某房地產(chǎn)項目營銷策劃報告

建立超越競爭的營銷全攻略 ——XXX·XX營銷報告締造XX王者【前言】本次匯報的目的在于：明確項目的推廣思路和方向；確定銷售推廣的關(guān)鍵節(jié)點本次匯報的內(nèi)容為策略大綱，具體方案將根據(jù)工作進展分階段提交。

本報告暫未涉及商業(yè)部分。項目介紹【項目區(qū)位】XXXXX現(xiàn)有商住物業(yè)體育場、體育館行政中心中心公園XX中心區(qū)地王，擁有最大景觀面；北、西北、西可觀體育中心；西南、南向可觀行政中心，中、高層單位可觀中心區(qū)中央景觀帶，高層單位可觀海，視野、景觀絕佳；東北為規(guī)劃住宅用地，東南為XXXX；【項目概況】項目經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)：占地：58070.40平方米建面：212800平方米住宅：162700平方米商業(yè)：50000平方米容積率：3.664總戶數(shù)：1314戶停車位：1883輛【項目定位回顧】項目定位：區(qū)域性豪宅【戶型比例及分布】兩房三房三房四房四房四房以上合計戶均面積70-9090-110110-130120-160160以上170套數(shù)238243299492——701342122平米套數(shù)比例18%18%22%37%——5%100%N【項目特色及亮點】位于XX中心區(qū)最核心位置，毗鄰體育中心、行政中心、中央景觀帶，占據(jù)整個中心區(qū)城市景觀資源最豐富的地段；緊鄰地鐵XX中心出口，交通便利；點式布局規(guī)劃良好，兩梯四戶，幾乎所有單位為南向，采光通風(fēng)良好；產(chǎn)品細(xì)部處理良好，建筑風(fēng)格尊貴、沉穩(wěn)而有內(nèi)涵；戶型結(jié)構(gòu)合理，雙向無干擾空中庭院、入戶花園，產(chǎn)品附加值高；產(chǎn)品亮點突出，貝爾高林法式園林、天際泳池、觀景電梯、空中廊橋；配套優(yōu)越，城市配套、城市會所、商業(yè)街區(qū)、酒店式大堂；區(qū)域內(nèi)最大車位戶數(shù)比；第一太平戴維斯國際物管顧問；XX品牌開發(fā)商、區(qū)域品牌影響力極高；【營銷節(jié)點】2004年11月28日認(rèn)籌2005年8月解籌【項目推廣回顧】聯(lián)合媒體及XX中心區(qū)各發(fā)展商共同挖掘片區(qū)價值，并通過持續(xù)大規(guī)模的炒作為提升片區(qū)形象“深圳XX”橫空出世【項目形象】圍墻深圳XX首府，人生自在非凡處【項目推廣回顧】咨詢處XX體育館樓書2004年11月28日認(rèn)籌，誠意金RMB10,000元；當(dāng)天認(rèn)籌近500個，現(xiàn)認(rèn)籌超過700個【項目推廣回顧】XX豪宅專家，品質(zhì)一脈傳承1998年，雅豪軒2000年，御景臺2002年，麗景城2003年，熙園2004年，鴻景園【發(fā)展商印象】目標(biāo)設(shè)定【目標(biāo)設(shè)定】成為深圳XX標(biāo)桿物業(yè)；實現(xiàn)片區(qū)同期項目市場最高價格；滿足項目可持續(xù)銷售需求；優(yōu)化發(fā)展商金字品牌；【關(guān)于目標(biāo)的思考】目標(biāo)市場啟示客戶分析策略形成策略執(zhí)行大綱競爭分析市場啟示2003、2004年政府出讓住宅用地情況單位：萬平方米2004年企業(yè)轉(zhuǎn)讓住宅用地情況【市場啟示一】1、自2002年起深圳開始實行用地三年緊控政策，2004年比2003年政府住宅用地供應(yīng)量銳減50%以上。2、2004年政府住宅用地出讓量集中于XX、龍崗兩區(qū)，其中XX占總量的65%以上。企業(yè)轉(zhuǎn)讓住宅用地中，XX、龍崗兩區(qū)占全市住宅轉(zhuǎn)讓用地85%以上，其中XX占全市的50%；關(guān)內(nèi)土地供應(yīng)基本枯竭。3、深圳住宅開發(fā)由內(nèi)至外的趨勢成為定局，未來兩年內(nèi)，XX、龍崗必將成為深圳住宅開發(fā)的熱點區(qū)域，尤其以XX為主?！臼袌鰡⑹疽弧筷P(guān)內(nèi)土地供應(yīng)枯竭XX將成市場熱點【市場啟勻示二】二線關(guān)弱退化，拆關(guān)疊大勢所趨酬；地鐵因占素（1號線延披長線）鋼；政府大力匪投資改善狼關(guān)外基礎(chǔ)棋設(shè)施建設(shè)鈔；全面實行睡城市化管逢理；XX城市遞環(huán)境不斷擊改善與特區(qū)界悉限逐步打轎破關(guān)內(nèi)客孟戶開始撒認(rèn)同X猜XXXXX中心區(qū)XXXXXX房割地產(chǎn)市美場的集丘中分布門于XX輸組團及災(zāi)西部組愚團（X油X、X娃X、中赴心區(qū)）襯，由于擇地理位渣置及本缺項目面釋市時間枝等因素碰，20坊05年草西部組膠團將是構(gòu)研究的濤重點?！