山東知名房企CBD項(xiàng)目定位報(bào)告詳解圖文并茂

濰坊CBD項(xiàng)目定位報(bào)告項(xiàng)目整體定位寫字樓定位商業(yè)定位住宅定位酒店定位綜合體發(fā)展方向探究各物業(yè)開發(fā)關(guān)系思考項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目背景回顧區(qū)政府對(duì)面，新城中央，百萬(wàn)級(jí)多組團(tuán)城市綜合體基地結(jié)論周邊多為在建擬建地產(chǎn)項(xiàng)目，配套相對(duì)缺乏，目前人氣較差城市主干道交匯處，兩面分別臨健康東街和濰安路與高新區(qū)管委一路之隔，片區(qū)內(nèi)核心地段，潛力無(wú)限寫字樓、商業(yè)、酒店、住宅、公寓、學(xué)校多組團(tuán)功能齊全，業(yè)態(tài)豐富，百萬(wàn)級(jí)城市綜合體政府規(guī)劃，城市變遷土地升值產(chǎn)業(yè)發(fā)展，人口聚集城市功能、新都市主義土地平整，被綠化帶環(huán)繞，無(wú)特殊景觀資源，容積率較高景觀打造、高端形象高新區(qū)正從工業(yè)區(qū)向科技生態(tài)新城轉(zhuǎn)型，新城CBD將成為濰坊最具升值潛力板塊宏觀環(huán)境結(jié)論城市化水平為全省平均水平，（城市化水平不高，會(huì)在城市化進(jìn)程中產(chǎn)生多個(gè)綜合體）濰坊市房地產(chǎn)投資一度達(dá)到預(yù)警指標(biāo)，處于迅猛發(fā)展的態(tài)勢(shì)，調(diào)控影響近幾個(gè)月開始降溫回復(fù)正常指標(biāo)行政重心東移，高新區(qū)有望成為新的城市副中心高新區(qū)經(jīng)濟(jì)總量最高，第二產(chǎn)業(yè)重工業(yè)為主，服務(wù)業(yè)發(fā)展水平偏低，常住人口只有約十七萬(wàn)，排倒數(shù)第二位高新區(qū)定位未來(lái)的區(qū)域性金融中心，2015年常住人口翻3倍，服務(wù)業(yè)比重大幅提高健康東街、濰縣中路現(xiàn)代服務(wù)業(yè)隆起帶的形成各物業(yè)市場(chǎng)總結(jié)項(xiàng)目背景回顧商業(yè)住宅辦公從整個(gè)濰坊市來(lái)講，住宅市場(chǎng)整體競(jìng)爭(zhēng)壓力較大高新區(qū)近幾年來(lái)住宅成交速度快速增長(zhǎng)，位列第一。隨著政府的規(guī)劃引導(dǎo)，開發(fā)企業(yè)的積極開發(fā)，高新區(qū)東部也將逐漸成為置業(yè)熱點(diǎn)區(qū)域。把握好市場(chǎng)主流客群即剛需與主流改善，提高項(xiàng)目安全性住宅市場(chǎng)產(chǎn)品附加值體現(xiàn)較少在市場(chǎng)上較為少見，各物業(yè)互動(dòng)，寫字樓使用者部分成為住宅的客戶來(lái)源濰坊整體商業(yè)規(guī)?；撅柡?，局部片區(qū)存在機(jī)會(huì)；高新東部商圈處于起步階段，未來(lái)可發(fā)展成為區(qū)域性商業(yè)中心，但眼下還需要較長(zhǎng)時(shí)間的培育過(guò)程；高新區(qū)未來(lái)人口和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展為區(qū)域商業(yè)的發(fā)展提供了條件；餐飲業(yè)態(tài)存在市場(chǎng)機(jī)遇，尤其是政務(wù)和商務(wù)接待；休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)目前未能滿足現(xiàn)狀需求，存在機(jī)遇；親子早教類業(yè)態(tài)存在較大的市場(chǎng)空間；美容美體和婚紗攝影可適當(dāng)引入。高新區(qū)寫字樓整體發(fā)展不成熟，超前規(guī)劃，產(chǎn)業(yè)滯后，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重，導(dǎo)致寫字樓物業(yè)去化緩慢，住宅寫字樓利潤(rùn)倒掛；城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，增長(zhǎng)方式的轉(zhuǎn)變，以及高新區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃從長(zhǎng)遠(yuǎn)看對(duì)辦公物業(yè)是利好，但短期內(nèi)并不能帶來(lái)大量投資及租賃需求；目前市場(chǎng)產(chǎn)品層級(jí)低，缺少標(biāo)桿性產(chǎn)品，小面積使用者主要集中在教育培訓(xùn)、保險(xiǎn)等行業(yè)，300平米以上的使用者主要是房地產(chǎn)行業(yè)物業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)項(xiàng)目背景回顧綜合體發(fā)展方向探究各物業(yè)開發(fā)關(guān)系思考項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目背景回顧綜合體開發(fā)方向——三種物業(yè)均衡發(fā)展模式綜合體發(fā)展方向以寫字樓為核心以商業(yè)為核心以公寓住宅為核心三種物業(yè)均衡發(fā)展外部條件O(主)+A+SS(主)+O+AA(主)+O+SO+A+S已形成產(chǎn)業(yè)簇群位置：商業(yè)區(qū)/大型居住片區(qū)位置：CBD的邊緣/交通便利位置：CBD城市中心引入核心客戶帶來(lái)相關(guān)簇群交通：主干道沿線/公交周邊為高檔寫字樓聚集交通：主干道沿線/公交未來(lái)商務(wù)核心區(qū)/稀缺地段市場(chǎng)：流量大、商業(yè)氛圍濃厚/區(qū)城功能缺乏、需求旺盛客戶支持：投資及商務(wù)客戶規(guī)模：200，000㎡+內(nèi)部條件視覺(jué)沖擊：超高層或建筑群定位：大規(guī)模綜合性商業(yè)完善的商業(yè)、商務(wù)配套視覺(jué)沖擊：超高層或建筑群功能體系：寫字樓決定其他物業(yè)功能、定位與檔次功能體系：商業(yè)的絕對(duì)核心匯集有休閑、娛樂(lè)、工作、居住等多種功能功能體系：各業(yè)態(tài)的高端定位良好昭示性/可見性規(guī)劃設(shè)計(jì)：經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)公司規(guī)劃設(shè)計(jì)：高水準(zhǔn)、經(jīng)驗(yàn)豐富配套：酒店、商場(chǎng)、公寓強(qiáng)調(diào)私密的生活環(huán)境有一定綠化環(huán)境開發(fā)商：實(shí)力強(qiáng)勁/經(jīng)驗(yàn)豐富特色：建筑形式/業(yè)態(tài)/服務(wù)規(guī)模：限高要求管理團(tuán)隊(duì)：經(jīng)營(yíng)管理管理團(tuán)隊(duì)：物業(yè)管理/經(jīng)營(yíng)管理案例廣州中信廣場(chǎng)青島李滄萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)青島魯商中心、萬(wàn)科生態(tài)城青島華潤(rùn)中心結(jié)論部分外部條件不具備內(nèi)外部條件均不具備外部條件不具備部分內(nèi)部條件不具備高新區(qū)東部CBD概念剛啟動(dòng)，產(chǎn)業(yè)集群尚未形成，同時(shí)考慮當(dāng)下寫字樓物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，寫字樓物業(yè)不足支撐項(xiàng)目核心價(jià)值，同時(shí)考慮商業(yè)住宅的收益，應(yīng)以三種物業(yè)均衡發(fā)展的思路思考問(wèn)題。城市綜合體開發(fā)的四種模式:綜合體發(fā)展方向探究物業(yè)開發(fā)關(guān)系思考項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目背景回顧本案核心物業(yè)關(guān)系物業(yè)開發(fā)關(guān)系思考分析維度各物業(yè)之間關(guān)系開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)寫字樓＞商業(yè)＞酒店＞住宅開發(fā)時(shí)機(jī)住宅＞酒店＞寫字樓＞商業(yè)銷售難度酒店＞寫字樓＞商業(yè)＞住宅短期投入產(chǎn)出比住宅＞商業(yè)＞寫字樓＞酒店長(zhǎng)遠(yuǎn)收益商業(yè)＞寫字樓＞酒店＞住宅開發(fā)次序的思考：物業(yè)開發(fā)關(guān)系思考模式城市新興商務(wù)區(qū)開發(fā)遵循“住宅—商務(wù)—商業(yè)”的順序，初期住宅消耗量大，價(jià)格上升快；快速發(fā)展期寫字樓放量，價(jià)格穩(wěn)步提升；成熟發(fā)展期商業(yè)大規(guī)模發(fā)展，商業(yè)氣氛日趨成熟條件新興商務(wù)區(qū)進(jìn)入快速發(fā)展期所需時(shí)間長(zhǎng)短與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平有關(guān)：三產(chǎn)增加值超過(guò)400億元，城市新興商務(wù)區(qū)開始起步；三產(chǎn)增加值超過(guò)2000億元，城市新興商務(wù)區(qū)進(jìn)入快速發(fā)展期歷程國(guó)內(nèi)城市的新興商務(wù)區(qū)發(fā)展從規(guī)劃完成到完全成熟，要經(jīng)歷起步期（4-6年）、初步發(fā)展期（3-6年）、快速發(fā)展期（4-6年）、成熟發(fā)展期（5年以上）四個(gè)階段新城市中心區(qū)發(fā)展基本規(guī)律綜合體發(fā)展方向探究各物業(yè)開發(fā)關(guān)系思考項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目背景回顧項(xiàng)目整體定位——概念1項(xiàng)目整體定位

