房地產(chǎn)全過程策劃方案

房產(chǎn)類客戶服務(wù)方式一、專業(yè)部分（前置作業(yè)、后期推廣）二、商務(wù)部分（費(fèi)用收取標(biāo)準(zhǔn)、方式）附件一：全程策略—土地發(fā)展實(shí)施的操作過程目錄策劃流程架構(gòu)一、地產(chǎn)營(yíng)銷的六大環(huán)節(jié)二、策劃流程的建立地產(chǎn)戰(zhàn)略篇一、資源整合二、土地決策與投資分析市場(chǎng)調(diào)研篇一、了解項(xiàng)目狀況二、整合調(diào)研優(yōu)勢(shì)三、確定調(diào)研方面四、確定調(diào)研內(nèi)容五、調(diào)研示例項(xiàng)目定位篇一、研究項(xiàng)目定位的三大依據(jù)二、小區(qū)規(guī)劃的考量三、建筑風(fēng)格與小區(qū)環(huán)境四、關(guān)于戶型設(shè)計(jì)五、功能的定位六、物業(yè)管理的定位營(yíng)銷組織篇一、設(shè)計(jì)流程階段二、實(shí)施程序階段價(jià)格策略篇一、研判項(xiàng)目的定價(jià)依據(jù)二、項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略的制定三、確定項(xiàng)目的定價(jià)流程四、兩種定價(jià)模式的參照五、具體定價(jià)方法的選擇六、制定價(jià)差策略七、制定調(diào)價(jià)策略營(yíng)銷推廣篇一、項(xiàng)目品牌設(shè)計(jì)二、項(xiàng)目營(yíng)銷策劃三、項(xiàng)目推廣計(jì)劃四、項(xiàng)目廣告策劃五、銷售策略與技巧前言房地產(chǎn)市場(chǎng)的日益成熟與競(jìng)爭(zhēng)的不斷加劇，必然導(dǎo)致行業(yè)的更加細(xì)分化，同時(shí)也對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的每一個(gè)環(huán)節(jié)提出更高的要求。作為專業(yè)的房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)，我們?cè)趯?shí)際經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上已敏銳的認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn)，并且將房地產(chǎn)開發(fā)中各個(gè)細(xì)節(jié)的可操作手法有效的整合在一起，并逐漸形成現(xiàn)有的一套房地產(chǎn)全程策略的實(shí)戰(zhàn)操作模式。地產(chǎn)營(yíng)銷六大環(huán)節(jié)根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，APEX將地產(chǎn)營(yíng)銷過程分解為六大環(huán)節(jié)，具體如下：地產(chǎn)戰(zhàn)略市場(chǎng)調(diào)研營(yíng)銷推廣項(xiàng)目定位價(jià)格策略營(yíng)銷組織六大環(huán)節(jié)主要內(nèi)容地產(chǎn)戰(zhàn)略地產(chǎn)板塊、地產(chǎn)走勢(shì)、市場(chǎng)機(jī)會(huì)、土地、資金規(guī)劃、優(yōu)勢(shì)整合市場(chǎng)調(diào)研市場(chǎng)供求關(guān)系，消費(fèi)者意愿、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況項(xiàng)目定位與調(diào)研結(jié)果的銜接、ABC方案、方案優(yōu)選營(yíng)銷組織合理的營(yíng)銷機(jī)制、嚴(yán)格的銷售培訓(xùn)、科學(xué)的銷售節(jié)奏價(jià)格戰(zhàn)略起價(jià)、均價(jià)、最高價(jià)、折后價(jià)、總價(jià)、付款方式、優(yōu)惠措施營(yíng)銷推廣新聞炒作、廣告轟炸、公關(guān)活動(dòng)、勸購(gòu)導(dǎo)購(gòu)、效果跟蹤

策劃流程的建立在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)由低級(jí)階段向高級(jí)階段的過渡中，誰(shuí)掌握了最適應(yīng)市場(chǎng)變化的策劃流程，誰(shuí)就能在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲得主動(dòng)權(quán)。（一）APEX的前期策劃流程流程的要求是：動(dòng)態(tài)分析與靜態(tài)分析相結(jié)合，以動(dòng)態(tài)分析為主：定量分析與定性分析相結(jié)合，以定性分析為主；全過程效益分析與階段效益分析相結(jié)合，以全過程效益分析為主；價(jià)量分析與實(shí)物量分析相結(jié)合，以價(jià)量分析為主；預(yù)測(cè)分析與統(tǒng)計(jì)分析相結(jié)合，以預(yù)測(cè)分析為主。項(xiàng)目策劃小組市場(chǎng)調(diào)查任務(wù)及職責(zé)A收集市場(chǎng)各類建筑的售價(jià)、租賃價(jià)、建設(shè)成本B市場(chǎng)動(dòng)態(tài)：市場(chǎng)需求、市場(chǎng)供給、周邊環(huán)境C國(guó)家政策、當(dāng)?shù)卣黜?xiàng)規(guī)定方案選擇、建設(shè)規(guī)劃、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、小區(qū)規(guī)模、功能選擇項(xiàng)目建議投資經(jīng)濟(jì)分析項(xiàng)目策劃報(bào)告市場(chǎng)動(dòng)態(tài)分析及預(yù)測(cè)；項(xiàng)目策劃和方案改進(jìn)；項(xiàng)目企劃推廣（二）APEX保證結(jié)果的制度在地主營(yíng)銷系統(tǒng)中，有兩個(gè)核心環(huán)節(jié)，那就是定位和推廣。系統(tǒng)只有不斷維護(hù)，提高內(nèi)在環(huán)節(jié)的兼容性，提高每個(gè)環(huán)節(jié)對(duì)外在環(huán)境的敏感度，才可能成為永遠(yuǎn)完善的系統(tǒng)，而最終的目標(biāo)是為了成交，必須建立一個(gè)保障結(jié)果的制度。1、項(xiàng)目定位是首要核心地產(chǎn)格局地產(chǎn)板塊地產(chǎn)走勢(shì)市場(chǎng)機(jī)會(huì)市場(chǎng)市場(chǎng)調(diào)研市場(chǎng)供求競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手消費(fèi)者消費(fèi)者地產(chǎn)戰(zhàn)略優(yōu)劣勢(shì)企業(yè)規(guī)劃項(xiàng)目規(guī)劃發(fā)展商項(xiàng)目定位2、讓成交確保最終效果地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷環(huán)節(jié)的另一個(gè)核心則是“成交”，通俗的講，就是房子怎么賣。營(yíng)銷組織合理的營(yíng)銷機(jī)制科學(xué)的銷售節(jié)奏嚴(yán)格的員工培訓(xùn)對(duì)內(nèi)搞活價(jià)格戰(zhàn)略起價(jià)均價(jià)最高價(jià)合理的營(yíng)銷機(jī)制合理的營(yíng)銷機(jī)制傳播戰(zhàn)略合理的營(yíng)銷機(jī)制合理的營(yíng)銷機(jī)制合理的營(yíng)銷機(jī)制對(duì)外開放成交3、最好的不等于最適用的

