廣東城市綜合體項(xiàng)目營(yíng)銷策略方案

HuiZhou.5.2011xxxx國(guó)際營(yíng)銷策略案市場(chǎng)環(huán)境分析CHARPTER.1政策分析樓市分析市場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)目的指導(dǎo)意義1CHAPTER.1市場(chǎng)環(huán)境分析

政策分析關(guān)鍵:政策回顧、影響、國(guó)八條2007200820102009政策平穩(wěn)過渡政策先緊后松政策持續(xù)收緊政策先松后緊停止核準(zhǔn)用于購(gòu)買土地等用途的房企IPO；提高土地增值稅預(yù)征稅率；打擊假按揭、假首付、假房?jī)r(jià)等行為；減免住房交易稅；支持住房消費(fèi)；下調(diào)資本金比例；取消稅收優(yōu)惠；收緊房貸政策；加強(qiáng)土地監(jiān)管出臺(tái)限購(gòu)令；【政策回顧】從07年至今，樓市調(diào)控政策不斷，特別是09年下半年一線城市量?jī)r(jià)齊飛，導(dǎo)致2010年樓市政策逐步收緊2010年可謂政策調(diào)控年，從年初劍指高房?jī)r(jià)的“國(guó)十一條”，至年中直擊投機(jī)性需求的“新國(guó)十條”，再到年末鞏固調(diào)控成果的“國(guó)五條”，在調(diào)結(jié)構(gòu)、抑投機(jī)、控風(fēng)險(xiǎn)、明確責(zé)任的調(diào)控基調(diào)下，政府持續(xù)“給力”房地產(chǎn)市場(chǎng)?！菊呋仡櫋?010年調(diào)控政策不同以往，全方位、多部門聯(lián)合調(diào)控，包括傳統(tǒng)的市場(chǎng)手段以及自上而下的行政干預(yù)，調(diào)控力度堪稱史上最嚴(yán)VS行政手段市場(chǎng)手段祭出限購(gòu)令整頓土地市場(chǎng)加大保障性住房供應(yīng)問責(zé)地方政府提高準(zhǔn)備金率加息嚴(yán)格執(zhí)行差別化房貸調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅【政策影響】2010年第一波政策來襲，惠州樓市短期內(nèi)低迷后逐步消化政策影響；而第二波來襲，對(duì)政策敏感度降低，且因一線城市的限購(gòu)，迎來機(jī)遇，量?jī)r(jià)再次攀升國(guó)十一條新國(guó)十條國(guó)五條叫停三套公積金貸款明確二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)加強(qiáng)土地市場(chǎng)監(jiān)管執(zhí)行差別化信貸政策加快保障房建設(shè)2010年調(diào)控下的惠城商品房市場(chǎng)走勢(shì)【政策影響】4、9月份出臺(tái)的調(diào)控政策對(duì)深圳樓市成交產(chǎn)生一些消極影響，二季度和10、11月成交均有顯著降溫，但效果在減弱，其影響持續(xù)的時(shí)間縮短各月來看，年初均價(jià)沖高；二季度受政策影響，低價(jià)單位成交多，均價(jià)持續(xù)下跌，不少樓盤價(jià)格也有所下跌；三季度成交開始回暖，房?jī)r(jià)反彈，均價(jià)持續(xù)走高；四季度樓盤價(jià)格基本平穩(wěn)，但因低價(jià)樓盤成交為主，均價(jià)下跌4月份和9月份出臺(tái)的調(diào)控政策對(duì)樓市成交產(chǎn)生一些消極影響，二季度和10、11月成交都有顯著降溫【政策預(yù)測(cè)】“國(guó)八條”落地，第三輪調(diào)控啟動(dòng)，奠定了2011年房地產(chǎn)調(diào)控的基本方向，在延續(xù)的同時(shí)并強(qiáng)化原有的調(diào)控政策，樓市調(diào)控沒有最嚴(yán)厲，只有更嚴(yán)厲政策目的：進(jìn)一步鞏固調(diào)控的成效，抑制短期內(nèi)部分城市因交易量反彈而引發(fā)的新一輪房?jī)r(jià)上漲收緊二套房貸”限購(gòu)“蔓延全國(guó)加強(qiáng)稅收征管量化調(diào)控目標(biāo)二套房首付款比例不低于六成，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過高、上漲過快的城市，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施。對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長(zhǎng)速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)。【政策預(yù)測(cè)】政府工作報(bào)告:穩(wěn)定房?jī)r(jià)不力將問責(zé)省市政府

3月5日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶在政府工作報(bào)告中提出，2011年要把穩(wěn)定物價(jià)總水平作為宏觀調(diào)控的首要任務(wù)，同時(shí)，加快健全房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制，重點(diǎn)解決城鎮(zhèn)中低收入家庭住房困難，切實(shí)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，滿足居民合理住房需求。建立健全考核問責(zé)機(jī)制。穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障工作實(shí)行省級(jí)人民政府負(fù)總責(zé)，市縣人民政府負(fù)直接責(zé)任。GDP增長(zhǎng)目標(biāo)：8%。在去年經(jīng)濟(jì)增速超過10%的背景下，通脹壓力加大。因此，8%的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)，其核心在于穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)增速，把更多精力放在加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式上.CPI控制在4%左右。4%左右的調(diào)控目標(biāo)，是充分考慮通脹壓力不斷加大的實(shí)際情況，以及群眾的承受能力做出的選擇。保持物價(jià)基本穩(wěn)定，是國(guó)家宏觀調(diào)控的重要目標(biāo)之一。公租房補(bǔ)助增加265億。釋放出政府堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不放松的強(qiáng)烈信號(hào)。大量保障性住房的投放，尤其是限價(jià)房，將對(duì)整體房?jī)r(jià)產(chǎn)生較大殺傷力，但關(guān)鍵在于落實(shí)、監(jiān)督。廣義貨幣增長(zhǎng)16%。較低的貨幣增速目標(biāo)，體現(xiàn)了當(dāng)前我國(guó)穩(wěn)健貨幣政策的特征，對(duì)外釋放了我國(guó)貨幣政策繼續(xù)回歸常態(tài)、進(jìn)一步調(diào)控物價(jià)的經(jīng)濟(jì)信號(hào)。政府調(diào)控樓市的決心不變，未來調(diào)控或成為常態(tài)央行繼續(xù)實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策，未來開發(fā)商融資難度加大，利息成本增加國(guó)八條開啟了第三輪調(diào)控，政策更為嚴(yán)厲結(jié)論2011年樓市政策緊縮已成必然政策預(yù)測(cè)小結(jié)2CHAPTER.1市場(chǎng)環(huán)境分析

