物業(yè)設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)知識(shí)與維護(hù)管理xxxx

物業(yè)設(shè)施、設(shè)備基礎(chǔ)知識(shí)與維護(hù)管理

-------孫丕勇2守時(shí)用心分享靜音課堂公約2設(shè)備的一生檢修維護(hù)使用制造

設(shè)備管理是指設(shè)備一生全過程管理，包括設(shè)備引進(jìn)階段的前期管理，試生產(chǎn)階段的初期管理，生產(chǎn)現(xiàn)場(chǎng)的使用管理、維護(hù)管理、潤(rùn)滑管理、故障管理、精度管理（包括備件管理）、資產(chǎn)管理（包括臺(tái)帳、檔案、資料管理）、技術(shù)改造管理等內(nèi)容。設(shè)計(jì)選型購(gòu)置安裝調(diào)試驗(yàn)收規(guī)劃改造更新報(bào)廢等3設(shè)備的定義

直接或間接參與生產(chǎn)過程的各種器械的總稱，實(shí)際使用壽命在一年以上，在使用中保持原有的形態(tài)，單位價(jià)值在2000元以上、能獨(dú)立完成提供某種功能的機(jī)器。

什么是物業(yè)設(shè)備設(shè)施？物業(yè)設(shè)備設(shè)施既包括室內(nèi)設(shè)備，也包括物業(yè)紅線內(nèi)的室外設(shè)備與設(shè)施系統(tǒng)，具體主要有給排水、供電、供暖、消防、通風(fēng)、電梯、空調(diào)、燃?xì)夤?yīng)以及通信網(wǎng)絡(luò)等設(shè)備，這些設(shè)備構(gòu)成了物業(yè)設(shè)備的主體，是物業(yè)全方位管理與服務(wù)的有機(jī)組成部分。注：作為現(xiàn)代物業(yè)，無(wú)論是住宅、商業(yè)，還是寫字樓、工業(yè)廠房或其他不同的物業(yè)類型，物業(yè)設(shè)備是其不可缺少的重要組成部分。是為了滿足人們生活的基本需求，同時(shí)還是人們追求生活更舒適、更安全的物質(zhì)保證。只有這些設(shè)備、設(shè)施正常運(yùn)作，物業(yè)的功能和作用才能夠得以實(shí)現(xiàn)。

設(shè)備事故的定義指設(shè)備非正常原因造成設(shè)備或設(shè)備部件非正常的損壞而引起的設(shè)備停運(yùn)。設(shè)備管理的方針

以經(jīng)濟(jì)效益為中心，堅(jiān)持依靠技術(shù)進(jìn)步和以預(yù)防為主1、要建立設(shè)備管理的良好機(jī)制、積極推行設(shè)備綜合管理2、預(yù)防為主，做到正確操作，精心養(yǎng)護(hù)和科學(xué)檢修物業(yè)設(shè)備管理的主要任務(wù)提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，建立適應(yīng)市場(chǎng)的設(shè)備管理體制、實(shí)行設(shè)備綜合管理，充分發(fā)揮設(shè)備效能，不斷提高設(shè)備綜合效率和降低設(shè)備使用壽命周期費(fèi)用，促進(jìn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的不斷提高。物業(yè)設(shè)備管理的目標(biāo)注：物業(yè)設(shè)備在整個(gè)物業(yè)內(nèi)處于非常重要的地位。它是物業(yè)運(yùn)作的物質(zhì)和技術(shù)基礎(chǔ)。用好、管好、維護(hù)檢修好、改造好現(xiàn)有設(shè)備，提高設(shè)備的利用率及完好率，是物業(yè)設(shè)備管理的根本目標(biāo)。

有利于完善物業(yè)使用功能和實(shí)現(xiàn)物業(yè)保值增值。有利于推動(dòng)物業(yè)管理，反映出物業(yè)管理公司的管理水平及企業(yè)形象。

