房地產(chǎn)估價(jià)課件

房地產(chǎn)估價(jià)課件1什么是房地產(chǎn)？房地產(chǎn)（RealEstate,RealProperty）是指土地、建筑物及其他地上定著物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益主要有所有權(quán)、使用權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán)等。房地產(chǎn)是房屋建筑物與土地使用權(quán)的總稱，包括房產(chǎn)和地產(chǎn)。房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)不可分割、相互依存的有機(jī)結(jié)合體。在我國(guó)土地所有權(quán)歸國(guó)家和農(nóng)村集體所有，單位和個(gè)人只能取得土地使用權(quán)。2什么是房地產(chǎn)估價(jià)？房地產(chǎn)估價(jià)（RealEstateAppraisal，Propertyvaluation）是指專業(yè)估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)。3房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)1．所有權(quán)——指所有人于法令限制范圍內(nèi)，對(duì)于所有物擁有全面的支配的權(quán)利。城市土地——國(guó)家所有（全民所有）農(nóng)村土地——農(nóng)村集體所有土地所有權(quán)不得交易。42．使用權(quán)——是指對(duì)他人之物于一定范圍內(nèi)，有使用和收益的定限權(quán)利，即使用權(quán)人在一定范圍內(nèi)，對(duì)標(biāo)的物的占有、使用和收益的權(quán)利。土地使用權(quán)出讓，是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)出讓是解決房地產(chǎn)開發(fā)用地問題的主要方式。5土地使用權(quán)出讓的期限：1）居住用地70年；2）工業(yè)用地50年；3）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；4）商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；5）綜合或者其他用地50年。6房地產(chǎn)估價(jià)在國(guó)內(nèi)、外的發(fā)展國(guó)外房地產(chǎn)估價(jià)的發(fā)展國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)估價(jià)的發(fā)展7我國(guó)的房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)，是在1978年以后改革開放的背景下，隨著改革土地使用制度和住房制度，推行房屋商品化，使房地產(chǎn)成為商品可進(jìn)入市場(chǎng)流通而出現(xiàn)的，起步比較晚，但是發(fā)展較快，得到了政府和社會(huì)的重視，突出表現(xiàn)在以下4方面：1、1994.7.5公布了《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十三條規(guī)定“國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度”，第五十八條規(guī)定“國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度”。2、93、94年，建設(shè)部和人事部聯(lián)合認(rèn)定了兩批共346名“房地產(chǎn)估價(jià)師”。從95年起，取得房地產(chǎn)估價(jià)師資格的唯一途徑，是通過全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試。3、94.8成立了全國(guó)性的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)自律性組織——中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)（chinainstituteofrealestateappraisers,CIREA），其主要職責(zé)是——開展房地產(chǎn)估價(jià)理論和方法研究——制定房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范，——協(xié)助政府有關(guān)主管部門進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)師考試、注冊(cè)和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)評(píng)定、管理工作，——組織房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)培訓(xùn)和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育——調(diào)處房地產(chǎn)估價(jià)糾紛——開展國(guó)際學(xué)術(shù)交流等。4、99.2建設(shè)部會(huì)同國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局聯(lián)合發(fā)布了《中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，自99.6.1起執(zhí)行。8

房地產(chǎn)行業(yè)*房地產(chǎn)投資開發(fā)*房地產(chǎn)中介服務(wù)*物業(yè)管理房地產(chǎn)咨詢房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)9房地產(chǎn)估價(jià)中對(duì)房地產(chǎn)的認(rèn)識(shí)1）

房地產(chǎn)估價(jià)中對(duì)土地認(rèn)識(shí)坐落位置面積大小形狀四至地勢(shì)周圍環(huán)境利用現(xiàn)狀產(chǎn)權(quán)狀況地質(zhì)水文狀況基礎(chǔ)設(shè)施完備程度和土地平整程度土地使用管制（城市規(guī)劃限制條件，可以通過下列文件了解（1）規(guī)劃要點(diǎn)（2）規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書（3）審定設(shè)計(jì)方案通知書（4）建設(shè)用地規(guī)劃許可證（5）建設(shè)工程規(guī)劃許可證）概念介紹：三通一平：城市基礎(chǔ)建設(shè)配套的程度在達(dá)到了通路、通（上）水、通電和場(chǎng)地平整時(shí)的簡(jiǎn)稱。四通一平：通路、通（上）水、通下水、通電和場(chǎng)地平整五通一平：四通一平+通訊六通一平：五通一平+通（煤）氣（燃?xì)猓┢咄ㄒ黄剑毫ㄒ黄?通（暖）氣（熱力）10建筑物包括房屋和構(gòu)筑物兩大類：構(gòu)筑物指一般不直接在內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)或生活活動(dòng)的建筑物如：水塔、煙囪、橋梁等。坐落位置面積大小建筑層數(shù)和高度建筑結(jié)構(gòu)（根據(jù)房屋主要承重結(jié)構(gòu)來劃分：鋼結(jié)構(gòu)、鋼和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、其他結(jié)構(gòu)）

設(shè)備裝修公共配套設(shè)施完備程度平面布置外觀建成年月維修、保養(yǎng)情況及完損程度利用現(xiàn)狀產(chǎn)權(quán)狀況（建筑物可以私人所有）其他2）對(duì)建筑物的認(rèn)識(shí)111、

居住房地產(chǎn)2、

商業(yè)房地產(chǎn)3、

辦公房地產(chǎn)4、

旅館房地產(chǎn)5、

餐飲房地產(chǎn)6、

娛樂房地產(chǎn)7、

工業(yè)和倉(cāng)儲(chǔ)房地產(chǎn)8、

農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)9、

特殊用途房地產(chǎn)10、綜合房地產(chǎn)房地產(chǎn)估價(jià)中房地產(chǎn)類型劃分按用途劃分：121、

生地：是指不具有城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地，如荒地、農(nóng)地2、

毛地：是指具有一定城市基礎(chǔ)設(shè)施，但地上有待拆遷安置的房屋的土地3、

熟地：是指具有完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施、土地平整、能直接在其上進(jìn)行房屋建設(shè)的土地4、

在建工程：指地上建筑物尚未建成，不具備使用條件的房地產(chǎn)，可能停工了許久。5、

現(xiàn)房（含土地）：是指地上建筑物已經(jīng)建成，可直接使用的房地產(chǎn)?？赡苁切碌?，也可能是舊的。按開發(fā)程度劃分：131、

收益性房地產(chǎn)：是指能直接產(chǎn)生租賃或其他經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)，包括商店、商務(wù)辦公樓、公寓、旅館、餐館、游樂場(chǎng)、影劇院、廠房、農(nóng)地等。（可以采用收益法估價(jià)）2、

非收益性房地產(chǎn)：是指不能直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)，如：私人宅邸、未開發(fā)的土地、政府辦公樓、教堂、寺廟等。按是否產(chǎn)生收益來劃分：按經(jīng)營(yíng)使用方式來劃分：1、

出售型房地產(chǎn)2、

出租型房地產(chǎn)3、

營(yíng)業(yè)型房地產(chǎn)4、

自用型房地產(chǎn)14房地產(chǎn)價(jià)格的概念房地產(chǎn)價(jià)格是房產(chǎn)價(jià)格和地產(chǎn)價(jià)格的統(tǒng)一。是房地產(chǎn)商品價(jià)值和地租資本化價(jià)格的綜合性貨幣表現(xiàn)。房地產(chǎn)價(jià)格來源于兩個(gè)方面（表現(xiàn)了房地產(chǎn)價(jià)格內(nèi)涵上的雙重實(shí)體性）： ①勞動(dòng)所形成的價(jià)值：

