湖南省東安縣加州首府營(yíng)銷策劃總案PPT

第一頁(yè)，共一百零六頁(yè)。一、市場(chǎng)環(huán)境分析二、市場(chǎng)定位建議三、產(chǎn)品規(guī)劃與開發(fā)建議四、營(yíng)銷推廣建議目錄第二頁(yè)，共一百零六頁(yè)。洞察東安縣洞察東安房地產(chǎn)洞察項(xiàng)目一、市場(chǎng)環(huán)境分析第三頁(yè)，共一百零六頁(yè)。洞察東安縣第四頁(yè)，共一百零六頁(yè)。東安縣地處湖南省西南部，素有“湘南門戶”之稱。漢屬洮陽(yáng)縣，西晉置應(yīng)陽(yáng)縣，北宋改為東安縣，沿用至今。

東安縣轄13鎮(zhèn)3鄉(xiāng)2個(gè)國(guó)營(yíng)林場(chǎng)，總面積2219平方公里，人口57萬(wàn)。該縣是全國(guó)商品糧、瘦肉型豬和柑桔、楠竹、白果(銀杏)生產(chǎn)基地縣之一。稻谷、柑桔、白果、杉木、楠竹、油茶、大蒜、烤煙、花生等農(nóng)業(yè)正趨規(guī)?；?、基地化、集約化，初步形成了豬果氣為支柱、種養(yǎng)加齊頭并進(jìn)、產(chǎn)供銷配套發(fā)展的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)新格局。畜牧業(yè)主要有牲豬、牛、山羊、東安雞等品種。境內(nèi)礦產(chǎn)資源豐富，主要有石灰石、白云石、錳礦石、銻礦等23個(gè)品種。工業(yè)初步形成了以建材、冶金、焊劑、化工、食品為支柱的工業(yè)體系。

【東安概述】第五頁(yè)，共一百零六頁(yè)?！跄相弿V西全州，東靠永州市區(qū)，北連邵陽(yáng)，西接新寧，是通往大西南的咽喉□湘桂鐵路、洛湛鐵路、207國(guó)道、1812省道穿境而過(guò)，衡昆高速公路、永州機(jī)場(chǎng)也僅數(shù)里或數(shù)十里之遙，形成公路、鐵路、客運(yùn)立體交通網(wǎng)絡(luò)【交通環(huán)境】第六頁(yè)，共一百零六頁(yè)。東安歷史悠久，人杰地靈，是我國(guó)楚文化的發(fā)祥地之一。春秋戰(zhàn)國(guó)時(shí)為楚南境，漢屬零陵郡，置東安驛。西晉惠帝永熙元年（公元209年）正式置應(yīng)陽(yáng)縣，雍熙元年（公元984年）改稱東安縣，沿用至今。境內(nèi)旅游資源豐富，有天然佳境舜皇巖，有南宋禮部尚書鄧三鳳墓、漢朝大將鄧禹祠廟、愛(ài)國(guó)將領(lǐng)唐生智故居等名人古跡和文化遺產(chǎn)，有塘夫廣利橋、紫溪吳公塔、石期市文塔等古代建筑及張飛嶺、孔明點(diǎn)將臺(tái)等歷史古跡?！練v史文化】第七頁(yè)，共一百零六頁(yè)。1、東安經(jīng)濟(jì)特征簡(jiǎn)析（1）東安經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定高速增長(zhǎng)

2006年全縣完成地方生產(chǎn)總值43.24億元，同比增長(zhǎng)12.3%（預(yù)計(jì)數(shù)，下同），其中第一產(chǎn)業(yè)完成14.01億元，同比增長(zhǎng)6%；第二產(chǎn)業(yè)完成11.02億元，增長(zhǎng)20.6%；第三產(chǎn)業(yè)18.21億元，增長(zhǎng)12.1%。增長(zhǎng)14.1%。（注）2007年上半年，全縣地方生產(chǎn)總值完成21.1億元，同比增長(zhǎng)12%（預(yù)計(jì)數(shù)，下同），其中第一產(chǎn)業(yè)完成4.2億元，增長(zhǎng)5%；第二產(chǎn)業(yè)完成6.5億元，增長(zhǎng)20%；第三產(chǎn)業(yè)完成10.4億元，增長(zhǎng)12.2%。一、東安社會(huì)經(jīng)濟(jì)背景分析【東安總體市場(chǎng)研析】第八頁(yè)，共一百零六頁(yè)。（2）經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐加快，日趨合理三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為32.4：25：42.6，與上年比較，第一產(chǎn)業(yè)下降2個(gè)百分點(diǎn)，第二產(chǎn)業(yè)上升1.8個(gè)百分點(diǎn)，第三產(chǎn)業(yè)上升0.2個(gè)百分點(diǎn)。（3）固定資產(chǎn)投資速度呈加速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)全縣完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資18.9026億元，比上年增長(zhǎng)65.5%。其中城鄉(xiāng)50萬(wàn)元以上固定資產(chǎn)投資完成14.161億元，增長(zhǎng)64.6%；農(nóng)村固定資產(chǎn)完成投資3.2966億元，增長(zhǎng)16.8％。在城鄉(xiāng)50萬(wàn)元以上固定資產(chǎn)投資中，城鎮(zhèn)投資完成7.8137億元，增長(zhǎng)80.1％；農(nóng)村非農(nóng)戶投資完成4.1633億元，增長(zhǎng)91.6%；房地產(chǎn)開發(fā)完成投資2.184萬(wàn)元，增長(zhǎng)4.5％。來(lái)源：東安縣統(tǒng)計(jì)局【東安總體市場(chǎng)研析】第九頁(yè)，共一百零六頁(yè)。2、東安人口及居住情況（1）東安人口保持穩(wěn)定增長(zhǎng)趨勢(shì)2006年末，全縣總戶數(shù)為17.1815萬(wàn)戶，總?cè)丝跒?9.7898萬(wàn)人，比上年增加5818人，其中：非農(nóng)業(yè)人口7.5937萬(wàn)人，農(nóng)業(yè)人口52.1961萬(wàn)人，分別占總?cè)丝诘?2.7%、87.3%。在總?cè)丝谥?，男性人?1.181萬(wàn)人，女性人口28.6088萬(wàn)人。全年共出生5462人，出生率為9.18‰；自然增長(zhǎng)率為4.68‰（2）居民生活水平穩(wěn)步增長(zhǎng)

