某地產(chǎn)西溪項(xiàng)目策略提報(bào)

某地產(chǎn)西溪項(xiàng)目策略提報(bào)2007年05月20日定位Ⅰ項(xiàng)目定位通常會(huì)有2部分組成：市場差異化的產(chǎn)品定位和滿足消費(fèi)需求的情感定位區(qū)域競爭力和產(chǎn)品競爭力通過市場分析明確市場差異化的產(chǎn)品定位區(qū)域競爭力分析Part1本項(xiàng)目本項(xiàng)目東至蔣村四號(hào)路、南至文一西路、西至蔣村西路、北至雙龍路位于城西高尚居住區(qū)、浙大紫金港校區(qū)、與環(huán)境優(yōu)越的西溪濕地之間蔣村板塊屬于新興的蔣村板塊本板塊簡述從片區(qū)形象上看，城西板塊給廣大市民感覺上是一個(gè)高尚居住區(qū)，是眾多購房者追捧的區(qū)域之一。和諧杭州示范區(qū)核心區(qū)塊的發(fā)展建設(shè)，杭州自然資源的逐漸稀缺，紫金港校區(qū)的有力支持和西溪濕地的強(qiáng)力依托，該區(qū)域未來的發(fā)展前景非常樂觀。**村規(guī)劃管理單元位于杭州主城的西部，規(guī)劃范圍東起紫金港路，西至繞城公路，南起**西路，北至**新校區(qū)西區(qū)，總用地面積為659.55公頃。該單元位于和諧杭州示范區(qū)的核心區(qū)域，南鄰西溪國家濕地公園，北接浙江大學(xué)新校區(qū)西區(qū)。擁有優(yōu)厚的環(huán)境和地理優(yōu)勢，將建設(shè)成為和諧杭州示范區(qū)核心區(qū)塊的配套服務(wù)中心和“新水鄉(xiāng)”式的高標(biāo)準(zhǔn)住區(qū)。板塊前景 從規(guī)劃圖上看，未來該片區(qū)的住宅用地供應(yīng)量會(huì)比較大，因此未來的片區(qū)競爭會(huì)出現(xiàn)一個(gè)新的高峰。同時(shí)，該片區(qū)有大量的商業(yè)金融用地作為支撐，會(huì)給片區(qū)的居住氛圍帶來很好的保障作用。紫金港校區(qū)和西溪濕地的支撐，同時(shí)依托品牌開發(fā)商的強(qiáng)勢支持，該片區(qū)會(huì)成為今后杭城又一個(gè)熱點(diǎn)片區(qū)。板塊規(guī)劃特點(diǎn)就規(guī)劃前景而言，片區(qū)的地理位置得天獨(dú)厚，整個(gè)片區(qū)屬于西溪濕地范圍內(nèi)，向北坐享“生態(tài)景觀軸”的公園景觀與休閑配套，形成一個(gè)巨大的“綠肺”。配套服務(wù)中心為本片區(qū)未來良好居住氛圍的形成奠定了良好的基礎(chǔ)。片區(qū)的居住組團(tuán)強(qiáng)調(diào)“生態(tài)的、人文的、環(huán)保的”開發(fā)方向，為本案打造生態(tài)健康住宅提供樂一個(gè)良好的外部環(huán)境。板塊內(nèi)交通從規(guī)劃圖上可以看到，該片區(qū)內(nèi)住宅中心附近有2個(gè)主要的交通起始點(diǎn)和公交總站。為今后消費(fèi)者的出行帶來很大的便利，是該片區(qū)一大利好因素。片區(qū)內(nèi)的路況情況基本良好。板塊總結(jié)“和諧杭州核心區(qū)”的規(guī)劃讓蔣村實(shí)現(xiàn)了從“城郊”向“城市熱點(diǎn)居住區(qū)”的全面跨越，是“城西高尚居住區(qū)”的“地理概念上的進(jìn)一步延伸”和“檔次上的進(jìn)一步升級”。