房地產開發(fā)企業(yè)會計業(yè)務提升實操講義

第四章房地產開發(fā)企業(yè)會計

所謂房地產開發(fā)，是指按照城市建設總體規(guī)劃和社會經濟發(fā)展的要求，對土地和地上建筑物、構筑物，進行開發(fā)建設和經營管理的一項綜合性社會經濟活動。房地產開發(fā)跨越生產和流通兩個領域，其活動內容包括從規(guī)劃設計、征地拆遷、土地開發(fā)、各類房屋建造、工程驗收、經營銷售、交付使用直至售后管理和維修服務等。房地產開發(fā)企業(yè)的產品是地產或房產，產品開發(fā)周期長，生產經營方式多樣，投資主體復雜，與一般企業(yè)的生產經營有很大不同。與此相適應，房地產開發(fā)企業(yè)會計與其他企業(yè)會計相比較，具有以下幾方面的特點：

1.資金籌集渠道的多源性

2.資金占用形態(tài)的多元性

3.結算業(yè)務的頻繁性和由此引起的財務關系的復雜性

4.核算周期具有長期性

第一節(jié)開發(fā)成本的核算房地產開發(fā)企業(yè)的基本經濟活動是開發(fā)、經營商品房等建筑產品，建筑產品的開發(fā)建設過程是開發(fā)企業(yè)經營活動的中心環(huán)節(jié)。開發(fā)企業(yè)成本、費用的核算，就是對這些產品成本形成和費用支出的核算。

一、開發(fā)成本的內容1.土地開發(fā)成本。指房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地（即建設場地）所發(fā)生的各項費用支出。

2.房屋開發(fā)成本。指房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)各種房屋（包括商品房、出租房、周轉房、代建房等）所發(fā)生的各項費用支出。

3.配套設施開發(fā)成本。指房地產開發(fā)企業(yè)根據(jù)城市建設規(guī)劃的要求，或項目建設設計規(guī)劃的要求，為滿足居住的需要而與開發(fā)項目配套的各種服務性設施建設，所發(fā)生的各項費用支出。

4.代建工程開發(fā)成本。指開發(fā)企業(yè)接受有關單位的委托，代為開發(fā)建設的工程，或參加委托單位招標，經過投標中標后承建的開發(fā)項目，所發(fā)生的各項費用支出。

以上四類開發(fā)產品成本，在核算上將其費用分為如下六個成本項目：

1、土地征用及拆遷補償費。

2、前期工程費。

3、建筑安裝工程費。

4、基礎設施費。

5、公共配套設施費。

6、開發(fā)間接費用。

二、開發(fā)成本的核算企業(yè)發(fā)生各項開發(fā)直接費用支出時，借記“開發(fā)成本”賬戶，貸記“銀行存款”、“應付賬款”等賬戶；發(fā)生開發(fā)間接費用支出時，借記“開發(fā)間接費用”賬戶，貸記“應付工資”、“應付福利費”、“累計折舊”、“周轉房”等賬戶；期未應將開發(fā)間接費用按一定的分配標準進行分配，借記“開發(fā)成本”賬戶，貸記“開發(fā)間接費用”賬戶。開發(fā)成本應按成本核算對象和成本項目進行明細核算。開發(fā)成本明細賬的參考格式如表4-１所示。

房地產開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)企業(yè)管理的要求，將成本類賬戶合并或分解。如對間接費用較少的企業(yè)，可將“開發(fā)成本”和“開發(fā)間接費用”賬戶合并為“開發(fā)費用”賬戶；對規(guī)模較大、開發(fā)項目類型較多的單位，可將“開發(fā)成本”賬戶分解為“土地開發(fā)”、“房屋開發(fā)”、“配套設施開發(fā)”和“代建工程開發(fā)”四個賬戶。

（一）土地開發(fā)成本的核算土地開發(fā)的直接費用，如土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費等，在費用發(fā)生時，根據(jù)有關憑證直接計入“開發(fā)成本——土地開發(fā)”賬戶的借方；發(fā)生的開發(fā)間接費用先計入“開發(fā)間接費用”賬戶的借方，期末按一定標準分配結轉的應由土地開發(fā)成本負擔的開發(fā)間接費用，借記“開發(fā)成本——土地開發(fā)”賬戶，貸記“開發(fā)間接費用”；結轉開發(fā)完工建設場地成本時，貸記“開發(fā)成本——土地開發(fā)”賬戶，商品性建設用地，借記“開發(fā)產品”賬戶，自用建設場地，借記“開發(fā)成本——房屋開發(fā)”賬戶；期末“開發(fā)成本——土地開發(fā)”賬戶的余額，表示正在開發(fā)土地的成本。

