知名地產(chǎn)安徽大型商住小區(qū)項目營銷推廣方案

營銷推廣方案

首先感謝XX集團安徽分公司（以下或簡稱“貴司”）對于XX品牌營銷策劃有限公司（以下簡稱“我司”）的信任和支持，作為一家致力于為房地產(chǎn)開發(fā)提供全程專業(yè)服務(wù)的服務(wù)企業(yè)，我司對于此次能夠有機會參與貴司投標(biāo)（合作）進行XX項目的全程顧問服務(wù)工作而感到榮幸。希望憑借貴司雄厚的地產(chǎn)開發(fā)實力和我司專業(yè)的地產(chǎn)策劃經(jīng)驗，能夠成功打造XX地區(qū)的優(yōu)秀地產(chǎn)項目。致：XX集團安徽分公司（XX業(yè)投資有限公司）XX品牌營銷策劃有限公司項目屬性梳理項目價值體系項目定位方向特性環(huán)境客戶操略宏觀環(huán)境認(rèn)識中觀市場研究微觀競品分析競品客戶分析客戶定位研判項目推盤研究營銷執(zhí)行策略推廣操作策略Contents匯報框架VR項目視覺表現(xiàn)一項目視覺表現(xiàn)二項目視覺表現(xiàn)三[環(huán)境·特性·客戶·操略]四篇之環(huán)境篇環(huán)境篇宏觀環(huán)境認(rèn)識日期政策摘要2月1日溫家寶兩年五提房價合理回歸限購仍是主旋律在1月31日召開的國務(wù)院第六次全體會議上，國務(wù)院總理溫家寶關(guān)于今年六大重點工作部署傳遞出這一信號：限購仍是主旋律。2月15日住建部首次表態(tài)：地方政府不得擅調(diào)樓市政策住建部政策研究中心副主任王玨林表示，地方政府不應(yīng)試圖調(diào)整中央政府的房地產(chǎn)調(diào)控政策，必須遵從中央的政策立場。上周安徽蕪湖公布一系列關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的新政，其中包括對購房者貨幣補貼、免交契稅等。四天后，蕪湖市主動暫停了新政策的實施。去年10月11日，廣東佛山成為首個明確提出放寬限購令的城市。但當(dāng)晚11時24分，該市住建局緊急發(fā)文，決定暫緩執(zhí)行。2月18日央行：2月24日起，下調(diào)存準(zhǔn)率0.5個百分點中國人民銀行決定，從2012年2月24日起，下調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點。

4月24日住建部調(diào)研住房公積金條例修改使用范圍或擴大目前住建部正在各地就公積金條例的修改進行全面調(diào)研，公積金使用范圍有望進一步擴大。另據(jù)悉，公積金針對購買首套房的扶持政策目前仍由各地自行制定，住建部暫不會對此出臺統(tǒng)一政策。5月18日央行下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點

從2012年5月18日起，下調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點。6月8日央行三年來首度降息中國人民銀行決定，自2012年6月8日起下調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個百分點，一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個百分點；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個人住房公積金存貸款利率相應(yīng)調(diào)整。7月6日央行年內(nèi)二次降息央行決定，自2012年7月6日起下調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個百分點，一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.31個百分點；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個人住房公積金存貸款利率相應(yīng)調(diào)整。環(huán)境篇宏觀環(huán)境認(rèn)識2012年房地產(chǎn)政策“日歷”回顧：環(huán)境篇宏觀環(huán)境認(rèn)識2012年1-5月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資22213億元，同比增長18.5%，增速比1-4月份回落0.2個百分點。其中，住宅投資15098億元，增長13.6%，增速回落0.3個百分點，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為68.0%。2012年1-5月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速情況：環(huán)境篇宏觀環(huán)境認(rèn)識2012年1-5月份東中西部房地產(chǎn)開發(fā)投資總量及增速情況：1-5月份，東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資13036億元，同比增長16.0%，增速比1-4月份提高0.8個百分點；中部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資4472億元，增長22.3%，增速回落2.2個百分點；西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資4705億元，增長22.5%，增速回落1.3個百分點環(huán)境篇宏觀環(huán)境認(rèn)識2012年1-5月份東中西部房地產(chǎn)開發(fā)投資及銷售情況分析表：環(huán)境篇宏觀環(huán)境認(rèn)識全國房地產(chǎn)市場2012行情及環(huán)境：關(guān)鍵詞一、社會科學(xué)院稱樓市調(diào)控難度增大房價不會大跌關(guān)鍵詞二、各地樓市進入微調(diào)期

揚州新政獲肯定福建擬對限購松綁關(guān)鍵詞三、存準(zhǔn)率二次下調(diào)剛需受益首套房貸或現(xiàn)八折優(yōu)惠關(guān)鍵詞四、溫家寶指出“穩(wěn)增長”要放在當(dāng)下經(jīng)濟工作的首位2012年7月2日，中國房地產(chǎn)指數(shù)研究院發(fā)布6月“百城價格指數(shù)”。根據(jù)對100個城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)分析，2012年6月，全國100個城市(新建)住宅平均價格為8688元/平米，環(huán)比5月的8684元/平米上漲了0.05%，結(jié)束自2011年9月以來的連續(xù)9個月環(huán)比下跌的態(tài)勢。

全國樓市近期成交上揚主要得益于市場回暖，但目前各城市的降價依然帶有試探性，成交量也會在各方博弈中反復(fù)波動，今年二季度房價可能仍有小幅下跌。如果仍然堅持以價換量，樓市的成交量有望上升。在供應(yīng)方面，多數(shù)開發(fā)企業(yè)迫于上半年的銷售壓力，還會抓住時機積極推盤，逐漸意識到首次置業(yè)人群對房價的敏感度和承受度。政策對樓市已經(jīng)起到很大的作用，從今年3月開始，樓市成交量出現(xiàn)明顯復(fù)蘇，主要是由于金融政策的適當(dāng)放開，對首次置業(yè)者來說，房貸利率降低了，能貸到款了，買房者自然就增加了。從目前信貸政策看，已出現(xiàn)明顯傾向于剛需群體的鼓勵性政策，再加上保障房積極入市，預(yù)計下半年會有更多剛需入市，在這些剛需支撐下，預(yù)計今年全年成交量不會太壞。另外從整個大經(jīng)濟環(huán)境來看，中國經(jīng)濟整體向好，居民收入向上，房地產(chǎn)行業(yè)也不會嚴(yán)重向下，在平穩(wěn)運行趨勢下，會實現(xiàn)軟著陸。

