陜西商業(yè)樓安裝工程商務(wù)結(jié)算總結(jié)報(bào)告

商務(wù)結(jié)算總結(jié)2012年10月一、外部溝通協(xié)調(diào)二、圖紙策劃三、定額套用策劃四、結(jié)算策劃五、其他方面需要注意的問題六、最終結(jié)算效果七、總結(jié)（借東風(fēng)之力為我用）工程概況：XX大廈是安裝事業(yè)部成立以來，獨(dú)立對(duì)外承接的安裝工程，安裝種類多，涵蓋內(nèi)容全面；合同總造價(jià)暫定XXXX萬元，建筑面積約50000平方米，建筑總高度約XX米。地下部分2層，地上部分15層，裙樓為1-5層做商場(chǎng),6-9層辦公用,10-15層為賓館。安裝工程分為給排水、暖通、電氣安裝三個(gè)主要專業(yè)施工工程，涵蓋生活給排水、中水、消防、空調(diào)、采暖、防排煙通風(fēng)、照明、動(dòng)力配電、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警、綜合布線弱電系統(tǒng)等工程內(nèi)容，除弱電二次安裝外其余全部安裝工程在本次承包范圍內(nèi)。

工程的總體特點(diǎn)：邊施工、邊設(shè)計(jì)、邊畫圖，配合工種多，施工難度大。一、外部溝通協(xié)調(diào)

1、樹立形象、注意禮節(jié)

形象的好壞直接關(guān)系到社交活動(dòng)的成功與失??；言行舉止上的細(xì)節(jié)是一個(gè)人素質(zhì)和修養(yǎng)的表現(xiàn)。與業(yè)主、監(jiān)理交流說話得體、大方謙誠、善于聆聽、多聽，不要急于表達(dá)個(gè)人的太多看法，千萬不要不懂裝懂，通過交談，慢慢的去了解他們彼此的關(guān)系和核心人物。為以后更好地單方面交流提供依據(jù)和策略。與業(yè)主、監(jiān)理等單位初次見面時(shí)團(tuán)隊(duì)的陣容（人員充足）要強(qiáng)大，哪怕以后不在項(xiàng)目上，讓業(yè)主、監(jiān)理等感受到我們對(duì)項(xiàng)目的重視。平時(shí)溝通建立的信任是我們?cè)谌蘸笞兏Y(jié)算時(shí)的墊腳石。2、抓住業(yè)主要求及重點(diǎn)

在施工的每一個(gè)環(huán)節(jié)，都先詢問業(yè)主是否還有其他要求（除圖紙及施工要求的范圍外），如沒有就開始施工，如果有我方立即著手去辦，此種做法可以讓業(yè)主深切的體會(huì)到，我們是實(shí)實(shí)在在的在做事，他們的要求我們都能滿足，讓業(yè)主真正的體會(huì)到我們“服務(wù)至上”的公司理念。

時(shí)刻保持務(wù)實(shí)的作風(fēng)，高效的工作效率，業(yè)主要求的我們要無條件完成，業(yè)主沒有要求我們也要努力做到最好，只有業(yè)主滿意了，我們才能獲得較滿意的結(jié)果，我們的目的是讓業(yè)主心安理得掏錢，心情愉悅的接受。(如：提前完成甲方預(yù)定的階段目標(biāo)等）3、積極高效的溝通

1）溝通技巧：

與他人交流時(shí)語氣要輕快，實(shí)時(shí)得體地去交流，必要時(shí)還需順著主要甲方的意思來進(jìn)行交流、溝通。這樣也可以逐漸的了解領(lǐng)導(dǎo)的意圖，然后采取相應(yīng)的措施，從而達(dá)到較理想的效果。

2）溝通方式：

在特殊的場(chǎng)合，針對(duì)特定的人（特別是說話能夠算數(shù)的領(lǐng)導(dǎo)），一定要得體、舉止大方的去溝通和交流（如：工程想要進(jìn)行一次變更，首先我們要將可行方案拿出，而不是想法，在與業(yè)主進(jìn)行溝通，闡述優(yōu)缺點(diǎn)，領(lǐng)導(dǎo)一般會(huì)說，先把方案做出來再說之類的話，這時(shí)可以將已經(jīng)醞釀好的方案即時(shí)的說出來，一來可以體現(xiàn)我們對(duì)此事的高度重視，二來業(yè)主可以拿我們的方案來討論），有時(shí)也許會(huì)有意想不到的效果。二、圖紙策劃

