某大型住宅區(qū)規(guī)劃設(shè)計和成套新技術(shù)介紹

耀江·xxxx苑一期工程

規(guī)劃設(shè)計和成套新技術(shù)介紹營銷人員專題培訓(xùn)（一）主講人：xxx主要內(nèi)容常用專業(yè)術(shù)語文鼎苑一期工程規(guī)劃設(shè)計特點介紹康居示范工程成套新技術(shù)介紹住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢一、常用專業(yè)術(shù)語TIP: 掌握好規(guī)劃設(shè)計的基本術(shù)語是營銷人員的基本功住宅分類標(biāo)準(zhǔn)層層高和凈高面積指標(biāo)規(guī)劃指標(biāo)1、住宅分類（按電梯設(shè)置分）多層：4~6層，16m高，可不設(shè)電梯；小高層：7~11層，至少設(shè)1部電梯；高層：12層以上，至少設(shè)2部電梯，且其中一部電梯橋廂尺寸不小于1.5m，并按18層以內(nèi)（50m），36層以內(nèi)和以上（100m）對消防和疏散有相應(yīng)的要求。注：頂層為躍層時均不計層數(shù)。2、標(biāo)準(zhǔn)層平面布置相同的住宅樓層；標(biāo)準(zhǔn)層應(yīng)標(biāo)明各套型的面積指標(biāo)。3、層高和凈高住宅層高一般為2.8m；臥室、起居室（廳）凈高不應(yīng)低于2.4m，局部（面積<1/3）≥2.1m；坡屋頂作臥室、起居室（廳）時，其1/2面積的室內(nèi)凈高不應(yīng)低于2.1m。利用坡屋頂內(nèi)空間應(yīng)注明最低點凈高和可使用面積。4、面積指標(biāo)使用面積：房間實際能使用的面積（扣除墻、柱等構(gòu)造）；套內(nèi)使用面積：等于套內(nèi)各功能空間使用面積之和S2；標(biāo)準(zhǔn)層使用面積：等于本層各套內(nèi)使用面積之和S3；標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積：按水平投影面積計算S4；標(biāo)準(zhǔn)層使用面積系數(shù)：α=S3/S4；套型建筑面積：S6=S2/α；套型陽臺面積：等于套內(nèi)各陽臺底板投影凈面積之和。面積指標(biāo)說明面積指標(biāo)單位數(shù)據(jù)書房使用面積m210.93衛(wèi)生間使用面積m27.01廚房使用面積m26.96臥室使用面積m216.87起居室使用面積m215.55套內(nèi)使用面積（S2）m257.32標(biāo)準(zhǔn)層使用面積（S3）m2114.64標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積（S4）m2143.33標(biāo)準(zhǔn)層使用面積系數(shù)（α）0.80套型建筑面積（S6）m271.63套型陽臺面積m23.515、規(guī)劃指標(biāo)容積率：居住區(qū)總建筑面積/居住區(qū)用地面積，反映開發(fā)強度；建筑密度：基底總面積/居住區(qū)用地面積，反映空地率和建筑物密集程度；綠地率：居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地面積的總和/居住區(qū)用地面積；停車率：居住區(qū)汽車的停車位數(shù)量/居住總戶數(shù)；居住區(qū)：按居住區(qū)戶數(shù)或人口規(guī)模可分為居住區(qū)、小區(qū)、組團(tuán)三級（戶數(shù)分別為10000~16000；3000~5000；300~1000）居住區(qū)用地由住宅用地、共建用地、道路用地和綠化用地組成。規(guī)劃指標(biāo)說明指標(biāo)內(nèi)容單位數(shù)據(jù)居住區(qū)用地面積：m25000總建筑面積：m26000基底面積：m2600綠地面積：m21500居住戶數(shù)：戶40地下停車位：個32容積率：

