長春龍頭地產(chǎn)高端城市豪宅項目營銷策略報告附圖豐富

【問鼎長春城市豪宅NO.1】

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長春

XX?XX營銷策略報告PrefaceXX集團作為中國最大且最受尊敬的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之一，自2001年正式進入長春市場以來，通過XX城市花園、XX上東區(qū)、XX蘭喬圣菲、XX潭溪、XX藍山等多個項目的開發(fā)與運營，業(yè)已在長春市場塑造出極為優(yōu)質(zhì)的品牌形象及市場口碑。從當年名動一時的228廠地塊，至今時即將入市的XX?XX，在此，感謝XX予以本公司機會，就項目營銷層面的相關(guān)工作展開探討。目錄ContentsPART2——策略定位Strategies2.1項目遠景目標設(shè)定2.2項目價值高度判定2.2項目目標客群定位2.3項目產(chǎn)品優(yōu)化建議PART1——市場分析Analysis1.1長春高端住宅板塊分析1.2項目所處區(qū)域市場分析1.3項目重點參照個案分析1.4項目SWOT分析PART3——行銷戰(zhàn)術(shù)Tactics3.1項目整體行銷觀念3.2項目重點執(zhí)行戰(zhàn)術(shù)3.3項目產(chǎn)品推售策略3.4項目一期價格策略PART4——鋒行公司簡介及相關(guān)說明PART1—市場分析Analysis1.1長春高端住宅板塊分析在長春“雙心、兩翼、多組團”的規(guī)劃格局下，業(yè)已形成四大高端住宅板塊鼎立之勢，具體如圖示；南湖板塊高新南城板塊臨河街板塊凈月板塊1、高新、南城板塊代表項目：融創(chuàng)上城、保利羅蘭香谷、保利林語、金越逸墅藍灣、綠地新里中央公館特點分析：1、高新區(qū)經(jīng)過多年發(fā)展，高端居住氛圍已然形成，未來的發(fā)展多集中于南部新城區(qū)域，隨著“南部新城”規(guī)劃政策對區(qū)域市場的帶動，區(qū)域發(fā)展?jié)摿Ρ黄毡榭春茫?、區(qū)域內(nèi)項目多以品牌開發(fā)商的優(yōu)質(zhì)項目為主，呈現(xiàn)價格高、規(guī)模大、產(chǎn)品多元化的特點，隨著保利林語、益田御水丹堤等項目洋房產(chǎn)品的入市，該區(qū)域內(nèi)洋房產(chǎn)品會有一定放量，但體量不大；特點分析：1、作為長春高端住宅市場的新興熱點板塊，依托臨河街商圈及輕軌，區(qū)域價值處于持續(xù)上升期，現(xiàn)有項目集中效應(yīng)明顯，且多為中高端品牌大盤（如中海、力旺等）；2、區(qū)域內(nèi)項產(chǎn)品形式以洋房與高層產(chǎn)品為主，建筑風格呈現(xiàn)舶來化、多樣化狀態(tài)；隨著保利香檳預期入市，高層產(chǎn)品將漸成區(qū)域市場供應(yīng)主流，洋房與別墅產(chǎn)品稀缺性增強；2、臨河街板塊代表項目：中海國際社區(qū)、力旺塞歌維亞、保利香檳、棠棣、怡景陽光3、凈月板塊代表項目：XX潭溪、XX惠斯勒小鎮(zhèn)、中信城、國信美邑、御翠園特點分析：1、作為長春的“中央別墅區(qū)”，凈月板塊目前供應(yīng)以別墅與類別墅產(chǎn)品為主，300平米左右的戶型為市場主流；2、隨著區(qū)域價值的提升以及輕軌接入，區(qū)域內(nèi)洋房、小高層產(chǎn)品也占據(jù)了一定的市場份額，其中如XX惠斯勒小鎮(zhèn)、中信城等項目，依托于別墅區(qū)環(huán)境，售價已與市內(nèi)同品質(zhì)產(chǎn)品持平或高出；4、南湖板塊代表項目：中海南湖一號、南湖灣、領(lǐng)秀朝陽特點分析：1、該板塊所處朝陽區(qū)為長春的政治、經(jīng)濟、科技文化中心區(qū)域，且擁有南湖這一核心生態(tài)資源，區(qū)域價值首屈一指；2、區(qū)域住宅發(fā)展軌跡：?2002年：富豪花園、威尼斯花園等項目相繼建成，成為長春首批“富人區(qū)”；?2005年：南郡水云天項目首打豪宅概念，板塊價值得以強勢凸顯；?2008年：中海南湖1號成為首個單價過萬住宅，作為高端綜合體的盛世城、萬達廣場隨后亦相繼入市；3、目前板塊內(nèi)住宅供應(yīng)量較小，且受土地供給制約，未來新盤供應(yīng)量有限，稀缺性明顯；一、外地品牌商搶占高端住宅市場目前長春市場中高端項目多為外地品牌企業(yè)開發(fā)，除XX外，主要有中海地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、綠地集團、中信集團、和記黃埔、復地集團、恒大集團等，在開發(fā)理念、產(chǎn)品打造、營銷手法等方面逐步建立市場新規(guī)則；二、低密度產(chǎn)品形態(tài)受高端市場青睞以別墅（聯(lián)排、雙拼）、洋房為代表的低密度優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品成為目前中高端市場的主流；而對于本案的高端公寓型豪宅缺乏一定的市場認知；長春高端住宅市場分析小結(jié)：四、營銷推廣手段相對單一項目大多以搖號方式開盤，推廣方式普遍偏重線上的紙媒和戶外宣傳，線下除個別項目舉辦的高爾夫聯(lián)誼會、酒會等常規(guī)營銷活動外，缺乏更多元化、更具實質(zhì)性的渠道與手段；三、產(chǎn)品力內(nèi)在品質(zhì)偏弱，領(lǐng)軍項目尚未出現(xiàn)高端住宅項目普遍以地段、景觀和開發(fā)商品牌等角度作訴求，產(chǎn)品力內(nèi)在品質(zhì)普遍不足，缺乏差異化競爭優(yōu)勢，同時市場上缺乏如北京“星河灣”、哈爾濱“哈公館”般的旗幟性項目；1、土地成交狀況分析論點：近年長春土地市場的成交活躍區(qū)域多為經(jīng)開、凈月、二道、高新等非城市中心區(qū)域，表明城市外拓進程明顯加快，以朝陽、南關(guān)為代表的城市中心區(qū)域土地稀缺性日益凸顯；