[例4-1]方達房地產開發(fā)公司開發(fā)長興路建設用地5000平方米，計劃25％作為商品性建設用地對外銷售，75％用于本企業(yè)進行商品房開發(fā)用地。用銀行存款支付征用土地拆遷費、耕地占用稅、勞動力安置費等1500000元。根據(jù)有關憑證，作如下會計處理：借：開發(fā)成本——土地開發(fā)1500000

貸：銀行存款1500000

（二）配套設施開發(fā)成本的核算房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的配套設施，可以分為如下兩類：一類是開發(fā)小區(qū)內開發(fā)的不能有償轉讓的公共配套設施，如居委會、派出所、幼托、消防、鍋爐房、水塔、自行車棚、公廁等；另一類是能有償轉讓的城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設施項目，包括：（1）開發(fā)小區(qū)內營業(yè)性公共配套設施，如商店、銀行、郵局等；（2）開發(fā)小區(qū)內非營業(yè)性配套設施，如中小學、文化站、醫(yī)院等；（3）開發(fā)項目外為居民服務的給排水、供電、供氣的增容增壓、交通道路等。

配套設施工程費用發(fā)生時，借記“開發(fā)成本——配套設施開發(fā)”賬戶，貸記有關賬戶；開發(fā)完工后，第一部分配套設施工程的開發(fā)成本，應按一定標準進行分配結轉，借記“開發(fā)成本——房屋開發(fā)”賬戶，貸記“開發(fā)成本——配套設施開發(fā)”賬戶；第二部分配套設施工程的開發(fā)成本，應轉入開發(fā)產品，借記“開發(fā)產品——配套設施”賬戶，貸記“開發(fā)成本——配套設施開發(fā)”賬戶。期末“開發(fā)成本——配套設施開發(fā)”賬戶的余額，表示正在開發(fā)的配套設施的成本。

[例4-5]正大房地產開發(fā)公司開發(fā)建設住宅小區(qū)配套的商店和自行車棚工程，用銀行存款支付工程款67000元，作如下會計處理：借：開發(fā)成本——配套設施開發(fā)67000

貸：銀行存款67000

（三）房屋開發(fā)成本的核算企業(yè)在開發(fā)房屋過程中發(fā)生的土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費，能分清成本核算對象的，應直接計入該房屋成本核算對象成本的“土地征用及拆遷補償費”、“前期工程費”、“基礎設施費”成本項目。如果費用發(fā)生時分不清成本核算對象，或應由兩個或兩個以上成本核算對象負擔的，應先通過“開發(fā)成本—土地開發(fā)”賬戶進行歸集，待土地開發(fā)完成用于房屋建設時，再采用一定的方法分配結轉計入“開發(fā)成本—房屋開發(fā)”賬戶。

企業(yè)在房屋建設過程中進行的建筑安裝工程，有的采用出包方式，有的采用自營方式。采用出包方式的企業(yè)，其建筑安裝工程費用，應根據(jù)承包企業(yè)提出的“工程價款結算單”所列工程價款，結算出包工程款，計入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)”賬戶的“建筑安裝工程費”成本項目。采用自營方式的企業(yè)，即房地產開發(fā)企業(yè)組織自有的工程隊進行施工的工程，發(fā)生的建筑安裝工程費，一般可直接計入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)”賬戶，但應是實際發(fā)生數(shù)，不得按預算價格或預提費用入賬。如果企業(yè)自行施工的工程比較大，可以設置“工程施工”和“施工間接費用”兩個賬戶，核算和歸集發(fā)生的建筑安裝工程費，定期結轉到“開發(fā)成本——房屋開發(fā)”賬戶的“建筑安裝工程費”成本項目。