外面的世界在變化，如何提高系統(tǒng)對(duì)外界的適應(yīng)性就是一個(gè)關(guān)鍵性的問題。只有真正提高自身項(xiàng)目的差異性和識(shí)別性。才能真正適應(yīng)市場(chǎng)。道德是了解市場(chǎng)，找到市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)。然后生產(chǎn)適應(yīng)市場(chǎng)的差異化的樓盤，采取特別的推廣戰(zhàn)略，最后成交。市場(chǎng)現(xiàn)狀地產(chǎn)板地產(chǎn)走勢(shì)開發(fā)動(dòng)態(tài)及劣勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手企業(yè)戰(zhàn)略項(xiàng)目規(guī)劃競(jìng)爭(zhēng)樓盤市場(chǎng)價(jià)格定位競(jìng)爭(zhēng)樓盤營(yíng)銷定位消費(fèi)者對(duì)樓盤檔次戶型的述求對(duì)環(huán)境文化的述求合理的營(yíng)銷機(jī)制市場(chǎng)調(diào)研調(diào)整六大環(huán)節(jié)評(píng)估分析市場(chǎng)機(jī)會(huì)因此，APEX說“最好的”本身就是相對(duì)的，住宅與內(nèi)外環(huán)境的不相適應(yīng)就是“最不好的”。4、APEX思維4.1、做系統(tǒng)營(yíng)銷的倡導(dǎo)者和實(shí)踐者策劃已經(jīng)不再是概念先行的意識(shí)導(dǎo)入，面應(yīng)該是實(shí)實(shí)在在、同呼息共命運(yùn)的參與。我們不否認(rèn)策劃仍是意識(shí)、觀念、思維的產(chǎn)物，是“頭腦風(fēng)暴”。但策劃的任務(wù)到底不是開創(chuàng)思維，而是制造效果，要制造效果就非得懂得門道，有專業(yè)水準(zhǔn)，不能紙上談兵。所以我們提倡實(shí)效營(yíng)俏，否則截取一個(gè)點(diǎn)、一個(gè)面去夸夸其談，不管這個(gè)點(diǎn)，這個(gè)面被弄得多么精彩漂亮，都肯定不如實(shí)實(shí)在在的解剖整個(gè)過程來得真切動(dòng)人，那種置身其中、優(yōu)戚相關(guān)的全程快感，是以點(diǎn)面取巧的策劃人所體會(huì)不到的。4.1、營(yíng)銷藝術(shù)是智慧與專業(yè)的結(jié)合

營(yíng)銷藝術(shù)是智慧與專業(yè)的結(jié)合，專業(yè)有賴于智慧的推動(dòng)，智慧只有依附于專業(yè)之上才能體現(xiàn)其價(jià)值。智慧在其間同時(shí)起著闡述及總結(jié)的作用，也即產(chǎn)生理論、形成文字流傳的模式。市場(chǎng)是在不斷變化的，因此營(yíng)銷系統(tǒng)是不需要任何模式，不需要任何遵循的，一切從實(shí)效出發(fā)，始終圍繞最終效果。不管世界如何改變，效果永遠(yuǎn)是真理，永遠(yuǎn)是準(zhǔn)則。歸根結(jié)底，實(shí)效營(yíng)銷就是主張走專業(yè)化的道路，以效果作為檢驗(yàn)地產(chǎn)的唯一標(biāo)準(zhǔn)。所有的營(yíng)銷參與人都必須不斷提高業(yè)務(wù)水平，加強(qiáng)自我的素質(zhì)培養(yǎng)，把專業(yè)和智慧理性的結(jié)合起來。壹、地產(chǎn)戰(zhàn)略篇

地產(chǎn)戰(zhàn)略是房地產(chǎn)企業(yè)的綱領(lǐng)性戰(zhàn)略。任何一個(gè)人立足于地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)都要有科學(xué)而明晰的地產(chǎn)戰(zhàn)略。擁有廣闊的視野、獨(dú)特的戰(zhàn)略眼光都將給地產(chǎn)企業(yè)帶來長(zhǎng)期健康的發(fā)展及企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的重大成功。這是項(xiàng)目發(fā)展的第一步、項(xiàng)目全程的開始，它的成功將對(duì)項(xiàng)目的發(fā)展產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。操作流程圖：資源整合土地戰(zhàn)略標(biāo)地取地公關(guān)投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)融資戰(zhàn)略借殼上市資金合作合作戰(zhàn)略建筑設(shè)計(jì)公司物業(yè)管理公司景觀設(shè)計(jì)公司監(jiān)理公司策劃代理土地決策與投資分析市場(chǎng)戰(zhàn)略市場(chǎng)的評(píng)估與預(yù)測(cè)產(chǎn)品的構(gòu)想開發(fā)戰(zhàn)略聯(lián)合開發(fā)板塊的考量郊區(qū)化的考量規(guī)?；目剂渴袌?chǎng)調(diào)研貳、市場(chǎng)調(diào)研篇

市場(chǎng)信息哪里來？當(dāng)然從調(diào)查中來。調(diào)查研究對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)而言，已不僅是發(fā)言權(quán)，更是事關(guān)生存權(quán)的問題。作為倡導(dǎo)全程策略伙伴的APEX，我們?cè)谡莆找韵氯齻€(gè)要點(diǎn)的前提下進(jìn)行科學(xué)而準(zhǔn)確的市場(chǎng)調(diào)研。1、整合調(diào)研資料2、宏觀、中觀、微觀調(diào)研3、科學(xué)的調(diào)研分析技巧操作流程圖：市場(chǎng)調(diào)研了解項(xiàng)目概況克服調(diào)研誤區(qū)1、發(fā)展商2、項(xiàng)目細(xì)部狀部1、輕視調(diào)研2、輕信調(diào)研3、盲目調(diào)研4、片面調(diào)研等確定調(diào)研方向1、宏觀環(huán)境研究2、片區(qū)市場(chǎng)研究3、對(duì)手動(dòng)態(tài)研究4、買家心理研究等確定調(diào)研內(nèi)容1、地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查2、市場(chǎng)需求與消費(fèi)行為調(diào)查3、產(chǎn)品調(diào)查4、價(jià)格調(diào)查5、促銷調(diào)查6、營(yíng)銷渠道調(diào)查7、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)調(diào)查調(diào)研的三個(gè)階段1、準(zhǔn)備階段2、正式調(diào)研階段3、結(jié)果處理階段項(xiàng)目示例1、宏觀2、中觀3、微觀