1.2項目所處區(qū)域市場分析2、商品房供求關(guān)系分析論點：朝陽區(qū)住宅市場新增供應(yīng)量相對不足，需求則呈現(xiàn)旺盛狀態(tài)，供小于求態(tài)勢較為明顯；3、商品房銷售價格分析論點：朝陽區(qū)住宅成交均價呈穩(wěn)步上升態(tài)勢，且成交均價高于城市的總體成交均價；4、朝陽區(qū)在售產(chǎn)品銷售情況分析論點：預計兩年內(nèi)區(qū)域新增供應(yīng)量在110萬㎡左右（大禹城邦、南湖祥水灣因土地問題剩余體量較大），市場需求以改善性為主，兩居產(chǎn)品為需求主力，但三居及以上產(chǎn)品較其他區(qū)域去化更快；1.3項目重點參照個案分析鑒于——1、高層公寓型豪宅于長春市場是市場空白；2、項目目標客戶做的是價值判斷而非價格判斷，更多的是依照自我原則來考量項目優(yōu)劣，如對于開發(fā)商品牌的信賴、對于生活方式的考量、對于細節(jié)的考究要求等等；在此，我們大致作出對本案競爭市場的判斷，即：本案于市場上缺少直接競爭對手，競爭市場難以類比；同時，考慮到本案的上市時間等因素，主要選取以下三類項目進行分析研究——1、與本案同處朝陽區(qū)、售價在區(qū)域內(nèi)居前的項目：中海南湖一號、南湖灣、國信南湖別墅項目2、全市范圍內(nèi)單套總價及銷售單價與本案接近的項目：保利?林語、力旺弗朗明歌、御翠園3、東北區(qū)省會級城市類似產(chǎn)品形態(tài)與定位的項目：哈公館（哈爾濱）參照個案1：中海南湖一號S：緊鄰南湖，地段優(yōu)勢極強；現(xiàn)場營銷展示力強，首推預約接待制；W：規(guī)劃、產(chǎn)品方面缺乏突出亮點；S：稀缺性強，景觀優(yōu)勢明顯；W：在售產(chǎn)品面積偏大導致客群面窄；產(chǎn)品外觀設(shè)計、材質(zhì)選擇等難以支持項目形象及價位；參照個案2：南湖灣S：位于紅旗街商圈，低容積、高端產(chǎn)品形態(tài)稀缺性明顯；W：長影世紀村后期產(chǎn)品；參照個案3：國信南湖別墅項目S：規(guī)模化低密度大盤；產(chǎn)品面積適中；W：區(qū)域配套尚未成熟；現(xiàn)代簡約建筑風格有待市場考驗；參照個案4：保利林語S：區(qū)域成包熟居住云氛圍；鍵外立面坦品質(zhì)感沖強；管腳家式物親業(yè)概念晌；現(xiàn)場倉實景展與示力強膝；W：戶型設(shè)計氏存在一定匠瑕疵；參照個呆案5：力旺飽弗朗明叨歌S：和記黃鼓埔品牌燈力；規(guī)當模化別浮墅大盤麗；特有賤的山景糞資源以謎及依托難山體營塔造的社涉區(qū)園林尾；W：位置相對廈偏遠；參照個扯案6：御翠園S：毗鄰香紗格里拉通酒店的任地段優(yōu)凳勢；以鍵打造哈誓爾濱第疼一豪宅脈為目標膀，系統(tǒng)槍化高端員產(chǎn)品價值細節(jié)深娃入人心；您哈藥集團狂品牌資源麥；W：外立面弱酒店化類，缺少娛豪宅建獅筑立面于細節(jié)；參照個案7：哈公館A、首層入碰戶大堂：?首層大薄堂層高7.8米；?豪華歐式茄古典裝修勇風格，采以用歐式古吃典廊柱、或特級大理惹石石材地酷面等元素謙營造高貴子氛圍；附：哈陡公館產(chǎn)嬌品詳解B、頂級道智能化瓜系統(tǒng)與拌精裝配歇備：國內(nèi)首宋度采用衣海爾U-h德ome智能設(shè)備饅，包括可檔遠程控冊制的中薄央空調(diào)牌和熱水勤器、觸取感開啟沾自動化照明釣系統(tǒng)以處及國際泳醫(yī)藥GMP給水系統(tǒng)托等；同時，舍其精裝街標準配吼備包括依：日本縣大金戶擴式中央叔空調(diào)系賊統(tǒng)、美償國布朗24小時新風況系統(tǒng)、美國濱特爾般中央凈水藏系統(tǒng)、法漿國愛迪士緣瑞中央吸塵怨系統(tǒng)，丹備麥丹佛斯狀地熱系統(tǒng)女等；S1：位處朝陽閑區(qū)核心地添段，且緊棄鄰南湖公切園，地段璃優(yōu)勢極為魯明顯；S2：地塊先天凳條件良好刃，地塊內(nèi)紡保留大量葬原生樹；S3：XX的桂高端品槍牌優(yōu)勢箱及“十靜年九盤廁”所積習累的良宋好口碑鄰；S4：XXTOP系定位所準匹配的高極端、成熟夸產(chǎn)品線運骨作：O1：南湖板塊蜜乃至整個愈長春中心右城區(qū)的住騾宅供應(yīng)稀犁缺；O2：長春缺慣乏真正柜意義上獵的城市牲豪宅產(chǎn)趣品，高論端住宅旬市場普拍遍缺乏天精細化繡運作能六力，此企優(yōu)勢將有利于本呼案迅速確譽立市場口帶碑，其不奪斷釋放的亡作用將是栗巨大的；一、優(yōu)竊勢點（Stre歉ngth）二、機會野點（Stre逢ngth）1.4項目SWO賣T分析W1：大面積任、高總偉價的公榴寓豪宅謎類型，觸目前尚仔未被長諷春高端權(quán)消費者領(lǐng)廣泛接陳受；W2：極端追讓求個性撒化的客機戶或?qū)⒊硪蚓b嫌修做得影過“滿從”而受衣到一定簡影響；W3：項目體更量較大局導致銷撤售戰(zhàn)線顫與時間航均相對淋較長；W4：長春市場管的小眾傳張播渠道相疼對較少；T1：受宏觀陣調(diào)控政變策影響見，高端慘物業(yè)消強費群體憲觀望心堪態(tài)在一矩段時間孝內(nèi)較為滾顯著；T2：本案將主紙要受到凈掏月、南部感新城區(qū)域筍內(nèi)的別墅被產(chǎn)品沖擊型；三、劣稻勢點（Weak論ness）四、威防脅點（Thr傭eat）五、項目SWOT小結(jié)：1、價值高狐度與價值戰(zhàn)體系的提桐升除硬件價傘值外，通犁過豪宅軟狗件系統(tǒng)的朋更新與提搜升，支撐都本案高價況位；2、生活專方式與扎置業(yè)觀嘩念的轉(zhuǎn)廣變引導本茶案作為橡城市中在心高層彩大戶型改豪宅的是置業(yè)觀綠念，成島為決定閣本案的革關(guān)鍵；綜上所丹述，本島案面對宰長春市揭場的具英體情況踩，應(yīng)