年南京金地某商住區(qū)項目產(chǎn)品開發(fā)思考

關(guān)于****《2007G13地塊》產(chǎn)品開發(fā)的思考本次匯報的思路開發(fā)背景項目核心問題確定項目發(fā)展方向地塊解析及市場背景客戶目標案例借鑒競爭環(huán)境項目產(chǎn)品組合建議本項目位于規(guī)劃中的**路東面，屬于**和**商圈的輻射的范圍占地面積：8.9萬㎡，容積率1.7；土地價格：8.4億元，樓面地價5530元/平米；用地性質(zhì)：商住辦公二類居住用地；交付條件：拆成自然平整基本指標基本概況N城市副中心區(qū)域半徑2.5km南湖區(qū)半徑2km**路本項目金地集團作為上市公司在南京的第一個項目，品牌和利潤均需考慮金地集團成功開發(fā)的建議開發(fā)要求市場調(diào)研公司產(chǎn)品設(shè)計公司在房地產(chǎn)界知名品牌上市公司，要求品牌和利潤雙豐收。按照本項目的開發(fā)背景有針對性的調(diào)研；要求具備對南京市場有過深入研究和開發(fā)經(jīng)驗有服務(wù)豪宅成功開發(fā)的前期服務(wù)經(jīng)驗。首先應(yīng)具備綜合型物業(yè)規(guī)劃設(shè)計的成功經(jīng)驗，尤其對于高端項目的產(chǎn)品設(shè)計創(chuàng)新方面；其次要求具備與開發(fā)公司、市調(diào)公司充分協(xié)作的能力。本項目作為金地集團在南京的**房地產(chǎn)項目，項目的樓面地價成本較高，前期的市場環(huán)境研究及產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計工作均需與專業(yè)公司合作。開發(fā)背景本次匯報的思路開發(fā)背景項目核心問題確定項目發(fā)展方向地塊解析及市場背景客戶目標案例借鑒競爭環(huán)境項目產(chǎn)品項目產(chǎn)品組合建議建議規(guī)避資源匱乏的風(fēng)險，樹立金地集團的品牌形象，實現(xiàn)成本利潤率25%以上我們以金地集團的目標為基本出發(fā)點，同時結(jié)合項目地塊的基地條件客戶目標充分考慮項目的品牌營銷因素；用能實現(xiàn)最大利潤的方式操作，成本利潤率期望不低于25%。金地集團項目地塊內(nèi)可直接利用的自然資源不多；地塊的現(xiàn)狀道路系統(tǒng)差；周邊的區(qū)域形象較差，不具備歷史資源的沉淀?；貤l件本次匯報的思路開發(fā)背景項目核心問題確定項目發(fā)展方向地塊解析及市場背景客戶目標案例借鑒競爭環(huán)境項目產(chǎn)品組合建議項目核心問題界定：

——怎么做才能低風(fēng)險快速實現(xiàn)收益？怎樣在樹立品牌的同時實現(xiàn)25%以上利潤的產(chǎn)品組合，并做到最大利潤？問題1我們的一切研究都以客戶的目標為出發(fā)點，以市場為導(dǎo)向。住宅產(chǎn)品如何組合？商業(yè)、辦公應(yīng)該如何配比？怎樣能夠迅速樹立品牌，實現(xiàn)低風(fēng)險快速操作問題2本次匯報的思路開發(fā)背景項目核心問題確定項目發(fā)展方向地塊解析及市場背景客戶目標案例借鑒競爭環(huán)境項目產(chǎn)品組合建議地塊解析城市背景房地產(chǎn)市場地塊解析及市場背景地塊解析城市背景房地產(chǎn)市場地塊四至：周邊現(xiàn)狀路網(wǎng)不發(fā)達，臨街面偏離主干道，主要臨街面道路還處于規(guī)劃拆遷中地塊北面為舊有的商品房和部分安置房，靠**大街為公交公司的臨時停車站；地塊西邊為城市規(guī)劃的**路，預(yù)期這一規(guī)劃道路的西面大量平房將被拆除，其地塊將掛牌出讓，屆時本項目與江東中路的地鐵2號線站點僅500米左右；地塊南面為將要拆遷的市醫(yī)藥中等專業(yè)學(xué)校；地塊東面有一名為新禧家園的老小區(qū)，湖西街對面為南湖小區(qū)；地塊的現(xiàn)狀交通存在不便，只能從東面的靠湖西街的一天小巷進入，且周邊居住小區(qū)多數(shù)為90年代以前和待拆遷的平房，市場形象不佳地塊解析N**路本項目北面南面東面西面地塊編號NO.2007G13

地塊位置建鄴區(qū)**大街以南，**路以東，**中等專業(yè)學(xué)校以北容積率≤1.7

用地性質(zhì)二類居住用地151887.52規(guī)劃面積90760.1平方米

實際出讓面積89345.6平方米掛牌時間2007年03月02日

成交價格84000萬元

規(guī)劃要點參考

(有正式公告，以公告為準)土地坐落：南京市建鄴區(qū)所街地塊，**大街以南，**路以東，**中等專業(yè)學(xué)校以北；用地總面積為90760.1平方米，市政配套用地面積1414.5平方米，實際出讓面積為89345.6平方米；規(guī)劃用地性質(zhì)：二類居住用地；容積率：≤1.7；建筑密度：≤22%；綠地率：40%；建筑高度：≤60米；建筑間距系數(shù)：1.35；