全縣城鎮(zhèn)居民人均可支配收入8901元，同比增加1086元，增長(zhǎng)13.9%，城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出6611元，增長(zhǎng)16.6％。農(nóng)民人均純收入3491元，同比增加270元，增長(zhǎng)8.4%，其中工資性收入968元，增長(zhǎng)19.9％;家庭經(jīng)營(yíng)性收入3089元，增長(zhǎng)10.8％。農(nóng)村居民人均可支配收入3364元，增長(zhǎng)7.2%，農(nóng)村居民人均生活消費(fèi)總支出1837元，增長(zhǎng)13.1％。（3）居住水平尚有較大發(fā)展空間城鎮(zhèn)居民人均居住建筑面積約為23平方米，增長(zhǎng)10%，追求大房、好房、提升生活品質(zhì)不斷增加，尚有一定的發(fā)展空間?！緰|安總體市場(chǎng)研析】第十頁(yè)，共一百零六頁(yè)。3、東安“十一五”規(guī)劃到“十一五”末全縣城鎮(zhèn)化水平達(dá)到40%以上，城鎮(zhèn)常住人口達(dá)到16萬(wàn)人，城鎮(zhèn)GDP占全縣GDP70%以上。城區(qū)道路硬化率達(dá)到100%，建制鎮(zhèn)中心區(qū)主要街道全部硬化；人均住房縣城30平方米，建制鎮(zhèn)中心區(qū)20平方米以上；綠化覆蓋率縣城區(qū)30%，建制鎮(zhèn)中心區(qū)20%以上，縣城建成區(qū)面積20平方公里，使我縣城鎮(zhèn)化水平接近中等發(fā)達(dá)地區(qū)?！緰|安總體市場(chǎng)研析】第十一頁(yè)，共一百零六頁(yè)?！駯|安經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，人民生活水平顯著提高,消費(fèi)能力增強(qiáng)?！癯鞘谢M(jìn)程加速。第二、第三產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展，帶動(dòng)整個(gè)城市經(jīng)濟(jì)騰飛,投資環(huán)境大有改善。●東安歷史悠久，文化積淀源遠(yuǎn)流長(zhǎng)，地理位置有其得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)?！癯鞘幸?guī)劃加快實(shí)施，基礎(chǔ)設(shè)施及配套設(shè)施進(jìn)一步完善，城市功能增強(qiáng)，將極大增加城市吸引力。●宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)較好，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入8901元，增長(zhǎng)率為13.9%，按同比增速，未來(lái)兩年內(nèi)預(yù)計(jì)將會(huì)超過(guò)人均10000元的城市化大關(guān)，城市的涓流效應(yīng)將初步展現(xiàn)?！駯|安人口結(jié)構(gòu)處于調(diào)整之中，大量農(nóng)村人口進(jìn)城，城市化水平不斷提高；●東安縣城鎮(zhèn)生活水平正大幅度提升，購(gòu)房的承受力同步提高，因此，居住品質(zhì)也勢(shì)必會(huì)產(chǎn)生更高的需求，以購(gòu)買商品房滿足居住需求，勢(shì)必是今后的發(fā)展趨勢(shì)；[小結(jié)]【東安總體市場(chǎng)研析】第十二頁(yè)，共一百零六頁(yè)。洞察東安房地產(chǎn)第十三頁(yè)，共一百零六頁(yè)?！緰|安房地產(chǎn)板塊解讀】-板塊劃分本案所屬的老城板塊——緊鄰新城板塊，是東安縣城中心目前的經(jīng)濟(jì)、商業(yè)、生活中心，新城板塊老城板塊往邵陽(yáng)往永州東安縣東安縣政府本案鐵路第十四頁(yè)，共一百零六頁(yè)。【東安房地產(chǎn)板塊解讀】-板塊分析板塊老城板塊新城板塊所轄區(qū)域縣城中心新行政中心代表樓盤龍溪花園、恒創(chuàng)花園、錦陽(yáng)家園雅德家園、樹德家園、陽(yáng)光新城、宏達(dá)家園、舜皇家園板塊特征位于老城區(qū)，屬縣城“經(jīng)、文、教、醫(yī)、商、產(chǎn)”中心依托新行政中心的確立，該區(qū)域房地產(chǎn)項(xiàng)目增多，人居品質(zhì)較高板塊優(yōu)勢(shì)生活配套較齊全，市場(chǎng)認(rèn)知度教高新行政中心、人民公園、自然資源豐富板塊劣勢(shì)污染源隱患新城區(qū)、生活配套有限產(chǎn)品構(gòu)成多層（1棟小高層）多層客戶構(gòu)成縣城居民、工薪階層、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人員縣城居民、工薪階層、教師消費(fèi)目的自住自住價(jià)格水平約950元/㎡950/㎡第十五頁(yè)，共一百零六頁(yè)?！緟^(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況】-建筑規(guī)劃■在項(xiàng)目規(guī)模上，普遍規(guī)模較小、且同質(zhì)化現(xiàn)象較多?！鲈诮ㄖ螒B(tài)上，以多層、小高層的產(chǎn)品成為市場(chǎng)的主流，多層的住宅產(chǎn)品形態(tài)在市場(chǎng)上較為普遍，小高層產(chǎn)品較少，目前就恒創(chuàng)花園東安唯一有小高層產(chǎn)品；■在建筑布局上，區(qū)域項(xiàng)目以體量、規(guī)模較小、建筑布局相對(duì)簡(jiǎn)單的項(xiàng)目居多，■在建筑風(fēng)格上，主要以現(xiàn)代風(fēng)格為主，■在開發(fā)分期上，基本上以兩期推出。樹德花園雅德花園龍溪花園第十六頁(yè)，共一百零六頁(yè)。【區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況】-建筑規(guī)劃板塊項(xiàng)目名稱建筑形態(tài)建筑布局全案分期老城板塊龍溪花園多層總建筑面積22萬(wàn)平米，由30棟多層三期恒創(chuàng)花園小高層/多層兩棟12層小高層、一棟多層未定錦陽(yáng)花園多層由15棟多層組成二期新城板塊雅德家園多層項(xiàng)目由8幢多層住宅組成。二期樹德家園多層總建筑面積5萬(wàn)多平米，由9棟多層組成二期宏達(dá)家園多層4棟多層組成一期陽(yáng)光新城多層10棟多層組成二期第十七頁(yè)，共一百零六頁(yè)?！緟^(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況】-戶型面積配比板塊項(xiàng)目名稱兩房三房四房及復(fù)式別墅合計(jì)(套)建面(㎡)戶數(shù)(套)建面(㎡)戶數(shù)(套)建面（㎡）戶數(shù)(套)建面（㎡）戶數(shù)(套)老城板塊龍溪花園//120-160//////恒創(chuàng)家園//130-150140165////錦陽(yáng)家園//120-150//////新城板塊雅德家園//120-150//////樹德家園//250宏達(dá)家園//126-139//////陽(yáng)光新城110左右/130-150//////合計(jì)（套）/////////第十八頁(yè)，共一百零六頁(yè)?！緟^(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況】-戶型面積配比戶型比例：區(qū)域市場(chǎng)在推的項(xiàng)目中以三房為主力戶型，三房所占的比例占90%，二房占5%，四房及樓中樓占5%，因?yàn)槟壳霸谕祈?xiàng)目總體量不大，根據(jù)祁陽(yáng)消費(fèi)習(xí)俗，市場(chǎng)推出項(xiàng)目基本都為三房，戶型面積：兩房面積在110-120㎡的戶型，由于總價(jià)低等優(yōu)勢(shì)，銷售情況最好；三房面積在120-150㎡之間，主要是以130㎡左右為主，這類戶型是老城區(qū)市場(chǎng)上的主流戶型；四房及復(fù)式戶型由于市場(chǎng)接受度一般且總價(jià)較高等因素，銷售速度較慢。老城版塊第十九頁(yè)，共一百零六頁(yè)?！緟^(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況】-戶型設(shè)計(jì)雅德家園第二十頁(yè)，共一百零六頁(yè)?！緟^(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況】-可參考項(xiàng)目綜合評(píng)析

板塊項(xiàng)目名稱項(xiàng)目評(píng)析老城板塊龍溪花園項(xiàng)目位于東安縣龍溪河岸，北與體育坪相連，南與紫水河相望，交通便利，周遍配套較好，目前該項(xiàng)目一期二期基本銷售完畢，現(xiàn)正開發(fā)三期估計(jì)年底推出恒創(chuàng)花園項(xiàng)目為東安唯一小高層產(chǎn)品，目前推廣等各方面都未開始，項(xiàng)目周遍配套較好錦陽(yáng)家園該案位于建設(shè)路，新老城區(qū)交接處，目前處于認(rèn)購(gòu)階段，認(rèn)購(gòu)客戶較多，銷售形勢(shì)較好；新城板塊雅德花園項(xiàng)目位于新城區(qū)東安大道北面，緊鄰二市場(chǎng)，對(duì)面新縣政府、人民公園自然景觀較好，目前一期間銷售完畢，二期銷售一般樹德花園該案位于新城區(qū)東安大道旁（新老城交接處），緊鄰縣政府、人民公園，交通便利，周遍配套較好，自然景觀豐富，一期推出130套住宅，現(xiàn)已銷售30%，銷售較好；宏達(dá)花園項(xiàng)目位于東安大道湘桂市場(chǎng)旁，周遍配套較好，交通便利，現(xiàn)在已銷售97%陽(yáng)光新城項(xiàng)目位于火車站旁，建設(shè)路、車站路、東安大道交接處，交通便利，毗鄰縣四大家，周遍配套較好，目前該項(xiàng)目銷售約90%。第二十一頁(yè)，共一百零六頁(yè)。【區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況】-購(gòu)買客群以第一置業(yè)自住為主，二次置業(yè)中更換居住環(huán)境為主。以自住為主，更換居住環(huán)境新城板塊老城板塊客群來(lái)源置業(yè)類型客群來(lái)源置業(yè)類型新城板塊購(gòu)房者來(lái)源統(tǒng)計(jì)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)購(gòu)房群體25%東安縣城區(qū)域購(gòu)房群體75%老城板塊購(gòu)房者來(lái)源統(tǒng)計(jì)東安縣城區(qū)域購(gòu)房群體60%周遍鄉(xiāng)鎮(zhèn)購(gòu)房群體40%第二十二頁(yè)，共一百零六頁(yè)。【區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況】-購(gòu)買客群