著療力于重楊點解決新以下兩偏大問題院：PART巴2—策略定位Stra尋tegi仰es2.1項目遠茄景目標貪設(shè)定本案將在去“影響力經(jīng)片濟”的四個進層面達到其它祥項目無可鉛比擬的戰(zhàn)稿略高度：產(chǎn)品影響輔力品牌影銳響力行業(yè)影嘴響力社會影興響力兩個“必文須”房地產(chǎn)贊業(yè)內(nèi)必匪須觀摩豪宅消費槳者必須造窯訪兩個“絞第一”長春公倘寓類豪肺宅第一錘品牌項做目長春品晶質(zhì)類地地產(chǎn)第一猶品牌企齒業(yè)兩個“詠大于”品質(zhì)價朱值＞地貌段價值系統(tǒng)創(chuàng)新界＞概念創(chuàng)抹新一個“證時明”長春的議世界級律豪宅2.2項目價值替高度認知為實現(xiàn)剃上述遠休景目標周，我們玩首先要蜓明確的獵概念是——本案能柳夠為目點標客群撲提供什悄么樣的嶺產(chǎn)品/生活形態(tài)煤？最為理想扒的答案是仆：來自全督球MBA的管理圣鈴經(jīng)——三流企業(yè)章做產(chǎn)品；二流企妹業(yè)做品擁牌；一流企邊業(yè)做標愉準！不可再最生的收巖藏級地姑段：踞城市核矛心，緊鄰222萬平方米若城市中央闊公園——南湖一、地懂段價值不可多冊得的高至端財富要生活圈銳層平臺飛：長春途少數(shù)全非系250萬以上殼級大戶膛豪宅，檢等量齊飽觀二、圈層舟價值媲美的美忍式豪宅社肌區(qū)規(guī)劃：私家林影蔭公園軌、組團茄規(guī)劃、但高端會愛所三、規(guī)劃茫價值長春唯燥一的美校式新古勻典建筑浴：完美驅(qū)詮釋百區(qū)年Artd艱eco財富精護神四、美逆學價值可傳世的瞞考究品質(zhì)清細節(jié)：精心裝標準、握國際品牌儀、手工品此質(zhì)……五、品壤質(zhì)價值小結(jié)1：項目只市場定耐位1、長春拼產(chǎn)品力挎第一的憂城市豪頃宅社區(qū)規(guī)劃齒、建筑立蒜面、精裝繭品質(zhì)、物質(zhì)業(yè)服務(wù)……各個層面望皆以最高戶標準悉心鹿考量，長春前所杏未有的產(chǎn)躲品力品質(zhì)徑豪宅；2、東三省營第2號的X咱XTOP系作品XX產(chǎn)品陶線中最為眉高端的TOP系家族成譯員，東北諸三省繼沈悶陽XX?XX之障后的第2號代表瓶作；小結(jié)2：項目形常象定位世界勾級都勾會中殘心豪蛙宅樣赤本1、區(qū)位共澆性：位處一線體城市或省呈會級城市卷中心；2、環(huán)境套共性：極度稀鄰缺自然肅景觀資油源或歷喝史人文憲資源；3、產(chǎn)品共章性：大戶型、麗精裝修、廁高品質(zhì)住與宅；4、使用耽共性：除居住功擊能外，同寶時擁有社辨交功能、肝度假功能價等；5、代表案離例：紐約·中央公魂園西大蜓道15號\倫敦·海德公匪園1號\北京?霄云路8號紐約·中央公園偏西大道15號（15標Cen偷tra讀lP周ark寧We棋st）?紐約豪宅陽代表，共200套，200右8年以4500萬美元的暫單套成交防價登豪宅肥成交榜首控；倫敦?海德公謹園1號（1H滋yde抱Pa攪rk）?倫敦城叛市中心喚、海德攻公園旁種，毗鄰拿白金漢我宮與肯巴辛頓商國業(yè)區(qū)；?共80套，每途平方米鉛均價約6.45萬英鎊，翻其中頂層在樓王總面貫積185最8平方米，胸售價1.4億英鎊；北京?霄云路8號?緊鄰北南京燕莎賭使館區(qū)錄及朝陽醒公園，拔擁有40萬平米堵私家社匹區(qū)森林喚；?全系大戶惱型豪宅，300遍0萬每套膠起；2.3項目目挺標客群嚼定位一、目廉標客群澡類別界間定就目前長挎春市場在扛售的高端撓住宅項目葡中，抽取安為南湖一負號、力旺弗湖朗明歌至、御翠流園、哈公館（哈爾禍濱）為勿樣本，損判定：本案目抗標客群論主體分卻為四大抽類——1、省內(nèi)方大中型義企業(yè)管燦理層、奪私企業(yè)劫主，集森中于汽料車、醫(yī)化藥、能軍源化工乓、地產(chǎn)心等行業(yè)牲；2、長春置及省內(nèi)鍋各市縣撫級政府航官員；3、與長粱春有密廳切商務(wù)股往來的魯外地及迫境外人君士；4、極少會數(shù)省外流高端投虧資客；二、目標賣客群區(qū)域宿來源界定本案客毀群主要虎來源區(qū)省域樣本客群甩主要來源老區(qū)域說明：鑒于本案駱的定位與獨產(chǎn)品形態(tài)院，投資屬銀性略高于卡樣本項目由，故判定夕本案的長跌春以外范圍脹客戶比例及亦略高于允樣本項目店；1、160平米戶型霸客群、230平米戶肅型客群物理特征司：年齡在35-5帽0歲區(qū)間（挺多在40歲），賠以三口宿之家為趕主；國企單位延高層管理齊者、公司梢高管層、敘私營企業(yè)潮主、政府旱官員（處卵級以上）謀；擁有1—2套物業(yè)洪；本市蠢購買者脾多為自晌住，外杜地購買味者多用唐于不定妨期居住冷，同時坊兼顧投助資保值；精神特征夸：典型進階略型心理，炊渴望更高來層次的身劈燕份彰顯與植圈層認同褲；希望自己效和家人生周活舒適、孔獲得高品蜓質(zhì)的生活追享受；三、分產(chǎn)勺品目標客柔群特征3、350平米戶型運客群物理特注征：三口以珍上家庭穗為主，即或雙方駱父母的遣其中一囑方不定母期共同都居??；國有企事銳業(yè)單位領(lǐng)兔導者，汽貨車、醫(yī)藥法、能源等率行業(yè)的私坡營企業(yè)主識；精神特征餅：擁有良好節(jié)的社會及栽政治背景斷，擁有社企會話語權(quán)推；必須居功住在開磨發(fā)商品墓牌與項貴目品牌蓬的影響隊力與自逮身地位欣相稱的類項目中茄；圈層屬懸性極強截；擁有外地解或境外高廢端物業(yè)投瘡資經(jīng)驗；并有多種盾投資理財貿(mào)產(chǎn)品（不賞動產(chǎn)、股娘票、基金逐等）；一定程度拼上將物業(yè)冬作為保值雕增值的金短融工具；2.4項目產(chǎn)趁品優(yōu)化星建議基于X毒X自身姜成熟的雀產(chǎn)品線寶運作流博程與設(shè)謠計團隊純，本部縱分不作憶過多過就細的建姥議。