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文檔簡介
房地產營銷相關法律條文學習及商品房買賣合同條款解析
房地產營銷主要節(jié)點的法律風險防范(包括《商品房買賣合同》主要條款解析)
營銷人員法律意識的培養(yǎng)和工作習慣的養(yǎng)成訴訟常識介紹
培訓提綱
策劃宣傳階段開盤階段施工階段交付階段物管階段
第一部分房地產營銷主要節(jié)點的法律風險防范
廣告天馬行空、交房苦不堪言。●樓書是合同嗎?●我家隔壁的沃爾瑪超市呢?●我的房子要和樣板房一樣
營銷宣傳階段
廣告天馬行空、交房苦不堪言一、對項目開發(fā)范圍內的房屋及相關設施的宣傳。一般情況下為要約邀請,特殊情況下將構成要約。構成要約的,即使未載入商品房買賣合同,亦應當視為合同內容,一旦違反,將承擔違約責任。案例簡介:樓書是合同嗎?深藍廣場小戶型的新風系統(tǒng)深藍廣場在銷售樓書中宣傳,所有戶型均配有新風系統(tǒng)。交付時,只有大戶型有新風系統(tǒng),小戶型沒有新風系統(tǒng)。蔚藍公寓外立面的進口石材蔚藍公寓在銷售樓書中宣傳,外立面采用進口石材,而項目公司擬采用國產石材。游泳池、網球場、壁球館、雪茄吧、紅酒吧等配套
樓書等宣傳資料構成“要約”的三要件:1、商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施;2、所作的說明和允諾具體確定;3、對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的。法律標準在不構成要約的情況下,仍要考慮以下因素:維護“綠城”公司聲譽、品牌形象;避免行政處罰;避免群體性客戶投訴。品牌標準二、對商品房開發(fā)規(guī)劃范圍外周邊今后的規(guī)劃所作的宣傳。
某房產公司在推廣其開發(fā)的樓盤時,對該樓盤所在的區(qū)位優(yōu)勢作了重點宣傳,并以該樓盤為中心分別200米、500米、1公里、3公里的生活半徑內的配套設施作了具體的羅列,包括規(guī)劃中的沃爾馬超市、銀泰百貨、求是小學學區(qū)、市民廣場、水岸公園、公交車站、五星級酒店等等。在該樓盤交付時,該房產公司曾經宣傳過的沃爾馬超市、市民廣場、五星級酒店等因規(guī)劃變更、招商引資等各種原因均不再建設實施。不少業(yè)主認為,他們購買該樓盤重要原因之一就是因為周邊便利的配套,其所購商品房的房價中已經包含了周邊規(guī)劃所帶來的未來預期,現(xiàn)大量配套均不再建設實施,要求房產公司承擔賠償責任。案例簡介:我家隔壁的沃爾馬超市呢?法律規(guī)定《關于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見》
“一方當事人故意告知對方虛假情況,或者故意隱瞞真實情況,誘使對方當事人作出錯誤意思表示的,可以認定為欺詐行為。”《廣告法》“廣告使用數(shù)據(jù)、統(tǒng)計資料、調查結果、文摘、引用語,應當真實、準確,并表明出處?!薄斗康禺a廣告發(fā)布暫行規(guī)定》“房地產廣告中涉及的交通、商業(yè)、文化教育設施及其他市政條件等,如在規(guī)劃或者建設中,應當在廣告中注明?!?/p>
民事責任:若開發(fā)商故意提供虛假情況,故意隱瞞重要事實的,就是一種銷售誤導行為,若給客戶造成損失的,應當承擔賠償責任。行政責任:承擔因虛假宣傳產生的行政處罰責任。(廣告費用一倍以上五倍以下的罰款)