先入為主，充分把握業(yè)主思路，抓住其內(nèi)心需求，做好圖紙策劃。本工程是集酒店、辦公、商場(chǎng)、娛樂為一體的綜合性大樓，業(yè)主是民營企業(yè)，必然想以最小的投入來換取最大的利益，為了充分利用資源空間，擴(kuò)大盈利之路，所以對(duì)設(shè)計(jì)院保守的設(shè)計(jì)基本持否定態(tài)度，不斷要求我方進(jìn)行再設(shè)計(jì)出圖。在施工前我們首先要理清自己的思路、充分抓住甲方等人員及監(jiān)理的心里特點(diǎn)，投其所好，讓其對(duì)我方后期施工中二次設(shè)計(jì)的圖紙給予及時(shí)確認(rèn)。1、深化設(shè)計(jì)圖紙繪制

1）管井支架方案和聯(lián)合支架方案等二次深化設(shè)計(jì)時(shí)，由我方出圖設(shè)計(jì)時(shí)。將型號(hào)規(guī)格畫大，尺寸也往大繪制。并提前將方案交予甲方簽字確認(rèn)。施工時(shí)按實(shí)際做，這樣利用量差獲取效益。2）充分利用技術(shù)創(chuàng)效。在對(duì)我方有利的條件下，可以充分利用新型材料和技術(shù)。例如：我項(xiàng)目施工過程中，將采暖系統(tǒng)由原來的異程改為同程，擴(kuò)大工程量，從而取得不小的效益。2、竣工圖紙繪制

1）將業(yè)主自行安排施工的與我方施工碰頭的全部納入我方竣工圖紙范圍內(nèi)（例：部分管道風(fēng)機(jī)安裝配電，部分配電箱的安裝）。2）將業(yè)主提供的主材畫入我方竣工圖紙中，圖紙中不單獨(dú)注明其為業(yè)主采購，結(jié)算時(shí)可算入我方范圍內(nèi)。（例：部分同規(guī)格的電線電纜是由業(yè)主采購的，但在竣工圖中繪制出來）。3）將專業(yè)分包的部分施工內(nèi)容劃為我方竣工圖紙范圍。（例：部分燈具的安裝及配管穿線由二次裝修施工，但在竣工圖繪制時(shí)將其畫出）4）將簽證中已經(jīng)單獨(dú)確認(rèn)的工程量再次畫入竣工圖中，作重復(fù)結(jié)算。（例：因受二次裝修影響，業(yè)主要求已經(jīng)安裝完成的電氣明配管拆除，而且拆除面積廣、部位多，約4000米線管，過程簽證辦理時(shí)按安裝拆除再安裝計(jì)算一遍，圖紙中再次畫入作重復(fù)結(jié)算）。

過程圖紙策劃為最終竣工圖紙作鋪墊，在工程竣工的前三個(gè)月，我方及時(shí)將80%的竣工圖紙繪畫完成，再結(jié)合后期部分變更時(shí)時(shí)作調(diào)整。3、圖紙算量

圖紙是工程量確認(rèn)的依據(jù)，所以各專業(yè)在算量上做了兩手準(zhǔn)備；即第一手準(zhǔn)備：按照實(shí)際完成的工程量計(jì)算一遍；第二手準(zhǔn)備：按照調(diào)整后的圖紙?jiān)儆?jì)算一遍；這樣把量差拿出來對(duì)比，分析量差，再與實(shí)際進(jìn)場(chǎng)材料作對(duì)比（實(shí)際算量是否達(dá)到進(jìn)場(chǎng)材料的數(shù)量，調(diào)整圖紙算量是否達(dá)到理想工程量的要求），確保算量能夠賺取量差的利潤空間。三、定額套用

定額套用很關(guān)鍵，所以我們嚴(yán)格要求每位管理人員都能熟悉應(yīng)用定額，借助定額內(nèi)有爭(zhēng)議或沒有的子目，盡量套用定額單價(jià)較高的子目。

例：管內(nèi)穿線BV-2.5導(dǎo)線定額中照明穿線比動(dòng)力穿線的單價(jià)要高，所以在套取定額時(shí)將量大的部分全部向照明中靠攏。1、工程量較大的內(nèi)容策劃

2、沒有定額子目的策劃

例：新型材料LED發(fā)光燈帶在定額子目中是沒有的，其安裝過程簡單方便，給勞務(wù)協(xié)商按照包干價(jià)執(zhí)行。在過施工過程中與甲方辦理簽證，執(zhí)行定額中單管熒光燈嵌入式安裝子目，燈帶變壓器但還可以單獨(dú)套用小型變壓器的相關(guān)子目，利潤空間還是可觀的）。四、結(jié)算策劃

1、報(bào)量策劃

把握大局觀，從微觀看宏觀，把過程報(bào)量當(dāng)結(jié)算來辦理，盡可能報(bào)大工程量，讓業(yè)主對(duì)工程量及整體工程造價(jià)有個(gè)心底，好再結(jié)算時(shí)能達(dá)到理想目標(biāo)。2、簽證策劃

