成都某綜合地產(chǎn)項目提案

關(guān)于“成都****”

項目理解2004年11月6日目錄一、市場總體概述；二、項目綜述理解；三、對**品牌的理解；四、項目SWOT分析；五、項目定位的思考六、項目營銷方面的思考；七、對項目運作的思考；1、人手配置；2、合作形式；一、市場總體概述1、市場發(fā)展空間巨大競爭格局出現(xiàn)變遷房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)良好健康的發(fā)展走勢；現(xiàn)階段房價水平不高，有較大的發(fā)展空間；住宅郊區(qū)化正在盛行，為本項目的開發(fā)帶來有利條件；大盤時代的到來，外來大品牌發(fā)展商進(jìn)駐成都，房地產(chǎn)市場迎來新的競爭格局；2、成都市未來房地產(chǎn)市場新格局預(yù)測一環(huán)三環(huán)二環(huán)和記黃埔城南項目中海地產(chǎn)城西項目**地產(chǎn)城東項目品牌發(fā)展商及大盤分布圖二、項目綜述1、項目地理位置本項目位于成都行政區(qū)域的東部，西接?xùn)|三環(huán)高速公路，北靠成渝高速公路，東臨四川師范大學(xué)（東區(qū)校區(qū)），南眺獅子山培育園。2、項目發(fā)展定位

城東作為成都市未來發(fā)展的重點區(qū)域，各種工廠企業(yè)都已經(jīng)大部分搬遷，各種風(fēng)景區(qū)、住宅區(qū)的規(guī)劃及交通規(guī)劃都已經(jīng)提上日程，城東副中心中心城區(qū)的建設(shè)已步入實施階段，錦江區(qū)區(qū)委、區(qū)人大、區(qū)政府等相關(guān)部門將進(jìn)入城東副中心。目前“東部新區(qū)”起步區(qū)的各項配套設(shè)施正緊張有序地進(jìn)行，連接成渝高速路的道路僅差一座立交橋就得以貫通，屆時三圣、洪河、十陵片區(qū)將連成一片，進(jìn)入市區(qū)將縮短至少１０分鐘，今后城東將成為一個新型居住區(qū)。

3、項目規(guī)劃概述總用地面積：444175.50m2住宅用地面積：243410.30m2商業(yè)/金融/貿(mào)易用地：42586.51m2開發(fā)強度：容積率2.3~3.5建筑密度：≤35%綠地率：≥30%

配套用地要求：公園（5166m2）幼兒園（4466m2）街道辦事處（1526m2）門診所（3028m2）文化中心（8014m2）插入地塊圖4、地塊現(xiàn)狀優(yōu)勢：住宅用地容積可達(dá)到2.3，使項目的產(chǎn)品多樣化，在設(shè)計中可使用多種產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，避免項目產(chǎn)品的單一性。地塊的自然坡地使各組團(tuán)錯落有致，獲得更好的日照。在項目內(nèi)設(shè)有5千多平方米的小區(qū)公園，為居民提供休閑的地方劣勢：市政配套用地過多，降低住宅和商業(yè)用地的使用率與三環(huán)路只有50米的綠化隔離帶，對住宅產(chǎn)生噪音有兩條市政路貫通南北，將地塊分割成四塊，不利于小區(qū)圍合式管理，影響小區(qū)內(nèi)部的私密性5、市政配套現(xiàn)狀

就目前該區(qū)域的生活配套現(xiàn)狀來說，給人總的印象還是一個“大荒地”，生活配套非常不足，目前除了三環(huán)路投入使用外，新建成的樓盤還太少，只有上東陽光、桃花源別墅等少數(shù)低檔樓盤。而且這里沒有學(xué)校、大酒家、購物中心、大型超市、體育場館等生活配套，當(dāng)?shù)氐木用裥枰撇角巴鈬M。三、**品牌的理解**集團(tuán)成立于1984年5月，以房地產(chǎn)為核心業(yè)務(wù)，是中國大陸首批公開上市的企業(yè)之一。成都**公司成立于1993年6月，成為**集團(tuán)繼深圳、上海、北京、天津、沈陽之后第六大重點投資的城市。成都**先后開發(fā)了成都城市花園和**家園，在市場上樹立了良好的市場形象、產(chǎn)品形象，獲得良好的社會效益和經(jīng)濟效益，成為成都房地產(chǎn)市場的領(lǐng)跑者。由于**花園、**家園在成都市場上樹立了良好的產(chǎn)品形象、品牌形象，因此，成都消費者對**的品牌有一定的認(rèn)識，也為后繼開發(fā)的項目奠定了良好的市場基礎(chǔ)。四、項目SWOT分析S優(yōu)勢W劣勢項目位于成都“東拓”核心區(qū)域，隨著成渝高速的貫通，工廠企業(yè)的搬遷，東部核心已形成項目緊靠三環(huán)路，加上市政府對周邊道路的投入較大，地面交通優(yōu)勢明顯在高速公路旁，噪音嚴(yán)重，鄰近成渝立交橋，空氣受到一定的污染項目附近的生活配套設(shè)施嚴(yán)重不足，完全要依賴小區(qū)自身的配套O機遇T威脅東部新城的形成，為引入外區(qū)域新移民奠定基礎(chǔ)現(xiàn)時該區(qū)域房地產(chǎn)市場仍處于中前期狀態(tài)，在售房地產(chǎn)項目不多，市場競爭相對不太激烈市場買家已越來越成熟，對住宅的要求也不斷的提高。居民受到傳統(tǒng)購房思維——“南富、西貴、東貧、北匪”的影響，對東部區(qū)域產(chǎn)生一定的抗性核心競爭力經(jīng)過以上SWOT分析，我司對項目提算出其內(nèi)、中、外三層核心競爭力內(nèi)層中層未來發(fā)展前景及其升值空間受到客戶的認(rèn)同外層產(chǎn)品的多元化發(fā)展格局**品牌和質(zhì)量的認(rèn)同五、項目定位思考當(dāng)前，成都**公司對于本項目將面臨一個經(jīng)營思考問題：1）是高容積率項目，追求現(xiàn)有產(chǎn)品的多樣化發(fā)展？2）是低容積率，保持**一貫的開發(fā)風(fēng)格？1、****是一個什么樣的項目？1）中海?國際社區(qū)（暫名）項目簡介項目位置及交通項目位于成都市金牛區(qū)金牛鄉(xiāng)、郫縣犀浦鎮(zhèn)境內(nèi)，國家級成都高新技術(shù)開發(fā)區(qū)西部園區(qū)東南側(cè)。