客戶分類客戶構(gòu)成用途消費(fèi)心理和特征主要客戶縣城居民(自住為主)收入頗豐的工薪階層、企事業(yè)單位的管理層和職員、公務(wù)員等自住住房被征用或換房，欲改善居住條件投資看好區(qū)域房地產(chǎn)升值潛力，長(zhǎng)效投資。周遍鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城人員、外出打工返鄉(xiāng)人員；自住為主經(jīng)濟(jì)上小有成就，有一定儲(chǔ)蓄，為了改善居住條件，脫離原有的鄉(xiāng)鎮(zhèn)生活形態(tài)，為子女提供良好的教育環(huán)境；老城板塊購(gòu)買客群消費(fèi)特征第二十三頁(yè)，共一百零六頁(yè)?！緟^(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況】-購(gòu)買客群

老城板塊主力購(gòu)買客群消費(fèi)特征主力客群高收入階層中等收入階層職業(yè)類型東安的私營(yíng)企業(yè)主和個(gè)體工商戶、行政機(jī)關(guān)和企事業(yè)單位的高層人員東安行政機(jī)關(guān)和企事業(yè)單位工作人員及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)高收入人群購(gòu)買能力強(qiáng)，對(duì)居住的舒適性要求高，對(duì)價(jià)格較不敏感有較強(qiáng)的消費(fèi)能力，購(gòu)房時(shí)價(jià)格是主導(dǎo)因素，同時(shí)也較為關(guān)注周邊環(huán)境及生活配套的便利性購(gòu)買需求面積大多在130平方米以上，房型包括三房和樓中樓中檔為主，90-130平方米的兩房和三房市場(chǎng)接受度最高購(gòu)買目的自住，改善居住環(huán)境主要是自住、改善居住環(huán)境等，也有部份是子女入學(xué)考慮因素項(xiàng)目品質(zhì)、地段、生活環(huán)境和住宅配套，檔次要求較高依次為價(jià)格、地段、環(huán)境、產(chǎn)品品質(zhì)、交通、物業(yè)管理和戶型結(jié)構(gòu)等。第二十四頁(yè)，共一百零六頁(yè)?！緟^(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況】-市場(chǎng)未來(lái)趨勢(shì)預(yù)測(cè)◎市場(chǎng)供給方面：2007年下半年起，未來(lái)幾年內(nèi)，老城區(qū)板塊土地供應(yīng)量約5萬(wàn)㎡，加上新城塊將有一個(gè)總建33萬(wàn)㎡的項(xiàng)目面市。市場(chǎng)供應(yīng)量加大，具有一定的消化壓力?！蚴袌?chǎng)需求方面：老城區(qū)、新城區(qū)，預(yù)計(jì)規(guī)劃人口15萬(wàn)人，住宅需求面較廣，老城區(qū)作為東安城市經(jīng)濟(jì)圈一個(gè)重要銜接，與新城區(qū)投資環(huán)境的不斷優(yōu)化，新老城區(qū)置業(yè)投資的增量與當(dāng)?shù)刭?gòu)買力的增強(qiáng)，將進(jìn)一步擴(kuò)大消費(fèi)需求。第二十五頁(yè)，共一百零六頁(yè)?！拘〗Y(jié)】◆東安房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然起步較晚，但發(fā)展速度較快，自2006年下半年以來(lái)，市場(chǎng)進(jìn)入快速發(fā)展期，主要表現(xiàn)為價(jià)格的上漲及產(chǎn)品水平的提高，未來(lái)前景看好?！舢a(chǎn)品由中檔、中低檔向中高檔、高檔發(fā)展，由以多層為主，開始向小高層過(guò)渡。◆市場(chǎng)差異化程度，不管從戶型創(chuàng)新，還是整體規(guī)劃上，都有較大的提升，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上還有較大的提升空間。◆未來(lái)中高端市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，中高檔產(chǎn)品的供給將出現(xiàn)一個(gè)小高潮，同質(zhì)產(chǎn)品供應(yīng)激增，且在整體規(guī)劃、園林設(shè)計(jì)、戶型創(chuàng)新等方面都有所突破，導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)加劇?！魪慕ㄖ螒B(tài)來(lái)說(shuō)，多層住宅供應(yīng)較多；從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來(lái)說(shuō)，110-120㎡二房、120-140㎡三房，其總價(jià)在10-15萬(wàn)元的產(chǎn)品為市場(chǎng)需求產(chǎn)品。◆品質(zhì)、居住環(huán)境等內(nèi)容將成為市場(chǎng)推廣熱點(diǎn)?！綦S著永州周遍各縣等地房?jī)r(jià)上漲，東安合適的房?jī)r(jià)將受到購(gòu)房者的青睞及成為未來(lái)投資的熱點(diǎn)。第二十六頁(yè)，共一百零六頁(yè)。洞察本案第二十七頁(yè)，共一百零六頁(yè)。地域位置圖永州本案邵陽(yáng)第二十八頁(yè)，共一百零六頁(yè)?！卷?xiàng)目開發(fā)條件】宗地情況地塊總體顯不規(guī)則形狀，為一洼地，高差約5m，地塊南面有一荒廢煙囪，西面為鐵路，周遍環(huán)境一般，新老城交接緊臨縣中心，地段較好。用地指標(biāo)總用地面積26畝，總建筑面積約8萬(wàn)㎡，容積率3.9（暫定），綠地率39%，建筑密度。地塊狀況第二十九頁(yè)，共一百零六頁(yè)?！卷?xiàng)目區(qū)位】※項(xiàng)目距離東安人民政府、人民公園約有1公里路程?！髅媾徯鲁菂^(qū)，※東面緊鄰縣中心、商業(yè)、學(xué)校、銀行、醫(yī)療等配套較完善；第三十頁(yè)，共一百零六頁(yè)?！卷?xiàng)目外部資源】交通資源新老城區(qū)交接處，去新城區(qū)、縣中心、火車站等地路線公交車必經(jīng)之路；商業(yè)資源緊臨縣中心，5分鐘車程可以到中心商業(yè)區(qū)，各項(xiàng)生活配套完善；教育資源東安一小學(xué)距離本項(xiàng)目約500米；金融資源農(nóng)村信用社、建行、農(nóng)行就在其附近；第三十一頁(yè)，共一百零六頁(yè)。【項(xiàng)目SWOT分析】-優(yōu)勢(shì)（S）分析◎區(qū)位優(yōu)勢(shì)：緊鄰縣中心,周邊購(gòu)物、交通、教育、醫(yī)療、銀行等配套齊全，◎設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目戶型等的“人性化”設(shè)計(jì)處處體現(xiàn)企業(yè)“以人為本”的經(jīng)營(yíng)理念◎規(guī)劃優(yōu)勢(shì)：入口兩棟標(biāo)志性小高層建筑與入口景觀花園，充分體現(xiàn)項(xiàng)目的規(guī)劃優(yōu)勢(shì)。◎物管優(yōu)勢(shì)：小區(qū)優(yōu)秀的物管服務(wù)將給小區(qū)居民一個(gè)全新的、安全的、舒適的生活環(huán)境建議對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行精心的規(guī)劃，揚(yáng)長(zhǎng)避短，設(shè)計(jì)出較好的產(chǎn)品，依靠提高項(xiàng)目的知名度，打造高品質(zhì)產(chǎn)品，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行較有效宣傳推廣。第三十二頁(yè)，共一百零六頁(yè)?！