新都心·生活城定位詮釋：“新都心”——未來(lái)新城核心區(qū)位，高新區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)中心，闡釋區(qū)位對(duì)整個(gè)新城強(qiáng)大的向心匯聚力；“生活”——我們可以滿足新城居民全方位生活需求。居住、辦公、購(gòu)物、休閑娛樂(lè)、商務(wù)政務(wù)服務(wù)、酒店、社交、教育、醫(yī)療一應(yīng)俱全；“城”——再造一座城，一個(gè)真正的國(guó)際生活中心。我們將成為高新區(qū)東部明星樓盤——打造城市名片，東部地標(biāo)，濰坊“新都市主義”全新力作。項(xiàng)目整體定位——概念2項(xiàng)目整體定位

濰坊城投·國(guó)際未來(lái)城定位詮釋：“國(guó)際”——象征著項(xiàng)目的高標(biāo)準(zhǔn)，代表著寫字樓的高品質(zhì)與現(xiàn)代化；“未來(lái)”——著眼未來(lái)新城發(fā)展趨勢(shì)，最具發(fā)展投資潛力之地，同時(shí)體現(xiàn)產(chǎn)品的領(lǐng)先價(jià)值，為未來(lái)的新城生活筑基之作；“城”——再造一座城，一個(gè)真正的國(guó)際生活中心。我們可以滿足新城居民全方位生活需求。居住、辦公、購(gòu)物、休閑娛樂(lè)、商務(wù)政務(wù)服務(wù)、酒店、社交、教育、醫(yī)療一應(yīng)俱全；我們將成為高新區(qū)東部明星樓盤——打造城市名片，東部地標(biāo)，濰坊“新都市主義”全新力作。各物業(yè)組團(tuán)定位項(xiàng)目整體定位形象闡述項(xiàng)目整體定位多元文化有機(jī)融合，多元物業(yè)復(fù)合，魅力生活體驗(yàn)之城關(guān)鍵詞：時(shí)尚、便利、舒適、豐富、國(guó)際化、多元化項(xiàng)目整體定位寫字樓定位商業(yè)定位住宅定位酒店定位物業(yè)發(fā)展方向結(jié)論回顧：新區(qū)大盤的出路要勇做NO.1住宅整體定位高新區(qū)CBD的打造，大量辦公業(yè)態(tài)興起，產(chǎn)生居住需求周邊產(chǎn)業(yè)區(qū)及企業(yè)搬遷，大量剛需置業(yè)者高新區(qū)市場(chǎng)小面積剛需戶型與舒適性改善戶型去化相當(dāng)產(chǎn)品打造意識(shí)弱，有附加值的產(chǎn)品即使在高端豪宅中也并不多見物業(yè)類型發(fā)展機(jī)遇發(fā)展方向住宅物業(yè)剛需控總價(jià)，部分創(chuàng)新戶型抓住市場(chǎng)主流增加產(chǎn)品附加值，提高產(chǎn)品性價(jià)比形象定位住宅整體定位——新都市：充滿活力的，配套齊全的——中央：處于標(biāo)桿位置，具備示范性新都市主義·國(guó)際生活社區(qū)形象定位住宅整更體定位新都市城市蓬勃種生長(zhǎng)的活杰力便捷的交愿通功能完善擺的配套產(chǎn)品多數(shù)元，人恩群多元笛生活多且元生活社喜區(qū)國(guó)際樹標(biāo)桿形胸象，代表休著城市新耀的發(fā)展方冬向小結(jié)住宅整膝體定位我們是一個(gè)童新興區(qū)窄域的代捷表走在濰許坊居住撕進(jìn)步的艇前沿示范城市弊發(fā)展的未澇來(lái)引領(lǐng)未來(lái)繁的新生活助方式項(xiàng)目整想體定位寫字樓定卵位商業(yè)定位住宅定位酒店定位整體定位商業(yè)整縣體定位核心價(jià)值墨：通過(guò)富肆有情景式愚和體驗(yàn)性飄的商業(yè)空棗間打造和殊精準(zhǔn)客戶激定位及主炒題式業(yè)態(tài)掩組合方案棄，來(lái)創(chuàng)立篩市場(chǎng)生活緒新標(biāo)準(zhǔn)和逗家庭生活稀新概念，渴為新城居楚民、東部胸企業(yè)職工現(xiàn)、東部CBD商務(wù)人盆士、城暑區(qū)中高才收入人交群及家述庭，帶獸來(lái)全新閣的消費(fèi)嬸概念和宰生活體選驗(yàn)，形槐成現(xiàn)代忘、時(shí)尚竹、潮流涉、文化晶的生活刊方式體水驗(yàn)中心亞。東部首庭個(gè)·體驗(yàn)式·目的型·life煎styl榨ece劉nter（生活赴方式中擦心）東部首個(gè)傅：充當(dāng)濰轎坊高新藥區(qū)商業(yè)鋪物業(yè)發(fā)昨展的先渾鋒隊(duì)，漏未來(lái)也碗要打造森東部商陶圈核心典。情景體驗(yàn)慚：購(gòu)物公園齊開放式MALL街，景觀評(píng)打造互動(dòng)言體驗(yàn)；目的型膏：多主題、煌集約化、濃高標(biāo)準(zhǔn)生活方式窗中心：一站式犧、家庭則化、綜盯合性新的生活敢樂(lè)趣、新述的休閑方辯式新的互術(shù)動(dòng)體驗(yàn)展、新的運(yùn)聚會(huì)場(chǎng)夸所新的消費(fèi)捐觀念、新踐的潮流標(biāo)錦桿整體定位商業(yè)整權(quán)體定位四大中怨心、九泳大主題多中心時(shí)尚生活居中心。豐富多樣譽(yù)的家庭生捆活服務(wù)體芬驗(yàn)與商務(wù)棗配套，服擊務(wù)，滿足螞不同檔次像客群消費(fèi)塞需求。餐飲娛狹樂(lè)中心億。通過(guò)高輻奪射能力的右餐飲休閑杯娛樂(lè)業(yè)態(tài)間的打造，揉彌補(bǔ)城市縫東部的市淹場(chǎng)空白。專業(yè)中遵心。通過(guò)特色犯專業(yè)主題桶業(yè)態(tài)的打援造，以吸盜納更大范考圍目標(biāo)客添群的。鄰里中錘心。滿足城炊市新貴坑周邊居垮民企業(yè)遍職工消柜費(fèi)。獨(dú)特性滲透率通過(guò)提供聾綜合集中冊(cè)特色的娛梨樂(lè)、餐飲譯和購(gòu)物等樓九大主題繪設(shè)置，吸床引了比傳衰統(tǒng)零售項(xiàng)疤目更多的倆細(xì)分市場(chǎng)箏，重復(fù)光逢顧率較高土、滲透率拉高將消費(fèi)例路線進(jìn)狐行完美那結(jié)合，惕通過(guò)延右長(zhǎng)活動(dòng)霸路線提蠟高顧客朱逗留時(shí)惡間，花堪費(fèi)也更歡大，顧魚客體驗(yàn)谷更滿意態(tài)，特有景觀挎打造、情景渣式購(gòu)物彎公園特有的品談牌組合（引入未主力店鳥）特有主啞題業(yè)態(tài)勒，購(gòu)物主題伸、餐飲主指題、休閑母娛樂(lè)、商勸務(wù)服務(wù)、臺(tái)汽車、兒椅童主題、雙教育培訓(xùn)撿、婚紗主菌題、社區(qū)通商業(yè)等九議大主題東部最務(wù)大的百絨萬(wàn)方地超標(biāo)性城愧市綜合述體，東方中卻心城。商業(yè)功惰能定位lif韻est店yle蝴ce自nte閉r共分為冒三大中額心區(qū)：A區(qū)——時(shí)尚生活丸中心。作為lif員est隸yle僑ce瞞nte據(jù)r核心部廚分，將中涵蓋購(gòu)物、餐貌飲、休閑印娛樂(lè)、創(chuàng)紡意文化、混商務(wù)服務(wù)姐（主要包撇含政務(wù)辦洋公、五星歡酒店配套痰）、教育提培訓(xùn)、汽凳車、兒童禍八大主題雕。通過(guò)豐富店多樣的家點(diǎn)庭生活服焰務(wù)體驗(yàn)與木特色主題套專業(yè)店，皆滿足不同陡檔次客群政消費(fèi)需求員，彌補(bǔ)城練市東部的咸市場(chǎng)空白恒。B區(qū)——商務(wù)服筒務(wù)中心虛。作為lif叛est死yle電ce膀nte活r重要組隨成部分切，將涵占蓋商務(wù)托服務(wù)、繭餐飲、這休閑娛扯樂(lè)、汽黃車等三帆大主題思，以滿尼足CBD片區(qū)商羅務(wù)辦公迅、專業(yè)載市場(chǎng)需添求。C區(qū)——鄰里中燦心。作為life刮styl資ece聾nter延伸，將眾涵蓋社區(qū)厘商業(yè)、婚奴慶一條街賠等主題，住滿足城市搞新貴周邊板居民企業(yè)伙職工消費(fèi)夾，以及年練輕人對(duì)婚悼紗攝影需合求。商務(wù)服務(wù)中心鄰里中心時(shí)尚生活中心B區(qū)商業(yè)禁重在完雁善商務(wù)徑配套服摘?jiǎng)?wù)，未話來(lái)將滿漲足區(qū)域倚內(nèi)商務(wù)啞配套服朝務(wù)項(xiàng)目整體翠定位寫字樓拋定位商業(yè)定位住宅定位酒店定克位做產(chǎn)業(yè)地急產(chǎn)——像“購(gòu)物向中心”一氣樣強(qiáng)大號(hào)稻召力的寫勝字樓普通寫字棍樓項(xiàng)目就襲像商業(yè)中腦自然形成抹的商業(yè)街衡區(qū)，產(chǎn)業(yè)梢地產(chǎn)中的禮寫字樓就易像商業(yè)中以有明確定寫位的專業(yè)壞市場(chǎng)或購(gòu)灰物中心。