寧波某廣場(chǎng)項(xiàng)目建議書報(bào)告模板

寫字樓部分項(xiàng)目?jī)r(jià)格預(yù)估方案實(shí)施策略項(xiàng)目服務(wù)內(nèi)容寫字樓市場(chǎng)分布注明：左圖僅列出寧波目前品質(zhì)相對(duì)尚可的已投入使用的寫字樓圓圈的大小與該項(xiàng)目可使用辦公面積的體量成正比顏色代表相對(duì)品質(zhì)，深藍(lán)色最高，紅色其次，淺藍(lán)色最低寧波現(xiàn)已投入使用的寫字樓分布較為分散，以海曙區(qū)寫字樓數(shù)量最多，而東部新城的開發(fā),使江東區(qū)成為目前寧波寫字樓發(fā)展最快的區(qū)域。市場(chǎng)分析---租金寫字樓租金報(bào)價(jià)分布注明:由于絕大多數(shù)寫字樓為銷售型寫字樓,不同業(yè)主報(bào)價(jià)會(huì)存在比較大的差異項(xiàng)目名稱租金報(bào)價(jià)（元/平方米/天）波特曼中心4人民保險(xiǎn)大廈3.2(含物業(yè)費(fèi))華聯(lián)寫字樓2.3天寧大廈1.9(含物業(yè)費(fèi))世貿(mào)中心1.5崇光大廈1.4現(xiàn)有寫字樓租金以1-1.5元/平方米/天為主，品質(zhì)相對(duì)較高的寫字樓租金多在2-3元/平方米/天，個(gè)別項(xiàng)目租金突破3元/平方米/天市場(chǎng)分析---售價(jià)項(xiàng)目名稱銷售報(bào)價(jià)（元/平方米）中農(nóng)信國(guó)際商務(wù)大廈9,000華聯(lián)寫字樓11,000都市仁和中心12,000華宏國(guó)際中心10,000金隆國(guó)際16,000波特曼中心19,000奧麗賽大廈6,000麒鱗大廈8,000上東國(guó)際8,000月湖銀座8,500恒隆中心12,000寧波市中心寫字樓售價(jià)達(dá)10000元/平方米以上，隨著2005年初政府宏觀調(diào)控及大量寫字樓陸續(xù)上市，售價(jià)基本保持穩(wěn)定上東國(guó)際約70,000平方米萬(wàn)豪中心約20,000平方米金隆國(guó)際約34,000平方米月湖國(guó)際約25,000平方米參考項(xiàng)目-波特曼中心地址：彩虹北路52號(hào)開發(fā)商：辦公體量：約30,000平方米寫字樓樓層數(shù)：地上26層（名義29層），地下2層樓層凈高：2.7米單層面積：約1,300平方米單元面積：91-292平方米得房率：65%電梯系統(tǒng)：5部富士通客梯，載重1.15噸，3米/秒空調(diào)系統(tǒng)：風(fēng)機(jī)盤管中央空調(diào)，約克機(jī)組停車位：200銷售均價(jià)：約15,000元/平方米參考項(xiàng)目-波特曼中心客戶名稱APL美集物流運(yùn)輸伊藤忠商事達(dá)升物流志英（香港）投資咨詢長(zhǎng)品油品遼寧朝暉駿光國(guó)際貨運(yùn)明敏投資咨詢伊松公司唐寧街在線寧波東夢(mèng)制衣面積約1,300平方米約300平方米約1,300平方米約300平方米約300平方米約100平方米約140平方米約100平方米約100平方米約100平方米寧波市現(xiàn)有最高端寫字樓之一，聚集了大量的外資企業(yè)客戶,現(xiàn)入住率80%左右參考項(xiàng)目-金隆國(guó)際地址：鎮(zhèn)明路、靈橋路交界處開發(fā)商：建筑面積：總計(jì)52,000平方米，辦公區(qū)34,000平方米樓層數(shù)：地上26層，地下2層樓層凈高：2.7米單層面積：1,350平方米單元面積：120-160平方米得房率：70%架空地板：10厘米電梯系統(tǒng)：5部奧的斯客梯空調(diào)系統(tǒng)：麥克維爾VRV車位：422個(gè)竣工時(shí)間：2007年銷售均價(jià)：約15,000元/平方米寧波在售最高端寫字樓之一，從品質(zhì)上基本超過(guò)現(xiàn)有甲級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)參考項(xiàng)目-萬(wàn)豪中心競(jìng)爭(zhēng)分析地處三江口黃金地段，周邊文化氛圍濃厚，江景優(yōu)勢(shì)突出和義大道為集酒店、辦公、商業(yè)、休閑等功能為一體綜合性項(xiàng)目，萬(wàn)豪品牌的引入顯著提升了其整體檔次綜合硬件配置在寧波已有及在建寫字樓項(xiàng)目中是最高的周邊辦公氛圍略顯不足，平面設(shè)計(jì)降低了其得房率和使用效率項(xiàng)目概況該項(xiàng)目由寧波xx開發(fā)有限公司開發(fā)，是和義大道項(xiàng)目的一期項(xiàng)目，高159米，為海曙區(qū)在建最高建筑，包含酒店、寫字樓及商務(wù)配套，寫字樓為4-19層，總體量約2萬(wàn)平方米項(xiàng)目預(yù)計(jì)2007年底交付使用，目前正在進(jìn)行地上結(jié)構(gòu)施工，尚未正式開盤，正在進(jìn)行前期的客戶積累工作寫字樓基本配置：Low-e中空玻璃幕墻；11米挑高大堂；標(biāo)準(zhǔn)層凈高2.65米，150毫米架空地板；VAV空調(diào)系統(tǒng)，提供24小時(shí)冷卻水；5部迅達(dá)客梯，預(yù)計(jì)平均等待時(shí)間在30秒以內(nèi)；六類布線系統(tǒng)；約400個(gè)車位寧波市目前售價(jià)最高的寫字樓之一，無(wú)論從地理位置還是產(chǎn)品包裝上,都體現(xiàn)了頂級(jí)標(biāo)準(zhǔn),但項(xiàng)目的平面上問(wèn)題較大參考項(xiàng)目分析-新天地國(guó)際70%得房率：總計(jì)3.3萬(wàn)平方米停車場(chǎng)停車位：物業(yè)管理：主樓約2,200平方米，小樓約700平方米標(biāo)準(zhǔn)層面積：72平方米最小面積：主樓13.7米挑高大堂大堂：2006年竣工時(shí)間3.7米樓層高度：7,000-9,000元/平方米銷售均價(jià)：主樓8部電梯電梯系統(tǒng)：21-26層地上層數(shù)：5幢寫字樓，建筑面積120,000平方米，辦公約100,000平方米建筑面積：開發(fā)商：民安路1066號(hào)地址：東部新城區(qū)域的第一個(gè)寫字樓項(xiàng)目,在售的二期項(xiàng)目售價(jià)達(dá)到9800元/平方米,體現(xiàn)了區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)近期的迅速增長(zhǎng)區(qū)域分析東部新城鄞州新城中心城區(qū)高新區(qū)區(qū)域分析-租售方式租賃市場(chǎng)銷售市場(chǎng)上東國(guó)際雷迪森中心廣場(chǎng)東城國(guó)際銀城國(guó)際萬(wàn)特商務(wù)新天地國(guó)際區(qū)域分析-項(xiàng)目品質(zhì)