房屋建筑安裝勞動(dòng)（房產(chǎn)價(jià)值）土地開發(fā)凝結(jié)的物化勞動(dòng)和活勞動(dòng)（地產(chǎn)價(jià)值） ②來源于資本化的地租15房地產(chǎn)價(jià)格的特征1）地區(qū)性2）價(jià)格形成的市場(chǎng)不充分性3）房地產(chǎn)價(jià)格的權(quán)益性16房地產(chǎn)價(jià)格的種類市場(chǎng)價(jià)格與評(píng)估價(jià)格：

市場(chǎng)價(jià)格又稱為市價(jià)或時(shí)價(jià)，是房地產(chǎn)交易雙方自由協(xié)商議定的實(shí)際成交價(jià)格，隨行就市、自由波動(dòng)。

評(píng)估價(jià)是房地產(chǎn)專業(yè)評(píng)估人員根據(jù)一定的估價(jià)方法對(duì)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格所作的估計(jì)和推測(cè)。17商品價(jià)格成本價(jià)福利價(jià)：

商品價(jià)格是成本價(jià)加上利潤(rùn)和稅金。

成本價(jià)是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)投資回收價(jià)格。

福利價(jià)是低于成本價(jià)的價(jià)格形式，只有政府提供財(cái)政補(bǔ)貼，成本價(jià)和福利價(jià)才有可能實(shí)行，政府可以采用降低地價(jià)、減免稅費(fèi)等方式，福利房還需要享受國(guó)家的補(bǔ)貼。18

總價(jià)格單位價(jià)格樓面價(jià)格：

總價(jià)格是一宗房地產(chǎn)的整個(gè)價(jià)格

單位價(jià)格是指每單位（畝、平方米）房地產(chǎn)的價(jià)格，可以進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格水平的比較，反映房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低。

樓面價(jià)格是指平均到每單位建筑面積上的土地價(jià)格（地價(jià)通常是平均到單位面積土地上的）樓面地價(jià)=總地價(jià)/總建筑面積=單位地價(jià)*宗地面積/總建筑面積=單位地價(jià)/容積率樓面地價(jià)是以單位建筑面積來衡量地價(jià)的，宗地的總地價(jià)不依據(jù)宗地面積計(jì)算，而是依據(jù)宗地內(nèi)建筑物的面積計(jì)算。

例子：宗地總價(jià)150萬單位地價(jià)：元/平方米單位樓面價(jià)：元/平方米容積率：?jiǎn)螌咏ㄖ?00平方米，共三層土地面積1000平方米19基準(zhǔn)地價(jià)與標(biāo)定地價(jià)：

基準(zhǔn)地價(jià)是根據(jù)城鎮(zhèn)土地的不同用途，所在區(qū)位及市政基礎(chǔ)設(shè)施、土地開發(fā)情況、以及對(duì)土地實(shí)際利用過程中所產(chǎn)生的基本經(jīng)濟(jì)效益，按照一定的條件和方法測(cè)算出來的一定時(shí)期內(nèi)的城鎮(zhèn)土地的平均水平價(jià)格，經(jīng)政府批準(zhǔn)后成為城市土地基準(zhǔn)地價(jià)。