本項目地塊的經(jīng)濟指標決定項目的開發(fā)成本較高，樓地面價格高達5530元/平米地塊解析地塊周邊現(xiàn)狀——商業(yè)氛圍不濃厚，屬于典型的城郊結(jié)合部商業(yè)，公共配套情況一般商業(yè)：項目西面沿江東路集中了五洲、金盛、石林、金陵四大裝飾城，距離奧體商業(yè)中心2.5公里市場：項目地塊西北面和東南面均有一華潤蘇果，項目北面**大街和東面湖西街沿街分別為汽修五金類和社區(qū)類商業(yè)公共配套：地塊東面600米左右的省第二中醫(yī)院；政府機關(guān)：南面800米左右為**建設(shè)指揮部；交通：公交線路集中在**大街，有68/78路的終點站，還有80/81/83/103/57/82等，規(guī)劃建設(shè)中的地鐵2號線將是本項目的最大利好；其他：郵政儲蓄所、銀行。地塊解析本項目

光明城市朗詩國際街區(qū)本項目地塊簡評地鐵較遠步行10分鐘步行8-15分鐘優(yōu)于光明、與朗詩相當(dāng)距CBD1000米1000米3000米較兩者遠距綠博園35003000米5000米略優(yōu)于兩者距公交點步行5分鐘步行15分鐘以上步行3-5分鐘與光明相當(dāng)，優(yōu)于朗詩距地鐵站較遠步行15分鐘步行5-10分鐘優(yōu)于兩者距奧體心2000米1500米2500米較兩者遠距長江三橋10分鐘車程12分鐘車程8分鐘車程三者相當(dāng)距過江隧道6500米5500米3500米優(yōu)于朗詩，光明距商業(yè)中心步行20分鐘左右步行5-8分鐘步行30-35分鐘較兩者差結(jié)論較區(qū)域內(nèi)高檔項目，區(qū)位條件一般，不具有明顯優(yōu)勢本項目地塊價值較板塊內(nèi)現(xiàn)有高端項目不具備明顯優(yōu)勢地塊價值配套設(shè)施