臼袌鋈釂⑹救暋宽椖棵Q占地面積建筑類別戶型及面積開盤時間起價銷售情況位置建筑面積入伙時間均價XX湖三期6700㎡高層2房至5房85-330㎡04年10月開始認(rèn)購未定興華路與建安一路40000㎡未定香繽廣場15313㎡高層1房至5房30-160㎡04年11月20日開始未定建安一路170000㎡XX片歷區(qū)即將丑推出項光目【市場啟尾示三】XX片區(qū)趟2005摔年推出量希較小，大碰多為高容斃積率（超遭過6）項膀目，項目粱指標(biāo)決定命其品質(zhì)不沖佳；項目名稱占地面積建筑類別戶型及面積推出時間項目情況位置建筑面積XX名園二期28480㎡小高層2房10.17認(rèn)籌XX大道與XX大道交匯處99634㎡XX閣5003.90㎡小高層2、3、4房明年出地面三層XX大道與新湖路交匯處14996.50㎡XX城252338.6㎡小高層2房至5房明年主體建造中XX大道旁515601.2㎡XX項目63094㎡小高層2房至5房明年基礎(chǔ)施工94區(qū)163933㎡XX片沃區(qū)即將脆推出項酬目【市場啟節(jié)示三】XX片區(qū)曠由于區(qū)域目的局限，撐一直以來火均不是熱定點片區(qū)，垂雖然有少毀數(shù)大盤支霸撐，但項用目開發(fā)周誤期較長，販暫時無法監(jiān)形成規(guī)模遇市場效應(yīng)鐘。項目名稱占地面積總建面積推出面積推出時間XX新岸線183875㎡478000㎡140000㎡2005年6月XX海岸1期104616㎡390810㎡83780㎡2004年12月XX家園24000㎡130000㎡130000㎡2004年12月XX國際24291㎡134946㎡60000㎡2005年1月XXXX城76198.69㎡340595.95㎡248000㎡2005年2月XXXX51825㎡171000㎡100000㎡2005年5月XXX苑15948.4㎡78831.14㎡50153.2㎡2005年8月XX58070.40㎡277954.80㎡277954.80㎡2005年8月XX中溫心區(qū)即暗將推出膊項目【市場愛啟示三甲】XX中心喂區(qū)200濫4-20拘05年推潑出量大，衣成為市場毒主角?！臼袌龈瘑⑹救齻縓X中心濱區(qū)成為市渾場主角單位：先萬平方辣米1、自椒200跡3年X胳X好望棕角一期紙打響X乏X中心膊區(qū)地產(chǎn)師開發(fā)第涼一炮，幅200份4年X皆X中心饑區(qū)房地路產(chǎn)開發(fā)知規(guī)模激奇增，2文005傻年更會簡出現(xiàn)井胞噴，預(yù)節(jié)計20俗04年徒、20殘05年鏟兩年供獻應(yīng)量將紀(jì)達到2訴00萬蛋平方米貝。2、20豪03年全磚XX銷售瞎量為16盼3萬平方瞧米，20避04年1陶-10月穗份達到1適31萬平終方米，預(yù)辣計全年銷森售量接近涼145萬極平方米。3、2蠟005筆年XX踢中心區(qū)痛供應(yīng)量診預(yù)計為卷150餡萬平方夾米，超讀過20媽04年券全XX紡銷售量脹?！臼袌瞿陠⑹舅慕亍繀^(qū)域內(nèi)客搶戶難以消莖化200室3-2勢005廢XX框供需關(guān)即系圖【市場總耕結(jié)】關(guān)內(nèi)土地月供應(yīng)急劇牛下降，XX中心區(qū)朗將成為喉市場熱品點區(qū)域得；XX城市化識進程不晶斷加速澤，利好斜不斷，丙各種原煤來長期爹影響關(guān)元內(nèi)客戶債破關(guān)置這業(yè)的因籌素逐步唐改善，XX得到部蜻分關(guān)內(nèi)堡客戶認(rèn)登可；XX中心區(qū)套開發(fā)號傘角吹響無，兩年接近200萬平方米沉的供應(yīng)量賀使其成為擾市場必然諒的主角；XX中心區(qū)哥開發(fā)呈聞井噴態(tài)汁勢，區(qū)邊域內(nèi)客蹈戶短期焦內(nèi)無法追消化；競爭分析南頭1挎5萬5200英－650窯0XX1汽5萬4500紡－520煮0西麗1晶5萬4800航－580吐0中心區(qū)1表50萬480西0－5斥800XX2嘆8萬380畜0－4貍800同價片區(qū)糧2005抄年供應(yīng)量醉對比，X哄X中心區(qū)達存在巨大逐的規(guī)模優(yōu)煙勢，并以胳超前的規(guī)厲劃、純凈脅的片區(qū)形房誠象于其他中各片區(qū)形行成明顯的百差異化，斬片區(qū)間的鑼競爭已經(jīng)湯不是最主燦要的競爭慶層面歷史文捷化博物屢館五星級勇酒店藝術(shù)中心圖書館演藝中心海濱度崗假酒店海濱酒吧芝街酒店地鐵站待廣場醫(yī)院商業(yè)廣恨場青少年膠宮自然科學(xué)繡博物館行政中心體育場中央公單園深海大道金成XX泰華N拜2項目XXXX孫城XX海墊岸XX新岸鈴線XXXXXXX側(cè)XX好旺角泰華項目泰華項租目潤恒項盲目XX國槐際XXX轟N5項刪目XX中心渠區(qū)戰(zhàn)國風(fēng)訊云圖總占地面積51825.6（平方米）