卷?xiàng)目SWOT分析】-劣勢(shì)（W）分析◎項(xiàng)目西邊為鐵路，北為一荒廢煙囪，給購(gòu)房者帶來(lái)心理瓶頸，居住品質(zhì)一般；◎項(xiàng)目地為洼地，增大了建設(shè)成本，提高了成本控制難度；◎當(dāng)?shù)厝藢?duì)該地塊認(rèn)可程度較低。建議在項(xiàng)目?jī)?nèi)部規(guī)劃上，如在建筑類型、建筑風(fēng)格、景觀設(shè)計(jì)、產(chǎn)品配比等方面很有必要進(jìn)行認(rèn)真的設(shè)計(jì)，以優(yōu)越的感官效果及居住品質(zhì)來(lái)沖擊客戶對(duì)外部環(huán)境的不認(rèn)同。第三十三頁(yè)，共一百零六頁(yè)?！卷?xiàng)目SWOT分析】-機(jī)會(huì)（O）分析◎東安房地產(chǎn)市場(chǎng)處于發(fā)展階段，市場(chǎng)空間較大；◎當(dāng)?shù)刭?gòu)房者購(gòu)買能力較強(qiáng)；◎區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目開發(fā)水平一般；◎市場(chǎng)發(fā)育階段尚處于發(fā)達(dá)地區(qū)的中期水平，因此綜合開發(fā)水平和產(chǎn)品供應(yīng)都有拓展提升的空間。建議從某種程度上說(shuō)，東安的房地產(chǎn)市場(chǎng)，讓人們看到了該區(qū)域的價(jià)值，結(jié)合本地的消費(fèi)能力強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)、周邊的規(guī)劃，可以積極拓寬客戶范圍，吸引更多的客戶。第三十四頁(yè)，共一百零六頁(yè)。【項(xiàng)目SWOT分析】-威脅（T）分析◎競(jìng)爭(zhēng)威脅：在今年年底至明年年初，東安將會(huì)有幾個(gè)樓盤的集中上市，將會(huì)分流部分客戶，對(duì)本案形成直接競(jìng)爭(zhēng)或隱性競(jìng)爭(zhēng)。◎片區(qū)發(fā)展周期：當(dāng)前，項(xiàng)目對(duì)面有錦陽(yáng)家園，該項(xiàng)目規(guī)劃、戶型較好，地塊更優(yōu)于本案，具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。建議項(xiàng)目“何時(shí)推出，怎么推出”是規(guī)避威脅的重點(diǎn)，需要仔細(xì)觀察研究市場(chǎng)，特別是對(duì)新城區(qū)各項(xiàng)目特點(diǎn)及走勢(shì)實(shí)時(shí)關(guān)注，結(jié)合項(xiàng)目自身產(chǎn)品情況，找準(zhǔn)時(shí)間差、分析各種戶型的市場(chǎng)供應(yīng)量，客戶的戶型偏好，及時(shí)更新，抓住機(jī)會(huì)，以較大的力度進(jìn)行廣泛的宣傳。第三十五頁(yè)，共一百零六頁(yè)?！窘Y(jié)論】本項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)無(wú)可替代，應(yīng)樹立“地段改變地塊”的開發(fā)觀念！區(qū)位+品質(zhì)——本項(xiàng)目開發(fā)的主旋律！本項(xiàng)目品質(zhì)資源絕無(wú)僅有，應(yīng)樹立“品質(zhì)生活”的開發(fā)觀念！響應(yīng)市場(chǎng)對(duì)品質(zhì)型產(chǎn)品開發(fā)的需求！樹立項(xiàng)目標(biāo)桿地位，建構(gòu)項(xiàng)目與開發(fā)商品牌形象！第三十六頁(yè)，共一百零六頁(yè)?！鹃_發(fā)風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避】一、地塊概況老城區(qū)，總用地規(guī)模25.45畝，建設(shè)西路為東安老城區(qū)通往新城區(qū)的必經(jīng)之路,緊鄰縣中心。我們當(dāng)前鎖定的地塊位置一般,地塊為洼地，落差5米左右，周邊道路暢通，配套較完善，但地塊約100米處為鐵路線，南有一工廠，環(huán)境污染源隱患，本案適宜于投資建設(shè)開發(fā)中低檔綜合物業(yè)區(qū)。投資測(cè)算分析第三十七頁(yè)，共一百零六頁(yè)。【開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避】二、優(yōu)劣勢(shì)分析1．優(yōu)勢(shì)（1）位于新老城交接處，緊鄰縣中心，區(qū)位優(yōu)越，交通便捷，屬于城市核心商業(yè)圈；（2）周邊配套完善，商業(yè)廣場(chǎng)、超市、賓館、醫(yī)院、中小學(xué)分布周邊；（4）自身功能全面，住宅、辦公、商業(yè)配套綜合性強(qiáng)；2．劣勢(shì)該地塊洼地，不利于建設(shè)規(guī)劃；(2)縣城中心，環(huán)境污染源隱患，造成購(gòu)房者心理瓶頸；投資測(cè)算分析第三十八頁(yè)，共一百零六頁(yè)?！鹃_發(fā)風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避】三、測(cè)算的前提根據(jù)此地的屬性，為達(dá)到最優(yōu)化比的設(shè)置，以及最佳銷售利潤(rùn)的回報(bào)，我們將地塊劃分為住宅、商業(yè)配套二大部分，初步分配比例為：住宅90%，商業(yè)配套為10%。通過(guò)地產(chǎn)假想開發(fā)法進(jìn)行了如下測(cè)算：(1)住宅容積率按3.04測(cè)算，測(cè)算(見(jiàn)表一)；(3)物業(yè)類型及各自面積的具體劃分(見(jiàn)表二)。投資測(cè)算分析第三十九頁(yè)，共一百零六頁(yè)?！鹃_發(fā)風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避】投資測(cè)算分析測(cè)算的前提表一規(guī)劃項(xiàng)目用地位置地塊前期凈用地2.108公頃總占地面積2.108公頃總建筑面積81546萬(wàn)平米容積率住宅3.04用地性質(zhì)開發(fā)用地土地出讓年限70年土地成本測(cè)算25.45畝×108.99萬(wàn)元/畝=2774萬(wàn)元第四十頁(yè)，共一百零六頁(yè)?！鹃_發(fā)風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避】投資測(cè)算分析投資的費(fèi)用測(cè)算序號(hào)項(xiàng)目名稱計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)投資額(萬(wàn)元)備注1土地費(fèi)掛拍費(fèi)3%438按最終成交額計(jì)土地契稅4%584

土地辦證費(fèi)2%292

小計(jì)1314

2前期工程費(fèi)規(guī)劃設(shè)計(jì)及單體設(shè)費(fèi)4元/㎡24.5選擇國(guó)際或國(guó)內(nèi)頂級(jí)設(shè)計(jì)水準(zhǔn)的公司地質(zhì)勘探費(fèi)1元/㎡8.2

三通一平費(fèi)0.5元/㎡4水、電都無(wú)的情況下測(cè)繪費(fèi)0.5元/㎡4

質(zhì)檢費(fèi)1元/㎡8.2

建設(shè)工程報(bào)建費(fèi)1元/㎡8.2

工程招標(biāo)費(fèi)3元/㎡24.6

工程監(jiān)理費(fèi)2元/㎡16.4

小計(jì)122.5

3建安工程費(fèi)500元/㎡4100多層和小高層的折中價(jià)第四十一頁(yè)，共一百零六頁(yè)?！鹃_發(fā)風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避】投資測(cè)算分析投資的費(fèi)用測(cè)算4基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)綠化費(fèi)、路燈費(fèi)、道路建設(shè)費(fèi)2元/㎡16.4

