第三章房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃決策和可行性研究

第三章

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目

策劃決策和可行性研究

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究是在投資決策之前對(duì)擬開發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行全面、系統(tǒng)的調(diào)查研究和分析，運(yùn)用科學(xué)的技術(shù)評(píng)價(jià)方法，得出一系列評(píng)價(jià)指標(biāo)值，以最終確定該項(xiàng)目是否可行的綜合研究。第一頁(yè)，共一百三十一頁(yè)。第一節(jié)

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃和決策概述一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃概述（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃的主要作用項(xiàng)目定義是指對(duì)項(xiàng)目的用途性質(zhì)作出明確的界定，具體描述項(xiàng)目的主要用途或綜合用途和目的。項(xiàng)目定位，則根據(jù)市場(chǎng)和需求，綜合考慮投資能力和最有利的投資方案，決定項(xiàng)目的規(guī)格和檔次。第二頁(yè)，共一百三十一頁(yè)。2、奠定項(xiàng)目決策基礎(chǔ)理論目前，把房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策建立在項(xiàng)目可行性研究的分析評(píng)價(jià)基礎(chǔ)上，其重要的決策依據(jù)是項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的結(jié)論，然而這兩者評(píng)價(jià)的前提是建設(shè)方案本身其所賴以生存和發(fā)展的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)。第三頁(yè)，共一百三十一頁(yè)。（二）項(xiàng)目策劃的內(nèi)容和依據(jù)項(xiàng)目總體策劃指在項(xiàng)目前期立項(xiàng)過(guò)程中所進(jìn)行的全面策劃。

局部策劃是對(duì)全面策劃任務(wù)進(jìn)行分解后的一個(gè)單項(xiàng)性或?qū)I(yè)性問(wèn)題的策劃。第四頁(yè)，共一百三十一頁(yè)。1、項(xiàng)目構(gòu)思策劃（1）項(xiàng)目的定義（2）項(xiàng)目的定位（3）項(xiàng)目的系統(tǒng)構(gòu)成（4）其他

第五頁(yè)，共一百三十一頁(yè)。2、項(xiàng)目實(shí)施策劃（1）項(xiàng)目組織策劃。法人制（2）項(xiàng)目融資策劃。（3）項(xiàng)目目標(biāo)策劃。項(xiàng)目目標(biāo)策劃包括項(xiàng)目總目標(biāo)(總投資、建設(shè)質(zhì)量、總進(jìn)度)體系設(shè)定和總目標(biāo)按項(xiàng)目、參加主體、實(shí)施階段等進(jìn)行分解的子目標(biāo)體系設(shè)定。第六頁(yè)，共一百三十一頁(yè)。（4）項(xiàng)目管理策劃設(shè)計(jì)階段項(xiàng)目管理策劃施工階段項(xiàng)目管理策劃現(xiàn)場(chǎng)管理組織系統(tǒng)策劃施工質(zhì)量、成本工期和安全目標(biāo)控制策劃施工質(zhì)量監(jiān)督策劃現(xiàn)場(chǎng)施工協(xié)調(diào)方式策劃技術(shù)檔案資料和信息管理策劃

……項(xiàng)目管理策劃設(shè)計(jì)方案競(jìng)賽與設(shè)計(jì)招標(biāo)策劃設(shè)計(jì)合同結(jié)構(gòu)策劃設(shè)計(jì)目標(biāo)控制策劃施工招標(biāo)與采購(gòu)策劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目組織策劃組織結(jié)構(gòu)策劃工作程序與制度策劃組織運(yùn)行機(jī)制策劃第七頁(yè)，共一百三十一頁(yè)。（三）項(xiàng)目策劃的層次和程序決策領(lǐng)導(dǎo)層和項(xiàng)目實(shí)施基層中間管理層和技術(shù)管理層第八頁(yè)，共一百三十一頁(yè)。項(xiàng)目早期的策劃工作是在許多經(jīng)驗(yàn)性階段假設(shè)的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，所做出的許多分析也是粗略的估計(jì)，項(xiàng)目的發(fā)展使原來(lái)的假設(shè)被證實(shí)或者被推翻，粗略的估計(jì)會(huì)逐漸趨于詳細(xì)和精確。早期項(xiàng)目策劃中的一些偏差得以修正，內(nèi)容的精確性也得以逐步提高。項(xiàng)目策劃內(nèi)容的動(dòng)態(tài)性既是策劃工作的一條基本原則，也是項(xiàng)目管理工作人員必須充分理解的一個(gè)特性。第九頁(yè)，共一百三十一頁(yè)。二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策概述（一）項(xiàng)目投資決策的含義1、決策與房地產(chǎn)投資決策有明確的決策目標(biāo)；有兩個(gè)以上可供選擇和比較的決策方案；有評(píng)價(jià)方案優(yōu)劣的標(biāo)準(zhǔn)；真實(shí)反映客觀實(shí)際的數(shù)據(jù)資料。