總建筑面積210000（平方米）

商業(yè)面積15000左右（平方米）其他面積幼兒園：2400（平方米）會所、物業(yè)用房：600（平方米）居委會：100（平方米）總?cè)莘e率3.3總項目總棟數(shù)13棟主要層數(shù)28層主要樓宇類型高層總戶數(shù)1180戶建筑設(shè)計澳大利亞柏濤（墨爾本）建筑設(shè)計有限公司

園林設(shè)計香港泛亞易道有限公司物業(yè)管理中海物業(yè)目標(biāo)客戶XX及南山高端客戶特色：項目園林景觀規(guī)劃由泛亞易道負(fù)責(zé)，以簡潔輕盈的現(xiàn)代典雅風(fēng)格為主。位于XX新中心區(qū)核心位置，地理位置得天獨厚，交通網(wǎng)絡(luò)完善，距離南頭關(guān)口僅3-5分鐘車程，規(guī)劃中的深圳地鐵1號延長線途經(jīng)本項目，景觀素質(zhì)理想，視野開闊。

小區(qū)配套齊全，綠化面積近30000多平方米。項目在產(chǎn)品針對“空中廊院”進行較大的炒作，受市場關(guān)注度極高。【個盤分您析】XXX串X總占地面積104616.3（平方米）

總建筑面積333800（平方米）

住宅面積310100（平方米）商業(yè)面積19500（平方米）其他面積幼兒園：2600（平方米）會所：1500（平方米）綠化率51％總?cè)莘e率3.2總項目總棟數(shù)約29棟主要層數(shù)約17棟：11-18層（小高）約12棟：28-32層（高層）主要樓宇類型小高層

＋高層總戶數(shù)約2000戶建筑設(shè)計柏濤（墨爾本）設(shè)計公司

園林設(shè)計奧雅（香港）園境師事務(wù)所

物業(yè)管理中海物業(yè)

XX海調(diào)岸在7責(zé)月31代日開始銀內(nèi)部任月籌，作赤為XX燈新中心銅區(qū)第一遺個揭開譽神秘面間紗的大趙盤，拉咱開了新手中心區(qū)內(nèi)競爭的冷序幕，享對XX沖海岸來居說，它相所承受遞的不僅觸是新中粒心區(qū)美蓮麗藍圖喘下購買柿力的檢闊驗，還成得承擔(dān)農(nóng)起為整理個新中單心區(qū)樓捕市定下穗基調(diào)的卸艱巨任油務(wù)?？蛻舳ㄎ魂悶椋罕镜厍聘叨酥脴I(yè)缺者，尤其閘是二次置車業(yè)者，主忘要包括高錯收入的政賊府公務(wù)員禾、企業(yè)高殿層管理者貍、私營業(yè)類主等?！緜€盤新分析】XX海魔岸總占地面積183800（平方米）

總建筑面積560000（平方米）

其他面積幼兒園：4000（平方米）會所、活動中心：3000（平方米）總?cè)莘e率2.6容積率濱海中心區(qū)最低棟數(shù)一期9棟主要樓宇類型5棟16-26層高層＋4棟水岸多層總戶數(shù)一期1163戶建筑設(shè)計美國LLA／深圳筑博物業(yè)管理XX集團（深圳）物業(yè)管理有限公司目標(biāo)客戶XX及南山客戶特色：18.56%超低建筑覆蓋率計劃分但三期自胞東向西叉滾動開黨發(fā)，開煩發(fā)期為毛4年，轎預(yù)計到200鏈7年，訴求親水型彈、國際氏化、生窩態(tài)式、遺標(biāo)志性廳、亞熱快帶濱海愧純正生秒活岸線朗的高尚瓶住宅區(qū)。以“海拌洋文化僑”、“類健康教流育”、敬“現(xiàn)代攝教育”慨三大主滿題為核算心，演漸繹佛羅腹里達風(fēng)拔情園林言，榮膺呈XX首繭個建設(shè)獻部預(yù)審腫的AA景A級社紋區(qū)，更超成為中磨國首個茂被聯(lián)合割國授予棋的“國閉際濱海憤生態(tài)人凳文社區(qū)鉆”?！緜€盤逮分析】XX新闊岸線總占地面積24069（平方米）

總建筑面積141912（平方米）

商業(yè)面積1-2層為商業(yè)，13000平米其他面積幼兒園：1600（平方米）會所、物業(yè)用房：600（平方米）總?cè)莘e率4.2總項目總棟數(shù)3棟主要樓宇類型18－30層（小高層＋高層）總戶數(shù)760戶建筑設(shè)計賽瑞設(shè)計環(huán)境設(shè)計加拿大CSC設(shè)計公司物業(yè)管理招商物業(yè)目標(biāo)客戶以XX本地居民為主，部分特區(qū)內(nèi)年輕客戶。特色：開發(fā)商力圖打造適合郊區(qū)化居住形式的花園小區(qū)，以營造運動休閑的生活方式為賣點，將對關(guān)內(nèi)白領(lǐng)有一定吸引力。綠化率高鞏，車位充跌足，但內(nèi)撇圍戶型，瘦園林小，喜不通透，黨密度高。搬12-柿5日解籌逃，均價4絲式500元飛。截至到贈目前為止波已經(jīng)銷售崇35%?！緜€盤公分析】金成X筑X總占地面積107546（平方米）

總建筑面積511425（平方米）

商業(yè)面積30000（平方米）其他面積幼兒園：3000（平方米）總?cè)莘e率2.8總項目總棟數(shù)27棟主要樓宇類型高層總戶數(shù)約3000戶建筑設(shè)計深圳大學(xué)建筑設(shè)計研究院環(huán)境設(shè)計奧雅(加拿大)園境事務(wù)所物業(yè)管理未定目標(biāo)客戶XX高端客戶群體，部分南山科技園客戶；特色：集中了濱海中心區(qū)內(nèi)幾乎全部的生活配套設(shè)施，是濱海中心區(qū)的交通、教育、商業(yè)、休閑中心。濱海中心區(qū)的一座大型人文新城，高臺府邸，院落式組合空間，立面現(xiàn)代精美，富有濱海特色。11萬平米大型濕地生態(tài)園林、8萬平米陽光地下車庫、3.6萬平米外延主題花園、1.2萬平米中庭園林、1200米長時尚風(fēng)情商業(yè)街、1100平米情景生態(tài)泳池、400米景觀大道、160米寬入口噴泉廣場共同構(gòu)成了氣勢恢宏的壯觀景象。結(jié)合項目的優(yōu)勢看，此項目具有極強的競爭力?！緜€盤分競析】XXX歐X城總占地面積24292（平方米）

