房地產(chǎn)公司商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)作之項(xiàng)目規(guī)劃方案

項(xiàng)目規(guī)劃方案隨著國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展壯大，居民生活水平的不斷提高，休閑、餐飲、購物、娛樂、商務(wù)、文化等功能業(yè)態(tài)相結(jié)合的“一站式主題購物中心”正逐漸被人們所青睞。順應(yīng)這種新的消費(fèi)潮流，近年來，單體商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目從幾萬平方米發(fā)展到幾十萬平方米，從單棟建筑形態(tài)發(fā)展到多棟建筑群落。雖然開發(fā)形勢(shì)火熱，但商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目擱淺或開業(yè)業(yè)態(tài)組合、設(shè)施規(guī)劃的商業(yè)屬性，商業(yè)屬性是項(xiàng)目開發(fā)的根本點(diǎn)，貫穿項(xiàng)目開發(fā)、設(shè)計(jì)、建設(shè)、運(yùn)營的每個(gè)過程與環(huán)節(jié)。我們將商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃總結(jié)為商業(yè)規(guī)劃、建設(shè)規(guī)劃、商業(yè)運(yùn)營管理模式規(guī)劃三大部分：一、商業(yè)規(guī)劃商業(yè)規(guī)劃是通過前期大量詳細(xì)而周密的市場(chǎng)調(diào)研對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析，確定項(xiàng)目綜合定位、業(yè)態(tài)組合及功能設(shè)定、主力店設(shè)置等。市場(chǎng)調(diào)查和可行性分析是這一階段工作的基礎(chǔ)，確定定位、業(yè)態(tài)及功能設(shè)定是這一階段的設(shè)計(jì)目標(biāo)。綜合定位是在項(xiàng)目市調(diào)及可行性分析的基礎(chǔ)上回答項(xiàng)目“是什么、做什么、如何做”的問題。要對(duì)項(xiàng)目科學(xué)定位，首先要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)的分析，分析項(xiàng)目自身及資源條SWOT（規(guī)劃思路與目的）標(biāo)消費(fèi)群體定位、商圈定位等。商業(yè)規(guī)劃依據(jù)市場(chǎng)調(diào)查項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)須依據(jù)市場(chǎng)調(diào)查得出定位結(jié)論，需各專業(yè)人士運(yùn)用技術(shù)手段，營銷推廣策略來共同完成。對(duì)項(xiàng)目本身的業(yè)態(tài)選擇、組合、分布和面積占比，品類選擇、分布和面積占比，對(duì)商鋪劃分、建筑形態(tài)、區(qū)域和樓層功能、人流導(dǎo)向系統(tǒng)、項(xiàng)目環(huán)境及配套設(shè)施等進(jìn)行預(yù)先設(shè)定，用以協(xié)調(diào)項(xiàng)目的工程規(guī)劃設(shè)計(jì)和建筑設(shè)計(jì)。商家需求在考慮商家需求時(shí)，著重看重主力店的需求。對(duì)于主力店來說，其業(yè)態(tài)規(guī)模、功能流程、規(guī)劃設(shè)計(jì)等都是由自己來確定，不同的連鎖主力店有自己不同的功能要求，這些要求與設(shè)計(jì)是由商家決定的，我們須事先與相關(guān)意向店家進(jìn)行溝通，不可盲目的自行規(guī)劃設(shè)計(jì)。否則，如與商家要求大相徑庭，就只能增加前期不必要的成本浪費(fèi)和后期的招商難度。消費(fèi)者需求設(shè)計(jì)規(guī)劃必須富有時(shí)代感以滿足市場(chǎng)需求，同時(shí)又滿足消費(fèi)者的感受和興趣，激發(fā)消業(yè)態(tài)、功能及面積配比規(guī)劃獨(dú)具中國特色的概念式SHOPPING MALL業(yè)態(tài)，這種業(yè)態(tài)是一個(gè)無顧客層次限制、集中了多種零售業(yè)態(tài)和服務(wù)設(shè)施的多功能綜合體，它具有生態(tài)化的“一站式、多功能、休閑性”特點(diǎn),服務(wù)功能齊全，不僅滿足購物需要，而且也滿足休閑、娛樂、文化、觀光和餐飲等需求。因此，在進(jìn)行業(yè)態(tài)組合時(shí)，經(jīng)營品項(xiàng)要考慮吃、穿、居、用、玩樂、賞、游等內(nèi)容的合理配置。匯聚商業(yè)客流所帶來的巨大升值空間是相當(dāng)可觀的。以我們省內(nèi)地級(jí)市人口規(guī)模、消費(fèi)水平和購買力現(xiàn)狀來看，我們預(yù)打造一個(gè)單體商10---1265%計(jì)算，其購物功能的規(guī)模宜占總體營業(yè)面積的60%-80%之間，層數(shù)控制在3層以下（原則上為一層，也可根據(jù)實(shí)際情況設(shè)地下一層，輕鋼結(jié)構(gòu)）。以下我們對(duì)總建面積1060%計(jì)算，（6），2主題百貨——日用生活館區(qū)域規(guī)劃面積：4萬㎡，占總體面積40%。 百貨店作為本項(xiàng)目的核心主力店其強(qiáng)大的聚客功能可極大的帶動(dòng)樓層整體人氣和客流的合理流動(dòng)，延長顧客在樓層停留的時(shí)間。經(jīng)營方式：租賃式經(jīng)營物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)分零銷售產(chǎn)權(quán)（為便于整體布局的規(guī)劃及日后管理，全部采用投資形式，也可根據(jù)實(shí)際出售情況，劃出部分鋪位做自營），10賃給經(jīng)營主力店及次主力店或最小單位經(jīng)營戶。收益方式：收取固定租金；通過百貨經(jīng)營提升物業(yè)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)物業(yè)升值。專業(yè)店——家居建材館區(qū)域規(guī)劃面積：3.535%要的購物功能之一，滿足一站式購物的需求。