商業(yè)街徑區(qū)形成蹤蝶需要城毅市居民滔消費(fèi)，吩商家支池?fù)危@廁里沒(méi)有摸組織者剛，一般槽需要漫黃長(zhǎng)的成盟長(zhǎng)周期舉。專業(yè)市挖場(chǎng)或購(gòu)蜘物中心暑則是有情組織的蜻運(yùn)營(yíng)管斃理，通慣過(guò)人為涂招商，碑快速形打成業(yè)態(tài)停聚集，擁并通過(guò)并低廉價(jià)糧格或豐弟富的產(chǎn)喘品，快蝕速獲取顯消費(fèi)者巾親睞，慘短期內(nèi)樂(lè)可創(chuàng)造鞭出極高元商業(yè)價(jià)礙值。寫字樓鼻定位思霉考開創(chuàng)濰肌坊“智予慧型”爐高新技驢術(shù)產(chǎn)業(yè)尚園區(qū)先殃河，扛起濰雀坊高新保區(qū)產(chǎn)業(yè)鞠升級(jí)大梁旗，打歸造新型蠢“稅源愧經(jīng)濟(jì)”B區(qū)寫字樓頁(yè)整體定位目標(biāo)開創(chuàng)濰坊“智慧型”高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)先河，打造新型“稅源經(jīng)濟(jì)”。使命扛起濰坊高新區(qū)產(chǎn)業(yè)升級(jí)大旗，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)變革，讓濰坊高科技企業(yè)走出山東，走向世界。愿景讓“智慧谷”成為濰坊最具商譽(yù)與競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)業(yè)園區(qū)稅源經(jīng)濟(jì)皆：是指通六過(guò)引入或序培育納稅虧企業(yè)，最穿終讓政府帽有了稅源評(píng)，政府就糊會(huì)給區(qū)域襖追加投資巾，完善其絲式自然環(huán)境威和城市配雪套，而政赴府追加的剖投資會(huì)成答為物業(yè)土抬地升值的馳動(dòng)力。市場(chǎng)競(jìng)曠爭(zhēng)戰(zhàn)略罰模型——市場(chǎng)挑戰(zhàn)犧者戰(zhàn)略B區(qū)寫字樓蹲市場(chǎng)定位競(jìng)爭(zhēng)定位：改變規(guī)則講不一樣的故事領(lǐng)導(dǎo)者（Market-Leader）價(jià)格壟斷產(chǎn)品不可復(fù)制挑戰(zhàn)者（Market-Challenger）改變游戲規(guī)則強(qiáng)調(diào)新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值追隨者（Market-Followers）補(bǔ)充者（Market-Niches）借勢(shì)以小搏大價(jià)格戰(zhàn)制造者目標(biāo)明確，挖掘客戶瞄準(zhǔn)市場(chǎng)縫隙創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn)建立挑戰(zhàn)者定位，塑造全新形象，搶占市場(chǎng)先機(jī)市場(chǎng)環(huán)境普通寫屯字樓市衣場(chǎng)同質(zhì)首化競(jìng)爭(zhēng)娘激烈；產(chǎn)業(yè)發(fā)展游滯后，投孩資租賃需仿求增長(zhǎng)緩燈慢；各地產(chǎn)饞業(yè)地產(chǎn)策開發(fā)方朱興未艾紀(jì)；項(xiàng)目自仗身政府重點(diǎn)略項(xiàng)目，政精府扶持力剝度大。項(xiàng)目地臭段好，櫻產(chǎn)品品大質(zhì)高，胸易于塑求造高端奧形象。實(shí)力開慕發(fā)商，撇可承受岸一定的膏開發(fā)周騙期。市場(chǎng)競(jìng)抱爭(zhēng)戰(zhàn)略透模型：差異化控競(jìng)爭(zhēng)，賭通過(guò)提野升軟硬片件服務(wù)部水平，加速園區(qū)乞成熟，物賭業(yè)升值。一流的肅產(chǎn)業(yè)定娛位一流的政抓府扶持政活策一流的獅入園企總業(yè)B區(qū)寫字啟樓市場(chǎng)烘定位一流的開噸發(fā)模式一流的顯產(chǎn)品規(guī)倆劃一流的軟陣硬件配套趣服務(wù)濰坊市高淹新區(qū)重點(diǎn)達(dá)產(chǎn)業(yè)布局濰坊市高績(jī)新區(qū)重點(diǎn)纖產(chǎn)業(yè)包括賺新材料、辱新裝備、承新光源、顆新能源、祖新醫(yī)藥、問(wèn)新信息產(chǎn)餅業(yè)等六類蚊產(chǎn)業(yè)。其招中各類又位孵化一批坐代表性的典企業(yè)。高新區(qū)已形經(jīng)建設(shè)了叨一批濰坊撐高新區(qū)光大電產(chǎn)業(yè)園企、濰坊軟蘇件園、濰派坊生物醫(yī)豎藥科技產(chǎn)啟業(yè)園、寶經(jīng)興孵化器順、濰坊科春技創(chuàng)業(yè)園隸項(xiàng)目，似在未來(lái)還鳥將有包括傭文化創(chuàng)意佩產(chǎn)業(yè)園等吧一批新型億綜合體類潤(rùn)產(chǎn)業(yè)園正胖在興起。面對(duì)中央匙政府十二縱五規(guī)劃提膜出的深化爭(zhēng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)房誠(chéng)改革，改未變經(jīng)濟(jì)增香長(zhǎng)方式，疼產(chǎn)業(yè)園區(qū)牲項(xiàng)目將成可為其重要敞的載體，文成為地方炕新型的“托稅源經(jīng)濟(jì)柿體”。B區(qū)寫字抗樓產(chǎn)業(yè)醬主題定半位“智慧谷半”清華答園產(chǎn)業(yè)悶主題定脈位重點(diǎn)發(fā)展科技服怕務(wù)業(yè)，包括云計(jì)算、軟電子商務(wù)爐、動(dòng)漫游犧戲、物聯(lián)殊網(wǎng)等新興信息內(nèi)化產(chǎn)業(yè)；兼顧發(fā)展生物醫(yī)控藥，新女能源產(chǎn)引業(yè)、新速材料等產(chǎn)業(yè)母。建立包銳括中小企額業(yè)孵化抖器、云雁計(jì)算中饑心、研隙發(fā)中心簡(jiǎn)、小微羅企業(yè)創(chuàng)饅業(yè)大廳裙、電商界大廈等特色已鮮明，租功能強(qiáng)葛大的設(shè)曬施配套醫(yī)。B區(qū)寫字樓魂產(chǎn)業(yè)主題郵定位李克強(qiáng)莖總理，鐵在今年猛兩會(huì)期珠間，進(jìn)胞一步強(qiáng)部調(diào)工業(yè)蛋化、信息化閱、城鎮(zhèn)化卷、農(nóng)業(yè)蟻現(xiàn)代化狹是我國(guó)掙社會(huì)主矮義現(xiàn)代墓化建設(shè)傲的戰(zhàn)略元任務(wù)。窯而行動(dòng)凍早的南賣方城市妹早已嘗弄到“信合息化”運(yùn)產(chǎn)業(yè)的持甜頭。B區(qū)寫字分樓客戶午定位寫字樓大客戶定村位按規(guī)模分婆類：5-20人微型企胃業(yè)、20-1劉00人小型企尼業(yè)、100銹-50兼0人中型企勻業(yè)、500人以上萌大型企洪業(yè)等等按地域課分類：濰坊本蓄地企業(yè)料、泛山睬東區(qū)域族、全國(guó)裁范圍、趙全球范蒜圍。按類型分捧類：互聯(lián)網(wǎng)謎企業(yè)、爽軟件企旋業(yè)（手?jǐn)鄼C(jī)軟件聚、計(jì)算正機(jī)應(yīng)用寨性軟件敢、動(dòng)漫兆游戲產(chǎn)繪業(yè)等等費(fèi)）。每種細(xì)捐分的產(chǎn)斤業(yè)都有樓自己的迷特點(diǎn)，肯都處于奧不同的該發(fā)展階兔段。我們建桑議本項(xiàng)祖目將廣點(diǎn)泛吸納旗各類高悅新技術(shù)串企業(yè)，若包括電蜻子商務(wù)查企業(yè)、邀互聯(lián)網(wǎng)液行業(yè)、獵軟件及誰(shuí)服務(wù)外廉包類、帳物聯(lián)網(wǎng)件、生物矩醫(yī)藥等蛇行業(yè)。重點(diǎn)發(fā)展?jié)摿纱?，發(fā)展城速度快，潮生存能力散強(qiáng)，科技噴含量高的袋電子商務(wù)哈企業(yè)、軟霧件企業(yè)、伍動(dòng)漫游戲瓜產(chǎn)業(yè)等，爭(zhēng)取在安三到五年虜內(nèi)培育一璃批國(guó)內(nèi)知誼名企業(yè)，綱五到十年店培育一到情兩家上市奸公司。企業(yè)類型占比大型企業(yè)為龍頭約占10%中型企業(yè)為骨干約占30%小微型企業(yè)為生力軍約占60%備注：綜合考慮招商、企業(yè)孵化、人才儲(chǔ)備等多方因素而給出的建議。招商地域招商力度以濰坊本地招商為基礎(chǔ)以泛山東區(qū)域招商為重心全國(guó)招商兼顧備注：結(jié)合濰坊產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、異地招商難度、高新區(qū)未來(lái)產(chǎn)業(yè)布局等多方因素而給出的建議。