地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)不成熟的行業(yè)，同時(shí)它又是一個(gè)綜合性非常強(qiáng)的一個(gè)行業(yè)。地產(chǎn)調(diào)研是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)白熱化的產(chǎn)物，也是信息時(shí)代與數(shù)字化生存在地產(chǎn)行業(yè)的表現(xiàn)。發(fā)展商要在茫茫商海中脫影而出，必須掌握足夠的商業(yè)情報(bào)，如：消費(fèi)者的需求，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的秘密和市場(chǎng)供求狀況等。在這種情況下進(jìn)行決策，自然是成竹在胸，勝券在握。第一步了解項(xiàng)目概況1、發(fā)展商概況

發(fā)展商的背景、實(shí)力行業(yè)經(jīng)驗(yàn)、經(jīng)營(yíng)理念、發(fā)展目標(biāo)等2、項(xiàng)目發(fā)展細(xì)部概況

項(xiàng)目的價(jià)格地塊狀況、地段周邊景觀、區(qū)域發(fā)展規(guī)劃等。第二步整合調(diào)研優(yōu)勢(shì)

地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)不成熟的行業(yè)，而調(diào)查業(yè)在中國(guó)產(chǎn)生更晚。那么地產(chǎn)業(yè)與調(diào)查業(yè)的嫁接產(chǎn)生的地產(chǎn)調(diào)查誤區(qū)也就在所難免。那么，無(wú)論是發(fā)展商、策劃代理公司，還是專業(yè)的調(diào)研公司，他們各有自己的優(yōu)勢(shì)，但同時(shí)他們自身都存在難以避免的缺點(diǎn)。因此，在這種情況下，為強(qiáng)化調(diào)研的科學(xué)性和準(zhǔn)確性，并結(jié)合各自的優(yōu)勢(shì)，對(duì)調(diào)研公司進(jìn)行整合勢(shì)在必行，戰(zhàn)略聯(lián)盟的調(diào)研模式應(yīng)運(yùn)而生。1、各自的優(yōu)勢(shì)1）、發(fā)展商對(duì)自身的實(shí)力、經(jīng)營(yíng)理念、發(fā)展目標(biāo)、政府公關(guān)、項(xiàng)目發(fā)展各有關(guān)公司協(xié)調(diào)等都非常了解，他很大程度上起到了一個(gè)定性作用。2）策劃代理公司由于自身的特性，他們具有市場(chǎng)感知的敏捷度、大量的實(shí)戰(zhàn)操盤經(jīng)驗(yàn)。3）專業(yè)調(diào)研公司他們具有專業(yè)的調(diào)研技巧、科學(xué)而嚴(yán)密的分析方法，同時(shí)他們大量的調(diào)研經(jīng)驗(yàn)使其擁有極其豐富的數(shù)據(jù)信息庫(kù)。在數(shù)據(jù)采集和定量分析中，他們具有絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)。2、建立科學(xué)的調(diào)研機(jī)制1）在組織形式上三家公司建立聯(lián)合機(jī)制。2）調(diào)研培訓(xùn)機(jī)制的建立。3）充分結(jié)合實(shí)際，建立一支專家型的市場(chǎng)隊(duì)伍。3、調(diào)研的組織流程3、1調(diào)研公司的確定3、2地產(chǎn)調(diào)查的三個(gè)階段調(diào)查準(zhǔn)備階段確定調(diào)查頭的問題及心地域范圍爪，并對(duì)調(diào)茄查目標(biāo)進(jìn)側(cè)行初步分析，未在此基冒礎(chǔ)上制杏定調(diào)查價(jià)計(jì)劃（偷如方式遣及進(jìn)度狼、收集信息的壞范圍和種尾類經(jīng)營(yíng)預(yù)帝算、組建恩隊(duì)伍及人蔥員培訓(xùn)等）正式調(diào)查階段確定調(diào)研翁資料的來躬源及收集豆方法。直躲接資料可膽采用訪談、電豬話、問卷宇、觀察等猾收集方法乒。間接調(diào)弊查可采取交洞換、購(gòu)溜買、委奴托等方受法。結(jié)果處理階估將收集到淘的資料進(jìn)容行交叉分浴類統(tǒng)計(jì)，泄得出結(jié)論捕，在此基礎(chǔ)上轟編寫調(diào)與查報(bào)告科。第三步它確定調(diào)充研方向地產(chǎn)業(yè)是濤一個(gè)綜合瞧性極強(qiáng)的姨產(chǎn)業(yè)，這哪就決定了帳地產(chǎn)市場(chǎng)跡調(diào)研也是標(biāo)一個(gè)綜合的南過程，案它必須禁從宏觀改、中觀撐、微觀授的角度板加以研拔究。調(diào)研方混向的四萌要素1、宏勝觀環(huán)境華研究它包括六小個(gè)方面：經(jīng)濟(jì)環(huán)境揀、政策環(huán)票境、行業(yè)愚環(huán)境、人等口環(huán)境、葛文化環(huán)境觀、技術(shù)環(huán)座境2、片挽區(qū)市場(chǎng)桃研究片區(qū)市場(chǎng)蒸研究主要淘包括六個(gè)松方面內(nèi)容型：片區(qū)總惜體規(guī)劃壩、功能肉定位、指開發(fā)形譯態(tài)、價(jià)蘆格水平三、營(yíng)銷去方式、鑒項(xiàng)目分獄析等3、對(duì)手濱動(dòng)態(tài)跟蹤一是指競(jìng)板爭(zhēng)對(duì)手，和二是指競(jìng)歉爭(zhēng)性樓盤腥。4、買國(guó)家心理榨研究主要是對(duì)飲買家的文?；卣?、瞧社會(huì)特征陡、個(gè)人特梁征、心理遲特征等進(jìn)順行最全面潤(rùn)、最準(zhǔn)確壞的描繪顧。第四步狠確揚(yáng)定調(diào)研內(nèi)堡容地產(chǎn)調(diào)研艦的內(nèi)容比配較復(fù)雜繁濃瑣，這里懸只是粗略炸列出一般項(xiàng)目疊做前期要調(diào)研，翻應(yīng)該考受慮的大叫的方面亦，在項(xiàng)蠶目的實(shí)算際操作中，更牽主要的是做抓住主要吊矛盾，加載強(qiáng)項(xiàng)目調(diào)劃研的針對(duì)野性。調(diào)研內(nèi)容手的七大要手素：1、地倡產(chǎn)市場(chǎng)樹環(huán)境調(diào)該查2、市場(chǎng)坡需求和消敞費(fèi)行為調(diào)穴查3、地岡產(chǎn)產(chǎn)品夢(mèng)調(diào)查4、地鴉產(chǎn)價(jià)格鈔調(diào)查5、地葛產(chǎn)促銷海調(diào)查6、地產(chǎn)懲營(yíng)銷渠道森調(diào)查7、市躺場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)婆調(diào)查第五步模調(diào)研示象例調(diào)研提僑綱是一非個(gè)項(xiàng)目沿調(diào)研的時(shí)基本思設(shè)路，它倍很大程獵度上展繭示了某市織場(chǎng)調(diào)研楚操作方錦法以及幼在宏觀傘上的把陵握。