上東國(guó)際雷迪森

新天地國(guó)際

９５商務(wù)萬(wàn)特商務(wù)中心東城國(guó)際本項(xiàng)目

準(zhǔn)甲級(jí)

甲級(jí)國(guó)際甲級(jí)區(qū)域分析-銷售價(jià)格

上東國(guó)際理想價(jià)格

新天地國(guó)際

９５商務(wù)萬(wàn)特商務(wù)中心4000

500060007000800090001100012000平方米8000~98007700~90006000~70006000~670011000~1200010000區(qū)域分析-客戶來(lái)源東部新城中心城區(qū)高新區(qū)

1.區(qū)域性強(qiáng)2.市中心遷移(原租賃客戶)3.寧波本地客戶為主4.外資客戶缺少

上東國(guó)際:30%

新天地國(guó)際:30%

９５商務(wù):10%萬(wàn)特商務(wù)中心:10%區(qū)域分析-客戶置業(yè)原因目前寧波本地的客戶心態(tài)樂(lè)觀,認(rèn)為區(qū)域未來(lái)規(guī)劃,政府的遷入將有效帶動(dòng)寫字樓價(jià)格上升,周邊住宅價(jià)格達(dá)到7000-8000元/平方米購(gòu)買原因價(jià)格低品質(zhì)高租房不如買房區(qū)域發(fā)展?jié)摿^(qū)域分析-置業(yè)面積50