宏觀調(diào)控已正式執(zhí)行近二年，一批因限購升級而失去購房資格的非本地居民再次獲得購房資格，使市場中壓抑已久的購房需求得以釋放，再加上年后一批開發(fā)商重啟“以價換量”以及新普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的實施和存款準(zhǔn)備金率的下調(diào)，再次為購房者入市創(chuàng)造了有利條件，進而在一定程度上為上半年樓市第一輪爆發(fā)奠定了基礎(chǔ)。環(huán)境篇宏觀環(huán)境認(rèn)識宏觀樓市分析：首先，根據(jù)目前政府調(diào)控的決心，本輪調(diào)控政策到明年年初之前都會嚴(yán)格執(zhí)行，而進一步考慮到未來1-2年還有可能受到加息的疊加影響，我們認(rèn)為房地產(chǎn)市場在2013年年末可能面臨較大的考驗；其次，同時考慮到2013年政府換屆（2013年3月初的全國人大會以及2013年10月份的中共十八大）平穩(wěn)過渡的要求，我們認(rèn)為房地產(chǎn)市場在2013年將會趨于不穩(wěn)定狀態(tài)。環(huán)境篇宏觀環(huán)境認(rèn)識宏觀背景較大不確定性狀況下，功能緊湊&高附加值剛需型成為安全邊際最高的產(chǎn)品宏觀背景：2013年市場預(yù)判環(huán)境篇中觀市場研究環(huán)境篇中觀市場研究蒙城地理位置總面積2091平方千米，約占全省總面積的1.52%。行政區(qū)域介于北緯32°56′-33°29′與東經(jīng)116°15′-116°49′之間?？h境略呈長方形,東西寬40公里,南北長60公里。蒙城位居阜陽、宿州、亳州、蚌埠、淮南、淮北六城市中心交匯點，是著名思想家莊子故里，中國楹聯(lián)之鄉(xiāng)、歷史文化名城、安徽省文明縣城、園林縣城。境內(nèi)有萬佛塔、文廟、莊子祠、九鼎靈山寺等數(shù)十處名勝古跡。尉遲寺新石器文化遺址被稱為“中華原始第一村”，和北宋萬佛塔一起被列為國家級重點文物保護單位。是皖北文化旅游的中心站點。城市屬性交通狀況蒙城縣環(huán)境優(yōu)良，水陸空交通便捷。A、水路：渦河長年通航，茨淮新河、阜蒙新河全年通航，經(jīng)淮河通江達(dá)海。B、“203”、“305”、“307”省道交匯于縣城，南洛高速公路貫穿全縣東西，東交合徐高速，西匯京珠高速，正在建設(shè)中的阜蚌高速公路貫穿全縣東西。C、距京滬、京九鐵路樞紐站蚌埠、阜陽兩站80－90公里，距合肥、徐州機場200公里，阜陽機場80公里。環(huán)境篇中觀市場研究城市人口蒙城，國土面積2091平方公里，耕地230萬畝，轄15個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、2個辦事處、1個工業(yè)園區(qū)和1個林場，人口132萬。蒙城縣，城市規(guī)劃區(qū)面積60平方公里，其中，城南新區(qū)規(guī)劃面積16.7平方公里，已啟動7平方公里的建設(shè)，省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)規(guī)劃面積24平方公里，其中東區(qū)13.3平方公里，南區(qū)10.7平方公里，新城區(qū)建成后，蒙城城區(qū)將達(dá)到60平方公里，常住人口近50萬人。城市屬性2011年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值139.8億元，增長12.9%；固定資產(chǎn)投資65億元，增長43.7%；財政收入11.5億元，增長40%；工業(yè)增加值45.66億元，增長22.7%；社會銷售品零售總額60.1億元，增長17.9%；農(nóng)民人均純收入6159元，增長18.2%；實際利用外資9645萬美元，增長65%。環(huán)境篇中觀市場研究【GDP總量】：【GDP分析】：基數(shù)大，總量較低-2011年蒙城人均GDP只有11226元，雖然較上年增長16%，但折合美元不超過2000美元；考慮到縣城人口比重較大，只計算城區(qū)居民，人均GDP在3000-4000美元之間。城市人口：

2011年末全縣總?cè)丝?32萬人，非農(nóng)業(yè)人口只有16萬。隨著城市化建設(shè)的不斷發(fā)展，城市人口的比例也會將不斷的增加。城市屬性人均GDP小于1000美元人均GDP1000-2000美元人均GDP2000-3000美元人均GDP3000-4000美元人均GDP4000美元以上各類初級市場及集貿(mào)市場生活超市產(chǎn)生，食品類批發(fā)市場退出連鎖超市產(chǎn)生，并且擴張中小型購物中心、初級ShoppingMall產(chǎn)生大型ShoppingMall產(chǎn)生，各類新型商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)并發(fā)展商業(yè)能級人均GDP根據(jù)人均GDP分析：現(xiàn)蒙城城市商業(yè)進入中小型購物中心產(chǎn)生，并且高速發(fā)展階段，而蒙城現(xiàn)只有幾個百貨商業(yè)，使多業(yè)態(tài)復(fù)合的商業(yè)項目有更大的空間環(huán)境篇中觀市場研究城市屬性環(huán)境篇中觀市場研究住宅用地商業(yè)用地公園用地教育用地蒙城南區(qū)發(fā)展規(guī)劃圖xx·夢蝶綠苑1、根據(jù)人均GDP分析：現(xiàn)蒙城城市商業(yè)進入中小型購物中心產(chǎn)生，并且高速發(fā)展階段，而蒙城飽和的百貨商業(yè)，使多業(yè)態(tài)復(fù)合的商業(yè)項目有更大的空間2、現(xiàn)開發(fā)樓盤高度集中城南新區(qū)：主要以較大規(guī)模樓盤為主。城南項目產(chǎn)品以小高層、高層、多層為主。多層暢銷，高層銷售阻力大。中觀分析：3、依據(jù)蒙城的城市規(guī)劃前景：蒙城縣城的總體規(guī)劃比較科學(xué)，版塊的區(qū)分也比較清晰。城市發(fā)展以向南擴張為主，城南的發(fā)展?jié)摿Σ豢珊鲆?，隨著城市化建設(shè)的不斷加速發(fā)展，城南的規(guī)劃的布局將更吸引新城市人的眼球。隨著城南的各項配套不斷完善，不久的將來便會形成城市的新中心和絕佳居住地。環(huán)境篇微觀競品分析環(huán)境篇微觀競品分析開發(fā)商蒙城縣恒祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積126畝項目位置城南新區(qū)核心地段，南面正對230余畝的縣文體休閑公園，北靠城南風(fēng)景河---橫山河總建筑面積15萬平方樓棟小區(qū)總體規(guī)劃有6棟聯(lián)排別墅、11棟花園洋房、7棟小高層、9棟高層銷售信息1#，5#，11—16#在售，94—124㎡，單價3600—4500元/㎡不等。御景華庭項目效果圖：環(huán)境篇微觀競品打分析御景華庭銷售政策男：1#，5#，11—喇16#在售，94—1重24㎡，單價3600酬—450頭0元/㎡不等。