APEX配某項(xiàng)目調(diào)室研提綱一、3年速來上海地粒產(chǎn)市場(chǎng)總特體狀況調(diào)修研1、宏細(xì)觀經(jīng)濟(jì)睡形式及僵地產(chǎn)政罷策對(duì)房荷地產(chǎn)市在場(chǎng)的影雞響及總察體供求關(guān)系2、總體苦價(jià)格走勢(shì)稠分析及曲鋸線圖表，象價(jià)格現(xiàn)狀3、不同閣類型，不悶同戶型的搏住宅供應(yīng)誰(shuí)銷售情況4、未戀來趨勢(shì)二、區(qū)港域住宅將市場(chǎng)總草體現(xiàn)狀融及開發(fā)煉結(jié)構(gòu)1、區(qū)域水地產(chǎn)開發(fā)您綜合分析2、區(qū)域溪總體規(guī)劃弟、功能定破位、開發(fā)市現(xiàn)狀及未被來定位3、區(qū)域股住宅戶型線設(shè)定及銷攔售關(guān)系分掏析4、區(qū)域嶄商品住宅宏價(jià)格水平臘分析三、消狗費(fèi)者調(diào)翠研1、受訪煉者的基本就狀況譯2、對(duì)肆地產(chǎn)的認(rèn)鞏識(shí)3、對(duì)欄現(xiàn)住宅謀的滿意雹程度勢(shì)4、申付款方銅式的選當(dāng)擇5、關(guān)于獎(jiǎng)裝修的一府系列問題四、競(jìng)涌爭(zhēng)對(duì)手須調(diào)研1、緊味鄰競(jìng)爭(zhēng)件對(duì)手2、競(jìng)爭(zhēng)耐對(duì)手已建奸、在建、距在售、擬祥建項(xiàng)目、盾銷售分析3、銷齒售情況鹽及價(jià)格缸趨勢(shì)分嶺析假4、怕4P分座析五、項(xiàng)目造分析1、土地姥價(jià)值分析閃2、S默WOT分渴析霜3我、斯百克酬分析六、項(xiàng)目路物業(yè)價(jià)值萬(wàn)研判1、常規(guī)垃價(jià)值分析拳2、庸?jié)撛趦r(jià)值迎分析七、項(xiàng)目肝開發(fā)模式震及前景分兇析1、開咽發(fā)模式泄2、項(xiàng)源目前景蔽等八、項(xiàng)棋目營(yíng)銷藝策略建耗議1、營(yíng)獸銷4P刑建議：樓盤定踏位、消稻費(fèi)者定督位、價(jià)筒格定位市、促銷心策略等2、概念再賣點(diǎn)挖掘物業(yè)命繪名、建濕筑設(shè)計(jì)鵲要點(diǎn)、跪銷售時(shí)詠機(jī)與節(jié)親奏、戶亞型比例滴、裝修、小伯區(qū)環(huán)境、肺社區(qū)服務(wù)默設(shè)計(jì)、會(huì)率所、車位腫、物業(yè)管緞理建議等3、項(xiàng)目事與商業(yè)、網(wǎng)公用、文比教衛(wèi)生、康娛樂等配饑套設(shè)施的奪空間關(guān)系等叁、項(xiàng)目定探位篇“七分瘋定位，魚三分推洞廣”無(wú)拘論是功予能定位析，還是己小區(qū)規(guī)鞋模；無(wú)禾論是戶型管設(shè)計(jì)，踩還是建奏筑風(fēng)格槳，都需薯要找出寶與市場(chǎng)廈的契合裙點(diǎn)，真正切準(zhǔn)嫂市場(chǎng)的皇脈搏。準(zhǔn)確的項(xiàng)果目定位，才往往能使長(zhǎng)項(xiàng)目化腐騰朽為神奇故。項(xiàng)目定既位是APE執(zhí)X全程摘策略中連前期策弱劃的關(guān)珍鍵一環(huán)黃。操作流程盾圖：項(xiàng)目定棗位定位依闖據(jù)1、環(huán)境關(guān)依據(jù)2、市場(chǎng)席依據(jù)3、成本莊依據(jù)小區(qū)規(guī)劃1、開放昏性與識(shí)別枕性2、空到間環(huán)境3、生紙態(tài)環(huán)境4、視覺慌環(huán)境5、文輸化環(huán)境6、人文文環(huán)境7、智粱能環(huán)境8、管漢理環(huán)境建筑風(fēng)格1、時(shí)挖代精神2、傳乏統(tǒng)精華3、立嗎面效果小區(qū)環(huán)廈境戶型設(shè)計(jì)1、景觀綁設(shè)計(jì)2、綠畫化率3、環(huán)緞境布局1、戶漢型標(biāo)準(zhǔn)2、錯(cuò)層3、局蔑部4、戶型褲面積5、層高功能定位1、智僚能化2、裝修員模式物業(yè)管價(jià)理1、管脫理模式2、物業(yè)輸管理對(duì)策3、“自笑營(yíng)式”管輸理4、公寓鍋管理“七分孝定位，腔三分推這廣”。楚無(wú)論是狠宏觀、舊還是細(xì)勾部，它增都必須更以市場(chǎng)詢調(diào)研為基礎(chǔ)艘，找出但市場(chǎng)、舊環(huán)境、梢成本的宴契合點(diǎn)由，真正菌切準(zhǔn)市喊場(chǎng)的脈孩搏。第一步晚研究項(xiàng)懇目定位舊的三大低依據(jù)1、環(huán)境陷依據(jù)這里所離要研究扁的環(huán)境襲，是物恒業(yè)定位財(cái)前的先亡天環(huán)境戴。它包亞括：空間環(huán)境奪、地表環(huán)圍境、綠化辣環(huán)境、建扮筑布局環(huán)駝境和文化作環(huán)境。研究的目顛標(biāo)是發(fā)掘趁出環(huán)境對(duì)樣物業(yè)定位遇和規(guī)劃帶龜來有“危辱害”限制及“有利舊”的機(jī)會(huì)姑。2、市仿場(chǎng)依據(jù)一是對(duì)俱競(jìng)爭(zhēng)對(duì)醒手的項(xiàng)脅目進(jìn)行趟研究，廊從市場(chǎng)婦中抓細(xì)廉分市場(chǎng)棗，為項(xiàng)目定平位找出堅(jiān)傲強(qiáng)的支撐類點(diǎn)。二是把妥握主力灰客戶群直的變化螞，從市貝場(chǎng)的轉(zhuǎn)殿化中找辨出市場(chǎng)炊變‘化的必然悉結(jié)果。3、成本乖依據(jù)考量的絮三個(gè)因?yàn)a素：成本與檔須次、成本道與利潤(rùn)、深發(fā)展商的醉實(shí)力第二步炭小區(qū)規(guī)劃在市場(chǎng)宗競(jìng)爭(zhēng)日洗益激烈般的今天住，小區(qū)袖規(guī)劃已扣成為項(xiàng)溝目競(jìng)爭(zhēng)透的重要因素喪，小區(qū)規(guī)捏劃水平直己接影響到雪項(xiàng)目能否價(jià)順利銷售吊。作為全程策略銀伙伴，A盜PEX在民長(zhǎng)期操盤西和研究市騾場(chǎng)的基礎(chǔ)根上對(duì)小區(qū)規(guī)劃有著暫獨(dú)到的見速解和處理究原則，。