房屋開發(fā)成本中的配套設施費用，是指不能有償轉讓的開發(fā)小區(qū)內公共配套設施發(fā)生的支出。其會計處理方法為：（1）配套設施與商品房同步建設，發(fā)生的公共配套設施費能分清受益對象的，應直接計入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)”賬戶的“公共配套設施費”成本項目；如果發(fā)生的配套設施費用，不能分清受益對象的，應先在“開發(fā)成本——配套設施開發(fā)”賬戶的借方歸集，待公共配套設施竣工時，再從其貸方分配結轉計入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)”賬戶的借方；（2）若公共配套設施與商品房非同步建設，即商品房已建成出售，而配套設施尚在建設之中，未全部完成，為及時結轉已完商品房成本，對應負擔的配套設施費，按規(guī)定報批后可采用預提方法，預先計入商品房成本。待公共配套設施完工后，按配套設施工程的實際支出數(shù)，沖銷已預提的配套設施費，并調整有關成本核算對象的成本。

房屋開發(fā)項目應負擔的開發(fā)間接費用，平時通過“開發(fā)間接費用”賬戶歸集，期末分配結轉計入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)”賬戶的“開發(fā)間接費用”成本項目。結轉開發(fā)完工商品房等開發(fā)產品成本時，貸記“開發(fā)成本——房屋開發(fā)”賬戶，借記“開發(fā)產品”賬戶。期末“開發(fā)成本——房屋開發(fā)”賬戶的余額，表示正在開發(fā)的房屋的成本。

[例4-7]萬華房地產開發(fā)公司將清園開發(fā)小區(qū)中的一幢商品住宅工程出包給市建二公司。工程已全部完工，市建二公司提交“工程價款結算單”，工程價款共計8000000元，已預付5000000元。經審查同意，支付余款，作如下會計處理：借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)8000000

貸：銀行存款3000000

預付賬款5000000

（四）代建工程開發(fā)成本核算代建工程開發(fā)成本是指開發(fā)企業(yè)接受有關單位的委托，代為開發(fā)建設的工程，或參加委托單位招標，經過投標中標后承建的開發(fā)項目，所發(fā)生的費用支出。其具體內容包括土地開發(fā)、房屋開發(fā)、市政工程開發(fā)（城市道路、基礎設施、園林綠化、旅游風景區(qū)開發(fā)）等開發(fā)項目支出。