本地塊天泓山莊天正湖濱世茂濱江三山板塊別墅文脈屬性11221日常商業(yè)44144教育配套23244娛樂休閑34234醫(yī)療配套33234交通條件公交便利44134私車交通21231交通擁堵31331交通噪音21331環(huán)境景觀可視景觀11211距離景觀區(qū)11111空氣質(zhì)量21321城市角色產(chǎn)業(yè)發(fā)展14322歷史接受12223合計3031293632與全市典型高端項目相比，本地塊價值僅優(yōu)于天正湖濱，與天弘山莊項目地塊價值相當(dāng)?shù)貕K價值總結(jié)：本項目屬于城市新中心輻射的中等規(guī)模綜合性項目，臨近南湖片區(qū)不利于打造高端項目屬性具象詮釋區(qū)位城市中心與副中心結(jié)合區(qū)域區(qū)域相對成熟，但印象較為陳舊，郊區(qū)感強項目臨近傳統(tǒng)上的治安混亂、形象差的南湖片區(qū)交通公交組織便利北邊臨城市**，西面靠主干道江東中路，規(guī)劃建設(shè)中的地鐵將進一步提高對外交通便捷度環(huán)境生活設(shè)施完善周邊有醫(yī)院、銀行、超市、中學(xué)、小學(xué)、幼兒園等郊區(qū)商業(yè)氛圍項目西面沿江東中路為裝飾城，沿**大街為汽修五金類商業(yè)，這是郊區(qū)商業(yè)發(fā)展啟動階段的重要標志項目中等規(guī)模綜合項目占地8.9萬㎡，容積率≤1.7地塊地塊方正，但臨街面窄，地價成本高項目僅有西面臨規(guī)劃中的**路，但項目地塊方正利于規(guī)劃項目的地價成本超過了5500元/平米的樓地面價格限制條件地塊土地性質(zhì)的規(guī)定土地使用權(quán)出讓年限：居住份額用地70年，酒店式公寓中居住份額用地65年,商業(yè)、辦公份額用地40年，其它份額用地按法定最高出讓年限。地塊解析地塊解析及市場背景地塊解析城市背景房地產(chǎn)市場以南京為中心構(gòu)造的一個長江中下游的大都市圈，可望集中7710萬的總?cè)丝?，南京遠景城鎮(zhèn)人口按1000萬人預(yù)留，都市發(fā)展區(qū)內(nèi)適宜進行相對集中的城市建設(shè)用地在700平方公里左右，南京將成為都市圈內(nèi)的核心城市范圍：總面積為2947平方公里，占市域總面積的45%。至珠三角至閩三角至上海至徐州至武漢至京津唐至膠東南京市空間結(jié)構(gòu)：“以長江為主軸，以主城為核心，結(jié)構(gòu)多元，間隔分布，多中心，開敞式的都市發(fā)展區(qū)空間格局”。經(jīng)濟核心發(fā)展城市，承載了長三角經(jīng)濟輻射中部區(qū)域的核心地位?！耙恍r經(jīng)濟圈”輻射城市：揚州、鎮(zhèn)江、馬鞍山、滁州、蕪湖、淮安、巢湖等。至珠三角至閩三角至上海至徐州至武漢至京津唐至膠東南京市南京揚州鎮(zhèn)江蕪湖滁州馬鞍山城市規(guī)劃背景多中心格局規(guī)劃可以充分發(fā)揮南京作為區(qū)域中心城市的職能，完善主城中心體系。同時主城區(qū)的優(yōu)勢地位仍將得到進一步加強，成為社會精英上流階層居住的場所。南京市區(qū)呈多中核發(fā)展的城市格局；城市中心由單核向雙核的城市規(guī)劃發(fā)展過渡，**的發(fā)展前景有較好的政策利好城市規(guī)劃背景為緩解老城區(qū)城市壓力，南京實施“一城三區(qū)”的發(fā)展新戰(zhàn)略，以主城為核心，結(jié)構(gòu)多元，多中心的城市發(fā)展格局，將打破以新街口為中心的“單核”城市發(fā)展布局；“單核”城市發(fā)展布局的突破，主城區(qū)板塊擴大，城市空間概念得以延展，為目前主城區(qū)以外的房地產(chǎn)板塊尤其是**新城區(qū)預(yù)留了一定的發(fā)展空間。城市經(jīng)濟的快速發(fā)展帶來未來南京CBD之“雙核”發(fā)展需求，從城市發(fā)展的角度來看，城市化到一定的程度后，往往需要“雙核”來承擔(dān)城市CBD發(fā)展“領(lǐng)頭羊”的地位，且從功能、性質(zhì)來看，“雙核”兩者在產(chǎn)業(yè)類型、分布結(jié)構(gòu)以及功能等級上，將呈同級別趨勢。從現(xiàn)狀和未來發(fā)展趨勢來看，**新城區(qū)未來將與主城區(qū)新街口并駕齊驅(qū)，成為南京CBD的“雙核”。雙核新街口■□**成為承載南京城市化進程向外擴張所帶來的人口及產(chǎn)業(yè)等方面的流動的理想?yún)^(qū)域；■□階段性供求失衡與心理恐慌造成的市場調(diào)整已經(jīng)完成，奧體迎來快速發(fā)展期?！耙怀侨齾^(qū)”，奠定**發(fā)展新布局**新城區(qū)繞城公路老城區(qū)未來的城市副中心城市規(guī)劃背景人均GD播P與房地脈產(chǎn)發(fā)展的儲關(guān)系經(jīng)濟發(fā)攜展——葡城市經(jīng)縫濟發(fā)展垃實力不敬斷增強姜，南京衛(wèi)市的房感地產(chǎn)市雞場進入熊平穩(wěn)的乒發(fā)展階疾段國際通忍用衡量啄標準表衛(wèi)明，宏財觀經(jīng)濟渾增長和磁人均G裝DP水膀平?jīng)Q定剖了一個怨地區(qū)房伐地產(chǎn)市偵場的發(fā)黃展階段誤。城市經(jīng)濟但背景人口總量憶增長較為夜緩慢，非優(yōu)農(nóng)業(yè)人口豈增長速度布明顯加快益，城市化橋進程提速人口及城刻市化根據(jù)國際陶研究城市私發(fā)展的慣腥例，南京蝦的城市發(fā)魯展開始進炒入穩(wěn)定發(fā)作展的第四棒階段不同發(fā)展階段城市化特征發(fā)展次序第一階段第二階段第三階段第四階段發(fā)展階段初步城市化高速發(fā)展期調(diào)整發(fā)展期穩(wěn)定發(fā)展期城市化率30%30%—50%50%—75%75%以上城市發(fā)展特征工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)水平較低，工業(yè)提供的就業(yè)機會有限，農(nóng)業(yè)人口緩慢釋。工業(yè)基礎(chǔ)比較雄厚，經(jīng)濟實力明顯增強，工業(yè)產(chǎn)業(yè)快速擴大，工業(yè)吸引大批農(nóng)業(yè)人口。工業(yè)產(chǎn)業(yè)成為城市絕對的經(jīng)濟支柱，城市經(jīng)濟的乘數(shù)效應(yīng)迅速刺激第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，城市經(jīng)濟進入高速發(fā)展階段。城市經(jīng)濟高度發(fā)達，農(nóng)村人口的絕對數(shù)量已經(jīng)不大，城市發(fā)展表現(xiàn)為內(nèi)部人口向第二三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。城市界定居民人均貫可支配收磁入快速增索長，說明居民的遵購買能耗力不斷較增強和墓消費層騾次的提設(shè)高，一定程度桌上也是造鄭就近幾年付南京房地潑產(chǎn)市場供影需兩旺態(tài)船勢的因素頭之一。較栽強的收入渴支配能力頌，加上對牢“一小時君都市圈”響城市的輻吉射帶動作殃用，這些拍因素都構(gòu)鵲成了發(fā)展馳商業(yè)的有感利條件；儲蓄存淋款總額營保持穩(wěn)距定的增慣長，但森儲蓄總偽額/金融機猶構(gòu)儲蓄屋存款比攔例的先潮抑后小比幅上揚愈，側(cè)面反映居民每消費趨向挖保守，消六費比較謹史慎；人均可支居配收入保伏持穩(wěn)定的姓增長，居民的嘉消費支英出在2005年出現(xiàn)了擱大幅增長飽，200揚6年出現(xiàn)愧了理性扭回歸城市人民誓生活消費能浸力和消密費層次周不斷提看高的同扔時，市拖民消費已比較謹幻玉慎且存恩在保守社會消親費品零彎售總額柿保持穩(wěn)查定的增霉長，表三明城市拴總體消誦費水平萍和能力材的加強城市人窄民生活對外經(jīng)管濟發(fā)展叢減緩，旺制約了弊城市經(jīng)對濟發(fā)展篩的同時罪也降低合了經(jīng)濟炒運營風(fēng)喇險，但犧315莊億美元傍的進出嫌口貿(mào)易路總額，對國民速經(jīng)濟有百相當(dāng)?shù)囊岳瓌幼鞔庞贸鞘腥藴裆畹貕K解析阻及市場背攀景地塊解析城市背景房地產(chǎn)冶市場房地產(chǎn)市憲場南京市總此體市場分秤析區(qū)域市鐘場分析2004獻-200抓6年全市神、八區(qū)土女地成交走覺勢土地推臨出速度目加快，稀全市土霸地出讓愛規(guī)模逐篩年擴張扁；06年，江南醫(yī)八區(qū)土地炊成交量明瘡顯下降，厘成交比重欠降至為全搶市的32.3伏%；城墻以內(nèi)戀開發(fā)用地訪更為珍惜滔，紛紛走討豪宅路線折。土地供應(yīng)頌由城市中陽心區(qū)向邊悟緣區(qū)轉(zhuǎn)移千，主城區(qū)腐可開發(fā)土弱地逐漸稀階缺土地市嫂場主城地予價高速迎上漲，默剛性成州本帶動顏房價大駝幅攀升土地市毒場市場供確應(yīng)減少個，需求勇穩(wěn)定擴界大，供耀求關(guān)系謎逆轉(zhuǎn)，傘開發(fā)商甚惜售現(xiàn)單象明顯養(yǎng)，住宅吸價格大惡幅攀升全市住宅脊市場表現(xiàn)八區(qū)住懷宅市場伙表現(xiàn)房地產(chǎn)裹市場主城土地挪供應(yīng)稀缺主城地制價高速評增長開發(fā)成定本大幅盤提高市場需把求旺盛供不應(yīng)求版開發(fā)商惜劉售造成價棍格持續(xù)抹上漲的洽源動力供應(yīng)饑筆渴居民濫心理恐犧慌供求關(guān)而系嚴重雜不足市場啟示推理結(jié)論未來，頭江南八誼區(qū)特別喚是城墻勞內(nèi)物業(yè)泄將普遍電高端化蘇，成為鑒高端公墳寓市場窯主流發(fā)劫展與競房誠爭熱點總體市場妹總結(jié)房地產(chǎn)市誼場南京市表總體市識場分析區(qū)域市案場分析毫及趨勢做預(yù)測***霧*房地關(guān)產(chǎn)市場——在徘潤徊中起步姻，在發(fā)展剝中提升本地塊穗所處的礙區(qū)位界全定為*牲*板塊盒范圍，喪同時主電要受奧督體板塊手的輻射**市恢場現(xiàn)狀**前先景預(yù)判**市場吧現(xiàn)狀——隨客戶認柏知度、接竊受度的提重高，奧體張已成為江勾南八區(qū)商訊品住宅成墓交的主力及區(qū)域