高品質(zhì)，格高性價(jià)比牲，高附加喘值，智慧久型，服務(wù)殖型產(chǎn)品寫字樓產(chǎn)載品定位服務(wù)型高品質(zhì)高性價(jià)比高附加值智慧型產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位軟硬件畏配套服贊務(wù)的本紡質(zhì)是滿紐奉足入園船企業(yè)的粱經(jīng)營(yíng)需撒求B區(qū)寫字脾樓發(fā)展窄建議滿足企業(yè)禍經(jīng)營(yíng)需求降低經(jīng)營(yíng)成本增加產(chǎn)品收啦益政府政府策扶持產(chǎn)業(yè)園到優(yōu)惠政蕩策流通溝通果成本降低生產(chǎn)資料壁成本降低……客戶增雖加服務(wù)多冠元化價(jià)值倍水增利潤(rùn)于增加品牌孵哨化人力資扎源成本據(jù)降低形成產(chǎn)業(yè)弊集群效用……這些客戶刻需求正是畢我們?cè)诋a(chǎn)促品規(guī)劃、策項(xiàng)目定位笨、包裝推堵廣、招商泥運(yùn)營(yíng)中所粱需要考慮腫的問(wèn)題。軟件配套善服務(wù)——六大服恐務(wù)平臺(tái)培、三大鐮服務(wù)體秧系B區(qū)寫字樓荷發(fā)展建議綜合配銅套服務(wù)混平臺(tái)中小企業(yè)寶創(chuàng)新孵化帖平臺(tái)智慧社繡區(qū)樣板肚實(shí)驗(yàn)平委臺(tái)金融投當(dāng)資平臺(tái)云計(jì)算服段務(wù)平臺(tái)政務(wù)服氧務(wù)平臺(tái)六大平標(biāo)臺(tái)電子商攤務(wù)、互肚聯(lián)網(wǎng)、互國(guó)際貿(mào)脆易服務(wù)刺體系人才引進(jìn)酷、人才培協(xié)育體系行業(yè)協(xié)浙會(huì)、園懼區(qū)企業(yè)落委員會(huì)免等自管吹體系項(xiàng)目整抬體定位寫字樓丘定位商業(yè)定位住宅定位酒店定位酒店市衛(wèi)場(chǎng)分析目前在翠用四星腰以上酒槐店開業(yè)送年份較修早，主狗力客房黃數(shù)在200-鄙300之間，盛攜程網(wǎng)篇普遍反頓映設(shè)施到陳舊酒店名稱位置星級(jí)入住率客房開業(yè)時(shí)間濰坊金茂國(guó)際大酒店高新區(qū)北宮東街5星68%2232007年濰坊富華大酒店奎文區(qū)福壽東街5星48%5761995年濰坊新富佳悅大酒店奎文區(qū)玄武街5星45%1532006年濰坊金沙大酒店濰城區(qū)民生西街4星55%2512011年濰坊東方大酒店奎文區(qū)開發(fā)區(qū)東風(fēng)東街4星59%2511997年濰坊國(guó)際金融大酒店奎文區(qū)四平路4星70%2211998年濰坊鳶飛大酒店奎文區(qū)四平路4星66%3681987年59%酒店市場(chǎng)免分析未來(lái)潛在她項(xiàng)目增長(zhǎng)狗較快，并穩(wěn)且出現(xiàn)世縱界品牌酒丙店管理集誤團(tuán)億豐希爾勾頓華銀大廈星級(jí)酒店舟未來(lái)將會(huì)核出現(xiàn)世界狼品牌酒店堵管理集團(tuán)和，也體現(xiàn)追著五星酒線店市場(chǎng)的燒主流趨勢(shì)酒店市場(chǎng)往分析重點(diǎn)酒店匙介紹——濰坊金茂狀國(guó)際大酒兩店位置：高鳳新區(qū)星級(jí)：正五星級(jí)定位：途五星級(jí)策旅游酒遲店開業(yè)時(shí)拋間：2007年房間數(shù)坐：223間價(jià)格區(qū)間跌：398爭(zhēng)-19寫88（攜程價(jià)騰格）入住率鹽：配套情居況：兩涌個(gè)中餐喪廳、咖土啡廳、饒大堂吧翁、茶藝無(wú)室、宴敬會(huì)廳、層會(huì)議廳飄、多功稱能廳、億中小型遭會(huì)議室縣、金茂銷俱樂(lè)部若提供各曬種娛樂(lè)榜設(shè)施攜程網(wǎng)評(píng)蝴論關(guān)鍵詞缺：酒店不最錯(cuò)辣位置偏室服充務(wù)不錯(cuò)環(huán)境好沖性億價(jià)比高酒店市憂場(chǎng)分析重點(diǎn)酒店雕介紹——濰坊富華決大酒店位置：奎益文區(qū)星級(jí)：航五星級(jí)定位：濰敗坊新立克雄集團(tuán)與美擴(kuò)合資興建旨的五星旅殃游涉外酒或店開業(yè)時(shí)間殺：1995年房間數(shù)：576價(jià)格區(qū)島間：388勁-29仙26配套情況壇：八個(gè)餐扁廳、國(guó)際嚷會(huì)展中心天、國(guó)際俱鄭樂(lè)部提供刺娛樂(lè)設(shè)施腫、富華游烏樂(lè)園。攜程網(wǎng)評(píng)動(dòng)論關(guān)鍵詞偵：酒店好京服項(xiàng)務(wù)好域房嫂間大設(shè)施陳結(jié)舊宰環(huán)境樂(lè)好酒店市場(chǎng)理分析重點(diǎn)酒店吳介紹——濰坊新奶富佳悅是大酒店位置：聚奎文區(qū)定位：合偏資興建的屈五星旅游窮飯店開業(yè)時(shí)津間：200撓6房間數(shù)穴：153價(jià)格區(qū)間棒：660-壁2880入住率：配套情況應(yīng)：碧水灣寇會(huì)所、新稻富國(guó)際會(huì)超議中心、端順風(fēng)樓、薦貴賓樓、籌佳悅樓攜程網(wǎng)評(píng)暈論關(guān)鍵詞橫：環(huán)境好鑄服遠(yuǎn)務(wù)好閥空間大位置偏耽打車方吵便牧交通摸方便酒店市場(chǎng)垃小結(jié)濰坊市勝旅游人四數(shù)增長(zhǎng)富迅速，涼年均增咽長(zhǎng)維持亞在20%左右；高新區(qū)高覆端商務(wù)規(guī)底劃帶來(lái)大飲量高端商駁務(wù)人士，險(xiǎn)尤其是城叢投金融廣資場(chǎng)項(xiàng)目；目前酒俗店市場(chǎng)攪入住率窮約60%，無(wú)世瞇界品牌蜻酒店管評(píng)理集團(tuán)疏進(jìn)入；目前在用蛾酒店開業(yè)斯年份較早染，服務(wù)較伶好，但客晃戶普遍反軋映設(shè)施陳獲舊；未來(lái)市額場(chǎng)潛在黎市場(chǎng)競(jìng)濤爭(zhēng)激烈續(xù)，并且陳出現(xiàn)世觀界品牌味酒店管妖理集團(tuán)公。酒店部分民定位思路酒店部分狀定位思路酒店客群渡定位——高端消費(fèi)園人群高端商毒務(wù)人士停：便捷、舉舒適，麥對(duì)酒店徑客房和諒硬件要塊求較高政務(wù)接今待：盡量吸納濤高新區(qū)政占務(wù)接待需勸求旅游人士鑼：放松心情襯，減輕旅露途疲勞，孕同時(shí)期望匙在酒店的眨環(huán)境中尋翻找到當(dāng)?shù)嘏畹奈幕匦律呤杖雺?mèng)：雄厚的經(jīng)校濟(jì)基礎(chǔ)和果較高的消悔費(fèi)能力高聲望：擁有滿好的教悅育背景和和置業(yè)漢聲望，慈得到尊稠重和認(rèn)狐可的社聯(lián)會(huì)精英高品質(zhì)代：倡導(dǎo)健茅康、有遵質(zhì)量的庭生活方鍛式，樂(lè)擦于接受嬌新事物高標(biāo)準(zhǔn)懇：眼光獨(dú)休到，注重許細(xì)節(jié)客群定位涉高端商務(wù)株人士與旅窗游人士酒店部勢(shì)分定位蹄思路方案1——現(xiàn)代時(shí)尚丘五星級(jí)酒保店基地面僻積：31,3漿05平米建筑總滋面積：350,盼000平米地上建筑坦總面積：265,煌300平米地下建載筑總面踏積：84,妄700平米酒店公惡寓樓：120門,50年0平米酒店：31,乖700平米酒店客諸房：237間公寓：58,4映00平米商業(yè)配愈套：30,3不00平米辦公樓A：72,占300平米辦公樓B：72,5扔00平米大樓覆蓋粒率：46%規(guī)模參數(shù)案例借街鑒：北真京銀泰股中心–柏悅酒店酒店部分建定位思路方案1——現(xiàn)代時(shí)梢尚五星綱級(jí)酒店功能配套客房設(shè)施于：房型：房型名滋稱：柏脹悅客房牲，面積扮：45蒙平方米否，樓層余：37明-49刪層房型名仗稱：柏癥悅豪華呈客房，膏面積：肢50平驅(qū)方米，非樓層：盛37-秩49層房型名慢稱：柏挺悅套房逐，面積亂：85雀平方米屆，樓層翁：45莊-47袋層餐飲娛樂(lè)化設(shè)施：66層特色餐喉廳提供世午界美食；酒吧；大錫堂酒吧；司娛樂(lè)中心膜；意大利瘦餐廳；專揭用水療spa中心，室娛內(nèi)泳池，屠健身中心案例借未鑒：北的京銀泰璃中心–柏悅酒店酒店部分站定位思路方案1——現(xiàn)代時(shí)尚房誠(chéng)五星級(jí)酒創(chuàng)店功能配套會(huì)議設(shè)施茄：-2,破300平釣方米的多載功能會(huì)議亭及宴會(huì)設(shè)注施-3滋層可容只納1,耽200服人的超碰大無(wú)柱甘宴會(huì)廳-位于計(jì)3層嶄新毛寓宅式設(shè)角計(jì)概念的研多功能獨(dú)娃立宴會(huì)會(huì)儲(chǔ)議設(shè)施-61臺(tái)及62層醉的8間會(huì)航議廳案例借鑒努：北京銀穩(wěn)泰中心–柏悅酒店酒店部分嫩定位思路主題闡啦釋——尊貴同商務(wù)問(wèn)時(shí)尚酒店主睬題闡釋——尊貴堤商務(wù)拴時(shí)尚酒店外形泛和室內(nèi)裝翠修更富現(xiàn)艱代感和尊她貴感，世搏界品牌酒乏店管理集枯團(tuán)進(jìn)一步子提升酒店路形象；標(biāo)準(zhǔn)的五虹星級(jí)酒店圍奢華配套酒店部刑分定位宜思路當(dāng)今酒業(yè)店市場(chǎng)政競(jìng)爭(zhēng)激障烈，各腸酒店品衡牌在競(jìng)插爭(zhēng)中一材味的攀對(duì)比豪華每，同質(zhì)蝦化現(xiàn)象寬嚴(yán)重。爺顧客在布競(jìng)爭(zhēng)中諷產(chǎn)生了亂審美疲高勞，對(duì)舞傳統(tǒng)星咽級(jí)酒店麻逐漸失顛去新鮮刷感，且半星級(jí)酒爬店難以終滿足越符來(lái)越多澆的顧客纏個(gè)性化躬的需求俱，個(gè)性例化、概騰念化的作酒店就材成為酒唐店市場(chǎng)音發(fā)展的踢必然產(chǎn)肅物?！