開發(fā)企溪業(yè)接受仙委托代變?yōu)殚_發(fā)煎的建設浸場地和施房屋，陣其建設圍內容和袋特點與尖企業(yè)的聯(lián)土地開川發(fā)和房筒屋開發(fā)燙基本相施同，所站以可比頸照土地蜻開發(fā)和襯房屋開吐發(fā)的核旁算方法悔進行核尊算，其矮開發(fā)費讓用分別攝在“開發(fā)成本——土地開發(fā)”和“開發(fā)成本――房屋開發(fā)”兩個明細預賬戶核算票，開發(fā)工醒程完工，鉤驗收合格戲時，轉入“開發(fā)產品——代建工嗎程”賬戶內。其他代植建工程英開發(fā)項帶目，應妖在“開發(fā)成本——代建工撐程開發(fā)”賬戶核慶算。發(fā)刮生各項觸開發(fā)直偷接費用足時，記膚入該賬石戶的借閣方，各懶有關賬夜戶的貸速方；期墨末分配恭結轉開謀發(fā)間接扯費用時析，記入斑該賬戶至的借方睜，“開發(fā)間搖接費用”賬戶的貸誘方；代建鋸開發(fā)工程額竣工驗收淹合格后，亦結轉其開符發(fā)成本，紗借記“開發(fā)產精品——代建工程”賬戶，寬貸記該簽賬戶。劣期末“開發(fā)成津本——代建工豈程開發(fā)”賬戶的余錘額，表示藥正在開發(fā)友的代建工役程的成本斯。[例4-11炸]xx房地產竹開發(fā)公保司接受特市政建拖設指揮糠部委托輪，代為倚建設靈畏山風景對區(qū)，發(fā)活生下列穿經濟業(yè)新務：用手銀行存挪款支付柏土地征川用及拆史遷補償穩(wěn)費300菠000列0元，前爐期工程誕費300凡00縫0元，基衣礎設施房誠費400棟00溝0元，結算暴應付建筑模安裝工程穩(wěn)費87醒00慚000元，應負唉擔的開發(fā)胃間接費用100供00綁0元。根據(jù)平有關費用康支出憑證貝，作如下圈會計處理術：（1）用銀行絹存款支付箱拆遷補償捷費等：借：開發(fā)四成本——代建工菜程開發(fā)370尤000溝0貸：銀史行存款37懷00崗000(2）結轉應臣付建筑安聞裝工程費核：借：開發(fā)垮成本——代建工糧程開發(fā)87京00裕000貸：應付井賬款87業(yè)00灘000（3）分配結丑轉開發(fā)間脅接費用：借：開發(fā)攝成本——代建工覆程開發(fā)100島000貸：開柴發(fā)間接緩費用100蝴00慕0第二節(jié)陶開毒發(fā)產品蹲的核算開發(fā)產啊品是指企業(yè)曾已經完成女全部開發(fā)郵過程，并齊已驗收合孟格，符合宵設計標準營，可以按瓦照合同規(guī)膚定的條件綁移交購貨劍單位，或筍者可以作籌為商品對撥外銷售的響產品，包逼括土地、州房屋、配疊套設施和恨代建工程章等。一、開鋸發(fā)產品圍增加的牢核算企業(yè)開發(fā)銜的產品，敘應于竣工浩驗收時，辱借記“開發(fā)產化品”賬戶，悠貸記“開發(fā)成本”賬戶。[例4-13麥]仁太房地派產開發(fā)公宰司，根據(jù)血其開發(fā)的輸住宅樓驗蒙收交接憑擊證，結轉湯住宅樓開氏發(fā)實際成威本650挨000葵0元，應稼作如下穩(wěn)會計處隸理：借：開霧發(fā)產品65芽00說000貸：開發(fā)聚成本650膽000琴0二、開張發(fā)產品義減少的沈核算房地產企稠業(yè)出售、凈轉讓或出旦租開發(fā)產垃品，都會梅造成開發(fā)宅產品的減隸少，企業(yè)據(jù)應區(qū)別不千同情況及頓時進行開嗓發(fā)產品結眠轉的會計擊處理。企業(yè)有察償轉讓扒或出售大開發(fā)產趙品，應隔于每月嗓終了，幸結轉對這外轉讓厲、銷售賺和結算苦開發(fā)產僑品的實別際成本碑。結轉辰時，借數(shù)記“經營成本”賬戶，領貸記“開發(fā)產品”賬戶。企業(yè)如果箏是采用分陜期收款結碰算方式銷友售開發(fā)產料品，在將福開發(fā)產品灑移交使用幻玉單位或辦扒妥分期收史款銷售合嗎同時，應截將分期收板款開發(fā)產床品的實際墓成本，自“開發(fā)產唱品”賬戶轉屈入“分期收款弟開發(fā)產品”賬戶：叼借記“分期收款淡開發(fā)產品”賬戶，貸涼記“開發(fā)產左品”賬戶。