標(biāo)定地價(jià)是指一定時(shí)期和一定條件下，能代表不同區(qū)位、不同用途地價(jià)水平的標(biāo)志性土地的價(jià)格。即在城市不同地段選取若干標(biāo)準(zhǔn)地塊，一經(jīng)選取不能輕易變動(dòng)，然后定期公布該標(biāo)準(zhǔn)地塊的標(biāo)定地價(jià)，作為市場(chǎng)變動(dòng)，投資、經(jīng)營(yíng)的參考。我過《城市房地產(chǎn)管理法》和中央97年11號(hào)文件要求：建立標(biāo)定地價(jià)公布制度。20其他價(jià)企格:1．底價(jià)：是政府萄、企業(yè)或邁私人出讓粱（尤其是執(zhí)拍賣）房播地產(chǎn)時(shí)確徑定的最低窯價(jià)格，亦托稱起叫價(jià)覆格，若低膜于這個(gè)價(jià)售格則不可摘出售。對(duì)陡商品房來先說底價(jià)又黎稱起價(jià)，乒起價(jià)是指摸所銷售的代商品房的壯最低價(jià)格扣。這個(gè)價(jià)他格通常是羅最差的樓普層、朝向籍、戶型的愛商品房?jī)r(jià)付格，甚至吊這種價(jià)格摟的商品房攀不存在，逼通常不能遠(yuǎn)反映銷售斷商品房的解真實(shí)價(jià)格掃水平。212．期望價(jià)：是指也政府、晉企業(yè)或塘私人出匪讓房地叮產(chǎn)時(shí)希刮望賣出粉的滿意尿價(jià)格。摟如在底鞭價(jià)的基句礎(chǔ)上上單漲15緣瑞％，即右可視為冬期望價(jià)校。3．補(bǔ)地價(jià)：是指袍更改政罷府原出惡讓土地屯使用權(quán)暢時(shí)規(guī)定備的用途嚼，或增廊加容積雙率，或濃轉(zhuǎn)讓、肺出租、備抵押劃坑撥土地飛使用權(quán)泰，或出峰讓土地貝使用權(quán)梁續(xù)期等車時(shí)需要典交給政隔府的一擦筆地價(jià)寺或土地車使用權(quán)款出讓金暈、土地獨(dú)收益等桂。需要補(bǔ)骨地價(jià)的懂情況主棄要有四崖種：22（l）增評(píng)加原土地負(fù)使用權(quán)出艦讓時(shí)規(guī)定趙的容積率宰；（2）改揪變?cè)恋嘏蚴褂脵?quán)出三讓時(shí)規(guī)定忙的用途；（3）轉(zhuǎn)嘆讓、出租陣、抵押劃腳撥土地使猜用權(quán)的房盞地產(chǎn)（要綁求補(bǔ)辦土驢地使用權(quán)影出讓手續(xù)喝，補(bǔ)交土忠地使用權(quán)浴出讓金等球）；（4）革出讓土禁地使用路權(quán)期滿無后續(xù)期時(shí)。對(duì)于單純?cè)黾右讶莘e率的補(bǔ)地勉價(jià)來說脆，其補(bǔ)診地價(jià)的數(shù)額蟲理論上幫可以用下式計(jì)算：23補(bǔ)地價(jià)（延單價(jià)）=[（增璃加后的容仿積率－原亭容積率）借／原容積倚率]×原嘩容積率下敲的土地地初價(jià)或者補(bǔ)地離價(jià)（單價(jià)扶）=（增撐加后的歪容積率協(xié)－原容耽積率）溜×原樓滿面地價(jià)補(bǔ)地價(jià)（很總價(jià)）=補(bǔ)地古價(jià)（單嘗價(jià)）×厘土地總零面積24影響房地回產(chǎn)價(jià)格的牢因素一般因樸素一般因素境是指影響斃一定區(qū)域使范圍內(nèi)所盜有房地產(chǎn)顯價(jià)格的一悅般的、普者遍的、共肌同的因素冒。這些因坊素通常會(huì)攀對(duì)較廣泛寄地區(qū)范圍噸內(nèi)的各宗疤房地產(chǎn)的僚價(jià)格產(chǎn)生買全局性的夜影響。這誰類因素主則要包括經(jīng)濟(jì)旬因素、壓社會(huì)因盒素、政閑治因素戰(zhàn)、政策源因素和燥心理因詠素等。25區(qū)域因素區(qū)域因素脖是指某一圓特定的區(qū)冒域內(nèi)的自廢然條件與賓社會(huì)、經(jīng)技濟(jì)、行政硬、技術(shù)等憂因素相結(jié)鋤合所產(chǎn)生紡的區(qū)域特鐵性，對(duì)該拳區(qū)域內(nèi)的變各塊土地第的價(jià)格水揉平產(chǎn)生影礦響。這類姓因素可細(xì)事分為商服繁枝華度因未素、道龜路通達(dá)譜度因素悠、交通瞎便捷度秘因素、構(gòu)城市設(shè)犧施狀況翻因素和越環(huán)境因屈素等。個(gè)別因醒素個(gè)別因強(qiáng)素分為土地個(gè)溫別因素嗽和建筑傻物個(gè)別失因素。土地個(gè)俗別因素，握也叫宗地驗(yàn)因素，是猛宗地自身濟(jì)的條件和機(jī)特征對(duì)該異地塊價(jià)格茂的影響。26房地產(chǎn)估棒價(jià)的必要腸性理論上的煮必要性一種資產(chǎn)仔只有在具財(cái)備了下列話條件下才貞真正需要謠專業(yè)估價(jià)盾：（1）獨(dú)一無填二性。如竊果一種資潔產(chǎn)不具有盤獨(dú)一無二縮慧性，相同消的很多，腳可以直接紫比較，價(jià)就格普遍存猛在，人人稼皆知就不孟需要專業(yè)選估價(jià)。（2）價(jià)值噴量較大艷。一種產(chǎn)資產(chǎn)雖住然具有屬獨(dú)一無漫二性，把但如果噸價(jià)值量思不大，顛請(qǐng)人估目?jī)r(jià)的費(fèi)拳用甚至再高過資摸產(chǎn)本身梁的價(jià)值集，就不延值得請(qǐng)順人估價(jià)申。272.呀現(xiàn)實(shí)的集需要（1）房膠地產(chǎn)交易隔的需要房地產(chǎn)交胡易通常包廊括房屋買愛賣、租賃導(dǎo)、贈(zèng)與、榮交換、土檢地使用權(quán)絞出讓、轉(zhuǎn)躍讓。（2）猛房地產(chǎn)押抵押、洋典當(dāng)?shù)纳叫枰[含的貸姓款額一般碌要低于該賣用于抵押陶的房地產(chǎn)潮價(jià)值，銀蜓行需要對(duì)氧該用于抵竄押的房地抱產(chǎn)進(jìn)行估慚價(jià)，以核鉆實(shí)其價(jià)值刑，以作為泄放款限額燒的參考依刑據(jù)。典當(dāng)與亮抵押有鍛所不同后，為中燒國(guó)特有弓的制度固，具體至是出典拴人將自興己的房違地產(chǎn)讓個(gè)與他人都使用收滲益，以覆獲得相旗當(dāng)于賣跑價(jià)的資階金，但浴保留該桶房地產(chǎn)饞的所有展權(quán)，待系日后有菠能力時(shí)亂可以原什價(jià)贖回榜，而典鞠權(quán)人則牲以支付娘低于買刪價(jià)的典佳價(jià)，取膀得房地害產(chǎn)的使鎮(zhèn)用收益蓬權(quán)，且市日后還濟(jì)有取得獲房地產(chǎn)奸所有權(quán)汽的可能野（當(dāng)出搏典人逾述期不回晚贖時(shí)，壺典權(quán)人蛇即取得只房地產(chǎn)胳所有權(quán)萌）。28（3）李房地產(chǎn)床保險(xiǎn)和身?yè)p害賠刃償?shù)男枭┮皇窃趶澩侗r(shí)母需要評(píng)交估保險(xiǎn)洋價(jià)值，恨為確定搬保險(xiǎn)金騾額提供旦參考依濁據(jù)；二是在鼠保險(xiǎn)事廳故發(fā)生暮后需要間評(píng)估所術(shù)遭受的話損失或舉重置價(jià)廈格、重權(quán)建價(jià)格斗，為確剪定賠償船金額提仿供參考慎依據(jù)。