第十頁(yè)，共一百三十一頁(yè)。2、房地產(chǎn)投資策略

房地產(chǎn)投資策略是指為房地產(chǎn)投資決策而事先安排的計(jì)劃。3、房地產(chǎn)投資決策的基本要素

決策者；決策目標(biāo)；決策變量（決策者定）；狀態(tài)變量（不確定性）。第十一頁(yè)，共一百三十一頁(yè)。（二）房地產(chǎn)投資決策的程序1、確定決策目標(biāo)房地產(chǎn)投資決策的目的就是要達(dá)到投資所預(yù)定的目標(biāo)。2、擬訂決策方案擬訂多個(gè)可行的備選方案。3、優(yōu)選決策方案選擇標(biāo)準(zhǔn)。實(shí)際運(yùn)用。4、執(zhí)行決策方案第十二頁(yè)，共一百三十一頁(yè)。第二節(jié)

房地產(chǎn)投資決策方法定性分析方法和定量分析方法兩大類。一、定性分析方法因素難以定量描述，定性分析的方法通常有以下兩種類型。第十三頁(yè)，共一百三十一頁(yè)。（一）經(jīng)驗(yàn)判斷法普遍應(yīng)用于一般決策中，但缺乏嚴(yán)謹(jǐn)?shù)耐顿Y分析。（二）創(chuàng)造工程法是建立在人的直觀、靈感和經(jīng)驗(yàn)以及形象思維和創(chuàng)新能力基礎(chǔ)上的創(chuàng)造技術(shù)的總稱。關(guān)鍵是運(yùn)用人們創(chuàng)造性的思維能力和創(chuàng)造性的技術(shù)方法，去認(rèn)識(shí)、分析和解決問(wèn)題。第十四頁(yè)，共一百三十一頁(yè)。二、定量分析方法定量分析方法是指采用數(shù)量指標(biāo)和數(shù)學(xué)模型進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策的方法，主要工作是對(duì)決策問(wèn)題進(jìn)行定量分析、計(jì)算，以求得決策問(wèn)題的最優(yōu)解。從而作出科學(xué)的決策。第十五頁(yè)，共一百三十一頁(yè)。（一）確定型決策確定型決策是指影響決策的因素或自然狀態(tài)是明確肯定的，且一種方案只有一種確定可以預(yù)期達(dá)到的結(jié)果。第十六頁(yè)，共一百三十一頁(yè)。1、單純選優(yōu)法（1）絕對(duì)法效益或費(fèi)用的絕對(duì)值大?、賰羰找娣偸杖肟鄢偝杀镜挠囝~。由于凈收益未涉及到資金的時(shí)間價(jià)值，故一般適用于短期的（即資金價(jià)值可以忽略的）房地產(chǎn)投資決策。第十七頁(yè)，共一百三十一頁(yè)。②凈現(xiàn)值法

③凈年值法

第十八頁(yè)，共一百三十一頁(yè)。（2）相對(duì)法①內(nèi)部收益率法②效益費(fèi)用比法第十九頁(yè)，共一百三十一頁(yè)。③凈現(xiàn)值收益率法凈現(xiàn)值收益率法是指項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值與全部投資現(xiàn)值之比。第二十頁(yè)，共一百三十一頁(yè)。2、模型選優(yōu)法[例3-1]

某房地產(chǎn)開發(fā)公司現(xiàn)有資金1500萬(wàn)元左右、欲分別投資于別墅、住宅、飯店三類房地產(chǎn)，為謀求整體效益最大化，希望確定哪類投資多些，哪類投資少些。假設(shè)該公司為實(shí)現(xiàn)科學(xué)決策，分別邀請(qǐng)房地產(chǎn)專家、市場(chǎng)調(diào)研員及有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)共9人組成決策群體，對(duì)三類房地產(chǎn)投資方案進(jìn)行決策，投資700萬(wàn)元左右表示“投資多”，投資500萬(wàn)元左右表示“投資中等”，投資300萬(wàn)元左右表示“投資少”。第二十一頁(yè)，共一百三十一頁(yè)。[解]9位人士對(duì)這三類投資方向的決策量化數(shù)矩陣D為：