停車場(chǎng)停車庫(kù)防火噴淋消火栓自動(dòng)消防系統(tǒng)自動(dòng)滅火系統(tǒng)滅火器生活水平提高的需要：方便安全舒適電梯汽車通訊消防主機(jī)聯(lián)動(dòng)柜傳感器消防泵單獨(dú)系統(tǒng)消防廣播，消防對(duì)講自動(dòng)、固定防盜閉路監(jiān)控周界防越車管門禁居家報(bào)警系統(tǒng)空調(diào)游泳池會(huì)所及娛樂設(shè)施泳池設(shè)備泳池設(shè)施網(wǎng)絡(luò)有線電視各類家電物業(yè)設(shè)施、設(shè)備的主要內(nèi)容包括：供配電系統(tǒng)給排水系統(tǒng)消防系統(tǒng)電梯系統(tǒng)電訊系統(tǒng)設(shè)施、設(shè)施保養(yǎng)、維護(hù)、維修管理安防系統(tǒng)樓宇智能控制系統(tǒng)空調(diào)暖通系統(tǒng)加工維修工具及設(shè)備房屋本體及其附屬設(shè)施1、供配電系統(tǒng)：（1）高壓變電設(shè)備（2）低壓配電設(shè)備（3）照明用電系統(tǒng)2、給排水系統(tǒng)（1）供水設(shè)備、設(shè)施（2）排水設(shè)備、設(shè)施（3）衛(wèi)生設(shè)備（4）熱水供應(yīng)設(shè)備3、消防系統(tǒng)：（1）水系統(tǒng)（2）電控系統(tǒng)（煙感、溫感報(bào)警等）（3）氣體滅火系統(tǒng)（4）防排煙系統(tǒng)(防煙、排煙）（5）逃生、救援系統(tǒng)（6）滅火器材4、電梯系統(tǒng)：

（1）客梯（2）貨梯（3）觀光梯（4）消防梯（5）自動(dòng)扶梯等。

5、電訊系統(tǒng)：

（1）廣播系統(tǒng)（非消防廣播）（2）電話系統(tǒng)（3）有線電視系統(tǒng)（4）網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)6、安防系統(tǒng)：

（1）閉路監(jiān)控系統(tǒng)（2）周邊紅外線對(duì)射防衛(wèi)系統(tǒng)（3）居家紅外線報(bào)警系統(tǒng)（4）安全巡更設(shè)備7．樓宇自控系統(tǒng)：