經(jīng)營方式：租賃式經(jīng)營物業(yè)產(chǎn)權(quán)：銷售部分產(chǎn)權(quán)（為便于整體布局的規(guī)劃及日后管理，全部采用投資形式，也可根據(jù)實(shí)際出售情況，劃出部分鋪位做自營），10經(jīng)營主力店及次主力店或最小單位經(jīng)營戶。收益方式：產(chǎn)權(quán)銷售，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)收益； 租賃，收取固定租金并實(shí)現(xiàn)物業(yè)值，進(jìn)行資本運(yùn)作。服務(wù)功能區(qū)——美食、娛樂、室內(nèi)公園區(qū)域位置及規(guī)劃面積：占據(jù)整個(gè)頂層，規(guī)劃面積：2.525%。構(gòu)成獨(dú)具中國特色的“SHOPPINGMALL”；地與其它業(yè)態(tài)共享人流。經(jīng)營方式：租賃式經(jīng)營物業(yè)產(chǎn)權(quán)：自主產(chǎn)權(quán)運(yùn)營。租售比例測(cè)算擬建三層10550/6.71500/㎡。我們來測(cè)算出售占比是多少可以收回成本。原始投資= 購地成本+建安成本= 550/㎡×67000㎡+1500/㎡×100000㎡= 368515000= 18685≈1.87億元如平均3000元/㎡：1.87億元÷3000元/㎡=62333㎡÷10萬㎡×100%=62%3500元/㎡：1.87÷3500/㎡=53429㎡÷10100%=53%4000元/㎡：1.87÷4000/㎡=46750㎡÷10100%=47%4500元/㎡：1.87÷4500/㎡=41556㎡÷10100%=42%5000元/㎡：1.87÷5000/㎡=37400㎡÷10100%=37%5500元/㎡：1.87÷5500/㎡=34000㎡÷10100%=34%6000元/㎡：1.87÷6000/㎡=31167㎡÷10100%=31%6500元/㎡：1.87÷6500/㎡=28769㎡÷10100%=29%7000元/㎡：1.87÷7000/㎡=26714㎡÷10100%=27%7500元/㎡：1.87÷7500/㎡=24933㎡÷10100%=25%8000元/㎡：1.87÷8000/㎡=23375㎡÷10100%=23%8500元/㎡：1.87÷8500/㎡=22000㎡÷10100%=22%擬建一層假以總建面積為10萬㎡，土地價(jià)格550元/㎡，項(xiàng)目占地面積為14萬㎡，建安成本為1000元/㎡。我們來測(cè)算出售占比是多少可以收回成本原始投資= 購地成本+建安成本= 550/㎡×140000㎡+1000/㎡×100000㎡= 770010000= 17700≈1.77億元如平均3000元/㎡：1.77億元÷3000元/㎡=59000㎡÷10萬㎡×100%=59%3500元/㎡：1.77÷3500/㎡=50571㎡÷10100%=51%4000元/㎡：1.77÷4000/㎡=44250㎡÷10100%=44%4500元/㎡：1.77億元÷4500元/㎡=39333㎡÷10萬㎡×100%=39%5000元/㎡：1.77億元÷5000元/㎡=35400㎡÷10萬㎡×100%=35%5500元/㎡：1.77億元÷5500元/㎡=32182㎡÷10萬㎡×100%=32%6000元/㎡：1.77億元÷6000元/㎡=29500㎡÷10萬㎡×100%=30%6500元/㎡：1.77÷6500/㎡=27231㎡÷10100%=27%7000元/㎡：1.77÷7000/㎡=25286㎡÷10100%=25%7500元/㎡：1.77÷7500/㎡=23600㎡÷10100%=23%8000元/㎡：1.77÷8000/㎡=22125㎡÷10100%=22%8500元/㎡：1.77÷8500/㎡=20824㎡÷10100%=21%結(jié)合我們以往開店的經(jīng)驗(yàn)及實(shí)際數(shù)據(jù)，建議：以上數(shù)據(jù)顯示，結(jié)合地級(jí)城市實(shí)際經(jīng)濟(jì)情況，無論項(xiàng)目擬建為一層還是三層，其售價(jià)在4500元/㎡-6000元/㎡，銷售面積控制在30%以內(nèi)較為合適。注：以上功能規(guī)劃、租售面積占比測(cè)算等在項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)作中，還須視實(shí)際情況加以變動(dòng)，這里只是假以總建為10萬㎡的項(xiàng)目進(jìn)行相關(guān)說明。項(xiàng)目定位與規(guī)劃上的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避在項(xiàng)目定位與規(guī)劃上可能出現(xiàn)的問題：定位不清晰；功能的分布不合理；業(yè)種的組合比例與組合情況不合理；經(jīng)營主題不明確等，為了避免問題出現(xiàn)，在此階段的工作要注意以下幾個(gè)方面：項(xiàng)目的定位來源于對(duì)市場(chǎng)的充分了解，所以必須進(jìn)行詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研分析，（包括市場(chǎng)概況與消費(fèi)者行為、需求的調(diào)查，區(qū)位經(jīng)濟(jì)狀況，區(qū)位市場(chǎng)的未來發(fā)展規(guī)劃，行業(yè)的發(fā)展潮流與趨勢(shì)等），通過詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研分析，從而確定目標(biāo)消費(fèi)群體及主力消費(fèi)群體，以達(dá)為項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)行明確定位。都要做到真實(shí)、準(zhǔn)確、科學(xué)、客觀以確保調(diào)研結(jié)果的真實(shí)性、科學(xué)性、客觀性。定位來源于市場(chǎng)調(diào)研分析的結(jié)果，而規(guī)劃設(shè)計(jì)則必須依據(jù)定位進(jìn)行。由于市場(chǎng)當(dāng)?shù)某?，以順?yīng)市場(chǎng)的發(fā)展；在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)要明確其經(jīng)營主題。作為商業(yè)規(guī)劃，其業(yè)種的規(guī)劃組合設(shè)計(jì)尤其重要，每個(gè)業(yè)種在整體商業(yè)中所在相互推動(dòng)而不是相互進(jìn)行激烈的競(jìng)爭(zhēng)。