一次性冒付款優(yōu)騾惠200例00元，按強揭優(yōu)惠600拖0元，公積烈金貸款優(yōu)咸惠800兩0元，分作期付款償優(yōu)惠2000元。小高層每猜套優(yōu)惠3000元?，F(xiàn)承購買100㎡以上住度宅，可間獲贈價路值8000元海南撲雙人雙辱飛?，F(xiàn)鋸有4套特價蔑房在售磨，面積120平米左右遼，價格3673元/㎡。項目點評醬：贈送價值即近200腿00元的品牌瞧熱水器、俗空氣凈化供器、油堵煙機三件兩套，和綠紀(jì)色科技訴鉤求形成呼翠應(yīng)。開發(fā)融商之前的氏綠洲雅苑滾項目在蒙卵城形成了壤一定影響結(jié)力，積累肺了一定的序客戶資源弟。擇恒祥·御景華米庭位于援蒙城城膽南新區(qū)疊核心地物段，南詢面正對230余畝的縣滿文體休閑雀公園，環(huán)工境優(yōu)美，假北靠城南設(shè)風(fēng)景河---橫山河，貿(mào)西臨蒙城鄙縣主干道絲式莊子大道仙，距縣中退心公園步飽行也僅5分鐘的亦路程。據(jù)而且離張新一中晝，師專經(jīng)附小很飄近，地臭理位置蛋優(yōu)越，忘發(fā)展?jié)撁o限小。周圍生活練設(shè)施不夠廈完善，交魔通不便。本案御景華野庭區(qū)位環(huán)境篇微觀競震品分析開發(fā)商安徽金成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積108畝項目位置蒙城縣城南新區(qū)仁和路南側(cè)、張莊路北側(cè)總建筑面積16萬平方樓棟項目共分為三期共20棟開發(fā)，物業(yè)類別為多層、小高層、高層，共有房源約1400套。銷售信息二期10#在售，96—106㎡，價格3580—4000元/㎡不等，二期17#，大小為97.9㎡、98.1㎡、99.06㎡，價格3700—4100元/㎡。金成御低園項目效果鳥圖：環(huán)境篇微觀競士品分析金成御萍園銷售政策令：二期10#在售，96—合106使㎡，價格358下0—4居000元/㎡不等，二負(fù)期17#，大小誤為97.壯9㎡、98.1匆㎡、99.0聽6㎡，價格3700個—410丟0元/㎡。買房即促優(yōu)惠1800紫0元，按時旦付款優(yōu)惠3000元，公積漫金貸款優(yōu)現(xiàn)惠600編0元，一次軋性付款再潑享95折優(yōu)惠。腔一期約500套房源，抽共有1#、4#為5層，9#、12#、16#為11層，10#1云6層，13#齡17層，20#1鵝8層。項目點評淚：金成·御園小鞏區(qū)房地寫產(chǎn)項目翻位于蒙碗城縣城念南新區(qū)莖張莊路蕉與永興陷大道交虎叉口處獲，融葵多層，章小高層績，高層乓精品住遣宅，及怎現(xiàn)代社貌區(qū)商業(yè)亡和集中胳商業(yè)形垮式的多拴種物業(yè)裁形態(tài)為板一體，吼以后還韻將建一寸座幼兒臉園。不京久的將繪來這里幣將是城丈區(qū)的又析一商業(yè)艇中心。周圍開期發(fā)程度耽不高，味生活設(shè)法施比較齒缺乏，矮交通不香便。本案金成御章園區(qū)位環(huán)境篇微觀競品燃分析華僑城項目沙盤煤：開發(fā)商蒙城縣天縱房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司占地面積118畝項目位置城南新區(qū)莊子大道與永興路交叉口總建筑面積20萬平方樓棟銷售信息暫未銷售環(huán)境篇微觀競品谷分析華僑城銷售政暢策：暫未銷劇售項目點評豬：華僑城音位于蒙潮城縣莊革子大道阿與永興蠻路交叉制口，戶坡型以大永面寬、沫短進深箱、南北鈴?fù)ㄍ?、雕明亮設(shè)犯計的理諒念穿梭輕項目整羽體，讓駝陽光灑騰滿房間遷。引入么最現(xiàn)代撲、最健裁全的城闖市配套猜，成就阿最符合剛現(xiàn)代人絹居氣質(zhì)閑的中心啄。處于新治區(qū)，周形邊配套偉不完善鉛，社區(qū)討成熟還租需要一劈燕定的時吩間。本案華僑城詢區(qū)位環(huán)境篇微觀競況品分析名邦·學(xué)府項目效果斗圖：開發(fā)商安徽名邦置業(yè)（集團）有限公司占地面積107畝項目位置蒙城縣新一中對面，城南中心水公園旁總建筑面積20萬平方樓棟由15棟高層和一棟商業(yè)高層、沿街商業(yè)組成銷售信息小區(qū)開發(fā)分三期。一期為1#、2#、3#、7#住宅；二期為5#、6#、8#、9#、10#、11#、12#、13#住宅及地下車庫；三期為15#、16#、17#（住宅）；18#、19#（商業(yè)）高層住宅在售，73—128㎡，價格4500—5000元/㎡。已開盤商鋪銷售結(jié)束，其他商鋪開盤時間未定環(huán)境篇微觀競品欠分析名邦學(xué)府銷售政偶策：1#2驚#3#輔6#7呈#住宅在刑售，73—1辦28㎡，價格400頁0—5仰000元/㎡。一次碌性付款笑優(yōu)惠2000擠0元，首都付款50%以上，禍可優(yōu)惠5000元。購照房即可扒享9.8折優(yōu)惠，他并贈送價早值8000元海爾櫥暢柜一套。藏臨湖美宅10#樓將于8月18日盛大開棒盤！已開勢盤商鋪銷改售結(jié)束，詢銷售均價150織00元，其他重商鋪開盤令時間未定項目點逝評：名邦·學(xué)府位舌于蒙城吹縣新一免中對面時，高中據(jù)、初中么、小學(xué)朵等頂級狠教育資布源環(huán)伺友周圍，摟尊享300畝城南阿中心公鼻園。幾控乎每套匆房間都匪有超大面幫積贈送，使用面倡積絕對大助于建筑面脊積，另有猛實景樣板抗房供廣大偷準(zhǔn)業(yè)主參棄觀。小區(qū)讓配有五星銳級物業(yè)，疫為業(yè)主提鈴供最貼心漲服務(wù)。有佳一路公交辰可抵達(dá)項班目所在地拐。小區(qū)所處古位置暫時啦還比較偏紀(jì)僻，周圍零配套不完脾善，形成位成熟住宅限區(qū)還需要壘一定時間海。本案名邦學(xué)府頂區(qū)位開發(fā)商蒙城縣保地豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積236畝項目位置蒙城縣南華路與政通路交叉口東南面總建筑面積48萬平方樓棟共分為A、B、C三個區(qū)銷售信息在售89—145㎡住宅，多層價格3800—4500元/㎡，高層、小高層價格3800—4100元/㎡。在售40—200㎡商鋪，價格8500—9500元/㎡環(huán)境篇微觀競際品分析玖隆國際項目效果白圖：環(huán)境篇微觀競立品分析玖隆國際銷售政策完：在售89—畏145考㎡住宅，價時格380音0—4飛100元/㎡，一次性篇付款享9.6折優(yōu)惠艷，按揭9.8折。在薯售60—佩200架㎡商鋪，760瓦0—8自800元/㎡。A區(qū)90-漆110旗㎡高層，均襖價4000元/㎡。前期繡銷售的40—2出00㎡商鋪，批價格8500死—950佳0元/㎡。前期銷伐售的花園眾洋房價格刃在500切0元左右大。項目點評償：玖隆國際槽位于城南慶核心區(qū)，經(jīng)地段優(yōu)越柳，由玖隆CBD廣場、玖挺隆國際大料酒店、玖南隆一品組講成，涵蓋雹高檔住宅賄、電梯花旱園洋房、擇名品商業(yè)刷步行街、喝大型購物旬中心、五觸星級酒店艇等業(yè)態(tài)，毛周邊一中云、六中、怠附小，名斤校林立。練建成之后骨將是城區(qū)笨又一大商斯業(yè)中心，移發(fā)展?jié)摿啛o限。陣勢豪華由，后期商常業(yè)運作會燈比較難以抬把控。商良城聾東東路玖隆國際瓜區(qū)位環(huán)境篇微觀競品楚分析美潤蘭庭走尚郡項目效果殃圖：開發(fā)商蒙城美潤投資發(fā)展有限公司占地面積不詳項目位置蒙城縣政通路與五里河路交叉口總建筑面積11萬平方樓棟共分為12棟高層、8棟多層及花園洋房銷售信息二期3#、18#、19#、20#、21#、22#住宅在售，90—120㎡，均價3900元/㎡。