總建筑面積130000（平方米）

商業(yè)面積16000（平方米）其他面積幼兒園：3000（平方米）會所：3000（平方米）總?cè)莘e率4.5總項目總棟數(shù)7棟主要樓宇類型高層總戶數(shù)855戶建筑設(shè)計深圳清華苑建筑設(shè)計有限公司物業(yè)管理德業(yè)基物業(yè)管理有限公司目標(biāo)客戶新中心區(qū)中高端客戶、南山置業(yè)者特色：7棟半圍合設(shè)計，產(chǎn)品具有一定的優(yōu)勢。項目定位陜精致高尚觀住宅小區(qū)顫，分兩期的開發(fā)，戶皺型擁有優(yōu)朝美園林景著觀的占5良5%以上釀，戶戶均孕有贈送面預(yù)積，90鄰%以上的遮戶型贈送唱超大落地陳窗?！緜€盤分購析】XX國愛際【個盤它分析】XXX苑總占地面積15948.4（平方米）

總建筑面積78831.14（平方米）

住宅面積50153（平方米）商業(yè)面積13640（平方米）建筑覆蓋率35%總?cè)莘e率4.0總項目總棟數(shù)3棟主要樓宇類型高層總戶數(shù)512戶目標(biāo)客戶XX片區(qū)的專業(yè)技術(shù)人員、私營業(yè)主、政府公務(wù)員特色：產(chǎn)品呈現(xiàn)點狀分布，私密性較強，產(chǎn)品有所創(chuàng)新，戶戶三陽臺。項目屬于設(shè)被中心區(qū)種邊緣化的互地域，項碰目規(guī)模較籍小，難以懸打造豪宅疫形象，所咸在居住氛歸圍比較濃邁厚，小區(qū)機自有商業(yè)途配套，但青產(chǎn)品主力雹戶型以2紛房及小3崖房為主，濫成為片區(qū)修比較稀缺貧的產(chǎn)品，來梯戶比有密在片區(qū)中躺擁有優(yōu)勢畏。入市時間勞接近，同也期供應(yīng)量下大，市場漂競爭激烈本項目嚼的最主銷要競爭將層面是三區(qū)域內(nèi)撇的項目增競爭本項目蠻推出時何間略為置滯后20052006XX海岸金成XXXXXXX苑XX新岸線XXXX城XX國際XXXX【入市僅時間分樓析】戶型兩房三房三房四房四房四房以上戶均面積70-9090-110110-130120-160160以上170金成XX36%20%36%8%————98XXX苑23%59%8%10%————98XX國際22%45%14%18%——1%107XXXX城23%14%25%33%2%3%125XX海岸11%37%11%40%——1%120XX新岸線15%12%40%30%——3%124XXXX17%5%39%26%11%2%133XXXXX18%18%22%37%——5%122【戶型比桐例分析】戶型定位揭差異不明鍋顯凱旋城、逆XX海岸醉、XX新活岸線、X律XXX與韻本項目產(chǎn)那品更為類瓶似【地段顛價值分正析】XX新岸線XXX苑金成XXXX海岸XXXXXXXX國際凱旋城地段價值盡排序：第一陣借營：X謝XXXX裕X第二陣征營：X袖X新岸熟線XX海套岸XX國述際金成XX第三陣碧營：凱鞋旋城XXX脾苑【景觀坐資源分丸析】XX新繳岸線XXX苑金成XXXX海岸XXXXX摔XXX國際凱旋城景觀價值訊排序：第一陣營浪：XX第二陣捕營：X使XXXXX新桿岸線XX海板岸金成XX第三陣沫營：凱澤旋城XXX蓄苑XX國際【開發(fā)商獸分析】項目開發(fā)商發(fā)展商形象開發(fā)量客戶認(rèn)同度客源分布XX特區(qū)XX特區(qū)金成XX金成XX二線★★——★★——XXXXX苑松茂首個項目——————————XX國際德業(yè)基XX二線★★——★★——XX金鴻凱旋城屹海達XX二線★★——★★——XXXX海岸福中福XX二線★★★——★★★——XXXX新岸線XX深圳二線——★★★★——★★★★特區(qū)XXXX龍光首個項目——————————XXXXXXXXXX一線深圳二線★★★★★★★★★★★★★★★XX特區(qū)本項目加發(fā)展商白片區(qū)知老名度及淋認(rèn)同度梯高，客趁源豐富辜，在X寫X本地云具備絕供對優(yōu)勢【戶型絹分析】XX海慢岸二房，雙蜓陽臺門口走道謊過長結(jié)構(gòu)方柔正三房，部回分主臥弧崗形窗部分三塵房布局習(xí)不合理走道浪費市面積結(jié)構(gòu)方閘正四房，入地戶花園、捆通透部分錯層植露臺、躍蠟式結(jié)構(gòu)方正XX新劇岸線三房，戶廊型方正大多配塘有入戶營花園通透，教無露臺價贈送部分戶愉型設(shè)計鮮不合理四房，戶賓型方正部分配京有入戶貿(mào)花園通透，民無露臺器贈送部分戶材型設(shè)計析不合理【戶型分越析】XXX葵X二房，籌雙陽臺常規(guī)戶型結(jié)構(gòu)方莖正三房，贈岔送雙朝向佩露臺部分戶型丙有入戶花暗園通透，出哪現(xiàn)不方正非房間四房，減贈送大勸量雙朝趣向露臺部分戶柏型有入板戶花園通透，骨戶型方脂正【戶型分扒析】XX國循際【戶型分燭析】二房，結(jié)盒構(gòu)方正凸窗、匹雙陽臺三房，晃結(jié)構(gòu)方姻正凸窗、恥通透入戶花量園三房，結(jié)答構(gòu)方正凸窗、通斤透金成XX二房，報結(jié)構(gòu)方汽正贈送露艙臺面積三房，朋結(jié)構(gòu)方貞正贈送露臺妥面積走道略適長四房，結(jié)彎構(gòu)方正贈送露臺妨面積，入屑戶花園通透。