關于我市大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)研報告

關于我市大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)研報告為全面了解我市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程及現(xiàn)狀，分析存在的問題，探討和提出相應的對策建議，市發(fā)改委服務業(yè)科就我市房地產(chǎn)業(yè)的相關問題進行了專題調(diào)研，報告如下：

一、我市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程及現(xiàn)狀

新中國成立至改革開放前，遼陽的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)驗了一個從初步發(fā)展到漸漸蕭條的過程。建國初期，遼陽市政府加強對房地產(chǎn)市場的管理，房地產(chǎn)買賣、租賃和抵押活動頻繁。黨的八大以后，確立了社會主義公有制在房地產(chǎn)中的主體地位。房地產(chǎn)業(yè)失去了市場的基礎，作為一個行業(yè)漸漸萎縮。

上世紀70年頭末至90年頭初，黨政機關和企事業(yè)單位紛紛起先興建職工住宅樓，并以福利的形式安排給本單位職工。這類住宅樓大多數(shù)建立于本單位周邊的土地上，小區(qū)的規(guī)模與環(huán)境較差，但總量大。在這一時期，遼陽市房地產(chǎn)企業(yè)以國有為主，數(shù)量少，開發(fā)量也小，市場化程度很低。居民以單位福利房為主要居住場所，只有極少數(shù)居民購買商品房，房地產(chǎn)市場還沒有真正走向一般市民。

隨著改革開放的不斷深化，市場經(jīng)濟體制的逐步完善，國有土地運用權有償出讓、城鎮(zhèn)住房制度改革和住房公積金制度等相關政策的接連出臺，我市房地產(chǎn)市場起先漸漸發(fā)育、成長。1998年7月，國務院發(fā)出《關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》，停止實物分房，實行貨幣分房，建立和完善以經(jīng)濟適用房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應體系，標記著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展真正地走向了市場，真正地走向了一般大眾。我市房地產(chǎn)業(yè)隨之進入了快速發(fā)展階段，房地產(chǎn)市場日趨活躍，商品房銷售快速增長，房地產(chǎn)企業(yè)實力也漸漸增加，居民生活環(huán)境和居住條件都得到了改善和提高。特殊是近些年，隨著我市工業(yè)化和城市化進程的不斷加快，居民收入和消費需求穩(wěn)步提高，共同構(gòu)筑了房地產(chǎn)市場旺盛的社會經(jīng)濟基礎，也為我市房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展供應了廣袤的市場空間，房地產(chǎn)開發(fā)投資、商品房施工面積、商品房銷售面積和商品房銷售額均不斷增長。2007年全市房地產(chǎn)開發(fā)投資為23.6億元，增長53.6％，占全社會固定資產(chǎn)投資的13.1%；商品房施工面積212.3萬平方米，增長38.9%；商品房銷售面積109.9萬平方米，增長70.2%；商品房銷售額24.6億元，增長86.6%。2008年房地產(chǎn)開發(fā)投資為30.8億元，同比上漲30.5％，占全社會固定資產(chǎn)投資的13.1%；商品房施工面積257.6萬平方米，增長21.3%；商品房銷售面積112.6萬平方米，漲幅為2.5%；商品房銷售額29.7億元，增長20.7%。2009年（預料，下同）全市房地產(chǎn)開發(fā)投資為43.2億元，比去年上升40%，占全社會固定資產(chǎn)投資的12.3%；商品房施工面積382.3萬平方米，同比上漲48.4%；商品房銷售面積130.8萬平方米，漲幅為16.1%；商品房銷售額38.8億元，比去年增長30.7%。在房地產(chǎn)開發(fā)建設中，商品住宅建設投資主體地位突出。2007年，商品住宅投資為19.3億元，增長92%，占當年房地產(chǎn)開發(fā)總投資的81.8%；2008年，住宅投資為22億元，增長14%，占當年房地產(chǎn)開發(fā)總投資的71.4%。2009年，商品住宅投資為26.1億元，增長18.6%，占房地產(chǎn)開發(fā)總投資的60.4%。從上面的數(shù)據(jù)可以看出：全市房地產(chǎn)開發(fā)投資和商品住宅投資數(shù)額逐年增加，這說明房地產(chǎn)開發(fā)商非?？春迷谶|陽投資發(fā)展的前景。但由于受到國際金融危機的沖擊，我市房地產(chǎn)業(yè)在2008年也遇到了一些困難。房地產(chǎn)開發(fā)投資、商品房施工面積、商品房銷售面積和商品房銷售額的增速與2007年相比，分別下降了23.1個百分點、17.6個百分點、67.7個百分點和65.9個百分點。2008年末商品房空置面積為53.7萬平方米，比2007年末上升4.9%。面對嚴峻困難的形勢，市委、市政府全面分析、精確推斷、堅決決策、從容面對，出臺了一系列推動房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的政策措施，如《關于促進我市房地產(chǎn)業(yè)又好又快發(fā)展的實施看法》（遼市政發(fā)【2008】32號）和《關于促進我市房地產(chǎn)業(yè)又好又快發(fā)展的補充看法》（遼市政發(fā)【2008】39號），以應對這次金融危機給我市房地產(chǎn)業(yè)帶來的不利影響。2009年末，商品房空置面積為37.0萬平方米，比2008年末下降31.1%。充分說明白這些政策措施對于提振信念、活躍市場、促進住房消費發(fā)揮了重要作用，有效地遏止了增速明顯下滑的態(tài)勢，實現(xiàn)我市房地產(chǎn)業(yè)形勢回升向好。