疊，這樣會(huì)造成目標(biāo)客層的分散，從而對(duì)于日后整個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)營不利。主力店組合及面積規(guī)劃一個(gè)成功的主力店進(jìn)駐，將為項(xiàng)目帶來巨大的品牌效應(yīng)，減少招商成本，縮短招商時(shí)間，使項(xiàng)目盡快地進(jìn)入經(jīng)營軌道。同時(shí)，主力店的引進(jìn)，可以幫助提升整個(gè)項(xiàng)目的價(jià)值。主力店的面積占比成功的商業(yè)結(jié)構(gòu)研究表明：在一個(gè)正常運(yùn)營的商業(yè)項(xiàng)目中，主力店所占的比例應(yīng)為總30%-50%。主力店面積越大（50%），的結(jié)構(gòu)越穩(wěn)定，但整體租金收入?yún)s較少；相反主力店面積越小（30%），所占比例就越少，則商業(yè)經(jīng)營的可變性越大，但預(yù)期來自經(jīng)營散戶的租金收入?yún)s相對(duì)較高。3-5等。主力店類型現(xiàn)代百貨主力店——國商、大商、上海百聯(lián)、新天地等。百年等。家居建材超市——百安居、東方家園、家德寶等。日用品超市——家樂福，沃爾瑪、華聯(lián)、美廉美、物美、麥得隆、大福源等。專業(yè)店——獨(dú)立專業(yè)店：ITAT、海瀾之家等；連鎖專業(yè)店：屈臣氏（屬專業(yè)護(hù)理店）克。哥弟、歌莉婭、埃古、森馬、卡馬、TOTO、科勒、皇朝家具、芝華仕等。功能店：美容護(hù)理、洗車行、洗浴、快捷酒店等。美食店——成品：老昌、阿滿、中之杰等；中高檔餐飲：大宅門、灶王爺、牛等。醫(yī)藥連鎖店——吉林健康萬家、深圳美信、珠海濟(jì)生、北京金象、廣西嘉進(jìn)等。主力店的招商吸引主力店的因素合理的定位與之相呼應(yīng)。與之相匹配的業(yè)態(tài)組合。然氣、上下水的預(yù)留，這些因素決定了主力店能否進(jìn)入，這和價(jià)格沒有關(guān)系。專業(yè)的商業(yè)團(tuán)隊(duì)（不妨借助中介機(jī)構(gòu)）。吸引力，放水養(yǎng)魚,這樣才有利于我們的成功。主力店招商分布列表（供參考）：序號(hào) 功能項(xiàng)目 功能類型 內(nèi)容核心主力店 百貨、綜合超市等1零售設(shè)施輔助主力店時(shí)裝、電器、家居、書店、音像店等各類專業(yè)店配套輔助店不同地區(qū)商品特色店文化娛樂核心主力店動(dòng)感影院、科技展覽等2設(shè)施輔助主力店兒童樂園、體育場(chǎng)館等配套輔助店藝術(shù)攝影、旅行社、網(wǎng)吧、酒吧、書店等核心主力店中餐、咖啡西餐、美食廣場(chǎng)等3餐飲設(shè)施輔助主力店快餐類、風(fēng)味小吃類等配套服務(wù)設(shè)施賓館、寫字樓、銀行、郵局、診所、美容美發(fā)、停車場(chǎng)、汽車養(yǎng)護(hù)等主力店招商實(shí)行定制式操作在產(chǎn)品規(guī)劃、設(shè)計(jì)階段要與主力店商家見面，要把他們?cè)O(shè)計(jì)的要求拿過來。沃爾瑪、家樂福、樂購、百安居、歐尚、易初蓮花等大型主力店的引進(jìn)是招商工作中的重中之重。另一方面，這些大賣場(chǎng)也非?？春弥袊氖袌?chǎng)，這些商家在選址標(biāo)準(zhǔn)上有很多要求，并且很多標(biāo)準(zhǔn)可能與項(xiàng)目原來的規(guī)劃有很大的出入，需要修改規(guī)劃設(shè)計(jì)。據(jù)此，我們需在項(xiàng)目初期就與相關(guān)的意向主力店進(jìn)行溝通，事先根據(jù)主力店的需求量身訂做招租主力店的利弊分析利益：很強(qiáng)的集客能力；具有成熟、良好的品牌形象，對(duì)于提升商業(yè)地產(chǎn)的廣告，都對(duì)商業(yè)項(xiàng)目有很強(qiáng)的廣告效用。弊端：對(duì)租賃價(jià)位的要求很低；會(huì)簽訂很苛刻的條款，比如排他性的條款，家樂福進(jìn)駐后就不再要有超市進(jìn)入了，國美電器進(jìn)入后就不再需要蘇寧電器進(jìn)入了；管理本身很成熟，在后期營運(yùn)的時(shí)候，想納入到整個(gè)項(xiàng)目管理中很困難，因?yàn)樗凶约旱膫€(gè)性，有自己的管理方式，實(shí)際整體的運(yùn)營中，特別是在后期營運(yùn)，與我們磨合難度比較大，對(duì)后期管理者的操作要求也比較高；防范法律的風(fēng)險(xiǎn)，越是成熟的主力有幾百條條款來制約我們，給它自己的經(jīng)營騰出空間。在這方面我們的一些承諾，包括合同中的一些條款，如果沒有達(dá)到要求，主力店往往會(huì)用法律的手段討公道。主力店招商中風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避主力店與個(gè)性店并存正面的效應(yīng)是：主力店的強(qiáng)大集客功能將會(huì)輻射到在同一屋檐下的個(gè)性店，從而提升整個(gè)商場(chǎng)的經(jīng)營業(yè)績，達(dá)到雙贏。負(fù)面的效應(yīng)是：主力店與個(gè)性店所經(jīng)營的商品或目標(biāo)顧客容易出現(xiàn)重迭，最終造成惡性競(jìng)爭(zhēng)，削弱整體效益。規(guī)避思路：項(xiàng)目在招商時(shí)，我們先根據(jù)自身的項(xiàng)目定位和發(fā)展戰(zhàn)略，對(duì)需要引進(jìn)的主力店先設(shè)計(jì)一個(gè)科學(xué)兼容的框架，理想狀態(tài)當(dāng)然是把主力店當(dāng)作一個(gè)“大型”的個(gè)性店，能清楚地與其它零散租戶區(qū)分開。在與引進(jìn)的主力店進(jìn)行談判時(shí)，立足于整個(gè)商場(chǎng)的長遠(yuǎn)發(fā)展，對(duì)其入場(chǎng)經(jīng)營的商品組合進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，以期與以后進(jìn)場(chǎng)的其它商家形成互補(bǔ)。個(gè)性店獨(dú)行正面效應(yīng)是：避免主力店與個(gè)性店將來發(fā)展可能出現(xiàn)的沖突和對(duì)項(xiàng)目整體形象帶來的影響，增加租金收入。