僅如就長春市侮場實際情面與目嚷標客群禍需求出住發(fā)，作揚出以下揪局部的衡、針對糠性的建鏟議：一、社輝區(qū)入口畏及邊界茫處理；二、建塘筑外立再面細節(jié)細處理；三、園林年景觀重要忘節(jié)點；四、彰愚顯社區(qū)阿品質(zhì)的朗細節(jié)處嘴理；五、彰顯散空間品質(zhì)概的細節(jié)處扁理；六、物業(yè)讀服務(wù)針對畜性建議；七、室內(nèi)隙智能化系僵統(tǒng)建議；一、社脹區(qū)入口把及邊界司處理1、社區(qū)晨入口?與主干爪道保持驢適度距田離，屏樸蔽噪音肉及閑雜侵人士；?入口大捧門不宜鄭過于開巧敞；?入口種植膜高大喬木幟，密集綠純化，營造英神秘、高偏貴氣度；2、社區(qū)歐邊界：以綠植拔軟隔斷瓜的方式麻，通過繳高差變遮化形成淘社區(qū)與牌外界的帝自然過午渡；二、建筑框外立面細慕節(jié)處理1、Artd羨eco裝飾細淡節(jié)：在現(xiàn)有照美式風浩格外立康面的設(shè)哲計基調(diào)超上，融獎入Artd峽eco裝飾藝攝術(shù)風格痕，以建稅筑立面扇的構(gòu)圖睬、細節(jié)與材揉料表現(xiàn)等券體現(xiàn)豪宅穗的高品質(zhì)爸感；2、門頭儀望陣三、園戚林景觀鳴重要節(jié)蹤蝶點·考慮中釋央景觀甩帶的儀寸式感與賓大尺度疑設(shè)計；·考慮社區(qū)剖入口景觀卷的儀式感黑（公建廣雅場、精神詳堡壘、入甩口水景、寇社區(qū)大門蝕等）；·主動營賴造高差承，創(chuàng)造民立體式昂園林，馬重綠植爛輕硬地磁、重木倚輕草；·體現(xiàn)全獎地下停箏車為景趴觀綠地喚提供更漫多的空宋間；·考慮步行相系統(tǒng)的空虧間舒適度亦；·規(guī)劃只解腫決社區(qū)環(huán)房誠路，宅前療路建議由鵲景觀設(shè)計詞公司實現(xiàn)脂，可靈活蹈設(shè)置道路駛形式；·宅間綠循地應(yīng)體宵現(xiàn)空間脊私屬感引，每棟鐮樓可以什獨享四得周的庭坦院空間首；·考慮一層序客廳與室的外空間（狼庭院、道引路）的景旺觀銜接與障細節(jié)處理盞；·考慮盡鍋量將彰從顯品質(zhì)尼感的景妄觀細節(jié)漆元素體外現(xiàn)于樣喝板示范固區(qū)中（冷如街燈繭、門牌攔、井蓋布等），以便營銷拍利用；1、中央景后觀軸（林傘蔭大道）沃景觀節(jié)點燒：大型水它景中央景困觀軸與洲樓間種播植高大寺喬木，桂對建筑形成一絡(luò)定遮蔽境，形成“外界不躲得窺視”的豪宅氣刺度；2、社區(qū)綠鋼植建議——垂直與立微體綠植3、社區(qū)綠濁植建議——宅間綠塌植宅間綠畫地體現(xiàn)殃空間私穿屬感，需建議以聾人工化獨綠植風格為蝕主；4、園林小蕩品選材建致議：多選用石(黃蠟石折用于景糊觀營造調(diào)；大理燈石用于干地面鋪盲貼)、木材等劫天然材料陷；1、社區(qū)道炒路：不同的古步行道委路鋪裝纖以及與藥綠化的勞有效結(jié)獸合，使顫得步行主成為一予種愉悅劉的體驗院；2、樓徽、屢井蓋、垃止圾筒等：印有項目log詠o，保證器功能的盞同時，敏突出項說目的細矛節(jié)品質(zhì)匪；3、社區(qū)照礙明系統(tǒng)：建議采盛用環(huán)保減暖光源(夜景照研明系統(tǒng)弦如：路補燈、地溫燈、臺瓜階燈、捏樹燈、帥柱燈等焰均采用踏環(huán)保暖光跌源，光賀線柔和膊而不刺坡眼，既壓保護視原力又美泰化環(huán)境贊，且節(jié)園約能源)，配以磨串砂燈罩(夜景照明肅系統(tǒng)帶有漢磨砂玻璃弓燈罩的燈特具，將不駕會對低層掛的住戶造哈成光污染)；四、彰顯別社區(qū)品質(zhì)臂的細節(jié)處唱理本案作為獻長春少有連的精裝修糧住宅，建累議：1、精裝品挨牌主要用盯材和設(shè)站備盡量滴以進口悼材料和龜品牌為碰主，以充分體索現(xiàn)XX照的水準誼及裝修鋼理念，在此基礎(chǔ)挪上盡可能析的追求環(huán)鞏保與節(jié)能疑；2、空間真細節(jié)秉承“人絕性化”原陶則，對于余空間細節(jié)岸的考慮深塵入而全面堡（以“星海河灣”為團例）；3、350平米戶金型定制宮設(shè)計針對為唱數(shù)不多協(xié)的350平米戶漸型客群飾，建議興在標準參裝修之神外，客餡戶亦可葉根據(jù)自稀身需要恢進行定制化耀設(shè)計，X湯X為其提遷供菜單式茅選擇、以慕及一對一抬私人設(shè)計店顧問；五、彰克顯空間炊品質(zhì)的趣細節(jié)處趨理1、地面不灣同高度的突落差設(shè)計（如餐廳陷、客廳和脆連接客廳虧的陽臺）A、餐廳E、衛(wèi)生姻間B、門廳2、室內(nèi)地燒面拼花C、過道D、電梯廳F、廚房G、過渡空訪間3、多級、均多層次的歇天花造型律設(shè)計A、門廳B、客廳C、餐廳D、臥室同樣紋劫路的壁軌紙，冷較暖不同被的顏色不同顏瞧色的乳亡膠漆衛(wèi)生間衣不同區(qū)濾域、不同高灘度層次蠻天花的篇交接處追理石材淋浴懇隔斷與天花交型接之處悔的處理石材不同饞高度區(qū)域勝的交接處投理石材、崇木套線臥踢腳處曉的交接蓮處理4、不同冊材質(zhì)交更接處處家理石材洗岸手臺的獻細節(jié)淋浴間的黨細節(jié)處理撐（外側(cè)）淋浴間的潮細節(jié)處理襪（內(nèi)側(cè)）衛(wèi)生間眼木門框嬌用石材忙墊高，有效防潮某，保證門挺的經(jīng)久耐歷用浴室的門屠框特地用減花崗巖墊攝高，有效銀防潮保證然門的經(jīng)久耐用5、細節(jié)處漠理面盆與石虹壁間的角急線均用石鏟材鑲邊，送邊角打幸磨后還精介心雕飾出陳紋理廚房櫥腰柜臺面悲灶臺和據(jù)洗菜備挪餐臺面明高低差業(yè)處理（搞更方便巷操作）躍式空間遙的臺階處療理及木扶企手兩端優(yōu)勸美的曲線格造型衛(wèi)生間洗枕手臺面便事精心雕飾鼓出紋理，陰陽角的殘圓滑處理遇不僅柔美而且增頸加安全貍性的保鈔證臥室木巴地板“爛人”字細形方式滾鋪裝與輝眾不同銀鏡柜門緒的鞋柜增醋大了空間缺感建議本案賠物業(yè)團隊弊及服務(wù)模更式在延續(xù)亮XX長春拒項目（潭路溪、蘭喬應(yīng)圣菲等）妹基礎(chǔ)之上經(jīng)，針對本案產(chǎn)勾品及客說戶屬性桑，強調(diào)商務(wù)服斬務(wù)及資產(chǎn)管理保服務(wù)；六、物悉業(yè)服務(wù)躺針對性血建議1、安保濟系統(tǒng)A、入園蟻識別系拳統(tǒng)：配備國際督先進的感薪應(yīng)式智能擁識別系統(tǒng)熱，將每位圣業(yè)主的個甘人信息，途車輛信息途記錄在專疏屬身份智能例卡上，通旁過標簽識束別、網(wǎng)絡(luò)績控制中心桶、智能閘埋道流水完與成，保護敘業(yè)主私密判；七、室內(nèi)欲智能化系被統(tǒng)建議本案作蹲為長春蝦首次出吩現(xiàn)的公儀寓型豪亡宅產(chǎn)品攻，除高腳規(guī)格的疲室內(nèi)精眾裝品質(zhì)捆外，建僻議針對字智能化系射統(tǒng)方面?zhèn)纫嘤枰詼p重視，嫩達成樣湯板間參址觀過程浙中的“動震撼”德體驗；B、室內(nèi)綁安防系指統(tǒng)：使用集可閣視對講、藍門磁開關(guān)稅、燃氣預瘦警、感煙滅報警、感古溫報警、仗緊急按鈕性于一體的立體智能羽防范報警愧系統(tǒng)，管垮理進出住鵝所的門禁匯系統(tǒng)和一貴卡通電梯戲控制系統(tǒng)警，防雷系統(tǒng)和停鄙車場管祥理系統(tǒng)活，保障爹社區(qū)生馳活的安堆全和秩后序的井蜜然；C、智能慈電梯系投統(tǒng)：?層控系統(tǒng)絮：智能卡樣直接登記桑業(yè)主樓層寫，無需再銳按鍵；同聲時每張卡跪只能登陸肆到對應(yīng)樓株層；?電梯密碼搖鍵盤系統(tǒng)遇：住戶忘精記帶卡，咽也可實現(xiàn)雕無卡時輸輩專屬密碼泳乘梯；?電梯對講駛聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)誕：訪客到縣訪時使用鉗對講系統(tǒng)畜呼叫住戶疊，住戶橡確認訪客襖身份其他括未授權(quán)的樓層噴，訪客無激法按鍵；?消防信蔬號系統(tǒng)桃：當消近防開關(guān)臘信號啟殘動后，IC卡電梯堂系統(tǒng)不燥工作，紙電梯恢耐復到原瀉狀態(tài)，攻以防消防預尺警后業(yè)主赤匆忙間未電攜帶IC卡而無法跑使用電梯學；?呼叫電瓶梯控制摟功能：克在電梯瓜的上下王呼叫電謝梯按鍵姻旁邊安災裝呼叫平電梯控磁制器，億刷卡有移效后才可以按暴鍵呼叫電雖梯，無卡污或者無效反刷卡，按晚鍵均無反享應(yīng)，防止法非法用戶氧呼叫電梯洪。2、居家智肢能系統(tǒng)A、遠程陵控制空仇調(diào)和熱派水器業(yè)主可通遣過電話遠燦程控制家車中的空調(diào)匠及熱水器遍，使之預騾先進入可惱良好狀態(tài)訪；B、中央冶吸塵系瘦統(tǒng)C、自動泥化照明由系統(tǒng)使用先進朽的觸感開輝動功能，踏客廳、臥荒室分別設(shè)煉置智能化跨照明按鈕暫，系統(tǒng)程郵序由業(yè)主自行調(diào)整葵；D、24小時新風踐系統(tǒng)：時刻保障歪室內(nèi)空氣哥的清新程憤度，對東括北冬季嚴掛寒的氣候烤至關(guān)重要插；E、地熱采恭暖：使用地板挽采暖溫控典器，以實異現(xiàn)對房間掃內(nèi)溫度的程自動控制辟；PAR市T3遙—行銷戰(zhàn)術(shù)Tact料ics3.1項目整霉體行銷超觀念一、關(guān)于冊豪宅——奢侈品不是高殊檔商品悔，而是情收藏品出，源于劍根基與衣歷史，判保存一映定“神今秘感”豪與稀缺趨性；購買行為柿存在情緒若化，需要脊時間與互俊動，即：玻走進品牌絹世界，重益在體驗，雀而不涉及璃價格，價格是談通過私錫下隱晦物溝通，樸沒有季潔節(jié)促銷仗，永沒頂折扣；產(chǎn)品不稱評消費者，揚而是“客某戶”，一課旦成為客程戶，持續(xù)足不斷提供污服務(wù)；二、關(guān)于2011年總體營黎銷目標：1、完成20億總銷邪售額；2、創(chuàng)造酸頂級品膜牌形象播力與美伏譽度，誘為后續(xù)乖產(chǎn)品的候推出奠脆定價值勢基礎(chǔ)；關(guān)于豪宅行銷的基債本動作：一、專渠酸道（數(shù)據(jù)庫夢精準營銷括）二、大盛公關(guān)（公關(guān)第事件類緞營銷）三、精包醒裝（現(xiàn)場體霸驗式營銷吩）四、重口脂碑（客戶湯介紹成題交制度如）五、默廣背告（線上廣抖告配合方呈式）3.2項目重點頓執(zhí)行戰(zhàn)術(shù)一、專宋渠道1、長春割客戶：A、XX誓自有渠閥道：XX項維目老業(yè)介主及高串端未成飽交客戶還名單（聲含公司距高層人紗脈）針對重且點對象合予以鎖蒼定與長辛期經(jīng)營豈；考慮窯以產(chǎn)品豈推介會猾形式推攔廣項目另；B、目標件渠道（戶以本公咽司自有犬名單為喇主，數(shù)券據(jù)庫公使司配合鑰）對象：長春高萬端寫字眼樓入駐胳企業(yè)高偷管、高庫端社區(qū)宏業(yè)主、稅名車車紛主、高圍檔商場VIP會員等；形式：以電話、DM及信函形東式介紹產(chǎn)民品，邀請痕其至現(xiàn)場蠶參加活動環(huán)或開盤；2、省內(nèi)市斤縣及省外扇客戶拓展策略思火考一：從本案著高端客仔群的社賊交圈層苦入手，愧進行針方對性傳謎播，是顆本案需黨要研究逗的重要閣課題之兼一。例如，北京長安俱樂控部經(jīng)常為剃會員提供凈商務(wù)活動應(yīng)。06年神初的一次浴調(diào)查發(fā)現(xiàn)憤，70％遼的會員有在衛(wèi)北京投吊資的想此法，最巧大的、濤最直接老的投資昏是房地圓產(chǎn)，但潮會員反胞映他們糕沒有時低間去看樓惠盤。于炸是長安勝俱樂部桶組織了今一次北部京最有總投資潛川力的房卡地產(chǎn)樓護盤推介服活動，召邀請了1數(shù)4個北蔽京最熱進的地段脅、最具笨增值潛件力的名宇牌項目狀到俱樂形部進行沫展示，私當天就慶成交了十幾顧套房?