隨著我市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展旺盛，商品房平均銷售價格（商品房銷售額除以商品房銷售面積得出）也呈現(xiàn)逐年遞增趨勢。2004年，商品房平均銷售價格為1745元/平方米，2005年上升為1935元/平方米。經(jīng)過2006年的小幅上漲，我市商品房平均銷售價格突破了2000元/平方米關口，為2050元/平方米。此后，我市商品房平均銷售價格呈現(xiàn)了明顯的上升趨勢。2007年為2238元/平方米。到了2008年，商品房平均銷售價格在2007年每平方米上漲188元的基礎上，出現(xiàn)了較快的漲幅，達到了2638元/平方米。2009年，我市商品房平均銷售價格接著上揚，為2967元/平方米，但仍低于全省4034元/平方米的商品房平均銷售價格。在近三年的時間，我市商品房平均銷售價格由2238元/平方米上漲到2967元/平方米，漲幅為32.6%。造成我市商品房平均銷售價格呈持續(xù)走高態(tài)勢的主要緣由是居民可支配收入大幅增長、百姓改善住房的實際需求、城市化進程的加快、樓盤開發(fā)成本的增加以及市容市貌日新月異的改變。

目前，我市正依據(jù)住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)“三箭齊發(fā)”，新城地產(chǎn)、老城地產(chǎn)“雙管齊下”，商品房、經(jīng)濟適用房、廉租房建設“齊頭并進”的思路，加速推動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。河東新城大力開展北部回遷樓、商貿(mào)消遣城、五星級酒店、寫字樓、體育運動公園等重點建設項目；全面啟動化工新材料、工業(yè)鋁材、柴油機產(chǎn)業(yè)園等工業(yè)地產(chǎn)項目；重點策劃、包裝和招商中心廣場項目、東京城項目、一河兩岸濱水商業(yè)項目、濱水生態(tài)住宅開發(fā)項目、河東醫(yī)院項目和大劇院項目。遼陽縣依據(jù)新的縣城總體規(guī)劃，加快中心鎮(zhèn)、示范鎮(zhèn)、“城中村”改造步伐，大力發(fā)展工業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，特殊是要加快建設高壓共軌10萬平方米、三三機床5萬平方米、萬興達3萬平方米、匯福汽車2萬平方米和山川電器1萬平方米等工業(yè)地產(chǎn)項目。燈塔市加快實施萬寶橋村500戶居民的整體搬遷工作。重點對城區(qū)500畝凈地實施“招拍掛”出讓，新增城市開發(fā)面積50萬平方米。白塔區(qū)以老城區(qū)改造，產(chǎn)業(yè)“退二進三”為重點。大力打造精密元件、解放小學、新運大街西段、遼紡廠區(qū)和湖畔新園、濱湖花園、名學苑、光輝農(nóng)夫新村等房地產(chǎn)開發(fā)項目，推動西關商業(yè)區(qū)2、5、7號地塊及劇院南側(cè)地塊招商項目的落地。文圣區(qū)以三級以上干道沿街危舊樓房、平房區(qū)拆遷改造、城市北部開發(fā)為重點，全面推動房地產(chǎn)開發(fā)。重點實施魁星樓復建、襄平閣、新華路北三組團、中華大街建發(fā)高層東側(cè)、天齊棚戶區(qū)西側(cè)、普化小學南側(cè)等地塊的房地產(chǎn)開發(fā)項目。太子河區(qū)以城市南部2.2平方公里開發(fā)建設為重點，加快實施城市南部商住項目、實正地產(chǎn)高檔商住開發(fā)、電力開發(fā)公司住宅以及東電家園、晟雅格林、“炮旅”商住等房地產(chǎn)開發(fā)項目。雄偉區(qū)重點實施遼化二、三、四生活區(qū)舊城區(qū)改造、大打白村整村異地遷移工程和徐家、杜家、小打白村農(nóng)夫新區(qū)建設工程，加快推動城市南出入口和文圣路南段兩側(cè)開發(fā)改造。弓長嶺區(qū)重點實施以北出入口改造為重點的北部優(yōu)化整合工程，推動孫家寨、新三官、小漁村等地塊的房地產(chǎn)開發(fā)和主要交通干道兩側(cè)的危舊房屋拆遷改造工程，全力推動東鑫果園二期、陳家、龍峰園等棚戶區(qū)改造和柳河村等農(nóng)夫新村建設工程。