熊其他方憂面的房需地產(chǎn)損淹害賠償灶，如施拆工挖基陽(yáng)礎(chǔ)不慎態(tài)造成鄰吵近房屋櫻傾斜，亭也需要啊房地產(chǎn)搬估價(jià)。（4）房拐地產(chǎn)稅收男的需要有關(guān)房騙地產(chǎn)的碧稅收種干類很多炊，如房鑒產(chǎn)稅、除地價(jià)稅孩、土地哨增殖稅刷、土地產(chǎn)與房屋撕合征的尼房地產(chǎn)申稅，房蝕地產(chǎn)與迎其他財(cái)浙產(chǎn)合征辱的財(cái)產(chǎn)屬稅、遺逐產(chǎn)稅、忙贈(zèng)與稅消等，這名些稅一們般是以鋤房地產(chǎn)姨的價(jià)值垮為課稅棟依據(jù)，芽而為了病掌握切懲實(shí)可靠導(dǎo)的課稅養(yǎng)依據(jù)，殖避免偷扛漏稅和蘿課稅不碎公，稅僵務(wù)機(jī)關(guān)嶺和納稅顧義務(wù)人勺都需要坦對(duì)房地猶產(chǎn)進(jìn)行糧估價(jià)。（5）蹦房地產(chǎn)驅(qū)征用拆補(bǔ)遷補(bǔ)償田的需要《中華檔人民共淋和國(guó)房弄地產(chǎn)管顛理法》第第十九輪條規(guī)定謊：“國(guó)貨家對(duì)土經(jīng)地使用錢者依法鵲取得的銹土地使忠用權(quán)，榨在出讓銅合同約儀定的使調(diào)用年限跨屆滿前布不收回懶；在特慢殊情況溫下，根贊據(jù)社會(huì)鏡公共利秤益的需郊要，可忘以依照鳥法律程系序提前岡收回，食并根據(jù)殘土地使秩用者使嗚用土地湯的實(shí)際揭年限和題開發(fā)土寨地的實(shí)飯際情況鎮(zhèn)給予相恨應(yīng)的補(bǔ)野償?！睏椂_定帝這些補(bǔ)備償額，虛就需要魂房地產(chǎn)定估價(jià)。29（6）房我地產(chǎn)糾紛紐奉、涉案的瓶需要房地產(chǎn)沸糾紛：團(tuán)一類是益有關(guān)當(dāng)墳事人對(duì)繞房地產(chǎn)翁買賣、眉交換、止租賃、校抵押、卷賠償、蜓抵債、閉征用、薄課稅等賺當(dāng)中有那關(guān)房地?fù)]產(chǎn)價(jià)格故、租金殼、賠償擱額、補(bǔ)米償額等勒，持有目不同看壓法；另次一類是菠遺產(chǎn)分宋配、共恰有財(cái)產(chǎn)啟分割等順引起的胞糾紛。通常房地棋產(chǎn)糾紛不制同于普通聲的實(shí)物糾鋤紛，實(shí)際朝上關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)嘗值形態(tài)的癢劃分，這就需蟲要房地產(chǎn)滾估價(jià)。（7）遵企業(yè)合伐資、合途并、合惰作、兼紡并、分饅立、買伴賣、租緞賃經(jīng)營(yíng)曬、承包萍經(jīng)營(yíng)、視改制、哀上市、賄破產(chǎn)清伍算等的排需要（8）面房地產(chǎn)肯管理的填需要中國(guó)經(jīng)證濟(jì)體制妨改革將序過去高唇度集權(quán)雜的計(jì)劃系經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)小變?yōu)槭凶鲌?chǎng)經(jīng)濟(jì)炕，相應(yīng)猜地對(duì)于壞各類資嗚產(chǎn)的管賄理從過撤去單純備的實(shí)物慘管理轉(zhuǎn)屢到重視填價(jià)值管鋒理，即弊不僅需炊要搞清襪楚資產(chǎn)矛的實(shí)物冤量，更川需要搞撓清楚資寬產(chǎn)的價(jià)穩(wěn)值量。30房地產(chǎn)估半價(jià)的原則所謂估極價(jià)原則抽，就是笛指能符褲合房地題產(chǎn)價(jià)格宇形成的庭客觀規(guī)慮律，能鹿使估價(jià)龜工作順氣利、有骨效地展傷開并取伙得成果征的那些責(zé)遵守的堤法則和左標(biāo)準(zhǔn)。孝這些法瀉則和標(biāo)班準(zhǔn)是人窩們?cè)诜繆实禺a(chǎn)估朗價(jià)的實(shí)饑踐中反甘復(fù)摸索擾、逐步滿認(rèn)識(shí)的站基礎(chǔ)上治總結(jié)出傻來的，演具有普肯遍的指璃導(dǎo)意義爸。31*合法權(quán)熟益包括合法產(chǎn)權(quán)巾、合法使瓜用、合法溜處分等方面（1）胳在合法茶產(chǎn)權(quán)方旗面應(yīng)以房地產(chǎn)覽權(quán)屬證癢書和有漿關(guān)證件為依據(jù)。合法原則具體來說劇還包括：農(nóng)民集體歪所有的土瀉地的土地灘不能當(dāng)做千國(guó)家所有蕉的土地來刺估價(jià)；行政劃撥的的土地不泊能當(dāng)做有辜償出讓的因土地來估屬價(jià)；臨時(shí)用歇地不能漢當(dāng)做長(zhǎng)醋久用地蜓來估價(jià)繁，違法臨占地不椒能當(dāng)做犬合法占托地來估徒價(jià)；臨時(shí)建席筑不能什當(dāng)做永航久建筑跨來估價(jià)腿；違章建筑州不能當(dāng)做遣合法建筑董來估價(jià)；產(chǎn)權(quán)有賤爭(zhēng)議的桐房地產(chǎn)令不能當(dāng)悄做完全宋產(chǎn)權(quán)的佛房地產(chǎn)泰來估價(jià)賓；共有房地萌產(chǎn)不能當(dāng)絲式做獨(dú)有的言房地產(chǎn)來醬估價(jià)?，F(xiàn)行的土乳地權(quán)屬證剩書有：《國(guó)有土欠地使用證身》、《集臺(tái)體土地所專有證》、頌《集體土推地使用證休》和《土電地他項(xiàng)權(quán)曉利證明書同》。房屋權(quán)守屬證書秧有：《房屋所竟有權(quán)證》期、《房屋傾共有權(quán)證面》、《房噴屋他項(xiàng)權(quán)循利證》。當(dāng)縣級(jí)舌以上地較方人民領(lǐng)政府有績(jī)一個(gè)部潑門統(tǒng)一洞負(fù)責(zé)房訊產(chǎn)管理強(qiáng)和土地辨管理工尖作的，速可能制悼作、頒忘發(fā)統(tǒng)一的房磁地產(chǎn)證書乎有《房地鄉(xiāng)豐產(chǎn)權(quán)證》檔、《房地妄產(chǎn)共有權(quán)腰證》、《雀房地產(chǎn)他肺項(xiàng)權(quán)證》憂三種。32（2）在損合法使用未方面應(yīng)以城陡市規(guī)劃言、土地梅用途管喚制等為幕依據(jù)。（3）獅在合法螞處分方蛾面應(yīng)以法膨律、法臉規(guī)或合屈同（如透土地使止用權(quán)出掌讓合同博）等允井許的處宜分方式看為依據(jù)鼻，如：萄法律、沿法規(guī)規(guī)粉定不得粥抵押的紐奉房地產(chǎn)宗，不能膝作為抵餃押目的船地來估縮慧價(jià)，或展者說這獨(dú)類房地膏產(chǎn)沒有哈抵押價(jià)馬值。（4）開其他方維面如評(píng)估出避的價(jià)格必鑰須符合國(guó)扶家的價(jià)格豆政策。例：評(píng)估政府械定價(jià)或政著府指導(dǎo)價(jià)棋的房地產(chǎn)形，應(yīng)遵循瞞政府定價(jià)礦或指導(dǎo)價(jià)協(xié)。如房改幸售房的艷價(jià)格，冰要符合北政府有讓關(guān)該價(jià)疏格測(cè)算浪的要求益，新建肥的經(jīng)濟(jì)田適用住掉房的價(jià)掀格，要模符合國(guó)展家規(guī)定近的價(jià)格紫構(gòu)成和覽對(duì)利潤(rùn)蕩率的限解定；農(nóng)冬地征用圍和城市讓房屋拆音遷補(bǔ)償爺估價(jià)，田要符合略政府有班關(guān)農(nóng)地閘征用和憶城市房徑屋拆遷窮補(bǔ)償?shù)耐?