本片區(qū)相比周邊的閑林板塊和三墩板塊距離杭州市區(qū)更近，具有區(qū)位優(yōu)勢，同時(shí)周邊規(guī)劃的主題公園和生態(tài)綠地，為本片區(qū)提供了良好的生活環(huán)境，堪稱“鬧中取靜”。公建中心和金融商業(yè)片區(qū)的規(guī)劃將改變周邊配套設(shè)施不足的現(xiàn)狀。本項(xiàng)目的主要競爭區(qū)域（競爭區(qū)域的劃分主要是依據(jù)銷售的單價(jià)和總價(jià)，及對潛在客戶的分流）西溪板塊留下小河山板塊老城西板塊（文教板塊）市中心板塊錢江新城板塊競爭板塊典型項(xiàng)目分析板塊典型項(xiàng)目核心賣點(diǎn)文教板塊文教區(qū)中的藝術(shù)家紫金港板塊城西新文教區(qū)的中高端樓盤西溪板塊樓如其名,環(huán)境得天獨(dú)厚，整體品質(zhì)不錯(cuò)。板塊典型項(xiàng)目核心賣點(diǎn)留下小河山板塊市中心板塊錢江新城板塊杭州市區(qū)唯一的百萬方高尚人文生態(tài)大盤老杭城的稀有地產(chǎn)有品味的中上產(chǎn)物業(yè)，賣城市前景競爭區(qū)域優(yōu)勢分析列表本板塊老城西（文教區(qū)）西溪板塊紫金港板塊留下、小河山板塊市中心板塊錢江新城板塊自然環(huán)境人文環(huán)境交通便利周邊配套銷售存量區(qū)域成熟發(fā)展前景

區(qū)域競爭力總結(jié)通過分析發(fā)現(xiàn)各個(gè)板塊都有自己的特色：錢江新城的發(fā)展前景，市中心板塊的稀缺性，文教板塊的文脈，西溪板塊特有的自然環(huán)境以及紫金港板塊的文化氛圍。而與之相比，本板塊兼具多重優(yōu)勢（自然環(huán)境、人文環(huán)境、城西高尚住宅及發(fā)展前景）并且這些優(yōu)勢與消費(fèi)者的認(rèn)識(shí)有一定的默契，所以在推廣上不建議投入大量費(fèi)用進(jìn)行教育。同時(shí)，本板塊存在較大的潛在供應(yīng)量，而且結(jié)合本項(xiàng)目的產(chǎn)品特點(diǎn)，必須尋找項(xiàng)目的獨(dú)特性賣點(diǎn)。產(chǎn)品競爭力分析Part2

西溪之勝,獨(dú)在于水：一曲溪流一縷煙

自然環(huán)境水生蘆葦，魚游其中；陸盛梅、竹，鷺棲其上；百鳥擊空，其觀蔚然。亦動(dòng)亦靜，置身其中，怡然自樂，忘乎光陰流淌。梅竹山莊西溪草堂西溪梅墅

西溪且留下”：西溪人文，源遠(yuǎn)流長；西溪之幽，隱逸歷代文人雅士的情懷足跡?！扒嗲嘧鲜诮?，悠悠做我心?！鼻嗲嗟淖嫌藿鸶郏t華百年浙朝大風(fēng)范，蘋延伸百年密浙大文脈眾。人文環(huán)村境百年浙徒大輝煌侄依然，受"求是蛋·創(chuàng)新串"人文武殿堂立面簡潔朽而高貴，咱歐洲現(xiàn)代剖主義風(fēng)格建筑設(shè)計(jì)市場罕仁有以復(fù)展式為主今的戶型貢設(shè)計(jì)拒絕行列賠式的呆板隆布局，利灑用建筑的啞錯(cuò)落自然嘉形成生態(tài)最、人性的已院落規(guī)劃理悶?zāi)顟魬舳加星颇媳彪p花迷園；少有的度挑空的涂復(fù)式空煩間，別茫墅設(shè)計(jì)唐理念的姥嫁接；精裝修成材品房產(chǎn)品認(rèn)識(shí)集自然變之菁華配和人文鄭之精粹要的地段戶戶都反有南北猜雙花園歌，精裝味修成品兇房少有的挑聚空復(fù)式空滅間，別墅屠設(shè)計(jì)理念黎的嫁接占據(jù)生態(tài)匆的環(huán)境，忙社區(qū)內(nèi)部轉(zhuǎn)多處引入睛生態(tài)化的眾理念立面簡沃潔而高趨貴，歐隨洲現(xiàn)代童主義風(fēng)耍格產(chǎn)品的核心是什么？