2010年，我市房地產(chǎn)業(yè)安排完成總投資64億元，力爭完成72億元；商品房銷售額46.33億元，力爭完成49.9億元。全市房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)建設施工面積安排總規(guī)模640萬平方米，力爭完成720萬平方米。其中：住宅地產(chǎn)479萬平方米，力爭完成539萬平方米；商業(yè)地產(chǎn)86萬平方米，力爭完成97萬平方米；工業(yè)地產(chǎn)75萬平方米，力爭完成84萬平方米。

二、我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中面臨的困難和問題

隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展和住房制度改革的不斷深化，遼陽市房地產(chǎn)業(yè)正在快速發(fā)展壯大，房地產(chǎn)市場持續(xù)活躍，開發(fā)規(guī)模不斷擴大，開發(fā)檔次逐步提高，建設了佰億麗景茗城、羅馬假日、龍鼎山莊、文成尚品等一批精品小區(qū)。房地產(chǎn)業(yè)在我市國民經(jīng)濟中的地位和作用日益突出，已成為一個獨立的產(chǎn)業(yè)，為我市保增長、擴內(nèi)需、惠民生供應了強有力的保障，鑄造了遼陽城市變遷和人居發(fā)展的輝煌歷程。但在發(fā)展過程中也存在一些困難和問題，主要表現(xiàn)在：

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈驚慌，出現(xiàn)“錢荒”現(xiàn)象

房地產(chǎn)屬于典型的資本密集型產(chǎn)業(yè)，資金投入量大，建設周期長。而我市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以中小企業(yè)居多，自有資金少，以期房預售為主，主要依靠滾動發(fā)展。在房地產(chǎn)銷售旺季，房屋銷售順暢，資金回籠快，擴大投資呈良性發(fā)展趨勢；但在銷售淡季，特殊是受08年金融危機的影響，商品房銷售面積和銷售額增速明顯放緩，資金周轉(zhuǎn)困難，賴以發(fā)展的資金鏈受到了較大的影響。

（二）老城區(qū)土地資源有限，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模小

土地資源是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的命脈，因此土地資源的合理利用是實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)高效、有序和可持續(xù)發(fā)展的物質(zhì)基礎和必備的硬件條件。由于我市老城區(qū)的建筑密度不高,沒有統(tǒng)一的格局規(guī)劃，導致老城區(qū)可用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地日益削減，從而造成我市組團化、規(guī)?；康禺a(chǎn)開發(fā)比例不高，難以實現(xiàn)房地產(chǎn)的規(guī)模效益，出現(xiàn)單打獨斗、爭分奪秒、新舊混雜、不成規(guī)模的現(xiàn)象。

（三）我市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模小、經(jīng)營實力不強

我市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從九十年頭初期的8家發(fā)展到現(xiàn)在的99家，涌現(xiàn)出佰億、榮興、建發(fā)等具有肯定規(guī)模的開發(fā)企業(yè)。但總體上仍處于規(guī)模不大、結(jié)構(gòu)不盡合理的狀況，整體實力不強。目前，我市還沒有一級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，二級資質(zhì)企業(yè)也僅為2家，三級資質(zhì)企業(yè)、四級資質(zhì)企業(yè)分別為27家和1家。暫定資質(zhì)企業(yè)69家。暫定資質(zhì)企業(yè)占我市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的比例為69.7%。

（四）住宅區(qū)的配套設施尚不完善

目前，我市的部分房地產(chǎn)企業(yè)非常注意商品住宅樓的開發(fā)建設，忽視了對小區(qū)配套環(huán)境的營造，不能充分挖掘房地產(chǎn)作為特殊商品的潛在價值，也給我市今后的城市物業(yè)管理工作和人民群眾的生活帶來了很多不便。反映比較突出的問題有：小區(qū)內(nèi)的配套設施不到位，如供暖、排污工程未完善；小區(qū)內(nèi)綠地太少，休閑場所待續(xù)建。