；顒觾?nèi)容忘一：A、在東糞三省范雕圍內(nèi)選脾擇沈陽總、哈爾醉濱等重逮點推廣石城市，扣選擇該姑城市的循頂級會州所進行定向推缺介；B、在省內(nèi)君選擇重點覺城市的重禮點行業(yè)（宜如松原的贈油田企業(yè)脈），進行演定向推介客；策略思獄考二：選擇吉林會省內(nèi)主要淹地級市（擴吉林、松主原、延吉度、四平、祥白城、白幅山、通化拉等），與當?shù)胤繚B地產(chǎn)代求理公司叫聯(lián)動，緩建立分魄銷合作旦機制，哲最大化伍挖掘本棉案目標繼客源；分銷商習選擇標奴準：A、具有帝操作當甚地高檔替房地產(chǎn)秋項目的領(lǐng)實際經(jīng)乖驗；B、具有大健量當?shù)剌^橋高收入的?？蛻糍Y源狼；C、在當決地具有裳一定知吉名度，貧信譽良殼好；注：本公司于閉吉林省內(nèi)洪具有深厚峽的人脈關(guān)惑系網(wǎng)絡(luò)，誦可順利實贏施這一異溜地銷售策跑略；二、大公關(guān)目的：礎(chǔ)通過對抓高端客鏈群圈層夠生活的烈訴求，壩建立身劈燕份認同另感；一為分量杰重（業(yè)內(nèi)代影響力大翠），約為每加三月一厘次大事是件，持健續(xù)提升螺項目等鼓級；一為規(guī)格譜高（客戶戴保養(yǎng)性好秀），每月舉忠辦一次饞的系列違活動，首形成具蹲有神秘支感的類寒俱樂部圈層傘，形成獨蟻特的公關(guān)攻模式，成倆為口碑傳稻播的重要炒話題來源抖；以下為以句上兩種類活型的公關(guān)跨活動主題迫參考：類型一（回業(yè)內(nèi)公關(guān)皺活動）示拾例1：“價值與尸榮耀——新形勢下劃的城市豪錢宅置業(yè)觀”高峰論壇1、目的：傳播層面——制造業(yè)批內(nèi)影響雅力；客戶層都面——通過國內(nèi)播外標桿城偏市的豪宅舟置業(yè)現(xiàn)狀貪及趨勢研荷討，定義裂本案價值紐奉高度，一定程脆度上亦獨可教育刮長春的鬼高端置摘業(yè)者觀臘念（從裳別墅到飯公寓）畜；2、地點帽：項目會凡所（前輸期可考對慮香格憂里拉酒遙店）3、執(zhí)行建路議A、邀請對選象：長春各大仔媒體、長冬春業(yè)內(nèi)人帽士、北京灰地產(chǎn)類媒欠體等；B、主持耐人：建議選擇尿某資深地豈產(chǎn)媒體主左編；C、發(fā)言心嘉賓：?相關(guān)政秋府官員（如朝陽賊區(qū)主管規(guī)言劃的相關(guān)第領(lǐng)導、長輩春房地產(chǎn)孔協(xié)會領(lǐng)導漆等）；?業(yè)內(nèi)意見佛領(lǐng)袖（借XX肉高層人脈夸邀請國內(nèi)符地產(chǎn)大腕鉆，如任志眾強等）；?發(fā)展商代肯表：XX棄總部高嗎層與長勞春公司宜高層；4、新聞點田：A、出席嘉恐賓論點（如任少志強發(fā)絨言中的爹某觀點脊，可迅陳速被全印國媒體你傳播）痕；B、新經(jīng)免濟形勢革下的豪躍宅表現(xiàn)（市中心紹高端公寓攻的抗風險蒼性與保值遲功能）；C、京滬朽等地的冬市中心什公寓豪典宅新趨壤勢；D、長春高爽端住宅市偶場變革；說明：如北京星異河灣，榮領(lǐng)獲CNBC亞太區(qū)戰(zhàn)地產(chǎn)獎200六8”頒發(fā)的最持佳建筑(中國區(qū)努）及最佳公寓吃（亞太使區(qū)）兩際個五星身獎；或光如北京冶山水文隙園等項吳目所獲饞“聯(lián)合跡國人居良獎”，對項目品曉牌形象的布拉升作用伴極大；類型一屋（業(yè)內(nèi)境公關(guān)活輛動）示界例2：長春X譜X?XX獲“XX”獎，東時三省豪攤宅唯一胡殊榮類型二（件客戶保養(yǎng)退活動）示妹例1：柏圖斯莊此園（Cha使tea監(jiān)uP厘etr訴us）極品女紅酒品詠鑒會成為世界倉一流的極信品名酒，滋一定要得寒到白金漢主宮和白宮造的青睞。吸四十年代渡初，伊麗莎白賓二世的定屠婚宴上柏辛圖斯已成躁為皇族們余的杯中物咱。至194如7年伊麗莎寺白女皇的婚宴上摸，柏圖斯礙又一次成愧為女皇的除喜愛。一廟時間從巴悔黎到倫敦眼，酒桌上扛沒有柏圖斯的餐橋廳就一定朗不是一流均的餐廳。往六十年代JPM（Jean勢Pie年rre皇Moue承ix）入主柏圖斯后脫，JPM又令柏圖新斯攻入了芽白宮成為患肯尼迪總存統(tǒng)的至愛融。那時由室華府至紐少約，紳士名媛嘴們?nèi)绮蛔R赤柏圖斯的躲一定會被甜視為從西獻部來的鄉(xiāng)侄下牛仔。197或1年出產(chǎn)活的柏圖致斯葡萄撲酒是備嫁受贊譽剛的一款蜓（三十六脆年）?；顒觾?nèi)磁容：針對目標僅客群的生例活形態(tài)，灘選擇與本掛案匹配的癢頂級品牌綢進行合作禾，以品牌暮聯(lián)動的形異式，一方面增汽強本案的興品牌形象酬附加值，喘另一方面季通過活動凡契機，主坦動引入目欣標客群至座項目現(xiàn)場，促疊進耳語傳蝴播；類型二飾（客戶含保養(yǎng)活住動）示狡例2：“財富之嗓約——20鍵11長春高端嫌金融投資追理財圓桌款會議”說明：2008年，北京稍星河灣“怕四季會所柿”舉辦北較京外商俱蛾樂部揭牌都儀式暨招迷待晚宴，邀請百余滔名政要名辛流、商界烈精英、外消企領(lǐng)袖參擇加，繼續(xù)活強調(diào)了星螞河灣作為字“商業(yè)社候交平臺”的妥附加價值慶；方式：1、與某橫商業(yè)銀猴行（如叼招商銀敞行）合臟作，邀混請國內(nèi)過知名經(jīng)擾濟學家丸、金融延或投資俊理財專祥家主講；2、引入蛋該銀行漂的VIP客戶、錄長春各索商會及慎多渠道礎(chǔ)目標客糞戶參加神；三、精包裝1、硬環(huán)深境?作為接待晃中心的別球墅應(yīng)減少納傳統(tǒng)售賣冶布置，使灣之更接近堆于高端俱改樂部感。?鑒于項目抹工程進度申限制，建遍議按照X麗X以往項破目做法，顏于售樓處踢內(nèi)做樣板跌間，后期芬根據(jù)需要畏考慮制畜作實樓壤樣板間背；?示范區(qū)東位置建姓議選擇啟社區(qū)入蹈口公園福；?仿照北煎京“和捉喬麗晶繳”項目具，建立掏一對一駐專屬樣降板間接情待制；目的：通過硬闖件（產(chǎn)皇品本身狗）與軟凈件（例仙如管理茅與服務(wù)粒）的全唱面配合厭展現(xiàn)，側(cè)通過銷厭售人員的選擇為、訓練與沈?qū)I(yè)說辭銷，通過營軋銷現(xiàn)場各去個環(huán)節(jié)的慶震撼力塑斯造，使客姻戶“震撼譜”并促進成交虛；1、洽談甲區(qū)盡量避免胸使用自然沃光，營造星私密、安睜靜、高貴鑒的洽談氛駱圍；2、影音廳?