萬科品牌混項(xiàng)目，高勇層tow豈nhou請se創(chuàng)新運(yùn)產(chǎn)品……，鑼……讓我們再棕次對項(xiàng)目柔進(jìn)行一次單全新的認(rèn)鄙識(shí)：高層townhouse，這與杭州幾乎所有項(xiàng)目都有所不同，這肯定是一個(gè)差異化的產(chǎn)品，或者說是一個(gè)稀缺的產(chǎn)品這個(gè)項(xiàng)斑目最顯蘇著的特慌征是什畝么？尋找到第一個(gè)關(guān)鍵詞【疊加】讓我們槐對【疊加】進(jìn)一步的訂透析：這不是簡單形式上的疊加，準(zhǔn)確的說是高層townhouse既然是townhouse，當(dāng)然具備townhouse的顯著特征，所不同的是在高層中實(shí)現(xiàn)townhouse的居住理想，或者是疊加的夢想，前有庭后有院，設(shè)有空中步道，室內(nèi)也如同townhouse一樣有挑空的空間，形成一個(gè)個(gè)空中疊加院落。尋找到進(jìn)一步的關(guān)鍵詞【空中疊加院落】當(dāng)然，我遞們不能忽苦視地段所應(yīng)帶給我們矛的利好：我們常常說“萬科·西溪地塊”，沒錯(cuò)，就是“西溪”最直接的反應(yīng)就是生態(tài)、珍貴、稀缺，本項(xiàng)目位于和諧杭州示范區(qū)的核心區(qū)域，該區(qū)域地理位置得天獨(dú)厚，整個(gè)片區(qū)屬于西溪濕地范圍內(nèi)，向北坐享“生態(tài)景觀軸”的公園景觀與休閑配套，形成一個(gè)巨大的“綠肺”，該片區(qū)的居住組團(tuán)強(qiáng)調(diào)“生態(tài)的、人文的、環(huán)保的”開發(fā)方向，為本案打造生態(tài)健康住宅提供樂一個(gè)良好的外部環(huán)境。而本項(xiàng)目恰恰強(qiáng)調(diào)將“生態(tài)”概念引入社區(qū)規(guī)劃，以生態(tài)的設(shè)計(jì)理念解決環(huán)境與建筑的關(guān)系，讓本項(xiàng)目的生活環(huán)境能與周邊的生態(tài)環(huán)境向協(xié)調(diào)，達(dá)到和諧統(tǒng)一的環(huán)境氛圍。單體與單體之間的生態(tài)庭院、西溪生態(tài)系統(tǒng)的引入、空中庭院……尋找到另一個(gè)關(guān)鍵詞【生態(tài)】《200份9地產(chǎn)實(shí)泊戰(zhàn)寶典》私100G溝專業(yè)地產(chǎn)鉛資料，全券國貨到滿探意付款訂購熱云線：1冠366叮610管004犬9釋QQ逼:10貍148尋996諸38克w異ww.堵dcr傾boo風(fēng)k.c仇n還有一個(gè)勁問題，永貿(mào)遠(yuǎn)不能忽押視——“惹萬科”！這永遠(yuǎn)是我們無法忽視的因素，但我們需要找到萬科企業(yè)品牌與本項(xiàng)目貼合的理念，即創(chuàng)新的歷史與理念。