第二十二頁(yè)，共一百三十一頁(yè)。（二）風(fēng)險(xiǎn)型決策法1、最大概率法

在風(fēng)險(xiǎn)決策中將概率最大的狀態(tài)作為決策的根據(jù)。所發(fā)生的概率都很小，而且互相接近，就不宜采用此方法。第二十三頁(yè)，共一百三十一頁(yè)。1、期望值法最大的損益期望值即最優(yōu)方案；如果決策目標(biāo)極小，則最小的損益期望值為最優(yōu)方案。其一般結(jié)構(gòu)形式為：設(shè)為決定的行動(dòng)方案；

為相應(yīng)自然狀態(tài)的概率，且；第二十四頁(yè)，共一百三十一頁(yè)。第二十五頁(yè)，共一百三十一頁(yè)。[例3-2]某房地產(chǎn)開發(fā)公司提出開發(fā)建設(shè)住宅小區(qū)的兩個(gè)方案，一個(gè)方案為大面積開發(fā)建設(shè)住宅，另一個(gè)方案是小面積開發(fā)。兩者建設(shè)經(jīng)營(yíng)期限為4年。大面積開發(fā)需要投資5000萬(wàn)元，小面積開發(fā)需要投資3000萬(wàn)元，根據(jù)市場(chǎng)預(yù)測(cè)，房屋需要量的概率及兩個(gè)方案損益值如表3-1所示。試問(wèn)選用何種方案收益最大？第二十六頁(yè)，共一百三十一頁(yè)。表3-1不同房屋需求量概率年損益值

需求量

行動(dòng)方案

損益值

需求量高P1=0.70需求量低P2=0.30期望值E(Ai)大面積開發(fā)（A1）

2000-400小面積開發(fā)（A2）

900600第二十七頁(yè)，共一百三十一頁(yè)。[解]在建設(shè)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的凈損益期望值（未考慮時(shí)間價(jià)值）為：

第二十八頁(yè)，共一百三十一頁(yè)。因此，最優(yōu)方案則為以上計(jì)算表明應(yīng)選擇小面積開發(fā)建設(shè)方案收益最大。第二十九頁(yè)，共一百三十一頁(yè)。3、決策樹法

（1）決策點(diǎn)：用符號(hào)□表示。（2）狀態(tài)點(diǎn)：用符號(hào)○表示。（3）結(jié)果點(diǎn)：用符號(hào)△表示。（4）分枝：用符號(hào)—表示。第三十頁(yè)，共一百三十一頁(yè)。[例3-3]上海某房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)公司設(shè)想開發(fā)建設(shè)一住宅小區(qū)，經(jīng)初步?jīng)Q定提出兩個(gè)擬建方案。方案1是進(jìn)行大規(guī)模開發(fā)；方案2是先進(jìn)行小規(guī)模開發(fā)。建設(shè)經(jīng)營(yíng)期限均為6年。大規(guī)模開發(fā)需要投資15000萬(wàn)元，小規(guī)模開發(fā)需要投資10000萬(wàn)元。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研和預(yù)測(cè)，房屋需求量的概率及兩個(gè)方案的年損益值見表3-2。第三十一頁(yè)，共一百三十一頁(yè)。需求量

行動(dòng)方案

損益值

需求量高P1=0.70需求量低P2=0.30期望值E(A)大規(guī)模開發(fā)

5300-10005464小規(guī)模開發(fā)

300010004400第三十二頁(yè)，共一百三十一頁(yè)。題中建設(shè)經(jīng)營(yíng)期分為前2年和后4年兩期考慮。根據(jù)對(duì)該地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查、預(yù)測(cè)，前2年房屋需求量較高的概率為0.7，如果前2年市場(chǎng)需求量較高，則后4年房屋需求量較高的概率為0.9；如果前2年市場(chǎng)需求量較低，則后4年需求量肯定低。試問(wèn)在此情況下，哪種投資方案為最優(yōu)方案？第三十三頁(yè)，共一百三十一頁(yè)。□①需求量低0.3需求量高0.7小規(guī)模開發(fā)大規(guī)模開發(fā)需求量低0.1需求量低1需求量低1需求量低0.1需求量高0.7需求量高0.9需求量高0.9需求量低0.33696○②○③384011200○⑦4000○⑥-4000○⑤18680○④Δ5300Δ-1000Δ-1000Δ1000Δ1000Δ3000第三十四頁(yè)，共一百三十一頁(yè)。第三十五頁(yè)，共一百三十一頁(yè)。特別需要注意的是，若按期望值法進(jìn)行計(jì)算，大規(guī)模開發(fā)的凈損益期望值為5460，算式為：[（5300×0.7+（-1000）×0.3）×6-15000]，而小規(guī)模開發(fā)的凈損益期望值為4400，算式為：[（3000×0.7+1000×0.3）×6-10000]，似乎可判斷應(yīng)采取大規(guī)模開發(fā)。所以，對(duì)期限較長(zhǎng)的投資項(xiàng)目，應(yīng)充分考慮市場(chǎng)不同時(shí)期的需求問(wèn)題，這是避免風(fēng)險(xiǎn)時(shí)必須考慮的因素。