樓市分析關(guān)鍵:板塊、成交、供應(yīng)【板塊競(jìng)爭(zhēng)】隨著大亞灣西區(qū)及中心區(qū)近年供應(yīng)增加，區(qū)域樓市由惠陽(yáng)中心區(qū)板塊一枝獨(dú)秀轉(zhuǎn)變?yōu)楦鞔蟀鍓K群雄競(jìng)爭(zhēng)的格局振業(yè)城半島1號(hào)碧桂園山河城東方新城棕櫚島翡翠山城熊貓國(guó)際東部項(xiàng)目珠江東岸光耀城卓越項(xiàng)目卓越東部蔚藍(lán)海岸龍光東部曦城美都健風(fēng)樂安居大愛城星河項(xiàng)目合生濱海城惠陽(yáng)中心區(qū)版塊三和版塊西區(qū)版塊澳頭中心區(qū)版塊金海岸項(xiàng)目霞涌片區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)新興區(qū)域盈泰森項(xiàng)目旺東豐泰項(xiàng)目【惠陽(yáng)供求比及價(jià)格】08年受政策影響外，成交量穩(wěn)步增長(zhǎng)，10年惠陽(yáng)價(jià)格上漲至4462元/㎡，12月份均價(jià)已超4500元/㎡2009年惠陽(yáng)區(qū)供應(yīng)量70.95萬平米，同比減少26%;2009成交73.39萬平米，同比增加2倍;2009年供求比為0.97。2010年惠陽(yáng)區(qū)普通商品房成交均價(jià)達(dá)到4462元/平米，同比上漲4.4%，年底整體售價(jià)已超過4500元/㎡?；蓐?yáng)區(qū)歷年供應(yīng)成交走勢(shì)(單位:萬平米）惠陽(yáng)區(qū)歷年成交均價(jià)走勢(shì)圖(單位:元/平米)2009年大亞灣區(qū)供應(yīng)量37.46萬平米，同比減少77%；2009年度成交74.16萬平米,同比增加136%，2009年供求比為0.51。2010年大亞灣區(qū)普通商品房成交均價(jià)達(dá)到4503元/平米，同比上漲11.9%。大亞灣歷年成交均價(jià)走勢(shì)圖(單位:元/平米)大亞灣歷年供應(yīng)成交走勢(shì)圖(單位:萬平米)【大亞灣供求比及價(jià)格】大亞灣成交量逐年遞增，09年成交量超07年兩倍，08年除外價(jià)格穩(wěn)步提升，10年增長(zhǎng)至4503元/㎡【春節(jié)前后成交分析】節(jié)后成交相對(duì)放緩，周成交基本在2-11套范圍內(nèi)，主要原因?yàn)槭茔y行政策影響，高品質(zhì)樓盤成交相對(duì)更穩(wěn)定

1.1-1.81.9-1.151.16-1.221.23-1.312.1-2.52.6-2.122.13-2.192.20-2.283.1-3.8三遠(yuǎn)大愛城540502325太陽(yáng)灣1067012546德洲城1815107235811晶地可樂25130304648龍林上觀764323253半島1號(hào)1622124257129【供應(yīng)預(yù)測(cè)——2011年大亞灣供應(yīng)】大亞灣小高層、高層供應(yīng)總量預(yù)計(jì)達(dá)160萬平米，未來競(jìng)爭(zhēng)激烈，以中小戶型為主，1-3房居多區(qū)域項(xiàng)目名稱推售面積(平米)備注大亞灣西區(qū)澳城投資項(xiàng)目60000新盤，建面153萬太陽(yáng)灣700002-4房仁和WE城600001-4房卓越項(xiàng)目800002-4房德州城700002-4房為主中聯(lián)西區(qū)50000新盤，建面62萬金匯園40000新盤，建面15萬花城灣60000建面28萬溪山秀40000

龍光項(xiàng)目500002-4房晶地可樂400001-2房五月花630002-4房大愛城800002-4房新園華府500001-3房千禧嘉園400002-3房秋谷康城700002-4房海灣首府430002-3房秋谷月半彎800002-3房區(qū)域項(xiàng)目名稱推售面積(平米)備注大亞灣中心區(qū)納威人的幸福300001-4房一通項(xiàng)目50000新盤，建面10萬DADA的草地800001-4房楓丹白鷺園500001-3房美林雅苑300001-3房四季花語(yǔ)雅苑230002-3房藍(lán)灣星宸花園300001-3房燦邦國(guó)際500002-3房為主藍(lán)灣半島400002-4房天喜東方200001-3房四洲蜜方400001-3房小計(jì)393000

大亞灣合計(jì)1604000

大亞灣西區(qū)首郡400001-3房御璽山600002-3房愛琴海650002-3房小計(jì)1211000項(xiàng)目名稱推售面積(平米)備注半島1號(hào)440002-4房為主萬城600002-4房為主東方新城85003房光耀城1200002-3房為主國(guó)鴻秋長(zhǎng)項(xiàng)目500002-3房為主日升昌陽(yáng)光地帶10000公寓及1房為主東岸公館40000公寓及1房為主光耀白云坑項(xiàng)目700002-3房為主太東淡水項(xiàng)目1000002-4房為主碧桂園400001-3房花樣年別樣城50002-3房外主雙城世紀(jì)500002-3房為主錦江名鉆120001-3房為主富麗達(dá)花園500001-3房為主中財(cái)中心區(qū)項(xiàng)目30000公寓為主龍林上觀300002-4房為主麗景酒店項(xiàng)目30000公寓為主小計(jì)794500

2011年惠陽(yáng)小高層高層供應(yīng)量將達(dá)794500萬平米，未來競(jìng)爭(zhēng)壓力較大；主要開發(fā)區(qū)域集中新中心區(qū)，老城區(qū)新開發(fā)項(xiàng)目逐步減少；銷售產(chǎn)品主要以2-3房為主。【供應(yīng)預(yù)測(cè)——2011年惠陽(yáng)供應(yīng)】惠陽(yáng)小高層、高層供應(yīng)總量高達(dá)79萬平米，集中新中心區(qū)，以2-3房為主2010年整體成交較穩(wěn)定，對(duì)政策敏感度降低春節(jié)后成交放緩，高品質(zhì)樓盤成交相對(duì)平穩(wěn)近240萬區(qū)域供應(yīng)，競(jìng)爭(zhēng)壓力空前結(jié)論2011年樓市調(diào)控初見微效，高品質(zhì)樓盤仍危中有機(jī)樓市分析小結(jié)3CHAPTER.1市場(chǎng)環(huán)境分析

指導(dǎo)意義關(guān)鍵:政策、通脹壓力樓市打壓嚴(yán)厲，在目前經(jīng)濟(jì)及區(qū)域發(fā)展背景下，仍危中有機(jī)變市下，打破常規(guī)營(yíng)銷推廣，多途徑多渠道促進(jìn)成交新國(guó)八條開啟第三輪調(diào)控，年后成交放緩，銀行政策已初見成效物價(jià)上漲，通脹壓力增大，需尋找保值增值的投資途徑深圳限購(gòu)促使客戶至周邊區(qū)域置業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展及交通等利好不斷呈現(xiàn)政策緊縮已成必然，樓市調(diào)控初見成效通脹壓力不斷加大深圳限購(gòu)帶來機(jī)遇區(qū)域利好不斷呈現(xiàn)積極應(yīng)對(duì)，危中有機(jī)，多渠道多途徑打破成交障礙【指導(dǎo)意義】項(xiàng)目突誕圍策略CHA衰RPT殊ER.2項(xiàng)目?jī)r(jià)值完分析客戶突圍帳策略項(xiàng)目形象跌突圍項(xiàng)目?jī)r(jià)值稅突圍1CHA顏PTE艇R.2項(xiàng)目突圍席策略項(xiàng)目?jī)r(jià)汪值分析關(guān)鍵:區(qū)域價(jià)值芒、個(gè)盤價(jià)絡(luò)值【項(xiàng)目概古況】總體量簽達(dá)35萬平米，替位于惠州卸市大亞灣維西區(qū)，龍悅崗與惠州努交匯的核憶心地帶，嚷地理位置鏡十分優(yōu)越奧。35萬平米盆品質(zhì)大烏城；毗鄰坪山倚新城；總體規(guī)恭模較大費(fèi)；配套商接業(yè)面積罷體量大鐘。項(xiàng)目項(xiàng)目總體指標(biāo)地段大亞灣西區(qū)龍海二路總占地面積94803㎡總建筑面積343659.80㎡總住宅面積271802.8㎡商業(yè)面積40014.24㎡容積率3.1樓層26\28\33層總戶數(shù)2547戶車位2730開發(fā)期數(shù)分三期四組團(tuán)開發(fā)SWO共T分析未來不確壘定的政策舊因素大亞灣齊市政配袍套建設(shè)螺效率低片區(qū)供卻應(yīng)激增智，大盤挨林立，奧競(jìng)爭(zhēng)激牌烈產(chǎn)業(yè)人嘆口膨脹狀，區(qū)域垮需求激附增深圳房竿價(jià)高漲碼，區(qū)域終成價(jià)格陷洼地3大斷頭路冰打通，即曾將無縫對(duì)而接深圳S：優(yōu)勢(shì)形象低深：工業(yè)故區(qū)、農(nóng)淺民房低勸劣形象配套缺：途周邊生活正基礎(chǔ)配套散極度缺乏治安差查：周邊加無聯(lián)防魚治安區(qū)位優(yōu)勢(shì)雹：位于大礙亞灣西區(qū)己、毗鄰坪矩山新城交通優(yōu)褲勢(shì)：緊執(zhí)鄰龍海霉二路，牙龍山一姓路，出甲入便利項(xiàng)目?jī)?yōu)邁勢(shì)：35萬平米弦簡(jiǎn)約歐杜式大城溜，緊湊久型暢銷乞產(chǎn)品項(xiàng)目配止套：未凍來項(xiàng)目乞自身商睜業(yè)配套服齊全?！卷?xiàng)目SWOT分析】W：劣勢(shì)O：機(jī)會(huì)T：威脅【項(xiàng)目核心蘆價(jià)值1——區(qū)域價(jià)著值】區(qū)域的融波合，一體毫化進(jìn)程加疾快深圳、惠導(dǎo)州、東莞,作為珠江奧三角洲一扯體化的重博點(diǎn)區(qū)域.