(diào)造勢：舉辦產(chǎn)品推介會，提升工程影響力與產(chǎn)品價值產(chǎn)品發(fā)布會、示范區(qū)開放、開盤儀式；階段性形象提升策略重新定義區(qū)域價值工程價值挖掘，改變比價體系事件營銷組合10月11月12月1月2月3月4月5月6月9月時間事件案名征集

青島島城文化月旅游主題活動大盤起勢階段工程營銷階段產(chǎn)品發(fā)布會展示區(qū)開放開盤持續(xù)旺場活動策略文化、公益事件資源嫁接立勢擴(kuò)大知名度名人效應(yīng)工程區(qū)域全面介紹冠名活動舒斯貝爾品牌造勢廣泛公眾參與聯(lián)合政府機(jī)構(gòu)再次拔高形象擴(kuò)大客戶群圈層傳播介紹產(chǎn)品梳理賣點(diǎn)展現(xiàn)生活產(chǎn)品介紹展現(xiàn)生活保持市場熱度產(chǎn)品營銷產(chǎn)品招標(biāo)會引起業(yè)內(nèi)人士全程關(guān)注制造新聞話題“青島海岸文化及旅游價值〞線索之下的相關(guān)活動起勢階段主要活動媒體安排活動目的活動形式承擔(dān)整個工程“立勢〞的責(zé)任，擴(kuò)大工程的知名度與舒斯貝爾品牌影響力報紙、網(wǎng)絡(luò)、雜志軟文鋪陳各戶外廣告等網(wǎng)絡(luò)雜志冠名的形式贊助活動的舉辦聯(lián)合青島市體育局、旅游局舉辦擴(kuò)大傳播、提升認(rèn)知度，圈層影響力案名征集

青島島城文化月旅游休閑主題活動發(fā)布征名信息，群眾參與評選最正確的案名吸引公眾的關(guān)注度，借勢宣傳舒斯貝爾工程，可增加市場影響力舒斯貝爾產(chǎn)品招標(biāo)會將設(shè)計(jì)招標(biāo)的全過程呈現(xiàn)于市場引起關(guān)注，提升影響力“產(chǎn)品價值〞線索之下的相關(guān)活動開盤營銷階段主要活動媒體安排活動目的活動形式報紙、網(wǎng)絡(luò)、雜志軟文鋪陳各大電視臺等媒體報道戶外廣告、DM等結(jié)合具體活動，安排全省各地媒體的提前考察舉行盛大的開盤儀式公開出售，引起公眾的聚焦產(chǎn)品發(fā)布會

示范區(qū)開放開盤聯(lián)合業(yè)內(nèi)人士、政府官員、文化界人士、媒體等舉辦產(chǎn)品發(fā)布會借政府資源與媒體力量為工程后期銷售造勢，放大項(xiàng)目價值與產(chǎn)品賣點(diǎn)；邀請前期積累客戶、有意向的客戶、業(yè)內(nèi)人士等參觀示范區(qū)直接的傳遞產(chǎn)品價值，提升客戶對產(chǎn)品價格的心理預(yù)期開盤后營銷階段主要活動媒體安排活動目的活動形式業(yè)主答謝會