供水增容費(fèi)、排污費(fèi)、供電施工費(fèi)、綜合費(fèi)3元/㎡24.6煤氣費(fèi)1元/㎡8.2小計(jì)49.2

5建配套費(fèi)0.5元/㎡4.2

6不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)1%22.57成本總額

8386.4土地成本+1+2+3+4+5+6

8綜合管理費(fèi)2%1679銀行貸款利息3%251.6第四十二頁(yè)，共一百零六頁(yè)?！鹃_發(fā)風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避】投資測(cè)算分析投資的費(fèi)用測(cè)算10項(xiàng)目投資總額88057+8+911銷售收入住宅：7萬(wàn)㎡均價(jià)：950元/㎡6650商業(yè)配套：1.2萬(wàn)㎡均價(jià)：2800元/㎡3360小計(jì)10010

12銷售費(fèi)用3%321.3

13稅金14項(xiàng)目利潤(rùn)

883.711-10-12-1315成本利潤(rùn)率=利潤(rùn)÷成本總額10%16銷售利潤(rùn)率＝利潤(rùn)÷凈銷售收入

8%備注:上述成本如有減少,將變?yōu)槔麧?rùn)部分;以上按四舍五入計(jì)算第四十三頁(yè)，共一百零六頁(yè)。【開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避】

項(xiàng)目依據(jù)政府的規(guī)劃要求，住宅為多層建筑和高層建筑，滿足的將是具有較高居住主題，體現(xiàn)對(duì)人的關(guān)懷和尊重的現(xiàn)代高尚居住社區(qū)。這就給項(xiàng)目公司帶來(lái)兩個(gè)方面的要求，一方面，在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)中，如何使得未來(lái)開發(fā)的產(chǎn)品能符合這些目標(biāo)顧客的要求；另一方面，如何在未來(lái)東安房地產(chǎn)市場(chǎng)中與顧客面前展現(xiàn)出物業(yè)與眾不同的魅力和優(yōu)勢(shì)。

任何產(chǎn)品的供給與需求都應(yīng)該保持相對(duì)的平衡，否則會(huì)受到市場(chǎng)的排斥。隨著東安發(fā)展、各項(xiàng)設(shè)施的興建，將大大促進(jìn)項(xiàng)目所在地區(qū)周邊環(huán)境的改善，使人們的認(rèn)知、認(rèn)同感得以增強(qiáng)，從而會(huì)有力促使目標(biāo)顧客量的增加，因此密切注意目標(biāo)顧客群的變化，跟蹤調(diào)查，以市場(chǎng)為大勢(shì)，順應(yīng)變化，趨利避害。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的主要風(fēng)險(xiǎn)一般包括宏觀經(jīng)濟(jì)與政治風(fēng)險(xiǎn)，政策風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)、企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)等，根據(jù)本報(bào)告關(guān)于項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，可以看出，項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，仍有一些不確定性因素帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

第四十四頁(yè)，共一百零六頁(yè)。【開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避】

項(xiàng)目的籌資計(jì)劃中，主要資金是通過(guò)銀行信貸及分期開發(fā)取得銷售收入來(lái)實(shí)現(xiàn)的，鑒于上述原因，首期項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程中，住宅與配套設(shè)施建設(shè)最好同步進(jìn)行，讓購(gòu)房者有足夠的信心，看到未來(lái)升值的巨大空間。同時(shí)，在首期項(xiàng)目的預(yù)售中，可適當(dāng)加大營(yíng)銷費(fèi)用的比重，以發(fā)動(dòng)銷售宣傳的強(qiáng)力攻勢(shì)。資本風(fēng)險(xiǎn)第四十五頁(yè)，共一百零六頁(yè)。【開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避】企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)包括經(jīng)營(yíng)、銷售、管理水平等方面。因此，項(xiàng)目公司對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)選擇、產(chǎn)品定位選擇，資金籌措選擇、開發(fā)方式選擇、營(yíng)銷方式選擇等方面的決策能否有足夠的理解并達(dá)成共識(shí)，且在具體實(shí)施的各個(gè)環(huán)節(jié)中能否準(zhǔn)確到位就顯得十分重要。

對(duì)比項(xiàng)目的成本與收入的分析情況，項(xiàng)目的成本因素更為敏感，因此，在項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營(yíng)中，要認(rèn)真做好項(xiàng)目的成本控制工作，同時(shí)也要加強(qiáng)銷售的宣傳力度及相關(guān)工作。以確保預(yù)期目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

第四十六頁(yè)，共一百零六頁(yè)?！鹃_發(fā)風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避】開發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

本項(xiàng)目前期土地開發(fā)使用權(quán)取得費(fèi)用相對(duì)較低，且在開發(fā)運(yùn)作過(guò)程中可享受政府提供的一定的優(yōu)惠政策，但隨著東安新區(qū)規(guī)劃的漸漸細(xì)化，在實(shí)施中面臨著經(jīng)營(yíng)事項(xiàng)的變更。對(duì)預(yù)期投資收益產(chǎn)生一定影響。

因此我們應(yīng)在市場(chǎng)中搶占先機(jī)，整合有效資源，聯(lián)手實(shí)力型合作單位，力爭(zhēng)使前期開發(fā)項(xiàng)目取得一定的成功，帶動(dòng)后期的持續(xù)的經(jīng)營(yíng)與開發(fā)。第四十七頁(yè)，共一百零六頁(yè)?！揪C合評(píng)價(jià)】一、項(xiàng)目擁有較好的投資環(huán)境與機(jī)遇國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展、住房制度改革的深入，良好的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境，政府對(duì)老城區(qū)改造的政策扶持，眾多有實(shí)力的房地產(chǎn)商家對(duì)區(qū)域的市場(chǎng)爭(zhēng)奪,隨著城市化發(fā)展,居民對(duì)改善居住條件的期望與購(gòu)買力水平等等，這些基本方面為本項(xiàng)目提供了一個(gè)較好的投資環(huán)境與機(jī)遇。二、項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上具有較強(qiáng)的可行性

項(xiàng)目總建筑面積：8.2萬(wàn)平方米項(xiàng)目總投資：8805萬(wàn)元成本利潤(rùn)率:18%銷售利潤(rùn)率:15%上述經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是根據(jù)目前的市場(chǎng)形勢(shì)對(duì)預(yù)期目標(biāo)利潤(rùn)估算的結(jié)果。

第四十八頁(yè)，共一百零六頁(yè)?！揪C合評(píng)價(jià)】三、項(xiàng)目具有的突出優(yōu)勢(shì)

1.位置佳,規(guī)劃中良好的周邊配套（包括商業(yè)、人文、交通等環(huán)境）。

2.項(xiàng)目所處有新老城交接，城市的核心區(qū)域

四、項(xiàng)目實(shí)施的難點(diǎn)

本項(xiàng)目實(shí)施的難點(diǎn)：

1、周遍環(huán)境污染隱患，造成購(gòu)房者心理瓶頸，因此開發(fā)過(guò)程中各方面工作協(xié)調(diào)難度大，需要進(jìn)行相應(yīng)引導(dǎo)；

2、項(xiàng)目的定位主題需要進(jìn)一步細(xì)化，其定位也就相應(yīng)確定，但在實(shí)施過(guò)程中仍需根據(jù)具體情況不斷完善；

3、房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，未來(lái)市場(chǎng)的不可預(yù)知風(fēng)險(xiǎn)。五、強(qiáng)化項(xiàng)目進(jìn)程中的投資、質(zhì)量、進(jìn)度控制，注重對(duì)可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預(yù)測(cè)與防范對(duì)策，以保證項(xiàng)目按期完成。