第三十六頁(yè)，共一百三十一頁(yè)。（三）不確定型決策

1、樂(lè)觀法（大中取大法）[例3-4]某一房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)某一決策目標(biāo)，提出四種開發(fā)方案，并有四種自然狀態(tài)，用甲、乙、丙、丁表示，已知四種自然狀態(tài)相應(yīng)的損益值如表3-3所列。第三十七頁(yè)，共一百三十一頁(yè)。表3-3樂(lè)觀法/悲觀法決策表

單位：萬(wàn)元

狀態(tài)方案

損益值自

然

狀

態(tài)最大損益值最小損益值甲乙丙丁第一方案300400500600600300第二方案100300500800800100第三方案400600200400600200第四方案200400500700700200最大損益值中的最大值800最小損益值中的最大值300第三十八頁(yè)，共一百三十一頁(yè)。

2、悲觀法（小中取大法）3、后悔值法（大中取小法）將每個(gè)自然狀態(tài)下的最大損益值定為該狀態(tài)的理想目標(biāo)，并用其與該狀態(tài)中的其他值相減，所剩差額即叫做未達(dá)到理想的后悔值。第三十九頁(yè)，共一百三十一頁(yè)。表3-4后悔值法決策表

單位：萬(wàn)元

狀態(tài)方案

后悔值自

然

狀

態(tài)最大后悔值甲乙丙丁第一方案1002000200200第二方案30030000300第三方案00300400400第四方案2002000100200理想目標(biāo)400600500800最大后悔值中的最小值200第四十頁(yè)，共一百三十一頁(yè)。第三節(jié)

房地產(chǎn)投資不確定性分析

一、盈虧平衡分析找出盈虧平衡點(diǎn)

（一）線性盈虧平衡分析

第四十一頁(yè)，共一百三十一頁(yè)。1、線性盈虧平衡分析的假設(shè)條件

（1）房地產(chǎn)產(chǎn)品的總銷售收入和生產(chǎn)總成本是房地產(chǎn)開發(fā)面積（產(chǎn)品產(chǎn)量）的線性函數(shù)。

（2）房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)量和銷售量相等，即開發(fā)的房地產(chǎn)能全部租售出去；

（3）房地產(chǎn)產(chǎn)品的固定成本和單位租售價(jià)格在產(chǎn)品租售期間保持不變；（4）同時(shí)開發(fā)幾種不同類型的房地產(chǎn)產(chǎn)品時(shí)，應(yīng)將其組合折算成一種產(chǎn)品；（5）計(jì)算所使用的各種數(shù)據(jù)是正常生產(chǎn)年度的數(shù)據(jù)。第四十二頁(yè)，共一百三十一頁(yè)。2、固定成本和可變成本的劃分固定成本可變成本3、線性盈虧平衡分析的計(jì)算分析過(guò)程第四十三頁(yè)，共一百三十一頁(yè)。C/成本0Q*A區(qū)利盈區(qū)損虧SCCVCFQ/開發(fā)數(shù)量第四十四頁(yè)，共一百三十一頁(yè)。[例3-5]某房地產(chǎn)開發(fā)公司擬建一房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，該項(xiàng)目的固定成本為5000萬(wàn)元，單位可變成本為1500元/㎡，項(xiàng)目建成后平均售價(jià)為3000元/㎡，銷售稅金及附加為500元/㎡，試求項(xiàng)目盈虧平衡時(shí)的開發(fā)數(shù)量。第四十五頁(yè)，共一百三十一頁(yè)。第四十六頁(yè)，共一百三十一頁(yè)。（二）非線性盈虧平衡分析