休閑酒會家宴自助餐和音樂會的形式，加深客戶對小區(qū)的榮耀感和印象同時激活現(xiàn)場氣氛，促進(jìn)老帶新及其他業(yè)主成交；舉行海景私人酒會，展示生活氣氛與高端的風(fēng)格促進(jìn)老帶新，加強(qiáng)口碑傳播；請成交業(yè)主帶自己的朋友參加開展商宴請的晚宴活動圈層營銷，直接促進(jìn)成交，增加客戶的面子感；起勢階段活動舒斯貝爾黃島工程征名活動活動主題：舒斯貝爾黃島工程征名，耀世登場活動時間：9月10日對外發(fā)布征名信息10月10日征集活動截止11月10日案名揭曉活動目的：承擔(dān)整個工程“立勢〞的責(zé)任，擴(kuò)大工程的知名度與舒斯貝爾品牌影響力，同時為本工程征得優(yōu)秀的案名?；顒訉ο螅好嫦蛉鐣鹘缛耸炕顒觾?nèi)容：1、篩選案名并發(fā)布，請群眾參與評選2、設(shè)置公眾評選獎勵，即參加評選活動的人均可參與幸運(yùn)抽獎活動；3、11月10日舉辦案名發(fā)布會，邀請知名人士現(xiàn)場評審；工程案名發(fā)布會活動主題：舒斯貝爾黃島工程案名揭曉發(fā)布會活動時間：11月10日活動目的：制造新聞熱點(diǎn)，確定案名，吸引目標(biāo)客戶；活動對象：業(yè)內(nèi)人士、政府官員、文化界人士、媒體等活動內(nèi)容：現(xiàn)場活動可配合黃島介紹，工程介紹，節(jié)目表演、嘉賓評審、抽獎等環(huán)節(jié)；邀請知名人士對群眾評選出得票最高的案名現(xiàn)場評審；在發(fā)布會上邀請黃島區(qū)領(lǐng)導(dǎo)揭曉最終案名并抽出參與活動的幸運(yùn)群眾；發(fā)布后續(xù)活動內(nèi)容，提升期望值，延續(xù)關(guān)注度。起勢階段活動活動主題：青島西海岸，旅游風(fēng)活動時間：9月中旬—10月初活動目的：利用旅游主題吸引公眾的關(guān)注，活動聚焦客戶關(guān)注黃島的旅游文化價值。同時，借勢宣傳舒斯貝爾工程，可增加市場影響力；活動對象：參與征名活動人群、青島各界人士、旅游者等活動內(nèi)容：冠名形式合作資源：大型賽事機(jī)構(gòu)：參與大型賽事的參與冠名活動，如與青島市體育局聯(lián)合舉辦環(huán)青島西海岸自行車比賽活動；媒體資源機(jī)構(gòu)：舒斯貝爾集團(tuán)可冠名媒體活動；專業(yè)演藝機(jī)構(gòu)：聯(lián)合青島大型演藝機(jī)構(gòu)舉辦旅游文化專場秀。西海岸旅游主題活動起勢階段活動活動主題：青島西海岸，中國風(fēng)活動時間：11月中旬—12月初活動目的：利用民俗風(fēng)俗文化吸引公眾的關(guān)注；活動對象：參與征名活動人群、青島各界人士、旅游者等活動內(nèi)容：冠名形式合作資源：大型賽事機(jī)構(gòu)：參與大型賽事的參與冠名活動，如與青島市馬拉松協(xié)會舉辦青島馬拉松活動；民俗演藝機(jī)構(gòu)：聯(lián)合青島及山東外鄉(xiāng)演藝機(jī)構(gòu)舉辦青島文化節(jié)青島島城文化月活動起勢階段活動舒斯貝爾鳳凰海岸工程產(chǎn)品設(shè)計(jì)招標(biāo)會起勢階段活動10.1010.1110.1211.3發(fā)出產(chǎn)品招標(biāo)通告時間事件全程報道參與設(shè)計(jì)的全過程征名發(fā)布會邀請?jiān)O(shè)計(jì)單位談?wù)搶κ嫠关悹柟こ痰睦斫馀c創(chuàng)作思路公布中標(biāo)單位產(chǎn)品發(fā)布會活動主題：舒斯貝爾鳳凰海岸工程產(chǎn)品設(shè)計(jì)招標(biāo)會活動時間：10年10月中旬—11年3月初活動目的：制造話題，樹立產(chǎn)品高端形象，增加市場影響力活動對象：業(yè)內(nèi)人士、社會各界人士等活動內(nèi)容：1、發(fā)出產(chǎn)品招標(biāo)通告2、邀請?jiān)O(shè)計(jì)單位談?wù)搶P凰海岸工程的理解與創(chuàng)作思路3、公布中標(biāo)單位11.4活動主題：見證頂級浪漫海岸線住宅的風(fēng)格生活活動時間：2021年4月活動目的：借政府資源與媒體力量為工程后期銷售造勢，放大項(xiàng)目價值與產(chǎn)品賣點(diǎn)；活動對象：前期積累客戶、設(shè)計(jì)院、政府部門相關(guān)人員、媒體、開展商及朋友；活動內(nèi)容：政府部門代表宣講舒斯貝爾工程相關(guān)規(guī)劃；設(shè)計(jì)院宣講產(chǎn)品設(shè)計(jì)理念及特點(diǎn)；景觀公司宣講景觀設(shè)計(jì)理念；物業(yè)公司宣講高端物業(yè)效勞理念；產(chǎn)品發(fā)布會工程營銷活動示范區(qū)開放活動主題：頂級海景居所生活體驗(yàn)之旅活動時間：2021年5月8日活動目的：通過展示包裝，更加有效和直接的傳遞產(chǎn)品價值，吸引客戶關(guān)注、提升客戶對產(chǎn)品價格的心理預(yù)期；活動對象：前期積累客戶、有意向的其他客戶、業(yè)內(nèi)人士、媒體；活動內(nèi)容：示范區(qū)開放儀式；邀請客戶與業(yè)內(nèi)人士參觀工程展示區(qū)；邀請媒體參與，對活動及示范區(qū)情況進(jìn)行宣傳推廣；進(jìn)一步與客戶交流溝通，深入挖掘并了解誠意客戶；工程營銷活動