部姐分躍式【戶型分雕析】XXXX劑X【戶型揀分析】二房，大便凸窗戶型方則正主臥弧族形觀景附臺三房，醬大凸窗截、方正贈送無干種擾露臺、稿通透大開間檢，窄進芳深四房，大狐凸窗戶型方溉正、贈狼送無干挑擾露臺通透、主負(fù)臥弧形觀合景臺大開間，械窄進深五房，大哲凸窗戶型方正北、贈送無完干擾露臺大陽臺浙、通透見、入戶浙花園項目規(guī)模地段景觀容積率發(fā)展商品牌戶型金成XX14.2萬★★★★★★4.2★★★★★★XXX苑7.9萬★★★★★4.0★★★★★★XX國際13萬★★★★★★4.5★★★★★★金鴻凱旋城51萬★★★★★3.8★★★★★★XX海岸41萬★★★★★★3.19★★★★★★XX新岸線55萬★★★★★★★★2.99★★★★★★★XXXX17.1萬★★★★★★★★★3.3★★★★★★★XXXXX21萬★★★★★★★★★★3.66★★★★★★★★★【品質(zhì)搭分析】從產(chǎn)品吹品質(zhì)而性言，本姓項目與襲XXX轟X屬于除第一陣季營本項目在輸?shù)囟?、景熔觀、發(fā)展穴商品牌、華戶型設(shè)計寒方面具有尾一定優(yōu)勢項目名稱廣告語賣點整合形象高度XXXX城濱海中心區(qū)50萬平米人文新城大社區(qū)、文化★★★XXXX廊回至尊、院落天下空中廊院、豪宅★★★★★金成XX讓運動回家運動文化★★XX國際國際新生活、中心區(qū)封面人物生活方式、地段★★★XX新岸線港灣住區(qū)，國際人居標(biāo)準(zhǔn)國際新生活方式★★★★XX海岸中心華府，盛世名門中心區(qū)、豪宅★★★XX人生自在非凡處地段、景觀、豪宅★★★★★【形象對往比分析】推廣方向秀根據(jù)資源吳、產(chǎn)品各勇有側(cè)重，騎但大多以呈豪、大為兔主題在客戶喬所認(rèn)知吐的基礎(chǔ)秒上，本鄰項目具獵有較高僚的形象洋高度【競爭少占位】品質(zhì)形象本項目XXX勤X金成X國XXX新供岸線XX國享際XX海踩岸XXXX澇城本項目必目前所澆具備的儉品質(zhì)及謙所展示基的形象罩均為片申區(qū)最高本項目的響競爭主要破以片區(qū)內(nèi)聰競爭為主藏；XX中心區(qū)各便項目入市紙時間相近迷，規(guī)模龐嚼大，市場房誠競爭激烈劑；各項目笑戶型定格位及形碎象差異曲化不明祖顯，同挑質(zhì)化嚴(yán)琴重；本項目防位置顯柜赫，景夢觀視野菊、戶型莊產(chǎn)品、啞發(fā)展商叉品牌及置客戶資悉源等方悄面具有緣瑞較大優(yōu)督勢；本項目贊存在入素市時間濱滯后及饅客戶認(rèn)脈籌本項腫目后等彈待時間來長等不周利因素膊；【競爭睛分析小日結(jié)】客戶分析布吉XXXX龍崗由于關(guān)饑內(nèi)土地朽供應(yīng)的續(xù)匱乏，著客戶被義向關(guān)外盛驅(qū)趕【本項目莊認(rèn)籌客戶存分析】區(qū)域：寶困城59.報64%XX14孔.26%XX各鎮(zhèn)改9.22僑%南山12側(cè).64%其他4.脂24%本項目VIP認(rèn)籌客舊戶中，躍以XX客戶為天主；由于XX中心區(qū)寶未來兩販年龐大庭的市場君供應(yīng)量刷，單純菠以XX區(qū)域的客著戶不能滿尾足項目銷棚售需求，富必須更廣斬泛的爭取味關(guān)內(nèi)的客受戶資源；在項目先逮期僅對持“深圳XX”片區(qū)及惡項目形壟象進行鳴少量炒購作的情盛況下，貝仍獲得陪超過16%的關(guān)內(nèi)客率戶，印證眨了客戶正勺逐漸外拓逝的趨勢。項目仍需己充分挖掘啟片區(qū)價值舉、擴大片砍區(qū)影響力拿、提升片縮慧區(qū)整體形泰象，消除葉關(guān)內(nèi)客戶壞到XX中心區(qū)擔(dān)置業(yè)的迎疑慮。職業(yè)：公段務(wù)員12圖.27%事業(yè)單年位21騙.47活%企業(yè)中高節(jié)層16.準(zhǔn)56%企業(yè)白羊領(lǐng)22閉.09張%私營業(yè)始主12害.88玻%個體經(jīng)奪營者1痕4.7憐2%年齡：3杏0-45基歲67.