霸肪拼说辍皯?yīng)閱運(yùn)而生家。精品酒店六是市場(chǎng)細(xì)荒化的極致議表現(xiàn)濃郁的榆文化特校色、獨(dú)數(shù)特的風(fēng)彩格設(shè)計(jì)逼、人性印化細(xì)致慣服務(wù)在精品揚(yáng)酒店得盟到了五均星級(jí)的初服務(wù)，膚但這是筋五星級(jí)訊服務(wù)的剃趣味版方案2——五星級(jí)騙精品酒捕店酒店部禿分定位族思路案例借湖鑒一號(hào)碼裹頭精品順酒店該酒店邊使用原搜來(lái)廢棄德的啤酒緣瑞屋改建勻而成，惹酒店包淡含Mim漸osa俱樂(lè)部螺，Mon謝soo華n屋頂酒口吧等。洲酒店所耕在的蘇棄州河南斑岸，有忠著極高皆的藝術(shù)腳氛圍。半此外，騰米其林3星主廚曲也是該盯酒店的流一大亮投點(diǎn)。璞邸精捏品酒店上海第一陽(yáng)家國(guó)際酒鬧店集團(tuán)接撿管的精品屢酒店，酒襲店將被法泡國(guó)雅高酒淡店集團(tuán)管路理但并不嗓從屬于旗許下的品牌石。酒店部希分定位徒思路主題闡侮釋——品味省時(shí)尚酒店主題敘闡釋——品位姓時(shí)尚室內(nèi)設(shè)野計(jì)與裝著修主題拖突出，秀注重結(jié)蔑合本地駛元素，零以空間清或者裝娘修營(yíng)造菊尊貴與曲奢華；服務(wù)比傳乓統(tǒng)酒店更扭加人性化歷，細(xì)致入員微，營(yíng)造誕賓至如歸替的體驗(yàn)感疾覺(jué)。酒店部分宋定位思路配套建繁議——五星標(biāo)準(zhǔn)膠，個(gè)性化豎服務(wù)配套建議徑：客房裝源修除滿乞足五星兼酒店的船奢華標(biāo)飲準(zhǔn)外，撕提供高虎品質(zhì)個(gè)沃性化服態(tài)務(wù)，管肉家式服沿務(wù)，營(yíng)外造家的童感覺(jué)向賓客提糟供超越傳罰統(tǒng)五星級(jí)汽酒店的私僚人、體驗(yàn)瞧式服務(wù)北京瑜付舍：摒稿棄傳統(tǒng)倆酒店前逼臺(tái)che頭ck霜in模式，神采用服述務(wù)員主鼠動(dòng)上前居筆電登脖記的模域式上海璞本邸酒店愿：管家珠式貼身劉服務(wù)，粉客人入尿住后，潔全程打肅理其生煙活喜達(dá)屋who臭tel:只要提爸出要求我，隨時(shí)趙貼身服脖務(wù)實(shí)現(xiàn)比客人愿厭望北京頤和渾安縵居:客人與員螺工比例維蔽持在1比5，以自然賀而不著痕蹈跡的服務(wù)籃著稱酒店管理供合作方式引進(jìn)大她型世界逗品牌酒題店管理曠集團(tuán)，吧樹立形另象大型酒店踏集團(tuán)管理括的方式，寶領(lǐng)先市場(chǎng)棉，樹立國(guó)環(huán)際化的形糟象和服務(wù)佛標(biāo)準(zhǔn)酒店管理仗合作方式酒店管理里合作方式—委托經(jīng)營(yíng)肌、特許經(jīng)倘營(yíng)目前酒蜜店管理酸合作主揭要方式投資直營(yíng)外式：開尾發(fā)商出室讓酒店賴，酒店好管理公帶司承租培場(chǎng)地（10年起），拖全額投噸資裝修改列造資金，疼掛牌全權(quán)弱管理（人墊事、財(cái)務(wù)木等）。目粗前主要針?biāo)翆?duì)國(guó)內(nèi)一紙線城市，法如：北京仁、上海、耍廣州、成棵都、杭州酸、天津、剪深圳等。合資開發(fā)鵝式：開發(fā)她商與管理題公司合作蔽開發(fā)投資艱（土建、寇裝修），帳管理公司懸（帶資管匠理）掛牌全驗(yàn)權(quán)管理（悄人事、財(cái)丙務(wù)等）。妖目前只針貍對(duì)內(nèi)地主態(tài)要省會(huì)城駱市。委托管季理式：管理歸公司只委煮派若干管勇理人員進(jìn)狡行管理，法管理人員僚的所有費(fèi)賴用列入酒茫店費(fèi)用支捐出中。目乏前可針對(duì)蜂地級(jí)以上恐重點(diǎn)城市京，管理公塑司按一定懷比例獲得毛利潤(rùn)分紅螞。特許經(jīng)營(yíng)靜式：管理術(shù)公司掛杰牌，前叮期（3~6個(gè)月）考只派2~4人顧問(wèn)管庭理培訓(xùn)（茫期間人員未費(fèi)用列入休酒店費(fèi)用貫支出中，曬之后撤離弓，定期檢怪查，并提加供營(yíng)銷、鬧預(yù)訂、采擠購(gòu)、咨詢潛等服務(wù)。篇目捏前知名酒稻店管理公丸司采取的邁合作方式繁基本上是雙委托經(jīng)營(yíng)妙，特許經(jīng)毫營(yíng)，和直蔑接投資三亮種方式。酒店規(guī)模蚊確定酒店規(guī)春模確定根據(jù)距離，判斷各惰主要競(jìng)爭(zhēng)淚對(duì)手的影萄響力系數(shù)炊：富華：0.4東方：0.4金茂：0.6根據(jù)價(jià)格、配雪套、服務(wù)等確定各偷競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手團(tuán)得分：富慢華：90東方：70金茂：80本案：90根據(jù)公事式：新建酒店狐存量市場(chǎng)=∑（目標(biāo)酒樂(lè)店房間數(shù)*目標(biāo)酒橡店入住氣率*細(xì)分市凱場(chǎng)占有遼率）=296根據(jù)公均式：酒店未采來(lái)市場(chǎng)暴容量=容量市場(chǎng)赴房間數(shù)*（100摧%+市場(chǎng)增長(zhǎng)施率-房間增長(zhǎng)引率）=266房間數(shù)辰范圍：266-幫300間（沒(méi)有考鄰慮非市場(chǎng)犯化條件，氏例如政府張的干預(yù)）考慮政府烘干預(yù)（例辜如指定為唇固定招待剩所，可在零此基礎(chǔ)上咸適當(dāng)增加福房間數(shù)量捷）附件：1、B區(qū)商業(yè)定套位及產(chǎn)品童分割建議2、B區(qū)辦公肆物業(yè)物故業(yè)發(fā)展它建議3、項(xiàng)目寬整體商憂業(yè)定位財(cái)相關(guān)4、項(xiàng)目住臨宅定位相瀉關(guān)附件1：B區(qū)商業(yè)動(dòng)定位及侍產(chǎn)品分吧割建議完善配潔套服務(wù)暢，促進(jìn)殼寫字樓印銷售；懼部分自缸持，盡檔量分割贊，返租煌銷售，梢快速實(shí)流現(xiàn)回款翠目標(biāo)。B區(qū)底層商站業(yè)定位商業(yè)在B區(qū)將扮局演何種陵角色？B區(qū)商業(yè)該琴如何去化具？首先，我口們不能把B區(qū)商業(yè)當(dāng)膽普通商業(yè)躺裙樓處理象。因?yàn)樯套謽I(yè)是B區(qū)產(chǎn)業(yè)園鹽軟硬件配仰套服務(wù)的錢核心載體用。6大平臺(tái)，3大服務(wù)鎖體系中洋很大一筆部分都音將在商懇業(yè)裙房貍中體現(xiàn)酷，否則鑰無(wú)法給晝予寫字昆樓物業(yè)似銷售帶末來(lái)配套蒸方面的無(wú)支撐，覺(jué)而軟硬假件配套孟服務(wù)恰延是我們極區(qū)別于仇普通項(xiàng)謊目的核嘉心競(jìng)爭(zhēng)輸力之一都。其次，基化于我們的饅回款計(jì)劃鈴，商業(yè)盡棒可能銷售費(fèi)，以實(shí)現(xiàn)盾銷售目標(biāo)蝴。第三，B區(qū)5棟樓商業(yè)買投資價(jià)值淺分級(jí)明顯凡，不同區(qū)侍位及樓層株去化難度誤，銷售價(jià)帝格有較大計(jì)差異。功能定予位部分自方持，打板造商務(wù)騾配套服胡務(wù)中心漆。選取輕商業(yè)價(jià)舍值較弱巴，去化有難度較哥大的部潛分，局麥部自持鴨，以確閉保在項(xiàng)鍋目整體私落成之拆前，盡轉(zhuǎn)可能滿釋足入園威企業(yè)的管軟硬件辱配套服朗務(wù)。銷售及砌產(chǎn)品策懇略可售部亮分，扮遲演重要芳回款組傅成部門仗。具體斯分割策務(wù)略，在脈不影響際商業(yè)價(jià)襖值利用細(xì)的前提駱下，盡鳴可能分竭割，以丈降低投刷資門檻寇。銷售模式進(jìn)行區(qū)域?yàn)鯓I(yè)態(tài)劃分悉，提前招議商，采用現(xiàn)返租及帶耐租約銷售倍等模式，答提升商鋪權(quán)價(jià)值，促雁進(jìn)成交。B區(qū)商業(yè)姓重在完棋善商務(wù)勻配套服技務(wù)，未憤來(lái)將滿準(zhǔn)足區(qū)域筆內(nèi)商務(wù)掏配套服城務(wù)整體商密業(yè)功能上定位life駁styl練ece尺nter共分為三保大中心區(qū)做：A區(qū)——時(shí)尚生者活中心以。作為lif例est底yle悟ce堪nte班r核心部待分，將躺涵蓋購(gòu)物、餐紫飲、休閑青娛樂(lè)、創(chuàng)陜意文化、渴商務(wù)服務(wù)朝（主要包博含政務(wù)辦喊公、五星鵝酒店配套忍）、教育斧培訓(xùn)、汽拿車、兒童遵八大主題蝕。通過(guò)豐富檢多樣的家除庭生活服攔務(wù)體驗(yàn)與醒特色主題吼專業(yè)店，痛滿足不同返檔次客群廚消費(fèi)需求卡，彌補(bǔ)城悼市東部的奶市場(chǎng)空白員。B區(qū)——商務(wù)服務(wù)斬中心。作為life娃styl弓ece討nter重要組成饞部分，將艙涵蓋商務(wù)蟻服務(wù)、餐縣飲、休閑揮娛樂(lè)、汽降車等三大趴主題，以零滿足CBD片區(qū)商務(wù)筆辦公、專振業(yè)市場(chǎng)需交求。C區(qū)——鄰里中心強(qiáng)。作為lif榜est跌yle貞ce勝nte淹r延伸，將丙涵蓋社區(qū)包商業(yè)、婚腦慶一條街閣等主題，明滿足城市房誠(chéng)新貴周邊門居民企業(yè)拼職工消費(fèi)啦，以及年睛輕人對(duì)婚娘紗攝影需撐求。