A1A2虧損區(qū)區(qū)利盈虧損區(qū)CSCFQ1*Q2*Q/開發(fā)數(shù)量C/成本0第四十七頁(yè)，共一百三十一頁(yè)。[補(bǔ)充例]：某房地產(chǎn)公司生產(chǎn)房地產(chǎn)建筑配件產(chǎn)品，年固定成本位28萬(wàn)元，單位變動(dòng)成本為80萬(wàn)元/件，產(chǎn)品銷售價(jià)格為260元/件，目前該公司年產(chǎn)量為3500件。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查和預(yù)測(cè)可知，由于近幾年市場(chǎng)需求量較大，同時(shí)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)又十分激烈，故公司董事會(huì)決定擬采取降價(jià)擴(kuò)銷措施，按銷售量的1%遞減售價(jià)，并按銷售量的1%遞增單位可變成本，試求：（1）該公司生產(chǎn)規(guī)模（產(chǎn)量）在什么范圍內(nèi)可盈利？（2）最大盈利時(shí)的最佳產(chǎn)量是多少？第四十八頁(yè)，共一百三十一頁(yè)。解：（1）設(shè)最佳年產(chǎn)量為Q，根據(jù)題意和有關(guān)公式建立方程，得：銷售收入：S=（P-Q×1%）Q=260Q-0.01Q2生產(chǎn)總成本：C=CF+（CV+Q×1%）Q=280000+80Q+0.01Q2如能達(dá)到盈虧平衡，則有：S=C即：260Q-0.01Q2=280000+80Q+0.01Q2－0.02Q2＋180Q－280000=0Q1=2000，Q2=7000即：在2000~7000之間，可盈利。第四十九頁(yè)，共一百三十一頁(yè)。（2）項(xiàng)目盈利函數(shù)為y（考慮了S和C兩個(gè)變量），則y（Ｑ）＝－0.02Q2＋180Q－280000一階導(dǎo)數(shù)為零：-0.04Q+180=0Q=4500y（Ｑ）＝－0.02Q2＋180Q－280000

＝125000元（最大）第五十頁(yè)，共一百三十一頁(yè)。二、敏感性分析（一）敏感性分析的概念敏感性分析，是分析和預(yù)測(cè)反映項(xiàng)目投資效益的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)對(duì)主要變動(dòng)因素變化的敏感程度。敏感性分析的目的，就是要在眾多的不確定性因素中，找出對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)影響較大的因素，并判明其對(duì)開發(fā)項(xiàng)目投資效益影響的程度。第五十一頁(yè)，共一百三十一頁(yè)。（二）敏感性分析的方法和步驟

首先，找出那些最能反映項(xiàng)目投資的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)；其次，選取對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)有重大影響并在開發(fā)周期內(nèi)有可能發(fā)生變動(dòng)的因素作為敏感分析中的不確定性因素；第三，設(shè)定不確定性因素的變化范圍；最后，對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)進(jìn)行分析計(jì)算，找出敏感性因素。第五十二頁(yè)，共一百三十一頁(yè)。（三）單變量敏感性分析和多變量敏感性分析單變量、相互獨(dú)立，一項(xiàng)可變參數(shù)的變化而其它參數(shù)保持不變。多變量、兩個(gè)或兩個(gè)以上的變動(dòng)因素同時(shí)發(fā)生變化。變動(dòng)幅度一般取±10%。第五十三頁(yè)，共一百三十一頁(yè)。

表3-5開發(fā)商利潤(rùn)的變動(dòng)（敏感性）分析（%）

變動(dòng)幅度變動(dòng)因素（原始值）

原始值-10%原始值+10%地價(jià)（200000美元）+27.31-25.57利率（15%）+10.16-9.94建造成本（200美元/平方米）+55.04-48.37租金（32.5美元/平方米）-77.41+79.57建筑面積（2000平方米）-28.91+25.30專業(yè)人員費(fèi)用（12.5%）+5.77-5.70投資收益率（7%）+88.33-72.27租售代理費(fèi)（15%）+0.97-1.04廣告宣傳費(fèi)（5250美元）+0.56-0.55土地購(gòu)置附加費(fèi)（3.5）%+0.90-0.90第五十四頁(yè)，共一百三十一頁(yè)。表3-6租金、建造成本共同變化對(duì)開發(fā)商利潤(rùn)變動(dòng)的敏感性分析（%）

租金（美

元/㎡

）

建造成本（美元/㎡）

30.031.532.535.037.540.0185.011.0916.5820.2329.3438.4447.52200.05.6910.9114.3923.0731.7630.37215.0-0.795.779.0917.3725.6433.89230.0-3.681.094.2612.1820.0827.98250.0-9.05-4.55-1.555.9313.4020.86第五十五頁(yè)，共一百三十一頁(yè)。三、風(fēng)險(xiǎn)分析（概率分析）（一）關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)的定義