70100150200300400500600平方米300~400

上東國(guó)際理想面積

新天地國(guó)際

９５商務(wù)萬(wàn)特商務(wù)中心區(qū)域?qū)懽謽欠指钪髁γ娣e為100-150平方米,但根據(jù)目前實(shí)際成交情況,300-400平方米的客戶比例明顯上升,考慮到市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì),建議以300-400為主力面積項(xiàng)目分析-項(xiàng)目簡(jiǎn)介競(jìng)爭(zhēng)分析開發(fā)商為知名發(fā)展商，其開發(fā)的上海xx廣場(chǎng)成功塑造了高端物業(yè)的市場(chǎng)形象總部寫字樓暫定只租不售，在吸引高端寫字樓客戶方面具有吸引力周邊多為中低檔住宅，商務(wù)氛圍較差項(xiàng)目概況該項(xiàng)目由xx集團(tuán)投資的寧波xx有限公司開發(fā)，包含寫字樓、沃爾瑪購(gòu)物中心及休閑購(gòu)物商場(chǎng)，寫字樓部分包含一棟近4萬(wàn)平方米的總部寫字樓和一棟2萬(wàn)平方米的分割較為靈活的銷售型寫字樓項(xiàng)目預(yù)計(jì)2009年交付使用，目前正在進(jìn)行基礎(chǔ)工程施工總部寫字樓基本配置：Low-e中空玻璃幕墻；12米挑高大堂；標(biāo)準(zhǔn)層層高3.6米；風(fēng)機(jī)盤管空調(diào)系統(tǒng)；5部客梯；整個(gè)項(xiàng)目總計(jì)約600個(gè)車位項(xiàng)目分析-本項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)通過(guò)寫字樓產(chǎn)品品質(zhì)的塑造，建設(shè)寧波市場(chǎng)上頂級(jí)寫字樓形象，形成與其他寫字樓項(xiàng)目差異化的產(chǎn)品定位。利用xx品牌市場(chǎng)知名度所產(chǎn)生的公信價(jià)值，以及軟件服務(wù)特色優(yōu)勢(shì)，促成高于寧波市場(chǎng)上所有寫字樓項(xiàng)目市場(chǎng)形象。品牌價(jià)值產(chǎn)品品質(zhì)區(qū)域發(fā)展通過(guò)對(duì)區(qū)域發(fā)展影響力的資源利用，突顯本項(xiàng)目地段上的增值潛力，結(jié)合高端的產(chǎn)品定位,提升項(xiàng)目市場(chǎng)影響力。項(xiàng)目分析-項(xiàng)目定位價(jià)格售價(jià):12500-13000元/平方米租金:3.5-4.0元/平方米面積租賃:半層/整層客戶為主,部分分割客戶300平方米銷售:半層/整層客戶超過(guò)30%,主力面積300-400平方米客戶租賃:外資企業(yè)/本地知名企業(yè)銷售:區(qū)域企業(yè)客戶/市中心遷移客戶/其他區(qū)域遷移客戶/投資客戶產(chǎn)品租賃:國(guó)際甲級(jí)寫字樓銷售:甲級(jí)產(chǎn)權(quán)寫字樓寧波市最頂級(jí)的寫字樓,東部新城商務(wù)王座東部新城商務(wù)王座東部新城將成為商務(wù)和市政中心，也是東部工業(yè)和生態(tài)開發(fā)區(qū)的商業(yè)和金融中心，主要承擔(dān)商務(wù)金融、行政管理、會(huì)議博覽、科技資訊、公共文化、居住等城市功能，并配套完善的商業(yè)服務(wù)、生活休閑等設(shè)施。新城將在提高寧波城市的形象與品質(zhì)上扮演重要角色，是寧波面向二十一世紀(jì)的形象和標(biāo)志。寧波xx廣場(chǎng)必將成為東部新城商務(wù)區(qū)的標(biāo)桿高地。借勢(shì)東部新城規(guī)劃發(fā)展動(dòng)力東部新城崖商務(wù)王座xx的強(qiáng)大這品牌資劈燕源合誠(chéng)杜汽車逼大廈中信烏大廈陸家嘴盼新金融浙區(qū)項(xiàng)目上海xx廣場(chǎng)中信特泰富友擁有儉一支咽對(duì)香慕港及坐中國(guó)睜大陸慚物業(yè)訂業(yè)務(wù)祝具備真豐富寒知識(shí)目及經(jīng)鋒驗(yàn)的直專業(yè)孩隊(duì)伍壇。隊(duì)眠伍一叛直參愚與物把業(yè)項(xiàng)侮目發(fā)糧展的暖每個(gè)像環(huán)節(jié)榜──正由物靠色投洽資機(jī)沖會(huì)到使工程榮興建愈、以灘至物以業(yè)建鐮成后伙的日竹常管弱理，婦均鉅側(cè)細(xì)無(wú)守遺。專業(yè)而資陪深的團(tuán)隊(duì)蠢完全具備脂打造寧波醒頂級(jí)寫字淹樓的開發(fā)弦實(shí)力。東部新娃城商務(wù)爆王座卓越領(lǐng)先西的硬件品暖質(zhì)xx廣場(chǎng)的寫沈字樓采用膽國(guó)際甲級(jí)惑寫字樓標(biāo)許準(zhǔn)設(shè)計(jì),無(wú)柱式悲、超大艙空間的凱平面利分于自由貸分割，角同時(shí)滿夫足了現(xiàn)央代企業(yè)聰總部辦梨公的需獻(xiàn)求，挑禾空大堂榮、VAV空調(diào)，高持速電梯以時(shí)及架空地久板等內(nèi)部彎設(shè)施更將眾領(lǐng)先于寧奇波其他高里端寫字樓產(chǎn)項(xiàng)目，成疲為寧波寫漂字樓發(fā)展正的新標(biāo)桿宇。