法律分析對于建筑區(qū)劃外的規(guī)劃內容做必要的審查,是否已經列入規(guī)劃,是否已經處于建設中等。對于未列入規(guī)劃的,不予宣傳。在宣傳時,對具體的規(guī)劃,按照信息來源標明出處。向宣傳資料中進行風險提示:明確指出這些規(guī)劃內容由政府部門實施,不屬于開發(fā)商承諾的內容,且可能存在不確定性,如實際實施的內容與宣傳資料不一致的,以實際實施的內容為準。法律建議三、樣板房銷售
案例簡介:我的房子要和樣板房一樣!A開發(fā)商在其開發(fā)的精裝修樓盤開盤前,推出了數(shù)套樣板房及景觀樣板區(qū)。客戶李先生在參觀了樣板房后,對該樓盤產生了濃厚的興趣,當天即購買了與樣板房戶型完全一致的商品房一套。一年后,該樓盤正式交付??蛻衾钕壬l(fā)現(xiàn)其購買的房屋與樣板房相比明顯“縮水”,盡管櫥柜、潔具的品牌都一樣,但使用的型號不同,樣板房使用的該品牌的高端產品,而交付的房屋使用的是該品牌的入門產品;另外,樣板房里漂亮的窗簾、燈飾、地毯等,交付的房屋里都沒有。為此,該客戶以交付的房屋與樣板房不符為由,要求按照樣板房的標準交付房屋;A開發(fā)商認為,樣板房主要在于展示房屋的空間、布局、功能等,交付的房屋肯定會與樣板房有所差異,具體裝飾、設備標準應當以實際交付為準。雙方陷入了爭執(zhí)。郁金香岸的屋檐底部真石漆湖州御園的外立面砂巖寧波綠園的大理石地面樣板房標準展示標準交付標準普遍現(xiàn)象:按“展示標準”銷售,按“交付標準”交付《商品房銷售管理辦法》第三十一條的規(guī)定:“房地產開發(fā)企業(yè)銷售商品房時設置樣板房的,應當說明實際交付的商品房質量、設備及裝修與樣板房是否一致,未作說明的,實際交付的商品房應當與樣板房一致。”法律規(guī)定在樣板房展示時告知消費者,該樣板房是“展示標準”還是“交付標準”,并在樣板房入口告示欄中,用文字明確予以提醒。若是“交付標準”的,還需要對具體的裝飾、設備標準(包括顏色、型號、規(guī)格、功率、產地等等)進行說明,對于今后交付房屋中沒有的陳設、裝飾、電器等,要用固定的文字予以提醒。在《商品房買賣合同》中作相關約定,例如“樣板房的建筑材質、外立面、質量、設備、裝修僅供風格及裝修效果的參考,不作為交付標準,本商品房的建筑材質、外立面、質量、設備、裝修具體以實際交付實樣為準。”法律建議
預售許可證取得之前能銷售嗎?認購期間未能按約轉簽合同,能沒收定金嗎?合同未經備案是否有效?第三方付款有效嗎?按揭貸款無法辦理怎么辦?買頂層送露臺,買底層送花園?一房二賣怎么辦?
開盤階段一、預優(yōu)售許可奶證取得解之前能舞銷售嗎怪?客戶A在某樓盤翼開盤前(艱取得預售槳許可證前韻)向該樓鎮(zhèn)盤開發(fā)商狗預約購買呆了1套商品房雪,并支付禁了購房定揭金10萬元。該樓盤開臘盤后,因敵客戶A自身原因叼,決定不嫩再購買原曉預約的商激品房,要屠求開發(fā)商努退還購房默定金,而伙開發(fā)商認霜為客戶A已經違甜約,應授當沒收10萬元定金航。雙方發(fā)生煎爭議。案例簡介《最高人民小法院關于宇審理商品削房買賣合以同糾紛案拍件適用法針律若干問狹題的解釋》出賣人劫未取得調商品房像預售許哪可證明牌,與買眠受人訂暈立的商逆品房預謊售合同恩,應當室認定無憑效。法律分羊析出賣人灑通過認搭購、訂因購、預割訂等方宣式與買宅受人訂侮立預約糾性質的槐協(xié)議。包括住綢建部在聚內的各欄級房地籠產管理歐部門均晝規(guī)定:開發(fā)商在腰取得預售貧許可證前敲,嚴禁以直放號、內嶄部認購、襪內部認籌閑、內部登白記、辦理藝“vip卡”等金形式收鹿取定金綱、誠意旋金、會怠員費等呀任何預睡訂款性潔質的費類用。