簽約即優(yōu)惠6000元，一次性付款再享95折優(yōu)惠。商鋪100—700㎡多，價格6000—7000元/㎡，一次性付款9.6折?，F(xiàn)推出“婚房季”活動，買房即贈4000元旅游基金和3000元婚紗照基金銷售政傲策：簽約即店優(yōu)惠6000元，一芽次性付振款再享95折優(yōu)惠喊。商鋪100紅—70癢0㎡多，價格600強0—7廚000元/㎡，一次性大付款9.6折?，F(xiàn)推臘出“婚房現(xiàn)季”活動貸，買房即橫贈4000元旅游壇基金和3000元婚紗望照基金環(huán)境篇微觀競額品分析美潤蘭庭蓋尚郡項目點干評：美潤蘭庭鋒尚郡是蒙武城縣城南雁新區(qū)住宅旨小區(qū)。樓瓜盤位置在申五里河路不與三陽路客的交叉口漸，蘆河的講西面。蛾在蒙城鴻底業(yè)未來城宣北面。耕該樓盤西辰面是亳州薦師專附屬夜小學(xué)城南勾新校。樓坐盤東為蒙睛城縣汽車母產(chǎn)業(yè)園區(qū)輛，汽車4S店區(qū)。爬將來有禮很大的獸升值空駐間。小區(qū)位徐于城南于新區(qū)，畜地理位慈置對于基目前來喝說稍偏涂，交通部不發(fā)達(dá)削，社區(qū)籍內(nèi)部的棉生活配惰套較少織。本案美潤蘭庭銷尚郡區(qū)位序號名稱可售面積剩余面積1華僑城20萬20萬2金成御園16萬11萬3美潤蘭庭尚郡11萬4萬4玖隆國際40萬23萬5名邦學(xué)府20萬15萬6御景華庭15萬13萬7后期開發(fā)項目N萬總計122萬86萬+N萬、、環(huán)境篇微觀競品拌分析蒙城總量鈴表：本案華僑城金成御園御景華庭博物館玖隆國際名邦學(xué)府美潤蘭吊庭尚郡競品分布叛圖環(huán)境篇微觀競品情分析市場物年業(yè)形態(tài)環(huán)總結(jié)市場主要努的物業(yè)形夾態(tài)：為了適當(dāng)會的提高容哈積率，同叛時滿足景位觀設(shè)計的變需要，蒙菜城大多數(shù)學(xué)項目以“山高層為主+多層為輔佩”的混合蹄模式為主窩，總體布筍局上較為悉類似，沒使有太大的密差別、新芳意。不同的物蓮業(yè)形態(tài)的點價格、去跌化速度區(qū)昨別以及原挑因分析：目前蒙城蘋縣項目規(guī)眨劃形態(tài)比漠較簡單，高層建筑是粱市場主流瞞，近兩年寇來不少樓虛盤引入了釘小高層，瘋多層物業(yè)柜形態(tài)，主而要以城南享板塊興起盯比較明顯論，隨著市斤區(qū)人口密硬度的增加果和城市化缸進程的加與快，小高綿層和高層棕是未來的汪潮流，小泥高層、高理層必然是盛發(fā)展的趨悟勢。如爸果處理好聯(lián)房型的設(shè)帆計，價格階的合理性僅等因素，替去化速度押會有大幅山度改善。多層小高層高層環(huán)境篇微觀競怎品分析微觀市場總體分析：1、蒙城睛縣住宅亂發(fā)展正銹由初級遠(yuǎn)階段轉(zhuǎn)燦變，戶厘型產(chǎn)品鋒同質(zhì)化酬嚴(yán)重，傻集中為80-福120很M2的兩、兵三房2、高層產(chǎn)尺品存在銷虹售障礙3、房地產(chǎn)體智能化應(yīng)偷用和物業(yè)譯方面處于持起步階段4、鮮有習(xí)品質(zhì)樓裳盤出現(xiàn)5、城南厚新區(qū)的頌房地產(chǎn)蠻市場競頭爭白熱奇化蒙城住甩宅情況我司認(rèn)為漁：蒙城市場求房地產(chǎn)品釣庫存激增病，201緞3年是關(guān)鍵農(nóng)年，上百爸萬方的產(chǎn)陸品，按照屋目前的市瘦場和城市閥化建設(shè)以10%的速度幻玉擴張計孩算，整邁個市場浪產(chǎn)品區(qū)蝴劃也需躁要近3年時期，侍還不包括將其他未知疲開發(fā)項目···故產(chǎn)品艷差異化贊和病毒氏式營銷腎是我項良目良性狗開發(fā)的罵根本路流線，唯潑有這樣自才能突板破市場孩、引領(lǐng)炒市場、隊占領(lǐng)市些場···[環(huán)境·特性·客戶·操略]四篇之特性篇特性篇項目屬帽性梳理特性篇項目屬性創(chuàng)梳理xx·夢蝶綠苑械鳥瞰圖項目單位數(shù)量總用地面積平方米148014總建筑面積平方米425335.9地上建筑面積（計容）平方米346524.9其中住宅建筑面積平方米271220.9商業(yè)建筑面積

平方米75304物業(yè)用房建筑面積（不計容）平方米1888社區(qū)用房建筑面積（不計容）平方米1000地下室建筑面積（其中人防建筑面積5420㎡,自行車庫面積17520㎡，儲藏室4280㎡，機動車庫48260㎡。）平方米70060架空層建筑面積平方米5560建筑占地面積平方米39110容積率2.34密度%26.4總戶數(shù)戶2928綠地率%34.2總車位數(shù)個2161其中地面車位數(shù)個543地下室車位數(shù)個1618項目建拳筑技術(shù)寄指標(biāo)本案華僑城金成御園御景華庭博物館玖隆國際名邦學(xué)府項目區(qū)奴位圖特性篇項目屬垃性梳理玖隆國際名邦學(xué)府御景華庭金成御園華僑城xx夢蝶綠苑夢蝶綠判苑位于邀莊子大頂?shù)琅c永腳興大道吃交匯處閥，交通杯便捷所處區(qū)域四為蒙城城吊南中心，側(cè)臨近城市燒主干道項目周潑邊建議綿政府設(shè)顯置公交猛線路，暈為業(yè)主發(fā)和消費迫者到達(dá)殃提供便吧利周邊已開紀(jì)建的項目汁數(shù)量較多粱，檔次以價中檔為主屢，在當(dāng)?shù)厍研纬梢槐啥ǖ挠绊懶至λ巺^(qū)勉域商業(yè)病目前來叔說是洼遠(yuǎn)地，具糞備一定傳的商業(yè)銅開發(fā)潛貌力項目區(qū)位升分析：特性篇項目屬怒性梳理xx·夢蝶綠苑悔自身情況住宅地上：27萬㎡綜合商業(yè)特色商業(yè)街7.5萬㎡商業(yè)：在西區(qū)緊糠鄰五里河陽路布置大陡型商場。剃超市通過柴五里河路館的15M退讓結(jié)合拐商場東北抖角的下沉棗廣場將人找流引入。右整條步行扛街通過橫賢三河綠化液帶為依托景，形成情計景交融的頑漢魏風(fēng)格付；更是和薄南面小區(qū)險的商鋪形納成商業(yè)內(nèi)杜街和面向柴河岸的風(fēng)戰(zhàn)情商業(yè)外場街。兩地麻塊內(nèi)的商此業(yè)街通過愿五里河路堡的商業(yè)廣弟場及“漢星闕”進行澡聯(lián)系，形柜成統(tǒng)一風(fēng)愉格和商業(yè)捉模式的商紛業(yè)街。住宅：在住宅區(qū)聰?shù)膬?nèi)部空殲間上著重合體現(xiàn)住區(qū)崗的安逸、流閑適的生牢活氛圍，備不同高度廁的住宅圍悄合成相對步私密的庭才院景觀。勢物業(yè)用房聰設(shè)置在西井區(qū)、東區(qū)漆主次入口思的底層。物業(yè)設(shè)政計分布搏分析：博物館特性篇項目價值攤體系“xx·夢蝶綠命苑”項目木位于蒙竊城縣城幸南新區(qū)焦，由東怪西二大廢板塊組藏成。兩壺地塊分畝別位于局五里河?xùn)|路兩側(cè)榨。西區(qū)播西面為凍城南新劉區(qū)最大知的公園—夢蝶公園；東區(qū)睡東面為買蒙城縣仰城市規(guī)盟劃展示館儀和博物視館；東南糟和文體休閑念公園相接，折兩地塊您南面為謙永興路幸，北接送橫三河梨。該地塊諒周邊環(huán)怠境優(yōu)越遭，交通弊便利，恭是理想汪的居住姜、商業(yè)角開發(fā)用語地，隨伸著周邊摟大型住浸宅區(qū)的火建成，坐擁兩栗座主題生公園的“xx·夢蝶綠苑被”將成為凝南城新區(qū)渾的商業(yè)中鉆心。“xx·夢蝶綠助苑”周切邊名校勸林立：新一中鼠、新六以中、師場專附小等名校成故就孩子的炎未來?！皒x·夢蝶綠客苑”將xx3或0年的開發(fā)短經(jīng)驗來完芒善的居住透生活功能鄰，集商業(yè)忌、居住為薦一體的，桿一座以個義性化、高格檔、時尚壯，包容不定同需求階結(jié)層的特色補住區(qū)，定各將脫穎而賀出，成為雹蒙城縣城牙南新區(qū)的球地標(biāo)性建天筑群。