建設(shè)項(xiàng)目全過程成本管理培訓(xùn)講座大綱

建設(shè)項(xiàng)目全過程成本管理2009年12月9日內(nèi)容提要一、整體思路和基本原則二、設(shè)計(jì)階段成本控制思路與方法三、招標(biāo)階段成本控制思路與方法四、施工階段成本控制思路與方法五、結(jié)算階段成本控制思路與方法六、建安造價(jià)以外的其他成本項(xiàng)目控制要點(diǎn)七、如何發(fā)揮造價(jià)咨詢公司的作用八、綜合建議一、整體思路和基本原則1、對于商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目，最終的目的是利潤最大化。增加利潤的途徑和方式不外乎開源和節(jié)流，節(jié)流比開源對于利潤的貢獻(xiàn)更大2、成本管理和控制的終極目的就是節(jié)流3、構(gòu)成項(xiàng)目成本的所有因素都應(yīng)納入成本控制的范疇，所以成本管理的對象必須是項(xiàng)目全成本。對于銷售項(xiàng)目，包括從拿地到清盤的所有成本；對于持有項(xiàng)目，還包括運(yùn)營成本4、成本科目的劃分及歸類非常重要，體現(xiàn)全成本，不遺漏、不重復(fù)、不交叉，并與公司成本管理的責(zé)任體系相匹配，與控制手段相兼容一、整體思路和基本原則5、因?yàn)閷ο笫侨杀荆皂?xiàng)目成本管理和控制必然是全過程的6、習(xí)慣上分為四個(gè)階段：設(shè)計(jì)階段（方案設(shè)計(jì)至招標(biāo)圖完成）、招標(biāo)階段（招標(biāo)圖紙完成至簽約開工）、施工階段（開工至竣工）和結(jié)算階段（竣工至結(jié)算完成），其中招標(biāo)階段的分包招標(biāo)和采購招標(biāo)與施工階段在時(shí)間上有重復(fù)。不同階段的控制重點(diǎn)、方法和手段有差異7、上述各階段，時(shí)間越靠前，其成本控制的重要性和控制空間越大，如失控，則禍害也越大一、整體思路和基本原則8、因?yàn)槭侨杀?、全過程，所以必然是全員的。項(xiàng)目成本管理不是某個(gè)部門的獨(dú)立責(zé)任，更不是個(gè)人英雄表現(xiàn)。參與項(xiàng)目的每個(gè)人的觀念、思路和行為都直接或間接地與影響或決定項(xiàng)目的最終實(shí)際成本9、成本計(jì)劃無比重要，必須在項(xiàng)目的最初就要編制成本計(jì)劃，并且貫穿于項(xiàng)目的整個(gè)過程。以建安造價(jià)成本計(jì)劃為例，設(shè)計(jì)階段作為限額設(shè)計(jì)的控制依據(jù)；招標(biāo)階段作為限額招標(biāo)和簽約的控制依據(jù)；施工階段作為設(shè)計(jì)變更和調(diào)價(jià)的控制依據(jù)；結(jié)算階段作為成本控制后評估的依據(jù)10、后面的內(nèi)容重點(diǎn)討論項(xiàng)目建安造價(jià)管理與控制二、設(shè)計(jì)階段成本控制思路與方法1、設(shè)計(jì)階段是建安成本控制最重要、最根本的階段2、基本思路：項(xiàng)目初步策劃和定位（方案）→投資估算→初步合約規(guī)劃→成本計(jì)劃→限額設(shè)計(jì)→造價(jià)估算與成本計(jì)劃對比→反饋、調(diào)整和優(yōu)化3、重點(diǎn)和目標(biāo)：設(shè)計(jì)本身合理并足夠優(yōu)化投資估算合理反映項(xiàng)目策劃和定位成本計(jì)劃完整、科學(xué)、合理、可行設(shè)計(jì)圖紙反映的造價(jià)在成本計(jì)劃以內(nèi)圖紙質(zhì)量到位，減少施工過程中的變更因素二、設(shè)計(jì)階段成本控制思路與方法4、本質(zhì)：花最少的錢實(shí)現(xiàn)既定功能和品質(zhì)，或者，花既定的錢獲得最好的功能和品質(zhì)——追求資金價(jià)值的最大化5、關(guān)于項(xiàng)目初步策劃和定位（方案）。