與世界保持距離萬科·十七英里萬科·第五園骨子里透出中國情結(jié)萬科·藍(lán)山極具原創(chuàng)的價(jià)值這些項(xiàng)目腔都先后為腫市場所追獻(xiàn)捧，都成金為中國房棵地產(chǎn)歷史熔上的一些仇明星項(xiàng)目測，為全行剛業(yè)所震撼蜂，這些項(xiàng)目拆也都為萬中科企業(yè)品杏牌作出了炭貢獻(xiàn)，這些項(xiàng)施目無一例外懷的體現(xiàn)了處萬科原創(chuàng)的力量窩。而本項(xiàng)叛目據(jù)說落也是萬司科的原夠創(chuàng)，也施是基于紛一個(gè)“含疊加的擱夢想”再，這讓油人無法鎖忽視原苦創(chuàng)的價(jià)至值！尋找到另劉一個(gè)關(guān)鍵畫詞【原創(chuàng)】產(chǎn)品定琴位原創(chuàng)狡生態(tài)炭空中疊自加院落萬科企業(yè)品牌項(xiàng)目周邊環(huán)境及規(guī)劃理念產(chǎn)品核心特點(diǎn)將這些關(guān)翼鍵詞放在昌一起：【空中疊啟加院落】＋寫【生態(tài)】＋幕【原創(chuàng)】除了產(chǎn)品水定位，我沃們還需要瞧找到——滿足消代費(fèi)需求盼的情感第定位…章…目標(biāo)消費(fèi)蘇者分析Part襪３Cli腐ent帖s’籮Ana觀lys億is客群分析人，房熊子的主攝人、生幟活的主承體年齡根據(jù)調(diào)篩查發(fā)現(xiàn)課，30－5蹲0歲人群為腎消費(fèi)主穗流，占琴到總比癥例的6斯3.2梅%。觀首次購聚房者較烤少。文化程度購房者垂的文化擺程度普平遍偏高扛。本科殘占50伏%，專根科占3繪0%。家庭結(jié)構(gòu)多數(shù)為榆已擁有東家庭，仿并且有具孩子。家庭年收固入在10神萬以上的謎人群比例貍高達(dá)56某.7%。家庭年收扇入56.7%調(diào)查發(fā)現(xiàn)照：目標(biāo)人均群主要來儀自6大行珍業(yè)，而這追6大行業(yè)韻則是目前透社會(huì)上薪資水甩平較高潤、穩(wěn)定輪的行業(yè)。職業(yè)他們心摟目中的咬天堂前踏三位的錯(cuò)是“風(fēng)遺光宜人撇的夏威婚夷”、賴“優(yōu)雅的巴黎”促、“閑適之的威尼斯閥”，可以么發(fā)現(xiàn)購房樣者對自己棍獨(dú)特的見解，他們有品味，響對閑適、柿優(yōu)雅、環(huán)秒境優(yōu)美的定生活青睞乎有加。價(jià)值取向他們看棟重的生阿活要素鈔主要是賤健康、抱自然、潔有品位古和典雅弱、寧靜眼。生活理嶺念職業(yè)群（1）雄杭州高勝收入企泊業(yè)經(jīng)營汗管理高層層人群注；（2）杭詞州私營業(yè)槳主；（3）晃行政、攜事業(yè)機(jī)晨構(gòu)二次劇置業(yè)者繩；（4）外訪地進(jìn)杭的蓮有產(chǎn)階級科：私營業(yè)睬主、高收尚入專業(yè)人秘群；年齡群（1）3私0－50敏歲的新生臟力量的有召產(chǎn)階層；文化群（1）在棄杭的高文作化層次人醋群；（2）部碎分艱苦創(chuàng)須業(yè)者。主力客群諸描述權(quán)利頂搶層財(cái)富頂層穩(wěn)定資產(chǎn)磨層小資產(chǎn)憤層富裕市民倆階層市民階層赤貧階南層本案的產(chǎn)品價(jià)值與特征直接決定了目標(biāo)客群的階層取向。他們來自于社會(huì)經(jīng)濟(jì)體系中接近層峰的部分（也有部分客戶來自新資產(chǎn)層）。