、偷法?guī)。33最高最增佳使用藝是指法困律上允樹許、技慣術(shù)上可維能、經(jīng)掠濟(jì)上可率行，經(jīng)泥過充分用合理的出論證，狠能使估諒價(jià)對(duì)象庫(kù)的價(jià)值帥達(dá)到最仍大的一半種最可廊能的使示用。最高最身佳使用蠢的確定繩要滿足灰合法原保則的要相求。遵循最高來最佳使用鹿原則是因漏為在現(xiàn)實(shí)跟房地產(chǎn)經(jīng)羨濟(jì)活動(dòng)中奧，每個(gè)房少地產(chǎn)擁有潮者都試圖雖充分發(fā)揮午其房地產(chǎn)宜的潛力，菌采用最高庭最佳的使酸用方式，斤以取得最柔大的經(jīng)濟(jì)掠利益。這亂一估價(jià)原待則也是房弦地產(chǎn)利用米競(jìng)爭(zhēng)與優(yōu)芹選的結(jié)果喜。最高最么佳使用艘具體包捆括下列偵3個(gè)方煎面（1）最庸佳用途（駕2）最佳索規(guī)模（3礙）最佳集襲約度尋找最高丸最佳使用譯的方法，吩是先盡可鋸能地設(shè)想博出各種潛杏在的使用種方式，然俊后從下列攀3個(gè)方面誘依序篩選歪：（1）柏法律上段的許可愧性：對(duì)鋸于每一哈種潛在鈔的使用語方式，傲首先檢槳查其是形否為法買律所允史許，如潤(rùn)果是法動(dòng)律不允刺許的，拖應(yīng)被淘省汰。（2）蒼技術(shù)上教的可能緣瑞性：包討括建筑睬材料的圾性能、涼施工技項(xiàng)術(shù)手段抬等能否覆滿足要程求。（3）翼經(jīng)濟(jì)上獸的可行紫性：針碗對(duì)每一遵種使用卻方式，線首先估乳計(jì)其未診來的收全入和支辭出流量熱。最高最朝佳使用懲原則34替代原醉則要求瓣房地產(chǎn)注估價(jià)結(jié)由果不得裕明顯偏鄭離類似乳房地產(chǎn)譜在同等冠條件下津的正常許價(jià)格。類似房重地產(chǎn)是指與估邀價(jià)對(duì)象處帝在同一供趨求范圍內(nèi)逗，并在用陶途、規(guī)模反、檔次、拌建筑結(jié)構(gòu)抖等方面與腫估價(jià)對(duì)象援相同或相浙近的房地圣產(chǎn)。同一供求省范圍是指與估司價(jià)對(duì)象具允有替代關(guān)膏系，價(jià)格領(lǐng)會(huì)相互影英響的房地叼產(chǎn)所處的懂區(qū)域范圍蒜。替代原臂則對(duì)于示具體的弱房地產(chǎn)砍估價(jià)指樓明了兩個(gè)點(diǎn)：一、如雁附近有皆若干相埋近效用搏的房地巴產(chǎn)存在插著，則躍可以依相據(jù)替代起原則，咱用這些繩相近效彩用的房嗓地產(chǎn)的事價(jià)格推開算出估診價(jià)對(duì)象享的價(jià)格叨。二、不楚能孤立評(píng)地思考脫估價(jià)對(duì)脊象的價(jià)向格，而浴要考慮家相近效猴用的房標(biāo)地產(chǎn)價(jià)排格的牽胡掣。特別是作侍為同一個(gè)畫估價(jià)機(jī)構(gòu)產(chǎn)，在同一干個(gè)城市、網(wǎng)同一估價(jià)趕目的、同屋一時(shí)期，筍對(duì)不同位駝置、檔次抖的房地產(chǎn)立的估價(jià)結(jié)貪果應(yīng)有一霧個(gè)合理命的價(jià)格帝差。替代原獨(dú)則35估價(jià)時(shí)點(diǎn)莫原則要求消房地產(chǎn)估偵價(jià)結(jié)果應(yīng)諸是估價(jià)對(duì)括象在估價(jià)繭時(shí)點(diǎn)的客膠觀合理價(jià)癢格或價(jià)值想。概念：估價(jià)時(shí)坑點(diǎn)（估領(lǐng)價(jià)期日百）：估價(jià)時(shí)爹點(diǎn)是指姨估價(jià)結(jié)撞果對(duì)應(yīng)椅的日期輛，即在軍該日期蒜上估價(jià)冠對(duì)象才慮有該價(jià)膨值，通草常用年是、月、殊日表示釘，是一誰個(gè)時(shí)間首點(diǎn)。估價(jià)日翻期：指估價(jià)機(jī)賴構(gòu)從受理禽某一宗房減地產(chǎn)估價(jià)即業(yè)務(wù)起，洲直至完成獅該評(píng)估業(yè)沙務(wù)所對(duì)應(yīng)委的時(shí)間，遮通常用年槐、月、日環(huán)表示，是如一個(gè)時(shí)間紫段。確立估價(jià)扣時(shí)點(diǎn)原則都的意義在弓于：估價(jià)捏時(shí)點(diǎn)是評(píng)芹估房地產(chǎn)沸價(jià)格的時(shí)好間界限，映例如：政享府有關(guān)房釋地產(chǎn)的法湊律、法規(guī)始、政策、慢標(biāo)準(zhǔn)、稅京收等的發(fā)役布、變更違、實(shí)施日姐期等，均帝有可能影站響估價(jià)對(duì)圾象的價(jià)格峰，因此，嬌在估價(jià)時(shí)管具體采用眾的法律、思法規(guī)、政農(nóng)策、標(biāo)準(zhǔn)怖、稅收等調(diào)就是根據(jù)池估價(jià)時(shí)點(diǎn)既來確定的務(wù)。估價(jià)時(shí)點(diǎn)浸原則36房地分湊離估價(jià)堵、綜合截計(jì)價(jià)原節(jié)則這是指估磨價(jià)時(shí)要對(duì)杠房產(chǎn)和地繼產(chǎn)進(jìn)行綜舟合分析，就最終以一罪個(gè)整體價(jià)敢格體現(xiàn)磨出來，宣這是由袖房地產(chǎn)職價(jià)格的擁特殊性遞決定的基。房地分海離估價(jià)塘的原因強(qiáng)是：1．束房產(chǎn)和凡地產(chǎn)價(jià)觀格的性量質(zhì)不同扭。房屋梅價(jià)格是橫房屋這薪種商品驚價(jià)值的唇貨幣體濕現(xiàn)；而唇土地不旦是商品蹄，其價(jià)司格是土歷地使用語權(quán)轉(zhuǎn)讓溝的交易助價(jià)格；2．索房屋會(huì)詞折舊，那甚至毀啄損，價(jià)騙值越來每越低，寧而土地令則不存駛在折舊伶的問題兼，反而私會(huì)隨著向社會(huì)經(jīng)傻濟(jì)的發(fā)丸展而升叛值；3．影因響房產(chǎn)和岸地產(chǎn)估價(jià)處價(jià)格的因遣素不盡相斧同。公平原則公平原則季要求房地刪產(chǎn)估價(jià)人立員應(yīng)站在佛中立的立轎場(chǎng)上，求舟出一個(gè)對(duì)句各方當(dāng)驕?zhǔn)氯藖碚務(wù)f都是當(dāng)公平合吩理的價(jià)舅格。37房地產(chǎn)再估價(jià)的詞程序房地產(chǎn)療估價(jià)程巴序是指閉估價(jià)主怕體從接拍受估價(jià)沖委托到選估價(jià)結(jié)逃束的工頂作步驟協(xié)，估價(jià)替程序反顛映的是鄙估價(jià)工沿作的客裙觀過程蘆，整個(gè)觀過程中選的各項(xiàng)飼工作之漏間具有羊內(nèi)在的彈邏輯聯(lián)枝系。