辦足過程簽證確?？傮w效益提高，過程中辦理簽證要注意以下幾點(diǎn)：（1）變更及時(shí)，辦理及時(shí)；（2）當(dāng)變更工程量較多時(shí)，分次、分部來辦理，以免引起業(yè)主懷疑工程量多報(bào)，從而達(dá)到以少積多的效果；

（3）變更工程量要一次性確認(rèn)完畢，不出現(xiàn)后期爭(zhēng)議；（4）變更工程量簽字、蓋章要有效可靠；（本工程變更簽證是由業(yè)主現(xiàn)場(chǎng)代表確認(rèn)后簽字、再由總工程師簽字認(rèn)可，方才生效）（5）除肉圖紙以外卵變?cè)龅墓ど党塘?，盡磁量報(bào)大工更程量。借助每次鉛碰頭會(huì)的吐機(jī)會(huì)，讓旨業(yè)主知道嘆事情難辦，而且晨讓他們明始顯知道是產(chǎn)虧本的買牢賣，夸大其詞示，讓業(yè)檔主主動(dòng)磨松口給湯予適當(dāng)克補(bǔ)償。3、最終乖簽證核對(duì)眨策劃工程簽證新份數(shù)較多難，內(nèi)容較星復(fù)雜；由助于甲方單狡獨(dú)對(duì)外結(jié)呼算的分包窗較多，而晚且各個(gè)單事位結(jié)算過桿程的周期余都較長，駐考慮到工仁程部的成購本投入問小題，甲方鼓老總也想殃及時(shí)辦理禁完畢。借搞此契機(jī)，坑我方及時(shí)辦與其溝通蘇，將所有羅的簽證套雀完定額后合，再交付何總工程師箭審核，得檢到業(yè)主的柜同意；這續(xù)樣一來我爽們可以占漲取套定額捕中的空子柱，利用一頂切有利條丟件，爭(zhēng)取申簽證效益念的最大化塘。4、過平程資料禁報(bào)驗(yàn)與潤成本節(jié)愧約相結(jié)納合策劃急業(yè)主圖之所急氣，想業(yè)懇主之所婚想。本劇工程在遲前期施阻工中，雁一直是袋配合總服包施工亡，及時(shí)殘向監(jiān)理援報(bào)送資鬧料，后尤來由于垂業(yè)主大踐量的變翼更，且晨配合工雄種復(fù)雜蒙，施工外難度大喊，時(shí)間禮緊迫，宰導(dǎo)致我而方加班堪加點(diǎn)的桶出施工跌圖紙，獅為充分剩滿足業(yè)良主需求凝，同時(shí)傅也考慮步到與監(jiān)預(yù)理合作問成本投掀入較大伍（監(jiān)理維屬于總頃包管理疑的，平可時(shí)進(jìn)貢旬也較多昆），我咳方向業(yè)露主反應(yīng)示這種情耽況后，障甲方與娃總包、攝監(jiān)理協(xié)竄商，后恢期安裝臟所有的谷施工資旱料不予艷報(bào)驗(yàn)，匆到工程恢完工后活再統(tǒng)一錢報(bào)驗(yàn)，燥而且業(yè)遠(yuǎn)主也同熱意監(jiān)理偷在所有骨的安裝暴竣工資傷料上簽虜字蓋章州后給予發(fā)一定的港經(jīng)濟(jì)補(bǔ)慢償，這挑樣就爭(zhēng)膜取了大太量時(shí)間般去搞好慘圖紙?jiān)O(shè)產(chǎn)計(jì)及策而劃。一雀方面為動(dòng)業(yè)主爭(zhēng)腥取圖紙?zhí)咴O(shè)計(jì)的蹤蝶進(jìn)度而繭節(jié)約我赴方施工湯時(shí)間，顛另一方毒為我方倚節(jié)約工速程成本倘，減輕克項(xiàng)目負(fù)著擔(dān)。5、最終尼工程量核漆對(duì)策劃將結(jié)算工嫩程量按竣鬼工圖調(diào)整侵至實(shí)際收縮慧入后，再已報(bào)送公司蔽審核，經(jīng)朽過公司審神核后調(diào)至明合理價(jià)位粗，最后核盆對(duì)無誤再遺向業(yè)主報(bào)攜審。（在浙對(duì)量的過暮程中，為主了不讓甲騾方老總起晶疑心，事更先我們說能服業(yè)主下窯層管理人漢員后，再邀采取“障傍眼法”，然所以開展岸對(duì)量工作俯要審時(shí)度誦勢(shì)的進(jìn)行撥，盡量延骨遲核對(duì)時(shí)馬間、當(dāng)面技攤開核算頁工程量、瞇進(jìn)行存在會(huì)工程量差毒異的爭(zhēng)吵劑、現(xiàn)場(chǎng)數(shù)居數(shù)核實(shí)等疼辦法，讓躁業(yè)主知道慚我們之間驚是實(shí)實(shí)在宋在的在核怨對(duì)工程量鐘），這樣柳時(shí)間久而幟久之的過斷去，讓業(yè)師主對(duì)自身睜管理人員膀有個(gè)放心至，以達(dá)到茂我方結(jié)算屬效益的最惹大化。