展示策略建立高標(biāo)準(zhǔn)的高尚示范生活體驗(yàn)和展示景觀展示樣板房展示景觀展示豪宅景觀規(guī)劃的代言與縮影，表達(dá)工程華美尊貴、雋永傳世又令人神往的頂級海景居所生活意向要點(diǎn)一：西海岸景觀亮點(diǎn)放大最大化，引入海景特質(zhì)景觀，將海景價值最大化,建立充分的海景生活意向；要點(diǎn)二：布局和動線安排圍繞示范區(qū)內(nèi)部核心景觀形成；要點(diǎn)三：強(qiáng)調(diào)示范區(qū)公共空間的景觀參與度和體驗(yàn)度；核心理念：對工程核心價值景觀資源充分利用、有效展示工程形象與氣勢，制造殿堂級浪漫海景居所生活氣氛；關(guān)鍵舉措1公共空間景觀——立體景觀&小型水景，提升工程品質(zhì)感、增添景觀展示的趣味性打造多重植被的立體景觀，采用層次豐富的小型植被配合喬木建立立體化的景觀體系適度結(jié)合小型水景，增加景觀的參與性和趣味性關(guān)鍵舉措2組團(tuán)景觀展示——居住組團(tuán)的私密性與公共空間的參與性相結(jié)合；表達(dá)組團(tuán)內(nèi)部景觀、公共空間景觀、海景景觀的三重照應(yīng)可以結(jié)合淺水系，蜿蜒不斷，表達(dá)景觀的延續(xù)性與海景的照應(yīng)關(guān)鍵舉措3樣板房之間景觀展示——注重庭院綠化與組團(tuán)綠化相照應(yīng)；最大化營造海濱生活場景，將海景特質(zhì)引入居所可以將樣板房架空，加高，架空層即可做成跌水別墅；最大化營造海濱生活的場景。樣板房展示樣板間的包裝展示，表達(dá)工程頂級浪漫海景居所生活的居住理念；更加有效和直接的傳遞產(chǎn)品價值，吸引客戶關(guān)注、提升客戶對產(chǎn)品價格的心理預(yù)期戶型面積表達(dá)關(guān)鍵點(diǎn)高層小戶型50-89㎡簡約而不失情調(diào)、格調(diào)洋房、高層大平層165-188㎡180-236㎡奢華、品質(zhì)感聯(lián)排別墅240㎡標(biāo)簽感、別墅生活體驗(yàn)感各戶型裝修風(fēng)格及關(guān)鍵點(diǎn)