（五）經(jīng)濟適用房和廉租房建設比例不高,住房供應結(jié)構(gòu)不合理

2007年，我市起先經(jīng)濟適用房、廉租房建設，經(jīng)過3年的努力，相繼開發(fā)了裕隆、旺盛家園等小區(qū)，解決了大批困難群眾的住房問題。2007年，全市經(jīng)濟適用房、廉租房建設面積分別為5萬平方米(702套)和0.5萬平方米（100套）；2008年上升為26.5萬平方米（3883套）和2.12萬平方米（447套）；2009年達到31.4萬平方米（4012套）和9.8萬平方米（2405套）。但仍處于增長慢、建設比例小的狀況；而且部分經(jīng)濟適用房還存在空置現(xiàn)象；廉租房尚沒有形成完善的退出機制。因此，全市房地產(chǎn)市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的主要問題是經(jīng)濟適用房、廉租房建設比例不高，房屋的高檔化趨勢明顯,形成住房消費市場的供求錯位現(xiàn)象。

（六）住房二級市場不夠活躍

近年來，我市住房二級市場（二手房交易市場）的交易量較以往有所放大。2007年，遼陽二手房交易量為41萬平方米；2008年為38萬平方米；2009年為84.5萬平方米。但我市住房二級市場相對來說還是發(fā)展緩慢，對住房一級市場的調(diào)整作用不大。主要緣由是房屋交易信息不暢，交易行為不夠規(guī)范，相關服務發(fā)展滯后；對住房二級市場的宣揚推廣力度不夠；消費者在購房觀念上總想一步到位，二手房并不作為首選目標，對消費者的吸引力有限。

（七）住宅追求高自有率，部分消費貪多求大

目前，我市房地產(chǎn)消費的習慣是以全款購買自住為主，追求自有，講究“一步到位”或“盡快到位”，部分市民消費貪多求大，存在過度消費和嚴峻超前消費的現(xiàn)象。而這又干脆導致了需求的膨脹，引起了房價的上漲。價格的上漲又進一步刺激了消費者盲目的購房沖動，形成“遲買不如早買”、“買小不如買大”的消費預期，加重了居民的經(jīng)濟壓力。

三、促進我市房地產(chǎn)業(yè)今后發(fā)展的建議

為進一步加快我市房地產(chǎn)業(yè)又好又快發(fā)展，針對目前我市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)呈現(xiàn)狀，提出如下建議：

（一）統(tǒng)一思想、堅決信念是大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的前提

省委、省政府對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展高度重視，我市也特地出臺了促進房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策措施，這為房地產(chǎn)業(yè)又好又快發(fā)展供應了難得的機遇。同時，我市城鄉(xiāng)人民收入大幅度提高，消費實力快速增加。2009年，城市居民人均可支配收入達到14986元，增長13%；農(nóng)夫人均純收入達到7292元，增長13%。不斷增長的居民收入給房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展供應了資金上的保證。而且，我市城市居民人均住宅建筑面積低于全國、全省的平均值，這就形成了對住房的剛性需求，成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展最干脆和內(nèi)在的動力。尤其是我市正在實施的開發(fā)建設河東新城，打造太子河左岸經(jīng)濟帶、改造西關商業(yè)區(qū)、開發(fā)城南商住區(qū)、建設站前廣場商業(yè)區(qū)、改造城市出入口和城區(qū)主干道等一系列重點工程，也必定將拉動房地產(chǎn)業(yè)新的發(fā)展。因此，全市上下必須要進一步統(tǒng)一思想，對我市大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)充溢信念。有了信念，需求才能轉(zhuǎn)化為投資，轉(zhuǎn)化為市場銷售，轉(zhuǎn)化為消費。

（二）建立多渠道、多元化的房地產(chǎn)金融體系，拓寬房地產(chǎn)開發(fā)的融資渠道

隨著房地產(chǎn)業(yè)在我市的快速發(fā)展，單一的融資渠道已成為房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的瓶頸；尤其是2008年全球性金融危機的爆發(fā)，更加劇了房地產(chǎn)企業(yè)資金的相對驚慌。因此，今后應結(jié)合遼陽市房地產(chǎn)市場的實際狀況，促進銀企對接，盤活開發(fā)商與銀行的資金鏈。全市各商業(yè)性銀行，對資質(zhì)等級高、實力強、信譽好的企業(yè)，要進一步加大授信額度。政府也要當好銀行與房地產(chǎn)企業(yè)之間的“紅娘”，建立良好的組織平臺、運行平臺、管理平臺，從而形成政府、房地產(chǎn)企業(yè)和金融機構(gòu)共同支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的完善的房地產(chǎn)金融體系；要接著擴大對外開放，抓住“南資北移”的有利時機，面對發(fā)達地區(qū)加大引資力度，汲取外來資金，發(fā)展房地產(chǎn)信托業(yè)務，開拓多元化的房地產(chǎn)融資渠道，幫助房地產(chǎn)企業(yè)破解資金難題。