根據(jù)項(xiàng)目地塊特點(diǎn)、規(guī)劃控制條件、產(chǎn)品定位、銷售對象及市場情況，策劃并決定項(xiàng)目的基本方案，包括規(guī)模、整體規(guī)劃、基本結(jié)構(gòu)形式、主要系統(tǒng)設(shè)置和配置、主要材料設(shè)備檔次。上述方案是投資估算的基礎(chǔ)和依據(jù)。也是項(xiàng)目初期的基本決策二、設(shè)計(jì)階段成本控制思路與方法6、關(guān)于投資估算投資估算與技術(shù)條件同時(shí)存在才有意義投資估算的構(gòu)成應(yīng)與公司成本體系中的成本科目一一對應(yīng)投資估算中應(yīng)留出足夠的預(yù)留金額最理想的情況是項(xiàng)目竣工結(jié)算總金額無限負(fù)接近投資估算二、設(shè)計(jì)階段成本控制思路與方法7、關(guān)于（建安）成本計(jì)劃。成本計(jì)劃只是投資估算的另外一種表現(xiàn)形式，將投資估算中的建安造價(jià)合理分解到以后將要簽署的各個(gè)合同項(xiàng)下。投資估算和成本計(jì)劃都必須由公司高層嚴(yán)肅、審慎、及時(shí)批準(zhǔn)8、為了得到成本計(jì)劃，必須先解決整個(gè)項(xiàng)目到底會簽多少個(gè)合同？簽?zāi)男┖贤?？此即?xiàng)目的初步合約規(guī)劃（詳情后述）9、關(guān)于限額設(shè)計(jì)。在設(shè)計(jì)合同中真正明確限額設(shè)計(jì)責(zé)任、造價(jià)額度及獎罰條款；建立設(shè)計(jì)階段成本控制的工作機(jī)制；留出足夠的時(shí)間二、設(shè)計(jì)階段成本控制思路與方法10、不同階段的設(shè)計(jì)圖紙具備后，對其進(jìn)行成本測算，并與成本計(jì)劃進(jìn)行對比，根據(jù)對比結(jié)果，調(diào)整并優(yōu)化設(shè)計(jì)。除非萬不得已，不要輕易修改成本計(jì)劃11、設(shè)計(jì)的調(diào)整和優(yōu)化不僅針對圖紙本身，更包括相關(guān)技術(shù)條件12、上述過程循環(huán)往復(fù)，直至完成施工圖設(shè)計(jì)，此后進(jìn)入招標(biāo)階段三、招標(biāo)階段成本控制思路與方法1、招標(biāo)階段是建安成本控制最現(xiàn)實(shí)、最有效的階段2、合約規(guī)劃中包含的每個(gè)合同的合同價(jià)格是通過招標(biāo)確定的3、招標(biāo)階段與成本管理有關(guān)的重點(diǎn)環(huán)節(jié)：項(xiàng)目招標(biāo)采購策劃招標(biāo)文件工程量清單技術(shù)條件清標(biāo)合同簽署三、招標(biāo)階段成本控制思路與方法4、本質(zhì)：通過真正的競爭獲得優(yōu)惠的價(jià)格通過招標(biāo)獲得一份好的合同5、關(guān)于項(xiàng)目招標(biāo)采購策劃合約規(guī)劃招標(biāo)進(jìn)度計(jì)劃招標(biāo)方式合同形式計(jì)量計(jì)價(jià)方式招標(biāo)控制價(jià)格（攔標(biāo)價(jià)）三、招標(biāo)階段成本控制思路與方法6、關(guān)于合約規(guī)劃理由：設(shè)計(jì)限制、壟斷、專業(yè)性、施工總承包單位的局限性表現(xiàn)形式：直接發(fā)包、直接采購、指定分包、指定供應(yīng)、總包自行施工等五類合同關(guān)系基本原則：考慮設(shè)計(jì)狀況、考慮競爭、勿過于零碎、不重復(fù)、不遺漏7、關(guān)于招標(biāo)文件。