腸8%經(jīng)歷：客首次3隸1.7民5%二次以上蔽68.2推5%【本項但目認(rèn)籌撕客戶分塑析】客戶以移社會中挨堅力量曬為主，隙大多為額二次及幕以上置晃業(yè)者，者具備較誓強的購儲買能力殺；客戶知識姜水平較高蓮，具備一慈定的鑒賞篇能力，對蘭項目的品張質(zhì)要求較繼高；客戶對修項目開欄發(fā)商品棟牌、區(qū)妹位、景灶觀資源皺、形象沒較為認(rèn)鑼同。【客戶儲購買心策理分析擦】使用便追利體現(xiàn)身乒份價格實惠貪圖便民宜實用主義跟風(fēng)購買羊群效應(yīng)面子問題購買原利因購買心船理營銷思路提高附加以值，物超布所值講事實、嫂擺道理客戶營登銷體驗營銷遞、品質(zhì)感增值保諷值投資渠博道描繪遠(yuǎn)景意價值【客戶取總結(jié)】從VIP客戶分析繡來看，客返戶定位與牽實際基本壟吻合，作喊為區(qū)域性公豪宅，其揉目標(biāo)客戶敲為具有一勸定購買能慮力和鑒賞街能力的社宇會中堅力杯量；客戶對接發(fā)展商昂品牌、益區(qū)位、極景觀資揚源、樓備盤形象銳較為認(rèn)戴同；營銷推廣援需從客戶刷購買心理歲出發(fā)，建饅立符合其色購買本質(zhì)裳的營銷手偶段；由于本地菌客戶難以校消化XX中心區(qū)井文噴式供應(yīng)揀量，必須蹤蝶繼續(xù)挖掘帆關(guān)內(nèi)客戶壞，尤其是響南山客戶咽；關(guān)內(nèi)客稠戶對出拋關(guān)置業(yè)歡仍存在男對區(qū)位象和品質(zhì)委的心理翠障礙。策略形成XXX眼XX如何超蔥越競爭方，最終駁取得全勸面勝利曬？占據(jù)深寫圳XX愉最顯赫冰的位置產(chǎn)品獨樹英一幟，不探可重復(fù)；形象高舒企，萬誤眾矚目接；XX最具資實力和影胃響力的品賊牌發(fā)展商習(xí)，豪宅專偷家；頂級品黨質(zhì)，天弄賦使然【項目稈SWO廚T分析門】優(yōu)勢：■斥項目猜自身素質(zhì)歐絕佳，尤搶其是地段趙、景觀、蜜產(chǎn)品■雜發(fā)展商倉品牌效謎應(yīng)明顯仇，具有善大批的衛(wèi)忠誠客眉戶；■前固期形象高澤企，廣泛楊被客戶認(rèn)權(quán)同；劣勢：■孩認(rèn)籌測期長達8承個月，客識戶維系困狐難；■致項目等催待期長除，客源介流失機棗會大；機會：俯■扶深圳X址X將成科為未來掙兩年內(nèi)許深圳房神地產(chǎn)的尸熱點區(qū)牛域■X鼻X利好不永斷，關(guān)內(nèi)慚客戶開始哨認(rèn)同；■蛙項目開殲發(fā)可肆護機而動論，靜觀租其變；■競泛爭項目的郊推廣也為牲本項目帶奪來客源；威脅：俗■殲同期同抹質(zhì)項目培數(shù)量龐泛大，競脹爭激烈濕；■旗關(guān)內(nèi)客闊戶出關(guān)特置業(yè)仍賢有區(qū)位宣及品質(zhì)登方面的捷障礙；【策略詳形成】發(fā)揮優(yōu)徑勢、搶搞占機會依勢助勢言，掌握片材區(qū)話語權(quán)木，以高形努象強勢推消廣、高品愈質(zhì)展示吸艙引客戶充分挖掘勢和提升發(fā)贊展商品牌嶺價值，為畢營銷創(chuàng)造擦機會點利用機會樣、克服劣幼勢大勢在場味，關(guān)鍵作雷為，順勢輔而動，搶若奪客戶發(fā)揮優(yōu)煌勢、轉(zhuǎn)辭化威脅依托品逃牌優(yōu)勢果，展現(xiàn)緣瑞項目非擺凡價值顏，吸引替關(guān)內(nèi)客景戶特別窄是南山迅客戶減少劣樓勢、避慚免威脅挖掘片區(qū)乳價值，再玩次整合，睜使更多客騎戶消除疑狐慮，認(rèn)同漢片區(qū)高服務(wù)+高形象+高品質(zhì)XX=吳深圳X笨X建立超姻越競爭點的營銷麻策略推廣策貸略展示策略品牌策告略大地覆露蓋計劃片區(qū)整檢合計劃關(guān)鍵事件釋營銷賣場外牲圍展示活動體脆驗細(xì)節(jié)賣場展軍示賣場全線熊展示誠信/實賴力擴大/貍強化社會責(zé)報任感展示策略【展示救攻略】形象圍墻戶外廣激告2004雪年10月闊—200綁5年10獄月形象墻鼠+戶外這廣告項目形艘象+主右推廣語已完成賣場外圍貸——形象肚圍墻200芬5年1笨月—2亮005凳年8月“城界檔界定”風(fēng)——四緣瑞根大型雪廣告光撿柱，體伐現(xiàn)大氣閱魄賣場外演圍——花城界界牽定【展示浙攻略】【展示攻框略】賣場展擠示八年文礦化底蘊賠沉淀從豪華誦到藝術(shù)進化及高丹貴氣質(zhì)購的提升200露5年7睬月銷售中踏心——框“藝術(shù)侵化體驗堵概念展劍示廳”——畫砌廊（名敏畫展示先）——書桐吧（世總界名著栗）——酒吧哪（調(diào)酒師岔）——紅酒友/咖啡/獄雪茄/音挖樂文化展龍示——古典踢音樂/樂表器展示——影視條廳（奧斯去卡經(jīng)典影迅片）【展示攻疲略】賣場展禍?zhǔn)菊故疚镎拢骸哂形幕w底蘊住宅不-園林局惠部實物展怎示——特色模懲型——宣傳片——3D動粗畫演示——XXX品疏牌宣傳——獨兵立展廳?。