負(fù)面效應(yīng)是：購物中心缺乏領(lǐng)頭羊，沒有集客與留客的項(xiàng)目，會(huì)同時(shí)減弱潛在商家的進(jìn)場(chǎng)信心和消費(fèi)者的光顧興趣。規(guī)避思路：主力店最大的效用就是提升整個(gè)購物中心的集客能力和其它商家的進(jìn)場(chǎng)信如引進(jìn)能更好地、更全面地迎合消費(fèi)者需求的功能店、主題店和品牌旗艦店，從而間接替代了主力店的主要功能，但注意經(jīng)營上不可重迭太多。商場(chǎng)平面布局規(guī)劃者的購買欲望并最終完成購買行為。以協(xié)調(diào)，在不影響大局的前提下做以調(diào)整，以免日后再進(jìn)行改建，造成費(fèi)用浪費(fèi)。略，合理控制和規(guī)劃各品類營業(yè)面積的比例。品類布局平面布局中，首先要做的是根據(jù)總體面積及項(xiàng)目實(shí)際情況劃定各商場(chǎng)面積及各品類在商場(chǎng)中所占據(jù)的比例。進(jìn)行品類布局時(shí)，要充分考慮各品類間的聯(lián)帶性、鏈接性。商場(chǎng)為三層建筑：方案1：建筑面積33333㎡/層，可出租面積按60%計(jì)算為20000㎡/層3層 功能娛樂（20000㎡）：室內(nèi)公園、餐廳、影院、休閑、健身、KTV等2層 家具商場(chǎng)（10000㎡）、日用生活館（10000㎡）1層 超市（3000㎡）、建筑裝飾材料（15850㎡）、家電（1150㎡）說明：該方案適宜于地勢(shì)落差較大項(xiàng)目（具體可參照吉林新生活項(xiàng)目用地）。從低側(cè)進(jìn)入一層，是超市、建筑裝飾材料及洗車行（我省地級(jí)城市洗車業(yè)較滯后）等。從高路面一側(cè)進(jìn)入一層（實(shí)際是我們的二層）是日用百貨及家具商場(chǎng)。我們的功能娛樂放入項(xiàng)目頂層。具體規(guī)劃如下：一層：超市品類3000㎡建筑裝飾材料：數(shù)量17000㎡單體面積品類面積家裝3-5家80-100㎡300-500㎡櫥柜10-15家100-150㎡2000㎡櫥衛(wèi)家電6家50㎡300㎡家電10家50㎡500㎡20家20-35650㎡散熱器6家50㎡300㎡燈具10-15家100㎡1500㎡吊頂材料6家50㎡300㎡瓷磚20家200㎡4000㎡潔具20家200㎡4000㎡地板30家60㎡1800㎡壁紙5家50㎡250㎡油漆涂料10家50㎡500㎡鐵藝樓梯5家50㎡250㎡藝術(shù)玻璃3家50㎡150㎡二層：家具品類10000㎡數(shù)量單體面積品類面積板式家具12家200㎡2400㎡沙發(fā)軟床15家200㎡3000㎡實(shí)木家具5家200㎡1000㎡古典家具8家250㎡2000㎡兒童家具5家200㎡1000㎡其它家具3家200㎡600㎡日用生活10000㎡服裝商場(chǎng)4000㎡淑女裝1000㎡10家服裝商場(chǎng)4000㎡淑女裝1000㎡10家28家少淑裝805㎡6家25家男裝950㎡5家10家14家30㎡ 300㎡20-25㎡ 700㎡30㎡ 180㎡20-25㎡ 625㎡50㎡ 250㎡35㎡ 350㎡20-25㎡ 350㎡鞋帽商場(chǎng)2010㎡男皮鞋490㎡8家10家女皮鞋490㎡8家10家運(yùn)動(dòng)區(qū)530㎡7家6家布鞋等200㎡10家羊絨（毛）445㎡10家 30-50㎡ 445量販休閑600㎡20鞋帽商場(chǎng)2010㎡男皮鞋490㎡8家10家女皮鞋490㎡8家10家運(yùn)動(dòng)區(qū)530㎡7家6家布鞋等200㎡10家30㎡ 240㎡20-25㎡ 250㎡30㎡ 240㎡20-25㎡ 250㎡50㎡ 350㎡20-30㎡ 180㎡20㎡ 200㎡箱包 200㎡ 4家 30-50㎡ 200㎡帽子 100㎡ 6家 15-20㎡ 100兒童商場(chǎng) 910㎡童裝（內(nèi)衣） 12家 20-25㎡ 300㎡童鞋 10家 20-25㎡ 250㎡童車 4家 20-25㎡ 100㎡玩具 4家 20-25㎡ 100㎡婦嬰用品7家20-25㎡160㎡百貨商場(chǎng) 1410㎡洗化用品 240㎡12家15-20㎡240㎡文體用品 180㎡6家30㎡180㎡針織內(nèi)衣 380㎡6家30㎡180㎡8家20-25㎡200㎡工藝用品 300㎡6家20-25㎡150㎡10家10-15㎡150㎡絲巾（飾品）60㎡6家10㎡60㎡鐘表眼鏡 150㎡6家20-25㎡150㎡其它 100㎡--100㎡紡織商場(chǎng) 1670㎡4家50㎡200㎡裝飾布 560㎡4家30㎡120㎡12家15-20㎡240㎡床上用品 610㎡6家50-60㎡360㎡10家20-25㎡250㎡棉布 200㎡10家20㎡200㎡車飾 150㎡2家50㎡100㎡2家20-25㎡50㎡家居飾品 150㎡6家20-25㎡150㎡三層：娛樂功能館品類20000㎡數(shù)量單體面積品類面積功能店 8000㎡餐廳6家150-300㎡1500㎡大眾餐廳10家8-12㎡1000㎡休閑區(qū)3家200500m2客房--5000㎡室內(nèi)公園 6742㎡影院1家2000㎡2000㎡臺(tái)球1家280㎡280㎡保齡球1家420㎡420㎡乒乓球1家120㎡120㎡旱冰場(chǎng)1家810㎡810㎡籃球場(chǎng)1家200㎡200㎡羽毛球1家600㎡600㎡兒童樂園1家800㎡800㎡電玩城1家800㎡800㎡高空纜車1家72㎡（站臺(tái)）72㎡轉(zhuǎn)馬1家80㎡80㎡碰碰車1家200㎡200㎡激戰(zhàn)鯊魚島1家210㎡210㎡釣魚島1家150㎡150㎡方案2：建筑面積33333㎡/層，可出租面積按60%計(jì)算為20000㎡/層3層 燈具、家裝（5000㎡） 功能娛樂（15000㎡）：室內(nèi)公園、餐廳、影院、休閑、健身等2層 家居建材（20000㎡）：家具、裝璜材料、裝飾材料、陶瓷潔具、五金等1層 日用百貨（20000㎡）：服裝、鞋帽、紡織、百貨、超市及功能店等方案2說明：適用于沒有落差地塊，根據(jù)消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣，將日用生活類商品放入一層，家居建材放入二層及部分三層。10000㎡，超市及功能店（肯德基、洗車行等）100002000015000㎡考慮到實(shí)際情況在一層增加了相關(guān)的功能店，同時(shí)將娛樂功能層的客房5000㎡變?yōu)榧揖羽^面積。具體品類布局規(guī)劃同方案1表格。