法律分宏析出賣人孟只預約息、不收跡錢。在預售賣許可證蘋取得之噴前收取距款項的潛方式:出賣人通夏過認購、慣訂購、預視訂等方式績向買受人的收受定金料作為訂立商愛品房買蔽賣合同退的擔保。仍然存載在行政建處罰的勸風險選擇優(yōu)喜質客戶離取得預耽售許可證屋的時間不燙宜過長向客戶明刮示:尚未算取得預售卡許可證法律建阻議:二、認購期間關未能按約種轉簽合同銷,能沒收啄定金嗎?客戶A在某樓盤固開盤后向蓮該樓盤開居發(fā)商認購既了1套商品榨房,并涂支付了敏購房定重金10萬元。該樓盤光開盤后蛋,客戶蒜因未能遼與開發(fā)逼商就《商品房買戴賣合同》達成一致絨,決定不嘗再購買原璃預約的商該品房,要幫求開發(fā)商勝退還購房被定金,而鐵開發(fā)商認蔬為客戶A已經違約你,應當沒您收10萬元定時金。雙方發(fā)住生爭議好。案例簡加介《最高人民扎法院關于金審理商品惑房買賣合香同糾紛案跪件適用法咬律若干問鏡題的解釋》如果因當蓋事人一方蹤蝶原因未能拒訂立商品胸房買賣合乳同,應當桶按照法律鞭關于定金燭的規(guī)定處惰理。因不可歸拒責于當事浸人雙方的依事由,導淘致商品房遣買賣合同欣未能訂立嚴的,出賣償人應當將提定金返還血買受人。法律分析三、合鈴同未經廊備案是違否有效壤?某商鋪的《商品房它買賣合截同》的附件八城補充協(xié)議咳未經工商流局備案。誤該補充協(xié)配議明確約錫定,該商俯鋪不得經港營餐飲。交付后洗,買受某人將該功商鋪用冤于經營囑面館,晃開發(fā)商至要求買薄受人整搞改,買做受人認沉為補充捎協(xié)議未競經工商灘局備案旱,屬于猶無效合角同,其諸經營行奸為不受脊約束。雙方陷搏入爭執(zhí)選。案例簡介《最高人民乖法院關于姿審理商品畫房買賣合喪同糾紛案扇件適用法橋律若干問騙題的解釋》當事人以脅商品房預予售合同未盞按照法律堅、行政法森規(guī)規(guī)定辦勒理登記備捧案手續(xù)為戒由,請求云確認合同泡無效的,冒不予支持蒼。法律分沸析四、第乞三方付天款有效震嗎?某買受克人購買皮房子時疤因刷卡抽額度限倍制,其萬朋友以甘匯款的說方式代顫為支付逃了部分望首付款盒,開發(fā)印商向買瓣受人開煎具了全嘗額首付庫款收據(jù)直。此后,浮買受人涉朋友要竿求買受粥人歸還擁代付的示款項時論,買受沸人均以開各種理對由進行查拖延,鍬買受人夠朋友遂萌要求開轟發(fā)商返憲還。開發(fā)商納認為這閱是買受擁人支付脫的首付絮款,不隙同意返列還。雙方發(fā)牢生爭執(zhí)罵。案例簡喬介若有證罷據(jù)證明帶該委托貪付款關譯系成立甘的,則脆開發(fā)商敏無須返抱還若不能蒙證明該暢委托付漂款關系眾的,則緊有較大銳法律風謊險法律分竿析對于第卵三方代憤付的,蓋需要補議辦相關推付款指秩令及委福托付款百手續(xù),椅以規(guī)避史風險。法律建議五、按喇揭貸款脈無法辦橫理怎么詠辦?溫州綠城頑廣場項目不配合辦證理按揭首付需能要提高利率需永要上浮不符合貸前款條件,喉無法辦理禽按揭案例簡介《最高人構民法院虛關于審習理商品代房買賣地合同糾培紛案件墾適用法擦律若干派問題的歌解釋》因不可顯歸責于侄當事人圈雙方的婆事由未葛能訂立芳商品房退擔保貸耗款合同渴并導致嚼商品房堤買賣合棋同不能溪繼續(xù)履挪行的,炮當事人附可以請傾求解除免合同,是出賣人禿應當將識收受的偉購房款恩本金及躍其利息改或者定靠金返還禮買受人抓。法律分弟析在《商品房截買賣合膝同》中約定毯:如因買慢受人原傾因、銀饑行原因定、政策直調整原煙因或其扶他原因墨,買受罵人需提吩高首付賀、提高贏貸款利井率,則側買受人輕同意在煙接到出乒賣人或變銀行相祖關通知撥后10日內按莖照提高舉后的首丟付或提邀高后的啄貸款利績率與出患賣人及侮銀行辦逗妥相關牽按揭貸飄款手續(xù)格;如因買淺受人原持因、銀垮行原因召、政策爺調整原鬼因或其冤他原因題,買受容人不能阻辦理按辟揭貸款錫的,則暗買受人貧同意在籌接到出持賣人或德銀行通冊知后10日內自臂籌資金老付清需爽以按揭嬸方式支采付的房雅款。法律建脹議六、買頂處層送露臺阻,買底層漿送花園?案例簡介?。洪_發(fā)商軌有權賣/送屋頂露獄臺嗎?A公司在容銷售一動沿街商剖住樓時郊,考慮挪到該商娘住樓屋廚頂有面綢積約400平方米僚的露臺竿,就以徒明顯高叢于市場班價的價乒格將頂?shù)V樓住宅息銷售給桐業(yè)主張飽先生,丙并在與靈業(yè)主張渴先生簽頁署的《商品房口買賣合侵同補充見協(xié)議》中約定侍,屋頂蔥露臺的乘使用權暈歸業(yè)主櫻張先生雪所有。房屋交付棟后,樓下碗商鋪業(yè)主貫認為屋頂盤露臺屬于壁全體業(yè)主脅共有,要怠求在屋頂芽露臺上搭夠設太陽能稻熱水器、糠空調室外猛機、以及笑晾曬衣物賴,遭到了摩業(yè)主張先域生的拒絕恒,雙方發(fā)諸生了爭議妨。法律分覆析《物權法》第七十嚇條規(guī)定值:業(yè)主撫對建筑女物內的打住宅、退經營性神用房等票專有部慚分享有怕所有權培,對專姿有部分熔以外的蛛共有部匆分享有貼共有和摟共同管介理的權句利。因此,設商品房稱的屋面抽屬于建遷筑物共欣用部分茄,其所罪有權及雀使用權嶺均歸該帳棟樓房赤的全體姨業(yè)主共趨有。若帝要將屋糠面的使瘋用權歸彎某一業(yè)杰主專用艙,則需坡要征得含每一位貫享有屋訪面共有亦權業(yè)主纖的同意麥及授權芽。A項目公培司既無月權向某悄一業(yè)主貫贈送屋疼頂露臺數(shù),也無義權處分局屋頂露細臺的使突用權,嘆其與業(yè)忙主張先死生所簽跳署的《補充協(xié)諸議》由于無舅法得到訊其他業(yè)引主的追償認,事交實上屬氧于無效首合同。A項目公司崇需向業(yè)主獻張先生承惜擔賠償責競任。法律建議為了避巾免上述抹現(xiàn)象,幕同時又矮能以較狀高的價漫格銷售倚該套頂辭層住宅堪,作為秒開發(fā)商跨,需要淚在商品仇房銷售枝時,就戀要求每華一位享兔有屋面恒共有權梯的業(yè)主羽同意將襪該幢樓株宇屋面汽的使用狼權歸某燈位(或競數(shù)位)才業(yè)主專謊用。在僑實際操宴作中,馳應當在《商品房買副賣合同》中約定:銳“該商品痛房所在樓突宇的屋面膽使用權歸模該幢樓宇席買受人共現(xiàn)有。如該德樓宇屋面殼已經設計馳為屋頂花術園或露臺石的,則該艙屋頂花園兵或露臺專喇用權歸設故計上與之陳相連通的絨商品房買寇受人所有筒,各買受稠人對此專念用權的約繡定均無異搖議,并對籌各買受人多具有合同戲約束力。蠻”另外,開永發(fā)商應與蒙享有屋面高專用權的稼業(yè)主就其或使用該屋遠面的具體未事宜進行認補充約定邊,業(yè)主在竄使用該屋罪面時須符軌合法律、汗法規(guī)及管辰理規(guī)約、萄物業(yè)服務岔公司制定醫(yī)的有關規(guī)刷定等,并慈承擔維護盜、管理、賴修繕等義旋務及費用貨。七、一房侍二賣怎么貼辦?A客戶向隸開發(fā)商拳購買了懇一套一鼠線江景邁的大宅屬。合同繁簽訂后墻,因資日金周轉申困難,抽向開發(fā)驚商提出階要求解病除合同慚,遭到率了拒絕見。A客戶向托開發(fā)商程介紹了B客戶,B客戶同念意按照A客戶的價概格購買該墳房屋,開擱發(fā)商遂同年意B客戶購買別。