放映世震界豪宅波展示，歉講解豪叉宅的發(fā)懇展，認回識真正偏意義的敬豪宅核很心價值車；?在實景展素示未到位螺之前，借咸助3D多媒體使特客戶提前創(chuàng)感知未來爺生活場景孩，增強客民戶購買信心，島豐富現(xiàn)插場參觀用體驗；3、售樓只處展板以開發(fā)商舍品牌歷程悲與本案設(shè)格計團隊等店為內(nèi)容的絕展示空間獎，營造品牲牌高端大葵盤的氣勢別；4、建材杰工學館博物館級尤的建材設(shè)亭備、施工汽工藝展示鴉空間，展現(xiàn)本語案高標墳準產(chǎn)品匙品質(zhì)；2、軟環(huán)境客戶到訪體驗系統(tǒng)安全感酒店感品位感國際感細致感聽覺視覺嗅覺味覺觸覺安全感社區(qū)的安達全性一定美是客戶非悲常關(guān)心的瘋。多么齊慚備的紅噴外、電易子巡更京等等現(xiàn)靠代化社芽區(qū)保安召系統(tǒng)，不如用“只人”在一質(zhì)開始就給楊客戶一種撥心理上的鴨安全感來的重要。死建議——保安數(shù)量子要稍多于彩常規(guī)配置，在客否戶參觀遣過程中應(yīng)潛意識里總有燭他們的毅身影。保安形舟象須優(yōu)辭中選優(yōu)竹，高大狀威猛，忠不卑不驚亢。建醬議選用類似香港曾警察服裝蘿的制服，給人答以強烈觸的心理哄暗示?！究蛻舻狡⒃L體驗系臘統(tǒng)】分解畢說明：酒店感即：尊愁貴+舒適除了保潔嚷、茶水等醋服務(wù)人員糖的著裝、梁禮儀要重秀點考慮外，建脾議在接伍待廳配上備老年阻或者外膝籍門童林一名，車除了給客戶紙以酒店垃般的心艙理感受跟外，更算重要的狠是做好素客戶的引導工槐作，特別攜是對待老母人、兒童爛服務(wù)要格役外細致?！究蛻魝鞯皆L體摸驗系統(tǒng)齒】分解獄說明：【客戶到智訪體驗系澡統(tǒng)】分解遲說明：國際感國際化可腐以通過一饞些道具來季加以暗示胖：聽覺——中央音樂挎背景；視覺——國內(nèi)外金測融、時事姑、人文、檔時尚雜志申要看似隨允意實則規(guī)內(nèi)范的置于獻客戶觸手可女及處（楊要即時盛期刊）【客戶到洪訪體驗系紡統(tǒng)】分解違說明：品位感硬件——售樓處內(nèi)創(chuàng)的裝飾畫耽應(yīng)該自畫矮廊購買原唐創(chuàng)作品；軟件——向銷售顧星問提供適洪當?shù)年P(guān)于集禮儀、葡飾萄酒、雪偵茄、名馬務(wù)、高爾夫特、珠寶、時裝、掉古玩、擺藝術(shù)品輕等系統(tǒng)素知識，泡以增加霸和客戶漢更深入蓮溝通的遼可能；【客戶到腥訪體驗系連統(tǒng)】分解摩說明：細致感飲料——飲料的選找擇，飲用事水至少是嚇屈臣氏、鍵依云或者飽雀巢，不可使用木桶裝水。再并向客戶危提供即煮病咖啡，味姥道的經(jīng)營籌也是影響客戶認務(wù)可度的重漿要手段。客戶落必座后，衡由專人遵詢問客棉人飲用何種飲旱料（應(yīng)至少提供水、彈咖啡、紅鈴茶、果汁蘋），并迅夸速提供，下午餃四點左右憑可提供適工量點心或做餅干。音樂——背景音樂夾的選擇至廢關(guān)重要，赴必須既不潑會干擾客扣戶，又給人以輕吉松、高雅搏的感受；衣帽間——冬季設(shè)牌置，由健專人為賄客戶保喉管大衣鋸。四、重口碑1、介紹成哈交制度：建立客夕戶介紹濾客戶成賺交的一瞎整套制戚度流程紋，促進神耳語傳剝播；附：X和X?XX置忘業(yè)會示叫意2、客戶戚關(guān)系維獻護：通過以酬項目命喪名的業(yè)胸主高爾衛(wèi)夫球聯(lián)產(chǎn)誼賽等梨形式，班長期持慈續(xù)經(jīng)營宗已購業(yè)糊主；五、默特廣告針對長春枯市場特性任及本案定悶位，建議痰線上廣告時發(fā)布的原止則如下：1、廣告挺安排前期適度帳減少報紙搞硬廣的使惡用，多使擔用新聞性合軟文，制什造神秘效杜應(yīng)；3、媒體安工排：除長春吊各大媒憂體外，賤考慮利傻用外地述媒介制咱作項目喂專刊（艦如《紅地產(chǎn)》）、于鐮重要營登銷節(jié)點發(fā)布使硬廣（如降沈陽、吉招林、哈爾童濱等市的主英流報紙）2、廣告創(chuàng)漲作?廣告以湯品牌形趣象力為績主線，歲分階段播創(chuàng)作傳另播主題族，全程墻不出現(xiàn)扔促銷降輸價信息艙；?廣告創(chuàng)裹作遵循健大音希略聲之原捎則，文楚案簡而抵有力，鹽直指價霉值所在穗；3.3項目產(chǎn)品耕推售策略首推一次加推二次加推2、策略詳輛解：A、首推：產(chǎn)品以230㎡產(chǎn)品為煮主、搭配風部分160㎡產(chǎn)品損（均為賣小高層法），底端價入市梯；B、一次加霉推：在項目整嫩體形象確蕩立后加推慣產(chǎn)品以160㎡產(chǎn)品（棒電梯多層小）為主、欲搭配部分230㎡產(chǎn)品（呀小高層）置，利用多硬層產(chǎn)品面炭積小總價遙低的優(yōu)勢喘，順勢提零高單價；C、二次腎加推：產(chǎn)品為園罰區(qū)入口及客中央景觀經(jīng)包圍中的350㎡樓王陰（高層港），作攪為項目預一期價值系標桿，乎實現(xiàn)登換頂；1、策略原舊則：?推售順著序體現(xiàn)顏項目價酸值的逐達層拉升貿(mào)；?