風(fēng)險(xiǎn)是一個(gè)事件的不確定性和它可能帶來(lái)的不確定的結(jié)果的綜合效應(yīng)。第五十六頁(yè)，共一百三十一頁(yè)。

（二）風(fēng)險(xiǎn)的度量第五十七頁(yè)，共一百三十一頁(yè)。例如，一房地產(chǎn)投資者擬投資高檔寫字樓，由于市場(chǎng)條件的變化，他所能獲取的回報(bào)率是不確定的。假設(shè)這個(gè)事件的不確定資料如表3-9所示、其風(fēng)險(xiǎn)計(jì)算過(guò)程如表3-10所示，計(jì)算結(jié)果表明，這項(xiàng)投資的風(fēng)險(xiǎn)值為0.3051。第五十八頁(yè)，共一百三十一頁(yè)。表3-9高檔寫字樓的投資回報(bào)率預(yù)測(cè)

經(jīng)濟(jì)狀況發(fā)生概率投資回報(bào)率蕭條0.2-15%平穩(wěn)0.520%繁榮0.370%第五十九頁(yè)，共一百三十一頁(yè)。表3-10高檔寫字樓投資的風(fēng)險(xiǎn)度量值測(cè)算狀況10.2-0.15-0.430.18490.0369820.50.20-0.080.00640.003230.30.700.420.17640.05292結(jié)果

風(fēng)險(xiǎn)度量值R=0.3051第六十頁(yè)，共一百三十一頁(yè)。表3-11普通住宅的投資回報(bào)率預(yù)測(cè)

經(jīng)濟(jì)狀況發(fā)生概率投資回報(bào)率蕭條0.26%平穩(wěn)0.515%繁榮0.320%第六十一頁(yè)，共一百三十一頁(yè)。表3-12普通住宅投資的風(fēng)險(xiǎn)度量值測(cè)算

狀況10.20.06-0.0870.0075690.001513820.50.150.0030.0000090.000004530.30.200.0530.0028090.0008427結(jié)果

風(fēng)險(xiǎn)度量值R=0.049第六十二頁(yè)，共一百三十一頁(yè)。（三）房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)和類型房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)度量值為0.0717左右，比債券（0.0175）、黃金（0.0194）、古董（0.0437）、外匯（0.0708）大，而比股票（0.0736）、期貨（0.0750）要小。第六十三頁(yè)，共一百三十一頁(yè)。政治環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)濟(jì)體制改革風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)制度變革風(fēng)險(xiǎn)金融政策變化風(fēng)險(xiǎn)環(huán)保政策變化風(fēng)險(xiǎn)法律風(fēng)險(xiǎn)城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)容積率變化風(fēng)險(xiǎn)建筑覆蓋率變化風(fēng)險(xiǎn)用途的相容性風(fēng)險(xiǎn)近鄰地區(qū)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)類似地區(qū)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)住戶規(guī)模變化風(fēng)險(xiǎn)單元住宅面積變化風(fēng)險(xiǎn)建筑材料改變和更新的風(fēng)險(xiǎn)建筑施工技術(shù)和工藝革新風(fēng)險(xiǎn)建筑設(shè)計(jì)變動(dòng)或計(jì)算失誤風(fēng)險(xiǎn)設(shè)備故障、損壞或施工事故風(fēng)險(xiǎn)建筑生產(chǎn)力因素短缺風(fēng)險(xiǎn)信息風(fēng)險(xiǎn)火災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)暴風(fēng)險(xiǎn)洪水風(fēng)險(xiǎn)地震風(fēng)險(xiǎn)氣溫風(fēng)險(xiǎn)國(guó)家風(fēng)險(xiǎn)國(guó)際政治風(fēng)險(xiǎn)國(guó)際投資環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)貨幣匯率變化風(fēng)險(xiǎn)國(guó)際貨幣利率變化風(fēng)險(xiǎn)國(guó)際經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)地價(jià)風(fēng)險(xiǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)狀況變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)利率變化風(fēng)險(xiǎn)資金變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)開發(fā)費(fèi)用變化風(fēng)險(xiǎn)稅率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)國(guó)際風(fēng)險(xiǎn)自然風(fēng)險(xiǎn)技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)政策風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)公共干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)住客干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)治安風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)圖3-7房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分類圖第六十四頁(yè)，共一百三十一頁(yè)。第四節(jié)