根據(jù)《珠江三前角洲地嬌區(qū)改革孟發(fā)展規(guī)績(jī)劃綱要》，深圳窮將著力拼打造的否產(chǎn)業(yè)方睬向?yàn)橥ù饔嵲O(shè)備醋、生物稿工程、柿新材料悔、新能先源汽車傳等先進(jìn)海制造業(yè)禽和高技駝術(shù)產(chǎn)業(yè)嗽基地。讓深圳、南惠州、未東莞地菠處珠江瀉口東岸.《珠三角洲駛地區(qū)改革排發(fā)展規(guī)劃息綱要》三市間路暗網(wǎng)、城市嗓公交等交抄通一體化捐。>全長(zhǎng)97公里的廣撇深沿江高答速公路，谷計(jì)劃201狹1年建成紹；長(zhǎng)達(dá)93公里的深共圳外環(huán)高阻速公路，繡計(jì)劃2015年建成洽；>全長(zhǎng)48公里的惠傲深沿海高扮速公路，201犁0年一季度杰通車>珠江三角擋洲城際軌己道交通東典莞至惠州轟項(xiàng)目開工舟，全長(zhǎng)96.9餐6公里，密工程總峽投資253.冤45億元?，F(xiàn)代物流惠業(yè)定為本露地區(qū)的三眨大支柱產(chǎn)宇業(yè)之一深圳市憑利借其與港冒毗鄰的橋黑頭堡地位勇，依托于謠廣袤的珠送三角經(jīng)濟(jì)閃腹地，通西過加大對(duì)委地區(qū)交通字基礎(chǔ)設(shè)施別的投資建除設(shè)力度，將使得地區(qū)細(xì)物流業(yè)發(fā)負(fù)展迅猛，擇該地區(qū)也計(jì)正朝著“顏有影響力諒的物流樞寺紐城市”紀(jì)目標(biāo)穩(wěn)步綁邁進(jìn)【項(xiàng)目核心恩價(jià)值1——區(qū)域價(jià)妹值】本項(xiàng)目距倒深圳僅1.2公里，躺緊靠深鋸圳坪山蹤蝶新城，溪占據(jù)深勞圳東進(jìn)雷的首站材。凱南國(guó)際新城凱南國(guó)際新城深圳東第一站坪山新城深汕高歇速—在淡水吉坑梓均聯(lián)有出口石，坑梓出限口距離己項(xiàng)目5KM沿海高向速—201盼0年3月通車雙，霞涌駐及石化漫區(qū)設(shè)有袋出口，婦深圳與腔大亞灣惰僅約半還個(gè)小時(shí)串車程南坪快速——三期將建味設(shè)龍崗區(qū)猶的橫崗、由坪山、大課工業(yè)區(qū)段暈，至大亞抹灣與石化藏大道連接取，直通澳己頭鎮(zhèn)廈深鐵路—2011年底通車，促進(jìn)東部沿海城市經(jīng)濟(jì)合作惠陽(yáng)中漲心區(qū)大亞灣磚中心區(qū)大亞灣多西區(qū)西南大茄道201撓1年連接坪寸山蘭竹東存路規(guī)劃中廉外環(huán)高倒速霞涌片壟區(qū)石化大晴道2011年連接坪小山錦繡東從路龍海二擇路201擠1年連接穴坪山丹慮梓東路規(guī)劃中貍地鐵3號(hào)線本項(xiàng)目【項(xiàng)目核務(wù)心價(jià)值2——交通價(jià)值】3條斷頭路填即將接通匯，大大縮配短龍崗至好大亞灣的常距離，半廁小時(shí)生活資圈逐漸形豆成【項(xiàng)目核涉心價(jià)值3——居住價(jià)強(qiáng)值】本項(xiàng)目位為于大亞灣劇西區(qū)居住賴組團(tuán)的核由心區(qū)域，栽周邊大盤昂林立，居郊住環(huán)境優(yōu)芬越，后期匠發(fā)展?jié)摿ο菥薮蟠髞啚澄髁鶇^(qū)居住組張團(tuán)1、大盤自林立，談聚集效地應(yīng)凸顯虎：本項(xiàng)目例區(qū)域?qū)⒀旁?01摟1年開始戀啟動(dòng)大船規(guī)模住寺宅開發(fā)桑，主要輔有龍光留項(xiàng)目、圾卓越項(xiàng)啞目、德謠州城、萬鑫月項(xiàng)產(chǎn)目、大彎愛城、父鴻達(dá)華球府、凱撲聯(lián)達(dá)等址。2、配套日受益成熟：太東時(shí)誕尚島城循市綜合葬體、卓霸越大體惑量商業(yè)迎配套、羽本項(xiàng)目衫大體量與商業(yè)配釀套；北師大筐附屬學(xué)淘校即將淺進(jìn)駐片察區(qū)，教焦育配套世成熟；交通網(wǎng)絡(luò)尾四通八達(dá)估，且將無簡(jiǎn)縫對(duì)接深甩圳。3、一定的蛇山景資源【項(xiàng)目核心擇價(jià)值4——價(jià)格洼地陪吸引】相比關(guān)堪內(nèi)或是鋼關(guān)外的釀龍崗，脖惠-灣房?jī)r(jià)有蠢明顯優(yōu)勢(shì)染，維持在1/4比例，闖這是深謀圳客戶慮外溢的灑主因項(xiàng)目規(guī)給劃：項(xiàng)目地塊席方正，形當(dāng)成一縱兩淋橫的行列摟式布局，邊樓間距寬褲，彰顯大誓氣528一期二期【項(xiàng)目核心博價(jià)值5——規(guī)劃價(jià)值】項(xiàng)目的簡(jiǎn)劫歐風(fēng)格特默點(diǎn)鮮明，棋具有極強(qiáng)鹿的品質(zhì)感始及視覺沖睡擊力建筑風(fēng)格欄：簡(jiǎn)約歐式核風(fēng)格建筑定，特點(diǎn)鮮蹦明，流線坊完美，現(xiàn)宿代感強(qiáng)，孝受主流客都戶群喜好戶型朝堪向：戶型南匪北通透粗或南向趁，保證郊了各戶凈型的通奶風(fēng)采光廚，均衡錢性較好5289【項(xiàng)目核心椅價(jià)值6——園林價(jià)莊值】項(xiàng)目園閱林面積怖超大，凳小區(qū)中御心帶狀促湖景及鏟開闊的指組團(tuán)式就景觀園叉林將打撲造出極枯佳的人宵居環(huán)境5289一期二期【項(xiàng)目核駱心價(jià)值7——產(chǎn)品價(jià)蜓值】本項(xiàng)目戶蓄型定位合下理，以區(qū)怨域最為暢位銷的緊湊企型產(chǎn)品為伶主力產(chǎn)品戶型面積區(qū)間編號(hào)套型套數(shù)合計(jì)占比公寓34-75A4單房5822832.7%A21房2廳1衛(wèi)56A12房2廳1衛(wèi)56A32房2廳1衛(wèi)58兩房71-73B32房2廳1衛(wèi)5811816.9%E32房2廳1衛(wèi)28F32房2廳1衛(wèi)32三房74-106B13房2廳2衛(wèi)5620329.1%B43房2廳1衛(wèi)58E13房2廳2衛(wèi)28E43房2廳1衛(wèi)29F43房2廳1衛(wèi)32小四房102-108B24房2廳2衛(wèi)568512.2%E24房2廳2衛(wèi)29四房123-160F14房2廳2衛(wèi)31649.1%F24房2廳2衛(wèi)31B54房3廳4衛(wèi)2合計(jì)698698100%項(xiàng)目一期投戶型配比主力戶型符為緊湊型2-4房，面陵積控制露合理，余暢銷品529一期二期【項(xiàng)目核危心價(jià)值7——產(chǎn)品價(jià)源值】本項(xiàng)目戶止型定位合午理，以區(qū)脆域最為暢駁銷的緊湊萌型產(chǎn)品為點(diǎn)主力產(chǎn)品項(xiàng)目整庫(kù)體戶型卸配比主力戶塔型為緊僑湊型2-4房，面積婆控制合理景，暢銷品戶型面積區(qū)間編號(hào)套型套數(shù)合計(jì)占比公寓34-75A4單房582289.0%A21房2廳1衛(wèi)56A12房2廳1衛(wèi)56A32房2廳1衛(wèi)58兩房71-73B32房2廳1衛(wèi)33856322.1%C32房2廳1衛(wèi)57D32房2廳1衛(wèi)59E32房2廳1衛(wèi)29F32房2廳1衛(wèi)29G32房2廳1衛(wèi)51三房74-106B13房2廳2衛(wèi)336109843.1%B43房2廳1衛(wèi)338C13房2廳2衛(wèi)28C23房2廳2衛(wèi)28D13房2廳2衛(wèi)58D43房2廳1衛(wèi)59E13房2廳2衛(wèi)28E43房2廳1衛(wèi)29F43房2廳1衛(wèi)29G13房2廳2衛(wèi)50G43房2廳2衛(wèi)51H23房2廳2衛(wèi)64小四房102-108B24房2廳2衛(wèi)33641416.1%E24房2廳2衛(wèi)28G24房2廳2衛(wèi)50四房123-160D24房2廳2衛(wèi)582449.6%F14房2廳2衛(wèi)28F24房2廳2衛(wèi)28H14房2廳2衛(wèi)64H34房2廳2衛(wèi)64B54房3廳4衛(wèi)2合計(jì)25472547100%5289一期二期【項(xiàng)目核心完價(jià)值8——商業(yè)配敬套價(jià)值】本項(xiàng)目麥商業(yè)體雞超過4萬平米，休將成為區(qū)竿域商業(yè)中叮心，并為夠項(xiàng)目帶來膛完善的商敞業(yè)配套本項(xiàng)目商軋業(yè)配套面仁積大，歐撓式風(fēng)格鮮押明擁有這測(cè)些，夠脆嗎？NO！我們標(biāo)需要全離面突圍擺脫競(jìng)爭(zhēng)嘉紅?！净仡櫯c壁反思】2CHA撿PTE眨R.2項(xiàng)目突貨圍策略客戶突肯圍策略關(guān)鍵:客戶現(xiàn)延狀、突勝圍方向客戶分類投資客始戶惠陽(yáng)客戶大亞灣益產(chǎn)業(yè)移瓶民深圳客戶本地客心戶自住客煤戶龍崗、坪御山、坑梓深圳中涂心區(qū)栗（自住、+投資）【區(qū)域目前竟客戶現(xiàn)狀】目前區(qū)蘇域客戶閉來源主閣要分為俘深圳客援戶和本戴地客戶昏，本地撤客戶以大自住為菜主，深柱圳客戶門按置業(yè)掛目的分宅為自住摘和投資職兩類201筋0年置業(yè)大們亞灣客戶弓構(gòu)成人人購(gòu)物部廣場(chǎng)【區(qū)域目?jī)r(jià)前客戶成現(xiàn)狀】深圳客渣戶比例愿逐年上儀升，2010年達(dá)到75%（其中這大亞灣并在84%左右）炎；同時(shí)驅(qū)，深圳征客戶成訴交量總?cè)惑w呈上景升趨勢(shì)折，深圳飄客戶成韻為目前盟的核心幻玉客戶群由。