東部新殲城商務(wù)夕王座國(guó)際化咱的商務(wù)范社區(qū)xx廣場(chǎng)在柱寫字樓球及裙房仔商業(yè)的狹基礎(chǔ)上娃設(shè)置了爛一應(yīng)俱管全的綜崖合配套店項(xiàng)目和波設(shè)施，胃為融商緊務(wù)、商贏業(yè)、休崖閑、文肯化等功向能于一縱體的國(guó)鼓際化、庭高端的統(tǒng)城市綜頂合體，氣是商務(wù)湖社區(qū)內(nèi)過(guò)企業(yè)客掙戶，提貌升商務(wù)德效率，減享受休雷閑商務(wù)飼環(huán)境以騾及全方想位專業(yè)斷服務(wù)的兄地方?？偨ㄖ婢e：約14萬(wàn)平方奧米總體定位述： 多功興能集合體燒的商業(yè)賣這場(chǎng)業(yè)態(tài)分布戚： 兩幢能甲級(jí)智能舒化商務(wù)樓一個(gè)大型已精品商業(yè)隆、國(guó)際誓連煩鎖大賣場(chǎng)市場(chǎng)推否廣顧問(wèn)獲+租售棒代理合作方某式價(jià)格目尚標(biāo)：售價(jià):125駕00-淹130唱00元/平方米,通過(guò)戴鵝德梁行辜的專業(yè)良能力能蠅夠達(dá)到限一定比聚例的增壟長(zhǎng)租金:平均租禁金為3.5享-4.帽0元/平方米/天目標(biāo)客遮戶：租賃:外資企梯業(yè)/本地知名熄企業(yè)銷售:區(qū)域企捕業(yè)客戶/市中心遷深移客戶/其他區(qū)案域遷移闖客戶/投資客戶銷售目鍵標(biāo)簽約率(%)全面實(shí)態(tài)現(xiàn)銷售謙目標(biāo)項(xiàng)目竣工6頓7束8切9皮10變11驢12慨1稻2厭3斗4寇5潤(rùn)62008200駛9100806050403020100市場(chǎng)預(yù)骨熱及客池戶累積簽約率:60鼓%簽約率:90%戴德梁行喚提議進(jìn)行努四步走計(jì)華劃，即準(zhǔn)備期:200毅7年7月至2008年2月強(qiáng)銷期:20吐08年6月至2009年3月預(yù)熱期:200念8年3月至2008年5月鞏固期:200洋9年4月至200棄9年6月銷售策略導(dǎo)入期2007年6月-2008年5月階段目標(biāo)市場(chǎng)導(dǎo)入，項(xiàng)目形象初步建立主要工作內(nèi)容1.銷售工具準(zhǔn)備：DM、樓書、項(xiàng)目網(wǎng)站、售樓處布置、銷售價(jià)格表、項(xiàng)目效果圖、銷售合同等）２.客戶積累：最大限度積累有效客戶，項(xiàng)目周邊DM派發(fā)、掃樓、DTZ客戶資源salescall)，爭(zhēng)取鎖定一家大型客戶購(gòu)買。３.租賃部分：主力租戶尋找，確定意向客戶前期主猜推項(xiàng)目2號(hào)樓的盤銷售，境為后期1號(hào)樓的碰租賃推憂廣奠定甲基礎(chǔ)銷售策略階段一推出樓層4，5，9，13層推出面積5400平方米銷售目標(biāo)5000平方米推出時(shí)間項(xiàng)目開盤推盤理由：給第一批客戶足夠的選擇范圍，即高中低區(qū)各一個(gè)層面，以滿足不同需求盡可能保留連續(xù)樓層以預(yù)留給大型客戶保留最低幾個(gè)層面，以便后期的價(jià)格提升銷售策谷略階段二推出樓層6，7，8，10，11，12層推出面積8100平方米銷售目標(biāo)8400平方米推出時(shí)間第一批銷售80%以后推盤理由：在順利完成第一批銷售任務(wù)以后，將價(jià)格略高的中間樓層推出，以得到適當(dāng)?shù)膬r(jià)格提升盡可能以半層或整層銷售面對(duì)市場(chǎng)合理銷控，4個(gè)整層，2個(gè)小分隔單元銷售策營(yíng)略階段三推出樓層2，3，14，15，16，17層推出面積8100平方米銷售目標(biāo)7200平方米推出時(shí)間先期部分銷售80%以上推盤理由：高區(qū)部分在最后時(shí)刻銷售有利于提升整體銷售均價(jià)低區(qū)樓層在最后銷售的價(jià)格將受到整個(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格提升的帶動(dòng)通過(guò)高低區(qū)的價(jià)差比，合理分配目標(biāo)客戶租賃目戀標(biāo)簽約率(%)全面實(shí)展現(xiàn)租賃古目標(biāo)1浸2剝3橫4似5獸6潤(rùn)7舅8能9租10假11森12運(yùn)1吃2踏3役4練5梅62009100806050403020100簽約率:90浴%戴德梁作行提議賣進(jìn)行兩煩步走計(jì)紐奉劃，即預(yù)租期:20想08年10月至2009年2月強(qiáng)租期:20待09年3月至2009年12月租賃策劑略根據(jù)租戶算品質(zhì)的好銷壞，分配臘樓層；以大面積每租戶需求稍為主；大中小舍面積在瓶各層均今勻分布置，滿足憤大中型煩租戶對(duì)縣面積擴(kuò)經(jīng)租的需傾求。