企業(yè)將委開發(fā)的弦土地和街房屋用候于出租黑和將開抵發(fā)的房性屋安置母拆遷居憲民周轉馳使用，眼應于簽踢定合同收、協(xié)議紗和移交挨使用時請，將該果土地和堅房屋的件實際成部本，自“開發(fā)產凈品”賬戶轉入“出租開并發(fā)產品”、“周轉房”賬戶：刪借記“出租開發(fā)兩產品”、“周轉房”賬戶，貸附記“開發(fā)產品”賬戶。企業(yè)將緒開發(fā)的則營業(yè)性體配套設捧施，作捷為本企扯業(yè)從事訊第三產干業(yè)用房罰，應視青同自用罪固定資地產進行炭處理，虛并將營寄業(yè)性配伯套設施宿的實際境成本，攝自“開發(fā)產品”賬戶轉播入“固定資產”賬戶：借散記“固定資鵝產”賬戶，斧貸記“開發(fā)產賺品——配套設去施”賬戶。企業(yè)將鳥開發(fā)的憲房屋安背置拆遷心戶，應僵按實際述安置面頂積進行敢實物量棚管理和楚結轉。陣對于已來經交付鬧使用或畫辦理銷找售和結包轉手續(xù)凡，而產蒙權尚未融移交出滋去的開再發(fā)產品減，如商創(chuàng)品房和續(xù)配套設稍施等，謊應由企知業(yè)設置“代管房農產備查跟簿”，進行扯實物管獲理。企都業(yè)不得擇將這部授分財產亂入賬，兵也不得嶄計提折弦舊和攤鴿銷。企寶業(yè)在代喚管房產微過程中率取得的陡收入和位發(fā)生的姜各項支鉤出，應偉作為其冊他業(yè)務爽收支處誼理，不區(qū)在“開發(fā)產品”賬戶核算鬼。[例4-14牧]仁太房象地產開駛發(fā)公司徹結轉銷身售住宅祥樓實際欺成本650贊000水0元。應攪作如下低會計處意理：借：經營廢成本650橫000蒼0貸：開發(fā)才產品65箱00活000[例4-15堂]仁太房地魄產開發(fā)公醉司將一套讓公寓采用搏分期收款育方式銷售桿，已辦妥盟分期收款博銷售合同歉，該公寓珍實際成本錫為200尺00蔑0元。應作駱如下會計軋?zhí)幚恚航瑁悍謨斊谑湛钔ㄩ_發(fā)產桶品200陣00傅0貸：開發(fā)勻產品200灘00谷0三、分樓期收款給開發(fā)產買品的核聯(lián)算企業(yè)如以道分期收款抱方式銷售嶺開發(fā)產品妖，在將開鮮發(fā)產品移儀交購買單淚位或個人驅，或辦妥貪分期收款判銷售合同堪時，應將錯商品房等扒開發(fā)產品須的實際成綱本，借記“分期收款易開發(fā)產品”賬戶，耗貸記“開發(fā)產抵品”賬戶。企業(yè)按合荷同規(guī)定的亭期限收取捆銷售價款謎時（包括略第一次收終款），借逗記“銀行存?？睢薄ⅰ皯召~柴款”等賬戶騾，貸記“經營收單入”賬戶。同茂時，按收工入與費用突相配比的項原則，根脅據(jù)當期應往收回的價沸款（即合佳同規(guī)定當孕期應收價欣款數(shù)額）畜占分期收嚴款產品應劈燕收價款總洪額（即全卸部售價）鳴的比例，挎計算分期烤收款開發(fā)疊產品應結脈轉的成本虹。借記“經營成本”賬戶，貸辣記“分期收款尊開發(fā)產品”賬戶。[例4-19靠]xx房地產開竄發(fā)公司，卡以分期收硬款方式銷糊售一套公欺寓，售價金為600而00此0元，雙方消簽訂的合型同規(guī)定，逮其價款分塘兩次支付或：房屋交題付使用時報支付70%，計420賭00喂0元；6個月后支測付余下的30%，計180沉00星0元。該公厭寓的開發(fā)賓成本為400哭00吸0元。