商場(chǎng)全部為一層建筑方案3：建筑面積100000㎡，可出租面積按60%計(jì)算為60000㎡功能娛樂（15000㎡）：——結(jié)合實(shí)際情況下風(fēng)下水處室內(nèi)公園、餐廳、影院、休閑、健身、超市（功能店）等景觀日用百貨（25000㎡）：服裝、鞋帽、紡織、家居建材（20000㎡）：通百貨等家具、裝璜材料、裝飾材料、陶瓷潔具、五金、燈具、家裝等道方案3說明：這種布局的好處：一層商鋪在我們前期出售時(shí)，單位面積的售價(jià)相對(duì)較高。25000㎡，家居建材2000015000㎡（其中將超市及各類功能店放入該館），受樓層限制。功能娛樂項(xiàng)目能帶來旺盛的人氣，須結(jié)合實(shí)際情況放入下風(fēng)下水（相對(duì)僻靜）同時(shí)一層布局可以節(jié)省食品區(qū)域面積。消費(fèi)者來店購物可在一層全部完成，比較方便。這種布局的弊端：面積開闊，二大館品類之間的鏈接相對(duì)要費(fèi)些心。1平面布局平面設(shè)計(jì)的內(nèi)容是確定通道的形態(tài)，商鋪布局和面積大小，為所有承租戶提供一個(gè)互利互惠的機(jī)會(huì)，最大限度為每個(gè)承租戶帶來穿行人流，提供最多的購物機(jī)會(huì)。通道設(shè)計(jì)通道的寬度：通道的寬度是根據(jù)商場(chǎng)的經(jīng)營定位、商品的種類、性質(zhì)、顧客8-93-42-2.4通道的長度：主通道的長度視項(xiàng)目實(shí)際情況而定，但須遵循通暢、無阻。而30-50緩解消費(fèi)者在購物時(shí)的視覺疲勞感（這一點(diǎn)在下面商鋪的設(shè)計(jì)中也會(huì)提到）室外的感覺。要點(diǎn)一：脈絡(luò)清晰商場(chǎng)內(nèi)通道設(shè)計(jì)要清晰，且主、副通道寬度需有區(qū)別。通道脈絡(luò)設(shè)計(jì)好壞，不僅影響對(duì)人流的疏散，同時(shí)也影響商鋪布局。要點(diǎn)二：與指引標(biāo)志結(jié)合指引標(biāo)志設(shè)計(jì)主要是指引消費(fèi)者目標(biāo)方向，一般要突出指引標(biāo)志，在通道交叉部分設(shè)置。商鋪設(shè)計(jì)5-75-10家居建材類店鋪：12-158-1012-158-10為充分反映時(shí)代感、營造商業(yè)街氛圍，商鋪設(shè)計(jì)成背對(duì)背門店的形式，地磚采用仿古以使人們逛商場(chǎng)宛如散步于城市步行街。同時(shí)，為減少消費(fèi)者的視覺疲勞，每一排商鋪的總長度應(yīng)根據(jù)品類的不同控制在30---50米之間。柱距的寬度直接影響著鋪位橫、縱向的寬度，柱子不宜落在通道及店面中，可將其規(guī)劃于店鋪邊緣，視柱距的寬度調(diào)整店鋪面積。動(dòng)線設(shè)計(jì)動(dòng)線設(shè)計(jì)上除各大主通道需正對(duì)商場(chǎng)各門外，其它副門無須正對(duì)通道，可設(shè)計(jì)成一入門正對(duì)的是鋪位，通道從鋪位兩側(cè)設(shè)置。通過動(dòng)線的設(shè)置以引導(dǎo)消費(fèi)。品牌規(guī)劃品牌規(guī)劃須尊重品牌市場(chǎng)發(fā)展戰(zhàn)略，尊重商場(chǎng)的定位，盲目求高是不現(xiàn)實(shí)的，應(yīng)該客觀規(guī)劃出切實(shí)可行的目標(biāo)品牌計(jì)劃。規(guī)劃內(nèi)容：理想的目標(biāo)品牌規(guī)劃；目標(biāo)品牌退換規(guī)劃；應(yīng)急品牌規(guī)劃。制定目標(biāo)品牌計(jì)劃應(yīng)該綜合考慮項(xiàng)目經(jīng)營的經(jīng)濟(jì)效益與項(xiàng)目形象定位要求的關(guān)系，合理控制、科學(xué)搭配不同定位的品牌配比。同時(shí)在規(guī)劃品牌落位時(shí)，科學(xué)利用項(xiàng)目不同區(qū)域的商業(yè)價(jià)值，把握品牌之間不同形象、價(jià)位、色彩、風(fēng)格等協(xié)調(diào)過渡。品牌商品落位們結(jié)合本商場(chǎng)的實(shí)際情況，確定屬于我們的一、二、三線商品，并進(jìn)行占比落位。一線品牌：10%二線品牌三線品牌結(jié)合目標(biāo)品牌計(jì)劃，在進(jìn)行第一輪落位后，還需儲(chǔ)備后補(bǔ)品牌及應(yīng)急品牌，以防招商過程中出現(xiàn)品牌輪空現(xiàn)象，第一輪落位品牌與意向性儲(chǔ)備品牌的比例基本為1：2。二、建設(shè)規(guī)劃建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)是在項(xiàng)目定位、物業(yè)功能組合、可行性分析等基礎(chǔ)工作完成后進(jìn)行的。這個(gè)環(huán)節(jié)要求在設(shè)計(jì)建設(shè)配套方案時(shí)，必須充分考慮項(xiàng)目的商業(yè)屬性、定位以及項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合和功能，不能單純的從控制成本或建筑藝術(shù)性方面考慮。在進(jìn)行建設(shè)方案設(shè)計(jì)時(shí)，需要把握好三個(gè)方面：城市基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展?fàn)顩r；城市未來規(guī)劃發(fā)展趨勢(shì)；項(xiàng)暖通、弱電、電梯等。商家的要求在做規(guī)劃時(shí)，要充分考慮商家的經(jīng)營需求，做以事先的溝通，尤其是主力店的進(jìn)店要求，然后與工程部門聯(lián)系以書面形式遞交。向工程部門提交普通店面的需求在平面布局規(guī)劃完畢后，需對(duì)商場(chǎng)的電量、上下水等方面與工程部門進(jìn)行事先的溝通。由工程部門核算出總的用電量、排煙量、上下水的安裝等。各商場(chǎng)需向工程部門提報(bào)平面布局圖及相關(guān)書面要求，包括：多少個(gè)鋪位，每個(gè)鋪位是否有特殊的要求。每個(gè)鋪位二次照明大致的用電量。通道照明達(dá)到什么程度，需要什么光源。食品美食區(qū)還需提供：電量：熟食加工、面食加工等需要的總電量；排煙：多位需有上下水。