1、嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，積極推廣標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)；

2、及時(shí)對(duì)工程進(jìn)度進(jìn)行偏差分析以調(diào)整后續(xù)工作；

3、按照工程質(zhì)量保證標(biāo)準(zhǔn)在工程各個(gè)階段進(jìn)行工程質(zhì)量管理。第四十九頁(yè)，共一百零六頁(yè)。產(chǎn)品戰(zhàn)略定位目標(biāo)客戶定位二、市場(chǎng)定位建議第五十頁(yè)，共一百零六頁(yè)?！井a(chǎn)品戰(zhàn)略定位】-物業(yè)形象定位領(lǐng)先東安的高生活性價(jià)比區(qū)位品質(zhì)！針對(duì)東安：性價(jià)比最好的樓盤！針對(duì)老城板塊：片區(qū)的領(lǐng)導(dǎo)項(xiàng)目！

產(chǎn)品領(lǐng)先

價(jià)格領(lǐng)先

品質(zhì)領(lǐng)先

服務(wù)領(lǐng)先

新老城交接處

緊鄰縣中心

交通便利

建筑風(fēng)格

戶型設(shè)計(jì)

園林景觀

物業(yè)管理市場(chǎng)占位姿態(tài)產(chǎn)品核心競(jìng)爭(zhēng)力地段資源加州風(fēng)情以項(xiàng)目帶動(dòng)老城板塊！第五十一頁(yè)，共一百零六頁(yè)?！井a(chǎn)品戰(zhàn)略定位】-物業(yè)檔次定位針對(duì)東安縣：綜合高品質(zhì)產(chǎn)品！

針對(duì)本片區(qū)：片區(qū)的領(lǐng)導(dǎo)項(xiàng)目！第五十二頁(yè)，共一百零六頁(yè)。【目標(biāo)客戶定位】-主要構(gòu)成群體■私營(yíng)企業(yè)主和個(gè)體工商戶

■政府機(jī)關(guān)及效益較好的企事業(yè)單位職■縣城及鄉(xiāng)鎮(zhèn)的購(gòu)房人群第五十三頁(yè)，共一百零六頁(yè)?！灸繕?biāo)客戶定位】-客戶細(xì)分購(gòu)買目的1)自用：經(jīng)營(yíng)戶，有能力而又確實(shí)希望置業(yè)的。2)換屋計(jì)劃：不滿現(xiàn)時(shí)居住條件且有能力供屋的人士。3)鄉(xiāng)鎮(zhèn)購(gòu)房群體：改變?cè)朽l(xiāng)鎮(zhèn)生活方式,為改善子女的教育問(wèn)題.年齡層次中青年人為主（25—55歲）家庭結(jié)構(gòu)三、四口之家為主收入?yún)^(qū)分年收入3—15萬(wàn)第五十四頁(yè)，共一百零六頁(yè)?！灸繕?biāo)客戶定位】-客戶細(xì)分經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)現(xiàn)有存款10萬(wàn)元以上消費(fèi)等級(jí)2萬(wàn)元/年消費(fèi)水準(zhǔn)大眾型消費(fèi)購(gòu)屋心態(tài)1）休閑享受——各項(xiàng)休閑娛樂(lè)設(shè)施近在1000米半徑以內(nèi)之理想住家。2）商品偏好——喜歡家居戶數(shù)少，出入人員較單純。3）地段偏好——交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，方便快捷。4）舊屋換新屋——提高居住品質(zhì)。購(gòu)屋動(dòng)機(jī)自住為主（可承受總價(jià)在10-15萬(wàn)以內(nèi)）第五十五頁(yè)，共一百零六頁(yè)?！灸繕?biāo)客戶定位】-客戶構(gòu)成變化趨勢(shì)隨著項(xiàng)目開發(fā)的進(jìn)展，目標(biāo)客戶的需求及購(gòu)買目的將發(fā)生變化。自住型客戶為主。以中小戶型的需求為主。投資型客戶比重有所增加。仍以中小戶型為主要需求。自住型客戶比重增加。以中大戶型為主要需求。第五十六頁(yè)，共一百零六頁(yè)。【目標(biāo)客戶定位】-年齡預(yù)測(cè)年齡30歲以下31—35歲36—40歲41—50歲50歲以上百分比約5%約25%約35%約30%約5%第五十七頁(yè)，共一百零六頁(yè)。【目標(biāo)客戶定位】-來(lái)源預(yù)測(cè)區(qū)域縣城鄉(xiāng)鎮(zhèn)比例約60%約40%東安縣城區(qū)域購(gòu)房群體60%周遍鄉(xiāng)鎮(zhèn)購(gòu)房群體40%第五十八頁(yè)，共一百零六頁(yè)。規(guī)劃設(shè)計(jì)建議產(chǎn)品深化建議開發(fā)策略建議三、產(chǎn)品規(guī)劃與開發(fā)建議第五十九頁(yè)，共一百零六頁(yè)。【規(guī)劃設(shè)計(jì)建議】-總體規(guī)劃思路1、規(guī)劃符合現(xiàn)代文明居住標(biāo)準(zhǔn)，高品質(zhì)生活小區(qū)2、創(chuàng)造東安代表性品質(zhì)社區(qū)

為東安住宅開發(fā)創(chuàng)造有代表性的居住模式，塑造奪目的區(qū)域形象。3、合理的景觀系統(tǒng)確保優(yōu)美的生活環(huán)境質(zhì)素通過(guò)人造景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)，滿足居者對(duì)自然的渴望。4、以配套提升地塊價(jià)值，樹立社區(qū)形象

以主題性休閑設(shè)施作為吸引點(diǎn)，滿足家庭日常休閑度假。第六十頁(yè)，共一百零六頁(yè)?！疽?guī)劃設(shè)計(jì)建議】-規(guī)劃布局建筑規(guī)劃加州，簡(jiǎn)約明快的加州現(xiàn)代風(fēng)格。產(chǎn)品形態(tài)小高層電梯+多層盡量采用短板式設(shè)計(jì)，南北通透。產(chǎn)品特色入戶花園、錯(cuò)層住宅、錯(cuò)層陽(yáng)臺(tái)、空中院落布局規(guī)劃入口兩棟高層標(biāo)志性建筑戶型設(shè)計(jì)“二代居”組合模式平面或立體組合“1+1”模式，一套可分成二套，增加戶型的使用功能，同時(shí)規(guī)避國(guó)六條限制。第六十一頁(yè)，共一百零六頁(yè)?！疽?guī)劃設(shè)計(jì)建議】-物業(yè)類型小高層＋多層備選類型小高層高層多層本案適用性分析高容積率，可增加綠地率高容積率，可增加綠地率低總價(jià)，產(chǎn)品稀缺，市場(chǎng)接受度高本案抗性分析部分產(chǎn)品高總價(jià)高總價(jià)，易產(chǎn)生銷售阻力增加建筑密度結(jié)論可選建議不選建議主選第六十二頁(yè)，共一百零六頁(yè)?！疽?guī)劃設(shè)計(jì)建議】-戶型面積配比戶型面積比例多層:二房100㎡左右