根據(jù)握上述資料慌，xx房地產開塘發(fā)公司應棒作如下會起計處理：（1）簽訂間合同時財：借：分期搬收款開發(fā)方產品400皂000貸：開街發(fā)產品400屠00奧0（2）在移交柿房屋、收忽到第一次遣房款時：借：銀圾行存款420救000貸：經營擴收入420押00起0同時結轉糖與上述商擦品房銷售婚收入相關遲的銷售成桃本280茅00坑0元（400登000×雨70%）：借：經營斗成本280獲00卷0貸：分期億收款開發(fā)毀產品280封00帝0（3）6個月后汽，收到鋸余下的30%價款時：借：銀行匹存款180云000貸：經漁營收入180拼000同時結姐轉與上僑述商品廳房銷售串收入相降關的銷姥售成本120各000元（400藝000×躺30%）：借：經營斜成本120民00食0貸：分航期收款性開發(fā)產伸品120宗000第三節(jié)習出捷租開發(fā)渡產品和省周轉房柏的核算一、出租質開發(fā)產品弱的核算出租開發(fā)杯產品是指房刃地產開側發(fā)企業(yè)似開發(fā)完首成、用團于出租笑經營的覽土地和狂房屋。普它是企嘗業(yè)資產兔的一部太分，但灘它不同分于企業(yè)慢的固定喂資產，屯也不同腦于企業(yè)央的一般珍勞動產巧品，財海務制度塊規(guī)定出侄租經營桑的開發(fā)踐產品，松應視作疫存貨。為了核船算出租食開發(fā)產峽品的使返用、攤熄銷及其評增減變起動情況悉，企業(yè)趟應設置“出租開發(fā)絨產品”賬戶，茂并在其影下設置“出租產妄品”和“出租產靠品攤銷”兩個明細妄賬戶。同故時應根據(jù)味出租經營抬的實際情嗚況，按出委租產品的屋類別進行委明細核算殖，并建立“出租產品”卡片，倘詳細記尿錄出租只產品坐夫落地點心、結構肌、層次碰、面積搬、租金鋤、單價傲等情況彩。（一）搏出租開鈴發(fā)產品左增加的況核算企業(yè)開發(fā)毒建成用于路出租的土灘地和房屋隸，應在其蠟竣工后，熱借記“開發(fā)產品”賬戶，貸秤記“開發(fā)成刃本”賬戶?？旌灦ǔ鲳堊夂贤v、協(xié)議遼后，按召出租土蔽地和房稈屋的實拼際成本粗，借記“出租開支發(fā)產品——出租產品”賬戶，含貸記“開發(fā)產品”賬戶。[例4-20淡]永安房婆地產開余發(fā)公司桑將開發(fā)殘竣工后槐的花園拖小區(qū)5#樓，出躲租給立潑業(yè)公司南，該房貨屋的總拖成本為450飯000死0元，完工編后即投入盟出租經營蹄之用，作羨如下會計仆處理：借：開棟發(fā)產品45桑00械000貸：開發(fā)菠成本450飼000摩0同時，借：出租慎開發(fā)產品——出租產品45究00茫000貸：開書發(fā)產品450娛000趟0（二）村出租開龍發(fā)產品趣攤銷的響核算出租房仁屋隨著副使用及細自然力治的侵蝕晝，會逐腹?jié)u發(fā)生么損耗而陸減少其耀價值，觸這部分虧損耗價廢值，房犬地產開閑發(fā)企業(yè)孫應根據(jù)蒜出租產形品的賬磁面原價蓬（實際御成本）蘿和預計醉使用年斗限，計蘇算其損亂耗額，柿并作為荒出租房燭經營期標間的費象用，將策它按月向計入出還租房屋驚的經營諷成本，貨其計算獎公式如節(jié)下：月攤銷率才＝（1-估計凈殘捆值率）÷攤銷年租限÷12月攤銷額=出租房屋劫原值×月攤銷率企業(yè)按沖月計提翁出租開榴發(fā)產品視攤銷額瞧時，借香記“經營成登本”賬戶、貸欠記“出租開發(fā)師產品——出租產品舌攤銷”賬戶。[例4-2利1]永安房具地產開顯發(fā)公司橫出租的殘花園小愈區(qū)5#樓，規(guī)辮定攤銷澡期限為40年，月廚攤銷率拼假設為0.2違%，按月姓計提攤柜銷額時管，作如項下會計冬處理：借：經營驕成本90效00貸：出啄租開發(fā)得產品——出租產品切攤銷900蟲0（三）出燈租開發(fā)產徑品修理的數(shù)核算出租開制發(fā)產品啄在租賃堆期間發(fā)迅生的修絕理費用逼，應列夠為企業(yè)悉的經營抓成本，食數(shù)額不礙大的可沃直接計永入“經營成本”賬戶，借毛記“經營成本”賬戶，程貸記“銀行存墨款”、“應付工資”等賬戶竟；如果曲數(shù)額較賊大，可臭先在“待攤費態(tài)用”賬戶歸集長后，分期型攤入“經營成本”賬戶。[例4-2渾2]永安房卻地產開服發(fā)公司盡出租的抖花園小遍區(qū)5#樓，出租板后的第二大年，承租飲單位要求拍對該房屋帆進行修復壘、裝飾。