商務(wù)服務(wù)中心鄰里中心時(shí)尚生活中心沿健康街擦做中高端俱配套服務(wù)序、特色服潔務(wù)業(yè)；園敢區(qū)內(nèi)部以飛小型零售隔、商務(wù)服慎務(wù)為主，尚后排主打經(jīng)餐飲休閑衰娛樂(lè)B區(qū)商業(yè)撞業(yè)態(tài)布橡局樓號(hào)業(yè)種列舉1號(hào)樓1層：特色餐飲美食街、西餐廳、快餐店等2層：健身會(huì)所3層：瑜伽、美容SPA2號(hào)樓1層：便利店、快餐廳2層：創(chuàng)業(yè)大廳3層：云計(jì)算中心3號(hào)樓1-2層：中型超市（待定）、咖啡、茶樓3層：良子足浴4號(hào)樓1-2層：銀行、郵局、商務(wù)服務(wù)中心3層：保險(xiǎn)公司、證券公司，典當(dāng)行、風(fēng)險(xiǎn)投資公司5號(hào)樓1-2層：中高端汽車展示店、西餐廳、電信運(yùn)營(yíng)商、廣告公司、快遞公司、咖啡廳、茶樓3層：人才培訓(xùn)學(xué)校汽車、電恰信、服務(wù)書、教育培辣訓(xùn)金融服務(wù)門平臺(tái)購(gòu)物、哈餐飲、莫休閑軟硬件配轎套服務(wù)餐飲休閑積娛樂(lè)B區(qū)——商務(wù)服駐務(wù)中心零售、掛商務(wù)服螞務(wù)零售、商啞務(wù)服務(wù)B區(qū)商業(yè)分徒割原則B區(qū)商鋪遠(yuǎn)分割建熔議在不影響齡商業(yè)價(jià)值劑利用的前霸提下，盡礦可能分割陪，以降低洋投資門檻淘。商業(yè)價(jià)瓣值高的泛區(qū)位以1-2層連賣為揉主。商業(yè)價(jià)碼值較低旱的區(qū)位鵲，首層枯以單層蹲小面積作分割為糧主。對(duì)進(jìn)深較輝大面積區(qū)穩(wěn)域可采用睛背靠背方陵式進(jìn)行產(chǎn)拜品分割。對(duì)于內(nèi)部閘的2-3層難以穗去化的侵部分，越不做細(xì)正部分割煉，規(guī)劃執(zhí)次主力樣店及配淚套服務(wù)竄，銷售通以整租蘆整售為匯主。寫字樓的撒大堂可做暢局部壓縮穗，大堂面兇積控制在200㎡以內(nèi)詢。產(chǎn)品分割腳時(shí)盡量考湯慮目前的勁業(yè)態(tài)的建積筑要求，美提高可實(shí)奶施性。B區(qū)商業(yè)閣分割原寇則：B區(qū)1號(hào)樓商業(yè)紅分割建議1號(hào)樓，首遲層做小面越積分割，販面寬最小攝可為半個(gè)品柱距，面栽寬進(jìn)深比兔不易超過(guò)1:3?？紤]到信扶梯的僅設(shè)計(jì)，2-3層，做賺大面積臣業(yè)態(tài)集劑中招商克，整租生整售。樓號(hào)業(yè)種列舉1號(hào)樓1層：特色餐飲美食街、西餐廳、快餐店等2層：健身會(huì)所3層：瑜伽、美容SPA1號(hào)樓1層商鋪盾分割示扭意（因脆缺乏設(shè)豆計(jì)院給失出的具糠體商鋪害劃分施突工圖，喝所以只竟能大概脈示意）B區(qū)2號(hào)樓商丸業(yè)分割炒建議2號(hào)樓在5棟樓中，蜓商業(yè)價(jià)值少最低，首料層做小面伍積分割，軌面寬最小樓可為半個(gè)喊柱距，面榨寬進(jìn)深比愁不易超過(guò)1:3?？紤]到產(chǎn)殖業(yè)園長(zhǎng)遠(yuǎn)衡規(guī)劃，短遮期去化壓蟻力，2-3層，建骨議做大引面積配頑套，整煌租整售立。樓號(hào)業(yè)種列舉2號(hào)樓1層：便利店、快餐廳2層：創(chuàng)業(yè)大廳3層：云計(jì)算中心B區(qū)3號(hào)樓商塵業(yè)分割雅建議樓號(hào)業(yè)種列舉3號(hào)樓1-2層：中型超市（待定）、咖啡、茶樓3層：良子足浴相對(duì)于1-2號(hào)樓，3號(hào)樓商滿業(yè)價(jià)值剖較高，敏也適宜吐采用1-2層連賣形利式布局。3層整體爆租售。如果3號(hào)樓考講慮一些港如超市聲等較大跌零售業(yè)利態(tài)，則時(shí)可能需鍋要重新納考慮產(chǎn)丙品設(shè)計(jì)槳問(wèn)題。B區(qū)4號(hào)樓商業(yè)簽分割建議樓號(hào)業(yè)種列舉4號(hào)樓1-2層：銀行、郵局、商務(wù)服務(wù)中心3層：保險(xiǎn)公司、證券公司，典當(dāng)行、風(fēng)險(xiǎn)投資公司4號(hào)樓，以1-2層連賣叢為主，廳沿健康李街部分戲可適當(dāng)臺(tái)做大面貌積分割繼，內(nèi)街干部分1-2層連賣，險(xiǎn)面積區(qū)間晌較小?？紤]實(shí)用怠性，大堂跪不宜過(guò)大音。區(qū)位較么佳位置適前宜布局為候商業(yè)。3層做金融擦類配套，超以商務(wù)辦距公為主。B區(qū)5號(hào)樓商業(yè)跌分割建議樓號(hào)業(yè)種列舉5號(hào)樓1-2層：中高端汽車展示店、西餐廳、電信運(yùn)營(yíng)商、廣告公司、快遞公司、咖啡廳、茶樓3層：人才培訓(xùn)學(xué)校5號(hào)樓，姐以1-2層連賣為岔主，沿健聰康街部分障可適當(dāng)做理大面積分義割，內(nèi)街脫部分1-2層連賣慶，面積雕區(qū)間較石小。考慮實(shí)用信性，大堂谷不宜過(guò)大聚。區(qū)位較滾佳位置適腐宜布局為燥商業(yè)。3層作為烈人才培逗育中心端，招商略引入人瘋才培訓(xùn)反學(xué)校，箭為入園污企業(yè)提惜供專業(yè)黃技術(shù)人匯才輸出候。附件2：B區(qū)辦公注物業(yè)產(chǎn)細(xì)品建議B區(qū)寫字各樓物業(yè)必發(fā)展建從議原則B區(qū)寫字樓夠發(fā)展建議寫字樓協(xié)物業(yè)產(chǎn)著品定位寫字樓物亂業(yè)的產(chǎn)品閑策略寫字樓物揉業(yè)發(fā)展建懂議原則硬件配殺套上確俯保必要愧辦公配相套需求蠻，盡量秤控制成溜本。合適的面誤積配比，師除定制物框業(yè)外，盡漫量分割，恢銷售上50-1索000㎡靈活韻組合。通過(guò)六大婦平臺(tái)，三窮大體系，現(xiàn)打造強(qiáng)大呀軟件配套屑服務(wù)體系凱。高品質(zhì)搶，高性貪價(jià)比，噸高附加家值，智酒慧型，誦服務(wù)型多物業(yè)盡可能滿疲足入園企名業(yè)經(jīng)營(yíng)需慰求，減低揀成本，增校加利潤(rùn)硬件方面——低成本番控制，丙必要的務(wù)硬件配嘩套內(nèi)部空庭間簡(jiǎn)單聰劃分，敢戶型彈梳性設(shè)計(jì)隸，靈活柄分割；統(tǒng)一設(shè)棟置分戶砌空調(diào)，處及室外述空調(diào)主格機(jī)位，撒體現(xiàn)產(chǎn)正業(yè)園區(qū)遼特征，辜同時(shí)節(jié)綁省大型述中央空遙調(diào)高昂酷運(yùn)行維析護(hù)費(fèi)用手。按規(guī)范狹低限配鄙置電梯噴間、樓均梯間等山公共面洲積，以為提高單叢元面積底使用率哭。B區(qū)寫字樓它發(fā)展建議裝飾標(biāo)準(zhǔn)大堂有寬敞的大理石大堂和走廊公共部分關(guān)鍵部份為花崗巖地面為高級(jí)地磚或鋪中檔地毯墻面瓷磚或高級(jí)漆，吊頂電梯間不銹鋼、大理石門套電梯系統(tǒng)合資品牌電梯設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)市政供暖引入，提供接口物業(yè)服務(wù)專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)精致的首狂層大堂，芹簡(jiǎn)潔而又漁不失身份衣，用細(xì)節(jié)踏體現(xiàn)人文心關(guān)懷首層大棵堂可采跪用局部營(yíng)挑空可造模式，剛面積適插中，建狐議150鉤-30鏈0㎡。簡(jiǎn)單裝捕修，控鏈制成本汪；墻面屑用中高綿檔墻磚愉、地面報(bào)用中高暫檔地磚細(xì)節(jié)體現(xiàn)歸智慧園區(qū)昨氛圍：創(chuàng)衣意大堂吊宏燈設(shè)計(jì)；并簡(jiǎn)約大方花信報(bào)箱、拔公告牌；武科技商務(wù)警的水牌設(shè)擊計(jì)。B區(qū)寫字樓掏發(fā)展建議信報(bào)箱公告牌水牌大堂綜合布材線，百窯兆光纖家到桌面鼻，預(yù)留知高密度醋網(wǎng)絡(luò)接弱口、電次話接口旱，為現(xiàn)鴿代辦公趟提供便涼利。百兆光纖峰入戶：通堂過(guò)數(shù)字化遵社區(qū)環(huán)境叼，實(shí)現(xiàn)智夫慧園區(qū)辦資公。利用婚通訊、計(jì)浴算機(jī)、寬城帶網(wǎng)絡(luò)和矛信息技術(shù)篇，成為業(yè)置主和租戶慣貼身的通海訊服務(wù)專音家；有線電腿視入戶步：提供鞭國(guó)內(nèi)各探省市衛(wèi)樣星電視守頻道外好，還提顏供多種駁衛(wèi)星資輕訊頻道握。B區(qū)寫字樓奧發(fā)展建議寫字樓一紫般的布線幕標(biāo)準(zhǔn)：每個(gè)工作峰區(qū)（5~10溜m2）至少利有一個(gè)義雙孔或裂多孔8芯的信息寒插座。每10m2一部電呼話。綜合布線管參照寫字絲式樓一般的圾布線標(biāo)準(zhǔn)爭(zhēng)并適當(dāng)下輔調(diào)，建議派：每30m2預(yù)留一辰部電話?cǎi)Y接口；每20m2預(yù)留一個(gè)數(shù)雙孔或多洽孔8芯的信息拋插座。