2004年2005年2006年**江南八區(qū)**江南八區(qū)**江南八區(qū)上市面積（萬m2）70.29486.284.02384.691.18683.47**占比（%）14.4521.8513.34銷售面積（萬m2）28.640242.2331.3170.79878.38**占比（%）7.1112.7419.4■□奧體成交驗量占江南蘭八區(qū)份額查逐年遞增秩，年均升罩幅84％屯，06年守上半年達英24％，碰全年上市苦面積占全代市的13裝.34%騰，但仍未黨南京市希區(qū)商品狡房去化換的主力土區(qū)域之甘一；■□奧體的板緩塊的銷售朗去化面積太占到了江怎南八區(qū)的繪比例更大斧，說明2某006年**板塊月為江南八股區(qū)的熱點欠區(qū)域；■□**和萍城南的銷售虜比例明怎顯較上方市比例扯高，反侄應(yīng)出2淘006器年這兩爽大板塊紹為南京蛛市區(qū)的膊熱點。市場現(xiàn)狀新區(qū)功能規(guī)劃以商務(wù)、體育、文化等功能為主的新城區(qū)中心功能以濱江風(fēng)貌為特色的主城西部休閑游覽功能居住與就業(yè)相協(xié)調(diào)的中高檔居住區(qū)功能**C龜BD市攀場發(fā)展順支撐條井件市場現(xiàn)尸狀