1、遵循銷住宅的開借放性與識(shí)起別性的規(guī)差劃原則1）、咽關(guān)于開壯放性它表現(xiàn)在廁開發(fā)理念家上及住宅剖環(huán)境上的而考量2）、逆關(guān)于識(shí)雀別性住宅本身素的個(gè)性、條唯一性、摧獨(dú)特性、壘排他性3）、掌毀握開放性脊與識(shí)別性諒的關(guān)系的2、現(xiàn)摩代居住寨園區(qū)的去規(guī)劃處野理原則空間環(huán)嗎境滿足郵人的活巴動(dòng)要求生態(tài)環(huán)疫境要有保益于人央的生理乖要求視覺環(huán)老境要滿挎足人的簽心理需掙求文化環(huán)幫境要達(dá)巴到陶冶櫻人的需治求人文環(huán)非境要照手顧人的鋼交往要擔(dān)求智能環(huán)境鉛要預(yù)計(jì)人波的信息要窮求管理環(huán)槍境要符靈合人的衰方便要奇求3、小后區(qū)規(guī)劃解的參考俯標(biāo)準(zhǔn)一級(jí)指標(biāo)二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)細(xì)部標(biāo)準(zhǔn)權(quán)重比規(guī)劃布局膝25%綜合效益略略環(huán)境處理區(qū)內(nèi)環(huán)境群體組倡織20燃%衛(wèi)生要挑求安全要求群體組花織20澆%鄰里關(guān)系群體空間搭與地方特圍色道路交嘉通15乏%道路系統(tǒng)交通組惱織道路選線止與地形地和貌道路線宇形寬度掘與斷面配套設(shè)施末15%公建設(shè)施車輛位置管線設(shè)遮計(jì)豎向設(shè)孟計(jì)人防工哭程綠化小鎮(zhèn)品、植販物配置病15%整體空間盈環(huán)境效果道路沿線比景觀公共綠地社會(huì)效題益環(huán)境效刃益經(jīng)濟(jì)效益第三步辱建筑助風(fēng)格與輪小區(qū)環(huán)攏境隨著市擾場(chǎng)的日程趨成熟洲及競(jìng)爭(zhēng)浮的加劇表。小區(qū)現(xiàn)環(huán)境設(shè)漢計(jì)成為厲地產(chǎn)銷售敘的主要剩賣點(diǎn)之陣一。但宰是由于舞景觀環(huán)捆境剛剛請(qǐng)起步。巧專業(yè)人才缺而乏；因毒此，市氧場(chǎng)中往調(diào)往會(huì)造麻出美麗強(qiáng)的“垃始圾”。更積數(shù)年字之經(jīng)驗(yàn)，A鳳PEX在晃這方面有陳著較為全挺面而細(xì)致自的把握。1、處駱理好建避筑與時(shí)心代精神斜的銜接2、A籌PEX物的：“臥四不”討觀點(diǎn)不片面追悼求高檔豪勸華環(huán)境不追求景樣觀環(huán)境公侄園化不盲目追亭求歐陸風(fēng)午格不追求蔥單純滿和足視覺牲功能的恭設(shè)計(jì)綜合效順益10臟%第四步撲戶型的寄定位這些是甲APE塔X考量復(fù)戶型優(yōu)附劣的重士要參照阻。一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)權(quán)重比適用性平面空間蓄布置綜合珍結(jié)果朝向家具布置儲(chǔ)藏設(shè)施陽(yáng)臺(tái)設(shè)施樓梯走偉道公用設(shè)施廚房衛(wèi)生間安全措銹施結(jié)構(gòu)安全室內(nèi)效果室外效果采光通風(fēng)隔聲材料設(shè)政備的先骨進(jìn)性平面布局保溫保熱節(jié)水節(jié)能經(jīng)濟(jì)效歌益略略安全性環(huán)境性可持續(xù)性經(jīng)濟(jì)性第五步笑功壩能的定位功能定吵位對(duì)于側(cè)樓盤而伶言是一構(gòu)個(gè)廣義皮的概念娘。一個(gè)妄樓盤從脈功能上擱看，包括許集多縱橫臣交錯(cuò)的客功能，嚇?biāo)梢韵蚝w樓晝盤使用漂價(jià)值的田所有部犬分。1、關(guān)甘于智能穗化的研漲判1）、家敢庭部分2）、社偏區(qū)部分3）、嚼智能化越的七大育基礎(chǔ)子觀系統(tǒng)2、關(guān)于扇裝修的研敏判1）、分磚析毛坯房躲與裝修房純的利弊2）、戚裝不裝爽修——門研究市五場(chǎng)隨著居住姥環(huán)境的改揭善，個(gè)性扶化追求是疼重要的趨智勢(shì)。同時(shí)賞裝修的“一條竊龍”“務(wù)一站式掃”服務(wù)章是現(xiàn)代價(jià)生活工必作節(jié)奏旅快速的增必然要派求。因此，項(xiàng)凈目住宅效的裝修道問題是蓄項(xiàng)目發(fā)守展的重說要策略蒸，它直久接影響懇著銷售的速悄度。第六步返物業(yè)管理低的定位物業(yè)管理男是項(xiàng)目發(fā)窗展中不可奸缺少的一鼻環(huán)，物業(yè)紙管理的定墻位是和項(xiàng)目發(fā)玩展戰(zhàn)略攪定位緊燃密結(jié)合萄、相互悄和諧、臂相互支橫持的。我市場(chǎng)消墊費(fèi)的日趨成道熟，消費(fèi)結(jié)者更注重廈和生活密掌切相關(guān)的舍物業(yè)管理哀。因此，物業(yè)管理謹(jǐn)在項(xiàng)目在死項(xiàng)目發(fā)展呢中等定位稍顯得尤為線重要。1.物際業(yè)管理線策略設(shè)頂計(jì)架構(gòu)研判物造業(yè)管理扯的目標(biāo)挑選物參業(yè)管理毀公司流除程確定物業(yè)屋管理的內(nèi)梅容管理費(fèi)嘗的確定興流程物業(yè)管理折形象推廣不設(shè)計(jì)2.管理俯模式的策競(jìng)略

1叼)自己管隊(duì)理，實(shí)施零要點(diǎn)。測(cè)2）委顧托他人管溜理策略設(shè)意計(jì)

3.底物業(yè)管理屑十大問題執(zhí)及解決對(duì)廣策略（略纏）

4.飯物業(yè)管理待單位確定著流程（略判）肆、營(yíng)銷組償織篇在房地產(chǎn)徐市場(chǎng)日益吩成熟和競(jìng)埋爭(zhēng)不斷加鹿劇的今天弱，房地產(chǎn)艱項(xiàng)目發(fā)展像的每一個(gè)粗環(huán)節(jié)都要栽求做到精排而又精、涉疏而不漏裁。這就要權(quán)求專業(yè)而駐富有實(shí)踐合的地產(chǎn)營(yíng)少銷組織貫助穿始終。垮從營(yíng)銷機(jī)際制策劃流賣程，到銷致售計(jì)劃、者入市時(shí)機(jī)太、人員培宗訓(xùn)等一系料列環(huán)節(jié)，做都要緊密免結(jié)合，環(huán)獅環(huán)相扣。貫穿始泳終的專溝業(yè)化營(yíng)吐銷組織違是阿佩筋克思全壘程策略黑的重要楚體現(xiàn)。操作流程臣圖：營(yíng)銷組織設(shè)計(jì)小組方案招標(biāo)方案評(píng)堪審設(shè)計(jì)預(yù)筆算提交施工要圖工程施工帖招標(biāo)設(shè)備造型江招標(biāo)監(jiān)理公溫司招標(biāo)設(shè)計(jì)流下程實(shí)施程序第一步嗽項(xiàng)目勁設(shè)計(jì)操懼作流程項(xiàng)目設(shè)醒計(jì)要在多科學(xué)、州藝術(shù)和亦哲學(xué)三搬個(gè)層面恒上進(jìn)行墓探索，酸包括科倒學(xué)中的屆規(guī)律與勻規(guī)范、節(jié)藝術(shù)中的審美泡與創(chuàng)造浸以及哲栽學(xué)中的躍邏輯和兄辯證。阿佩克思職認(rèn)為：建話筑設(shè)計(jì)的川成果決定竟建設(shè)項(xiàng)目葵的社會(huì)價(jià)瀉值，即決才定了在社貞會(huì)需求市閉場(chǎng)的認(rèn)可程度，柏決定了發(fā)填展商的成旦本、利潤(rùn)逼，決定了償投資回收縱的速度…賄…總而言憐之，決定適了本項(xiàng)目育成功與否絨。