估半價(jià)人員春接受委溪托后，乏先要對(duì)尼待估房武地產(chǎn)作乏一個(gè)初貨步了解糠，弄清稼估價(jià)的瞎對(duì)象、從目的、卵時(shí)點(diǎn)、炎背景等品，接著梁要對(duì)待市估房地崖產(chǎn)進(jìn)行驕實(shí)地勘鋒察，確會(huì)認(rèn)其坐揭落位置尊、面積首、平面觸布置、騾用途、拿產(chǎn)權(quán)狀左況、環(huán)坊境等，手然后選產(chǎn)擇適當(dāng)仿的估價(jià)親方法，船依靠自目身的估膨價(jià)經(jīng)驗(yàn)誕及對(duì)市過場(chǎng)的把金握程度農(nóng)，確定迎出一個(gè)謀估價(jià)額斯，并說久明估價(jià)榴結(jié)果產(chǎn)羅生的依鹽據(jù)和假腔設(shè)的條偏件，最獸后寫出窮估價(jià)報(bào)勞告書。38房地產(chǎn)汪估價(jià)的休一般步蛛驟1.明確歷估價(jià)基本蠟事項(xiàng)（1）持明確估株價(jià)對(duì)象（2）萌明確估里價(jià)目的（3）明鄰確估價(jià)時(shí)醬點(diǎn)（4）倒明確估滾價(jià)的具仙體工作渡時(shí)間2.擬弄定估價(jià)威工作方陶案3.實(shí)逝地查勘悠搜集資恐料394.選用笨估價(jià)方法疾評(píng)定估算5.確杜定估價(jià)嘩結(jié)果，腥撰寫房宜地產(chǎn)估櫻價(jià)說明沾或報(bào)告房地產(chǎn)估談價(jià)報(bào)告一旗般應(yīng)包括耗以下內(nèi)容：（1）受縣托方和委餡托方的名辜稱；（2）評(píng)扁估對(duì)象的擇概況（包撞括坐落位世置、地址稼條件、建離筑結(jié)構(gòu)和喂面積、完竭損程度、乒權(quán)利狀況溝、發(fā)展前祖景等）；（3）楊評(píng)估目曠的、評(píng)撈估基準(zhǔn)握日、評(píng)怪估依據(jù)從、規(guī)劃表設(shè)計(jì)條鼻件；40（4）頑評(píng)估方慮法及計(jì)滔算過程謙、評(píng)估紡結(jié)論、狀補(bǔ)充事嬸項(xiàng)；（5）令評(píng)估作鞋業(yè)起止希日期、堡評(píng)估人騾員名單肺；（6）附論件（包括貧評(píng)估所需鞠要的有關(guān)餡權(quán)屬證書罵、圖紙、墓照片、照鉆片資料、暫原始資料弟和實(shí)地勘字查的數(shù)據(jù)巖等）。6.估價(jià)凳報(bào)告書的詠審核、確勾認(rèn)、交付滾及收費(fèi)事班項(xiàng)41房地產(chǎn)騙中介服鄙務(wù)管理藏制度房地產(chǎn)中綢介服務(wù)是指具有頭專業(yè)執(zhí)業(yè)爬資格的人棄員在房地產(chǎn)投壯資、開發(fā)算、銷售、是交易等各猾個(gè)環(huán)節(jié)中密，為當(dāng)事人堤提供居間錢服務(wù)的經(jīng)胸營(yíng)活動(dòng)，屋是房地產(chǎn)咨詢、房爭(zhēng)地產(chǎn)價(jià)笨格評(píng)估抖、房地跪產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動(dòng)職的總稱祖。42房地產(chǎn)中朋介服務(wù)行秘業(yè)管理內(nèi)即容96年笨1月建董設(shè)部發(fā)遞布了第今50號(hào)情令《城響市房地橫產(chǎn)中介債服務(wù)管必理規(guī)定晚》，對(duì)每房地產(chǎn)巾中介服悠務(wù)機(jī)構(gòu)器的設(shè)立穩(wěn)條件和粱程序，鑄從業(yè)人近員的要敢求、中象介服務(wù)框業(yè)務(wù)的躬要求等兵內(nèi)容作貍出了明勿確規(guī)定鄉(xiāng)豐。房地產(chǎn)行提政主管部誘門作為房丙地產(chǎn)中介牙服務(wù)的行識(shí)業(yè)主管部克門主要從中介服蹄務(wù)人員臉管理、茫中介服搖務(wù)機(jī)構(gòu)它管理、該中介業(yè)獎(jiǎng)務(wù)活動(dòng)歲管理三方面岸內(nèi)對(duì)房仔地產(chǎn)中些介服務(wù)作實(shí)施行勺業(yè)監(jiān)督搜管理。43中介服務(wù)輸人員的資倘格管理*房地產(chǎn)兼咨詢?nèi)藛T具有房地節(jié)產(chǎn)及相關(guān)工專業(yè)中等抵以上學(xué)歷泰，有與房稀地產(chǎn)咨詢?cè)顦I(yè)務(wù)相關(guān)豪的初級(jí)以上專業(yè)咽技術(shù)職屢稱并取蠅得考試拒合格證鬼書的專緞業(yè)技術(shù)何人員。*房地產(chǎn)塑價(jià)格評(píng)估訓(xùn)人員國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)滾格評(píng)估人蹦員資格認(rèn)享證制度。房地產(chǎn)價(jià)旬格評(píng)估人闖員包括房征地產(chǎn)估價(jià)晃師和房地咸產(chǎn)評(píng)估員真。房地產(chǎn)估賤價(jià)師必須可是通過國(guó)蒸家統(tǒng)一毅考試，蛙執(zhí)業(yè)資擠格認(rèn)證，取得房辮地產(chǎn)估價(jià)師《執(zhí)芽業(yè)資格控證書》遼，并經(jīng)注冊(cè)登憂記取得《漲房地產(chǎn)蒼估價(jià)師商注冊(cè)證輕》的人誓員。房地產(chǎn)讀估價(jià)師標(biāo)執(zhí)業(yè)資幣格考試模，由國(guó)柄務(wù)院建圈設(shè)行政辣主管部鏟門和人架事主管宇部門共同負(fù)既責(zé)。房地產(chǎn)膨評(píng)估員刮必須是太通過考宗試取得愚《房地萌產(chǎn)評(píng)估慶員崗位溝合格證抬書》的驕人員。房瞧地產(chǎn)評(píng)啦估員的著考試、濱認(rèn)證管萬理工作量，由省宵、自治或區(qū)、建押設(shè)行政朵主管部耕門和直轄市仍房地產(chǎn)行頭政主管部愿門負(fù)責(zé)。*房地派產(chǎn)經(jīng)紀(jì)征人房地產(chǎn)材經(jīng)紀(jì)人紛是指為秧委托人押提供房促地產(chǎn)信泰息和居親間代理鄭業(yè)務(wù)的養(yǎng)經(jīng)營(yíng)活援動(dòng)。從事房地豬產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活急動(dòng)的人員琴必須參加乞房地產(chǎn)經(jīng)店紀(jì)人的培扭訓(xùn)與考試匪和注冊(cè)管阻理工作，唐由省、自濱治區(qū)建設(shè)傭行政主管恥部門和直碗轄市房地久產(chǎn)行政部罷門負(fù)責(zé)44中介服務(wù)濁機(jī)構(gòu)的管慰理采取資格覽認(rèn)證、資將格分級(jí)、來資格年檢杜與日常監(jiān)販督相接合吧的管理措曲施。①設(shè)立房糞地產(chǎn)中鑄介機(jī)構(gòu)炊的條件*有自斗己的名雷稱、組亡織機(jī)構(gòu)伍；*有固串定的服午務(wù)場(chǎng)所戚；*有規(guī)定新數(shù)量的財(cái)顏產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)戰(zhàn)；*有足夠里數(shù)量的專專業(yè)人員；*法律、崗法規(guī)規(guī)定忘的其他條慕件。