主力店的進(jìn)駐要求簡(jiǎn)單地總結(jié)出多家世界500強(qiáng)大賣場(chǎng)在選址方面的一些標(biāo)準(zhǔn)，擬定面積在15000～20000平方米的大賣場(chǎng)在選址上一些共性的標(biāo)準(zhǔn)：賣場(chǎng)硬件進(jìn)深：賣場(chǎng)臨街面與進(jìn)深（即長寬）標(biāo)準(zhǔn)比例為7∶4柱距：8～10最大化層高：凈高4～5.5米5000450/812賣場(chǎng)配套坡梯：賣場(chǎng)多于一層的每層須配置兩部自動(dòng)扶梯(不超過12度)貨梯：兩部3噸以上的貨梯1400～1600（不含空調(diào)用電150/日，完成全部給、排水系統(tǒng)及設(shè)施消防：配置消防系統(tǒng)及設(shè)施，包括：防火分區(qū)設(shè)施、噴淋、監(jiān)控報(bào)警、控制室等2716～1840卸貨區(qū)：地面一層不少于500平方米的專用卸貨區(qū)店標(biāo)及招牌：提供本商廈正面及側(cè)面顯著位置或屋頂設(shè)置店標(biāo)及招牌停車位：300個(gè)以上租金：1.5元/天/平方米以內(nèi)租期：15～20年例：蘇寧電器連鎖發(fā)展選址要求隨著蘇寧電器在全國的連鎖擴(kuò)張，在全國不同地區(qū)和級(jí)別的城市均需要符合開設(shè)商場(chǎng)條件的商業(yè)物業(yè)。具體區(qū)域要求如下：副省級(jí)以上城市：核心商圈 5000平米以上區(qū)域商圈 4000平米以上大型小區(qū) 3000平米以上地級(jí)城市（市區(qū)人口50萬以上，具有一定的購買能力）商業(yè)中心 3000平米以上蘇寧電器連鎖店選址標(biāo)準(zhǔn)如下產(chǎn)權(quán)：獨(dú)立、清晰的產(chǎn)權(quán)區(qū)位：位于城市或某區(qū)域的商業(yè)中心，人流量大，交通便利面積：3000平方米以上樓層：從一樓開始，地級(jí)市場(chǎng)樓層不超過四樓，縣級(jí)市場(chǎng)樓層不超過三樓廣場(chǎng)：物業(yè)距街道的距離在6米以上，有開闊的停車場(chǎng)地和門前廣場(chǎng)設(shè)施：合格并正常使用的消防系統(tǒng)、合格并正常使用的供水供電系統(tǒng)，空調(diào)系統(tǒng)、扶梯和貨梯（兩層以上）沃爾瑪[超市]對(duì)商圈的要求1.510，212--15萬人顯阻隔為佳商圈內(nèi)人口年齡結(jié)構(gòu)以中青年為主，收入水平不低于當(dāng)?shù)仄骄巾?xiàng)目周邊人口暢旺，道路與項(xiàng)目銜接性比較順暢，車輛可以順暢的進(jìn)出停車場(chǎng)核心商圈內(nèi)（1.5）5000對(duì)物業(yè)的要求504070564.5（至地板的距離）450KG/600KG/平方米以上9823每層有電動(dòng)扶梯相連，地下車庫與商場(chǎng)之間有豎向交通連接商場(chǎng)要求有一定面積的廣場(chǎng)對(duì)停車場(chǎng)的要求30020專用場(chǎng)地，4018商場(chǎng)的外觀設(shè)計(jì)商業(yè)外觀設(shè)計(jì)主要包括外立面形象設(shè)計(jì)和外部環(huán)境設(shè)計(jì)兩部分，具體設(shè)計(jì)內(nèi)容包括：外立面形象設(shè)計(jì)：外立面規(guī)劃、外立面夜景設(shè)計(jì)、外立面廣告位設(shè)計(jì)、外立面商業(yè)氣氛設(shè)計(jì)。外部空間環(huán)境設(shè)計(jì)（外部廣場(chǎng)設(shè)計(jì)）：周邊交通組織設(shè)計(jì)、綠化及鋪地設(shè)計(jì)、休息空間設(shè)計(jì)、外部展示及促銷空間設(shè)計(jì)、環(huán)境照明系統(tǒng)設(shè)計(jì)、室外指示及引導(dǎo)系統(tǒng)設(shè)計(jì)。外立面形象設(shè)計(jì)外立面規(guī)劃外立面規(guī)劃體現(xiàn)我們項(xiàng)目的整體形象及對(duì)消費(fèi)人群的吸引力。立面規(guī)劃要同周邊的其它商業(yè)形成差異化，有我們自己獨(dú)特的風(fēng)格，強(qiáng)調(diào)可識(shí)別性。集團(tuán)各主營商場(chǎng)的外立面為藍(lán)色、橘紅色與白色相映襯，象征著海洋、陸地與陽光（火）三者的結(jié)合。寓示集團(tuán)的產(chǎn)業(yè)是“朝陽產(chǎn)業(yè)”，朝氣蓬勃、蒸蒸日上，有著廣闊的發(fā)展空間，并擁有在商海中搏擊、永不言敗的精神。外立面夜景、廣告位設(shè)計(jì)霓虹燈和廣告牌（燈箱廣告）鼓勵(lì)消費(fèi)者進(jìn)入商場(chǎng)完成購買行為。如：可以是球體、柱體、錐體等。商場(chǎng)夜景的營造，可找專業(yè)的燈具店來制作。LED比普通燈要實(shí)用，色彩須與城市整體的亮化色彩形成差異。鬧的氣氛，旺盛的人氣可以吸引更多的顧客。外立面商業(yè)氛圍設(shè)計(jì)異，不可給人雜亂無章的感覺。項(xiàng)目的門面須符合集團(tuán)的經(jīng)營特色、體現(xiàn)集團(tuán)的整體風(fēng)格。出入口一定要方便人們記憶和出入，門口有紅地毯，或是裝飾門等，有音響。外部空間環(huán)境設(shè)計(jì)（外部廣場(chǎng)設(shè)計(jì)）廣場(chǎng)的范圍大小應(yīng)與周圍的商業(yè)建筑配合，避免建筑物對(duì)廣場(chǎng)空間造成壓迫感，所以盡量使廣場(chǎng)寬度與周圍建筑高度比例值接近1，這樣的廣場(chǎng)尺度將達(dá)到適度寬敞。注重互動(dòng)性商場(chǎng)與廣場(chǎng)互動(dòng)由于停車場(chǎng)基本遵循外圍的設(shè)置，所以要設(shè)有足夠的步行空間，緊鄰商場(chǎng)建筑外墻，這樣與商場(chǎng)入口有充足的緩沖空間，使廣場(chǎng)與商場(chǎng)有良好的互動(dòng)關(guān)系而不被其它廣場(chǎng)設(shè)施所阻隔。多樣化活動(dòng)互動(dòng)廣場(chǎng)的步行空間，應(yīng)考慮人群在行走過程中駐留點(diǎn)。因此可以在廣場(chǎng)平面規(guī)劃時(shí)置入一些空間的設(shè)置點(diǎn)，以達(dá)到廣場(chǎng)多樣化活動(dòng)的互動(dòng)。廣場(chǎng)的面積盡可能大些，在必要位置設(shè)藝術(shù)造形，要設(shè)有舞臺(tái)便于開業(yè)或平時(shí)做活動(dòng)。以人為本景觀設(shè)置素雅的材料、平靜的水面、綠色的草坪構(gòu)成步行空間。引入樹木、花卉、草坪和水景等自然元素。