項(xiàng)目任認(rèn)務(wù)書設(shè)計(jì)小組規(guī)劃方釀案招標(biāo)編寫項(xiàng)友目規(guī)劃個(gè)方案招焦標(biāo)書，艇明確項(xiàng)棕目建設(shè)愈檔次、鍛銷售對(duì)云象，提蹤蝶出小區(qū)團(tuán)規(guī)劃的感要求、津總占地鉤面積、魂建設(shè)面脖積、容肯積率、墨覆蓋率甜、綠化羞面積、爹外立面走的要求虧等發(fā)標(biāo)前做榮好以下工講作規(guī)劃方案叔投標(biāo)單位規(guī)劃方案冊(cè)評(píng)審規(guī)劃方尺案確定規(guī)劃方繞案報(bào)批施工圖歌設(shè)計(jì)單辜位招標(biāo)開標(biāo)、審歲標(biāo)1.明確粘評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)威；2.確設(shè)定評(píng)審流衛(wèi)程；3.練建設(shè)規(guī)模料在規(guī)定的腎范圍內(nèi)由造業(yè)主主持差，超過規(guī)殿定的由規(guī)膛劃部門主變持。結(jié)合批偵準(zhǔn)的總篇投資估刊算及市貿(mào)場(chǎng)情況當(dāng)，對(duì)各趙方案的滑經(jīng)濟(jì)指線標(biāo)進(jìn)行群分析比穴較。報(bào)請(qǐng)當(dāng)?shù)貤钜?guī)劃、消殼防、環(huán)保般部門批準(zhǔn)撞，并按審胡批意見進(jìn)席行修改設(shè)計(jì)小組香選擇3—啟5家設(shè)計(jì)途單位進(jìn)行下項(xiàng)目施工起圖設(shè)計(jì)招愁標(biāo)編寫施墻工圖設(shè)計(jì)凡招標(biāo)書評(píng)審內(nèi)容幸：設(shè)計(jì)單虜位的信譽(yù)皆、質(zhì)量收標(biāo)收標(biāo)選定設(shè)仍計(jì)單位擴(kuò)初設(shè)計(jì)霉、設(shè)計(jì)概聽算擴(kuò)初審款查施工圖疾設(shè)計(jì)施工圖審手查設(shè)計(jì)預(yù)羞算交出正肥式施工炭圖費(fèi)用的腦高低、尼時(shí)間是桂否滿足評(píng)審依動(dòng)據(jù)：科旬學(xué)、合攝理、實(shí)淋際對(duì)擴(kuò)初進(jìn)悄行評(píng)議并丙提出修改魯意見審查設(shè)計(jì)菜概算：工曠程量的計(jì)脆算，計(jì)取膝定額，設(shè)案?jìng)洳牧腺M(fèi)租用對(duì)建筑結(jié)捎構(gòu)監(jiān)督審衡查，建筑貓裝修、材績(jī)料的選用念，功能用挖房的分配覆等修改通過修改通過報(bào)批修改主要審跪查：編閑制數(shù)據(jù)刊，工程載量，收拐費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)盼，設(shè)備晴材料價(jià)殖格報(bào)請(qǐng)規(guī)劃遲、消防、侄環(huán)保、市友政等部門耳批準(zhǔn)第二步撿實(shí)施哲程序階甩段建設(shè)項(xiàng)替目的實(shí)朗施階段跨，是將臭設(shè)計(jì)藍(lán)負(fù)圖轉(zhuǎn)化醋為商品覽。在這糠個(gè)階段擱要正確敵處理好焦工期、槍質(zhì)量、燙投資三窄者間的尸關(guān)系，蒼要以主路動(dòng)的系秘統(tǒng)控制闊思想，誓以預(yù)防覆為主，套正確協(xié)芳調(diào)三者鳴間的關(guān)難系，以袖達(dá)到預(yù)專期的目艙標(biāo)。（一）誦工程施晃工招標(biāo)則流程項(xiàng)目實(shí)監(jiān)施監(jiān)理公闖司選擇工程招話投標(biāo)小剛組選擇參圓加投標(biāo)啞的施工校隊(duì)伍編制標(biāo)書發(fā)收標(biāo)開評(píng)標(biāo)一般選擇壟3-5家姿單位，具薄有相當(dāng)?shù)谋啬芰托潘u(yù)，實(shí)力烈較強(qiáng)標(biāo)書內(nèi)議容：1.投晌標(biāo)人須彎知；2繞.工程戚綜合說卸明；3盾.合同呼條件；瞇4.圖苦紙和資箱料；5傘.技富術(shù)規(guī)范隸；6.定投標(biāo)況范圍；跳7.設(shè)頃備材料規(guī)供應(yīng)條士件；8潤(rùn).開工較竣工日允；9.勁招標(biāo)文勵(lì)件交底零時(shí)間；絞10.褲經(jīng)濟(jì)標(biāo)蹲書的要高求等等標(biāo)書原則扮：1、企業(yè)即信譽(yù)與業(yè)以績(jī)；2、逝質(zhì)量、建爆設(shè)工期；俗3、施工怒組織、施數(shù)工設(shè)備；糖4、標(biāo)書趁的合理性定標(biāo)施工商務(wù)談判簽訂施繼工合同竣工驗(yàn)收內(nèi)容：合務(wù)同價(jià)款，說工程款的籮支付辦法嚷及時(shí)間，化獎(jiǎng)罰條款兔，結(jié)算條輸款，變更弦條款等主要條咽款：1米、明確腎施工范共圍、工永期、質(zhì)犧量；2菠、施工朽規(guī)范；腰3、合劉同價(jià)款壓條件；擁4、付私款與結(jié)綿算方法濟(jì)等（二）勇設(shè)備選挖型招標(biāo)僵流程在設(shè)備選撈型時(shí)，對(duì)反功能要求夕首先要滿綿足當(dāng)前項(xiàng)討目的需求課，既要有晶超前性，拉又不能功秩能過剩，燙要使用價(jià)鍛值合理。把握設(shè)計(jì)上要求設(shè)備選型叔，招標(biāo)小皂組中標(biāo)通知設(shè)備選歉型選擇供動(dòng)應(yīng)商招投標(biāo)商務(wù)談判簽訂合商同評(píng)標(biāo)確定供票貨單位（三）監(jiān)匙理公司的橋挑選流程監(jiān)理公嗽司的介訪入時(shí)間驗(yàn)，可從鳥設(shè)計(jì)階革段開始嘆，也可麻從施工證階段開立始，到枯竣工驗(yàn)異收、保稀修期結(jié)價(jià)束。伍、價(jià)格策略裁篇無(wú)論是對(duì)倉(cāng)發(fā)展商，具還是對(duì)買巖家來說，婦價(jià)格永遠(yuǎn)新是房地產(chǎn)絲式項(xiàng)目發(fā)展酷中一根最雁敏感的神情經(jīng)。價(jià)格儲(chǔ)低了，利樸潤(rùn)少了一圈大塊；價(jià)將格定高了陸，怕被市約場(chǎng)遣送回歌府。如何確坐定價(jià)格嘉，如何刃制定一瓶套最富編操作性生的價(jià)格猾策略？傳這里有禽沒有規(guī)從律可循濃？阿佩克澆思積數(shù)堆十個(gè)操侍盤之經(jīng)趁驗(yàn)，并丸對(duì)每一貸個(gè)環(huán)節(jié)吼進(jìn)行深具入的研杰究，整寺合出一時(shí)套富有剪實(shí)踐操驢作性的濕方法。拴不妨在寇這里一器一展示辯。動(dòng)態(tài)模罵式靜態(tài)模式成本定價(jià)浩法競(jìng)爭(zhēng)定價(jià)志法聲望定母位法差異定繞價(jià)法時(shí)間定鮮價(jià)法水平價(jià)差垂直價(jià)盜差銷售表隊(duì)價(jià)調(diào)價(jià)提朝前調(diào)價(jià)時(shí)猶機(jī)調(diào)價(jià)順批序調(diào)價(jià)方式秘方法調(diào)價(jià)幅踢度地產(chǎn)價(jià)格尊策劃具有削整體性和胡系統(tǒng)性的厘特點(diǎn)，因帶此價(jià)格策焦劃具有動(dòng)悅態(tài)的特征烈。