由于合去同備案撤軟銷需要一廢定的期限茂,開發(fā)商犧先行與B客戶簽序署了購隆房合同盤。期間,房皆價突然大躲漲,A客戶反悔嬌。B客戶向裳開發(fā)商以提出了包索賠。案例簡介法律分析《最高人民驚法院關于靠審理商品肺房買賣合間同糾紛案莫件適用法藥律若干問煤題的解釋》商品房買凈賣合同訂屈立后,出岔賣人又將峰該房屋出助賣給第三局人的,買匙受人可以鋪請求出賣帆人承擔不再超過已付啞購房款一此倍的賠償罩責任。發(fā)生規(guī)彎劃設計販變更怎窯么辦?裝飾設備渣標準發(fā)生夫變更怎么浪辦?業(yè)主斷供墓怎么辦?施工階享段一、發(fā)生藏規(guī)劃設計示變更怎么傲辦?某樓盤在射施工過程帖中發(fā)生規(guī)戚劃設計變渾更,原陽訓臺為半圓墓形轉角陽礙臺,經規(guī)虜劃設計變遇更為矩形絮的普通陽吃臺。開發(fā)擱商書面通赤知客戶后流,客戶即怖刻回函明甩確表示不峰同意該規(guī)劇劃設計變挑更。待房屋戀交付時末,客戶視因陽臺副變更而槐拒絕領前房,并快起訴開棵發(fā)商,揪要求將嗽陽臺恢桶復成半軍圓形轉薯角陽臺很。雙方發(fā)已生爭議捏。案例簡賓介一郁金香脆岸小區(qū)頸總平規(guī)袖劃設計昆變更千島湖接玫瑰園賞小區(qū)總沖平規(guī)劃她設計變沾更象山玫禍瑰園外墓立面規(guī)哭劃設計片變更案例簡吩介二A項目公庭司開發(fā)間建設一如處位于兄市中心寄高檔精屆裝修住秩宅項目段。A項目公增司在與裳客戶簽緩訂的《商品房買腎賣合同》中,約定波廚房地面酷鋪設高檔跡大理石。位但在材料鋼采購及施夏工過程中漠,A項目公潔司發(fā)現(xiàn)答,廚房洲地面若穩(wěn)鋪設大掃理石,遲在今后陡的使用摘中容易主造成油縮慧煙、污菠垢等附亞著在大納理石表嗓面,不來但不易壇清潔,星而且容羊易變色遣。為此奮,A項目公推司決定絹廚房地現(xiàn)面改為死鋪設高騎檔瓷磚條。另外,A項目公司揪在原有戶攜型的基礎熄上,對部障分主臥戶兇型進行了溪設計優(yōu)化改,將原主叛臥的窗戶柿設計變更碌成飄窗,冒有效增加香了主臥的勻可利用空抗間,但對蒙主臥的采超光及日照震有一定的廣影響。A項目公慨司就上款述兩項嗽變更事兩項分別芳向購房嘗業(yè)主發(fā)擁出了通離知書,鴿并均在它通知書后中告知文:“若漆您對上辯述變更謝有異議用的,您億有權在射收到本摧通知后15日內提出摸,若您未索于收到本霸通知后15日內提緩出異議惑的,視善同您接蛋受上述賣的變更樣?!卑咐喼S介三:饅業(yè)主不坦提出異瞎議,能則視為默茂認嗎?一、關于效廚房地面委由高檔大如理石變更瞧為高檔瓷勺磚通知書延的法律效蜘力?!渡唐贩抠I洽賣合同》附件四紡:裝飾泰、設備歌標準中無明確約孤定廚房蜘地面采撐用大理繪石鋪設搭,在未翻征得買耀受人同沖意的情及況下,說出賣人榆無權單經方變更刪裝飾、孟設備標誼準,因塘此A項目公沉司在向械業(yè)主發(fā)即出通知判后,即繪使業(yè)主以沒有提床出異議胖,也不喚能視為戀已經接千受了該盆項變更藥。A項目公洽司仍應堪按《商品房買束賣合同》附件三:辮裝飾、設襖備標準約誤定的標準臭交付商品夾房。若A公司單賭方變更輩該裝飾釋、設備駁標準,驢則需向虜買受人己承擔違境約責任帥。根據(jù)《商品房販買賣合你同》第十三脾條第二皮款的約把定,按牌商品房發(fā)的實際美裝飾、恐設備標遺準與合安同約定頁裝飾、京設備標王準的實撞際差價替予以賠萍償。法律分析二、關于盾主臥設計擱變更通知陸書的法律資效力?!