深圳客鄉(xiāng)豐戶在區(qū)遮域置業(yè)逃比例近收年來一冰直維持浩在高位來并呈現(xiàn)揭較快增撥長(zhǎng)勢(shì)頭溝。09年深圳客驗(yàn)戶占市場(chǎng)任總體七成遵左右，預(yù)勸計(jì)隨著供猶應(yīng)量增加踢、深惠一寸體化落實(shí)使，深圳客閃戶絕對(duì)數(shù)肯及比例均捕會(huì)持續(xù)上摟升。04-0魔9年深圳客陸戶在惠陽(yáng)雅大亞灣區(qū)廚域成交量定整體呈上牽升趨勢(shì)。08年受宏觀痰調(diào)控及經(jīng)予濟(jì)因素影桌響，成交符量有所回翁落，09年市場(chǎng)迅平速回暖并漲快速發(fā)展突。04-1沫0年惠陽(yáng)大美亞灣深圳花客戶比例惠陽(yáng)大否亞灣深庭圳客戶村成交量腦（萬平驕米）項(xiàng)目成交客戶比例燦邦國(guó)際深圳客戶約85%，本地及其他客約15%翠堤尚園深圳客戶約82％，溫州及大亞灣本地客戶約15%納威人的幸福深圳客戶約88%，本地及周邊客戶約12%DADA的草地深圳客戶占85％，15%為本地企業(yè)客戶大愛城深圳客戶80%；20%為福建客戶、本地客戶及周邊客戶大亞灣客及戶來源分商析深圳客戶魔在大亞灣宮市場(chǎng)整體判份額為79%，周邊傻項(xiàng)目深河圳客戶暖在85%左右其中福田灘、南山及忙龍崗地區(qū)蕩比重較大稠，分別為25%、18%、15%【區(qū)域目前敞客戶現(xiàn)狀】大亞灣部盜分在售樓兵盤客戶比厘例情況201橡0年深圳冤客戶置壯業(yè)大亞臥灣目的人人購(gòu)物廣場(chǎng)客戶置業(yè)目的深圳客戶置業(yè)大亞灣以投資為主，占比65%。深圳投資+自住兩用的客戶占比20%。深圳自住客戶占比上升到15%，自住客越來越多?！緟^(qū)域目前像客戶現(xiàn)狀】深圳客靜戶置業(yè)某大亞灣速主要目泛的為投蛇資，但殿自住客領(lǐng)戶比例洽逐漸上糠升【區(qū)域目現(xiàn)前客戶剃現(xiàn)狀——深圳投資?？汀可钲谕豆ベY客投文資理念詳強(qiáng)，投形資需求帶十分旺艦盛，數(shù)販量巨大泛，是支走撐大亞細(xì)灣市場(chǎng)讀的重要辜客群，谷占市場(chǎng)固份額約65%總價(jià)區(qū)間首付款家庭月收入60萬10萬10000~15000元70-80萬15萬15000~20000元80-90萬18萬21000~25000元90-100萬21萬25000~30000元深圳投資呢客戶購(gòu)房宋承受能力價(jià)格差存袋在可降低矛投資成本稠是持續(xù)吸封引投資者估置業(yè)大亞請(qǐng)灣的動(dòng)力脆源；深圳區(qū)員域內(nèi)房跑價(jià)高企栽，推動(dòng)蔽投資者偽資產(chǎn)外股溢；大亞灣勢(shì)處于房芳價(jià)洼地罪，承受耳能力相母對(duì)較高腐的投資竄者紛紛鐮轉(zhuǎn)向大宜亞灣市倘場(chǎng)；大亞灣寨城市化藝進(jìn)程加蹄快，發(fā)截展前景把良好。投資客在魔大亞灣投霜資動(dòng)因置業(yè)動(dòng)牌因——深圳大亞扔灣兩地價(jià)映格剪刀差打，高投資回賴報(bào)率關(guān)注點(diǎn)——投資回沙報(bào)率、良大區(qū)域昆發(fā)展前廈景、產(chǎn)宗品戶型【區(qū)域目賢前客戶駕現(xiàn)狀——深圳自住烏客】坑梓、坪頃山大工業(yè)伶區(qū)客戶以信中層管理榆者和技術(shù)副人員等產(chǎn)瀉業(yè)人群為截主，教育咱背景良好珍，有一定蹈經(jīng)濟(jì)實(shí)力脾，數(shù)量較望大外溢產(chǎn)業(yè)賽客戶教育江背景良好漁；深圳龍候崗?fù)庖鐬⒖蛻羰帐杖胼^高尼，經(jīng)濟(jì)腳承受能乘力較強(qiáng)暖，可以分接受一銅定車程扣范圍內(nèi)梅置業(yè)；跨區(qū)域翅置業(yè)成連為可能價(jià)格擠炊壓迫使義龍崗大釋工業(yè)區(qū)保大量產(chǎn)結(jié)業(yè)人群捎外溢置緊業(yè)外部?jī)r(jià)胳格的擠興壓、產(chǎn)鞏業(yè)人口在自身的憶快速增騰長(zhǎng)合力青促使龍混崗自住鄰客戶成純?yōu)榇髞喰蜑迟?gòu)房滾主體是呼一個(gè)必級(jí)然趨勢(shì)【區(qū)域目株前客戶慰現(xiàn)狀——產(chǎn)業(yè)移怪民】產(chǎn)業(yè)移民凡規(guī)劃數(shù)量素較大，預(yù)耐計(jì)隨著新切產(chǎn)業(yè)的遷賣入和建設(shè)嬌產(chǎn)業(yè)的投興產(chǎn)，未來狡人口增長(zhǎng)擁迅速，置喘業(yè)需求將俊會(huì)逐步增弱強(qiáng)大亞灣蒙片區(qū)5年內(nèi)人口晶將達(dá)到30萬人10年將達(dá)到80萬人口2~4年時(shí)間將煎新增23~2優(yōu)8萬就業(yè)及10~汁15萬工商業(yè)仙人口大亞灣勺政府人娃口增長(zhǎng)諸預(yù)計(jì)：產(chǎn)業(yè)的聚襖集效應(yīng)引做發(fā)產(chǎn)業(yè)人炕口的遷移承接深圳盜各區(qū)工業(yè)缺產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移轟和人口遷竭移的重大的使命；石化之外場(chǎng)的其它制遭造產(chǎn)業(yè)正翁在形成規(guī)被模；產(chǎn)業(yè)人搏口遷入派數(shù)量不巖斷增加第，目前拐已有約12萬人遷察入西部慘工業(yè)區(qū)鞠。產(chǎn)業(yè)移星民中以牢工業(yè)企述業(yè)的中黑高層管跨理者和養(yǎng)技術(shù)骨辨干為主廚；承受能力架一般，對(duì)足價(jià)格較敏己感；現(xiàn)狀配箱套的缺躺乏是阻妄礙大亞尚灣部分康產(chǎn)業(yè)移智民在西拍區(qū)置業(yè)生的主要席因素之僅一；未來產(chǎn)晝業(yè)移民湖可能成紡為大亞虛灣本地刷購(gòu)房的殲主力。產(chǎn)業(yè)中高層管理者高級(jí)技術(shù)人員年均收入50000元45000元大亞灣產(chǎn)業(yè)嚷人群年均匆收入【目前客饅戶客戶另現(xiàn)狀小動(dòng)結(jié)】綜合上述旱客戶的分仇析，深圳首客戶置業(yè)扮大亞灣的蹈主要驅(qū)動(dòng)萬因素有以學(xué)下三個(gè)：區(qū)域發(fā)瀉展前景價(jià)格剪刀彎差置業(yè)大細(xì)亞灣公共交通腐等配套主要因秒素客戶語(yǔ)兼錄：“價(jià)格比為深圳便霞宜多了扎，在深敗圳這些際錢頂多欣能買一四房，在鋸這邊買疲套房住惡很舒服模。”“交通菜線路很屠多，過峽了收費(fèi)腸站就到口了，公脆交車只更要20分鐘就能漸過來，很脹方便?！薄皟r(jià)格便好宜，也覺烈得未來大瞎亞灣發(fā)展琴前景應(yīng)該閘不錯(cuò)?！眱r(jià)格驅(qū)動(dòng)短期投資投資+自住客冬戶主要及集中在貓龍崗中薯心城；價(jià)格剪刀號(hào)差是投資+自住客戶詢置業(yè)主要銅驅(qū)動(dòng)因素籌；交通、買配套及皺片區(qū)成中熟度延痛長(zhǎng)了其限入住時(shí)滋間；片區(qū)發(fā)博展情況琴?zèng)Q定了遣其在大璃亞灣置底業(yè)的最借終目的飽。投資+自住客戶餃有著改善駝居住品質(zhì)碌的要求，偉目前短期榜內(nèi)不會(huì)入匹住惠灣，抗但他們未序來極有可克能轉(zhuǎn)化成么為純自住鍛客戶。龍扒崗中心城析普通白領(lǐng)削在價(jià)格擠折壓的背景樣下，未來拔將成為龍百崗自住客銹置業(yè)大亞測(cè)灣的重要兔組成部分裹。低端自住都市融合城市配套完善居住氛圍成熟交通路網(wǎng)完善【客戶趨盜勢(shì)——投資客戶莖向自住客縱戶轉(zhuǎn)變】受城市召規(guī)劃、隨地緣優(yōu)決勢(shì)及配堵套逐漸幫完善利農(nóng)好，深濕圳投資臣客戶正府逐漸向類低端自墳住客戶貓轉(zhuǎn)變。深惠一體服化更趨成熟居住氛圍穴更趨成熟中高低端振自住區(qū)域自住神客比例呈嗚逐年上升開趨勢(shì)【客戶趨勢(shì)——自住客珍持續(xù)上熊升】深圳自住字客戶主要棍來自坑梓殖、坪山大明工業(yè)區(qū)、刊龍崗中心倦?yún)^(qū)及部分恥關(guān)內(nèi)客戶肅，占大亞害灣市場(chǎng)約15%04-凈10年大亞灣蓬深圳自住顫客戶比例客戶受到啦價(jià)格的擠視壓和供應(yīng)她短缺驅(qū)趕宿到周邊惠廣陽(yáng)大亞灣職區(qū)域置業(yè)趁；坪山、坑該梓產(chǎn)業(yè)人肉群成為跨葉區(qū)域置業(yè)餓的主流；龍崗中心瓣區(qū)白領(lǐng)自委住客也明濁顯增加。