（1）樓宇自控綜合布線系統(tǒng)（2）樓宇自控主控電腦（BA系統(tǒng)）（3）DDC控制模塊（4）數(shù)據(jù)采集設(shè)備（5）控制執(zhí)行設(shè)備8．空調(diào)、通風(fēng)系統(tǒng)：（1）供冷設(shè)備（2）供暖設(shè)備（3）室內(nèi)通風(fēng)設(shè)備制冷系統(tǒng)原理圖冷卻水冷凍水冷媒冷凝器主機(jī)膨脹閥壓縮機(jī)蒸發(fā)器冷卻塔空調(diào)末端空調(diào)制冷系統(tǒng)流程示意圖低溫低壓氣體7℃12℃32℃37℃高溫高壓氣體低溫高壓液體低溫低壓液體9、加工維求修工具、屯設(shè)備：（1）電焊機(jī)獄（2）管道娛切割機(jī)候（3）沖擊詳鉆、射閑釘槍慶（4）攻絲機(jī)蠶（5）打磨機(jī)顧（6）升降機(jī)憶（7）其它漠工具、澤設(shè)備10．房屋本芒體及其附尤屬設(shè)施：（1）防雷與巖接地裝置（2）小區(qū)內(nèi)倆道路、墻緊面、樓梯汪間（3）連廊貓、建筑夠小品（4）泳池及稱設(shè)施（5）兒童娛蠻樂設(shè)施（6）標(biāo)識(shí)工程管袍理基礎(chǔ)船一：技懶術(shù)臺(tái)賬亡的建立包含的磁基本內(nèi)封容：機(jī)電設(shè)備劃臺(tái)賬、工耀程技術(shù)資專料臺(tái)賬、臣工程圖紙宿臺(tái)賬、相廊關(guān)合同匯黨總及維保串臺(tái)賬、工漏具臺(tái)賬（漢含公用、疤及個(gè)人）癥、質(zhì)量記老錄臺(tái)賬、北工程人員確專業(yè)證書繞匯總臺(tái)賬椅、能耗管梢理臺(tái)賬、策裝修管理爸臺(tái)賬等。物業(yè)設(shè)津施建立辨臺(tái)帳的茅必要性集（目的鑼）物業(yè)設(shè)宅施臺(tái)帳菌就是以聯(lián)建筑物貨為單位雁，從建嚇筑物所扒配套的草設(shè)施的70年使用壽旦命的目標(biāo)虧管理出發(fā)現(xiàn)，是從設(shè)豬施的使用沙、維護(hù)及伙維修直至考到它的報(bào)年廢處理全孫過程的最櫻有價(jià)值的址數(shù)據(jù)記錄判，是若干嚇年后多代亞技術(shù)管理穴人員的設(shè)平施管理過派程中所需繳求的最快鋸、最直接關(guān)、最有效黃的數(shù)據(jù)資逝料的反映擾。以機(jī)電設(shè)甩備臺(tái)賬為幼例：物業(yè)設(shè)備防、設(shè)施系沉統(tǒng)的分類餡：供配電賀系統(tǒng)、分空調(diào)系森統(tǒng)、給眾排水系怪統(tǒng)、消剩防系統(tǒng)糧、安防益監(jiān)控系驕統(tǒng)、電霞梯系統(tǒng)撓、樓宇?yuàn)^機(jī)電設(shè)芒備自動(dòng)匹控制系倡統(tǒng)（簡(jiǎn)聰稱樓宇逮自控系風(fēng)統(tǒng)）、紹通訊系紛統(tǒng)、計(jì)其算機(jī)與禁網(wǎng)絡(luò)系嗚統(tǒng)、音群響視頻棚系統(tǒng)、傳土木建葉筑設(shè)施橫系統(tǒng)等建立機(jī)電燥設(shè)備臺(tái)賬蓄的要點(diǎn)：物業(yè)機(jī)電甩設(shè)備臺(tái)帳澤格式包括容以下內(nèi)容下：1、設(shè)備浩的規(guī)格贊型號(hào)；2、設(shè)備的裂名稱；3、制造諒單位；4、出廠日份期及編號(hào)炕；5、設(shè)備的貌技術(shù)規(guī)范晶；6、安裝堪地點(diǎn)（持部位）企；7、數(shù)量專；8、特別備龜注等。物業(yè)機(jī)子電設(shè)備移臺(tái)帳的盲建立時(shí)菊間：前期介入德時(shí)，就應(yīng)良按各專業(yè)尿開始收集佛資料，逐香步建立，江待同項(xiàng)目領(lǐng)交接初期皂基本建立憶完畢。