占5％

多層:三房小高層:三房120-139㎡左右128-138㎡左右

占75%

多層:四房小高層:四房146-156㎡左右占20％

小高層:頂層復(fù)式8套朝廣場(chǎng)占5%第六十三頁(yè)，共一百零六頁(yè)。【規(guī)劃設(shè)計(jì)建議】-戶型設(shè)計(jì)建議層高2.9-3ｍ。入口私家花園設(shè)計(jì)。主臥設(shè)計(jì)獨(dú)立更衣室，部分加上書房。多陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，弧型陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)；錯(cuò)層陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)。270度轉(zhuǎn)角窗設(shè)計(jì)。戶型設(shè)計(jì)的靈活性，可自由分割組合第六十四頁(yè)，共一百零六頁(yè)?！井a(chǎn)品深化建議】-方向與目的打造高產(chǎn)品附加值，為產(chǎn)品的高生活性價(jià)比提供強(qiáng)有力的支撐！使本案成為——東安品質(zhì)最好、性價(jià)比最高的項(xiàng)目！++++++所在地段關(guān)鍵要素質(zhì)量品牌核心要素社區(qū)配套重要支撐戶型設(shè)計(jì)靈活超前硬件設(shè)備實(shí)實(shí)在在生活質(zhì)量周邊配套物業(yè)管理生活保障第六十五頁(yè)，共一百零六頁(yè)?！井a(chǎn)品深化建議】-建筑風(fēng)格及建筑形式加州，簡(jiǎn)約后現(xiàn)代風(fēng)格第六十六頁(yè)，共一百零六頁(yè)?！井a(chǎn)品深化建議】-建筑風(fēng)格及建筑形式加州，簡(jiǎn)約后現(xiàn)代風(fēng)格第六十七頁(yè)，共一百零六頁(yè)?！井a(chǎn)品深化建議】-物業(yè)管理星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理◆聘請(qǐng)專業(yè)的、具備知名度的物業(yè)管理公司提供顧問(wèn)指導(dǎo)或進(jìn)行管理?！舫闪⒖蛻魰?huì)，不定期組織客戶活動(dòng)。第六十八頁(yè)，共一百零六頁(yè)。形象推廣定位推廣策略營(yíng)銷總體思路營(yíng)銷策略四、營(yíng)銷推廣建議第六十九頁(yè)，共一百零六頁(yè)?！拘蜗笸茝V定位】-案名創(chuàng)意出發(fā)點(diǎn)案名創(chuàng)意出發(fā)點(diǎn)項(xiàng)目目標(biāo)客戶以東安當(dāng)?shù)厝藶橹?、追求高品質(zhì)生活、對(duì)美好生活的渴望宜：異域風(fēng)情、“概念”路線不宜：中庸、大眾化路線目標(biāo)對(duì)象創(chuàng)意方向案名創(chuàng)意第七十頁(yè)，共一百零六頁(yè)。【形象推廣定位】-案名建議建議案名：案名詮釋加州:建筑風(fēng)格、園林景觀、生活方式首府:品質(zhì)、東安第一品質(zhì)府邸完善的周遍配套、物業(yè)服務(wù)加州首府第七十一頁(yè)，共一百零六頁(yè)。【形象推廣定位】-推廣口號(hào)中央城區(qū)加州生活第七十二頁(yè)，共一百零六頁(yè)?！拘蜗笸茝V定位】-推廣口號(hào)詮釋:城市中央加州生活釋義：“城市中央”本案位于新老城交接處,緊鄰縣中心；“加州”建筑風(fēng)格、園林景觀；“生活”生活方式、生活品味；加州生活城市中央恒豐國(guó)際第七十三頁(yè)，共一百零六頁(yè)。【推廣策略】-推廣目標(biāo)及方針第七十四頁(yè)，共一百零六頁(yè)?！就茝V策略】會(huì)所VIP卡、折扣卡聯(lián)合推廣現(xiàn)場(chǎng)演示現(xiàn)場(chǎng)促進(jìn)廣告推廣項(xiàng)目活動(dòng)限量發(fā)售制造反應(yīng)感性推廣理性推廣付款方式價(jià)格策略物業(yè)管理區(qū)域龍頭項(xiàng)目的理性宣傳質(zhì)量見(jiàn)證項(xiàng)目落成保證+第七十五頁(yè)，共一百零六頁(yè)?！就茝V策略】-推廣主訴求點(diǎn)※品質(zhì)、區(qū)位※綜合性價(jià)比※付款方式（低總價(jià)）※物業(yè)管理第七十六頁(yè)，共一百零六頁(yè)?！就茝V策略】-媒體策略①整體媒體選擇以成本較低、展示性較強(qiáng)的戶外廣告與流動(dòng)性廣告為主；②形象宣傳、促銷宣傳的廣告采用戶外、海報(bào)、樓書；③公關(guān)活動(dòng)的公布采用多飛字幕與群發(fā)短信媒體結(jié)合為主；④日常知名度的建立以直接郵寄、戶外廣告為主。⑤適當(dāng)開展軟性文章的炒做。⑥適當(dāng)開展硬性報(bào)廣展示項(xiàng)目形象。媒體組合原則：第七十七頁(yè)，共一百零六頁(yè)。媒體組合策略

項(xiàng)目說(shuō)明報(bào)紙《永州日?qǐng)?bào)》形象性廣告強(qiáng)勢(shì)媒體，主要做品牌塑造宣傳（建議在特殊時(shí)期適當(dāng)應(yīng)用）《新報(bào)》形象性廣告強(qiáng)勢(shì)媒體，主要做品牌塑造宣傳（建議在特殊時(shí)期適當(dāng)應(yīng)用）《奔騰小報(bào)》《周末》專版配合性宣傳，主要做促銷性宣傳（建議取消此項(xiàng)）報(bào)紙、軟文散于以上媒體的地產(chǎn)專版，作形象軟性宣傳（建議取消此項(xiàng)）短信群發(fā)提示性配合媒體，配合階段性及時(shí)性信息傳遞電視形象性廣告強(qiáng)勢(shì)媒體，主要做品牌塑造宣傳三維動(dòng)畫項(xiàng)目形象配合媒體，刻錄成VCD，強(qiáng)勢(shì)展示景觀和建筑魅力路牌形象性廣告媒體，在競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案密集和區(qū)域重要路口設(shè)置，對(duì)過(guò)往客人形成視覺(jué)沖擊的同時(shí)，起到爭(zhēng)奪客戶的作用多飛字幕及時(shí)信息，傳遞，實(shí)效性強(qiáng)，傳播面廣且及時(shí)有效媒體組合策略第七十八頁(yè)，共一百零六頁(yè)。印刷物說(shuō)明樓書中央城區(qū)加州生活海報(bào)促銷性宣傳媒體，配合強(qiáng)銷期及公關(guān)活動(dòng)派發(fā)給周邊客戶及活動(dòng)中到場(chǎng)客戶DM促銷性宣傳媒體，配合強(qiáng)銷期及公關(guān)活動(dòng)使用戶型單張配合銷售需求印刷《繽紛四季·精彩人生》生活特輯不定期發(fā)行，溝通客戶與企業(yè)關(guān)系，建立企業(yè)親和力。帶動(dòng)二次渠道營(yíng)銷，塑造加州的生活方式，展示假日風(fēng)情，陽(yáng)光生活的魅力（建議取消此項(xiàng)）名片／請(qǐng)柬聯(lián)絡(luò)卡／信封／檔案袋統(tǒng)一品牌形象輔助性媒體手提袋出街帶動(dòng)二次傳播銷售道具媒體組合策略

第七十九頁(yè)，共一百零六頁(yè)?！緺I(yíng)銷總體思路】

走短平快路線在片區(qū)市場(chǎng)特定產(chǎn)品（二房、三房）的有效供應(yīng)量還未大量釋放，需求大于供應(yīng)的利好形勢(shì)下，宜打短平快戰(zhàn)術(shù)，規(guī)避未來(lái)大量競(jìng)爭(zhēng)。