2003年2004年2005年2006年**城建投資180億元320億元93.3億元23.6億元累積發(fā)生616.9億元

建設(shè)周期總投資目前進度建成地鐵二號線5年105億元已開工，建設(shè)中09年通車會展中心一期1.5年29億元打樁08年一期緯七路過江隧道4年30億元已開工，建設(shè)中09年通車合計164億元■□截止20既06年，篇政府對奧帝體板塊累飾積投資6糞16.9陶億元■□2006蟻-200河9年，政撞府已確定粉的投資額延為164尸億元**前箱景預(yù)判于——高起點校規(guī)劃、披高標準水投入保瞧障奧體陳新城可淚持續(xù)發(fā)板展市場前景已投入使用名稱投入使用備注交通地鐵1號線2005年9月日運營120車次，間隔6-8分鐘/班長江三橋2005年10月無為奧體中心配套公交線路16條，其中新辟線路9條，延伸和調(diào)整線7條?；▕W體中心2005年9月舉辦十運會\演唱會及體育活動.游泳館\冰場\體育館均對外開放綠博園2005年9月園內(nèi)園不斷豐富中CBD十大建筑宋都奧體名座2006年7月CDE三棟辦公,93家公司購買商業(yè)配套紫鑫中華菜場2006年4月無興隆社區(qū)中心2006年7月南京最大光明城市好的超市2006年9月無教育配套六所中小學(xué)至2006年7月**中學(xué)**分校，**地塊內(nèi)的中學(xué)，銀城地塊、順馳和奧體新城的小學(xué)，順馳幼兒園■□已投入盯使用的蹦公建配池套**前景盛預(yù)判——公建配套飯的迅速形胞成與完善鞠，區(qū)域價旁值將躍升市場前景

名稱投入使用備注交通地鐵2號線2009年無緯七路過江隧道2009年無基建藝蘭齋2006年底目前已主體竣工金陵圖書館2007年2006年底建成會展中心2008年2月一期總建30萬平方米,一期10萬平方米.CBD十大5至7大2006-2009入住企業(yè)180家以上商業(yè)中央公園地下購物中心2009年已由家樂福(中國)和江蘇金源買斷,招商中CBD部分配套商業(yè)2008年預(yù)計約15萬平方米的商業(yè)可開業(yè).主要引進銀行\(zhòng)商場\特色餐飲等■□本項目銷登售期將投譜入使用的武公建配套市場前景**前景蛾預(yù)判——**入住叔率及區(qū)域望成熟節(jié)點剪分析■□古初步族設(shè)定：（1）規(guī)笨律進程：俯房屋銷售極后一年交斯付、交付安后一年入徒??；（2）入舞住人口=倘總建/戶緊均面積*率戶均人口含*入住率訴；（3）乖假定奧智體07瞇、08煌、09久年的平欄均入住顆率為5吹0%?！觥跣?6年4俊月，奧體程進入第一背批大規(guī)模拘交付期，組目前已經(jīng)糠交付60冠余萬平米段，至07壘年初預(yù)計銳入住人口觸達1萬余慨人?！觥跸拱茨壳暗拿皲N售速度葵，年住宅潛銷售規(guī)模領(lǐng)=65*宏2=13昏0萬平米季。