在地產(chǎn)油營(yíng)銷中，此最難把握妹的是價(jià)格娘，因此熟臺(tái)悉掌握地雪產(chǎn)價(jià)格的茶形成過程惕與定價(jià)方猶法，靈活憑運(yùn)用各種含定價(jià)策略波，是開展蜜地產(chǎn)市場(chǎng)鎖營(yíng)銷的必旅要環(huán)節(jié)。定價(jià)模扎式價(jià)格水準(zhǔn)價(jià)差調(diào)價(jià)策略第一步絲式研判項(xiàng)目巡壽的定價(jià)依驗(yàn)據(jù)地產(chǎn)價(jià)孩格是指盛地產(chǎn)交槽易雙方犧的實(shí)際騙成交價(jià)普格，這己種價(jià)格術(shù)通常是鬼隨著供藏求關(guān)系悼的變化改及交易肉雙方的勺心態(tài)的診變化面漂經(jīng)常波閘動(dòng)。因爸此，定鴉位依據(jù)雞要順從呼市場(chǎng)及大時(shí)間的濟(jì)變化規(guī)稈律。1、市場(chǎng)桂依據(jù)1）、掌屢握公平市通價(jià)形成的施八大條件2）、了守解地產(chǎn)價(jià)強(qiáng)格的特殊漿性3）、從知周邊競(jìng)爭(zhēng)捆對(duì)手中尋砌找4）、從勞項(xiàng)目自身倍的質(zhì)量中串尋找2、考焦量地產(chǎn)鐘價(jià)格幾者個(gè)概念單價(jià)、雖起售單意價(jià)、最睛低單價(jià)祥、最高算價(jià)格、馳平均單狠價(jià)、主旦力單價(jià)墓、總價(jià)3、價(jià)妻格構(gòu)成1）、現(xiàn)價(jià)格構(gòu)撫成的八雞大要素2）、供鄉(xiāng)豐需對(duì)價(jià)格嗚影響的三珍個(gè)主要方普面3）、價(jià)畜格與時(shí)間該的變化規(guī)營(yíng)律第二步贊項(xiàng)目?jī)r(jià)格糞策略的制知定所謂價(jià)煎格策劃歡，就是腰項(xiàng)目為遼實(shí)現(xiàn)一悶定的營(yíng)斃銷目標(biāo)摸而協(xié)調(diào)沫處理的熔價(jià)格關(guān)粗系的活憂動(dòng)。價(jià)法格策劃餐是整個(gè)泡項(xiàng)目營(yíng)庭銷中極胃其重要漸的一環(huán)物。價(jià)格槐策略是煎一個(gè)指墻導(dǎo)性、喘方面性清的戰(zhàn)略桿思維，溫不同階較段，不拋同市場(chǎng)霸變化決堅(jiān)定價(jià)格礦是一個(gè)筆動(dòng)態(tài)的旨變化過沒程。它茶貫穿著袍項(xiàng)目營(yíng)乓銷活動(dòng)另的全過償程。1、定價(jià)埋所要考量梯的主要因孟素成本因拐素、競(jìng)南爭(zhēng)因素柜、產(chǎn)品撥差異、塔購(gòu)房者已的心理孫因素、澇地產(chǎn)商峰的發(fā)展犯目標(biāo)、你法律、州政策因遭素。2、選泡擇定價(jià)宵策略滲透定撿價(jià)、取繼汁定價(jià)速、差別歲定價(jià)、漁折扣定對(duì)價(jià)、心長(zhǎng)理定價(jià)3、選帆擇價(jià)格妹的入市啟策略投石問中路策略雅、低價(jià)論開盤策搞略、高洲價(jià)開盤貢策略第三步茫確定抵項(xiàng)目的肅定價(jià)流弄程地產(chǎn)產(chǎn)脾品是在元一定程芽度上可辣以拆分轟組合的汁。所以磨它們細(xì)驕部之間匙具有一維定的關(guān)永聯(lián)性與劈燕互補(bǔ)性超。同時(shí)真，不同覽的單個(gè)喜產(chǎn)品之濤間相互濾影響，美它們又沒有一種崖相互參撇照。那交么定價(jià)隊(duì)方面就之要求具鍬有一套巡壽科學(xué)的畫系統(tǒng)的帆方法。紗積多年砌之經(jīng)驗(yàn)影，阿佩論克思在匹定價(jià)方愛面總結(jié)尿出定價(jià)盡的八步龜流程。八步流挽程：1）評(píng)估丹內(nèi)外部因柱素總2）術(shù)收集定價(jià)揮信息棟3）決碧定樓盤的強(qiáng)平均價(jià)4）決定誤各期各棟菌的平均價(jià)步5）決定甜樓層的垂說直價(jià)差車6）決定淋水平價(jià)差足7）涌調(diào)整價(jià)格奸偏差眠8）舒確定付款斑方式第四步琴兩種剝定價(jià)模有式策略暈設(shè)計(jì)無(wú)論采迫用何種所方法，慘定價(jià)時(shí)緩都必須稀考慮三匪個(gè)方面遼：一、雕要考慮達(dá)成本；當(dāng)二、要女考慮利俯潤(rùn)的合城理性及胖可實(shí)現(xiàn)隱性；三廁、入市屑姿態(tài)的些確定，博把握兩傻個(gè)要點(diǎn)畝：首先朝是樓盤喚檔次，牢其次是厭價(jià)格高陜開低去隨，還是億低開高慌走。1、動(dòng)態(tài)傷定價(jià)策略1）疾動(dòng)態(tài)定池價(jià)模式龍的四個(gè)絮基本點(diǎn)2）直動(dòng)態(tài)定爛價(jià)的技造巧2、靜批態(tài)定價(jià)弟策略1）靜態(tài)抬定價(jià)模式震的基本法斤則2）靜銹態(tài)定價(jià)宇模式的爬步驟3）靜態(tài)稼定價(jià)模式召的方法表一、定石價(jià)細(xì)部因戲素的考量第五步鴿具縮慧體定價(jià)肥方法昂的選擇樓盤銷售乒市場(chǎng)價(jià)格糧水平的制亦定，主要絕取決該樓牢盤的市場(chǎng)伐競(jìng)爭(zhēng)條件斷，以及個(gè)竄別供給者云的定價(jià)行瓜為及模式乏。決定預(yù)邪售樓盤貼的價(jià)格缺水準(zhǔn)時(shí)捕的幾種氏常用格壇式：成本定郵價(jià)法競(jìng)爭(zhēng)定留價(jià)法聲望定煌價(jià)法差異定交價(jià)法時(shí)間定價(jià)雖法可比樓盤榴量化定價(jià)朵法第六步謠制定色價(jià)差策略價(jià)差策略貍是地產(chǎn)項(xiàng)粘目?jī)r(jià)格策遮略中重要修的一環(huán)。磁有效、科冷學(xué)的價(jià)差連策略不僅唉可以提高鍛項(xiàng)目的利幟潤(rùn)空間。虧但價(jià)差策丹略的確定禿所要考慮垃的因素很攔多，它必橡須周詳而瘋嚴(yán)密。充途分掌握這火些因素對(duì)拳價(jià)格的影乞響程度。調(diào)價(jià)策略瓣大致有三接種：垂直價(jià)差等策略水平價(jià)差芬策略表價(jià)制定蓬策略第七步將制定調(diào)籍價(jià)策略市場(chǎng)是刷不斷變碑化的，劑價(jià)格也圣必須隨聾市場(chǎng)的淡變化面橡變化。店以利整敢個(gè)項(xiàng)目伯營(yíng)銷進(jìn)烈程的順昆利進(jìn)行貪。由于釀市場(chǎng)營(yíng)稍銷的實(shí)殘質(zhì)在于秒市場(chǎng)細(xì)裂分。制瓣造細(xì)分頭市場(chǎng)上寫的供求過不平衡濁。因此浪，隨著意銷售過肥程的不子斷深入顛，以及涼營(yíng)銷策版略的不藥斷調(diào)整叮，也必裕然要求圈價(jià)格作漸及時(shí)的講調(diào)整。調(diào)價(jià)策殃略主要靠把握住咬以下五礎(chǔ)個(gè)要素同：調(diào)價(jià)提前調(diào)價(jià)時(shí)機(jī)調(diào)價(jià)順紫序調(diào)價(jià)方異式方法調(diào)價(jià)幅度陸、營(yíng)銷推廣辣篇幅營(yíng)銷推廣勢(shì)是房地產(chǎn)多項(xiàng)目發(fā)展草中最富可劇變性的一罰個(gè)環(huán)節(jié)。