特性篇項目價值體系項目規(guī)模御價值規(guī)劃總建筑面積約40萬方，區(qū)域內(nèi)具有體量優(yōu)勢，有利于氛圍的營造與人氣的聚集。緊鄰莊子大道與永興大道交叉口，是蒙城新城地緣上的十字中心，具有地段唯一性和不可復(fù)制性。項目集購物中心、商業(yè)街、住宅為一體，復(fù)合商業(yè)功能是實現(xiàn)區(qū)域中心的必要條件。項目周邊名校聚集，景觀價值較高，為區(qū)域板塊積聚穩(wěn)定龐大的消費市場，市場基礎(chǔ)雄厚地塊區(qū)蹦位價值復(fù)合功渾能價值市場需求限價值項目性質(zhì)拖：復(fù)合型綜微合體操盤關(guān)鍵假：項目的繪產(chǎn)品定遞位、商潔業(yè)規(guī)劃掙和開發(fā)近戰(zhàn)略特性篇項目價值體系本案的蛙地塊現(xiàn)蒜狀與開陽發(fā)愿景特性篇項目價勤值體系倘項站目SWOT分析優(yōu)勢-----Strength1.本項目爪位于蒙葬城南部流新城的泳核心地顆段，處閉于莊子赤大道和恢永興大鍛道口，龜交通便散利快捷擇，并不牢斷得到岡完善，閘發(fā)展前催景和升跑值空間令無可比耽擬。2.該地段共自然資微源豐富總，擁有孤良好的諸自然水裝系和雙廢花園景剃觀優(yōu)勢窗；項目打內(nèi)部環(huán)黨境優(yōu)美策和諧，道低容積細(xì)率，低割建筑密透度、高股綠化率擠，整體統(tǒng)呈現(xiàn)“酒依園傍忍水”“農(nóng)鬧中取肝靜”的軋氛圍。3.項目品質(zhì)紐奉較高，中滲式建筑風(fēng)大格、高檔怎建筑材料嶼打造，設(shè)騾計風(fēng)格簡壇潔時尚，里戶型安排殃方正、集向約。4.項目周邊熊有多個建晴設(shè)中社區(qū)醫(yī)和教育資庸源,居住氛圍拍良好。1.站在城穴市運營攝高度，輩提升區(qū)奴域價值右擴大產(chǎn)川品價值斧，將區(qū)額位優(yōu)勢艷、項目竊復(fù)合優(yōu)穩(wěn)勢作為疲項目的澡一大亮拼點予以干強調(diào)。2.充分發(fā)窄揮自然勺景觀優(yōu)評勢，強攤化項目嗽內(nèi)部低錯密度的堵品質(zhì)特靜點，塑毯造項目久濃郁的戴健康生筒活品牌3.借助項目些的片區(qū)標(biāo)屈志及產(chǎn)品涼的獨特性烈進行節(jié)點味標(biāo)志昭示棋。4.在操作矩中適當(dāng)阻借助區(qū)筍域大社私區(qū)形象件為自身增推廣。發(fā)揮優(yōu)勢1.項目周誓邊配套塑不夠成砌熟。2.項目交竿通成熟包度不夠垮，公交隸不便捷燭。3.品牌在當(dāng)居地知名度冬不夠。劣勢-----Weak轉(zhuǎn)化劣勢1.項目規(guī)模扶不具備周眉邊生活配磁套，但可飽以向市場廊宣傳推廣誕本項目的響復(fù)合物業(yè)欲可滿足社則區(qū)的生活告相關(guān)配套勝。通過打造志高品質(zhì)項賄目形象吸梨引客戶前憐來購買,并通過韻實在的迷產(chǎn)品品謀質(zhì)以及罰產(chǎn)品形決象給客仇戶強烈晴的購買湖信心。2.弱化本項鵲目交通便虜利性，性美并要求政鉛府完成區(qū)含域短期內(nèi)拴規(guī)劃交通館路線。3.利用項的目自身早昭示優(yōu)丙越性，鉗完善項顆目自身憶包裝展鑼示，提拜高形象井及知名也度；利黎用市場拆快速炒如作，制帝作新聞菠事件，綢建坊立高端準(zhǔn)項目社監(jiān)區(qū)形象特性篇項目價逆值體系淺項晃目SWO成T分析機會----

opportunity利用機會1.此地塊砌位于《蒙城城炕市房地哀產(chǎn)業(yè)中悄長期發(fā)王展規(guī)劃》(2撤010仿-20煎20)地產(chǎn)開發(fā)纖的重點片周區(qū)，號另據(jù)規(guī)劃斷蒙城重心魂將南移，磚該地區(qū)擬赤建成為蒙憲城新城申，地塊投伐資升值空串間較大。2.國家對商德業(yè)地產(chǎn)政挪策相對寬勁松加上區(qū)軍域目前處顫于商業(yè)洼紙地等因素膝項目商業(yè)照市場前景襲可觀。3201泊2年住宅穩(wěn)市場銷虎售狀況怠良好，皮市場處體于上升鄉(xiāng)豐趨勢。4.區(qū)域內(nèi)的訓(xùn)教育資源怠非常豐富請，市場對樂學(xué)區(qū)概念胃比較注重。1.突出區(qū)束域的發(fā)昏展規(guī)劃撓和前景釘，提高論項目投截資價值父和升值宅潛力。門增加對罩投資型樹客戶的讓吸引力瞇。2.順應(yīng)國家蹈政策，順倚勢而為，回?fù)寠Z客戶男。3.可將目標(biāo)許客戶面適杯當(dāng)擴展到沾更大的區(qū)越域，涉加快項習(xí)目銷售速俯度。4.強化本項貍目周邊教傍育及商業(yè)麗配套影響據(jù)力，來提既升項目的渴品質(zhì)。威脅-----Threaten規(guī)避威脅1.國家房地密產(chǎn)政策及喬宏觀調(diào)控芬政策的不難確定性。2.蒙城南部貨的大面積評開發(fā)和玖肝隆國際的辭商業(yè)先機良，可能會發(fā)影響到本軋案的價值容。3.周邊原茫有及相毯繼推出唇的一些照住宅項葡目，將裹不可避淚免的對微本項目功造成一取定影響蟲，分流掀部分目污標(biāo)客戶丘群，且族對本項樓目的市郵場競爭橫力帶來鏡壓力和惡沖擊。1.關(guān)注政府欲政策，適政時調(diào)整項葵目推廣策側(cè)略，快速合銷售。2.圍繞項目最地塊的屬抖性、產(chǎn)品馳屬性和市跌場定位，冷做精產(chǎn)品筆，再加以陣精致的包翅裝，軟硬類相加，以晶產(chǎn)品來提龍升項目的舉品質(zhì)，3.做細(xì)市偏場，通相過科學(xué)聽合理的禁差異化忍市場定甚位和病紐奉毒式營盞銷，從弦市場的正競爭中與脫穎而誦出特性篇項目價值棄體系悲項目SWO滲T分析小結(jié)：通過有舞效整合興項目在勁區(qū)位、壯產(chǎn)品、尊環(huán)境等焰方面的春競爭嘩力論，可以杠形成強濃大的綜丹合競爭原力，完近全能夠掃突破現(xiàn)隨有競爭企層面，偉在市場厲中脫穎貞而出，足成為區(qū)水域性的勢標(biāo)志性貓項目。尋找夢蝶換綠苑的頂?shù)募夨攘Α緝r值挖航掘】特性篇項目價值泄體系xx·夢蝶綠苑蒙城房產(chǎn)雨品中的頂級豪積品特性篇項目價畜值體系頂級豪旋品出售莫的不僅帥僅是產(chǎn)廣品本身它更需優(yōu)要出售獨特的極訴求和爸個性特性篇項目價值細(xì)體系怎樣的賣胡點最能引截爆蒙城卵市場？特性篇項目價值亭體系毗鄰蒙菊城博物洞館世襲非凡固榮耀特性篇項目價暈值體系148勝000平米頂透級圈層達(dá)領(lǐng)地造就城市鎖輝煌特性篇項目價勤值體系35萬平雙公云園水景交茄融特性篇項目價年值體系低碳巔診峰生活獨樹一幟烤的產(chǎn)品創(chuàng)耍新品質(zhì)登峰殼造極特性篇項目價冷值體系“圓”呀孩子胸的清華現(xiàn)夢想名校匯聚特性篇項目價珍值體系500強“xx”集團巨獻(xiàn)服務(wù)極致誤尊榮特性篇項目價紡值體系特性篇項目價稿值體系全優(yōu)大廢盤，圓覽家人全友面幸福特性篇項目定位網(wǎng)方向特性篇項目定菊位方向每一座融城市箏都應(yīng)該葵有它的薄地標(biāo)漸匯聚所買有的目畏光政府熱伍衷的是犁政治地窩標(biāo)、新城地唇標(biāo)、商業(yè)喉地標(biāo)、牽產(chǎn)業(yè)地棗標(biāo)。。割。百姓鐘情每的是懷舊滾地標(biāo)、美稅食地標(biāo)、生活地夾標(biāo)、精神勤地標(biāo)，澆是充滿攏記憶的剖大地。異。。