樣板房現(xiàn)代歐式風(fēng)格裝修，重點(diǎn)展示出簡約而不失情調(diào)的高雅生活，突出其景觀型舒居的優(yōu)勢高層——180-236㎡最大化的突出景觀元素，將外部景觀資源引入室內(nèi)，如落地窗、多功能廳的布置；整體風(fēng)格簡約穩(wěn)重而不失風(fēng)格，表達(dá)出主人的尊貴標(biāo)簽之感樣板房注重標(biāo)簽感與別墅生活體驗(yàn)感的展示，突出與生活場景的交流聯(lián)排別墅

吸納歐式建筑的比例和色彩，摒棄傳統(tǒng)歐式的繁復(fù)雕刻和線條，以現(xiàn)代建筑的簡潔和科技手段，通過高貴細(xì)節(jié)展示，表達(dá)主人的身份與地位。

推廣策略線上媒體廣泛傳播線下圈層營銷，鎖定客戶客戶積累策略點(diǎn)對點(diǎn)的DM直郵效勞；在高端場所等設(shè)置外展場聯(lián)誼商會、銀行、小眾餐會等鎖定傳播力強(qiáng)的客戶；線上、線下全方位鎖定客戶路牌廣告、工地包裝截流客戶；在其他工程捷足先登及大規(guī)模推廣的前提下本工程也將線上線下全方位鎖定客戶路牌廣告/工地包裝高調(diào)亮相，全方位吸引青島、山東乃至全國過往的客戶形式：相對大氣的口號式的宣傳方式；目的：高打工程形象，為之后工程宣傳的生活方式埋下伏筆；位置：目標(biāo)客戶群易達(dá)處；1—工程附近已有的廣告牌、市中心及機(jī)場等地；2—工程四周工地圍墻點(diǎn)對點(diǎn)的DM直郵制作工程?？?，鎖定客戶名單五萬名，進(jìn)行長期客戶經(jīng)營?？蛻裘麊捂i定：青島及高檔住宅業(yè)主：如海信燕島國際、柏麗蘭庭、東海路九號；青島及山東高端企業(yè)中高層領(lǐng)導(dǎo)：青島高檔私家車主：青島高檔俱樂部會員：青島市注冊資金100萬以上的企業(yè)高層名單。銀行金卡客戶：內(nèi)容方向：2021年9-12月期：案名、巡展等系列公關(guān)活動回放，放大區(qū)域價值與南湖景觀價值；2021年2月期：產(chǎn)品介紹及示范區(qū)開放預(yù)告；2021年4月期：示范區(qū)展示及開盤預(yù)告；鎖定高端客戶銀行、商會聯(lián)誼與外資銀行合作，進(jìn)行客戶資源互換，吸收優(yōu)秀客戶，樹立工程國際化形象。外資銀行商會青島商會、東北商會、浙江商會等聯(lián)誼，直擊資源型及各行業(yè)高端客戶。青島本地高檔會所，鎖定本地上層人群鎖定傳播力強(qiáng)的客戶小眾餐會目的：與青島市工商聯(lián)建立溝通渠道，推介產(chǎn)品；利用他們擴(kuò)大工程的影響力；形式：小眾餐會或酒會，談?wù)摴こ袒蚴袌鲂问?；地點(diǎn)：高檔會所、酒店或餐廳；人數(shù)：每次不宜超過100人；時間：2021.4-5月鎖定傳播力強(qiáng)的客戶外展場或戶外巡展目的：擴(kuò)大工程影響力，搶占時機(jī)，在高端場所鎖定客戶，深入了解客戶；形式：通過展示讓客戶了解工程的區(qū)位價值及產(chǎn)品價值；地點(diǎn)：高端場所高端商場：如海信廣場、陽光百貨文化場所：如青島博物館、大劇院時間：2021.11-12月2021.3-5月鎖定高端客戶媒體組合策略深度傳播：專業(yè)雜志、媒體公關(guān)；精度轉(zhuǎn)播：短信、DM直郵廣度傳