新城商務(wù)節(jié)區(qū)在用市產(chǎn)場(chǎng)：使用貿(mào)面積以200㎡以下的退客戶占絕店大多數(shù)B區(qū)寫字樓旬發(fā)展建議行業(yè)面積區(qū)段<=5050-100100-200200-350350-500500-700>=700保險(xiǎn)0.0%1.5%1.5%0.0%2.9%5.3%31.6%電子通訊2.1%0.0%1.5%0.0%0.0%0.0%0.0%房地產(chǎn)業(yè)6.3%6.0%15.4%42.1%14.7%23.7%31.6%顧問(wèn)咨詢20.0%17.9%23.0%15.8%8.8%7.9%0.0%廣告?zhèn)髅?.3%6.0%3.1%5.3%8.8%5.3%5.3%貨運(yùn)物流1.1%6.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%建筑類11.6%20.9%12.3%0.0%11.8%5.3%0.0%教育培訓(xùn)6.3%3.0%3.1%15.8%14.7%10.5%5.3%貿(mào)易11.6%11.9%9.2%0.0%5.9%5.3%0.0%能源1.1%0.0%0.0%0.0%2.9%5.3%0.0%其他金融相關(guān)類行業(yè)1.1%4.5%3.1%5.3%8.8%2.6%0.0%生活服務(wù)14.7%9.0%12.3%0.0%2.9%2.6%0.0%石油化工1.1%0.0%1.5%5.3%0.0%7.9%5.3%信息科技3.2%0.0%3.1%0.0%2.9%0.0%0.0%銀行0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%2.6%5.3%政府事業(yè)單位0.0%0.0%1.5%0.0%2.9%5.3%10.5%制造類13.7%13.4%9.2%10.5%11.8%10.5%5.3%合計(jì)企業(yè)數(shù)95676519343819200㎡以下三涉?zhèn)€面積區(qū)屋間客戶最矩多：寫字樓曉客戶使每用面積磨普遍較糕小，50㎡以下雅、50-運(yùn)100㎡、100-鉤200㎡三個(gè)幻玉面積區(qū)蠢間企業(yè)礎(chǔ)數(shù)最多東，這與墳?zāi)壳盀H酷坊在售危市場(chǎng)小太面積分夏割銷售妄的市場(chǎng)煎現(xiàn)狀相介吻合。房地產(chǎn)業(yè)疼、保險(xiǎn)、低教育培訓(xùn)寨和政府事值業(yè)單位需軟求面積較成大為彰顯企管業(yè)形象，響同時(shí)也是孕也是一種副房產(chǎn)投資幼，以上四兆類企業(yè)會(huì)簽購(gòu)買較大束的寫字樓競(jìng)面積進(jìn)行余辦公。新城商務(wù)饒區(qū)在售市頓場(chǎng)：產(chǎn)品價(jià)隨在升級(jí)拉換代，但牌仍以40-悟190㎡中小臥戶型為謎主。B區(qū)寫字樓稱發(fā)展建議項(xiàng)目基礎(chǔ)信息銷售信息存量物業(yè)費(fèi)（元/㎡·月）層數(shù)寫字樓面積（萬(wàn)㎡）單層面積（㎡）面積區(qū)間(㎡)入市時(shí)間方式售出面積均價(jià)(萬(wàn)元/㎡)去化率去化速率（平/月）體量（萬(wàn)㎡）天潤(rùn)大廈286180040-4002012.5出售0.72700012%14005.28未定金域華府272.7100050-1002012.9出售—4600——2..7未定中天下濰坊國(guó)際273130050-13002011.6出售2.1750070%14000.9未定世紀(jì)環(huán)球金融中心3211150080-1902011.10出售4.4720040%36006.63.8瑞泰南郡191.680043-502011.5出售0.8500050%5000.81.5合計(jì)—24.3——16.28——世紀(jì)環(huán)球中心濰坊國(guó)際天潤(rùn)大廈金域國(guó)際瑞泰南郡市政府本案地塊新華路東風(fēng)街勝利街健康街福壽街業(yè)態(tài)：課高層產(chǎn)娃品集中肅，純寫貞字樓項(xiàng)釀目為主禿，尚未淺出現(xiàn)綜尾合體項(xiàng)緒目；單層面額積：?jiǎn)螌賹用娣e毛較在用濱產(chǎn)品升蟲級(jí)，面事積區(qū)間窯在800蝕-18己00之間，跨丑度較大；戶型分割束：仍舊以40-1廟90㎡小面積改為主，開茫始出現(xiàn)整原層銷售產(chǎn)他品；銷售方式評(píng)：全部以負(fù)銷售為主無(wú)，尚未出熊現(xiàn)開發(fā)商境自持出租域產(chǎn)品；去化情固況：整捆體去化饑不足，械去化速仰度慢，談去化周塘期長(zhǎng)；售價(jià)：市品政府周邊躍均價(jià)700傭0以上，及外圍區(qū)姜域5000簡(jiǎn)-650風(fēng)0不等；租金：根貢據(jù)市場(chǎng)調(diào)齡研，新華端路周邊租失金價(jià)格維趨持在0.7刻-1.倉(cāng)3元/㎡·天之間；物業(yè)費(fèi)駛：在售配項(xiàng)目物中業(yè)費(fèi)普丈遍未確留定，但爽依據(jù)周渡邊情況盟應(yīng)維持亦在3元/㎡·月以上胳；在售存世量：16.2愚8萬(wàn)平，存鳴量去化壓莖力大。合適的啄面積配丘比，除擴(kuò)定制物援業(yè)外，紡適量分么割，即餓確保好衣租又確士保好賣沙，銷售穩(wěn)上50-同100害0㎡靈活組豆合面積配眨比主要咽基于未掙來(lái)入園島企業(yè)的駱實(shí)際需合要以及站盡量吸秀納更多眠投資客掌置業(yè)兩木個(gè)角度疏來(lái)進(jìn)行系設(shè)計(jì)。如1號(hào)樓主要棒跟清華合焰作，那要匙了解對(duì)方學(xué)的需求，穩(wěn)然后進(jìn)行才產(chǎn)品分割睛。如果2號(hào)5號(hào)樓在您沒(méi)有定權(quán)性的招挎商時(shí)，保我們可凱以在10層以上睜在原有哀戶型基祖礎(chǔ)上進(jìn)篇行二次防分割。類最終使諷得50-8恢0㎡小戶型燒成為主力描戶型。以叼降低投資秒門檻，擴(kuò)它大投資置欲業(yè)人群規(guī)芝模。同時(shí)我淚們要考?jí)膽]到，筑未來(lái)開炒始中小啄型企業(yè)董較多，虹對(duì)小戶支型需求潤(rùn)較大，尖伴隨著春企業(yè)成跳長(zhǎng)，要獄預(yù)留出芳讓他們艷升遷至堤更大辦迫公面積倉(cāng)的機(jī)會(huì)盟，所以零不能一拍味的小泉面積，謹(jǐn)各面積膽區(qū)間保落持在一競(jìng)定比例辰關(guān)系，蛇最終形刊成良性解循環(huán)。戶型面積悶配比建議思：戶型面積范圍50-80㎡100左右㎡150-200㎡比例（%）504010主力面謊積50-8搜0㎡，分割貢方式如圖似示意：戶型設(shè)眠計(jì)原則英：靈活分己割，提葬高利用驅(qū)率。功能彈性叫強(qiáng)，可自芹由組合。B區(qū)寫字慕樓發(fā)展趴建議利用公共掛空間部分升設(shè)置公共撓休息處，管提高單元蘋面積使用落率。走廊臨某窗位置宏設(shè)公共訪休息處假，設(shè)計(jì)憲盆景綠香化，為參業(yè)主提帆供交友著、休息罷、商務(wù)度會(huì)談的蘋空間，鋪增加了厘建筑的勉使用效畢率。按規(guī)范印低限配逢置電梯存間、樓儲(chǔ)梯間等鹿公共面物積，以辮提高單折元面積觸使用率宏。統(tǒng)一設(shè)腹置室外補(bǔ)空調(diào)主恢機(jī)位，鐵體現(xiàn)寫縫字樓特開征，同稻時(shí)節(jié)省唉大型中卸央空調(diào)繞高昂運(yùn)光行維護(hù)握費(fèi)用。B區(qū)寫字駝樓發(fā)展?fàn)T建議公共接待獄區(qū)域B2寫字樓產(chǎn)遭品分割建剩議A、根據(jù)昨項(xiàng)目定佛位以及2號(hào)樓的日產(chǎn)品定營(yíng)位：中祖小企業(yè)奧創(chuàng)業(yè)大孔廈，建議適廉當(dāng)將單元非單套小面永積分割，其中10層以下面勞寬調(diào)整為1/2柱距4-4.鍛2米左，呆主力戶糧型為50-8灑0㎡；10層以上創(chuàng)部分寬離調(diào)整為1個(gè)柱距。摧主力面積騰在100-概120㎡。做到推產(chǎn)品大小牲比例搭配診。B、考慮B區(qū)2號(hào)樓的功些能定位以灑及銷售公此攤考量，建議取消能部分樓層親中庭的設(shè)錯(cuò)計(jì)方案。中庭槽雖然可寨以提升嗽寫字樓造整體使旗用的舒共適度，投但卻會(huì)箭增加公賴攤，對(duì)吃銷售帶貝來(lái)壓力做。主力面礎(chǔ)積50-1耽20㎡分割中庭的修租改B3公寓產(chǎn)衫品建議AABBCA、建議將剪廚房去掉殲，做成靠稍進(jìn)門左側(cè)揉開放式廚跟房，增加心整個(gè)單位允的室內(nèi)使忠用空間；B、對(duì)于繡陽(yáng)臺(tái)部程分，建耽議設(shè)計(jì)懲上做成貧隔墻，蛛但實(shí)際賀施工中輩不砌墻懶，便于糠客戶后警期將臥塞室與陽(yáng)臭臺(tái)合成歌一體，坑增加空生間；挨盡量減葡少陽(yáng)臺(tái)桂開間范吩圍內(nèi)的念剪力墻檔長(zhǎng)度，匆便于客鉆戶后期爪空間擴(kuò)爽大改造辟；C、標(biāo)準(zhǔn)層蚊公共部分木不建議每鴨層設(shè)接待糟臺(tái)，可選覺(jué)擇層數(shù)設(shè)薄計(jì)，其他忍可設(shè)計(jì)成猛層的露臺(tái)剪花園等；B5寫字樓侄產(chǎn)品分賽割建議A、根據(jù)油項(xiàng)目定波位及5號(hào)樓的產(chǎn)盯品定位：槍中小企業(yè)散孵化大樓，主要引禿入具備一繁定規(guī)模與截投資能力伸的中小型以自用類企景業(yè)主，所倍以主力面掛積會(huì)在250傍-30漆0㎡之間，駱產(chǎn)品設(shè)計(jì)稀無(wú)需做過(guò)覆多修改，譜主要在銷售時(shí)掙采用打姐包銷售級(jí)模式，10層以下，1/4層起售誼，10層以上1/2層起售征。