在出租率吼達(dá)到50%以后，晶在品質(zhì)竟相同的罪情況下病，優(yōu)先孝考慮預(yù)池算較高惰的租戶觸；考慮到僚項(xiàng)目要欲求,整層客可戶比例始達(dá)到50%。充分考毛慮層差妻因素,以保證圈價(jià)格的訪穩(wěn)步遞瞇增xx廣場(chǎng)1號(hào)辦公樓分隔面積名義層實(shí)際層單元分隔2225整層/半層2123單元分隔2022單元分隔1921整層/半層1820整層1719單元分隔1618整層1517單元分隔1416單元分隔1315整層1212單元分隔1111整層1010單元分隔99整層/半層88單元分隔77主力租戶6655大堂/裙房商業(yè)租賃策略xx廣場(chǎng)1號(hào)辦公樓分隔面積名義層實(shí)際層單元分隔2225整層/半層2123單元分隔2022單元分隔1921整層/半層1820整層1719單元分隔1618整層1517單元分隔1416單元分隔1315整層1212單元分隔1111整層1010單元分隔99整層/半層88單元分隔77主力租戶6655大堂/裙房商業(yè)階段一柴：推出部分險(xiǎn)低區(qū)樓面墓，引入主朋力租戶階段二：推出部分透中區(qū)小分貴割樓面，昨迅速提升吼租金階段三：推出剩曠余低區(qū)秘小分割譯樓面，獎(jiǎng)提升低玩區(qū)租金階段四引：推出高弊區(qū)部分警整層或毀半層樓蓋面，加吩快消化壯速度階段五：推出高矩區(qū)部分恐小分割兆樓面，以進(jìn)一步勝提升項(xiàng)記目平均己租金階段六墳：推出最高吊層保留樓屆面，爭(zhēng)取抗最高租金戴德梁汁行服務(wù)香內(nèi)容建立專咸業(yè)、專股職市場(chǎng)尼推廣小岡組寫字樓憂市場(chǎng)定槐期分析今及研究對(duì)xx廣場(chǎng)軟漠件的專真業(yè)建議項(xiàng)目定非位及市漲場(chǎng)推廣蒼的專業(yè)哀建議市場(chǎng)推廣俯工具的討于論與開發(fā)商業(yè)、姥法律文思件的起間草和專喪業(yè)建議面對(duì)特啟定客戶正的軟性嗽市場(chǎng)推悶廣定期工作怖進(jìn)度匯報(bào)市場(chǎng)推歷廣活動(dòng)助的開發(fā)洗及管理2.寫字樓她市場(chǎng)定黎期分析邀及研究戴德梁行景會(huì)按月提鞋供不間斷業(yè)的寧波寫耍字樓市場(chǎng)柜最新行情頌。分析在賺該項(xiàng)目竣禮工前后會(huì)腳影響該項(xiàng)識(shí)市場(chǎng)推廣枯的主要因膝素。4.項(xiàng)目沃定位及市核場(chǎng)推廣的午專業(yè)建議為幫助鵲貴司能針更好地弟為xx廣場(chǎng)作市稅場(chǎng)策略定惡位，戴德航梁行會(huì)在頓不同的市得場(chǎng)推廣階曲段提供相崗應(yīng)的租售捎價(jià)格以及射進(jìn)度策略敢。物業(yè)管桑理資產(chǎn)管干理租客組合贈(zèng)結(jié)構(gòu)租客與業(yè)熊主關(guān)系6.面對(duì)特定尿客戶的軟舞性市場(chǎng)推蓄廣在xx廣場(chǎng)開展桑正式竣工住之前，戴迅德梁行會(huì)孕組織幾次億軟性市場(chǎng)劇推廣活動(dòng)腫作為正式閃推廣的前同奏。戴德稍梁行會(huì)協(xié)社同各類媒坐體從上海隸商界中挑媽選一些非未常知名的愁公司我們愈會(huì)通過(guò)富葵有經(jīng)驗(yàn)的晨專業(yè)人員宵聯(lián)絡(luò)和跟焦進(jìn)他們。盒其主要目均的在于：在xx廣場(chǎng)正式等推廣前引練起市場(chǎng)關(guān)傲注及強(qiáng)烈膨興趣。確認(rèn)可爛能的大箱型前期稼客戶收集更翼多的市輛場(chǎng)最新害信息為購(gòu)順利貫誤徹市場(chǎng)滅推廣作溪更好的公規(guī)劃及熄改進(jìn)押金及胞付款方昏式面積實(shí)用頌率稅收及運(yùn)浙營(yíng)成本標(biāo)識(shí)大堂控制分租及轉(zhuǎn)津租權(quán)利（薦租賃部分清）擴(kuò)租權(quán)、求續(xù)租權(quán)（私租賃部分玻）大廈命名味權(quán)停車位航及費(fèi)用業(yè)主交付吃標(biāo)準(zhǔn)9.市場(chǎng)濾推廣活動(dòng)奏的開發(fā)及漆建議一旦各陳類市場(chǎng)練工具及建專職推鞠廣小組頸準(zhǔn)備完尤畢，戴拿德梁行餃會(huì)迅速扇對(duì)所有屯目標(biāo)客勢(shì)戶進(jìn)行薦大量的蟻推廣工爹作，包咬括各類好常規(guī)市渡場(chǎng)推廣攜活動(dòng)和急特別營(yíng)促銷活動(dòng)租售目技標(biāo)確定階鋪段廣告玩預(yù)算及煌推廣計(jì)棗劃設(shè)立現(xiàn)場(chǎng)華接待中心侵、樣板層圍板、燈嚷箱、橫幅烤、標(biāo)識(shí)牌府發(fā)布海報(bào)、多常媒體媒介最制作準(zhǔn)備禮品、禮手袋等賺促銷用床品準(zhǔn)備公關(guān)活動(dòng)火準(zhǔn)備與執(zhí)進(jìn)行平面媒體坦發(fā)布(報(bào)紙、嗓雜志)開展軟性譽(yù)媒體宣傳記者招斑待會(huì)準(zhǔn)卷備與執(zhí)耐行新聞發(fā)布堅(jiān)會(huì)準(zhǔn)備與幣執(zhí)行本公司尋孩找大型機(jī)朗構(gòu)客戶本公司傲數(shù)據(jù)庫(kù)叫客戶資隆源利用本公司柄企業(yè)客咳戶資源虎利用準(zhǔn)備期簽約率(%)全面實(shí)銜現(xiàn)租售哄目標(biāo)1008060504030201007淹9允12票3藝6守9渾12貫3全6赴9違1花2你3200哨72008200慣92010準(zhǔn)備期銷售率:90目%項(xiàng)目竣工出租率:90叢%租售目標(biāo)樓書、海轟報(bào)、單張菜、多媒體輔發(fā)布平面媒局體發(fā)布(報(bào)紙、雜麻志)繼續(xù)開展隊(duì)軟性媒體苦宣傳本公司刊乓物、互連劍網(wǎng)宣傳發(fā)飼布開盤儀柱式準(zhǔn)備楊與執(zhí)行行政研討往會(huì)準(zhǔn)備與揀執(zhí)行公關(guān)活動(dòng)者準(zhǔn)備與執(zhí)文行大型機(jī)輔構(gòu)客戶堵跟進(jìn)本公司內(nèi)建部數(shù)據(jù)庫(kù)蘆客戶跟進(jìn)本公司企嗚業(yè)服務(wù)客聲戶跟進(jìn)現(xiàn)場(chǎng)人員密銷售推廣調(diào)整推鍵廣進(jìn)度省銷控表建立客型戶服務(wù)飛管理系燈統(tǒng)預(yù)熱期簽約率(%)全面實(shí)現(xiàn)飽租售目標(biāo)1008060504030201006植9俘12陳3慶6識(shí)9鳳12辱3腦6等9楊12錄32007200化8200監(jiān)92010預(yù)熱期銷售率:90辨%項(xiàng)目竣岸工出租率:90%租售目斗標(biāo)圍板、講燈箱、淘橫幅、澆標(biāo)識(shí)導(dǎo)象向牌發(fā)算布樓書、兼海報(bào)、斃單張、把多媒體舍媒介發(fā)報(bào)布平面媒體掃發(fā)布(報(bào)紙、現(xiàn)雜志)繼續(xù)開展太軟性媒體氧宣傳戴德梁行良定期刊物妄、互聯(lián)網(wǎng)眨主頁(yè)宣傳癥發(fā)布大型機(jī)松構(gòu)客戶鄭跟進(jìn)戴德梁行般內(nèi)部數(shù)據(jù)右?guī)炜蛻舾边M(jìn)戴德梁行木企業(yè)服務(wù)方客戶跟進(jìn)現(xiàn)場(chǎng)人員匆銷售推廣大范圍上鴨門拜訪潛健在客戶房地產(chǎn)同劉業(yè)中介客旨戶推廣與趁跟進(jìn)調(diào)整推廣硬進(jìn)度銷控倘表調(diào)整售價(jià)溉策略建立客戶敢服務(wù)管理訊系統(tǒng)強(qiáng)銷期簽約率(%)全面實(shí)阻現(xiàn)租售易目標(biāo)1008060504030201006父9蓮12炒3黑6命9舌12媽3踐6忍9布12況32007200許8200伐9201場(chǎng)0銷售率:90代%項(xiàng)目竣塌工出租率:90%強(qiáng)銷期租售目標(biāo)2007200820092010繼續(xù)開展債軟性媒體嚼宣傳戴德梁行痛定期刊物墊、互連網(wǎng)類主頁(yè)宣傳耐發(fā)布客戶服郵務(wù)管理螺程序化黃、制度暈化戴德梁此行內(nèi)部欄數(shù)據(jù)庫(kù)撤客戶跟圍進(jìn)戴德梁行撞企業(yè)服務(wù)旁客戶跟進(jìn)現(xiàn)場(chǎng)人員攻銷售推廣繼續(xù)上門腔拜訪潛在峽客戶房地產(chǎn)同奶業(yè)中介客栗戶推廣與數(shù)跟進(jìn)篩選客戶胃提升大廈膽市場(chǎng)價(jià)值調(diào)整售價(jià)爪策略鞏固期簽約率(%)全面實(shí)現(xiàn)碗租售目標(biāo)1008060504030201006減9恢12監(jiān)3偶6無(wú)9呆12辯3賺6渣9廁1景2刷3200鼻7200巨8200左92010鞏固期銷售率:90麗%項(xiàng)目竣工出租率:90%預(yù)租期租售目標(biāo)2007200宮82009201輔0繼續(xù)開房誠(chéng)展軟性然媒體宣巧傳戴德梁懶行定期扔刊物、碧互連網(wǎng)夕主頁(yè)宣峰傳發(fā)布客戶服疲務(wù)管理沸程序化弱、制度沸化戴德梁行閑內(nèi)部數(shù)據(jù)班庫(kù)客戶跟競(jìng)進(jìn)戴德梁撇行企業(yè)幫服務(wù)客購(gòu)戶跟進(jìn)現(xiàn)場(chǎng)人瘡員推廣繼續(xù)上門咽拜訪潛在辮客戶房地產(chǎn)同比業(yè)中介客工戶推廣與疑跟進(jìn)篩選客各戶提升槍大廈市扮場(chǎng)價(jià)值租賃價(jià)億格調(diào)整強(qiáng)租期簽約率(%)全面實(shí)現(xiàn)刊租售目標(biāo)1008060504030201006晉9獻(xiàn)12隊(duì)3揚(yáng)6透9鳳12母3織6墾9愉1策2疑3200刮72008200善92010銷售率:90簽%項(xiàng)目竣躺工出租率:90蠶%強(qiáng)租期寧波xx——商業(yè)部冶分市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位服務(wù)內(nèi)容宏觀商雷業(yè)市場(chǎng)寧波商晌業(yè)地產(chǎn)巧自2003年以來(lái)，野呈現(xiàn)供過(guò)粗于求的現(xiàn)肝象。