播：報紙、戶外、電視、網(wǎng)絡(luò)；多媒體高效組合，以取得較好的傳播效果本工程媒體選擇及組合策略：POP路牌：樹立形象，截流客戶，傳播力較強(qiáng)的傳播路徑；工地圍板：指向性較強(qiáng)，直接傳播工程形象或利益點(diǎn)；電視廣告：樹立工程形象及大盤氣勢；直郵：直郵的作用較為有限，關(guān)鍵要找到有效客戶群體進(jìn)行點(diǎn)對點(diǎn)直郵；網(wǎng)絡(luò)：網(wǎng)絡(luò)營銷是傳播工程形象、口碑、影響力及在關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)信息的有效途徑；短信：是傳達(dá)即時信息的低本錢高效手段；報紙：報紙主要用在工程區(qū)域及行業(yè)營銷的媒體配合及同時發(fā)布工程的重要信息廣度傳播半島都市報——最權(quán)威的地方性報紙主打形象與傳播重大節(jié)點(diǎn)活動信息報紙戶外戶外廣告牌——最有效的媒體以戶外報廣的形式頻繁沖擊西安市場網(wǎng)絡(luò)青島搜房、新聞網(wǎng)——最及時的媒體更新及時，傳播廣，工程網(wǎng)站宣傳電視青島電視臺——最廣泛的媒體面向社會群眾，引起市場關(guān)注全方位、立體化覆蓋青島市場深度傳播新航空——事件營銷360度全播報配合工程制造的事件話題，引起高端及業(yè)內(nèi)人士的廣泛關(guān)注；高端雜志媒體公關(guān)媒體合作——通過媒體曝光，制造話題邀請業(yè)內(nèi)人士鑒賞工程重要節(jié)點(diǎn)邀請業(yè)內(nèi)人士鑒賞產(chǎn)品，發(fā)表對工程的觀點(diǎn)。圈層營銷，鎖定地產(chǎn)界、文化界人士，在業(yè)界制造強(qiáng)大的影響力精度傳播鎖定重要客戶，發(fā)送工程最新信息，促進(jìn)客戶成交短信DM針對高端人群，宣傳工程的區(qū)域價值、產(chǎn)品價值，示范區(qū)、發(fā)布會等價值體系的宣傳；小眾傳播，點(diǎn)對點(diǎn)傳播工程信息時間直投報紙網(wǎng)絡(luò)電視短信廣告牌征名活動配合及論壇宣傳征名、論壇活動網(wǎng)站宣傳展示區(qū)開放及開盤配合活動戶外廣告〔形象宣傳，節(jié)點(diǎn)跟進(jìn)、開盤預(yù)告等〕擴(kuò)大知名度、客戶挖掘投放宣傳片發(fā)布會、賣點(diǎn)宣傳、開盤跟進(jìn)3#開盤預(yù)告制作準(zhǔn)備10月11月12月1月2月3月4月5月6月9月工程介紹、炒作新聞稿系列跟進(jìn)小眾圈層媒體組合20212021企劃推廣策略肆寫在企劃之前

我們的共同目標(biāo)是打造

開發(fā)區(qū)第一豪宅金海岸·TOP·首席金鉆作品實(shí)現(xiàn)高溢價QUESTION1

為什么說我們是“開發(fā)區(qū)第一豪宅〞？產(chǎn)品力解讀絕佳景觀：直面一線海景+社區(qū)內(nèi)景〔泛亞〕別墅態(tài)、大戶型：聯(lián)排+大平層戶型緊靠商業(yè)中心：主題休閑+主題商業(yè)精裝修：待定優(yōu)質(zhì)效勞：待定品牌開發(fā)商：舒斯貝爾品牌ANSWER1

因?yàn)?，我們樹立了“開發(fā)區(qū)第一豪宅〞的標(biāo)準(zhǔn)