渡唐贩抠I診賣合同》第十條對們規(guī)劃、設練計變更作翁了明確約智定:出賣強人在設計損變更后10日內應界當書面鍬通知買鬼受人,氣買受人燙有權在鄉(xiāng)豐通知到佛達之日拘起15日內做也出是否鮮退房的瓜書面答獨復。買顯受人在歐通知到煎達之日初起15日內未作妄書面答復未的,視同軟接受變更巧?;凇渡唐贩亢馁I賣合躺同》對設計變倘更的特別跟約定,A項目公司趕在向業(yè)主備發(fā)出通知售后,只要姨業(yè)主沒有栗提出退房私的,就視雹為已經接管受了該設球計變更。法律分噴析二、裝飾奸設備標準湊發(fā)生變更各怎么辦?三、業(yè)禁主斷供化怎么辦爪?案例簡介肉:業(yè)主斷揀供,開發(fā)齡商怎么辦莊?桃花源業(yè)摩主斷供(終涉及刑事貌犯罪)留莊業(yè)主仙斷供(個徑人破產)翡翠城業(yè)猛主斷供案品(家庭劇拜變)郁金香岸咳業(yè)主斷供屈案(虛擬豬債務)法律分析購房者銀行開發(fā)商購房者獨向銀行暑申請按骨揭貸款穴;開發(fā)商碌為購房霧者向銀匙行提供紹階段性蹄擔保(稱直至他序項權證漢取得)賄;購房者以誘購買的商毀品房向銀貨行提供抵福押擔保。一旦購房躲者斷供飾,銀行有沾兩個選擇曾:要求開減發(fā)商承扮擔擔保杜責任。要求變賣擋購房者所附購商品房分,以實現(xiàn)謠抵押權。法律分析一旦業(yè)出主斷供公,開發(fā)互商的選姐擇:要求購向房者變變更付款示方式(稼一次性親付款)辦,但可幻玉能性不妻大。要求解除執(zhí)商品房買滿賣合同,畝并提出查諒封異議。協(xié)調銀行祥關系,通熟過銀行訴妥訟的方式使,對購房紋者所購商瓶品房進行屑拍賣,免喉除自身擔欲保責任。法律分析事先設龜定在銀研行要求毯開發(fā)承釘擔擔保唉責任的礙情況下鉗,開發(fā)侵商享有坡解除合戚同的權潔利;事先設隸定違約接金,應的退還給告出賣人袍的退款速與違約殿金自動充抵銷;督促按路揭購房堅者及時理辦理抵的押預告欣登記(薯設置違蛋約責任遣);督促按矮揭購房祝者在領陷房前及音時提供伯辦理權寄屬登記跳的資料灶(不予姨交房)硬;督促按揭保購房者及貪時辦理產罪權證及他豆項權證(狐設置違約種責任)。出現(xiàn)業(yè)主唱斷供的,麗建議及時兵與集團公起司法律事振務部聯(lián)系康和溝通。法律建頁議逾期交付皺怎么辦?面積誤差椅如何處理聲?《入伙通知估書》寄發(fā)后炕,業(yè)主術不領房屆怎么辦犧?基礎設施談、公共配辟套建筑不中能正常運宜行怎么辦熱?業(yè)主對挽房屋質破量有異射議并拒電絕領房襪怎么辦澤?房產證逾思期辦理怎兩么辦?交付階段一、逾紡期交付該怎么辦機?因規(guī)劃、忍文物、環(huán)德保、電力希等主管部慮門原因因項目搬周邊第周三方原戶因因不可抗捐力原因買受人未職付清房款案例簡介酷:逾期交聚付怎么辦熱?在《商品房買后賣合同》第九條袋第2款中,就隱延期交付允的免責事膨由、不可猾抗力的范哈圍、未付信清房款有醋權拒絕交昌付等事項路予以補充候約定法律建議二、面膽積誤差投如何處鍵理?因測量規(guī)負范變更,碰導致面積桑大幅度誤油差建筑面積么不變但套盾內面積縮稻水因面積誤險差超過3%提出退房按套銷握售的如靜何面積姨補差面積誤差傅導致由普逮通商品房幻玉變?yōu)榉瞧湛掏ㄉ唐贩堪咐喩椋好婕畏e誤差惹如何處您理?在《商品房路買賣合幻玉同》附件八較補充協(xié)勒議中,騎就測量場規(guī)范變比更、面鉗積差異襯處理的疑標準、喉退房的港期限等勵事項予鋪以補充叛約定法律建議三、《入伙通知嗚書》寄發(fā)后,腎業(yè)主不領競房怎么辦耳?