工程管理刪基礎(chǔ)二一、制晴定工程長(zhǎng)管理制疼度、各晴崗位操膀作規(guī)程來(lái)（作業(yè)晨指導(dǎo)書姑）（一）工程管理浪制度1設(shè)備運(yùn)行奴分析制度2交接班倍制度3燃?xì)忮仩t桃工作制度4樓宇自述控值班災(zāi)工作制捐度5中控室消猛防值班工刊作制度6背景音錄樂值班肯工作制毛度7鑰匙使用疏管理制度8設(shè)備巡查撫保養(yǎng)制度9會(huì)議協(xié)助碼工作制度10管道維修夫人員工作起制度11配電室般值班制徒度12電梯維護(hù)置操作工作疲制度13維修電評(píng)工工作檢制度14土木裝烘修人員插工作制自度15動(dòng)火審廳批制度16工具設(shè)備暗儀表賠償盡制度17工程部材莊料、工具基領(lǐng)用制度（二）、各崗位遼操作規(guī)收程（作控業(yè)指導(dǎo)逢書）1供配電濱系統(tǒng)的失運(yùn)行與訊維修保左養(yǎng)規(guī)程2給排水被系統(tǒng)的束運(yùn)行與壺維修保趙養(yǎng)規(guī)程3電梯系統(tǒng)銀的運(yùn)行與粥維修保養(yǎng)啟規(guī)程4弱電系天統(tǒng)的運(yùn)私行與維歌修保養(yǎng)建規(guī)程5消防系創(chuàng)統(tǒng)的運(yùn)和行與維澆修保養(yǎng)私規(guī)程6燃?xì)忮佈轄t安全號(hào)操作規(guī)脅程7中央空挪調(diào)系統(tǒng)餅運(yùn)行、殊維修規(guī)志程8物業(yè)設(shè)備兵維修、保大養(yǎng)規(guī)程9工具管舟理作業(yè)供規(guī)程10樓宇巡查蛛管理規(guī)程11住房（業(yè)愚主）家庭爭(zhēng)安裝/維修規(guī)程12設(shè)備綜乘合管理穗作業(yè)規(guī)雹程13測(cè)量設(shè)密備管理筑規(guī)程14新風(fēng)系統(tǒng)處維護(hù)保養(yǎng)惜的操作程共序15維修人剪員接報(bào)旋修工作圣程序二、工理程質(zhì)量尖記錄（術(shù)至少包耳括6個(gè)方面）1、檢修招記錄：素包括設(shè)蘋備計(jì)劃得性大小井修、事杜故搶修能的記錄夫，記錄劇形式應(yīng)積有檢修雀分析、攜工作記脾錄、結(jié)阻論報(bào)告夜等；2、系統(tǒng)箏保養(yǎng)記怠錄：包狐括設(shè)備找定期切耗換、執(zhí)賢行系統(tǒng)業(yè)保養(yǎng)項(xiàng)漁目等；3、技術(shù)改炕造記錄：弟包括設(shè)備闖的技術(shù)改松造、運(yùn)行蛋方式的調(diào)盯整；4、變更瞧記錄：吩包括設(shè)竿備的損該壞更換舒、技術(shù)室替換、磁項(xiàng)目增僅減等；5、運(yùn)行喝記錄：添包括調(diào)姑試記錄塌、投運(yùn)渠日期、磚運(yùn)行狀嗽態(tài)、運(yùn)陳行周期循、參數(shù)銷變化、扶事故記配錄、缺告陷登記捆等。6、客戶服蜂務(wù)維修記跡錄。A、設(shè)備、棟設(shè)施維修宿保養(yǎng)分類絮：日檢：遞屬巡視洪檢查維原護(hù)（即例行設(shè)保養(yǎng)）月檢：唐屬預(yù)防釘性檢查季（半雙年）檢旱：屬維看護(hù)性檢價(jià)查年檢：棗屬恢復(fù)示性檢修大修：客屬?gòu)氐组熜孕蘩砣⒃O(shè)施吸、設(shè)施保尿養(yǎng)、維修佛管理B、設(shè)施設(shè)備斃的維護(hù)要艱求：對(duì)技術(shù)變?nèi)藛T：三嚴(yán)：（嚴(yán)查、嚴(yán)盟管、嚴(yán)控眼）四會(huì)：（椅會(huì)使用、狗會(huì)保養(yǎng)、岸會(huì)檢查、暢會(huì)維修）對(duì)設(shè)備黨運(yùn)行環(huán)倉(cāng)境：三干凈美：（設(shè)曬備干凈鉗、機(jī)房濫干凈、使工作場(chǎng)湯所干凈對(duì)設(shè)備晴：四不漏灘：（不黨漏水、貝不漏電著、不漏防氣、不孝漏油）五良好：節(jié)（使用性康能良好、問密封良好圖、潤(rùn)滑良水好、緊固顧良好、調(diào)泄整良好）衡量設(shè)備糞管理水平漿的指標(biāo)技術(shù)指標(biāo)流：邀公司鞏計(jì)劃（%）全部設(shè)蕉備完好招率≥98主要設(shè)敬備完好穿率≥98計(jì)量器具骨檢測(cè)率≥96特種設(shè)稅備定檢產(chǎn)率100安全附件恭檢測(cè)合格輕率≤0.05動(dòng)靜密么封點(diǎn)泄霸漏率≤0.2靜密封泄蜓漏率≤0.0乎5設(shè)備大修擾計(jì)劃完成錄率100設(shè)備隱貨患整改貧率100設(shè)備運(yùn)行河正常率100資料、圖拼紙、質(zhì)量府記錄完整麥率100設(shè)施、撞設(shè)施保侵養(yǎng)、維降護(hù)、維濾修管理設(shè)備使財(cái)用與維好護(hù)管理傾流程☆主管☆經(jīng)理☆使用守則☆操作規(guī)照程☆維護(hù)保忙養(yǎng)規(guī)程☆崗位獻(xiàn)責(zé)任☆崗前培跡訓(xùn)☆持證上眨崗☆定人美定機(jī)定責(zé)正確使用建章健制檢查監(jiān)督35故障發(fā)杰生規(guī)律浴盆曲線故障管理初發(fā)故障為期偶發(fā)故勿障期磨損（劣飄化）期磨合磨譜損階段正常磨損搬階段劇烈磨損初階段36浴盆理論設(shè)備運(yùn)簽行后1-5年是故障能高發(fā)期；5-15年進(jìn)入道穩(wěn)定運(yùn)報(bào)行期，感故障率括較低；15年后再丑度進(jìn)入糖故障高惹發(fā)期。粘?？蓜澩Х譃槿w個(gè)階段田：早期冰故障期魯，偶然匆故障期岔，嚴(yán)重匪故障期耐。38劣化漸繪變過程欣如下：故障管左理39微小缺陷貿(mào)演變故障第過程灰塵（沙作粒）劃痕溝槽電化學(xué)背反應(yīng)銹蝕微裂紋斷裂故障潤(rùn)滑介質(zhì)怕泄露潤(rùn)滑不虜良快速磨損松動(dòng)振動(dòng)應(yīng)力疲勞裂紋電化學(xué)較反應(yīng)故障管盤理40故障管甲理設(shè)備設(shè)施昌的預(yù)防性摘管理：減少設(shè)備糾的故障率蓮：重保養(yǎng)跟方式，通癥過高密度聯(lián)保養(yǎng)，延覺長(zhǎng)設(shè)備的滾低故障穩(wěn)末定運(yùn)行時(shí)堡間，減少疼高額的大波修費(fèi)用支乎出。設(shè)施、款設(shè)施保諷養(yǎng)、維逢護(hù)、維犁修管理設(shè)備能源津管理（節(jié)飲能）：技術(shù)節(jié)能廢：通過對(duì)袖設(shè)備的了逝解、技術(shù)歸改造、引瘡入先進(jìn)節(jié)列能技術(shù)管理節(jié)能酒：通過了粱解設(shè)備的贏運(yùn)行規(guī)律好，通過管拾理手段達(dá)圾到節(jié)能效項(xiàng)果設(shè)施、牌設(shè)施保戰(zhàn)養(yǎng)、維且護(hù)、維祝修管理設(shè)備安全蹈管理以達(dá)到設(shè)備運(yùn)牽行、維采修對(duì)人巡壽不造成拾傷害、節(jié)物不造差成損失敬，而采乏取的組盼織性、倍技術(shù)性傾措施。安全管理資的因果連焦鎖論：設(shè)施、設(shè)烤施保養(yǎng)、屆維護(hù)、維偽修管理管理或課環(huán)境缺陷傷害人的不詢安全行為事故隱患意外事件設(shè)施、述設(shè)施保豎養(yǎng)、維肆護(hù)、維革修管理安全管景理具體邊內(nèi)容：1、建立失安全管伐理機(jī)制雄和制度2、將安柴全管理脹納入日搭常管理推之中3、加強(qiáng)人肚員的安全耕意識(shí)教育賀和安全技碧能培訓(xùn)4、嚴(yán)格執(zhí)波行安全檢菌查制度5、對(duì)安徹全隱患錯(cuò)，徹底怕清除，張不放過肢任何事冷故苗頭糾。人與機(jī)壺軌跡交朱叉理論設(shè)施、設(shè)朝施保養(yǎng)、淡維護(hù)、維苦修管理事忍故人的失爭(zhēng)誤物的缺陰陷環(huán)走境全面質(zhì)量路管理理論中即的五個(gè)僅影響產(chǎn)壘品質(zhì)量女的主要蛙因素人，指上制造產(chǎn)溉品的人員；機(jī)，制造旱產(chǎn)品所用巾的設(shè)備；料，指展制造產(chǎn)妖品所使酒用的原憑材料；法，指定制造產(chǎn)筋品所使桃用的方診法(各種操作勺規(guī)現(xiàn)程，狠指導(dǎo)書掏等）；環(huán)，指碌產(chǎn)品制檢造過程天中所處撈的環(huán)境先。設(shè)備使欲用管理頂?shù)幕玖?xí)要求：1、新設(shè)放備投用底前，必修須清楚乒其結(jié)構(gòu)灘、性能勁、原理暖，制定飲試機(jī)方藍(lán)案和安辜全措施統(tǒng)，編制搖操作保