敗共發(fā)生費本用136派00嫁0元，其子中：人擊工費500弟00元，材下料費70敏000元，其拴他16危000元，用銀寧行存款支擦付，作如憶下會計處衣理：費用發(fā)田生時：借：開發(fā)匆成本136做000貸：銀賞行存款160藥00庫存材料70跳000應付工資500批00工程完工諒后，增加蟲出租產品載價值：借：出租夸開發(fā)產品——出租產計品136顏000貸：開發(fā)抗成本136新000（四）帳出租開惡發(fā)產品獻改變用沖途對外禿銷售的換核算房地產開塊發(fā)企業(yè)的惹出租開發(fā)望產品與企魔業(yè)的固定駁資產不同倉，它不屬末于企業(yè)的尿勞動資料腹，而是企膏業(yè)的一種奮開發(fā)產品什。因此，數(shù)企業(yè)如果跑改變出租滴開發(fā)產品錢的用途，拍將其作為翅產品對外刃銷售時，娃則應視同丸開發(fā)產品瞧銷售處理柄。企業(yè)的出醫(yī)租開發(fā)產拆品改變用伶途對外銷罵售，在銷食售成立時權，按其銷惠售價格，徒借記“銀行存款”或“應收賬款”賬戶，般貸記“經營收入”賬戶。其左末，結轉泊對外銷售激的出租開卻發(fā)產品成伏本時，按膨其攤余價繡值，借記“經營成本”賬戶，豎按其已返提累計冊攤銷額笛，借記“出租開發(fā)督產品——出租產品吉攤銷”賬戶，階按原值青，貸記“出租開械發(fā)產品——出租產薦品”賬戶。[例4-24英]永安房旺地產開掛發(fā)公司刮出租的六花園小憑區(qū)5#樓，出首租使用求五年后奮，企業(yè)辦改變用本途對外叔銷售，丙收取價膀款5000很000元，該猜房屋攤韻銷額為540紗000元（900鏡0×12嗽×5），原值倍為46記36徹000元（45井00漏000瘋+13外60宿00）。作如地下會計處拴理：借：銀行排存款500脹000命0貸：經多營收入500紛000脹0借：經營平成本409看600伏0出租開慮發(fā)產品——出租產品交攤銷540叉000貸：出助租開發(fā)怖產品——出租產品463島600郵0二、周轉滅房的核算房地產膝開發(fā)企釘業(yè)的周謠轉房是指用于蹤蝶安置被拆姥遷居民周暮轉使用、匹產權歸企結業(yè)所有的蒙各種房屋比。包括：唯（１）在舒開發(fā)過程祝中已明確位其為安置煉被動遷居忽民使用的派房屋；（牌２）搭建娛用于安置棄拆遷居民飼周轉使用認的臨時性敞簡易房屋硬；（３）閑開發(fā)的商地品房在未孕銷售前用添于安置拆紫遷居民使協(xié)用的房屋梢。（一）重周轉房負增加的擔核算企業(yè)開充發(fā)建成菜的周轉區(qū)房，應受在其竣迷工后，樹借記“開發(fā)產品”賬戶，墨貸記“開發(fā)成本”賬戶。幸明確作梳為周轉努房后，筋按其實受際成本克，借記“周轉房——在用周轉畜房”賬戶，盼貸記“開發(fā)產攝品”賬戶。[例4-2叔5]興華房厚地產開靈發(fā)公司紋為安置預新安小犧區(qū)的動組遷居民鐵，將其掌建造的2#樓作為棗周轉房少，實際六成本為300攏000工0元，根愛據(jù)房屋躬交付使掃用等憑吊證，作蘋如下會碗計處理獵：借：開發(fā)柄產品300六000救0貸：開篇發(fā)成本300膜000櫻0借：周轉汁房——在用周偷轉房30鞏00頓000貸：開發(fā)茶產品300堆000詠0（二）露周轉房荒攤銷的樂核算周轉房梅隨著使唱用及自驅然力的鞭侵蝕，摸會逐漸支發(fā)生損拆耗而減儲少其價抄值，因員此，應障根據(jù)周油轉房的胞使用年埋限按月帥攤銷其綢損耗價駐值。這膊部分損久耗價值奴，應作倆為開發(fā)幅期間的權費用，濫將它計仙入土地忽、房屋墻的開發(fā)圣成本。播周轉房母攤銷額粥的基本畏計算公針式如下曬：月攤銷率謊＝（1-估計凈遙殘值率些）÷（攤銷年叢限×12）月攤銷額=周轉房賬瘡面原值×月攤銷率周轉房樂損耗價謠值的攤蔽銷額，素應在“周轉房——周轉房攤慈銷”賬戶核代算。每哈月計提扶的周轉初房攤銷純額，對爆能確定斃其為某估項土地嚴或房屋翠開發(fā)項挑目負擔剪的，應崖計入該紹土地或車房屋的養(yǎng)開發(fā)成子本，借麥記“開發(fā)成本——土地開發(fā)”或“開發(fā)成本——房屋開發(fā)”賬戶，貸晶記“周轉房——周轉房攤融銷”賬戶?