開發(fā)商牙提前交新付,業(yè)鑒主拒絕角領房《入伙通轉知書》寄發(fā)后澡,業(yè)主曬杳無音蘋訊《入伙通知湊書》沒有送汁達,業(yè)裙主未能塌領房《入伙通街知書》寄發(fā)后舊,業(yè)主地半年后吹來領房凡,風險羽、物管架費、保圖修期等因如何承擠擔和計諒算?案例簡瓶介:《入伙通妄知書》寄發(fā)后傳,業(yè)主成不來領駛房怎么條辦?在《商品房露買賣合驗同》第十二條栗中,就《入伙通編知書》寄發(fā)后誦,買受妙人未及費時領房瞞的風險縱、責任單、后果挽進行明家確約定法律建議四、基酷礎設施膝、公共落配套建貍筑不到穴位怎么進辦?非出賣必人負責晉的大配糊套不到鎮(zhèn)位怎么還辦?分期開亮發(fā)的項步目,如判何配套圍?配套土設施正迅常運行乞的標準巡壽是什么腰?(郁殼金香岸很幼兒園立)配套設摸施不能棚正常運測行的后禽果?案例簡介目:基礎設會施、公共筆配套建筑秤不能正常距運行怎么艙辦?在《商品房嗓買賣合作同》第十五滅條中,敞就基礎持設施、義公共配摸套建筑速正常運也行的標飛準、免胖責事由農進行明屯確約定法律建議五、業(yè)主對房煩屋質量有邁異議并拒四絕領房怎清么辦?車庫高陳度不足2.2米,不臨符合《汽車庫贊建筑設在計規(guī)范》“汽車庫昂室內最低藏凈高應達存到2.2米”墊的規(guī)定已。住宅沒秒有陽臺搶,不符罷合《住宅設計威規(guī)范》“每套住舅宅應設渴陽臺或殖平臺”葡的規(guī)定乳。高層建筑守過道不足1.2米,不符妨合《高層民貨用建筑蝕設計防圓火規(guī)范》“高層建筑米內走道凈轉寬1.2米”印的規(guī)定詢。案例簡介潛:房屋交賞付時,哪羅些質量問愚題業(yè)主有刃權拒絕領課房?是否存攀在質量偏問題的失判斷標飽準:是否符合榴國家標準蹤蝶、行業(yè)標蹲準是否符合汽約定的標劑準(交付器標準)在沒有上鎮(zhèn)述標準的杜情況下,電是否符合縱通常標準是否影禮響正常凳使用國家標準爽、行業(yè)標豪準分為:強制性旗標準推薦性標計準特別注拆意:工酒程設計扇時符合喚相關標掘準及規(guī)仰范,但呀交付時討不符合棋。法律分義析根據(jù)相臘關法律托規(guī)定,粗一般可陶以構成雜業(yè)主拒湯絕領房睛的情形詠:房屋未娘經竣工那驗收的房屋主鋤體結構辮質量經裝核驗確靜屬不合喪格因房屋質狹量問題嚴竿重影響正倆常居住使翻用法律分析對毛坯房躁質量爭議有的建議:經檢測,旺該房屋質飽量屬于主烘體結構質波量不合格脊或因房屋熱質量問題勢嚴重影響襪正常居住胡使用的,銅檢測費由街出賣人承桌擔,買受再人有權拒塞領或退房栗;若經檢尿測,該物房屋質召量存在穿瑕疵,詢但不屬展于主體哥結構質扒量不合魂格或因吧房屋質虹量問題糾嚴重影鋸響正常蘿居住使萍用的,寬檢測費敞由買受恭人承擔井,買受參人不得弊拒領,遼開發(fā)商壁應予以勞整改;若經檢矮測,該臨房屋質花量合格滅,檢測響費由買您受人承子擔。法律建勇議對精裝梅修房質誦量爭議合的建議罪:經檢測,惹該房屋裝噴修質量違基反國家強牲制性標準筆且嚴重影燙響正常居冤住使用的個,檢測費色由出賣人保承擔,買柄受人有權任拒領或退油房;經檢測勺,該房括屋裝修巴質量存申在瑕疵愈,但不促違反國督家強制盜性標準組且不屬此于嚴重崇影響正漢常居住孔使用的限,檢測顆費由買羨受人承悅擔,買腸受人不握得拒領商,開發(fā)浮商應予蕩以整改惑;經檢測怠,該房流屋裝修逗質量合志格,檢判測費由隨買受人斑承擔。法律建議六、房產證叮逾期辦斗理怎么婚辦?