我們的愿株景上海湯臣照一品北京釣軋魚臺7號院合肥濱年湖世紀(jì)鳴城杭州世貿(mào)食廣場地標(biāo)代瓦表xx·夢蝶綠苑總建筑面顆積40萬平方米高檔住宅綜合商業(yè)鄭中心特色商膊業(yè)街。躺。。她將以怎樣的形賴象進入市晉場，給蒙便城這座城純市增添新復(fù)的亮點？不同物筐業(yè)何時允入市，刻才能把扮握市場終脈搏？怎樣的產(chǎn)臨品給予客書戶，才能漫深深吸引排眼球？……項目再盞描述特性篇項目定踏位方向項目再審搜視特性篇項目定位座方向Q1關(guān)于住宅住宅產(chǎn)復(fù)品的市茶場供給參？住宅產(chǎn)樂品的市甩場需求豎？戶型與拌面積住已宅市場宇否存哪用些空間晶？項目再審咬視機遇與塌挑戰(zhàn)，聾商業(yè)的甘類型分卷析？Q2關(guān)于商業(yè)怎樣的運努營模式符躍合項目的夜利益最大績化？特性篇項目定同位方向商業(yè)街甜產(chǎn)品的揮特色在精哪里？市調(diào)在售矮戶型配比辮情況目前在剪蒙城縣序銷售的診住宅戶麥型種類敢豐富，煉基本涵億蓋了各傷種需求歐，購房敘者的選炊擇空間欺很大。在戶型禽的比重仙上，80~9恰0m2的小二壁房占到35%的比例，100~首120m2的小三房胖占到47%的比例欠，這兩稻種房型礦目前是序蒙城縣槳房地產(chǎn)咽市場上埋的主力射戶型。爽從銷售恩的角度巨來說，視這兩種撕戶型銷陵售量比接較高。泰值得注陡意的是述，60以下的戶晶型占市場5%比例，但信是實際調(diào)尤查中，發(fā)興現(xiàn)這樣的節(jié)戶型并不館是很受歡痕迎，同時據(jù)大面積戶束型也不受煌歡迎，這約兩類戶型限去化較難靠，這點值渾得慎重。特性篇項目定臨位方向磚住矮宅定位特性篇項目定廳位方向迫住投宅定位購置新倚房情有校獨鐘民意調(diào)查不統(tǒng)計（意向登斥記客戶調(diào)縣查）調(diào)查結(jié)蒸果反映使出，打預(yù)算選購斬新房占86％；二手嘉房占7％，尚續(xù)未決定易占7％，主要澤以選購新報房為主。補這一方面朽說明置業(yè)刻者主流的蒜強勁購買削力，同時應(yīng)也預(yù)示著逮住宅消費引仍將由二腎級市場占五據(jù)主導(dǎo)地躁位。自用為主他導(dǎo)在購房用涌途的選擇伯中，自住爛占83％，投略資占9％，為盈親友占4％，為度推假占3％，其他殘占1％。棄購餓房的用筋途主要貓是自用至為主，相投資客繡戶所占泉比例不器高，在運自用目葉的的細(xì)計分方面仰，滿足孫自己的足居住需探求占絕花對主導(dǎo)廊，度假形和購房阻給親友依的比例漂較少。特性篇項目定逃位方向廳住蹤蝶宅定位民意調(diào)查歡統(tǒng)計（意向登仗記客戶調(diào)射查）潛在需恰求旺盛以計劃咬購房時煮間來分貓析：計然劃最近杠購買的速占47％，半源年以后貍占27％，一年幼以后占17％，兩年宋以后占9％。園從計少劃購買時今間看，計冤劃一年內(nèi)威置業(yè)的客橫戶約占四汁分之三。鄭這顯示近叫期的潛在漏需求非常種旺盛。三房是刃首選在單位房筍間的選擇叔上，選擇1房占4％，2房占28％，3房占55％，4房占10％，5房以上占3％。購房辜者主要選協(xié)擇三房單般位為主，宇其次是二久房，選擇燙一房和四濃房單位的貨比例不多菠。特性篇項目定位貝方向便住宅欄定位民意調(diào)制查統(tǒng)計（意向登松記客戶調(diào)紛查）最希望漠的面積幸區(qū)間希望購房傷面積的選想擇上，希禽望購置面鞭積在90-威110平方米豆比例最氏高；其片次是70-姨90平方米傷，希望虹購置面義積在70平方米以器下的比例遼不高。與番希望購買旦的房間數(shù)木交叉分析診表明，選攪擇二房的執(zhí)購房者希常望面積在70-9想0平米占四比較大張的比例暖，也有醬部分希室望90-1殘10平米和70平米以下紫，很少一牽部分希望街在110-干130平米。整劇體選擇面滴積的中位膝數(shù)M0=辜85平米；廣選擇三提房的購激房者希壓望面積末在90-虛130平米占較征大比例，拘也有不小旺比例選擇70-9臣0的小三房犁。整體選之擇面積的文中位數(shù)M0=耳104平米；按揭付款燒是主流頻次分秧析表明哭購房者忘在購房堤過程中艙選擇按楊揭付款敗占81％，一次臟性付款占19％。按喉揭的比轟例超過鍋八成，粘說明按音揭正成靈為人們悅購房中予普遍的溜選擇，責(zé)也說明徹銀行按寶揭對蒙如城住宅極市場的拖支持作悅用不容偶小視。特性篇項目定腥位方向富住溜宅定位民意調(diào)查聯(lián)統(tǒng)計（意向江登記客建戶調(diào)查勵）環(huán)境因唯素很重掏要年輕人蘿成為主食力軍在促成購貧買的因素掙中，環(huán)境逝占重要位瞎置。從統(tǒng)懇計可以看問出，為了背改善居住姨環(huán)境的占65％，方市便池孩偷上學(xué)占10％，離緊上班近筐點占4％，生謊活方便財點占15％，顯隱得更有骨身份占1％，現(xiàn)驗在的房芒子太小組占4％，離概親戚朋程友更近章些及其誓他占1％。改善世居住環(huán)境控、生活方餃便、方便濁小孩上學(xué)胖是促成購?fù)I前三位爽的因素。購房者也的年齡25歲以下占3％，25－29歲占46％，30－35歲占31％，36－39歲占7％，40－45歲占7％，45歲以上占6％。購房者咸的年齡翻段主要堤集中在25-2警9歲之間，俱占46%；其次是30-怨35歲之間，伍占31%；顯示患年輕的閑群體是奔當(dāng)前置生業(yè)的主粥要構(gòu)成敬成分。住宅市場遮問卷調(diào)查鄉(xiāng)豐總結(jié)53%6%16%25%特性篇項目定厲位方向葵住宅劇定位實用率、休閑活動空間及小區(qū)綠化的重要程度民意調(diào)閱查統(tǒng)計（開放緒式客戶心調(diào)查）功能需鳥求最不能佩接受的違朝向特性篇項目定芬位方向揚住宅堤定位住宅市遭場問卷牽調(diào)查總物結(jié)民意調(diào)查韻統(tǒng)計（開放興式客戶黨調(diào)查）特性篇項目定軟位方向弓住宅筍定位住宅市掠場問卷況調(diào)查總提結(jié)交付要救求54%24%22%車位需組求民意調(diào)紋查統(tǒng)計（開放式虹客戶調(diào)查穗）特性篇項目定位亭方向課住宅定位住宅市場迅問卷調(diào)查廢總結(jié)景觀和朝向哪個重要56%44%喜歡窗戶舍的形式民意調(diào)查鍵統(tǒng)計（開放式踢客戶調(diào)查資）特性篇項目定惹位方向侍住宅貓定位住宅市場捐問卷調(diào)查逼總結(jié)購房者焦承受的冶價格范專圍主要獸在35-為50萬。購房者泛關(guān)注的愚要素主田要有位晝置地段治，配套調(diào)，價格克，物業(yè)吊管理，晴交通，晝建筑質(zhì)探量等購房者獲樣取信息的德途徑主要質(zhì)有售樓中霞心現(xiàn)場展弊示，親友必介紹，戶笨外廣告，囑報紙公交膚廣告，短腐信房展會冒等購房者微在年齡稻上以25-朽--4粘5歲為主，泄年輕人逐另漸成為消圓費主體。購房者先極少部桐分人出翼于投資把的考慮裹。購房者習(xí)肚慣購買的冶物業(yè)由多壯層漸漸向順高層小高許層發(fā)展消費者最域容易接受壁的建筑風(fēng)伏格是現(xiàn)代闖中式風(fēng)格湖，對景觀拉配套要求道較高，大傳部分人希院望有水景付。在樓盤近麻郊的居民鉗是樓盤的教主要消費白者，老城際區(qū)的居民邪對城南新乒區(qū)的接受遼度有一定鳥的抗性。部分消費煎者有一定甘的跟風(fēng)心階理！區(qū)域消費脊行為較為高理智，消境費主觀意政識較強，額需要引導(dǎo)怒性消費。住宅消費者分析民意調(diào)查檔統(tǒng)計（開放式顯客戶調(diào)查析）項目核心價值提煉xx品牌和陸背景臨河景蒜觀及數(shù)成百畝雙皆公園項目自身介商業(yè)配套蒙城未甚來的城消市中心……這些要素怕是否構(gòu)成衣項目的核芳心價值？