項目至市中心5KM至火車站6KM至雙流機場15KM毗鄰未來地鐵二號2、同品牌競爭項目對比規(guī)劃要點添：規(guī)劃總茶面積：茅198滅6畝總建筑面大積：超過繡130萬逐平方米開發(fā)強刃度：容父積率0肚.85蒼-0.飄95建筑密算度：≤役20%綠地率具：區(qū)≥哥38%土地成交撫價格：60萬元爬/畝（備雀注：與成般都**土誘地成本相橡同）配套要求看：醫(yī)院（湖200謹(jǐn)床，1蝕800天0㎡）雙語學(xué)限校（小貸學(xué)至高喜中，5申4班）幼兒園（涼2所，雙獎?wù)Z教學(xué)）文化活動若中心（1矛0000煉㎡）凈菜市耗場（1淡200怕0㎡）公園（材緊鄰項綁目南側(cè)刊，占地課480街00㎡罷）體育公膠園（緊帳鄰項目欲南側(cè)，令占地2梁390裙0㎡）變電站潤（11移0KV選，兩個廊）、派仿出所、腫街道辦蹲事處、托社區(qū)服崇務(wù)中心鬼等初步規(guī)劃淚方案公園體育公園項目點評央一屬于城提市邊緣蘭項目；交通便纖捷性略忌嫌不足鹽；該地塊所旅在地段雖旱已開通城所區(qū)至高新窄西區(qū)的城輕市公交，旨但從城區(qū)痕的可達(dá)性蜘看，進(jìn)城俯主干道只料有一條羊匹西沿線，奇而此條線咸路為城西性的快速通和道，上下稀班時常交蓋通擁擠；項目點蠢評二區(qū)域位集置價值纏較大：——連豈接城西碧生態(tài)景視觀走廊——城江西上風(fēng)豪下水的河概念深跑入人心——“創(chuàng)南富西形貴”，秧城西有斥眾多高宅尚社區(qū)——未來迎地鐵二號族線概念項目點餃評三景觀資源途較為豐富棚，適合打鴉造具有閑襲適情調(diào)的堆高品質(zhì)生抱活社區(qū)；開發(fā)規(guī)模槽大、可塑乓性強；但周邊配康套尚未完睡善。小結(jié)：從以上脆分析可擺以看出蘇，本項本目與中忙海城西必項目相傳比，同門屬城市拆邊緣項酒目，周霧邊配套執(zhí)尚未完永善；本號項目除蠅了在交愛通可達(dá)儲性、土騙地成本西上占據(jù)壯一定的準(zhǔn)優(yōu)勢外災(zāi)，在項乎目所處熱地段的撈區(qū)位價昆值、景拼觀資源改、規(guī)模抽等方面圾，本項境目還稍箏處劣勢旗。2、和記析黃埔地產(chǎn)悼城南項目簡介項目位膠置及交撤通高新區(qū)西安至鐵路防膚護(hù)綠地，為北至三環(huán)雀路，東至校站華路，染南至武侯饑大道；交搞通便利，吸東靠天府鍬大道，北懂靠三環(huán)路污，北側(cè)是段成都著名炒的桐梓富尖人區(qū)，南窮面是規(guī)劃太中的科技貌園區(qū)和政檢府辦公及嗓商務(wù)區(qū)。和記黃埔擠項目一環(huán)三環(huán)二環(huán)規(guī)劃要點候：規(guī)劃總稼面積：雄103墓6畝開發(fā)強被度：容倦積率≤幻玉3.0建筑密章度：≤俊30%綠地率：箏≥30%土地成交敬價格：206萬撈元/畝項目點娃評一屬于城市搖邊緣項目冊；交通便捷愁性較高；區(qū)域位置拍價值較大寒：——向南是成芹都市今后娃城市發(fā)展倆的重要方周向之一；——“南富西婚貴”，練城南高即素質(zhì)樓糾盤眾多兆，區(qū)域芽日趨成自熟。和記黃埔游項目一環(huán)三環(huán)二環(huán)項目點昏評二開發(fā)規(guī)兆模大、資可塑性模強；周邊配套洋正日漸成僚熟。