區(qū)域內(nèi)欠品質(zhì)樓撐盤的自落住型客哨戶明顯豪增加，憶由于惠仇陽(yáng)城市頃配套相任對(duì)更為俱成熟，丸其自住固型置業(yè)狀客戶已樸成主流簡(jiǎn)；該部分崇項(xiàng)目中醉、大戶元型單位例持續(xù)旺壤銷，改鏈善型需墻求客戶隸有所增纖長(zhǎng)。【客戶趨勢(shì)——自住客戶冬明顯增多】從中原代劣理的萬城墨、半島1號(hào)、大躺愛城等找品質(zhì)樓穩(wěn)盤成交雜客戶來更看，自膚住型客慚戶明顯套增加?！境鞘邪l(fā)牧展】受深莞惠妙一體化等醋交通規(guī)劃是利好，未掌來龍崗、若坑梓、坪秤山以及深旦圳觀內(nèi)自忙住客戶將煎開始增加畫。深惠秘謀——200萬深圳稻人涌入剛大亞灣【城市發(fā)斯展——承接坪補(bǔ)山新城飄迅猛發(fā)蕩展】坪山新區(qū)住未來將形突成距港口20分鐘，碗距市區(qū)30分鐘，丸距機(jī)場(chǎng)40分鐘的劑高速路夸網(wǎng)；廈金深高速角鐵路將零設(shè)站坪喉山，深覺圳地鐵3號(hào)延伸菌線、12號(hào)線、14號(hào)線將規(guī)轎劃相繼連清接坪山新螞區(qū)。未來坪山奴新區(qū)將發(fā)照展成為高正端產(chǎn)業(yè)聚杯集區(qū)，生更態(tài)人文示奴范區(qū)新區(qū)本著撤“建設(shè)世漠界一流產(chǎn)顯業(yè)園區(qū)”畫的美好愿險(xiǎn)景，堅(jiān)持辭以高附加腿值、高投徒資密度、膨高技術(shù)含秩量、低污羽染、低能烘耗的原則碼，大力發(fā)介展電子令信息、留生物醫(yī)偽藥、先贊進(jìn)裝備逐制造、顫新能源掩汽車等芳產(chǎn)業(yè)，充分翅發(fā)揮高欲端產(chǎn)業(yè)桂聚集效準(zhǔn)應(yīng)，打抗造生態(tài)剃型、創(chuàng)奸新型現(xiàn)雄代制造梅業(yè)新區(qū)粉。【坪山新城斤迅猛發(fā)展】本項(xiàng)目閥毗鄰深驅(qū)圳未來偏重點(diǎn)區(qū)應(yīng)域“坪毫山新城杯”，且悶緊靠?jī)山伌笮屡d取產(chǎn)業(yè)基歪地，旺落盛的居筑住及商虎業(yè)需求亦支撐本叛項(xiàng)目。本項(xiàng)目?jī)€依托坪勸山新區(qū)鄙經(jīng)濟(jì)擴(kuò)段張，將框承接大漲量的居蓮住及商唉業(yè)需求坪山：總面積127廚.4平方公里書，總?cè)丝?3萬人，度戶籍人巷口2.1萬人。怠流動(dòng)人拜口40.薪9萬。坑梓：總面積保為46平方公乞里，總藝人口約14萬，戶籍滑人口9300人。流制動(dòng)人口13萬。坪山新城規(guī)劃圖【客戶突辰圍】因素變化客戶現(xiàn)尖狀分析1客戶趨勢(shì)半研判2城市發(fā)熄展趨勢(shì)3深圳投資渣客戶為主盼，自住客賺戶為輔自住客辨戶呈現(xiàn)漿持續(xù)上栽升趨勢(shì)坪山新城捎迅猛發(fā)展立，產(chǎn)業(yè)人?？诔掷m(xù)增材長(zhǎng)深惠融合印進(jìn)一步加泉強(qiáng)，深圳僻人涌入大萬亞灣客戶突圍1、截留翠傳統(tǒng)客勇戶；2、突圍自殿住客戶；3、突圍坪晝山新城、騎龍崗、步辯吉客戶觀點(diǎn)：旺通過多征渠道客蜘戶開發(fā)渴，尋找血項(xiàng)目目禽標(biāo)客戶1福田、采南山為繞主客服中昌心/媒介推廣/攔截競(jìng)脆爭(zhēng)項(xiàng)目艱的關(guān)內(nèi)祖客戶32西區(qū)、臂中心區(qū)立柱、吊燈桿旗握、導(dǎo)視繡牌等通湯路包裝關(guān)內(nèi)客鞋戶（投辰資為主盼）龍崗、坪彎山客戶（叔自住、投傍資自住兩眨用為主）產(chǎn)業(yè)移民談（自住為藍(lán)主）坑梓、隊(duì)坪山、笨龍崗中窮心區(qū)為蒸主打造居糊家項(xiàng)目火吸引力爭(zhēng)突暫破到35%的客戶丑比重媒介推撐廣/行銷/企業(yè)滲醫(yī)透/小眾【客戶突許圍】重點(diǎn)拓句展龍崗榮自住客何戶和投款資自住例兩用客家戶，將站龍崗區(qū)榆域的客革戶做深碗做透。重點(diǎn)突圍羞方向截留競(jìng)爭(zhēng)笨對(duì)手傳統(tǒng)巷客戶次要突糠圍方向【目標(biāo)客矮戶定位】通過大對(duì)力突破備坪山、培龍崗、傳布吉等患自住客鴿戶（力甜爭(zhēng)達(dá)到35%），使痰得本項(xiàng)集目核心予客戶為卵深圳自摟住及投搜資兼自寒住客戶芝。邊緣客稍戶重要客朗戶2大亞灣產(chǎn)擊業(yè)移民核心客戶佩，占48%比例深圳自住隙客戶、投來資兼自住兼客戶重要客戶這，占12%比例以自住為石目的的大鉤亞灣產(chǎn)業(yè)捧客戶邊緣客米戶，占3%比例淡水、豎廣州、宋佛山、申香港等追外地客覽戶核心客留戶深圳自住池、自住+投投資客重要客戶1深圳投肉資客重要客兆戶，占37%比例深圳投資碎客戶【目標(biāo)客戶姑描述】好想有御個(gè)真正城屬于自子己的家他們衣著斬光鮮出入酒聚吧、休謀閑運(yùn)動(dòng)何場(chǎng)所等過著似嘉乎滋潤(rùn)懶的生活可是每床當(dāng)夜幕倆降臨他們回傻到自己癢合租的鵲家——甚至是羊農(nóng)民房面對(duì)著窗糊外的璀璨軌夜景心中有饞一種難儀言的觸右痛他們喜歡椅深圳但是深圳互的高房?jī)r(jià)印卻讓他們魯很無奈似乎覺得著深圳離自植己好遙遠(yuǎn)……他們有夢(mèng)鋸想，有追憤求他們具有毯領(lǐng)先市場(chǎng)剛的覺悟他們是丸先驅(qū)者他們是困深惠融嶄合的先罷行者他們是“領(lǐng)仕時(shí)一族”啄！【目標(biāo)客欺戶文化紐奉特征】深惠融思合的先烏行者，辭領(lǐng)仕一恨族快樂戀就是命在車上濟(jì)聽十五耗分鐘的必音樂回稿家目標(biāo)客慢戶交通馳狀態(tài)如何進(jìn)陳行客戶福突圍！獎(jiǎng)！??！【客戶突圍廉渠道1——企業(yè)團(tuán)購(gòu)遼客戶開拓】。客戶特征拓展渠與道關(guān)鍵執(zhí)雙行大亞灣割、坪山概及坑梓大為主（發(fā)核電、速東風(fēng)汽碌車、邁遍瑞等）工作區(qū)鴨域就在丹附近，令為首次曾置業(yè)者屬于企業(yè)耍中層管理嫩者注重生蜓活配套詞完善，傾工作便籌利性價(jià)格敏弊感度較賞高企業(yè)巡束展（在絲式活動(dòng)室紀(jì)、飯?zhí)盟?、廠區(qū)燦門口等蒙集中區(qū)醫(yī)域）聯(lián)合聯(lián)乳誼活動(dòng)知，或贊課助企業(yè)菌晚會(huì)抽稈獎(jiǎng)等，粥植入項(xiàng)洞目推介企業(yè)網(wǎng)站像宣傳項(xiàng)目進(jìn)行團(tuán)循購(gòu)優(yōu)惠股及老帶筍新獎(jiǎng)勵(lì)持續(xù)組門織看樓讓專車尋求關(guān)常鍵對(duì)接繭人從到訪誘客戶中種分析企桐業(yè)需求壘潛力，天重點(diǎn)挖脅掘客戶承諾后述期開通增企業(yè)業(yè)羽主專車?yán)ó?dāng)團(tuán)糕購(gòu)量達(dá)銳到一定個(gè)數(shù)量）企業(yè)客案戶周邊知名運(yùn)大型企業(yè)冠眾多，可爸尋找關(guān)鍵頸人對(duì)接，仆通過聯(lián)誼恭活動(dòng)、企禮業(yè)內(nèi)部展?fàn)C示等形式助滲透，考盡慮通過吸找引，促進(jìn)參團(tuán)購(gòu)組織鬧?！究蛻敉粐星?——企業(yè)團(tuán)壞購(gòu)客戶遇開拓】?！究蛻敉桓靽?——社區(qū)客戶飲深度挖掘】針對(duì)坪平山、坑如梓、龍濟(jì)崗、布勸吉重點(diǎn)獻(xiàn)客戶突歷破區(qū)域允內(nèi)重點(diǎn)丹目標(biāo)小敢區(qū)，進(jìn)炒行地毯鑄式深度肚挖掘。社區(qū)針對(duì)皮性派單社區(qū)巡雹展社區(qū)電熔梯框架嚴(yán)廣告物業(yè)管銹理公司川業(yè)主名鍋單獲取社區(qū)客戶知深度挖掘【客戶突招圍渠道3——核心商斑圈巡展】選擇龍崗堤、坪山區(qū)有域核心商永圈巡展重雕點(diǎn)拓展該管區(qū)域客戶孩。地點(diǎn)：區(qū)桿域核心商出圈大型商廣場(chǎng)廣場(chǎng)形式：徹階段性全流動(dòng)形傭式配合工作扶：傳單派灘發(fā)、短向信發(fā)送看樓專車鞋接送【客戶突圍兆渠道4——重點(diǎn)區(qū)冰域全面歲廣告覆仁蓋】針對(duì)龍崗蘋、坪山、盟坑梓、步扶吉等重點(diǎn)命客戶突破楊區(qū)域，通笨過多方位結(jié)、立體式吹廣告配合返進(jìn)行客戶美突圍。立體式激廣告突結(jié)圍重點(diǎn)區(qū)域凝夾報(bào)、DM全面配幕合公交車習(xí)、出租蒼車車體凍、座椅簡(jiǎn)廣告針對(duì)性短學(xué)信推廣坪山、歲坑梓重協(xié)要交通皂路段燈口桿旗廣檢告重要交歷通路段友、商業(yè)疑中心戶紛外廣告撇支持【客戶突惱圍渠道5——中原區(qū)搶域資源傍集中利虜用】重點(diǎn)利用問區(qū)域中原陪地鋪客戶趙資源及萬卻科金域東陶郡、振業(yè)憂巒山谷等揪重點(diǎn)樓盤和客戶資源狼。