煤！我們具摧備的優(yōu)偶勢資源鞋：特性篇項目定位米方向鈔住宅定位特性篇項目定位杏方向灣住宅定位本項目郊最大的藏問題在父哪里？區(qū)域市場葛產(chǎn)品供給葬嚴(yán)重同質(zhì)毀化！！項目難點與突破點本項目最右大的機會面在哪里？項目定饑位和產(chǎn)費品規(guī)劃繞超越同馬質(zhì)化?。√匦云椖慷ㄗノ环较蚴≌g定位核心價扒值之思灶考發(fā)揮后發(fā)藥優(yōu)勢，實兩施差異化裙競爭策略籍！項目核心價值提煉我們的核寸心策略是娃：特性篇項目定位霞方向防住宅定位從區(qū)域市兔場上來看頸本項目區(qū)域定位網(wǎng)為中高檔移居住區(qū)，些中高檔樓服盤最為集把中；區(qū)域內(nèi)開辣發(fā)商云集啞，打造高康檔物業(yè)；從中高檔替物業(yè)銷售醬速度看，框中高檔物冰業(yè)銷售速父度較慢；從客戶需慕求看，區(qū)桐域中舒適宜型物業(yè)需箏求較為旺擇盛；從未來藍(lán)市場看渾，競爭乒較大，引低端項辦目難以活發(fā)出自滾身聲音免。從自身剪來看本倆項目項目為本明區(qū)域最后間一塊有公陜園的項目截；xx品牌落地牛蒙城，201破2年，xx蒙城年；項目40萬較大輪規(guī)模，群承擔(dān)資襯金回籠全重任，薯銷售速磨度是第抓一位的殺；項目相既對低密禽度，且望生態(tài)資覺源豐富,先天條范件好；項目雖位屑于競品夾財縫，但項容目充分利榨用自身的址復(fù)合體優(yōu)隸勢不可能喬低調(diào)。因此，本項目檔次定位以中高檔物業(yè)形態(tài)為主，結(jié)合部分高端物業(yè)，以保證品牌形象的同時，實現(xiàn)快速銷售的目的。特性篇項目定位砌方向銀住宅定位住宅建筑總體建議類別數(shù)量主力戶型80——130南北通透綠化和景觀景觀精致，注重小品水系建設(shè)、綠化率35%以上建筑風(fēng)格中式現(xiàn)代窗戶客廳以落地窗為主車位配比1：0.8以上交付標(biāo)準(zhǔn)毛坯結(jié)構(gòu)以平層為主，得房率高關(guān)鍵：我們通悟過對市田場調(diào)查汁的結(jié)果稀與本項仁目的具基體價值桿表現(xiàn)綜元合研究咐分析對陣比，在伙尊重市懼場和客黨戶需求焰的可行點性方向驗定位，之進而取境得項目案價值最栽大化。特性篇項目定位左方向奏住宅定位根據(jù)房頑地產(chǎn)發(fā)民展歷程監(jiān)表明，妙不同檔凱次的住步宅項目麗所應(yīng)具叔備的基繪本地產(chǎn)腥因子有棕所不同兄。具體槍如下表較：

影響因子單身公寓普通住宅中高檔住宅豪宅別墅中高檔住宅附加說明A、對公共交通的依賴性很強強一般弱不宜鬧市區(qū)人員混雜區(qū)B、對噪音及環(huán)境干擾的適應(yīng)性強較強弱很弱不宜臨貨運交通快速干道、高壓線等。C、對大氣環(huán)境的要求低不高高很高不宜臨近污染性工廠、鬧市D、對小區(qū)（菜市場）配套要求高很高較弱弱不宜商場上加住宅E、對周邊自然及人文景觀之要求低一般高很高F、小區(qū)物業(yè)管理的要求低不高高很高G、建筑、質(zhì)量裝修要求低一般高很高精品設(shè)計H、容積率、覆蓋率要求無一般低低I、對休閑空間，綠化要求無一般高很高J、景觀要求無一般高很高根據(jù)上助表顯示叮，我項垃目的基幸本地產(chǎn)廟因子可獨塑造中穿高檔住呆宅產(chǎn)品端，上述橫要求我火項目具扶備可行請性。。閘。特性篇項目定位襯方向潑住宅定位關(guān)鍵：我們通全過對市襪場調(diào)查叛的結(jié)果眉與本項燒目的具掘體價值豎表現(xiàn)綜僅合研究罷分析對歡比，在消尊重市習(xí)場和客褲戶需求乒的可行歸性方向傷定位，派進而取配得項目縣價值最由大化。項目住燙宅整體謎定位蒙城城南墅質(zhì)公園社區(qū)關(guān)鍵詞：蒙城城南社區(qū)表明本項飯目位于蒙齡城南部，蟲最有發(fā)展婆前景，項騾目自身就頁擁有完善度的各類配撕套，位于旅高尚生活翻圈內(nèi)；墅質(zhì)社淺區(qū)說明本項暑目在規(guī)劃謝和設(shè)計上勞具有別墅小和別墅般再資源，這陷在區(qū)域既吊具有稀缺息性，又使棄項目檔次束和形象提紀(jì)升很大；公園社亂區(qū)說明本項坡目的居家花環(huán)境十分刑優(yōu)越，數(shù)奏百畝公園根毗鄰二旁釘，名為城饞市公園，臂實為私享鼓尚品。特性篇項目定琴位方向商業(yè)定位——注：形象定陷位；整塔體定位徑；業(yè)態(tài)挑業(yè)種定握位；商歐業(yè)街定陸位；客主層定位···，在下俯一步的振工作中橫體現(xiàn)（后續(xù))住宅定嘆位——形象定位思、產(chǎn)品定汪位（后續(xù)塌）[環(huán)境·特性·客戶·操略]四篇之客戶篇客戶篇競品客漠戶分析客戶篇競品客戶齊分析根據(jù)本司講近期對周團邊其中一槳樓盤329組成交客摩戶的調(diào)查拔結(jié)果顯示糞：1、客戶漂來自：象位置較徹偏的項捉目，對宜城區(qū)客渾戶吸引索力一般軌，但對供周邊鄉(xiāng)碎鎮(zhèn)吸引愈力較大2、年齡勾分布：70、80后為主、60、90后次之3、兩口戶、三口庸之家核科心家庭童以及中軋年人為脈照顧父膝母三代皂同住的晴家庭地名人數(shù)小間20城關(guān)鎮(zhèn)77呂望4三義15常興鎮(zhèn)4許瞳8楚村30移村3雙澗23莊周8壇城13辛集11樂土18羅集2籬笆16岳坊12其他6白楊1馬集7柳林1板橋18玉集10范集9傣園12立倉10各區(qū)域的侍成交占有參比例圖年齡段1950后1960后1970后1980后1990后2000后合計累計數(shù)量361130120123329累計比例1%19%39%36%4%1%客戶篇競品客蒙戶分析各年齡曾段的成恨交占有蹦比例圖購房目的分析1、中年人穴子女長大扒，希望改蘆善居住條略件2、子女航長大成梨人后，何父母為辟子女未瞧來成家組做準(zhǔn)備疲（80后）3、有錢砌買房可植以增值練保值4、為子女懼讀書，享值受教育優(yōu)優(yōu)先權(quán)，全竊程精英教廈育5、為改典善老人釘居住條符件，給雙老人買帝套好房批子安度按晚年1、60%為子女粥教育、浙老人就邁醫(yī)、向背往城市猜生活的訊鄉(xiāng)鎮(zhèn)公言務(wù)員、頑教師、浪部分富宿裕農(nóng)戶小、外出行務(wù)工人渾員2、縣城為擇以上人員紛購房首選他地點。城躲市快速發(fā)桑展，功能厭完善，鄉(xiāng)夠鎮(zhèn)群體進怒入城鎮(zhèn)居酷住愿望不掛斷增強3、40%為項目眨周邊城活區(qū)客源購房群體特征客戶篇競品客戶吵分析住宅用地商業(yè)用地公園用地教育用地蒙城南城箱發(fā)展規(guī)劃棟圖xx·夢蝶綠苑城南發(fā)究展趨勢厭明顯客戶分繁析蒙城房軋地產(chǎn)開味發(fā)以城馬南為首氣，沿永廟興大道倚為中心屑南北方很向擴張系分布?？蛻魜碓凑J(rèn)可價值置業(yè)動機置業(yè)關(guān)注點客戶分析近郊客戶、其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶為主、蒙城老城區(qū)改善性客戶較少蒙城新城規(guī)劃利好，城市未來發(fā)展主方向，有高端居住氛圍發(fā)展跡象基本為自住客戶，改善居住條件，升級居住品質(zhì)，為孩子改善教育景觀、教育資源，后期生活配套，產(chǎn)品品質(zhì)及居住品質(zhì)、升值潛力客戶篇客戶定位糟研判客戶篇客戶定玩位研判本項目鎮(zhèn)客戶——多樣產(chǎn)骨品、多精樣人群換，需尋于共性價迫值商業(yè)、商業(yè)街小高層、高層多層層峰階層城市新銳城市中產(chǎn)需要尋找價值共性層峰階蘆層：他們有嗽極豐富遠(yuǎn)的閱歷樓和見地烏，對事營物的看僅法接近車本質(zhì)，隊事業(yè)上監(jiān)的成功幕更使他逝們希望賺找到夢阻想的生耀活。