在行走空間內(nèi)的植栽配以高直、遮蔭和不阻擋視覺為選擇原則；可以利用植栽作為區(qū)劃廣場(chǎng)不同使用功能的元素，融自然于廣場(chǎng)。在步行空間設(shè)計(jì)中，合理安排好各種人流、貨流與車流是必不可少的，減少廣場(chǎng)中穿越性動(dòng)線的出現(xiàn)。在規(guī)模較大的項(xiàng)目中，建筑底層應(yīng)設(shè)專用地下車庫，同時(shí)部分發(fā)揮地下室解決人、貨的分流作用，提供商場(chǎng)的貨運(yùn)系統(tǒng)和垃圾的清運(yùn)工作。無障礙空間設(shè)計(jì)在地面的材料選用上，應(yīng)達(dá)到防滑的效果，且將殘障者行走無障礙空間（導(dǎo)盲磚、殘障步道）考慮于其中，這樣才能達(dá)到無障礙、安全的步行空間。廣場(chǎng)休息空間設(shè)計(jì)廣場(chǎng)休息設(shè)施設(shè)置方面，座椅盡量采用可及性高的設(shè)置（階梯式或座臺(tái)方式的座椅），坐臥高度以45cm~60cm為佳，以達(dá)到廣場(chǎng)中休息空間的便利性。廣場(chǎng)中休息空間應(yīng)盡量面對(duì)廣場(chǎng)活動(dòng)發(fā)生的方向，有適當(dāng)?shù)闹苍耘渲茫疫h(yuǎn)離主動(dòng)線位置（適當(dāng)距離約3m），以達(dá)到休息時(shí)的舒適感。廣場(chǎng)中應(yīng)有視覺焦點(diǎn)的設(shè)置，如噴水池、雕塑品、活動(dòng)舞臺(tái)等設(shè)施，創(chuàng)造豐富有趣的視覺焦點(diǎn)。在廣場(chǎng)周圍也應(yīng)有明顯的范圍界定物（短柱、矮磚等），以定義廣場(chǎng)范圍和道路的區(qū)別，確保廣場(chǎng)活動(dòng)進(jìn)行的安全性，這樣才能真正達(dá)到無障礙的休息空間。商場(chǎng)內(nèi)部空間設(shè)計(jì)商場(chǎng)內(nèi)部布局包括商場(chǎng)的高度、中庭設(shè)計(jì)、商裝等，充分體現(xiàn)出商場(chǎng)總體的實(shí)用、簡(jiǎn)約、時(shí)尚。商場(chǎng)高度4.53.612-18過低則會(huì)給消費(fèi)者造成壓抑感。中庭空間設(shè)計(jì)（通常外請(qǐng)專業(yè)公司制作）中庭是項(xiàng)目最熱鬧的部分，也是項(xiàng)目室內(nèi)步行街節(jié)點(diǎn)上的高潮，空間變化豐富，綠植密集，水體精心布置，玻璃頂投下的光影富有變化，配合座椅和餐飲設(shè)施，提供了購物、休息的場(chǎng)所。注意事項(xiàng)和諧性與均好性：以商場(chǎng)核心主題特色為基點(diǎn)，通過中庭景觀、電子顯示屏均好性。與外部廣場(chǎng)互動(dòng)：商場(chǎng)中庭與外圍廣場(chǎng)，一“內(nèi)”一“外”，其兩者具有共廣場(chǎng)側(cè)重于商場(chǎng)外圈的人流集合。建筑細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)達(dá)到風(fēng)格統(tǒng)一的視覺效果。風(fēng)格設(shè)計(jì)：色調(diào)是風(fēng)格的主要表現(xiàn)形式，商場(chǎng)墻、地面作為商場(chǎng)的主要內(nèi)部案一般采用清晰簡(jiǎn)約的格式圖案。地面材料，一般要易于保潔，具耐磨性，防滑性（尤其是多雨雪地區(qū)），避免采用木質(zhì)地板；墻面材料，要防潮、防霉，選用防火材料。地、墻面的圖案選擇：商場(chǎng)地、墻面圖案運(yùn)用除了要結(jié)合商場(chǎng)風(fēng)格外，還要圖案。裝飾品設(shè)計(jì)要結(jié)合商場(chǎng)內(nèi)部裝修風(fēng)格，包括色調(diào)、造型、圖案等。繁雜無序的感覺。色調(diào)、風(fēng)格，組合成統(tǒng)一格調(diào)。商場(chǎng)總體商裝商裝原則：經(jīng)營行為不斷融合，從而實(shí)現(xiàn)差異化經(jīng)營，提升企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。求。加以獨(dú)特的服務(wù)理念，努力引領(lǐng)時(shí)尚消費(fèi)的潮流。商裝投資的合理性：注重成本控制，追求商裝效果的實(shí)效性，采用“畫龍點(diǎn)3-5內(nèi)適應(yīng)經(jīng)營需求。導(dǎo)和發(fā)揮商戶的裝修行為。品牌商戶須按照廠家制定的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，制定品類的個(gè)性（二次）商裝方案。色彩在商場(chǎng)中的運(yùn)用在炎熱的夏季，商場(chǎng)以藍(lán)、棕、紫等冷色調(diào)為主，有涼爽、舒適的心理感受。采用這個(gè)時(shí)期的流行色布置女士用品場(chǎng)所，能夠刺激購買欲望，增加銷售額。兒童對(duì)紅、粉、橙色反應(yīng)敏感，銷售兒童用品時(shí)采用，效果更佳。也可以來用冷色調(diào)裝飾，緩解顧客緊張、忙亂的心理。花板可以給人帶來賞心悅目的清新感受。色彩運(yùn)用要在統(tǒng)一中求變化。商場(chǎng)應(yīng)定出標(biāo)準(zhǔn)色，用于統(tǒng)一的視覺識(shí)別，顯的疲勞商裝細(xì)節(jié)對(duì)于日用百貨類、部分家居建材類、美食類鋪位為了商場(chǎng)整體的統(tǒng)一、規(guī)范需由商場(chǎng)進(jìn)行總體的一次性商裝。在保證整體商裝風(fēng)格特色的前提下，充分利用局部吊頂、包柱和精品店LOGO 等因素結(jié)合各商場(chǎng)的經(jīng)營訴求，著力于體現(xiàn)差異化經(jīng)營的風(fēng)格和現(xiàn)各商場(chǎng)的主題特色。吊頂區(qū)域：（陽光通道平場(chǎng)區(qū)精品店區(qū)域主副信道）吊頂?shù)臉邮剑喉毟鶕?jù)實(shí)際情況選擇吊頂?shù)男问剑绻虉?chǎng)為一層結(jié)構(gòu)，那么我們可參照北京奧特萊斯店，不做整體吊頂，可將頂棚漆成黑色或灰色，使用大功率高照度節(jié)能燈，利用燈光將人們的視線控制在照度內(nèi)（家居類商鋪可根據(jù)實(shí)際需要由商戶自行制作個(gè)性化吊頂）。如為多層建筑，根據(jù)實(shí)際情況也可在頂棚做扣板。