實(shí)惠：高拘額獎(jiǎng)勵(lì)，懸調(diào)動(dòng)轉(zhuǎn)介狼積極性情感：春良好關(guān)吹系維護(hù)曲，情感是上拉攏再同事精心禮品革贈(zèng)送（如宰電影票、露歡樂谷門裕票）；組織活動(dòng)首體驗(yàn)：大源亞灣一日崇游，海鮮防品嘗體驗(yàn)羊，酒吧推紹介會(huì)（娛倚樂）關(guān)鍵點(diǎn)：藏轉(zhuǎn)介獎(jiǎng)勵(lì)掌及提供車挽輛接送核心：返將主要克同事（爸分行經(jīng)縫理）當(dāng)譽(yù)客戶來錢經(jīng)營(yíng)地鋪推廣錢方式地鋪紅走訪專場(chǎng)推介點(diǎn)會(huì)中原屈平臺(tái)地鋪放合作【客戶突崗圍渠道6——定向客戶知開拓】充分挖掘淺合作單位安客戶資源祖，多渠道承低成本獲誼取目標(biāo)客豆戶?？蛻籼刭囌魍卣骨p道配合工捐作對(duì)區(qū)域較瞎為了解看過的歲樓盤較餅多，習(xí)躍慣進(jìn)行兩對(duì)比多數(shù)為距普通置弦業(yè)人群福，對(duì)別堂墅類高毒端產(chǎn)品竹消化力世不強(qiáng)各類媒介賣看樓車組染織搜房網(wǎng)珠三角地恢產(chǎn)網(wǎng)城際看樓書團(tuán)團(tuán)購(gòu)網(wǎng)房信網(wǎng)現(xiàn)場(chǎng)提享供用餐殺等現(xiàn)場(chǎng)加強(qiáng)陵展示體驗(yàn)佛及服務(wù)，寺如良好的書物業(yè)服務(wù)美標(biāo)準(zhǔn)可與合作滔單位簽訂娃成交才給惹予獎(jiǎng)勵(lì)合兵作形式定向客戶【客戶突圍甩渠道7——針對(duì)性活索動(dòng)推廣】針對(duì)坪縣山、坑懼梓、龍?zhí)脥彽戎貢x點(diǎn)企業(yè)駱客戶，民舉行針騙對(duì)性的趁活動(dòng)營(yíng)餐銷。3CHAP設(shè)TER.降2項(xiàng)目突亞圍策略項(xiàng)目形三象突圍關(guān)鍵:項(xiàng)目形象芽演繹、居鞋住體系建赤立F（Feat憤ures望/fac范t）:項(xiàng)目本身親的特性/屬性A（Adva爹ntag圈es）：相忍對(duì)于競(jìng)妨爭(zhēng)對(duì)手磁項(xiàng)目的訓(xùn)優(yōu)勢(shì)B（Bene釋fit/箏valu雜e）：樓備盤帶給支用戶的倒利益/價(jià)值我有什夜么?我好在本哪里?我能給朽客戶帶栽來什么壤價(jià)值?【項(xiàng)目形象林突圍推導(dǎo)——FA漫B價(jià)值理論】F（Features）我有什么A（Advantages）我好在哪里B（Benefit）我能給你帶來什么價(jià)值大規(guī)模社區(qū)完善的生活配套交通便利優(yōu)越的居住環(huán)境豐富的產(chǎn)品線距離深圳最近社區(qū)配套最為完善滿足不同深圳客戶需求尊貴享受（身份、標(biāo)簽）居住在深圳的親切感舒適的家便利的工作生活眾多分犧賣點(diǎn)滿足深圳喜人需求輕松享受欲深圳生活【FA監(jiān)B價(jià)值體系】【項(xiàng)目整體姐定位】深惠融川合領(lǐng)仕亭居住專呀區(qū)突出項(xiàng)脹目輻射瓦區(qū)域突出深惠關(guān)一體化，術(shù)兩城融為螞一體，拉段近心理距怠離感突出項(xiàng)目盟客戶群——“領(lǐng)仕”一弱族，通過缺演繹“領(lǐng)拿仕生活”緊內(nèi)涵，引諒起客戶共久鳴體現(xiàn)項(xiàng)海目宜居萌功能70形象調(diào)針性便利融合輕松情感依托深斜圳為基基礎(chǔ)，提克出“融合圖”突出“工作科在深圳扛，居住捆在近鄰心”的“領(lǐng)仕揪”便利生變活形成差異怒化、符號(hào)財(cái)化，引起趴客戶共鳴71May尋be儲(chǔ)ve均ry伙dif師fic意ult和,i詳tc軋an麥not宿be像to甘of親ar股awa命y,特fie攻ld朵is姐jus墳tw仗ish啄ful右th盞ink君ing妹,i偽nt匙hat吐ca糠se青bri顆lli肌ant心ly渣ill容umi悶nat蛛edIn馬fac叫tv橡ery偏si亮mpl探e,踩as最lon船ga牛st猴he形ric衡ha戀nd脖var懼ied芽,c何an泉pea范ce血of淺min俱dt煮ol蠻ay怎dow脆nt創(chuàng)hei兵rh御ome贏's稱fut融ure別人還火在猶豫是腦否可行的軍時(shí)候你卻已轉(zhuǎn)經(jīng)成為“工作在督深圳，居金住的近郊”的先澤驅(qū)！凱南國(guó)際粒新城——深惠融合巡壽領(lǐng)仕居住咱專區(qū)！“領(lǐng)仕云”，是代時(shí)代的軟先驅(qū)者是深惠融懷合的踐行厚者！72在這里是復(fù)兩城融合怎的中心，宵是“領(lǐng)仕酷”的舞臺(tái)Some族say請(qǐng)Lif沉ere紹semb紡les疤afa澇bulo忘uss糊tage御.lif毀ei么sl務(wù)ike別in謀th岸ea蹈cti割ng凱南國(guó)際箱新城——深惠融合咐領(lǐng)仕居住蕩專區(qū)！7373“領(lǐng)仕捷”有遠(yuǎn)狼見府方有鉗大境界凱南國(guó)際選新城——深惠融合方領(lǐng)仕居住羽專區(qū)！74其實(shí)，在家中磨就可以扒嘆賞一個(gè)窗窄口就可鉛以望見咽不遠(yuǎn)處俯深圳那透浩翰的董璀璨The妹worl班dis盯so乘bigIju妹stw匪ant煩to,越ani逗nter晃sect蹤蝶ion黃can數(shù)bef玩ille柏dwi志tha染llt嶼heo的ptio查ns,否one謝can序see傾the疤wind麗owo僅fhe步aven個(gè)and舟ear償thb匠righ辯tvo白lumi詞nous永.凱南國(guó)疏際新城——深惠融掏合領(lǐng)仕芝居住專鍬區(qū)！75在這里老，你可炭以享受癢夢(mèng)一樣醉的水景你可以魄享受都訪市中無社法賦予梳的寧?kù)o凱南國(guó)際資新城——深惠融合己領(lǐng)仕居住繼專區(qū)！76在這里甩，你可扶以放下增繁重的秤工作放飛你肌的心靈享受生謹(jǐn)活本有閥的快樂耽與輕松凱南國(guó)援際新城——深惠融電合領(lǐng)仕森居住專鞠區(qū)！如何打造坦深惠居住齒服務(wù)區(qū)！廁?。。∩罨萑诤蠀柧幼^(qū)深圳標(biāo)三準(zhǔn)貼心耕化服務(wù)深圳購(gòu)物厘環(huán)境營(yíng)造深惠交障通體系撇建立融入深禾圳元素深圳教育市資源打造【深惠居蜻住專區(qū)豆價(jià)值體哥系建立】圍繞項(xiàng)撞目整體旁定位，劈燕在各方蒙面全面漆配合，藍(lán)打造為豪真正的涼深惠融洽合居住朽專區(qū)。【深惠交掙通體系田建立】通過建立肆直通深圳叛至龍崗地尿鐵雙龍站調(diào)社區(qū)巴士夫，敦促政秋府開通項(xiàng)殃目至龍崗鵲區(qū)域公交籠車，建立傳全面的深勤惠同城交鞭通體系。開通項(xiàng)鞠目至地牧鐵雙龍被站及龍撤崗中心瞇城的社呈區(qū)巴士敦促政府偷開通本項(xiàng)廣目至龍崗但的公交車【深圳購(gòu)比物環(huán)境鳳營(yíng)造】引入在深徹圳受客戶味認(rèn)可的超沿市、醫(yī)療亂機(jī)構(gòu)、藥難店等等，希讓客戶感斑覺生活在仔這里就是虹生活在深害圳?！旧钲谏罘捣諊鸂I(yíng)造】引入深含圳按揭哈銀行，宮并在商博業(yè)街開辯設(shè)辦公猜點(diǎn)，為盯客戶提駱供相當(dāng)寄于深圳斃本土的答全方位也服務(wù)。四大國(guó)有耽銀行基本康實(shí)現(xiàn)不了鐮跨區(qū)業(yè)務(wù)最，引進(jìn)深圳本城土銀行，增強(qiáng)深悟圳烙印同斃時(shí)可開展拴該銀行按貓揭等服務(wù)宏，實(shí)現(xiàn)同線城金融服頃務(wù)?！旧钲诮逃齻}(cāng)資源打造】引進(jìn)深圳另知名幼兒曲園、利用辰北師大附或?qū)賹W(xué)校打悟造項(xiàng)目在兆深圳都難另以匹敵的虜教育資源的。關(guān)鍵點(diǎn)征：引進(jìn)燭權(quán)威性叮的幼兒羞園學(xué)校津（如金芝鑰匙等丑），彌誘補(bǔ)教育叛缺失，橡為客戶勿打造最繁優(yōu)質(zhì)的截服務(wù)，贏教育氛貍圍同時(shí)箏能夠帶泛動(dòng)居住奏氛圍，垮利于長(zhǎng)京遠(yuǎn)發(fā)展躍。目前卓撲越已經(jīng)撓引進(jìn)九粒年制公進(jìn)辦北師乞大附屬綢學(xué)校，妖后期本歲項(xiàng)目業(yè)賺主將享愧受區(qū)域虛最為優(yōu)筆越的教規(guī)育資源折。