他幼們對居燙住要求上的不僅墊僅是產(chǎn)樣品本身寶，更注忠重的是竹產(chǎn)品所片表達(dá)的澆精神內(nèi)質(zhì)涵。城市中慎產(chǎn)：你不能確土定他們是沿何種類型憲的人，都您稱他們?yōu)楦晒θ耸盔潱聵I(yè)呈進入成熟覽階段，有咬家庭，開毀始體驗到蒸自己的豐葉盛人生。棉家庭月收炸入萬元以川上，他們摘經(jīng)歷過中董國的改革奪潮流，是鐘擅長打拼掏事業(yè)，能鼻夠吃苦的疼一代。有投些人非常秤滿足自己槳的生活，遙有些人則個覺得還遠(yuǎn)旗遠(yuǎn)不夠，縮慧他們還渴恩望更大的崗成功。城市新銳茄：他們的事茅業(yè)有了一神定基礎(chǔ)，擾個人月收階入300固0以上，有板比較穩(wěn)定零的工作，圈他們出生孔于70年代末、80年代初繩，經(jīng)歷熄了中國80年代以來例發(fā)展最迅條猛的時期割，文化修阻養(yǎng)和知識變水平相對怪較高。是股中國未來20年的中流紫砥柱?？蛻羝蛻舳ㄎ粻钛信兴麄円簧m在自由與陰責(zé)任之中拾權(quán)衡；社侍會強大的初力量把他途們行動的著夢想剿滅狡，自由與呼夢想只能喬存放在心置中。時時防的壓抑、蒼沉重與窒伐息，使他向往自薦然的懷趣抱，崇前尚城市廢的風(fēng)情，希望毅找到一辰個與世捎無爭的討世外桃騙源！但是，秘忙碌的珠工作與葬責(zé)任，拒使兩者虹不可兼嬸得，有躬什么地巡壽方既能閃工作，誓又能享住受自由跟，這是微每一個鍋人的夢舞！他們渴浪望回歸字自然，藝但是又叢迷戀城歐里的月嚴(yán)光。生活形態(tài)諒共性消費者袖意識形廳態(tài)與心腸理需求盒共性客戶篇客戶定位化研判層峰階層城市中北產(chǎn)城市新銳他們需鳳要一個腿地方，無這個地怕方能夠吉平衡他厘們的矛亂盾，既拘不讓他默們背棄水事業(yè)、站工作與駐家庭，既能享清受原味身的城市剩情調(diào)，蒸又能夠吃貼近自在然，倘佯綠塌色和親晝水，使井他們的耍靈肉合背一?？蛻羝蛻舳ò挝谎信许椖靠蛻魝蚪Y(jié)構(gòu)深入割分析核心客園戶群重點客戶勞群拓展客掌戶群偶得客戶援群項目區(qū)域打內(nèi)的:穩(wěn)定收毀入的企聯(lián)事業(yè)單悟位的中蘿高層管藏理人員私人企閘業(yè)單位秀的技術(shù)嫂骨干、勒中高層半．私營企業(yè)伙主，周邊巷鄉(xiāng)鎮(zhèn)的新鉤興人群開發(fā)商當(dāng)雀地的關(guān)系帝客戶周邊事業(yè)吵單位的高偶級行政管烈理人員政府機關(guān)寫公務(wù)員各大型企肉業(yè)派駐外項地的管理足人員周邊富得裕的原雄居民其他城恢市隱性倚收入者周邊縣棄市的來響蒙城經(jīng)稀商人士省內(nèi)其備他對蒙帆城有向撈往的經(jīng)寨商者在蒙城有箱重要商業(yè)慚投資的外赴省人士返鄉(xiāng)創(chuàng)餃業(yè)的人釘員客戶篇客戶定位國研判二次置業(yè)膀以上型改個善性自住柿客戶追求的訓(xùn)是適合分自己的墨生活方誼式和圈紋子文化柳及生活擋環(huán)境對居住社沿區(qū)環(huán)境、貧小區(qū)創(chuàng)新與設(shè)計及文就化品味有檔較高的要單求，關(guān)注居住宜社區(qū)的品踐牌地位首次置陡業(yè)，多汽選擇項努目多層胸產(chǎn)品多為父母隔資金支持滿足生活東需求的自蒙住性客戶對文化藝乞術(shù)敏感關(guān)注物業(yè)煌的保值及呼升值，具穩(wěn)有羊群效絨應(yīng)的消費盛者，最容椒易被熱烈短的氣氛所王感動關(guān)注項目神的唯一性吊，關(guān)注項馬目的社會與轟動效應(yīng)關(guān)注商業(yè)連的升值空麗間和區(qū)位絡(luò)未來價值多為60歲以上的慌老年客戶漁，多為子輪女為方便哪照顧或頤梁養(yǎng)天年而關(guān)購買注重環(huán)境異的寧靜、挽優(yōu)雅和社墊區(qū)氛圍項目客摸戶置業(yè)發(fā)類型分斗析享受型置貝業(yè)功能型警置業(yè)投資型鍬置業(yè)養(yǎng)老型置時業(yè)核心客戶牢界定客戶篇客戶定位稍研判從商亦國或從政錦，已卓聚有成就樹。生活圈層末觀念濃厚澆，看中身必份和地位栽的匹配核心客戶害界定客戶篇客戶定勺位研判混跡政許商兩界傾，注重央社會關(guān)法系的維踐系與經(jīng)擺營事業(yè)有獸成，但喊工作、燃生活壓床力仍舊礦存在核心客戶拿界定客戶篇客戶定位儲研判家庭成澆員穩(wěn)定隊，可能平三代同肺堂完成財顛富的初凱步積累殊，已經(jīng)沙開始注扣重天倫辯之樂的絲式享受。核心客咳戶界定客戶篇客戶定位旦研判歷經(jīng)了身旱體換財富觸過后，更味關(guān)注健康慚的生活方名式他們是粘改革開叨放二十呢多年來誘“先富俗起來的剖一群人掃”，他們是城挺市的新生踏代幸福家潑庭，他們是城擺市中的絕訓(xùn)對主力。核心客殘戶界定客戶篇客戶定位勻研判他們是這皮個城市的價時尚一族由，他們是這塔個城市的證幸福家庭徒，家庭觀——是他們塔的共同柿價值取耽向！[環(huán)境·特性·客戶·操略]四篇之操略杜篇操略篇項目推禿盤研究2012年推售漁產(chǎn)品主吉要以02西地摩塊的西錘南部3棟房源凝，以北浪向南依診次推盤兇。一期揉產(chǎn)品離短商業(yè)較勉近，毗傲鄰夢蝶奔公園景除觀資源沈及風(fēng)情鐵商業(yè)街災(zāi)。從居術(shù)住的價宏值觀來怎分析，雖這3棟樓在項局目的整體臥位置上處掠于劣勢地姥段。1#、2#、3#為高層住柏宅，在市送場上形不努成價格優(yōu)瞞勢，運用尼低開高走譽為營銷策洲略，整合股政府資源盯做低價說熟辭。低開騎高走可以吳為項目前丟期塑造的淚良好口碑肥，聚集人夸氣，更讓xx品牌在蒙主城形成一騾定的影響者力，為后偷期的升級納產(chǎn)品銷售乳做好鋪墊誦和基礎(chǔ)，旅進一步搶級占蒙城市竹場份額。2012年底推都盤研究寺建議：1#2#3#一期競二期操略篇項目推另盤研究9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月項目動工1#試探開盤2#—蹲3#擇機開盤2012年201島3年操略篇項目推盤端研究一期推嘆盤示意鳥圖操略篇營銷執(zhí)微行策略操略篇營銷執(zhí)行確策略領(lǐng)全程重內(nèi)修強體驗營銷策略總綱：以產(chǎn)品力+體驗+品牌的寬營銷總唉領(lǐng)全程宰，為客雅戶創(chuàng)造匯一個“縱眼納繁胃華，心于之大境攀”；提前鎖定幼客戶，以孕客戶為中雞心，讓客搖戶慕名而未來并眼見閃為識的體東現(xiàn)產(chǎn)品與營服務(wù)品質(zhì)鋤、創(chuàng)造差版異化的營橫銷體驗；全程——強調(diào)區(qū)域憂價值及大她盤作為。駐形成本案異形象一貫旱性內(nèi)修——強調(diào)項避目產(chǎn)品融力價值嘆及精神豬價值，研塑造本雀案氣質(zhì)勢唯一性體驗——強調(diào)客勾戶實際哭體驗感妖受，利知用現(xiàn)場漿體驗留燈住客戶關(guān)鍵方向操略篇營銷執(zhí)行承策略營銷策略——“樹”蒙城“公園大宅陸”源于xx價值挖掘價值放大品牌運營項目推妹廣形象咐樹立細(xì)節(jié)提升附，展賣環(huán)鎮(zhèn)境發(fā)展商芽品牌價煮值建立項目區(qū)域底價值挖掘客戶對記話，體損驗服務(wù)Lif教eS么tyl視e模式確蔑立夢蝶綠俊苑——邀您，回歸崇生活真販意儲客策略操略篇營銷執(zhí)行忍策略六種方法價值挖吃掘價值放大品牌運