五、其他竄需要注意定的問題1、人脈倦關(guān)系是結(jié)渠算中必經(jīng)倍之坎，要因處理好這數(shù)種關(guān)系，惠就得抓住乖核心人物網(wǎng)，對(duì)癥下際藥，為結(jié)攝算過程運(yùn)購作做好充姥足把握。2、經(jīng)輸濟(jì)數(shù)據(jù)掌保管。駕對(duì)于設(shè)贈(zèng)計(jì)商務(wù)合的一些騾表格，脂數(shù)據(jù)要個(gè)注意?？晒埽懿獗患滋鸱交虮O(jiān)徐理等人讀看到。謠同時(shí)在員與業(yè)主隨任何人測(cè)交談時(shí)懷把握度船，時(shí)而物親切時(shí)自而重，最以免造音生造勢(shì)燭影響結(jié)缺算效果囑。（最禾終結(jié)算嚴(yán)還未報(bào)級(jí)送之前屢，我方懇不要像鴉業(yè)主任休何人透爸露結(jié)算查數(shù)據(jù)）至20殖10年頓3月份脫開工以吃來，我淹方始終黨堅(jiān)持以營“服務(wù)末業(yè)主，頁品質(zhì)優(yōu)磁先”為堅(jiān)原則，挽克服變除更工程赤量大、她配合工燥種復(fù)雜察、施工借場(chǎng)地狹串小等不階利因素蠢，在2狹012吐年9月援24日麻（結(jié)算響報(bào)告）口順利完豈成了X搏X大廈擋水、電帆、風(fēng)等纏安裝工萬作的全恨部內(nèi)容育，結(jié)算鏡效果可躬觀.六、最獎(jiǎng)終效益恭：七、借東干風(fēng)之力為括我用借總包之芬力：和總包祝聯(lián)合對(duì)悼外，配菜合總包梳將我方爽的事情爽做好，技避免后蠟期的浪度費(fèi)。如佩配合總惑包做好饅CI、環(huán)變更簽崖證、收撫款，一緒致對(duì)外悟等，借拿總包之扁力去處嘆理關(guān)系毀等。借領(lǐng)導(dǎo)蜓之力：與業(yè)主攜進(jìn)行某圣件事情下的溝通品時(shí)，如蚊果溝通禮遇到障飾礙難以繳進(jìn)展時(shí)包，借助栗領(lǐng)導(dǎo)的預(yù)特殊身卵份，請(qǐng)帽公司領(lǐng)吩導(dǎo)出面聲協(xié)調(diào)，塌這樣會(huì)男大大增吳加項(xiàng)目倍的協(xié)調(diào)倍能力，摘從而達(dá)捷到較理騰想的效貓果。借團(tuán)隊(duì)盟之力：目標(biāo)一戰(zhàn)致，共牌同對(duì)外示;有些只事情，督一個(gè)人紹說出來妻分量很罪輕，如底果很多薪人都說越同樣的閑話，有申時(shí)會(huì)有株意想不滴到的效蜂果（如妙有人唱轉(zhuǎn)紅臉，丈有人唱左白臉等病）。比鐵如：項(xiàng)羊目想要庭進(jìn)行某富項(xiàng)變更左，首先騙應(yīng)出方鬧案，讓色業(yè)主現(xiàn)兇場(chǎng)代表酷同意并蕩贊同我厚方的方隸案，一做步步向婚上，等闖到開會(huì)是討論時(shí)刮，很多脫人同意拴，有時(shí)炭事情就散會(huì)相對(duì)別順利達(dá)劍到理想升的效果均。借公司蘇之力：項(xiàng)目上的趣力量必定炭有限，但品是公司的狹力量是無殲窮的，有惠時(shí)候項(xiàng)目物上出現(xiàn)難救題，可以育向公司求巾助，如邀計(jì)請(qǐng)公司領(lǐng)孔導(dǎo)及部門啊去項(xiàng)目幫泳助解決部再分難題等西。借輿論之塊力：實(shí)時(shí)地把劈燕業(yè)主及項(xiàng)唱目對(duì)外宣搬揚(yáng)，如：浩在某些集刪會(huì)、開會(huì)超時(shí)多說業(yè)斃主（特別嚴(yán)是主要領(lǐng)陽導(dǎo)