；Σ荒軅z確定其皆為某項團土地或藥房屋開副發(fā)項目模負擔的凈周轉房扁攤銷額略，應記冒入“開發(fā)間芝接費用”賬戶的借扔方和“周轉房——周轉房戲攤銷”賬戶的邊貸方。（三）去周轉房羅修理費塔用的核襖算由于周轉曉房是為了貝安置因開雜發(fā)項目等躲建筑產品愁的開發(fā)建唯設而動遷為的居民，計是直接服天務于某項紛開發(fā)項目季的，因此援，周轉房腫在使用過何程中發(fā)生元的修理費卻用，應作葬為有關開恐發(fā)項目的紐奉成本。按別其實際發(fā)桶生的成本柴，借記“開發(fā)成本”、“開發(fā)間恰接費用”賬戶，貸弊記“銀行存祥款”、“應付工資”等賬戶。偏如果發(fā)生錦的修理費屆用數(shù)額較絨大的，可掘通過“待攤費用”賬戶進行叨歸集，分井次攤入有瘋關的開發(fā)憐項目的成軍本。[例4-27孩]2#樓周轉房宇發(fā)生修理軟費用500莊00元，以銀辮行存款支鐵付，該費浴用分10個月攤銷錘計入成本東，應作如墻下會計處蔽理：支付費用庸時：借：待員攤費用500協(xié)00貸：銀繼行存款50仰000每月攤銷桶修理費時絕：借：開發(fā)之間接費用怎（或開發(fā)功成本）500龍0貸：待尾攤費用50孔00（四）閣周轉房全改變用潔途對外雪銷售的班核算與固定資蔽產出售核泄算不同，貓改變用途攤對外銷售逐的周轉房日，應視作釀開發(fā)產品妹對外銷售瞎處理。在給銷售成立葵時，借記“銀行存喚款”或“應收賬擠款”賬戶，片貸記“經營收入”賬戶；寧同時，屑按其攤雅余價值今，借記“經營成本”賬戶，莫按其已束提累計誰攤銷額孔，借記“周轉房——周轉房攤蒙銷”賬戶，按房誠其原值，腫貸記“周轉房——在用周轉秩房”賬戶。三、營革業(yè)收入換的核算房地產開倦發(fā)企業(yè)的消營業(yè)收入仇包括主營獅業(yè)務收入澆和其他業(yè)從務收入。主營業(yè)務則收入也叫經營俊收入，是隱指開發(fā)企丸業(yè)轉讓、騎銷售、結君算和出租夸開發(fā)產品童等主要經粒營業(yè)務所缺取得的收蜘入，包括門土地轉讓盈收入、商變品房銷售冰收入、配栗套設施銷微售收入、償代建工程種結算收入碼、出租開治發(fā)產品租需金收入等談。其他業(yè)務腎收入是指在主訂營業(yè)務以忠外，不獨標立核算的誤其他業(yè)務朝或附加業(yè)嬌務所發(fā)生系的收入，副主要包括準商品房售鉤后服務收赤入、材料廣銷售收入惜、固定資啊產出租收屢入、其他加多種經營男收入等。1．主營業(yè)桌務收入的間核算企業(yè)按照抽簽訂的銷們售合同，傭結算開發(fā)磁產品價款疲時，借“銀行存款”、“應收賬款”等賬戶卻，貸記“經營收盯入”賬戶。根據(jù)經營納收入應與甚其相關的膀成本、費葡用配比的患原則，開猛發(fā)企業(yè)在需將各期實懸現(xiàn)的經營柔收入入賬縫時，應同懶時將其相拜關的經營嘴成本結轉幫入賬。借墻記“經營成控本”賬戶，貸凱記“開發(fā)產品”、“出租開禽發(fā)產品”、“周轉房”等賬戶。[例4-2妨9]宏大房地劉產開發(fā)公退司出售商請品住宅一純棟，取得灶價款收入67等00總000元，已存默入銀行，丙該住宅的競實際成本疲為580藍000出0元，作如態(tài)下會計處挽理：借：銀行扯存款67擋00撕000貸：經程營收入——商品房銷王售收入67厘00圾000借：經慨營成本58吃00目000貸：開發(fā)澆產品——房屋58崗00乳0002．其他業(yè)逝務收支的票核算為了反坑映其他緊業(yè)務收迎入的核污算，企防業(yè)應設底置“其他業(yè)務譯收入”賬戶。己本賬戶威貸方登引記取得耗的各項澡其他業(yè)吊務收入怎；借方氏登記期撞末轉入“本年利糖潤”賬戶的金思額；結轉造后本賬戶墓應無余額蛾。在本賬摟戶下，可蛋按商品房疤售后服務煎收入、材創(chuàng)料銷售收栽入、無形