（三）要實行更加有力的措施，進一步營造良好的房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境，不斷增加服務意識，為企業(yè)發(fā)展供應有力保障

我市各縣區(qū)、各部門要切實加強對房地產(chǎn)業(yè)的指導，完善相關的政策措施，重點是要保持政策措施的連續(xù)性和穩(wěn)定性；要接著綜合運用土地、金融、稅收等手段，形成推動房地產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展的合力；要緊緊圍繞“大力突破新城，改造提升老城”的總體思路，全力支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。市住建委要運用現(xiàn)代信息技術建立房地產(chǎn)監(jiān)測分析、信息發(fā)布和預警體系，特殊要親密關注房價收入比和租售比等重要數(shù)據(jù)，并剛好向社會通報我市房地產(chǎn)市場的狀況，引導開發(fā)企業(yè)理性投資，消費者理性購房；適時舉辦房地產(chǎn)交易會，為開發(fā)企業(yè)和居民購房搭建平臺；主動推動我市棚戶區(qū)改造工作；合理制定我市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)劃。國土部門對土地資源要納入全市的統(tǒng)一調(diào)控體系，加強整體規(guī)劃和管理，做到有安排、有步驟地開發(fā)，適當增加中低價位、中小套型商品住房、經(jīng)濟適用房和廉租房用地供應，合理高效地利用土地資源。市人社局要幫助房地產(chǎn)企業(yè)做好人才引進和相關職業(yè)技能培訓等工作。市經(jīng)信委、安監(jiān)和環(huán)保等部門要加強對企業(yè)管理、平安生產(chǎn)、清潔環(huán)保等方面的指導和服務。市外經(jīng)和招商等部門要幫助我市房地產(chǎn)企業(yè)多承攬涉外工程，擴大勞務輸出。市財政和稅務等部門要主動開展調(diào)查探討，進一步調(diào)整完善適合房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的稅費征管方法。各縣區(qū)、各部門要高度重視、細心組織、明確任務，狠抓落實，鞏固和增加我市房地產(chǎn)市場回升向好的勢頭，主動為我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展創(chuàng)建良好的條件。

（四）堅持以創(chuàng)新為基礎，引導企業(yè)實施品牌戰(zhàn)略，培育有競爭力的房地產(chǎn)企業(yè)

目前，房地產(chǎn)企業(yè)要想生存并壯大，必須要以創(chuàng)新為基礎。企業(yè)要強化自身素養(yǎng)，創(chuàng)新經(jīng)營理念，拓寬發(fā)展思路，優(yōu)化管理模式。同時，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中，應實行各種有效措施，樹立品牌意識，打造精品建設，創(chuàng)建品牌優(yōu)勢，實施品牌戰(zhàn)略，爭取做成一批有概念、有主題、有規(guī)模的房地產(chǎn)項目。市有關部門也要深化開展創(chuàng)名牌、創(chuàng)優(yōu)質(zhì)活動，制定特地的嘉獎扶持措施，推動品牌創(chuàng)建步伐。要加快發(fā)展我市現(xiàn)有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，建設一批強勢企業(yè)、龍頭企業(yè)。目前我市有二級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2家，三級資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)27家。要以這些企業(yè)為重點，打造以高資質(zhì)企業(yè)為龍頭、規(guī)模企業(yè)為基礎的富有競爭力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)梯隊，不斷增加我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的內(nèi)生動力和活力。

（五）完善房地產(chǎn)開發(fā)中的物業(yè)配套設施建設，優(yōu)化住房供應結(jié)構(gòu)，切實保障低收入家庭基本住房需求

當前商品房市場正發(fā)生深刻的改變，綠色、生態(tài)、人文、科技成為今后發(fā)展的新趨勢和新理念。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要加強小區(qū)的環(huán)境設計和生態(tài)平衡，加快配套設施建設，不斷提高服務質(zhì)量。同時，要主動引導房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從我市的實際狀況動身，依據(jù)市場需求的改變不斷調(diào)整開發(fā)結(jié)構(gòu)，向不同收入階層供應