人性化父貼心服戚務(wù)優(yōu)質(zhì)物業(yè)卡服務(wù)優(yōu)質(zhì)營(yíng)掘銷服務(wù)個(gè)性化服框務(wù)高智能態(tài)安防設(shè)跑備24小時(shí)尊渠貴服務(wù)開通社區(qū)乏巴士，便自于業(yè)主出炊行購(gòu)物深圳設(shè)枕置客戶挖服務(wù)中蘇心現(xiàn)場(chǎng)提供復(fù)五星級(jí)酒毯店接待服鋼務(wù)提供客陜戶接送關(guān)服務(wù)業(yè)主生山日短信破問候，細(xì)贈(zèng)送小靜禮品生日宴耳贊助，監(jiān)滿足尊疫貴感提供專車蓬接送小孩漁讀書為業(yè)主提犁供免費(fèi)洗首車【深圳標(biāo)運(yùn)準(zhǔn)貼心清服務(wù)】人性化禿貼心服咸務(wù)【深圳標(biāo)準(zhǔn)凈貼心服務(wù)】人性化貼怨心服務(wù)：蒜引進(jìn)深圳痛知名物業(yè)銳管理公司是，提供高頸端尊貴的甘物業(yè)服務(wù)繁，從而提苦升項(xiàng)目檔賢次。物業(yè)服舅務(wù)升級(jí)形式2：引入斤金鑰匙此服務(wù)體趙系形式1：引入躍深圳知悠名物業(yè)塵管理公單司世界最攔高級(jí)酒胸店式物宴業(yè)服務(wù)炊，為宮蟲廷式酒喉店代辦頌服務(wù)，躺具有非議常高的悅形象，恢一般為借豪宅引錦入。提窯供尊貴慨的五心本服務(wù)：舅舒心、眾安心、羅放心、慣開心、范省心。引入深圳步花樣年物限業(yè)管理，坡提供周到酷的物業(yè)顧肝問服務(wù)?！救谌肷钣|圳元素】圍繞項(xiàng)目呀整體定位肺，在各方夢(mèng)面全面配稠合，打造宋為真正的怕深惠融合藍(lán)居住專區(qū)救。深圳畫院蔥深圳發(fā)展血?dú)v程作品弓展曾經(jīng)的淘深圳印滲象照片躲展深圳“孺子?！蔽幕駨N塑4CHAP焦TER.沙2項(xiàng)目突協(xié)圍策略項(xiàng)目?jī)r(jià)值澆提升關(guān)鍵:展示提出升、賣村點(diǎn)打造高標(biāo)準(zhǔn)淘現(xiàn)場(chǎng)展密示1——增加大桃型道旗別營(yíng)造氛冒圍，昭裙示性強(qiáng)賞，提升變項(xiàng)目形宿象中原建姓議在本盾項(xiàng)目靠說近營(yíng)銷藏中心的虧道路上捷，利用鋼大型道舉旗包裝株，從項(xiàng)考目包裝號(hào)上提升焦項(xiàng)目形即象的展色示。價(jià)值提沿升策略1——高標(biāo)準(zhǔn)剛現(xiàn)場(chǎng)展護(hù)示入口廣場(chǎng)陳是來訪現(xiàn)興場(chǎng)客戶對(duì)貪項(xiàng)目的第漸一個(gè)接觸綱點(diǎn)，同時(shí)竄也是項(xiàng)目權(quán)的主形象艇面，建議資設(shè)計(jì)標(biāo)志固建筑可彰等顯項(xiàng)目的索大氣，高冊(cè)品質(zhì)感，鏡同時(shí)可對(duì)狗客戶形成恭強(qiáng)烈的視析覺沖擊力械。前廣場(chǎng)主鬧題雕塑高標(biāo)準(zhǔn)門現(xiàn)場(chǎng)展兔示2——入口廣嬌場(chǎng)設(shè)置罵一標(biāo)志邊性雕塑叛，彰顯為項(xiàng)目大悉氣，突換顯項(xiàng)目紋品質(zhì)。價(jià)值提升浩策略1——高標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)肉場(chǎng)展示高標(biāo)準(zhǔn)燒現(xiàn)場(chǎng)展勿示3——利用本項(xiàng)踐目獨(dú)立商扶場(chǎng)，按照辣會(huì)所標(biāo)準(zhǔn)俘打造營(yíng)銷泊中心，給鑼客戶完美須的現(xiàn)場(chǎng)展絡(luò)示，以提唱升項(xiàng)目形璃象。價(jià)值提釣升策略1——高標(biāo)準(zhǔn)失現(xiàn)場(chǎng)展喪示價(jià)值提拋升策略1——高標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)勻場(chǎng)展示萬科金域斷華庭——完美整潔頑園林展示龍湖唐寧one埋——震撼性粘園林展犯示高標(biāo)準(zhǔn)黨現(xiàn)場(chǎng)展妨示4——提前展晉示部分絨小區(qū)園損林，提曬升項(xiàng)目慈在客戶味心目中場(chǎng)的形象伍及心理辰價(jià)格預(yù)已期。高標(biāo)準(zhǔn)射現(xiàn)場(chǎng)展迫示5——展示格前調(diào)、奢妥華大堂用，體現(xiàn)諷項(xiàng)目的招檔次感凍。價(jià)值提疲升策略1——高標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)收?qǐng)稣故靖邩?biāo)準(zhǔn)現(xiàn)攏場(chǎng)展示6——高端項(xiàng)厚目拒絕復(fù)爬樓梯檢看樓，百建議本拔項(xiàng)目樣幟板房電良梯與樣肝板房同哪步投入裂使用，蒜且電梯母轎廂按均照五星餡級(jí)酒店撐標(biāo)準(zhǔn)裝刑修，體將現(xiàn)出奢債華感。價(jià)值提升亦策略1——高標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)拳場(chǎng)展示高標(biāo)準(zhǔn)油現(xiàn)場(chǎng)展宰示8—逮—設(shè)計(jì)溫欺馨型、討現(xiàn)代明李快型等炊不同風(fēng)怪格的樣揭板房，右力求體繭現(xiàn)質(zhì)感周、格調(diào)丙。隨處點(diǎn)餃綴浪漫宋的音符造；陽(yáng)臺(tái)上也晌耀悅著快蝴樂的音符筋；迎合年輕追人喜歡溫甜馨、明快值的裝修風(fēng)妥格；但在裝修罪時(shí)需注重沫質(zhì)感，體棕現(xiàn)出項(xiàng)目削的檔次；盡量設(shè)計(jì)葵為敞開式顆廚房及明餐衛(wèi)，適當(dāng)陸的利用玻頌璃鏡面擴(kuò)熟大房間空羅間感。。價(jià)值提遍升策略1——高標(biāo)準(zhǔn)承現(xiàn)場(chǎng)展炊示高標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)煩場(chǎng)展示9——利用雨篷+商鋪內(nèi)饑部擺設(shè)器等包裝饞商業(yè)街歐，展示座即將入趨駐或意澡向入駐挖的商家折，體現(xiàn)不項(xiàng)目高玩端形象撓，提升腰客戶對(duì)構(gòu)項(xiàng)目信夕心。價(jià)值提升惡策略1——高標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)浸場(chǎng)展示引入特色所安防設(shè)備變，如手機(jī)臨監(jiān)控系統(tǒng)番，在客廳揮裝設(shè)旋轉(zhuǎn)跳監(jiān)控?cái)z像賽頭，配合3G手機(jī)隨時(shí)百關(guān)注家庭然情況，可理隨時(shí)觀看冒家中小孩計(jì)、父母。費(fèi)用預(yù)計(jì)集：每戶幾暴百元價(jià)值提臭升策略2——提升項(xiàng)幸目附加架值項(xiàng)目附遵加值提得升1——引入獨(dú)特膽、時(shí)尚，聽但費(fèi)用較域低的高科抵技元素。特色安臭防設(shè)備本項(xiàng)目杯目標(biāo)客耗戶群年剩輕，他遼們對(duì)網(wǎng)跑絡(luò)尤其園熱衷，鼓同時(shí)本烈項(xiàng)目具拒有極高胳的商務(wù)雜價(jià)值，100續(xù)M光纖入丹戶對(duì)于膠目標(biāo)客權(quán)戶具有難很大的掘吸引力懼；建議本敢項(xiàng)目與呈惠州電梢信合作炎，提前戀引進(jìn)100M光纖入戶允。項(xiàng)目附洞加值提嚇升2——酬100皇M光纖入酬戶——接駁世界墾的速度。附加值迷提升價(jià)值提升巨策略2——項(xiàng)目附揀加值提示升【豪宅硬件】融入能夠拌“看得見北、摸得著宵”的豪宅葉元素，提伯升項(xiàng)目品紫質(zhì)。三重防愛盜門鎖電梯指糧紋識(shí)別卸系統(tǒng)高級(jí)鋁哲合金門研窗雙層中廊空玻璃高級(jí)豪華門三重防盜門鎖雙層中空玻璃高級(jí)鋁合金窗價(jià)值提娘升策略2——項(xiàng)目附加要值提升項(xiàng)目借蒼勢(shì)策略CHAR辰PTER白.3區(qū)域炒你作策略客戶資蛋源策略推盤節(jié)盛奏策略營(yíng)銷的第杰一個(gè)出發(fā)溫點(diǎn)是競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)的抬經(jīng)營(yíng)活宏動(dòng)必須遞進(jìn)行競(jìng)榜爭(zhēng)，也已有合作競(jìng)合是企橫業(yè)經(jīng)營(yíng)活誤動(dòng)一種特合殊的博弈慌，是一種亞可以實(shí)現(xiàn)增雙贏的非勤零和博弈競(jìng)：客享戶分流抓，借氣聽勢(shì)借人辜勢(shì)合：區(qū)域伍提升、區(qū)酬域整合、池區(qū)域資源點(diǎn)共享借勢(shì)—競(jìng)合1CHAP諷TER.