2007年2008年2009年2010年2011年年新增入住人口（萬人）13443累計入住人口（萬人）1481215市場前景新城發(fā)罩展階段削一般模稍型**前救景預(yù)判階——根據(jù)新蘇城研究亂模型，蹦**處艦于區(qū)域指價值躍隔升階段市場前景龍江發(fā)展盡階段回顧柱與借鑒時點開始發(fā)展A點B點持續(xù)發(fā)展特征描述住宅為主導(dǎo)，沒有商業(yè)社區(qū)小型商業(yè)大型社區(qū)商業(yè)出現(xiàn)商業(yè)網(wǎng)點增多、少量辦公進駐時點1993年1999年2004年上半年2006年標志性事件開始發(fā)展第一批商品房入住，社區(qū)超市開業(yè)金潤發(fā)開業(yè)-描述商品房較少，僅教工公寓商品房價格較大提升商品房價格進一步提升商品房價格穩(wěn)定主流價格1500元/m23000元/m26000元/m28000元/m2價格離散度<5%<8%10%10%特異性產(chǎn)品無無出現(xiàn)接受度提升客戶經(jīng)濟務(wù)實＋少量經(jīng)濟務(wù)實＋城市新銳＋城市新銳＋少量城市新銳城市新銳少量富貴之家少量富貴之家時間跨度6年7年（1）大受制于礎(chǔ)前期的探規(guī)劃局脊限（大背規(guī)模居森住區(qū)）畜，龍江游區(qū)域價潔值在B途點之后倍難有本鹿質(zhì)的提路升。（2）逃A-B旦階段翅的住宅敏價格持依續(xù)躍升無，得益擁于南京請整體房道產(chǎn)市場擋的階段搶提升。發(fā)展借鑒**新家城發(fā)展駛階段預(yù)抽測時點開始發(fā)展A點B點C點商業(yè)發(fā)展住宅為主導(dǎo)，沒有商業(yè)社區(qū)零星商業(yè)大型集中社區(qū)商業(yè)出現(xiàn)CBD雛形形成時點2004年2006年下半年2008年上2011年標志性事件開始發(fā)展第一批商品房入住，社區(qū)商業(yè)出現(xiàn)大型超市進駐大型商業(yè)開業(yè)，產(chǎn)業(yè)集中進駐描述商品房集中開發(fā)，價格較低商品房價格有了較大提升商品房價格進一步提升商品房提升很快主流價格4500元/m26000元/m27800元/m2---價格離散度<5%5-8%10%15%特異性產(chǎn)品無出現(xiàn)，但接受度不高接受度提升特異性產(chǎn)品持續(xù)推出客戶城市新銳＋經(jīng)濟務(wù)實城市新銳＋少量經(jīng)濟務(wù)實城市新銳＋富貴之家富貴之家＋城市新銳時間跨度2.5年1.5年3.5年■□從總體時樸間跨度看柜，**新旬城發(fā)展速奶度為龍江某的2倍?！觥魾點出現(xiàn)疲的標志為勢大型集中此型居住區(qū)捕商業(yè)出現(xiàn)燃，依據(jù)新秒城項目開漆發(fā)進度，拌預(yù)計08但年下半年形，入住人昂口約為4范萬人（按纖50%入鑰住率），申可構(gòu)成對膜上述商業(yè)錘支持。發(fā)展借摘鑒■□對比龍婦江區(qū)域說發(fā)展模擦型，奧虹體板塊鮮目前正列處于新游城發(fā)展抹的A點嬸階段—窯—社區(qū)綿商業(yè)出信現(xiàn)與成控熟，區(qū)樂域價值罪處于平畝穩(wěn)發(fā)展毅期?！觥鯅W客體板塊得梨益于高汽規(guī)劃起軟點與政泡府投入父力度，府發(fā)展速滔度預(yù)判擴為龍江池的2倍珠，即整累體發(fā)展哀周期2秩004蠢-20愚11年腔，20麥11年旁輻射型蹲商圈初惡步形成縱?！觥踅Y(jié)合區(qū)域小住宅銷售樂量，20考08年中疑，奧體板銳塊入住人景口4萬，套將進入新櫻城發(fā)展的映B階段—曾—出現(xiàn)大餅規(guī)模居住撐區(qū)級商業(yè)橡，區(qū)域價序值產(chǎn)生躍兩升。**新曬城區(qū)成吼熟度綜害合評價發(fā)展借鑒本次匯報之的思路開發(fā)背攻景項目核心尺問題確定項目發(fā)斥展方向地塊解潛析及市斤場背景客戶目標案例借鑒競爭環(huán)境項目產(chǎn)品潔組合建議——優(yōu)州良的開發(fā)粗時機，奧病體撥云開錄日，市場露信心重拾倍，需求旺遮盛，供借求關(guān)系急改善?！訆W體進跡入成熟姻期，區(qū)津域余量態(tài)去化周鹿期為3御年左右政。天時——市場環(huán)怕境CBD迅廚速成熟將饞區(qū)域價值里帶入快速疾提升期■□政府高牙強度的股投入，注充分保邪障了新?lián)纬腔A(chǔ)役設(shè)施及免配套的伯順利建甩設(shè)；■□地鐵一、菠二號均通跟達該地區(qū)臉，其中一訴號線已經(jīng)奴投入運營易，二號線絨將于09摟年通車；■□隨著CB屈D建設(shè)的遼推進，地怪價與周邊嬌的房價將獻得到顯著積提升。一號線二號線本案——因為鈔具有CB垃D，奧體雷才能成為標城市副中徒心，CB窩D住宅才賠具高價值瞎；——隨鎮(zhèn)發(fā)展進弓程的推篇進，C也BD將藝進入快工速發(fā)展紗期，本沒案具備槐CBD宮豪宅潛山質(zhì)。市場環(huán)境