走高性價(jià)比路線由于區(qū)域內(nèi)可競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目較少，因此建議本案可首先奠定區(qū)域品質(zhì)樓盤的形象，以“高品質(zhì)、高附加值、小而精”的綜合性價(jià)比優(yōu)勢(shì)搶占市場(chǎng)。第八十頁(yè)，共一百零六頁(yè)。【營(yíng)銷策略】-價(jià)格定位策略項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位原則——A、市場(chǎng)供需原則B、預(yù)期利潤(rùn)率、銷售總額、市場(chǎng)份額等銷售目標(biāo)合理均衡原則C、價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定原則項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位目標(biāo)——A、最大利潤(rùn)目標(biāo)B、銷售目標(biāo)（市場(chǎng)占有份額、銷售進(jìn)度）C、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)目標(biāo)D、項(xiàng)目品牌、企業(yè)品牌目標(biāo)價(jià)格定位受諸多因素影響，應(yīng)當(dāng)遵循開發(fā)節(jié)奏及市場(chǎng)動(dòng)態(tài)的普遍規(guī)律及原則。（因本項(xiàng)目一期面市時(shí)間預(yù)計(jì)在08年，而東安樓市變化日新月異，故在此不針對(duì)項(xiàng)目做具體定價(jià)，未來(lái)將根據(jù)實(shí)際市場(chǎng)情況進(jìn)行定價(jià)。）第八十一頁(yè)，共一百零六頁(yè)?！緺I(yíng)銷策略】-價(jià)格執(zhí)行策略“低開高走”策略迅速搶占目標(biāo)市場(chǎng)，依據(jù)市場(chǎng)情況逐步提價(jià)創(chuàng)造價(jià)值?！耙环恳粌r(jià)”策略根據(jù)產(chǎn)品戶型、景觀、朝向等優(yōu)劣程度分別制定價(jià)格，實(shí)施“一房一價(jià)”，實(shí)現(xiàn)每套房子物有所值?！皟r(jià)值最優(yōu)”策略根據(jù)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)和本案銷售情況，在營(yíng)銷過(guò)程中適當(dāng)調(diào)整價(jià)格，逐步提高利潤(rùn)空間。第八十二頁(yè)，共一百零六頁(yè)。付款方式策略1）按揭付款簽約時(shí)支付首期房款≥30%，其余部分采用銀行按揭付款2）分期付款簽約時(shí)：支付總房款的30%二期付款：2個(gè)月內(nèi)支付總房款的30%三期付款：4個(gè)月內(nèi)支付總房款的35%交付時(shí)付清尾款5%3）一次性付款簽約時(shí)：支付總房款的50%二期付款：1個(gè)月內(nèi)支付總房款的50%【營(yíng)銷策略】-價(jià)格執(zhí)行策略第八十三頁(yè)，共一百零六頁(yè)?！緺I(yíng)銷策略】-渠道策略1、售點(diǎn)渠道通過(guò)售樓中心的渠道進(jìn)行項(xiàng)目推介和銷售。2、客戶資源渠道通過(guò)積累的穩(wěn)定客戶資源，進(jìn)行本案的推介和銷售工作。第八十四頁(yè)，共一百零六頁(yè)。項(xiàng)目一期推廣進(jìn)度及推廣分期時(shí)間第八十五頁(yè)，共一百零六頁(yè)。08.元旦07.11.2912.1312.2808.5.108.10.1開工基礎(chǔ)完成主體施工竣工日期08.元.18形象導(dǎo)入期蓄勢(shì)期引爆期強(qiáng)銷期一期開盤持續(xù)期前期準(zhǔn)備期08.元宵認(rèn)購(gòu)售卡二期開盤促銷活動(dòng)以上銷售節(jié)點(diǎn)原則性應(yīng)根據(jù)工程進(jìn)度安排，以上均為暫定，有待進(jìn)一步調(diào)整【銷售時(shí)間】-節(jié)點(diǎn)安排第八十六頁(yè)，共一百零六頁(yè)。分期段銷售執(zhí)行第八十七頁(yè)，共一百零六頁(yè)。1、工作任務(wù)：造勢(shì)及策略擬定2、工作重點(diǎn)：建筑設(shè)計(jì)方案調(diào)整建議（完成）景觀規(guī)劃調(diào)整建議及方案（完成）召開動(dòng)腦會(huì)議研判市場(chǎng)情報(bào)（完成）行銷策略擬定（完成）擬定推廣計(jì)劃（完成）裝修方案敲定并執(zhí)行開工奠基活動(dòng)的執(zhí)行價(jià)格策略擬定銷售說(shuō)詞擬定銷售人員召集與訓(xùn)練【籌備期】-（07年10月中旬---11月中旬）第八十八頁(yè)，共一百零六頁(yè)。傳播目標(biāo)任務(wù)吸引力：吸引社會(huì)大眾與目標(biāo)客戶對(duì)本案予以關(guān)注和對(duì)開發(fā)商品牌的認(rèn)知和信任。傳播主要信息——人員價(jià)值和服務(wù)價(jià)值開發(fā)商的背景、投資實(shí)力展示本案定位與形象展示傳播具體方式——公共關(guān)系新聞發(fā)布，新聞報(bào)道炒作，及廣告形象推廣（戶外、電視、海報(bào)）事件炒作、舉辦SP活動(dòng)銷售工作任務(wù)：散布、擴(kuò)大本案知名度告知業(yè)界和媒體造成耳語(yǔ)儲(chǔ)蓄至少三成以上客戶，以利開盤攔截其他個(gè)案客源【形象導(dǎo)入期】-

（07年11月中旬-08年12月底）第八十九頁(yè)，共一百零六頁(yè)。

開盤前的引導(dǎo)，以使客戶收手停止購(gòu)買別的個(gè)案為主，以求吸引人潮造氣勢(shì)，使現(xiàn)場(chǎng)活躍，求得預(yù)定銷售目標(biāo)。

銷售中心及樣板屋軟包布置完畢

銷售人員進(jìn)場(chǎng)

先期海報(bào)散發(fā)

所有圖面及模型完成

開通看房班車

對(duì)現(xiàn)場(chǎng)來(lái)客散播耳語(yǔ)，使客戶介紹客戶，以求串連客戶群，以助銷售?！句N售具體方式】第九十頁(yè)，共一百零六頁(yè)。傳播目標(biāo)任務(wù)——挑起興趣通過(guò)充分展現(xiàn)本案價(jià)值與魅力和強(qiáng)調(diào)本案與目標(biāo)客戶的利益所在，以挑起目標(biāo)客戶對(duì)本案之興趣，并消除其疑慮傳播主要信息——項(xiàng)目產(chǎn)品信息項(xiàng)目的形象及賣點(diǎn)本案的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)傳播具體方式——公共關(guān)系媒體廣告（戶外、短信、多飛、3D影視）利用元宵舉辦SP活動(dòng)，為開盤積累客戶；銷售工作任務(wù)：散布、擴(kuò)大本案知名度告知業(yè)界和媒體造成耳語(yǔ)儲(chǔ)蓄至少7成以上客戶，以利開盤攔截其他個(gè)案客源【蓄勢(shì)期】-

（07年12月底---1月17日）第九十一頁(yè)，共一百零六頁(yè)。

一舉豐收長(zhǎng)期醞釀成果，營(yíng)造開盤即旺銷的現(xiàn)場(chǎng)氛圍

將銷售成績(jī)迅速傳遍業(yè)界內(nèi)外并震撼客戶

配合SP活動(dòng)等一連串活動(dòng)保持現(xiàn)場(chǎng)熱銷人氣

預(yù)收保留金1萬(wàn)后轉(zhuǎn)定，于開盤當(dāng)日至現(xiàn)場(chǎng)補(bǔ)足2萬(wàn)，促成開盤當(dāng)日購(gòu)買熱潮。【銷售目標(biāo)任務(wù)】第九十二頁(yè)，共一百零六頁(yè)。

《購(gòu)房買賣合同》準(zhǔn)備到位

銷售講習(xí)，答客問(wèn)反復(fù)練習(xí)

收集客戶資料及聯(lián)絡(luò)已醞釀的客戶，營(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)氣氛并檢討戶反應(yīng)，以修正銷售及廣告路線；

通知引導(dǎo)期收取保留金之客戶補(bǔ)足定金，造成現(xiàn)場(chǎng)銷售熱烈圍，使客戶產(chǎn)生再不購(gòu)買即來(lái)不及的感覺(jué)

來(lái)就送，補(bǔ)足送，以吸引貪小便宜的客戶，