其本質(zhì)和重要性在于：是日后合同的基礎(chǔ)決定了項(xiàng)目施工過程中項(xiàng)目管理的游戲規(guī)則三、招標(biāo)階段成本控制思路與方法8、關(guān)于招標(biāo)文件中的技術(shù)條件往往被忽視但卻非常重要，直接決定了合同價(jià)格，甚至直接指向某個(gè)特定品牌（特別是分包和材料設(shè)備采購招標(biāo)）到底由誰來編寫9、關(guān)于合同形式總價(jià)合同單價(jià)合同費(fèi)率合同三、招標(biāo)階段成本控制思路與方法10、關(guān)于計(jì)量計(jì)價(jià)原則清單體系定額體系11、關(guān)于招標(biāo)控制價(jià)格必須限額招標(biāo)限額招標(biāo)的攔標(biāo)價(jià)與成本計(jì)劃的關(guān)系12、關(guān)于工程量清單清單列項(xiàng)與招標(biāo)文件約定的招標(biāo)范圍一致忌漏項(xiàng)量差風(fēng)險(xiǎn)如何處理三、招標(biāo)階段成本控制思路與方法13、關(guān)于清標(biāo)什么是清標(biāo)？為何要清標(biāo)？清什么？何時(shí)清？清標(biāo)結(jié)果如何使用？14、關(guān)于合同招標(biāo)的目的是為了簽署合同合同應(yīng)當(dāng)承載招標(biāo)的全部有效成果以招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件為基礎(chǔ)三、招標(biāo)階段成本控制思路與方法15、值得思考的問題：到底什么樣的合同算得上是一份好的合同？16、招標(biāo)的靈魂在于競爭17、招標(biāo)階段結(jié)束后，項(xiàng)目的建安成本基本大局已定四、施工階段成本控制思路與方法1、施工階段在各階段中時(shí)間最長，也最容易得到重視，但實(shí)際效果已經(jīng)非常有限2、重點(diǎn)環(huán)節(jié)和程序：變更索賠政府部門的無端干預(yù)市場波動風(fēng)險(xiǎn)合同約定的其他價(jià)格調(diào)整因素成本定期動態(tài)報(bào)告四、施工階段成本控制思路與方法3、關(guān)于變更變更是施工階段對成本影響最大的因素大部分變更來源于設(shè)計(jì)圖紙的缺陷剩下的基本源自各級領(lǐng)導(dǎo)不斷變幻的想法變更對造價(jià)的影響應(yīng)隨時(shí)發(fā)生隨時(shí)解決圖紙變化的清晰管理四、施工階段成本控制思路與方法4、關(guān)于市場波動風(fēng)險(xiǎn)不可控完全轉(zhuǎn)嫁給承包人確實(shí)有問題5、關(guān)于成本定期動態(tài)報(bào)告施工過程中，項(xiàng)目實(shí)際成本不斷變化所以需要定期給予動態(tài)報(bào)告讓決策者在每時(shí)每刻都清楚項(xiàng)目實(shí)際成本的變化情況實(shí)際成本與成本計(jì)劃的對比作為動態(tài)決策的重要依據(jù)五、結(jié)洗算階段糕成本控問制思路坑與方法1、除非施緒工過程中饑發(fā)生的問肆題都沒有知及時(shí)解決籃，否則結(jié)撒算階段基親本屬于實(shí)粘際成本的御事后計(jì)算帳，已經(jīng)不賤存在主動瘡控制成本零的有效機(jī)仿會2、結(jié)算實(shí)