占地總建總投資投入使用奧體中心1344.3畝40萬m240億元05.5綠博園1155畝主館1.5萬m212億元05.9藝蘭齋9.67畝2.08萬m210億元06年底會展中心783畝31萬m229億元一期08.2金陵圖書館50畝2.5萬m21.5億元07年對外開放地利—籮—兩條地氏鐵線，從奧體中映心，C哪BD，候奧體精弱華配套相盡享市場環(huán)袍境金地企業(yè)主作為福建款的龍頭品招牌企業(yè)，腸多個大盤爪及高端項舌目豐富操膚作經(jīng)驗，掛確保了項勾目高水平巖的開發(fā)品匪質(zhì)。人和—得—金地企爪業(yè)強大左的品牌務(wù)實力，肝保證了源項目開綱發(fā)品質(zhì)市場環(huán)患境項目Ｓ刻ＷＯＴ測分析SWO晨T分析優(yōu)勢Strength劣勢WeakA）配套優(yōu)勢：●地塊周邊設(shè)有多路公交站點及公交總站；●2009年二號地鐵的開通，本項目距離地鐵站較近，可達性強；●生活配套齊備，周邊有蘇果、南湖商業(yè)街等生活配套設(shè)施。B）規(guī)劃優(yōu)勢：●地塊方正平整，易于規(guī)劃，建筑排布。C）生活氛圍：●周邊擁有眾多成熟住宅小區(qū)，生活氛圍濃厚；D）區(qū)位優(yōu)勢●地塊位于**大街以南，區(qū)域認可度高；E）品牌優(yōu)勢：●開發(fā)商品牌全國知名，有助于項目的推廣宣傳；A）地塊劣勢：●地塊被周邊建筑物圍合，形成封閉區(qū)域，影響認知度；●到達地塊僅有一條小路，周邊道路等級不高，影響產(chǎn)品形象打造；Ｂ）產(chǎn)品排布劣勢：●地塊四周無迎街面（人流量大），對小區(qū)商業(yè)人氣的引入有一定的困難；C）土地成本高：●本項目的土地成本高，在未來的市場競爭中不具備價格競爭優(yōu)勢。機會Opportunity威脅ThreatenA）規(guī)劃利好：●地塊周邊部分老舊民居未來會拆遷，有利于項目整體形象的提升；●**路將開通，連接地塊與外界的聯(lián)系，給項目帶來一定的人流；●城市**、**南片區(qū)規(guī)劃愈發(fā)成熟，生活愈發(fā)便利，項目所在市場環(huán)境有利。Ｂ）經(jīng)濟環(huán)境：●城市經(jīng)濟基礎(chǔ)雄厚，未來發(fā)展趨勢樂觀明朗；Ｃ）供給方面：●項目周邊可供開發(fā)的土地量有限，本案稀缺性特質(zhì)凸顯；A）周邊威脅：●本區(qū)域中住宅項目多為拆遷安置房及老舊的居民小區(qū)，居住人口素質(zhì)不高；B）政策威脅：●國家宏觀調(diào)控政策限制商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，帶來一定程度的政策風(fēng)險；Ｃ）分流競爭：●**板塊對本項目客群的分流；●**區(qū)域、**南區(qū)域以價格優(yōu)勢對本項目客群的分流；需要有Ｓ看ＷＯＴ分我析向案例話借鑒，發(fā)打展戰(zhàn)略推蔥導(dǎo)的借鑒高括端項目迅形成差駐異化競調(diào)爭力的吊模式，悟找到我肢們的戰(zhàn)貝略方向強勢概念稀缺資評源區(qū)位優(yōu)題勢生活模式產(chǎn)品發(fā)力景觀資孔源強勢概念稀缺資源區(qū)位優(yōu)勢生活模式產(chǎn)品發(fā)力景觀資源詮釋全新概念炒作吸引眼球概念領(lǐng)先市場獨占稀缺資源物以稀為貴區(qū)域成熟或具有被消費者認知的價值創(chuàng)造全新的生活模式引領(lǐng)生活模式潮流高品質(zhì)戶型創(chuàng)新高科技創(chuàng)新自然資源環(huán)境優(yōu)越適用條件陌生區(qū)域高度競爭市場抗風(fēng)險能力強具有稀缺資源此資源可以利用處于或靠近有利的區(qū)位具備良好的交通及生活配套陌生區(qū)域消費者開始關(guān)注體驗?zāi)吧鷧^(qū)域吸引競爭激烈市場為賣點高端市場剛啟動自然資源優(yōu)越本項目特點規(guī)避風(fēng)險市場實現(xiàn)第一，高利潤第二不具備城市核心區(qū)域的強勢稀缺資源位于規(guī)劃建設(shè)中的地鐵口但臨近南湖居住區(qū)，市場認知差，形象不佳力求市場突破，高素質(zhì)產(chǎn)品對應(yīng)的是高素質(zhì)的消費人群塑造全新的都市生活模式可以在后期實現(xiàn)是高端產(chǎn)品成功的必備要素本項目不具備山水等自然資源本項目擬合度選擇模式借助區(qū)位交通優(yōu)勢，依靠產(chǎn)品發(fā)力，打造新的生活模式發(fā)展方雖向借鑒城必郊物業(yè)訊速度突小圍模式床，找到殃我們的濾戰(zhàn)略方松向產(chǎn)品創(chuàng)貌新統(tǒng)一高形瞞象生活場景關(guān)聯(lián)資源推售策略發(fā)展方向結(jié)合兩個茫發(fā)展戰(zhàn)略佳，得到本督項目未來恩的整體發(fā)乏展戰(zhàn)略產(chǎn)品發(fā)刑力區(qū)位資僑源優(yōu)勢架整合生活模蜂式推售模式產(chǎn)品發(fā)切力區(qū)位優(yōu)碗勢生活模式產(chǎn)品創(chuàng)新高形象生活場景關(guān)聯(lián)資策源推售策態(tài)略借助高端歪形象帶動闊整體形象駝，通過產(chǎn)品發(fā)力和區(qū)位資源午優(yōu)勢的整合堤，形成掉新的生活模式，采用禿適合的推售模式，是本項棗目的整體孟發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)展方向本次匯報朝的思路開發(fā)背饞景項目核腫心問題尋確定項目發(fā)隊展方向地塊解發(fā)析及市寧場背景客戶目標案例借鑒競爭環(huán)境項目產(chǎn)歇品組合挎建議實現(xiàn)25境%以上利經(jīng)潤，總體偽銷售均價獲應(yīng)是多少饞？成本推尾算見附捏件由實現(xiàn)爺?shù)幕九嗬麧櫡瓷淹飘a(chǎn)品呈如何發(fā)喇力區(qū)位資源悶優(yōu)勢的整合，聾形成新的生活模蠟式，采用適蛛合的推售模企式，是項政目后期富需要解槍決的問否題，項憂目的成鞏功關(guān)鍵退在于產(chǎn)品如何拖設(shè)計利潤要求寇背景總建筑面積投資單位成本銷售均價單位利潤投資成本金額總銷售金額總利潤金額利潤率151,88810416131212,7051,582,055,1381,992,863,934410,808,79625.9%可以看喉出，本學(xué)項目要來實現(xiàn)2撈5%的扛投資利皆潤率，勝產(chǎn)品綜寇合總體訂銷售均奮價要達波到：1插300生0元/編平方米控以上。按實際占用地面積：圍8934器5.6小平方米，木完全作滿厲1.7的侮容積率,視總建筑面岸積為:1紛5188前8平方米呀.實現(xiàn)理想肌的利潤要大求項目的霸整體銷售雨均價達到妹1300舉0元／平訓(xùn)米利潤要求養(yǎng)背景◆本地塊淘自身地理戀資源不太也適合做：劑低密度產(chǎn)翠品（單體納別墅、聯(lián)槽排別墅、河疊加別墅茅等）；◆結(jié)合舌本身資補源以及伏規(guī)劃經(jīng)燙濟指標扇要求可普以考慮俯做：花顆園洋房叉、小高揉層、高辦層、酒肚店精裝友修公寓閣，但本抽組合產(chǎn)棟品總銷軌售均價應(yīng)無法達豈到：1釋300劉0元每卸平方。結(jié)合土殊地與投甩資成本扇及利潤算要求基地背景地塊自身兵資源回顧花園洋房燈、小高層必、高層、擇酒店精裝絡(luò)修公寓的緩產(chǎn)品組合鏈推演結(jié)論:金地集希團本身剩具有較烏強的品殊牌與實元力，本負次拿下賴土地成劃本相對糟較高的蕩地塊項目，同時縮慧又是第一溪次在南京秋做項目，狐應(yīng)當(dāng)會考飲慮做品質(zhì)廟與樹立品勞牌形象，付同時25順%的利潤葛，應(yīng)不是兄最終的紫目標,話因此我煎司認為歸：空中別墅撥+疊加別園墅+酒店竿公寓，比較符待合住宅產(chǎn)勿品組合，本支組合產(chǎn)英品不僅喜可以將庭利潤做峰高，同旁時可以喬建立金惰地在南畏京的品恭牌形象燥，只是緞地塊本身資源扮環(huán)境不牢具備，乳需要大泊量的人債工造景咬與規(guī)劃智設(shè)計，諒并且需樂在行銷歷推廣上省下足工汗夫，讓市場接期受產(chǎn)品抵。商業(yè)產(chǎn)皮品及組頓合作mal悟l和1－多2層的底雞商？本類產(chǎn)踐品商業(yè)拜環(huán)境：**向南迷發(fā)展的總遺體戰(zhàn)略，步興隆大街面邊緣化，夢憶都大街極沿線已踩經(jīng)有2趣個大型禿mal這l和城壤市廣場曾，夢都窯大街以罩南沿著江東中路趣現(xiàn)有1個澤大型ma單ll，夢便都大街以策南還有更屑多的大型啦集中商業(yè)盟項目，大型閑商業(yè)以T折字形結(jié)構(gòu)設(shè)規(guī)劃朝南皇面發(fā)展，腐市民選擇傘mall俗，肯定選綱擇規(guī)模大的妹mall勞。◆實現(xiàn)一站干式mal愁l體驗，革大mal俯l競爭力捧大，偏離古奧體CB萌D，已經(jīng)廊邊緣化，卷非主流商樹業(yè)區(qū)，人殼群不易前闖往，商業(yè)營扎堆效應(yīng)池弱，經(jīng)營膽前景不易慎描繪，自勝身體量偏漏小，競爭盟對手體量現(xiàn)更大、位羨置更好，焦招商和銷軍售難度高框，銷售周誤期長，2旅樓以上的膠銷售價格鐘難以保證云，經(jīng)濟效朱益不如酒捉店公寓；◆**商杏業(yè)規(guī)劃供100器萬平米紋，人口鏈40萬巖，人均雖商業(yè)面姨積2.兵5平米治，已經(jīng)州超標了碼150授％！商粥業(yè)選擇穴面太廣序，如果館沒有規(guī)怨模，客幼戶沒有包必要專辮程前來杰，本案商貴業(yè)不適懂合做本蛾類產(chǎn)品觀。結(jié)論作做特尊色商業(yè)壟街區(qū)商相業(yè)產(chǎn)品億？本類產(chǎn)品表商業(yè)環(huán)境僚：**向南露發(fā)展的總斃體戰(zhàn)略，價興隆大街洲邊緣化，縱對于大型商業(yè)煤不利，謊夢都大很街沿線段已經(jīng)有貢的大型羨mal哀l，同衫時內(nèi)部艙有特色賓商業(yè)街攀；南京特色商匯業(yè)街區(qū)復(fù)已經(jīng)有捕191需2，形莖成了固段定的消饑費習(xí)慣縮慧；水木懸秦淮比賞本項目壓地點更好，經(jīng)營抬一直平淡說；特色商勻業(yè)街的招愈商難度很捎，當(dāng)初1儲912這影么好的地等段和環(huán)境，還紹冷清了杜半年多蜻，負面黎預(yù)測很診多，經(jīng)類營壓力必很大?！羝x奧枯體CBD壺，已經(jīng)邊孔緣化，非茫主流商業(yè)姿