②房地產(chǎn)貿(mào)價(jià)格評(píng)巡壽估機(jī)構(gòu)乖的資格闖管理房地產(chǎn)價(jià)醒格評(píng)估機(jī)尾構(gòu)按照專尾業(yè)人員狀龜況、經(jīng)營(yíng)尿業(yè)績(jī)和注做冊(cè)資本分一級(jí)、萄二級(jí)、今三級(jí)和摘臨時(shí)資毫格四類程。新成辜立的房銷地產(chǎn)價(jià)訂格評(píng)估脊機(jī)構(gòu)，監(jiān)其資格忍等級(jí)從鏈臨時(shí)資擾格開始墨。45各級(jí)房賓地產(chǎn)價(jià)扣格評(píng)估衣機(jī)構(gòu)的喇營(yíng)業(yè)范浮圍：一級(jí)機(jī)構(gòu)可辰以跨省丈、自治氧區(qū)、直嶺轄市從睜事各類奇房地產(chǎn)流價(jià)格評(píng)騰估。二級(jí)機(jī)構(gòu)可以輪在其注冊(cè)鏈地的省、救自治區(qū)、過直轄市區(qū)驕域內(nèi)，從遞事房地產(chǎn)嶄買賣、租算賃、抵押崇、企業(yè)兼糧并、合資序入股、司剝法仲裁等茶方面的房恩地產(chǎn)價(jià)格貌評(píng)估。三級(jí)機(jī)構(gòu)可囑以在注開冊(cè)地城摩市區(qū)域柔內(nèi)，從漫事建筑呢面積5曬萬平方進(jìn)米、土外地面積僻1.5巨萬平方財(cái)米以下秒的評(píng)估彎項(xiàng)目。臨時(shí)資沙格機(jī)構(gòu)的企營(yíng)業(yè)范寒圍根據(jù)別其資金舌和人員喝的相應(yīng)雖條件確鎮(zhèn)定，可寫在其注品冊(cè)地城鞏市區(qū)域狠內(nèi)從事誓評(píng)估業(yè)府務(wù)。房地產(chǎn)價(jià)課格評(píng)估機(jī)遮構(gòu)的資格物等級(jí)及取瞞消評(píng)估資展格——房敵地產(chǎn)價(jià)茅格評(píng)估俘機(jī)構(gòu)資較格等級(jí)每二年策重新評(píng)羅定一次。評(píng)估資舅格等級(jí)升辯級(jí)采取重依次逐寄級(jí)上升，每次申請(qǐng)升級(jí)優(yōu)要間隔二維年以上，并不得厘越級(jí)升級(jí)。46③房地產(chǎn)淺中介服困務(wù)機(jī)構(gòu)姑實(shí)行年醬檢制度房地產(chǎn)牌行政主透管部門購(gòu)負(fù)責(zé)對(duì)值房地產(chǎn)幕中介服撒務(wù)機(jī)構(gòu)姿的年檢境工作，色年檢的同主要內(nèi)筑容為：*一年憶內(nèi)房地棒產(chǎn)中介深服務(wù)機(jī)制構(gòu)開展列業(yè)務(wù)活占動(dòng)的基計(jì)本情況扁、工作局業(yè)績(jī)、殿市場(chǎng)信糖譽(yù)、財(cái)章務(wù)狀況渣等。*重點(diǎn)檢電查是否遵飛守有關(guān)法副律、法規(guī)駝和政策規(guī)郵定；*是否板遵守自劑愿、公劍平、誠(chéng)袋實(shí)信譽(yù)廢的職業(yè)貴道德*是否拌按照核委準(zhǔn)業(yè)務(wù)棟范圍從仙事經(jīng)營(yíng)搖活動(dòng)等恰。47房地產(chǎn)嫂中介服帖務(wù)收費(fèi)國(guó)家計(jì)委熔、建設(shè)部微在95年處聯(lián)合發(fā)布疾了“關(guān)于藍(lán)房地產(chǎn)中怠介服務(wù)收查費(fèi)的通知口”①房地產(chǎn)驢咨詢收費(fèi)按服務(wù)原形式，剃房地產(chǎn)構(gòu)咨詢收你費(fèi)分為口頭咨詢讓費(fèi)和書面塌咨詢費(fèi)，口頭咨詢霸費(fèi)按咨詢服橫務(wù)所需時(shí)草間結(jié)合咨愁詢?nèi)藛T專叉業(yè)技術(shù)等香級(jí)由雙方唇協(xié)商議定朱。書面咨殖詢按照咨詢儲(chǔ)報(bào)告的技傷術(shù)難點(diǎn)，更工作繁簡(jiǎn)袖結(jié)合標(biāo)的壓額的大小芳計(jì)收。國(guó)家指朗導(dǎo)性參點(diǎn)考價(jià)格弄為普通俘咨詢報(bào)載告，每協(xié)份收費(fèi)默300捎-10躬00元酸，技術(shù)難鞋度大、駕情況復(fù)沾雜、耗戚用人員峰和時(shí)間顯較多的廟咨詢報(bào)肚告，可左適當(dāng)提寇高收費(fèi)劍標(biāo)準(zhǔn)，但一般單不超過烘咨詢標(biāo)線的的0絹.5%柜。48②房地蟻產(chǎn)評(píng)估魯收費(fèi)房地產(chǎn)價(jià)軋格評(píng)估采肌用差額定蓬率累進(jìn)拐計(jì)費(fèi)，即按房地產(chǎn)里價(jià)格總瀉額大小江劃分費(fèi)球用率檔秘次，分現(xiàn)檔計(jì)算房誠(chéng)各檔次玻的收費(fèi)，各檔收莊費(fèi)額累計(jì)拳之和為收走費(fèi)總額。以房地挑產(chǎn)為主煩的房地東產(chǎn)價(jià)格嫌評(píng)估收龍費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)承計(jì)算表檔次房地產(chǎn)價(jià)格總額（萬元）累進(jìn)計(jì)費(fèi)率‰1100以下（100）52101以上至10002.531001以上至20001.542001以上至50000.855001以上至80000.468001以上至100000.2710000以上0.149宗地地價(jià)知評(píng)估收費(fèi)頭標(biāo)準(zhǔn)檔次土地價(jià)格總額（萬元）累進(jìn)計(jì)費(fèi)率‰1100以下（100）部分42101以上至200部分33201以上至1000部分241001以上至20001.552001以上至50000.865001以上至100000.4710000以上0.1基準(zhǔn)地價(jià)宣評(píng)估收費(fèi)餃標(biāo)準(zhǔn)檔次城鎮(zhèn)面積（平方公里）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（萬元）15以下（含5）4-825~20（含20）8-12320~50（含50）12-20450以上20-40為土地使糾用權(quán)抵押忽而進(jìn)行的潤(rùn)土地價(jià)格是和清產(chǎn)核樓資中的土和地價(jià)格評(píng)漆估，分別混按一般宗引地評(píng)估費(fèi)壘的50%泥和30%討計(jì)收，但夏每宗地評(píng)辰估費(fèi)不足戒300元啊的均按3喚00元收循取。50根據(jù)代定理項(xiàng)目蜘不同，濫房地產(chǎn)勒經(jīng)紀(jì)費(fèi)物實(shí)行不召同的收惰費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)吼。房屋租機(jī)賃代理姿收費(fèi)，致無論成相交的租惹賃期限孤長(zhǎng)短，液均按半拼月至一茫月成交膀租金額終標(biāo)準(zhǔn)，浸由雙方別協(xié)商一詞次性收奔取。房屋買賣臟代理收費(fèi)尸，按成交傻價(jià)總額的馳0.5%蔥~2.5超%計(jì)收。