截止絨至200更5年第三季短度的統(tǒng)計(jì)淚，供需結(jié)斤構(gòu)進(jìn)一步爺失調(diào)，供貓需比達(dá)到1.6。寧波市商候業(yè)市場(chǎng)的術(shù)租售價(jià)格虹未受供需鋪失衡的影矮響，保持奇上漲趨勢(shì)尿，但上漲救幅度有所包減緩。截止至2005年第三季撇度的統(tǒng)計(jì)班，寧波商禁業(yè)市場(chǎng)1樓的整齡體平均灘租金約查為4元/平方米/天。商業(yè)雹的平均售中價(jià)約為800詳0元/平方米/天。注：最瞧新的數(shù)怠據(jù)有待撓進(jìn)一步歇市場(chǎng)研牌究后取語(yǔ)得。主要商萬(wàn)業(yè)市場(chǎng)狹分布寧波現(xiàn)有爆商業(yè)分布恰主要集中德在市中心消三江口區(qū)勤域。現(xiàn)已鏡形成兩大告主要商業(yè)拜中心：1、天一糊廣場(chǎng)商障業(yè)區(qū)寧波最睡繁華的赤商業(yè)區(qū)菌域，以懸中山東鐮路為主華要干道撞，以天榴一廣場(chǎng)突為核心搶，眾多啦百貨商塞店、購(gòu)之物中心牲及超市降為輻射蛛的商業(yè)穿中心區(qū)設(shè)，是寧全波最主扮要的商秩業(yè)中心誰(shuí)地帶。2、老外岸灘商業(yè)悄區(qū)位于三裹江交匯炒處的江盯北區(qū)三腿江口區(qū)雁域，具里有當(dāng)?shù)睾碳爱悋?guó)痕建筑風(fēng)跌貌的建摘筑群，捷豐富的蛛餐飲、賢休閑娛摟樂(lè)業(yè)態(tài)綠，使得大該區(qū)域評(píng)形成為證寧波市慰?jī)?nèi)最具辭個(gè)性的烘特色商聽業(yè)街區(qū)在。代表性堆商業(yè)項(xiàng)龜目—天一廣場(chǎng)總占地面手積：19.3萬(wàn)平方米總建筑面踐積：22萬(wàn)平方鍵米1F平均租金剛：9.8元/平方米/天整體入虧駐率：100撿%天一廣篇場(chǎng)內(nèi)部失業(yè)態(tài)涵崖蓋零售殺、餐飲殲、休閑性?shī)蕵?lè)等奇各方面斜，整體枯以零售鋤主力為膏主，其托次為餐南飲和休姜閑娛樂(lè)驅(qū)類。注：最新慌的數(shù)據(jù)有尿待進(jìn)一步箱市場(chǎng)研究欲后取得。代表性商江業(yè)項(xiàng)目—老外灘注：最新跳的數(shù)據(jù)有縱待進(jìn)一步咳市場(chǎng)研究略后取得。配合老淡外灘的愚建筑特椅色及沿嘆江景觀形優(yōu)勢(shì)，檔區(qū)域內(nèi)告業(yè)態(tài)以其餐飲、誰(shuí)休閑娛鏡樂(lè)為主簡(jiǎn)，形成挖市內(nèi)最昆具特色摸的休閑糟商業(yè)區(qū)塔?？傉嫉孛嫔岱e：4.89萬(wàn)平方箱米總建筑面駝積：7.45萬(wàn)平方米1F平均租木金：5.2元/平方米/天整體入駐盡率：70%未來(lái)商垂業(yè)發(fā)展未來(lái)寧波閱商業(yè)將形帆成3個(gè)層次河的發(fā)展擁格局。項(xiàng)目周情邊商業(yè)汪環(huán)境分歲析注：最崗新的數(shù)油據(jù)有待裕進(jìn)一步盤市場(chǎng)研待究后取旅得。家樂(lè)福及淘天倫商廈則組成區(qū)域叢內(nèi)唯一的渾商業(yè)中心捕，為周邊嘉區(qū)域居民駕提供必要親的生活類組商業(yè)。地塊周男邊多為閃沿街店委鋪，并猜以生活踩服務(wù)類晌為主，責(zé)滿足居敘民日常秀生活需慚要。未來(lái)項(xiàng)目分周邊規(guī)劃賣的七里墊勻商業(yè)中心思、東部新斥城內(nèi)均有閉大量商業(yè)詢供應(yīng)，區(qū)允域商業(yè)競(jìng)盾爭(zhēng)將更為蜓激烈。同時(shí)，失周邊現(xiàn)銅有商業(yè)奮的整體槍環(huán)境和聲消費(fèi)檔扶次仍以沿中檔為達(dá)主，待棟進(jìn)一步疲發(fā)展和礙提高。項(xiàng)目周消邊商業(yè)戲與中心監(jiān)商業(yè)的定對(duì)比分丘析注：最新創(chuàng)的數(shù)據(jù)有鮮待進(jìn)一步素市場(chǎng)研究刻后取得。租金水頓平商業(yè)租金能最高的為帖家樂(lè)福內(nèi)勾商鋪，租攤金約為20元/平方米/天。主半要由于縱家樂(lè)福究?jī)?nèi)良好華的人流芝效應(yīng)和旁租賃商賠鋪的供絞不應(yīng)求炎造成。依靠賣場(chǎng)閥的品牌號(hào)莊召力和穩(wěn)允定的客流茂，同時(shí)考掩慮到賣場(chǎng)貸內(nèi)鋪位的孩小分割特浪點(diǎn)和以零春售為主的哲業(yè)態(tài)特點(diǎn)兵，賣場(chǎng)內(nèi)己租金的水痰平往往高倚于其他區(qū)政域租金水辛平。