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究一、可行性研究概述（一）可行性研究的概念房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究是對(duì)擬開發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行全面、系統(tǒng)的調(diào)查研究和分析，運(yùn)用科學(xué)的技術(shù)評(píng)價(jià)方法，得出一系列評(píng)價(jià)指標(biāo)值，以最終確定該項(xiàng)目是否可行的綜合研究。技術(shù)；效益(主要是經(jīng)濟(jì)效益)。第六十五頁(yè)，共一百三十一頁(yè)。（二）可行性研究的作用1、作為項(xiàng)目投資決策的依據(jù)

凡是沒(méi)有經(jīng)過(guò)可行性研究的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，不能列入計(jì)劃，不能批準(zhǔn)設(shè)計(jì)任務(wù)書，不能進(jìn)行設(shè)計(jì)。2、作為籌集建設(shè)資金的依據(jù)3、作為開發(fā)商與有關(guān)部門簽定協(xié)議、合同的依據(jù)4、作為編制下階段規(guī)劃設(shè)計(jì)的依據(jù)

第六十六頁(yè)，共一百三十一頁(yè)。三、住宅開發(fā)項(xiàng)目可行性研究階段（一）機(jī)會(huì)研究機(jī)會(huì)研究是指在一地區(qū)或部門內(nèi)，以市場(chǎng)調(diào)查和市場(chǎng)預(yù)測(cè)為基礎(chǔ)，進(jìn)行粗略和系統(tǒng)的估算，來(lái)選擇最佳投資機(jī)會(huì)，提出項(xiàng)目。第六十七頁(yè)，共一百三十一頁(yè)。在我國(guó)項(xiàng)目建議一般采用項(xiàng)目建議書的形式。1、建設(shè)項(xiàng)目提出的必要性的依據(jù)。2、住宅類型、擬建規(guī)模和建設(shè)地點(diǎn)的初步設(shè)想。3、建設(shè)條件的初步分析。4、投資估算和資金籌措設(shè)想。5、項(xiàng)目的進(jìn)度安排。6、經(jīng)濟(jì)效益初步估計(jì)。估算精度一般在±30%以內(nèi)，研究費(fèi)用一般占總投資的0.2～0.8%。所需時(shí)間約1-2個(gè)月。第六十八頁(yè)，共一百三十一頁(yè)。（二）初步可行性研究

分析投資機(jī)會(huì)研究的結(jié)論；

對(duì)一些中小型投資項(xiàng)目，或某些投資機(jī)會(huì)研究已獲得足夠資料的項(xiàng)目，往往就越過(guò)初步可行性研究階段，直接進(jìn)入詳細(xì)可行性研究階段。初步可行性研究階段投資估算的精度稍高于投資機(jī)會(huì)研究，可達(dá)到±20%，所需費(fèi)用約占總投資的0.25%～1.5%，所需的時(shí)間為2個(gè)月左右。第六十九頁(yè)，共一百三十一頁(yè)。（三）詳細(xì)可行性研究階段詳細(xì)可行性研究即通常所說(shuō)的可行性研究，是項(xiàng)目投資可行性研究全過(guò)程中最重要的一個(gè)部分。該階段對(duì)建設(shè)投資估算的精度在±10%，所需費(fèi)用小型項(xiàng)目約占總投資的1%～3%，大型項(xiàng)目約占0.2%～1%。所需時(shí)間為2～3個(gè)月。第七十頁(yè)，共一百三十一頁(yè)。（四）項(xiàng)目的評(píng)價(jià)和決策對(duì)于大中型和限額以上的項(xiàng)目及重要的小型項(xiàng)目，必須就項(xiàng)目可行性研究報(bào)告進(jìn)行評(píng)價(jià)論證。

第七十一頁(yè)，共一百三十一頁(yè)。四、可行性研究的基本內(nèi)容一是項(xiàng)目的必要性；二是開發(fā)項(xiàng)目在受各種外部條件所制約時(shí)實(shí)施的可能性；三是項(xiàng)目的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)分析。

第七十二頁(yè)，共一百三十一頁(yè)。五、可行性研究報(bào)告的撰寫（一）可行性研究報(bào)告的基本構(gòu)成1、封面2、摘要字?jǐn)?shù)以不超過(guò)1500字為宜。3、目錄

第七十三頁(yè)，共一百三十一頁(yè)。4、正文通常包括的具體內(nèi)容有：項(xiàng)目總說(shuō)明、項(xiàng)目概況、投資環(huán)境研究、市場(chǎng)研究、項(xiàng)目地理環(huán)境和附近地區(qū)競(jìng)爭(zhēng)性發(fā)展項(xiàng)目、規(guī)劃方案及建設(shè)條件、建設(shè)方式與進(jìn)度安排、投資估算及資金籌措、項(xiàng)目評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測(cè)和選定、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)分析和結(jié)論與建議等十二個(gè)方面。