非出賣姑人的原女因導致調逾期辦音證逾期交付歇違約責任崖與逾期辦章證違約責億任(兩者談是否疊加物、業(yè)主逾才期領房的遵是否能夠狂主張權利鏟)對按揭客碑戶催辦產疼權轉移登舅記房款未娘付清,底能否拒吳絕辦證案例簡原介:房持產證逾歪期辦理尾怎么辦沫?在《商品房買虹賣合同》附件八補狼充協(xié)議中銷予以補充禾約定法律建議保修期澡如何計催算?保修責任摔的特殊規(guī)蚊定特殊情形仗的保修責軟任如何履州行?業(yè)主封壞陽臺怎知么辦?晾曬棉途被陽臺或露柳臺上的木綠藝、小品愧如何維護端?物管階段一、保量修期如旋何計算某工程沈保修期詳為2年,在保膽修期第1年屆滿愛時,出偽現(xiàn)質量惕問題,帥開發(fā)商搞維修了3個月,維畜修完后保瓣修期如何跨計算?1年9個月2年1年加合有理的延乘長期限案例簡詢介:保耍修期如藏何計算株?二、保修晚責任的特旅殊規(guī)定某小區(qū)蜻交付后碼,有一紫幢樓發(fā)飯生不均冊勻沉降卻,沉降芒了10年后,耀超過了叛設計允核許的傾躍斜值。業(yè)主提出店向開發(fā)商巾提出要求琴保修。案例簡介簡:保修責中任的特殊庫規(guī)定三、特回殊情形敗的保修哲責任如類何履行盯?業(yè)主A家發(fā)生滲妹漏,經查冤明為排水淚立管局部還破損造成宇,但該破進損位置在窩業(yè)主B家。業(yè)料主A提出要求王保修后,膛開發(fā)商因置實施維修濫前必須翹鵲掉業(yè)主B家的整祖面墻的攤墻磚,礎遭到了示業(yè)主B的拒絕泥,導致儉保修無啦法進行竹。業(yè)主A遂起訴丑開發(fā)商霸。案例簡介在《商品房敵買賣合匆同》附件八補上充協(xié)議中且約定:各買受人剖均同意,傅在出賣人講承擔保修老責任、物閱管公司對摩公共部位辣進行保養(yǎng)判維修或受猶業(yè)主委托盼進行房屋拋維修時,用若該保修倉或維修需灶要通過、搬進入或占戲用相鄰業(yè)窄主房屋專深用部分的訓,相鄰業(yè)愉主應當提嬸供必要的碑便利和配便合。若因鍋相鄰業(yè)主雞原因導致粥出賣人及刺物管公司徐無法進行提保修及維腿修的,因流此而造成肚的擴大損召失,由相痰鄰業(yè)主承爹擔責任,那出賣人及臺物管公司劃不承擔責為任。法律建議四、業(yè)覽主封陽味臺怎么殖辦?五、晾曬終棉被六、陽臺露或露臺上黑的木藝、殖小品如何虎維護?一、熟蒼悉和準吩確了解表房地產雄的專業(yè)史術語容積率綠化率層高別墅第二部分乓營銷人駝員法律意性識的培養(yǎng)蠢和工作習輛慣的養(yǎng)成二、個遙人行為尤與公司效行為出賣人下橡屬任何員奧工或代表柏在本合同謠(含補充性協(xié)議)簽府署前后向稅買受人作責出的與本膊合同(含蠟補充協(xié)議孕)不一致缸的承諾和飼意見均不裂代表出賣界人的意思慮表示,對支出賣人不疫具有法律興約束力,呀出賣人的灑一切意思睡表示均以舅加蓋出賣脈人公章的色書面文件各為準,買男受人對此閉確認無疑揀。本條內匠容并不因世本合同(降含補充協(xié)末議)的解踢除或終止怪而失效。第二部分榆營銷人姑員法律意達識的培養(yǎng)侵和工作習冷慣的養(yǎng)成三、工政作失誤墳的法律效后果層高寫錯交付日期依寫錯合同約攔定面積疲寫錯小白圖騙貼錯是否屬底于可撤葉銷或可越變更的缺情形:一、因悅重大誤第解訂立膽的二、在詢訂立合餅同時顯逮失公平索的行使可駁撤銷或糧可變更剝時需注犧意:一、除斥潛期間一年二、向法語院或仲裁粱機構提出第二部鋸分營守銷人員崇法律意奧識的培惜養(yǎng)和工旱作習慣義的養(yǎng)成三、工伸作失誤堪的法律汪后果在預約瘦階段可甘約定:因出賣人錄工作
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