1.2建筑密度：12.0%綠地率：30.0%停車率：80.0%二、文鼎苑一期工程

規(guī)劃設(shè)計特點介紹TIP：充分了解項目設(shè)計特點，發(fā)掘樓盤優(yōu)勢、做足文章，是做好營銷工作的基礎(chǔ)項目的區(qū)位優(yōu)勢項目規(guī)劃設(shè)計特點住宅建筑單體設(shè)計文鼎苑一期總平面1、項目的區(qū)位優(yōu)勢規(guī)模優(yōu)勢交通優(yōu)勢配套優(yōu)勢人文和環(huán)境優(yōu)勢①規(guī)模優(yōu)勢項目總占地面積29.8萬m2，總建筑面積70余萬m2，包括住宅、綜合辦公、酒店、超市、商業(yè)裙房、幼兒園和一座九年一貫制中學(xué)，其中住宅面積50余萬m2，預(yù)計居住人口1.3萬余人。②交通優(yōu)勢位于城西三墩板塊，距市中心10.5公里，東臨古墩路，南依規(guī)劃城市次干路余杭塘路，西靠浙大紫金港校區(qū)。隨著莫干山路整治工程的完成，地鐵2號線的規(guī)劃運營和城市快速干道的建設(shè)，交通已十分便捷。③配套優(yōu)勢浙大新校區(qū)一期3000多畝已投入使用，二期4000余畝土地已啟動規(guī)劃；浙江銀泰10m2萬大型商業(yè)中心的建設(shè)和五里塘河江南水鄉(xiāng)風(fēng)情街的建設(shè)；杭州商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃，三墩列為重點建設(shè)的十二個商業(yè)副中心；住宅可開發(fā)用地2700多畝，近期規(guī)劃人口11.2萬人，中期目標(biāo)20萬人；未來的三墩將被建設(shè)成集知識密集型產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、娛樂、教育、居住功能為一體的城市次中心。④人文和環(huán)境優(yōu)勢西靠開放式的浙江大學(xué)紫金港校區(qū)，享受獨特的教育和人文資源；毗鄰杭州西溪濕地風(fēng)景旅游保護(hù)區(qū)，提供了十分適合現(xiàn)代人居住的生態(tài)環(huán)境。2、項目規(guī)劃設(shè)計特點以人為本，營造舒適、便捷、人性化的居住空間；綠色生態(tài)，打造健康、親和、生態(tài)型的住宅小區(qū)。文鼎苑鳥瞰圖文鼎苑總平面圖①以人為本低密度（建筑密度）：南地塊小于15%，留出足夠的空地率，使小區(qū)空曠、視野開闊；空間布局合理：日照、通風(fēng)、朝向好，建筑單體以景觀朝向交錯排列，單體形態(tài)和高度隨布局調(diào)整，避免相互遮擋和視線干擾；充分利用景觀資源：住宅單體沿城市河道和小區(qū)景觀湖面呈線狀布置，使更多住戶能獲得良好的朝向和景觀視野；強調(diào)均好性：各個組團(tuán)采用圍合式，形成圍合空間的中心綠地，使每套住宅和各個樓層的近景、遠(yuǎn)景和高層俯視景觀都得到兼顧；強調(diào)公眾參與和鄰里交往：濱湖綠帶設(shè)置了集中的健身和休閑設(shè)施，營造公眾參與空間；局部底層架空及組團(tuán)中心綠地構(gòu)建相對私密和有歸屬感的鄰里交往空間；城市河道濱河帶建造親水臺階和平臺，景觀湖面采用生態(tài)駁岸、架木棧道，營造親水性，體現(xiàn)人與自然的和諧相處；人車分流：車位比率達(dá)1：1，小區(qū)機動車沿外圍道路直接進(jìn)入地下停車庫，非機動車和行人進(jìn)入?yún)^(qū)內(nèi)二線道路，減少干擾，體現(xiàn)人性的關(guān)懷；地下車庫與組團(tuán)內(nèi)電梯井相通，停車后可直接到達(dá)各個樓層，方便居民入??；自行車坡道設(shè)置在小區(qū)單元入口，直接進(jìn)入各幢地下自行車庫，方便居民出行。文鼎苑景屋觀②綠色生態(tài)濱水性：對原有城森市河道進(jìn)芽行開挖、絞整治，建辯造河道駁成岸和濱河三綠化隔離旺帶，營造錘濱水住宅苗特性；親水性：對區(qū)內(nèi)炸河道進(jìn)觀行疏浚堡、整合賢，引入線小區(qū)內(nèi)播建造人尺工湖，恭營造曲興水流觴敲、生態(tài)昏優(yōu)先的誓親水住胳宅環(huán)境證；高綠化狠率：區(qū)內(nèi)綠化合率配置高美達(dá)37%綠，大大改奔善了居住隨環(huán)境；空舍中花園和擋屋頂綠化射，構(gòu)建了辨四度空間興生態(tài)組群誤；生態(tài)小巖區(qū)：周邊為憲規(guī)劃8墾000拳畝浙大餡新校區(qū)剪，毗鄰騰西溪濕嫁地生態(tài)生保護(hù)區(qū)世，自然鉆環(huán)境得趟天獨厚園。區(qū)內(nèi)剝通過城痕市河道悅、帶狀蚊水景、疊人工湖皇面集中菌水景和配區(qū)內(nèi)裝精飾性點遼式水景催的營造協(xié)，使“扭水”成拿為小區(qū)的的鮮明汗亮點；搜通過組丸團(tuán)中心測綠地的改地勢起攤伏，濱峰湖30壩m綠帶閃和三個故中心湖屢點、線蜘、面的滴結(jié)合，希創(chuàng)造出拐綠域桃挨園、精矮致自然敗的理想偉環(huán)境。節(jié)能：景笑觀水體利勇用河道水嚇，采用沉況淀過濾栽所植水生植澡物方法凈傍化處理，選水體經(jīng)循擠環(huán)使用。數(shù)對區(qū)內(nèi)雨流水系統(tǒng)進(jìn)惜行回收利赴用，作為創(chuàng)景觀水的折補充，以堅節(jié)約水資潛源；太陽能熱舅水器、太棕陽能庭園宇照明燈和糧綠色建材疼的使用，進(jìn)營造健康陸、環(huán)保的水居住環(huán)境中；環(huán)境保護(hù)溪：采用有源機垃圾生詞化處理和寫生物法凈口化處理景雄觀水，保姑護(hù)和改善疏環(huán)境。3、住宅話建筑單體割設(shè)計安全性多樣化束選擇和估個性化辟追求相贊結(jié)合舒適性和染經(jīng)濟(jì)性相平結(jié)合設(shè)備更新暴與新技術(shù)啄發(fā)展同步生理需勵求與心嘴理需求凍相結(jié)合文鼎苑一樂期住宅單土體6#樓浴標(biāo)準(zhǔn)層俊平面圖2#樓境標(biāo)準(zhǔn)層掙平面圖1#樓猾標(biāo)準(zhǔn)層評平面圖14#樓觸標(biāo)準(zhǔn)層平筆面圖13#樓煤標(biāo)準(zhǔn)層平薪面圖9#樓躍走層平面圖①安全性住宅單體榮采用管樁啦和灌注樁勻筏板基礎(chǔ)主體結(jié)憂構(gòu)為鋼效筋混凝戲土剪力華墻按抗震6扇度設(shè)防②多樣化額選擇和博個性化三追求相直結(jié)合多樣化染選擇：根據(jù)位置圾、層次的側(cè)不同，設(shè)元計不同檔戰(zhàn)次和面積周標(biāo)準(zhǔn)的套繡型（該大兔則大），錢主導(dǎo)戶型杏90~1捏20m2，使每芹戶都物學(xué)有所值四；個性化追瘦求：全景餐廳杠、客廳，基陽光書房劈燕、餐廳，逆觀景窗，雅空中花園書、入戶花留園，地沉駕式衛(wèi)生間痛，雙主臥瞞室，可分吊可合的“病兩代居”歐，挑空客咳廳，錯層票、躍層，糠滿足住宅堆的個性化倉需要。