ㄤN售破中心旁糟）：名坐車——健康竊會所：健串身器材、班中航健身貫會【展示攻嗓略】售樓處藝術(shù)化甘、格調(diào)接化品質(zhì)化房誠、氣質(zhì)載化【展示聚攻略】賣場全叨線展示2004戶年7月賣場的指標(biāo)準(zhǔn)化當(dāng)展示停車場污（無水莖洗車服癢務(wù)）+復(fù)營銷建中心南區(qū)平臺梁示范園林住戶大臟堂（后球期展示杰）樣板房謙（南區(qū)必）商業(yè)街區(qū)掌展示-北羊區(qū)臺階廊橋電梯1234567形象墻憑+導(dǎo)示商業(yè)街溜區(qū)展示氣-城市盡臺階-澆觀景電革梯北區(qū)平炒臺示范掘園林住戶大堂痛（后期展糠示）樣板房（別北區(qū)）電梯【展示攻億略】樣板房均展示N兩房三房三房四房四房以上70-9090-110110-130120-160170【展示攻五略】樣板房展挽示根據(jù)物攪業(yè)類型容不同景捷觀和花劇園組合秘特性的譯差異將忍各種產(chǎn)責(zé)品進行泰系列化染演繹—擴—讓房漂子發(fā)生員故事“熱情右桑巴”遣/“休封閑馬爾嚴(yán)代夫”隱/“理撓查軒尼排詩”/夾“羅馬茂假日”榮/“不寶列顛盛象宴”/亦“紐約掘XX”庸/“富忙士山腳懼”/…噸…【展示途攻略】樣板房展嚷示情景樣板薪房可體驗準(zhǔn)點：舒留適的沙炒發(fā)、現(xiàn)例場侍應(yīng)遙生、咖解啡紅酒膠飲料露臺躺椅朋、望遠(yuǎn)鏡僵、音樂、工大片深圳樣板心房教科書工程樣次板房【展示地攻略】賣場全線扶展示園林/飽大堂園林北區(qū)樣板所房市政路200慨5年8督月賣場的覺標(biāo)準(zhǔn)化至展示形象墻戶外形象柱舉/牌停車場前廣場外展廳接待區(qū)影像區(qū)展示區(qū)體驗區(qū)強勢視覺堅識別系統(tǒng)人流匯蠢集焦點城市臺酷階/觀拿景電梯洽談區(qū)主體核心襲體驗系統(tǒng)南區(qū)樣油板房廊橋商業(yè)街/暈櫥窗核心洽漠談區(qū)過渡性體舞驗系統(tǒng)核心售賣讀系統(tǒng)推廣策畜略【推廣牛策略】大地覆蓋站計劃——洪占位、搶壯奪客源片區(qū)整柄合計劃逼——挖駝掘片區(qū)忠價值關(guān)鍵事件棗營銷——拉眼球經(jīng)濟媒體推艙廣計劃除——營況銷推廣重在高形拆象、掌握悟話語權(quán)整合增策值舉措耀——提多高產(chǎn)品靠附加值200察5年2決月“扼守砌要道”償——大劉型戶外萌廣告牌深圳XX鞋首府/X隊XXXX孔/火熱認(rèn)傭籌本項目前海南頭/馳關(guān)口107暴/XXXX/縱桃源居嫂/前進吹路機場/1樓07大地覆蓋瓦計劃【推廣策茅略】2005膝年3月基于分流烈競爭對手哄客戶的形災(zāi)象墻更新臨/調(diào)整/情大型現(xiàn)場聽導(dǎo)示牌（同以巨大箭副頭為主題撥）本項目XXX夠XX前行50同0米大地覆正蓋計劃【推廣鞠策略】大地覆尺蓋計劃道旗、敏燈桿旗【推廣哭策略】環(huán)體育爹館/前例進路前進路哨道旗、督燈桿旗本項目環(huán)體育培館燈桿棋本項目前息進撓路前進路兩聽旁燈桿棋200揮5年5窮月大地覆蓋況計劃【推廣攻漲略】加油站踢de故直事——腰XX、醒南頭、吃前海、雁XX故事一線：加油化站出入塊口處可察設(shè)置小鬼型廣告冠展板；故事二陣：專人唇派發(fā)印恭有樓盤顧信息的荷紙巾盒江、發(fā)票正袋；故事三件：重點套推廣時圖期，“庭油站小援姐”的況面對面講推廣；2005案年7月大地覆蓋詢計劃【推廣證攻略】分展場XX萬潑佳南山海岔雅蛇口沃爾蠻瑪XX萬佳南山海宏雅/蛇慕口沃爾車瑪2005貿(mào)年8月片區(qū)整問合計劃【推廣攻柏略】2005秒年1月-冶2月深圳XX悅概念特報/疤商報媒體/制各發(fā)展快商/X肥XX讓深圳XX的聲音普繼續(xù)維量持，整昆合媒體載、聯(lián)合牽各發(fā)展蓋商再次獄宣傳片追區(qū)價值聰；——不局限屯于《南都報》，整合《特報》、《商報》上進行魂炒作，秤甚至是抱跨版宣爆傳；2005陵年5月春交會媒體/風(fēng)各發(fā)展止商/X腫XX關(guān)鍵事件嗓營銷【推廣煌攻略】2004誰年12月交28日新年嘉脫年華/徒客戶聯(lián)球誼200窩5年2仔月10拳日新春音質(zhì)樂會/謊花車巡慨游/煙折花匯演游園活動陶……政府/各諸發(fā)展商/循體育館2005智年5月1朗日春交會伏/深圳肌XX遠(yuǎn)據(jù)景發(fā)展頑論壇深圳XX女專場/X案X生活暢濟想會政府/媒母體/各發(fā)病展商/高交會越館“家在X翁X”產(chǎn)品鐮發(fā)布會XXX源/業(yè)主旱聯(lián)誼/財答謝XXX/股設(shè)計/威籃尼斯酒店震撼20哀05，成麗龍到訪XXX/朵媒體200江5年7泥月1日名車展/攝試乘試駕XXX留/汽貿(mào)犬公司2005撒年10月罵1日國際級/錦國家級建獻筑、社區(qū)羽獎項政府/媒竹體/XX搞X2005浪年7月捐贈XX胃X希望小旬學(xué)XXX/鄰希望工程在春節(jié)期她間，XX云主動出擊昆，在市場席的空檔期胖發(fā)出聲音偏，由政串府出面，再聯(lián)合其他床中心區(qū)樓獅盤舉行“脆新春迎新瘡?fù)頃盁熌▍R演”際，各樓盤剃制作花車寒，一盤一斃個在春節(jié)蜻期間全市族巡游！——煙憑花匯演圾，花車芹巡游——深名圳XX鈔，喜迎懇新春關(guān)鍵事件邁營銷【推廣攻奏略】200吃5年2勻月深圳X榴X遠(yuǎn)景券發(fā)展論裁壇以春交度會之勢芒，以發(fā)凍起者身妄份聯(lián)合由中心區(qū)淘發(fā)展商崗共同舉刮辦關(guān)于治深圳X呀X規(guī)劃煤發(fā)展論沾壇！并悄邀請官肅員、行戲業(yè)、媒姑體等知榮名人士和，暢談先區(qū)域規(guī)常劃與發(fā)掃展趨勢犯的論壇湖，引起威業(yè)界關(guān)鼠注，深悶化片區(qū)乓的價值守認(rèn)可！——用整萌合各方力制量提升中擋心區(qū)的認(rèn)蜻可度！關(guān)鍵事織件營銷【推廣優(yōu)攻略】2005惑年5月“家在困XX”膠XX生饞活暢想考會/產(chǎn)韻品發(fā)布季會春交會繭期間，冤仍舊是瓦依勢而遭動，邀昌請知名消建筑專酸家，舉寫辦題為飽“家在飼XX”遠(yuǎn)的XX示生活暢寶想會。——不稼斷給客賞戶樓盤觀資訊，舉提升客笛戶信心鞠及誠意偶度！關(guān)鍵事件在營銷【推廣攻個略】2005擔(dān)年5月邀請國膊際巨星本成龍作畫為項目攤的形象肌代言人視，在深圳地產(chǎn)膠春交會親臨X慨X現(xiàn)場旨，利用羞人氣使喂項目在撞深圳獲秩得最高趟的關(guān)注辜度，成璃為話語日權(quán)的擁湖有者！——巨星腔擔(dān)任項目競形象代言柏人！巨星造訪妥，轟動全踏城！關(guān)鍵事孩件營銷【推廣勿攻略】200征5年5她月參加國驢際、國氧家級建隸筑規(guī)劃蒼或居住使價值評宣選金塊獎建設(shè)部曉住宅設(shè)兼計創(chuàng)新匪經(jīng)典示漢范樓盤遞獎建設(shè)部中隙國人居環(huán)單境獎關(guān)鍵事件柏營銷【推廣館攻略】2005荷年10月活動體驗叫細(xì)節(jié)【推廣攻找略】文化品載鑒咖啡/混雪茄/臣紅酒美食活長動意大利肌/法國丹等各地扯美食產(chǎn)品品護鑒會所/樣靈板房/園殘林/觀景晉電梯/廊敞橋…………200旋5年2占月起，兇活動不特斷，重謝點在展音示成熟懷后藝術(shù)展向覽名畫/害雕塑/序個人收統(tǒng)藏品/焦攝影/逗室內(nèi)設(shè)均計【推廣貫攻略】媒體組刻合策略建立直棟效營銷紗渠道豪華影院供大片的獨描家廣告放買映權(quán)立體化DM直郵梁（產(chǎn)品說素明書）報紙（忌形象持糠續(xù)、關(guān)遺鍵節(jié)點委）電視（光重點欄遭目冠名必）網(wǎng)絡(luò)（印雁象、口碑適、大蝦）電臺（促壟進銷售的桂利器）樓盤電梯羨廳海報/猜展板世聯(lián)客掛戶網(wǎng)絡(luò)XXX研員/X凈XVI狡P客戶責(zé)資料寄鳳送報紙廣告【推廣攻換略】形象延續(xù)皺、關(guān)鍵事充件、關(guān)鍵鑄節(jié)點發(fā)布營銷節(jié)點助：解籌/竭開盤/封戴頂/入伙展示節(jié)鏈點：樣浴板房/風(fēng)會所/問廊橋/真園林/鑒觀景電女梯/商攻業(yè)街區(qū)事件節(jié)饑點：新座年活動隸/新春尖活動/霉房交會棕/產(chǎn)品鄙發(fā)布會明星到訪漫/捐贈…賀…形象延致續(xù)：2龍004遲-12陡到20插05年已4月，展每月半央版南山客秋戶爭奪蹦，南山抱客戶習(xí)腐慣使用項網(wǎng)絡(luò)，肌年后階良段性在szho蹦me及搜房網(wǎng)耕上發(fā)布項般目最新信議息，并邀曉請網(wǎng)絡(luò)大邊俠進行項鑰目形象維藝護；尊貴、坦大氣、笨沉穩(wěn)的狡調(diào)性及桂風(fēng)格制悶作項目軟網(wǎng)站，突提升形病象，擴丈大知名艘度：網(wǎng)絡(luò)路演顯，產(chǎn)品介裕紹PPT下載真正意義睜的網(wǎng)