項(xiàng)目地塊漁周邊由于呼未形成良經(jīng)好的商業(yè)坑環(huán)境和氛度圍，因而貌租金水平及偏低。項(xiàng)目周邊鞋商業(yè)與中站心商業(yè)的腔對(duì)比分析注：最新桃的數(shù)據(jù)有盟待進(jìn)一步威市場(chǎng)研究尾后取得。入駐率作為全煉市最重暮要的商暮業(yè)區(qū)，嘴天一廣疼場(chǎng)商鋪旗目前基佛本滿租寫，入駐部率達(dá)到100賺%。項(xiàng)目附初近的家絲式樂(lè)福大皂賣場(chǎng)內(nèi)奪部商鋪?zhàn)瘢揽块_大賣場(chǎng)物的外在換強(qiáng)勢(shì)驅(qū)蒙動(dòng)，經(jīng)宋營(yíng)狀況共較佳，嘴入駐率燭也達(dá)到100決%。地塊周邊赤由于商鋪亂形態(tài)、檔蜜次、經(jīng)營(yíng)憂狀況參差謹(jǐn)不齊，有棄少量的空岸置房，入電駐率約為90%老外灘斤商業(yè)區(qū)流由于尚曾處在市厭場(chǎng)培育絡(luò)期，入礦駐率約評(píng)為75%。項(xiàng)目初行析-目標(biāo)消報(bào)費(fèi)群設(shè)謙想周一~周五（工作日）本項(xiàng)目辦公樓人員區(qū)內(nèi)政府、機(jī)關(guān)人員其他商務(wù)性消費(fèi)者當(dāng)?shù)刂行∑髽I(yè)老板當(dāng)?shù)刂懈呤杖氚最I(lǐng)和個(gè)體老板區(qū)域內(nèi)居民重要性引發(fā)需榜求商務(wù)餐飲甘、娛樂(lè)特色、缺休閑餐掛飲精致生逝活體驗(yàn)商務(wù)配芒套服務(wù)周六、周日（節(jié)假日）區(qū)域內(nèi)居民、新家庭周邊區(qū)域居民過(guò)境、休閑的商務(wù)、旅游客其他區(qū)域中高消費(fèi)力的居民重要性時(shí)尚潮流服飾、配飾、精品生活、家居、家電、百貨休閑餐飲、娛樂(lè)配套服務(wù)引發(fā)需求*以上辜只是初步租設(shè)想，仍隙應(yīng)在后續(xù)寺服務(wù)工作漆中進(jìn)行論男證及深化萬(wàn)。項(xiàng)目初領(lǐng)析-商業(yè)業(yè)孔態(tài)配比20-分25%20-2托5%25-霸30%15-豎20%5-1召0%*上述偏業(yè)態(tài)配比短將在后續(xù)旺服務(wù)工作恒中進(jìn)行論貨證及深化及。目標(biāo)零杠售商國(guó)際、國(guó)兇內(nèi)具知名鏈度、具經(jīng)墾營(yíng)性的中梯端零售商為本項(xiàng)精目引入視商業(yè)新中概念為本項(xiàng)說(shuō)目打造民商務(wù)、急商業(yè)的拾中心寧波xx——合作方港式服務(wù)收法費(fèi)團(tuán)隊(duì)組煌成DTZ介紹戴德梁手行介紹TheStaubachCompanyUSHeadquarters,Dallas,Texas,USA178云4年,述其中一叨家參與錫合資組宜成戴德面梁行的晌Che制ssh拘ire窮Gi隊(duì)bso患n公司拴于英國(guó)翻正式開肅業(yè).1987當(dāng)年,戴歉德梁行集盼團(tuán)母公司以Deb蘆enha膨m,T來(lái)ewso刃n&全Chin眾nock伸sHo綁ldin義gsp鍬lc在盒倫敦交易際所上市。叼隨后,公年司更名為籠DTZ另Hold伶ings扇plc釣.DTZ全球網(wǎng)絡(luò)40個(gè)國(guó)家200分公司10,攀000員工DTZ大中華網(wǎng)袋絡(luò)13分公司4,70練0員工67城市1,8撕70,膽000妖,00次0元投融資2006年中國(guó)棋區(qū)62個(gè)2,8極37,營(yíng)316平方米商業(yè)地產(chǎn)奸項(xiàng)目租售著代理127個(gè)12,8鬧66,1惰18平方米商業(yè)地產(chǎn)據(jù)項(xiàng)目市場(chǎng)猛顧問(wèn)429個(gè)61,做342概,57舍7平方米物業(yè)管缺理服務(wù)物業(yè)管恰理發(fā)展商/投資者物業(yè)用撕戶建筑/裝修物業(yè)/設(shè)施管理研究顧搖問(wèn)估價(jià)及顧筍問(wèn)投資顧叛問(wèn)建筑顧問(wèn)物業(yè)管督理酒店管理設(shè)施管理物業(yè)買賣沃及租賃代饑?yán)?住宅?寫字樓?商鋪?廠房環(huán)球企業(yè)好服務(wù)租賃/空間管撇理DTZ多業(yè)態(tài)的素一站式房遮地產(chǎn)服務(wù)DTZ專業(yè)的房沉地產(chǎn)服務(wù)喬資質(zhì)和榮悉譽(yù)“20忽05年告中國(guó)、仁新加坡香及英國(guó)炕地區(qū)最晚佳物業(yè)謊顧問(wèn)"——?dú)W洲猛權(quán)威財(cái)經(jīng)通雜志EU射ROMO舟NEY中國(guó)一噴級(jí)房地夢(mèng)產(chǎn)價(jià)格眨評(píng)估資估格