上述房顏地產(chǎn)價(jià)扇格評(píng)估孕、房地道產(chǎn)經(jīng)紀(jì)光收費(fèi)為國(guó)家制萄定的最努高限標(biāo)覆準(zhǔn)（現(xiàn)霜行的市漠場(chǎng)運(yùn)作鴉模式下闊，對(duì)這羞種收費(fèi)公標(biāo)準(zhǔn)和寨計(jì)費(fèi)方鞠式均有橋所突破橋，但仍茫具有重射要的參謝照作用券）。各地可膀根據(jù)當(dāng)?shù)爻蓪?shí)際情況王，由省、扔自治區(qū)、遙直轄市價(jià)伍格部門會(huì)般同房地產(chǎn)便、土地管習(xí)理部門制春定當(dāng)?shù)鼐呷后w執(zhí)行的煤相應(yīng)的收永費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，咽對(duì)經(jīng)濟(jì)特堤區(qū)的收費(fèi)遵標(biāo)準(zhǔn)可適遭當(dāng)規(guī)定高豪一些，但味最高不超妹過上述標(biāo)椒準(zhǔn)的30五%。③房地參產(chǎn)經(jīng)紀(jì)難收費(fèi)51房地產(chǎn)批估價(jià)師繭執(zhí)業(yè)資歇格制度房地產(chǎn)烤估價(jià)師是指經(jīng)全抗國(guó)統(tǒng)一考丸試，取得黎房地產(chǎn)估價(jià)蜂師《執(zhí)支業(yè)資格妨證書》慘，并經(jīng)際注冊(cè)登采記取得《房地抗產(chǎn)估價(jià)足師注冊(cè)腰證》后枕，從事惕房地產(chǎn)死估價(jià)活動(dòng)的人善員。52（1）考憐試的組織陡與考試內(nèi)呀容考試實(shí)行全國(guó)統(tǒng)謙一組織遠(yuǎn)、統(tǒng)一舌大綱、擋統(tǒng)一命題、統(tǒng)一敵考試的制站度。每?jī)赡昱e辦一次劑。全國(guó)房沃地產(chǎn)估遭價(jià)師執(zhí)索業(yè)資格布考試共消分為四個(gè)科要目：房地產(chǎn)基斃本制度與趙政策（含駝房地產(chǎn)估價(jià)籠相關(guān)知識(shí)唱）、房地容產(chǎn)開發(fā)經(jīng)劃營(yíng)與管理、削房地產(chǎn)嫩估價(jià)理丹論與方付法、房蜂地產(chǎn)估價(jià)案例蜻與分析君。四個(gè)炮科目全吧部合格期即可取得房地產(chǎn)渡估價(jià)師執(zhí)產(chǎn)業(yè)資格。53房地產(chǎn)咐基本制鴨度與政愿策主要包劈燕括房地脖產(chǎn)管理己制度與給法規(guī)，翅其中以抬《城市掉房地產(chǎn)晶管理法差》、《烈城市規(guī)楊劃法》宴、《土醫(yī)地管理絲式法》、襯《城市圖房屋拆念遷管理來?xiàng)l例》領(lǐng)、《城街市房地漿產(chǎn)抵押河管理辦異法》、自《城市為房地產(chǎn)尺中介服軍務(wù)管理壯規(guī)定》童等法律溉、法規(guī)于為重點(diǎn)恩。房地產(chǎn)業(yè)建設(shè)用辛地制度蹲與政策城市房兆屋拆遷滑管理制嶄度與政建策房地產(chǎn)開迷發(fā)建設(shè)管醋理制度與肝政策規(guī)劃設(shè)計(jì)過與工程建局設(shè)管理制贊度與政策房地產(chǎn)交蔽易管理制拼度與政策房地產(chǎn)產(chǎn)哄權(quán)產(chǎn)籍管細(xì)理制度與鏡政策房地產(chǎn)中榴介服務(wù)管脊理制度與共政策物業(yè)管理而制度與政耽策房地產(chǎn)坑稅收制泉度與政漁策房地產(chǎn)糖金融制做度與政最策54房地產(chǎn)悄開發(fā)經(jīng)括營(yíng)與管娘理主要包屬括房地怕產(chǎn)投資證分析，孟房地產(chǎn)育市場(chǎng)分權(quán)析，房奧地產(chǎn)開蜘發(fā)等方上面的知坡識(shí)房地產(chǎn)躍投資概濱述房地產(chǎn)投冤資分析基玻本知識(shí)房地產(chǎn)喘開發(fā)的金程序與秋管理房地產(chǎn)搶市場(chǎng)及肯其運(yùn)行永規(guī)律房地產(chǎn)搭開發(fā)項(xiàng)派目的可肉行性研跨究房地產(chǎn)開繩發(fā)的建設(shè)少過程房地產(chǎn)投箱資的資金贏融通房地產(chǎn)衣市場(chǎng)營(yíng)兵銷收益性物漲業(yè)管理55房地產(chǎn)攻估價(jià)理荷論與方窮法：主要包皇括房地部產(chǎn)估價(jià)蔑的基本哭理論、貞房地產(chǎn)掛估價(jià)中刊應(yīng)用的殃基本方棟法及其剛具體應(yīng)摩用。房地產(chǎn)絞和房地炊產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)價(jià)岡格的基礎(chǔ)旨知識(shí)房地產(chǎn)估齊價(jià)原則比較法成本法收益法假設(shè)開發(fā)同法長(zhǎng)期趨糧勢(shì)法地價(jià)評(píng)碰估房地產(chǎn)價(jià)贈(zèng)格的影響導(dǎo)因素分析房地產(chǎn)估繳價(jià)程序56房地產(chǎn)估店價(jià)案例與號(hào)分析主要包紡括不同曠類型房助地產(chǎn)估范價(jià)的特嗚點(diǎn)與估腳價(jià)基本聽技術(shù)路鎖線，通竹過對(duì)不矮同類型著房地產(chǎn)帝估價(jià)案旅例的分違析，考?xì)⒉炱鋵?shí)引際工作償能力與沸業(yè)務(wù)水朱平。房地產(chǎn)估姜價(jià)技術(shù)路斗線及確定各種估價(jià)界方法在房縣地產(chǎn)估價(jià)孟中的運(yùn)用各種目的策的房地產(chǎn)是估價(jià)各種類劫型的房塌地產(chǎn)估茂價(jià)房地產(chǎn)估談價(jià)報(bào)告的夏寫作房地產(chǎn)牢估價(jià)相垂關(guān)知識(shí)經(jīng)濟(jì)學(xué)慘基礎(chǔ)知餃識(shí)金融基門礎(chǔ)知識(shí)保險(xiǎn)基礎(chǔ)顯知識(shí)證券基鄭礎(chǔ)知識(shí)統(tǒng)計(jì)學(xué)基彼礎(chǔ)知識(shí)房地產(chǎn)會(huì)訓(xùn)計(jì)基礎(chǔ)知脊識(shí)城市規(guī)劃襯基礎(chǔ)知識(shí)建筑基漿礎(chǔ)知識(shí)建筑工程尼概預(yù)算與筆房地產(chǎn)測(cè)跑量57（2）爭(zhēng)報(bào)考資舟格①取得房地命產(chǎn)估價(jià)相丈關(guān)學(xué)科（港包括房地察產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、壯房地產(chǎn)經(jīng)拒濟(jì)、土地管理、城誘市規(guī)劃等鄭，下同）遷中等專業(yè)覺學(xué)歷，具圍有八年以使上相關(guān)專占業(yè)工作經(jīng)焦歷，其守中從事冤房地產(chǎn)下估價(jià)實(shí)蒼務(wù)滿五撲年；②取得房地別產(chǎn)估價(jià)相稠關(guān)學(xué)科大體專學(xué)歷，蟻具有六年忽以上相關(guān)碑專業(yè)工作經(jīng)歷，其苦中從事房化地產(chǎn)估價(jià)姜實(shí)務(wù)滿四哪年；③取得房丹地產(chǎn)估國(guó)價(jià)相關(guān)是學(xué)科學(xué)寬士學(xué)位商，具有革四年以盼上