細(xì)3項(xiàng)目借勢(shì)振策略區(qū)域整獲合提升關(guān)鍵:炒作、武完善配扶套、共們享配套【區(qū)域聯(lián)合嘴炒作】大亞灣湖西區(qū)新犧開發(fā)樓坐盤眾多糠，包括您卓越蔚耐藍(lán)海岸銜及龍光芹東部曦盆城等大付盤，可巴聯(lián)合炒脫作，成朵就深圳寫東部生喬活服務(wù)癢區(qū)201嬌1深圳東饑部生活乖服務(wù)區(qū)取消電話漫區(qū)號(hào)開通城際砌快線行政管峰理統(tǒng)一2006年深圳彈東岸城際交通訴完善經(jīng)濟(jì)合對(duì)作加強(qiáng)居住人魔群融合【區(qū)域聯(lián)規(guī)合炒作】聯(lián)合周邊精樓盤以房箭地產(chǎn)信息進(jìn)網(wǎng)、搜房寧網(wǎng)、新浪栗網(wǎng)、半求書評(píng)論等舉指足輕重的竟網(wǎng)絡(luò)媒體縣及專業(yè)評(píng)弟論持續(xù)炒黎作【區(qū)域聯(lián)合延炒作】主流報(bào)貿(mào)紙媒體男聯(lián)合炒寫作，使敬片區(qū)在雅短期內(nèi)薦形成話手題，達(dá)膊到深圳仇街知巷珠聞的信威息滲透仗效果【區(qū)域聯(lián)追合炒作】舉辦大亞原灣區(qū)價(jià)值潤(rùn)高峰論壇襲，建立輿旱論高度活動(dòng)主題候：大亞灣怪區(qū)價(jià)值園高峰論世壇活動(dòng)時(shí)持間：2011年10月活動(dòng)地點(diǎn)蛋：深圳五下星級(jí)酒鏈店或劇置院活動(dòng)內(nèi)位容：立足大款亞灣規(guī)臭劃、產(chǎn)肥業(yè)發(fā)展虛以及深僚圳向東增發(fā)展趨元?jiǎng)?，探劫討大亞鉤灣區(qū)價(jià)嚴(yán)值，突撕顯大亞兩灣將作遷為深圳反東部生刺活服務(wù)如區(qū)的功壁能，預(yù)側(cè)言大亞伐灣后期茅樓市發(fā)斯展趨勢(shì)泥?！就晟婆涮装?，推進(jìn)一棄體化發(fā)展】聯(lián)合周滴邊樓盤摟，協(xié)助叛政府完嗽善配套領(lǐng)，采取憶對(duì)應(yīng)措白施推進(jìn)此大亞灣屠及龍崗雹兩大區(qū)艦域融合完善配套柱，服務(wù)大飾亞灣、龍脈崗區(qū)域推進(jìn)一體邁化發(fā)展歷缺程目前緊鄰粒項(xiàng)目的坪蒸山坑梓區(qū)錯(cuò)域配套相識(shí)對(duì)缺乏，彈項(xiàng)目可周艷邊樓盤及舟政府完善愚區(qū)域內(nèi)部欠配套，從亞而作為市隙政配套服榨務(wù)于坪山雁新城，打抗造成為深允圳東部生囑活服務(wù)區(qū)皺。深莞惠咬一體化張重點(diǎn)工哀程-斷頭路修桂通，發(fā)展聽商可配合說政府承建小蘭竹東路愁、丹梓大寧道等修建示工程，盡錄早對(duì)接深董圳，加快茄深惠融合因，真正實(shí)櫻現(xiàn)大亞灣污居住，深楚圳上班的微生活形態(tài)艱?！竟蚕碇苓咁悩潜P配套】居于本項(xiàng)匙目位置優(yōu)紹勢(shì)，共享堅(jiān)周邊樓盤扯生活配套才，彌補(bǔ)本阻項(xiàng)目?jī)?nèi)部棗配套較缺貿(mào)乏的情況卓越·蔚藍(lán)海揭岸毫華會(huì)所團(tuán)：約600慮0平米會(huì)勒所2所幼兒遍園、小扎學(xué)、中暴學(xué)（界券時(shí)將引臭進(jìn)品牌彼學(xué)校，皂如北師寸大等）商業(yè)街，鵲引進(jìn)大型櫻百貨超市龍光·東部曦城高中、初辛中、小學(xué)乎、幼兒園門診部居住區(qū)件級(jí)文化溝中心綜合體誓育活動(dòng)隙中心老年人綜余合福利中喚心敬老院郵政支劑局資源共仿享，打念造5分鐘成熟詠生活配套舟圈2CHA拿PTE冰R.3項(xiàng)目借勢(shì)謙策略客戶資恢源利用關(guān)鍵:截流、浮轉(zhuǎn)介、包監(jiān)測(cè)、狐車牌【區(qū)域截流弄，借人勢(shì)】通過戶外手廣告、導(dǎo)燙示、現(xiàn)場(chǎng)錦包裝以及朗其他渠道管截流區(qū)域河樓盤客戶戶外廣告營(yíng)截流導(dǎo)示截流在高速路手、高速路洞口等區(qū)域艦設(shè)置戶外驕廣告，截熔流往返大埋亞灣區(qū)看碑房的深圳耀客戶在石化大楚道、龍山平一路等路抹段以及卓燥越、龍光慶等大盤附斤近設(shè)置項(xiàng)涂目導(dǎo)示，且截流看房溫客戶現(xiàn)場(chǎng)包襯裝截流現(xiàn)場(chǎng)包裝狼需與高檔挺、大氣為霞主，且和困周邊樓盤機(jī)在色彩及軍包裝造型妄方面有所介區(qū)隔，吸攻引路過客命戶，包括千樓體、營(yíng)售銷中心、突營(yíng)銷中心慚前廣場(chǎng)等人員截?fù)芰鞔髞啚掣魍χ匾房跐约爸攸c(diǎn)嘴競(jìng)爭(zhēng)樓盤旗附近進(jìn)行完宣傳海報(bào)醫(yī)派發(fā)，截緩流周邊客蠻源；另可判考慮在加情油站或重眉要路口派容發(fā)盒裝紙承巾，在不檢影響項(xiàng)目級(jí)檔次的情塵況下，對(duì)椅項(xiàng)目進(jìn)行茄宣傳和客楚戶截流【全民轉(zhuǎn)介景，草木皆衣兵】利益導(dǎo)向?qū)?、利益誘史惑，啟動(dòng)浩大亞灣區(qū)義域各樓盤仇轉(zhuǎn)介，包掃括非中原撐代理樓盤呈，有效措暈施配合，倚客源利用伏最大化中原代理妥樓盤轉(zhuǎn)介周邊非恥中原代津理樓盤蘇轉(zhuǎn)介轉(zhuǎn)介目的蠢：充分利因用中原愈客戶資映源，重嚇點(diǎn)針對(duì)襲卓越·蔚藍(lán)海搖岸及龍榨光·東部曦兔城等大或盤進(jìn)行佳推介和吵鼓勵(lì)轉(zhuǎn)只介轉(zhuǎn)介對(duì)鼓象：中原地裕產(chǎn)惠陽(yáng)妹大亞灣他二級(jí)市詢場(chǎng)同事轉(zhuǎn)介獎(jiǎng)聲勵(lì)：2%轉(zhuǎn)介傭傷金或現(xiàn)扎金獎(jiǎng)轉(zhuǎn)介配覆合：看樓車禽配合轉(zhuǎn)介目旨的：充分利展用周邊龜樓盤客戴戶資源瞎，通過語(yǔ)利益誘星導(dǎo)吸引搞周邊銷崗售人員者轉(zhuǎn)介，尤有效利泊用區(qū)域贈(zèng)客戶資聽源轉(zhuǎn)介對(duì)象記：周邊銷售偵人員及派賞單業(yè)務(wù)員推介形病式：收集銷售猶人員名片懂及周邊樓頁(yè)盤派單人磨員聯(lián)系方錫式，通過剝私下溝通失誘導(dǎo)轉(zhuǎn)介肉，多種轉(zhuǎn)捧介方式配窄合轉(zhuǎn)介獎(jiǎng)勵(lì)例：現(xiàn)金獎(jiǎng)轉(zhuǎn)介配合剩：看樓車釣配合、君接受電旅話轉(zhuǎn)介【樓盤監(jiān)只測(cè)，短倦信搶客】與中國(guó)志電信合昌作，通縮慧過監(jiān)測(cè)昌周邊樓招盤銷售言電話收耐集客戶未號(hào)碼，副用于短槍信群發(fā)光和現(xiàn)場(chǎng)Call客中國(guó)電信叉合作洽談提交監(jiān)測(cè)妹樓盤名及怎聯(lián)系電話篩選監(jiān)膚測(cè)樓盤臟號(hào)碼短信群發(fā)千、現(xiàn)場(chǎng)Call客1234目前中國(guó)奸電信有群培發(fā)短信的肯業(yè)務(wù)，但窯監(jiān)測(cè)號(hào)碼莖的短信精曬準(zhǔn)度相對(duì)侄更高，可從要求群發(fā)稻短信對(duì)象碼為監(jiān)測(cè)號(hào)馳碼由中國(guó)電序信進(jìn)行短洲信群發(fā)及振用于現(xiàn)場(chǎng)聞銷售人員Cal啟l客根據(jù)提膠供的樓匙盤銷售另電話，動(dòng)有針對(duì)倚性進(jìn)行賺進(jìn)出線潮號(hào)碼篩姨選通過周邊賓樓盤的銷絞售電話，陰便于電信少公司進(jìn)行埋篩選【抄寫車牌都，做絕渠聚道】組織業(yè)務(wù)喜人員或?qū)W剪生到周邊灶樓盤抄車?yán)?，通過騙專業(yè)公司紐奉將車牌號(hào)涉碼翻譯成器客戶資料慢及聯(lián)系方臥式獲取的客滴戶資料需蛋求明確，口針對(duì)性強(qiáng)影，可用于律現(xiàn)場(chǎng)銷售劫人員聯(lián)系乘，邀約現(xiàn)朽場(chǎng)看房篩選和本允項(xiàng)目產(chǎn)品邊相當(dāng)且客辣戶到訪量麥相對(duì)較多迎的樓盤利用周末你時(shí)間組織組業(yè)務(wù)員或幕學(xué)生到選排定樓盤進(jìn)粱行車牌抄斑寫，由專寧業(yè)公司翻筑譯成客戶卻資料重點(diǎn)競(jìng)淡爭(zhēng)樓盤梅篩選組織業(yè)傘務(wù)員或涉學(xué)生進(jìn)秒行車牌占抄寫，餅由專業(yè)厚公司進(jìn)顫行翻譯獲取的你客戶資招料及聯(lián)晌系方式烏用于現(xiàn)朵場(chǎng)銷售計(jì)人員Call客【洗車誘誓導(dǎo)，愿澤者上鉤】樓盤現(xiàn)好場(chǎng)提供我簡(jiǎn)單的領(lǐng)洗車服問務(wù)，在搏周邊樓顧盤路口慘或重要低路段派摘發(fā)洗車櫻卡，吸陣引看房好客戶到溉訪洗車服陣務(wù)配合派發(fā)地點(diǎn)齒選擇及組流織派發(fā)現(xiàn)場(chǎng)引導(dǎo)現(xiàn)場(chǎng)選擇持離營(yíng)銷中耀心較近的舅區(qū)域設(shè)置橫洗車場(chǎng)