體量最大棗的230平米戶芹型產(chǎn)品煩均勻分婆布于各頭推售階球段，保桃證產(chǎn)品襪順利去濤化的同貞時保證兔各推售階恭段產(chǎn)品模的豐富御性，擴所大受眾蔬層面；3.4項目一抖期價格謎策略1、市場冬綜合比處準及價雹格建議注：報告作定價產(chǎn)品伐只針對普迅通平層單婚位定價，跑不考慮一波層、頂層旦及特殊戶栗型等特殊棗產(chǎn)品；項目價趙格是全扶部為實圈收價格濾（建議耀價格含堆精裝修澇）；建議項目期一期入市質(zhì)底價：150確00元/㎡2、各階段抽銷售價格游及價格提么升5月7月8月9月10月11月12月6月6.2限5樣板區(qū)盼完工樣板間編開放7月初開盤6月初售樓橫處開放8月中一次砍加推10月初二故次加推高層產(chǎn)品伏封頂入市：1500泡0元/㎡一次加潛推前上淘漲500元/㎡一次加推妻：160愁00元/㎡二次加浴推：165索00元/㎡開盤后上胃漲500元/㎡說明：A、考量分輝階段推出死產(chǎn)品的特泰征等因素霞，設(shè)定每伸次調(diào)價額判度為500元/平米；B、合計2011全年度銷聯(lián)售均價為桿：1583南8元/平米；二次加推鈴前上漲500元/㎡工程節(jié)點暢：營銷節(jié)窯點：5月7月8月9月10月11月12月6月7月初開論盤8月中一統(tǒng)次加推10月初二次覺加推入市：1500壁0元/㎡一次加士推前上臣漲500元/㎡一次加璃推：1600疤0元/㎡二次加推淘：1650晚0元/㎡開盤后它上漲500元/㎡二次加豬推前上喘漲500元/㎡營銷節(jié)點愿：附1：項目201磁1年營銷節(jié)子奏銷售目扔標：銷售約211套約4549位8㎡銷售約160套約3194慕4㎡銷售約171套約498龍58㎡實現(xiàn)銷售閣金額20個億以松上總計銷工售額：銷售金鑒額：約6.8屆246億累計約11.9旗357億累計約20.板162伸3億建立價值搭標準A、方向：進行市代場告知累，建立救項目高印形象力即，形成贏關(guān)注度續(xù)；B、手段1、大眾、夏業(yè)內(nèi)媒體纏的新聞報刷道類炒作耀；2、XX偉老客戶盒推薦會侄；3、精裝品譽牌簽約儀柳式系列新駱聞發(fā)布會伶；4、名單省電開；5、DM1直投；構(gòu)筑價值魔體系A(chǔ)、方向：配合實俱景開放臟，全面著建立項幅目產(chǎn)品藏力價值瞧體系，幼實現(xiàn)開釋盤熱銷蛇；B、工具1、大眾媒坐體登場；2、DM2直投；3、高規(guī)格吹業(yè)內(nèi)論壇鏈；4、會所絮（售樓廉處）開煩放活動闊，配合芝公關(guān)活傍動與渠君道客戶步引入；5、異地客株戶定向推晚薦會啟動豎；平臺型運任作A、方向晚：公關(guān)活動梨為主，持嶺續(xù)擴大口靈碑成交比陽例；B、工具1、大眾媒餐體持續(xù)使拉用；2、公關(guān)遇活動：抹渠道類湖客戶公關(guān)活光動（如塊名表展撞、珠寶展、投資卸理財講座沖等）；3、老帶惑新制度貧實施；4、DM3直投；可持續(xù)發(fā)澤展A、方向匯：品牌愿景交與品牌實寒力全面展胡現(xiàn)，并為州后續(xù)產(chǎn)品承推出作出碗鋪墊；B、工具1、維持少太量媒體聲丙音；2、大獎策寒略實施；3、冠名業(yè)乒主高爾夫窄球賽、業(yè)強主圣誕嘉膏年華等活鼠動；策略方向執(zhí)行方向3月5月7月10月知名度認知度美譽度影響力附2：項目2011年營銷食戰(zhàn)術(shù)PAR桂T4煤—鋒行公司柴簡介及相糟關(guān)說明4.1鋒行公賢司作業(yè)吐優(yōu)勢說潔明1、臺灣豪調(diào)宅營銷經(jīng)勇驗：公司業(yè)務(wù)鍛高層來自費臺灣，平窯均擁有15年以上陷地產(chǎn)營屯銷經(jīng)驗萌，曾操作觀多個豪僵宅項目落；2、現(xiàn)場銷碰售管理模秒式：以源自終臺灣代箭銷業(yè)的顏現(xiàn)場銷銳控制度石與嚴格撫、系統(tǒng)爬化的管滿理模式，確唐保現(xiàn)場累作業(yè)品疊質(zhì)；3、本土篩化資源用及實踐頸經(jīng)驗：公司業(yè)境務(wù)高層照及中層櫻均根植織長春市俘場六年豎時間以乎上，擁屋有豐富的撤本土實禽踐經(jīng)驗僑與各類違型項目畝的成功墾先例，哲擁有遍五及全省漲的業(yè)內(nèi)云外深厚廚人脈關(guān)未系；鋒行公司愁，房地產(chǎn)陡全程綜合瓶服務(wù)機構(gòu)袋。公司下設(shè)峰“房地產(chǎn)芒投資與產(chǎn)頑品顧問”蔑、“房地貌產(chǎn)品牌與狗推廣傳播插”、“房番地產(chǎn)策劃悄與全程營反銷”三要大重點趙業(yè)務(wù)板遲塊，致筋力于為原房地產(chǎn)勸發(fā)展商棟提供定瞞制化、戒系統(tǒng)化鐮的全程暴整合行銷服舍務(wù)。公司領(lǐng)核心競爭嶺力主要體抓現(xiàn)于以下騙三點：4.2鋒行公司鉤資源優(yōu)勢井說明一、公殘司自有桿項目客夏戶數(shù)據(jù)茅庫1、現(xiàn)操作羨、檔次相報近項目——?保利林蛙語?保利香狗檳?領(lǐng)秀朝陽?上院（策死劃）2、曾操作遮、客戶實價力及屬性諷相近的項正目——?長春銀律座（200犁2—2何005）?吉順康城揉（2005）?陽光四季衡（松原，2004聲—200窩5）?金華城（搞延吉，2004呀—200同5）?瑞麗廣野場（松亡原，2005紫—200欺6）?站前第一冬街（2005厚—200交6）…………二、公珍司戰(zhàn)略幼合作伙撕伴持有源數(shù)據(jù)庫1、高端場仇所、俱樂鼻部會員卓展VIP、國貿(mào)呢購物中近心VIP、凈月蹤蝶高爾夫部球會會攔員；2、4S店名車寇車主奔馳、寶緞馬、奧迪鞭、凌志、寬謳歌等；3、行業(yè)醬及社會順組織福建商鎮(zhèn)會、臺普灣商會仰、廣東兇商會、鍬省青年添企業(yè)家北協(xié)會、雙省廣告殼協(xié)會、壇民革黨課等；4、銀行站、保險微類招商銀行榨金葵花客吳戶名單；門平安、人響壽大客戶剪名單；5、地產(chǎn)業(yè)掃內(nèi)亞泰、勾中海、呀天安、裝嘉惠、傾富奧等腥開發(fā)商園旗下項碗目成交興客戶名圓單；………治…三、其他謠可調(diào)度資均源1、公關(guān)否活動公覽司——長春德高悉文化體育旺傳媒有限前公司郎朗動聽—卓展2009釋VIP新年音遮樂會慶師功宴200臉8年北京奧歪運會東北砌地區(qū)宣傳晶活動新聞溪發(fā)布會2、雜志媒惕體——吉林省晴總代理《車王》雜志《高爾夫》雜志《高爾夫周綁刊》4.3項目置業(yè)菠顧問培訓款體系一、心輸態(tài)培訓二、知識溝培訓1、通用滾知識奢侈品峽知識；暑股票、張基金等江金融投紀資知識早；房地揪產(chǎn)政策芹等相