小結(jié)：和記黃埔盛此次花巨有資高調(diào)進(jìn)呀駐成都房需地產(chǎn)市場羊，其實力堪不容置疑另；據(jù)媒體鐘報道，和述記黃埔有挖意將其開貍發(fā)“一個袍全新的香勒港城”。遣外來發(fā)展步商能否克訓(xùn)服“水土俘不服”的形通病，還售需拭目以蘇待。六、項目營延銷方面歉的思考1、對“底****濤”市場定聲位的思考由于項小目地處宅成都東煩拓核心綿，而容桑積率又括比較高匠，如果完單從數(shù)欠據(jù)上來火看，該憑項目應(yīng)怨該是一瓦個高容叮積率的虜城市社駕區(qū)項目損。但該項禾目的定休位是否厚能夠最千大強度釋地吸引念買家，建議貴司愉在項目定嶄位上必須稼慎重。必須要建胃立在詳實乖的市場支建持?jǐn)?shù)據(jù)上礦方可確定欣。本項目占葛地660幕畝，總建產(chǎn)面積達(dá)平壘方米而且貫首期開發(fā)晝量就達(dá)到放十三萬平鳴方米的消億化量，在歪成都也算弄比較龐大醬的貨量，糕必須思考慌嚴(yán)密，穩(wěn)痛操勝券方描好。2、對項卡目客戶群擊定位的思筑考項目位于遭新開發(fā)區(qū)料域，項目壤附近均為憑待開發(fā)用跪地，潛在橋客戶中原徒居民的比狹例極少，抖項目所在轉(zhuǎn)地的購買蛇資源欠缺糖，從表象左來看，該構(gòu)項目的潛膚在客戶以扮外區(qū)移民篩為主。思考：1）什么域樣的人會耀考慮接受旗東面為居輩住區(qū)？2）什康么樣的炕人是該買項目的銹核心客步戶群？3）什萬么樣的蔥條件可忠以吸引坑這部分儉群體？4）他們擋都具有什統(tǒng)么樣的特哨征？3、對項地目板塊區(qū)戴域發(fā)展的的思考項目位丹于新開球發(fā)區(qū)域必，大盤豎將會逐混漸增多絨，政府炊今后對閥東部的轎發(fā)展規(guī)蓮劃、市童政配套薦、教育獵配套、運生活配仁套、商示業(yè)配套靜的考慮蹤蝶如何？折買家如歇果要遷極移，將源會重點滲考慮區(qū)敲域的什鳳么配套胞條件？訴開發(fā)商伶如何與繼政府聯(lián)副動，如即何整合羊社會資笛源、政庫府資源辟為該項角目服務(wù)椒，這也申是下一殿步工作決將重點售考慮的研問題。思考：1）東禍面今后洽的大規(guī)麗劃發(fā)展招如何？2）政府圖會給予那毫些配套支賤持？3）如何嘆去炒作該院區(qū)域板塊咬？4、對解項目產(chǎn)享品定位熔的思考**特此有的產(chǎn)遇品：6層情揀景洋房帶觀光電茅梯的小高標(biāo)層專利產(chǎn)品纖情景TO規(guī)WNHO明USE思考：1）本項肝目的主力墊產(chǎn)品應(yīng)該忽以什么為叮主？2）產(chǎn)掘品應(yīng)該腿具有哪迫些特色褲？3）與以由往**的宅產(chǎn)品特點晴有什么不紋同？5、對項潑目價格定雙位的思考由于項目廚是東面的盒第一個大綢型項目，猶因此，在雁價格策略典方面扮演楊著重要的魔“土地價窄格杠桿角縮慧色”，本悔項目的價汗格制定，彼對未來板托塊樓市的賀價格起到逗一定的影驢響作用。因此，在矛制定價格疾方面既要紛考慮買家久的接受度呀，又要達(dá)禁到項目浮鑒出市場一脈炮而紅的旬效果，必寧須慎重思領(lǐng)考?？傊壹彼緦⒅攸c雕在營銷工梅作中思考槽以下問題簽：1、如何厲提升**良的品牌形嚼象？2、如態(tài)何提升爺**產(chǎn)緒品的形零象？2、如癢何樹立司本項目特在東部判指標(biāo)盤獎的形象姐？4、如何字在營銷上成吸引買家絕核心群體喂？5、如何童令到項目斷營銷達(dá)到小