材質(zhì)：亞光鋁隔珊（600*600）、吸音板、礦棉板、陽光板（商場(chǎng)采光頂用）等。色調(diào)：淺色調(diào)---牙白色、純白色、乳白色。棚頂埋件：根據(jù)各商場(chǎng)吊掛需求配合工程部門在商場(chǎng)主次入口棚頂做好預(yù)留。地面：中央廣場(chǎng)（陽光通道）：仿古磚公共通道：（主信道、副信道）規(guī)格：600㎜*600㎜材質(zhì)：拋光磚色調(diào)：象牙白、米灰色地插：位置：中央廣場(chǎng)、主信道中間位置；主信道與副信道交匯處。功能：美陳和促銷活動(dòng)使用。副通道地面：圖案可根據(jù)經(jīng)營區(qū)品類的不同而變化使整體效果更加生動(dòng)。包柱：規(guī)格：視商場(chǎng)實(shí)際情況而定。材質(zhì)：木制、鋁塑等材料，在大的主通道采用外墻磚，并在適當(dāng)位置設(shè)壁燈并適當(dāng)配以綠色植物點(diǎn)綴，給消費(fèi)者以行走在外部步行街的體驗(yàn)。商場(chǎng)內(nèi)部可包裝為燈箱式作商品廣告宣傳。鋪位內(nèi)部邊緣可由商戶自行設(shè)計(jì)為商品展示墻及藝術(shù)品展示窗等。LOGO：高度:棚高3-3.4米材質(zhì)：石膏板、輕鋼龍骨、玻璃、鋁塑板色調(diào)：根據(jù)各商場(chǎng)經(jīng)營特點(diǎn)及品牌需求高度：600㎜寬度：隨品類而定門楣牌匾厚度：突出門楣10公分以內(nèi)或視實(shí)際情況而定。主要配套設(shè)施功能規(guī)劃柜/專賣店形象設(shè)計(jì)等內(nèi)容如下：服務(wù)設(shè)施設(shè)計(jì)總服務(wù)臺(tái)設(shè)計(jì)：1個(gè)---設(shè)置在顯著位置。顧客收銀臺(tái)設(shè)計(jì)：視情況而定，通常1500---2000㎡設(shè)一個(gè)。顧客休息設(shè)施設(shè)計(jì)：通常采用木質(zhì)條椅與花壇相結(jié)合休息設(shè)施。導(dǎo)購系統(tǒng)設(shè)計(jì)標(biāo)識(shí)、指示系統(tǒng)設(shè)計(jì)、促銷空間設(shè)計(jì)、廣告位設(shè)計(jì)、櫥窗設(shè)計(jì)、花車設(shè)計(jì)。店鋪及專柜/專賣店形象設(shè)計(jì)專賣店形象、專賣店室內(nèi)展示設(shè)計(jì)、專柜形象設(shè)計(jì)、專柜燈光設(shè)計(jì)、陳列道具設(shè)計(jì)。垂直交通（直升梯、扶梯）扶梯布局有效運(yùn)載商場(chǎng)電梯的基本功能是運(yùn)載商場(chǎng)內(nèi)人流，商場(chǎng)扶梯部數(shù)，布局位置，都要以有效疏散運(yùn)載人流作為出發(fā)點(diǎn)。避免扶梯口的客流堵塞大型商場(chǎng)，客流量大，扶梯與通道銜接處，一般會(huì)設(shè)比商場(chǎng)通道寬的空間，或是在通道交叉口處安置扶梯?！坝疑献笙隆币?guī)則根據(jù)東方人的行走方向習(xí)慣，一般是偏右，商場(chǎng)雙向扶梯布置時(shí)，要根據(jù)“右上左下”規(guī)則，引導(dǎo)顧客向上購物。單向扶梯設(shè)置：商場(chǎng)運(yùn)用單向扶梯設(shè)置，不僅可以保持商場(chǎng)商品的受觀率，保持客流的停留時(shí)間，增加消費(fèi)者再購物的購買欲，而且還可以避免扶梯口的堵塞。但同時(shí)也要注意消費(fèi)者逛商場(chǎng)的疲勞度，進(jìn)行合理跨距分析。垂直電梯布局客貨分流商場(chǎng)垂直電梯一般貨梯與載客梯分開設(shè)置，實(shí)行有效貨流與客流的分流。專用通道設(shè)置商場(chǎng)垂直電梯一般設(shè)置專用通道，與扶梯、商鋪分立設(shè)置。一是，避免客流堵塞；二是商場(chǎng)以扶梯為主，垂直電梯為輔，消費(fèi)者一般逛商場(chǎng)，選用的多為扶梯。觀光梯應(yīng)用常用于帶有中庭的商業(yè)項(xiàng)目，也有設(shè)置在商場(chǎng)外部的，主要作為商場(chǎng)亮點(diǎn)。設(shè)置在中庭的觀光梯，可以讓消費(fèi)者了解商場(chǎng)功能布局，業(yè)種分布。卸貨區(qū)設(shè)計(jì)商品運(yùn)送到各個(gè)樓層，在時(shí)間段上略有錯(cuò)開，貨車的進(jìn)卸貨時(shí)間有所分開（等）辦公人流與貨流對(duì)購物人流的干擾。區(qū)限。能夠調(diào)頭，要不然進(jìn)去出不來了，另外電梯的尺寸要有要求，因?yàn)榻ú挠幸恍┨厥獾漠a(chǎn)品比較長，那么我們的電梯必須要達(dá)到一定的載重量，如果在我們做項(xiàng)目之前這些情況不了解，已經(jīng)做了建筑設(shè)計(jì)了，再更改是很困難的。照明設(shè)計(jì)從商品色彩來看，冷色（青、紫）用熒光燈較好，暖色（橙、紅）用白熾燈更能突出商品的鮮艷。服裝、化妝品、蔬菜、水果等使用白熾燈、聚光燈則能很好地突出商品的色彩，創(chuàng)造氣氛。商場(chǎng)室內(nèi)燈飾設(shè)計(jì)與區(qū)域氣候環(huán)境相結(jié)合：通過結(jié)合商場(chǎng)所在區(qū)域氣候，對(duì)燈飾色調(diào)選擇。如調(diào)。高檔商場(chǎng)，主要選用高級(jí)燈飾。不需特效，而后者則注重?zé)艄馑鶐淼男ЧＥc功能結(jié)合：商場(chǎng)不同的功能區(qū)，對(duì)燈飾要求也不盡相同。比如通道一般選彩色照明：利用彩色燈泡，或?qū)⒉噬馄釉跓羟?，變化出不同色彩的燈光。在均衡分配商超?nèi)的照明亮度時(shí)，應(yīng)以全體照明的店內(nèi)平均亮度為1，店面櫥窗為2～42～31.5～2要加上局部照明即可。燈飾安裝光擴(kuò)散更和諧，同時(shí)也起到節(jié)約電能。3.8-462650-65商家的二次照明則最好采用插卡，自己買電，這樣可以起到節(jié)能作用。夜間室外照明重點(diǎn)突出建筑和停車場(chǎng)，讓商場(chǎng)在環(huán)境中產(chǎn)生強(qiáng)烈的視覺效果。設(shè)備必須考慮穩(wěn)定可靠的節(jié)能燈具。通風(fēng)調(diào)溫商場(chǎng)內(nèi)顧客流量大，空氣易污濁，為了保證空氣清新，應(yīng)注意通風(fēng)設(shè)施建設(shè)。營業(yè)場(chǎng)所的溫度對(duì)顧客和商品保管都有影響，商場(chǎng)也應(yīng)考慮空調(diào)設(shè)施的建設(shè)