型營(yíng)銷推廣睡的成功之詠中有多條堪，它沒有尋最好，只繭有更好。刑營(yíng)銷推廣崖中的樓盤刪包裝、現(xiàn)芬場(chǎng)氣氛、別推廣主題眼、廣告創(chuàng)憐意、促銷根廣告等都群最具可變伙性。但它想們同樣需掛要專業(yè)化翠操作策略洲。“用同淡一個(gè)聲音哥說話”才棍最有力。窄讓我們自凝豪的是：暈“異口同槳聲”是阿喊佩克思全援程策略的菠重要體現(xiàn)瓣。操作流程花圖：營(yíng)銷推解廣品牌名稱設(shè)遷計(jì)VI系統(tǒng)設(shè)餐計(jì)工地現(xiàn)蹈場(chǎng)形象括設(shè)計(jì)售樓中疤心形象敗設(shè)計(jì)小區(qū)導(dǎo)示步系統(tǒng)設(shè)計(jì)全程營(yíng)怎銷策略撿制度全程量嗓類供應(yīng)也策略全程價(jià)格悉策略全程促銷乞策略總體推廣君策略活動(dòng)推廣哀策略軟性推瓣廣策略總體廣說告策略階段廣告費(fèi)計(jì)劃廣告核斥心主題項(xiàng)目品摘牌設(shè)計(jì)項(xiàng)目營(yíng)紅銷策劃項(xiàng)目推綢廣計(jì)劃項(xiàng)目廣煉告策略4、廣告稅內(nèi)容與表輛現(xiàn)形式5、廣告弊媒體計(jì)劃銷售階段厭性策略銷售準(zhǔn)奔備銷售技巧銷售培訓(xùn)銷售策碌略營(yíng)銷推擱廣是項(xiàng)愿目定位壓后的一近個(gè)最核寨心的環(huán)墊節(jié)第一步禁項(xiàng)目品牌圣設(shè)計(jì)房地產(chǎn)已愉進(jìn)入整合乎營(yíng)銷的時(shí)勿代，市場(chǎng)沾競(jìng)爭(zhēng)在很節(jié)多方面是片一個(gè)品牌苗的競(jìng)爭(zhēng)。呀在當(dāng)前項(xiàng)捕目多數(shù)為莖樓花銷售溜，消費(fèi)者磁未看到真弱實(shí)產(chǎn)品之弦前，項(xiàng)目凳外觀形象扛能及時(shí)傳建達(dá)項(xiàng)目未濫來狀況，資從而給消定費(fèi)者以足災(zāi)夠的信心墻去購(gòu)買。項(xiàng)目品牌位名稱設(shè)計(jì)當(dāng)?shù)噩F(xiàn)載有樓盤轟名稱評(píng)娛析當(dāng)?shù)卣Z(yǔ)賺言、語(yǔ)室音習(xí)慣刺與習(xí)俗虧分析本項(xiàng)目殃物質(zhì)分腰析本項(xiàng)目登品牌名紋稱設(shè)計(jì)項(xiàng)目VI系統(tǒng)設(shè)剩計(jì)本項(xiàng)目垮視覺形乘象定位本項(xiàng)目視森覺形象核動(dòng)心要素設(shè)慢計(jì)本項(xiàng)目視龜覺形象應(yīng)危用要素設(shè)節(jié)計(jì)工地現(xiàn)場(chǎng)共形象設(shè)計(jì)工地圍嶼墻工地主入姓口工地主標(biāo)獄識(shí)形象設(shè)樹計(jì)橫幅/咳旗幟/夕……售樓中心懼形象設(shè)計(jì)形象風(fēng)格看板/偽燈箱/用旗幟/節(jié)……功能性區(qū)候域設(shè)計(jì)小區(qū)導(dǎo)示晉系統(tǒng)設(shè)計(jì)區(qū)內(nèi)導(dǎo)示針、會(huì)所、設(shè)公共設(shè)施萬(wàn)、公益廣舟告、社區(qū)撕文化園地第二步番項(xiàng)目徐營(yíng)銷策瞎略這一步出是營(yíng)銷稀推廣的執(zhí)核心部獸分，它蠶是其它巡壽各部分樂最具指穩(wěn)導(dǎo)性的免策略思察維。同擺時(shí)它又塑細(xì)化到遼價(jià)格及孕付款等捕微觀部港分，科驗(yàn)學(xué)而創(chuàng)診新的營(yíng)豬銷策略佛，不僅赴可以最飄大程度奔保證項(xiàng)恥目的成殃功。而銳且往往堤可以使朱爛尾樓帥起死回缺生。全程營(yíng)重銷策略有制定1）項(xiàng)目周分階段發(fā)匠展計(jì)劃慰2）豆各期召開發(fā)的市測(cè)場(chǎng)策劃意昂見2、全窩程量類紗供應(yīng)建嗽議項(xiàng)目整體村供應(yīng)市場(chǎng)賴總量，階患段供應(yīng)量寫與市場(chǎng)進(jìn)鼠程關(guān)系分器析項(xiàng)目整講體供應(yīng)汗市場(chǎng)產(chǎn)現(xiàn)品類型嚷，階段陸供應(yīng)類界型與市柄場(chǎng)需求覺變化關(guān)詢系分析3、全程稿價(jià)格策略項(xiàng)目總格體定價(jià)保原則與康策略各階段產(chǎn)虹品具體價(jià)腥位確定售價(jià)調(diào)查黑與銷售率付款方容式建議個(gè)性定價(jià)封（樓層、老朝向、景鍛現(xiàn)、房型參差價(jià)）特價(jià)房推男出數(shù)量與賽時(shí)機(jī)價(jià)格控制也與守價(jià)原子則4、全程先促銷策略1）閥直接性疏促銷活動(dòng)還設(shè)計(jì)2）汽間吧接性促蛇銷活動(dòng)艙設(shè)計(jì)3）你各種促忙銷渠道的收開辟3）項(xiàng)目預(yù)總體定價(jià)宮原則與策弟略第三步蒸項(xiàng)目業(yè)推廣計(jì)抖劃項(xiàng)目推廣招策略是項(xiàng)拴目營(yíng)銷策摔略指導(dǎo)下異的推廣過漲程中的表板現(xiàn)形式多哨種多樣。病針對(duì)于不閘同的目的覽，選取的蛋方式也不榮同。由于絕項(xiàng)目銷售醋周期的長(zhǎng)蘆期性……忘階段性的戀推廣策劃喂案對(duì)保持替項(xiàng)目不斷瘡熱銷起到下舉足輕重項(xiàng)的作用。總體推廣扛策略推廣總速體原則扮2暢）痕推廣視主題似3）屬推言廣時(shí)機(jī)抓4）挨推廣方伸式活動(dòng)推廣備方案公關(guān)活給動(dòng)倘2）墓節(jié)還目活動(dòng)肚3紀(jì)）斬新覆聞性活激動(dòng)軟性推餐廣方案1）新聞突性宣傳拒2熔）軟文廣造告4、盟廣告推廣陣方案廣告計(jì)狗劃孤2）珠廣野告與其回他手法5、場(chǎng)推廣時(shí)間文分配方案6、岡推廣帆預(yù)算分熄配方案第四步協(xié)項(xiàng)目濱廣告策澆略在市場(chǎng)歸競(jìng)爭(zhēng)日厲趨激烈忙的今天密，廣而付告之不敬僅做而醋且更要旱創(chuàng)新個(gè)雙性，在擾廣告叢峽中嶄露糠頭角。佛能否成勵(lì)功發(fā)布股廣告事猾關(guān)樓盤慌的銷售扒速度。背但房地交產(chǎn)廣告店在販賣慈創(chuàng)意的畝同時(shí)，風(fēng)更要結(jié)授合地產(chǎn)誕的專業(yè)疊性。使承項(xiàng)目的中賣點(diǎn)有暗步驟的神釋放。拆不僅要學(xué)爭(zhēng)奪注刊意力，忽更要爭(zhēng)店單?？傮w廣告吊策略1）廣告旦目標(biāo)擱2）什廣告主廈題策略漫3）傻廣告表顫現(xiàn)策略盯4）沈廣告媒膽體策略2、嗎階段川廣告計(jì)漿劃開盤期桿2）晃持續(xù)斃期 3碌）鏟平臺(tái)期誕4）張收盤捏期3、怒廣告核生心主題4、潮廣告具替體內(nèi)容5、廣舊告表現(xiàn)形數(shù)式6、嶺廣告媒雹體計(jì)劃1）大眾肆傳播媒體勢(shì)2）六分眾傳播扁媒體杯3）特殊或傳播媒體第五步籠項(xiàng)目鳥銷售策站略設(shè)計(jì)銷售是嘗項(xiàng)目開喪發(fā)營(yíng)銷朽中的最梳后的一簽