在積累財(cái)富的過程中，他們已經(jīng)進(jìn)入到財(cái)富的穩(wěn)定期或擁有穩(wěn)定的財(cái)富收入，故經(jīng)濟(jì)體系又將其稱為：穩(wěn)定資產(chǎn)層。社會(huì)結(jié)衰構(gòu)體系悠模擬圖我們的添目標(biāo)客觀群主力客群林行為特征該階層轉(zhuǎn)多為行班業(yè)領(lǐng)域臉的精英扣，但不事張揚(yáng)撒，習(xí)慣隱萍藏，屬于一挽個(gè)富有而知猶性的階層；對于傳尚統(tǒng)習(xí)俗緣瑞與文化腥具備很滲強(qiáng)的認(rèn)模同感（絕兒時(shí)的按生活經(jīng)謀歷）；對于老接城區(qū)和像自然資剖源、稀駛有資源猴（包括民外城、冤內(nèi)城）枯的認(rèn)同疼感；對政治恐時(shí)事敏委感，關(guān)租注力強(qiáng)章；對價(jià)格謝的敏感喘度低，猶但對“貴得其所”的含義琴理解透徹斥；這類人游群年齡牛跨度較惹大，多綿置身于果知識(shí)含下量高、掠市場潛篩力大的犯行業(yè)，秀創(chuàng)業(yè)動(dòng)薪力強(qiáng)，刷為行業(yè)報(bào)新鋒；因其知識(shí)箭背景及未陸來不可限化量的成長膛性，該類雁人群希望每公眾將自蜘己與傳統(tǒng)意俯義上的富膏人（即所象謂暴發(fā)戶取等標(biāo)簽）展區(qū)分開來。對消費(fèi)析品的經(jīng)鉤濟(jì)價(jià)值岸敏感，跡擅長數(shù)媽理分析關(guān)和對比倉，希望晌獲取高武值回報(bào)延；對長輩現(xiàn)的健康襲及生活名更為關(guān)桶注；并每更加重翻視對子關(guān)女的教傲育情況慶；首先我們勢需要明確吼【富有而狹知性的階傾層】是什惕么樣的一介群人：【富有而贏知性的梅階層】他們是3肅0-50辛歲的中青習(xí)年，已經(jīng)就擁有家庭胸。他們更撫傾向于“剖40不惑禾”的年齡惰，他們事皮業(yè)已經(jīng)取伏得成功，有一定反的物質(zhì)稈基礎(chǔ)，這種基礎(chǔ)怪不是那種傷不安穩(wěn)，撲不是那種膨夜半來天董明去的投喪機(jī)產(chǎn)物。頌他們已經(jīng)洲擁有一定適的社會(huì)地隸位，而且倡社會(huì)地位性與財(cái)富都靈比較穩(wěn)定薪，不再為生員存這種淺灘層次的問廉題搏殺生活的經(jīng)歷給了他們開闊的眼、寬容的心，以往的失敗對他們而言，只不過是生動(dòng)的一課。他們的人生路已經(jīng)沒有那么激進(jìn)，知道平淡是美、平安是福，生活的沉淀讓他們的身上呈現(xiàn)出歲月的靜好、未來的圓滿他們?nèi)饲闊拺?yīng)達(dá)、世儀事洞明，在這片騙土地上游患刃有余，乏面對人生濾的各種紛翻煩蕪雜可風(fēng)以坦然處去之他們追求叢舒適、安條逸的生活。除了文臥化和物質(zhì)艙之外，他滴們還有“機(jī)心”——搬這樣的心鋸境，讓他裕們懂得生梅活；這樣苦的心機(jī)，著讓他們在允人群中脫壩穎而出他們不甚唯金錢咽，也不菠唯文化扭，而是在事業(yè)、枕生活、人益生三者之產(chǎn)間找到一克種平衡，局從而追求衣完滿的人忌生“不掙希扎的人瞇才有可偉能優(yōu)雅”，對于羽他們而言障，“錢不駕是問題，聾重要的是項(xiàng)生活質(zhì)量薄”。在氣屆質(zhì)上，他滔們更醇厚、概更優(yōu)