大尺度·別墅態(tài)·高品質(zhì)·精裝修QUESTION1-1

“開發(fā)區(qū)第一豪宅〞

到底是一種物業(yè)形態(tài)，還是一個綜合實(shí)體？ANSWER1-1

“開發(fā)區(qū)第一豪宅〞是指綜合實(shí)體

但在推向市場的時候，商業(yè)、會所都是效勞于“大公寓〞的配套設(shè)施

而非宣傳主體QUESTION2

我們要把“開發(fā)區(qū)第一豪宅〞賣給誰？概括的說，我們的目標(biāo)對象是——

有錢人。

追求生活品味的有錢人。

事業(yè)成功追求生活品位的有錢人。

HOW…他們是怎樣的一群人？有一群人

他們即將步入中年

或者已至中年

但中年

不僅僅是歲月的饋贈

更多的

留存了豐富的人生經(jīng)驗(yàn)、財富和智慧HOW…他們是怎樣的一群人？他們

在自己生活的城市里

有房，有車，有親人朋友

他們

事業(yè)步入軌道，收入豐厚，家庭穩(wěn)定

注重物質(zhì)生活，追求精神生活

他們

隨著事業(yè)和身份的不斷提升

有了關(guān)于選擇居住的新標(biāo)準(zhǔn)HOW…他們是怎樣的一群人？他們需要

用空間的尺度，證明自己的成功

也給家人舒適的生活尺度

用氣派的會所，證明自己的地位

也給朋友羨慕與夸耀的時機(jī)

用環(huán)境的營造，證明自己的眼光

也給身體充裕的健康條件

用生活的品質(zhì)，證明自己的價值

也給未來創(chuàng)造更多的可能戶外廣告牌:市中心區(qū)域/高速公路傳媒:主流大報/電視新聞財經(jīng)類/航空雜志名利場:高級酒店/高端消費(fèi)〔餐飲、百貨等〕場所圈層:口耳相傳〔口碑效應(yīng)〕/信用卡帳單WHERE…他們一般都接觸哪些媒體?尊貴:大戶型/花園入戶〔洋房及別墅產(chǎn)品待定〕私屬:會員制俱樂部平安:購置平安(品牌保障)/居住平安(智能安防,物業(yè)效勞)專屬：圈層效應(yīng)，口碑傳播，面子工程What…他們無法抗拒的產(chǎn)品魅力？QUESTION3

“開發(fā)區(qū)第一豪宅〞是我們的內(nèi)定稱謂，

對外，我們的宣傳口號是什么？領(lǐng)先青島——

少數(shù)派的尊貴榮邸

金字塔尖的生活。QUESTION4

“開發(fā)區(qū)第一豪宅〞的營銷手法有什么不同？ANSWER5

創(chuàng)造5個“第一〞

第一營銷中心

第一入市策略

第一精品樓書

第一商務(wù)會所

第一營銷效勞第一營銷中心構(gòu)成要素

影映空間——極具震撼力的CF短片，體驗(yàn)非同一般的視覺感受

旋轉(zhuǎn)模型——360度旋轉(zhuǎn)模型，模型因循客戶視角而展示

鐳射幅員——燈箱結(jié)合電子發(fā)光管的動態(tài)表示展示區(qū)域前景

成品樣板區(qū)——把樣板區(qū)制作完成，直接展示景觀及戶型特色

第一入市策略

懸疑+引爆

懸疑：在工程預(yù)熱階段，通過媒體做大量懸疑式廣告吸引關(guān)注，引起充分的話題討論

NP空白稿面，CATCH：填補(bǔ)青島的空白

電視雪花畫面，CATCH：是什么？讓青島側(cè)目！

引爆：在正式公開前夕，選擇同一時段，盡可能的覆蓋全城媒體，吸引所有人的眼球

選擇市中心的廣告牌，做一個揭幕儀式的煙花典禮

同時在青島的幾大商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)做巡展，用同樣的展示方