爛際上是施忠工階段相提關(guān)工作的號延續(xù)和匯扛總3、結(jié)算是賭以合同為畏單位，每譜個(gè)合同履虜行完畢后敘即可結(jié)算銷，并非等乎竣工才能躺結(jié)算4、每個(gè)合裳同的結(jié)算舞金額的匯活總即為整規(guī)個(gè)項(xiàng)目的況竣工結(jié)算旁，所以并政不存在所皇謂的單獨(dú)鏈的竣工結(jié)廟算工作5、在結(jié)且算階段碑，更有慨意義的名事情可犬能就剩坊下事后綱的總結(jié)妙，包括養(yǎng)成功的候經(jīng)驗(yàn)和籌失敗的座教訓(xùn)六、建漸安以外毛的其他葬成本項(xiàng)朱目控制魄要點(diǎn)1、除無法井控制的成蝴本項(xiàng)目（擁如土地成聯(lián)本、政府牙收費(fèi)、稅赴金等）以某外，也應(yīng)躺引入成本柔計(jì)劃，避習(xí)免花到哪附兒算哪兒考，根據(jù)成易本計(jì)劃去捕控制開支2、成本計(jì)腸劃之前應(yīng)墊先有方案搶，形成方酷案的過程調(diào)其實(shí)就是轟項(xiàng)目決策表的過程。曉如銷售成諸本、財(cái)務(wù)吳成本3、對于您很多成忍本項(xiàng)，膝優(yōu)秀、峽合理的檔方案是暈成本優(yōu)輛化的基患礎(chǔ)，而灣充分的由競爭是洋獲得優(yōu)處惠的有仔效手段4、企業(yè)脫內(nèi)部的蜜良好組坑織機(jī)構(gòu)乘、合理浮分工及縫協(xié)調(diào)一已致是公杯司有效億成本體更系的重飯要組成肢部分七、如何舞發(fā)揮造價(jià)準(zhǔn)咨詢公司泊的作用一個(gè)好的攪造價(jià)咨詢喝公司應(yīng)該歐能幫業(yè)主豆做些什么抹？1、設(shè)計(jì)階素段是實(shí)際翼階段成亮本控制惹機(jī)制的孩重要組撿成部分編制投資仆估算編制成本景計(jì)算針對不租同深度恒的設(shè)計(jì)袋圖紙測因算成本這并在與烤成本計(jì)央劃對比醫(yī)后及時(shí)禁反饋差觸異提出設(shè)序計(jì)優(yōu)化冊和降低就成本的病建議提供類襪似項(xiàng)目羨的實(shí)際疏成本數(shù)仇據(jù)七、如何框發(fā)揮造價(jià)噴咨詢公司蠅的作用2、招標(biāo)階籠段協(xié)助業(yè)主升進(jìn)行招標(biāo)廢采購整體材策劃提出合急約規(guī)劃杏意見編制招遮標(biāo)文件編制工程猛量清單編制標(biāo)嗓底并落鋤實(shí)限額承招標(biāo)清標(biāo)合同組衡卷并交淚底七、如里何發(fā)揮降造價(jià)咨霉詢公司答的作用3、施工桶階段和隸結(jié)算階纖段合同管理資金使用杯計(jì)劃管理變更管理索賠管蔬理合同價(jià)格蒙調(diào)整管理支付管蓋理成本動太態(tài)報(bào)告合同結(jié)算透及項(xiàng)目竣礙工結(jié)算八、綜合童建議1、全員過的成本潤意識和三觀念2、領(lǐng)導(dǎo)午真正重香視3、良好的青組織機(jī)構(gòu)法及清晰的赤職責(zé)分工右，尤其是哭項(xiàng)目公司朝與總部的都關(guān)系要交器代清楚4、成本麻構(gòu)成清楊晰，影貿(mào)響每個(gè)暮成本項(xiàng)步的因素需清晰5、讓成也本計(jì)劃絹深入人偏心并得族到真正鋪?zhàn)鹬?、任何階燭段都牢記眠每項(xiàng)工作出均有成本杜計(jì)劃和限燒額，應(yīng)想拳方設(shè)法去碧實(shí)現(xiàn)，而異不是千方晶百計(jì)為成尼本突破去慎找各種借樣口7、真正讓像設(shè)計(jì)院參粒與到成本須控制的機(jī)故制中八、綜韻合建議8、給設(shè)計(jì)惱留出足夠山的時(shí)間，棍磨刀不誤勾砍柴工。