③舒適性材和經(jīng)濟(jì)搶性相結(jié)躲合舒適性：各功能令空間面泰積大小倚適宜（類客廳、泛主臥室騾、廚衛(wèi)承、餐廳市），功墓能分區(qū)提明確（績動靜、吊潔污、案干濕分晉離），虛設(shè)備配槽置齊全悠（中外魄合資電誦梯、住岸宅性能茅等級1山A），南采光通脊光好，教一期全剝部為明表廳、明仗臥、明旋衛(wèi)，層授高2.供9m，勢門廳入酬口開敞辣大氣，主局部底袍層架空曉。經(jīng)濟(jì)性慎：得房率高架，面積使俱用系數(shù)均聞在0.8只以上。采純用異型柱末和短肢墻曉設(shè)計，有填效縮小結(jié)順構(gòu)尺寸。殊標(biāo)準(zhǔn)層主拘要功能空雨間全為暗夏梁暗柱，傳管道井、咬落水管和砌空調(diào)機位統(tǒng)等細(xì)部設(shè)謎計合理。贈高層消防致疏散樓梯議采用剪力眉梯并充分僑利用住戶隱陽臺作為尸疏散出口肺，減小公掛攤面積，柳提高住宅紗性價比。④設(shè)備更新胡與新技術(shù)北發(fā)展同步水、電昨、氣管鐘線和容術(shù)量立足歸小康生徑活水平刪，并適脆度超前蓮，廚衛(wèi)念按精裝煌修進(jìn)行逼管線與絹設(shè)備合炸理布設(shè)擊，充分剝考慮整煮潔美觀監(jiān)與日常淘使用維跨護(hù)的便祝捷；電梯、排而氣道、太麥陽能、通洽風(fēng)和電力閥設(shè)備、主富要水電管病線采用最靠新技術(shù)（罷見新技術(shù)紗應(yīng)用一節(jié)斑）提高住守宅性能；住宅智能穗化達(dá)到國君家三星級蓋標(biāo)準(zhǔn)。⑤生理需逐求與心勵理需求趨相結(jié)合住宅設(shè)提計充分合考慮人有文景觀片（濕地臭、浙大深），自稼然景觀教（城市棚綠地、秤河流、桑濱河綠計帶），筒人工景井觀（人孩工湖、站組團(tuán)綠懼地、建爛筑小品辜）的發(fā)橋掘與利悠用，著奏力營造曬人與自蓄然的親黑近和融黃合；單體設(shè)計削中注重景唐觀朝向，市營造空間孫上的獨立惑，視線互區(qū)不干擾。巧套內(nèi)設(shè)計飼上充分考銜慮功能空妄間私密性姻和安全性貪問題，滿趕足居住者艙生理和心相理上的需典要；小區(qū)公煮共服務(wù)峽設(shè)施的懸配置，新符合居西民的活細(xì)動規(guī)律芽和日常課使用（贊超市、鎖商業(yè)、把學(xué)校沿復(fù)入口和鏡主要干糊道一側(cè)忙布設(shè)）哪，最大賴限度地補減少對煤居民生騙活的干政擾。小包區(qū)活動砍健身設(shè)鞭施布置殊在濱河眾大道雙餓側(cè)，休死憩和老渴人兒童爸設(shè)施分扣散在各王個組團(tuán)睜并沿人沙工湖相派對集中景布設(shè)，草在注重事鄰里關(guān)揭系的建柏立時，蔬充分兼影顧空間攏的私密茫性問題膝，營造殃自然、殲舒適、遵親和、改安靜的夾居住環(huán)尼境。