B區(qū)5號(hào)樓柴三層平千面圖銷蒙售分割折示意軟硬件寶配套服國(guó)務(wù)的本仆質(zhì)是滿趁足入園別企業(yè)的廊經(jīng)營(yíng)需勒求B區(qū)寫字樓澆發(fā)展建議滿足企業(yè)刪經(jīng)營(yíng)需求降低經(jīng)營(yíng)成本增加產(chǎn)品收間益政府政策漢扶持產(chǎn)業(yè)園碧優(yōu)惠政爐策流通溝通芬成本降低生產(chǎn)資料牽成本降低……客戶增加服務(wù)多老元化價(jià)值倍志增利潤(rùn)戀增加品牌孵紅化人力資漸源成本繪降低形成產(chǎn)業(yè)但集群效用……這些客戶碑需求正是塔我們?cè)诋a(chǎn)輸品規(guī)劃、玩項(xiàng)目定位傅、包裝推砍廣、招商喪運(yùn)營(yíng)中所鼓需要考慮仇的問(wèn)題。軟件配沙套服務(wù)——六大服偷務(wù)平臺(tái)寄、三大得服務(wù)體含系B區(qū)寫字樓六發(fā)展建議綜合配套羅服務(wù)平臺(tái)中小企業(yè)欣創(chuàng)新孵化撐平臺(tái)智慧社區(qū)世樣板實(shí)驗(yàn)被平臺(tái)金融投鋼資平臺(tái)云計(jì)算服席務(wù)平臺(tái)政務(wù)服笑務(wù)平臺(tái)六大平允臺(tái)電子商務(wù)向、互聯(lián)網(wǎng)擊、國(guó)際貿(mào)械易服務(wù)體和系人才引碗進(jìn)、人閃才培育痰體系行業(yè)協(xié)會(huì)強(qiáng)、園區(qū)企晌業(yè)委員會(huì)泄等自管體慣系附件3：項(xiàng)目整融體商業(yè)定掏位相關(guān)業(yè)態(tài)分析商業(yè)業(yè)態(tài)饞定位本項(xiàng)目主商業(yè)主刷題特色敢的發(fā)展腹必須要廈充分考璃量消費(fèi)狐者得需寫求和競(jìng)猜爭(zhēng)策略詠的執(zhí)行消費(fèi)需求競(jìng)爭(zhēng)差異化獨(dú)特賣點(diǎn)核心競(jìng)爭(zhēng)力消費(fèi)者需勾求分析熱點(diǎn)業(yè)枝態(tài)競(jìng)爭(zhēng)差救異化分瓦析錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)未來(lái)需求既業(yè)態(tài)通過(guò)布置段市場(chǎng)認(rèn)知業(yè)態(tài)來(lái)實(shí)眉現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效掠益通過(guò)布置財(cái)差異化業(yè)云態(tài)來(lái)樹立商六業(yè)的特色詠發(fā)展百貨商挖場(chǎng)大型超市大型酒食樓中高檔掩餐飲KTV……特色主鞠題餐廳全國(guó)連屯鎖餐飲葉店酒吧電影院休閑會(huì)抱所電玩中心兒童娛樂(lè)否中心主題婚嬸紗街……核心購(gòu)物努功能特色餐飲兒童主鏟題品質(zhì)休捎閑娛樂(lè)時(shí)尚生活探服務(wù)主題婚歸紗概念教育培絨訓(xùn)主題汽車主忌題社區(qū)配輝套服務(wù)……功能組合商業(yè)業(yè)釘態(tài)定位家庭中瓜心商務(wù)接草待集合吃善、喝、苗玩樂(lè)、購(gòu)鈴、服務(wù)件于一體朋友聚會(huì)適度超前污規(guī)劃布局時(shí)尚現(xiàn)代遼空間設(shè)計(jì)地標(biāo)式城欣市綜合體主題式申商業(yè)街嘴區(qū)體驗(yàn)概念檔次提升業(yè)態(tài)多元形象特色情景式晝購(gòu)物公瞇園引入中披高檔主露力店商業(yè)體辮量商業(yè)業(yè)態(tài)竊定位業(yè)態(tài)主題規(guī)模業(yè)態(tài)列舉購(gòu)物20000-25000㎡百貨、超市、服裝鞋帽、名煙名酒、品牌家居館等餐飲10000㎡中高檔酒樓、連鎖餐飲、輕餐飲、美食廣場(chǎng)、特色餐飲美食街、西餐廳、快餐店等休閑娛樂(lè)10000㎡KTV、電影院、健身、美容美體、瑜伽、健康理療、高端會(huì)所、棋牌室、茶樓、浴足等創(chuàng)意文化5000-6000㎡茶文化、古玩、書畫院、創(chuàng)意家居、創(chuàng)意禮品、陶藝等商務(wù)服務(wù)13500㎡五星酒店配套、咖啡廳、銀行、保險(xiǎn)公司、打印復(fù)印、訂票中心等教育培訓(xùn)4000-5000㎡外語(yǔ)培訓(xùn)、音樂(lè)培訓(xùn)、舞蹈學(xué)校、美術(shù)班、電腦班、課程輔導(dǎo)等汽車5000㎡高端汽車展示店、高端汽車美容等等兒童5000-6000㎡親子園、早教中心、兒童服飾、兒童游玩社區(qū)商業(yè)5000㎡便利店、服飾精品、干洗店、美容美發(fā)、水果店、蔬菜市場(chǎng)、雜貨鋪、五金店、建材店、快餐店、房產(chǎn)中介、藥房、花店、寵物店等婚慶主題20000㎡鮮花店、喜糖店、其他婚慶用品、婚紗攝影、婚紗、飾品租售、禮服租售、婚介機(jī)構(gòu)、婚慶策劃基本遵幕循傳統(tǒng)爬商業(yè)經(jīng)蚊典業(yè)態(tài)并配比：購(gòu)物、孩休閑娛伙樂(lè)、餐長(zhǎng)飲配比——5:3:叼2ABC三大片稱區(qū)商業(yè)府總體量約10萬(wàn)㎡商業(yè)功能壇定位life晝styl短ece也nter共分為三臉大中心區(qū)恥：A區(qū)——時(shí)尚生活邊中心。作為life飛styl斑ece月nter核心部分合，將涵蓋購(gòu)物、滔餐飲、烘休閑娛念樂(lè)、創(chuàng)面意文化圈、商務(wù)班服務(wù)（接主要包殊含政務(wù)它辦公、槽五星酒悄店配套菠）、教纖育培訓(xùn)送、汽車脆、兒童封八大主樓題。通過(guò)豐富哈多樣的家厚庭生活服泥務(wù)體驗(yàn)與舍特色主題精專業(yè)店，溪滿足不同襪檔次客群組消費(fèi)需求盯，彌補(bǔ)城恰市東部的趟市場(chǎng)空白貢。B區(qū)——商務(wù)服載務(wù)中心艇。作為lif斤est其yle設(shè)ce罪nte慎r重要組成鬼部分，將拐涵蓋商務(wù)薪服務(wù)、餐治飲、休閑餓娛樂(lè)、汽漁車等三大泰主題，以捆滿足CBD片區(qū)商辯務(wù)辦公序、專業(yè)紐奉市場(chǎng)需煤求。C區(qū)——鄰里中壇心。作為lif拖est鳳yle僻ce禾nte漸r延伸，將靜涵蓋社區(qū)末商業(yè)、婚替慶一條街怠等主題，斑滿足城市趕新貴周邊驕居民企業(yè)獵職工消費(fèi)王，以及年慌輕人對(duì)婚那紗攝影需段求。商務(wù)服務(wù)中心鄰里中心時(shí)尚生活中心B區(qū)商業(yè)球重在完斬善商務(wù)隱配套服者務(wù)，未翠來(lái)將滿吩足區(qū)域眉內(nèi)商務(wù)傲配套服在務(wù)A區(qū)業(yè)態(tài)淘布局商業(yè)業(yè)香態(tài)定位作為lif小est馳yle欣ce籍nte架r核心部隱分，將術(shù)涵蓋購(gòu)鼠物、餐彼飲、休吧閑娛樂(lè)夢(mèng)、創(chuàng)意診文化、浪商務(wù)服拐務(wù)（主規(guī)要包含筒政務(wù)辦臂公、五垂星酒店曬配套）尼、教育膛培訓(xùn)、島汽車、陽(yáng)兒童八飯大主題忌。通過(guò)蟻豐富多登樣的家槍庭生活攏服務(wù)體親驗(yàn)與特查色主題荒專業(yè)店忙，滿足感不同檔掛次客群雕消費(fèi)需度求，彌解補(bǔ)城市棕東部的肥市場(chǎng)空銹白。A區(qū)——時(shí)尚生隱活中心業(yè)態(tài)主題業(yè)種列舉購(gòu)物百貨、超市、服裝鞋帽、名煙名酒、品牌家居館等餐飲中高檔酒樓、連鎖餐飲、輕餐飲、美食廣場(chǎng)等休閑娛樂(lè)KTV、電影院、健身、美容美體、瑜伽、健康理療等創(chuàng)意文化茶文化、古玩、書畫院、創(chuàng)意家居、創(chuàng)意禮品、陶藝等商務(wù)服務(wù)主要包含政務(wù)辦公、五星酒店配套、咖啡廳等教育培訓(xùn)外語(yǔ)培訓(xùn)、音樂(lè)培訓(xùn)、舞蹈學(xué)校、美術(shù)班、電腦班、課程輔導(dǎo)等汽車高端汽車展示店、高端汽車美容等等兒童親子園、早教中心、兒童服飾、兒童游玩五星酒店配套區(qū)百貨商場(chǎng)映、兒童主漆題行政審著批大廳創(chuàng)意文化榮、休閑娛板樂(lè)、教育這培訓(xùn)購(gòu)物、霧商務(wù)服泉?jiǎng)?wù)、汽博車大型超市材、食堂、川美食廣場(chǎng)A區(qū)業(yè)態(tài)布貌局商業(yè)業(yè)完態(tài)定位2號(hào)樓業(yè)阻態(tài)布局梯示意L4KTV美容SPA健身會(huì)所L3電影院兒童游泳、兒童攝影、兒童早教中心、孕嬰培訓(xùn)L2精品百貨格子鋪（潮流服飾、化妝品、箱包鞋襪等）兒童百貨兒童親子園、游樂(lè)場(chǎng)品牌服飾格子鋪中式酒樓2家L1方案1：百貨商沿場(chǎng)+休閑娛樂(lè)+高端餐麻飲+兒童主題L4電影院量販?zhǔn)終TV健身會(huì)所L3百貨商場(chǎng)親子樂(lè)園、兒童游泳、兒童攝影、兒童早教中心、兒童玩具美容SPA中式酒樓2家L2L1方案2：精品購(gòu)黎物+休