⑥節(jié)能與釘環(huán)境設(shè)奪計相結(jié)抵合室內(nèi)新予風(fēng)換氣噸裝置保皂障套內(nèi)茶空氣質(zhì)采量，變壓壓式風(fēng)顆道確保逐廚房油培煙及時櫻排盡，馳內(nèi)螺旋兩排水管驢和電梯薄井隔聲趁處理及公門窗雙樓層隔聲惹玻璃防炮止噪音鈴污染繁；太陽能熄熱水器吧、垃圾練生化處例理、水宵質(zhì)物理飼生物凈程化處理父、雙層背中空玻爺璃、墻倍體和屋棍面保溫索體系等謙的應(yīng)用君有效地糠節(jié)約能管源和保當(dāng)護(hù)環(huán)境大；三、康居圣工程主要鋤成套新技介術(shù)文鼎苑住蒼宅小區(qū)已司通過國家難康居工程資方案和擴名初評審，蔑擬采用的默成套新技餓術(shù)都是建億設(shè)部向全耐國推廣應(yīng)增用的國內(nèi)戚外先進(jìn)實撈用技術(shù)，掘現(xiàn)列出其梨中10項欺：①住宅承重橋結(jié)構(gòu)體系還采用短肢闖剪力墻結(jié)盒構(gòu)，在住穩(wěn)宅內(nèi)部可妻形成大空陵間、易分濱隔的空間穿布局，提診高了住宅奶的使用面表積，方便瞇住戶的室狡內(nèi)布置；②住宅圍護(hù)大結(jié)構(gòu)體系極采用多孔然磚和混凝圾土小型空威心砌塊，咐有效地減閱輕了建筑期物自重，城增強了外逮墻保溫性嬌能，且耐折火性能優(yōu)壟良，抗?jié)B耕性能好；③住宅隔贈斷結(jié)構(gòu)嬌體系采姑用環(huán)保汪節(jié)能型撈伊通砌餅塊（板越），有堵效地減屠輕了建襪筑物自提重，輕堆質(zhì)高強疲、保溫跳隔熱、吵隔音，梯易于穿綱線埋管冤，施工穩(wěn)便捷；④在住宅廚肌衛(wèi)體系中話對部分住卸宅采用整傳體標(biāo)準(zhǔn)化挎設(shè)計技術(shù)陶，廚衛(wèi)設(shè)歸備安裝和董建筑裝修毅同步一次秘完成，廚志衛(wèi)設(shè)備配格置齊全，專位置及流衡程設(shè)置合稅理。廚衛(wèi)鏈煙氣集中斜排放，采堡用變壓式攀排氣道，朝自動防止擠串煙、串億味，減少拴了交叉污抖染；⑤在住宅管辟網(wǎng)體系中驕，供水管至材采用環(huán)子保型PP押R管及鋼息塑復(fù)合管易，排水管呢材采用內(nèi)磚螺旋發(fā)泡脫排水管；⑥在建筑濃節(jié)能技昏術(shù)體系磚中：用鋁合金頁雙層中空嬸玻璃窗，施不僅有優(yōu)尼良的采光沃性能，同饞時具有隔曲熱、隔音撈等性能，送可以降低去空調(diào)能耗慶。采用外墻斬外保溫和鍋外墻內(nèi)保暢溫技術(shù)，碼外墻外保抹溫采用E島PS或X荷PS保溫雁隔熱板，姑外墻內(nèi)保備溫采用聚御苯顆粒保端溫砂漿。利用太治陽能電童池將太拒陽能轉(zhuǎn)突化為電室能，供世小區(qū)太悄陽能草盈坪燈照鳥明；對燭小區(qū)頂右層部分隙住戶統(tǒng)拴一設(shè)計衣并安裝熄太陽能院熱水器傘附電加聰熱設(shè)備緩，使用眉非承壓探式供水帳方法，胳保證在界杭州的蜻特定的速地理環(huán)圖境中，是四季均蘋有熱水是可用，傲既節(jié)能呼、環(huán)保綁又安全蹦。⑦在居住錢區(qū)環(huán)境戀質(zhì)量保勢障體系乓中：采用埋地神式水處理補系統(tǒng)處理蓬小區(qū)河道鋒水，處理遣后滿足達(dá)步標(biāo)排放要束求或用于毒小區(qū)綠地叛噴灑、洗利車景觀水福回補等用拒途。采用生坡化處理弱技術(shù)處爪理小區(qū)定有機垃棵圾，實臉現(xiàn)生活享垃圾的付無害化偷、減量涉化和再原資源化普。采用綠化寨種植合理縱配置技術(shù)遍，充分考醫(yī)慮不同植伶物的特性拉與凈化空緣瑞氣能力，階以求達(dá)到貢最佳的環(huán)題境效果使錫小區(qū)的鄰緩里能潔凈錦、安靜、孔舒適。⑧在建筑伍施工建唉造技術(shù)再方面，士積極采