第七十四頁(yè)，共一百三十一頁(yè)。5、附表6、附圖根據(jù)國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)第9號(hào)令（2001年6月18日頒發(fā)），在工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告中還須增加有關(guān)招標(biāo)的內(nèi)容。

第七十五頁(yè)，共一百三十一頁(yè)。（二）可行性研究報(bào)告正文的寫作要點(diǎn)

1、項(xiàng)目總說(shuō)明2、項(xiàng)目概況3、投資環(huán)境研究4、市場(chǎng)研究5、項(xiàng)目地理環(huán)境和附近地區(qū)競(jìng)爭(zhēng)性發(fā)展項(xiàng)目6、規(guī)劃方案及建設(shè)條件7、建設(shè)方式及進(jìn)度安排

第七十六頁(yè)，共一百三十一頁(yè)。8、投資估算及資金籌措包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用（含專業(yè)費(fèi)用）、房屋開發(fā)費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)、管理費(fèi)、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和不可預(yù)見費(fèi)。9、項(xiàng)目評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測(cè)和選定

第七十七頁(yè)，共一百三十一頁(yè)。10、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)現(xiàn)金流量分析，要從全投資和自有資金（股本金）兩個(gè)方面對(duì)反映項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和投資回收期進(jìn)行分析測(cè)算。11、不確定性分析一般包括盈虧平衡分析、敏感性分析和風(fēng)險(xiǎn)分析（概率分析）。

第七十八頁(yè)，共一百三十一頁(yè)。12、可行性研究的結(jié)論較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，項(xiàng)目是否可行。根據(jù)項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)，提出項(xiàng)目可行或不可行的理由，對(duì)于不可行的項(xiàng)日，要提出不可行的主要問(wèn)題及處理意見，對(duì)于可行的項(xiàng)目，應(yīng)指出存在的問(wèn)題及改進(jìn)建議。

第七十九頁(yè)，共一百三十一頁(yè)。以上12點(diǎn)是可行性研究報(bào)告正文的內(nèi)容，其中市場(chǎng)研究、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)分析是可行性研究報(bào)告中的重中之重的部分。

第八十頁(yè)，共一百三十一頁(yè)。（三）可行性研究報(bào)告的校讀與編輯撰寫者有必要先一字一句地讀一下評(píng)價(jià)報(bào)告的草稿。第八十一頁(yè)，共一百三十一頁(yè)。第五節(jié)

房地產(chǎn)市場(chǎng)研究二、房地產(chǎn)市場(chǎng)研究的內(nèi)容（一）宏觀因素研究要收集和研究的數(shù)據(jù)（二）市場(chǎng)狀況研究是介于宏觀和微觀之間的研究。（三）相關(guān)因素研究（微觀）第八十二頁(yè)，共一百三十一頁(yè)。四、房地產(chǎn)市場(chǎng)研究的基本方法（一）市場(chǎng)數(shù)據(jù)的收集（二）對(duì)原始數(shù)據(jù)的加工1、列表分析2、運(yùn)用數(shù)理統(tǒng)計(jì)方法進(jìn)行分析回歸分析法分為一元線性回歸法和多元線性回歸法兩種。

第八十三頁(yè)，共一百三十一頁(yè)。（1）一元線性回歸法比較平穩(wěn)第八十四頁(yè)，共一百三十一頁(yè)。第六節(jié)

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)估算總成本[（總投資或開發(fā)總成本）+銷售期成本]、銷售收入、銷售稅金及附加、利潤(rùn)等估算?？偝杀疽话阌砷_發(fā)總成本和銷售期成本所組成?？偝杀究煞蛛x出固定成本和變動(dòng)成本。第八十五頁(yè)，共一百三十一頁(yè)。（一）住宅開發(fā)項(xiàng)目總投資（或開發(fā)總成本）估算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資是由固定資產(chǎn)投資（即工程造價(jià)）和流動(dòng)資金（即流動(dòng)資產(chǎn)投資，較少，略）二部分構(gòu)成。第八十六頁(yè)，共一百三十一頁(yè)。2、固定資產(chǎn)投資估算（1）土地使用費(fèi)（2）前期開發(fā)費(fèi)（3）建筑安裝工程費(fèi)（4）工程監(jiān)理費(fèi)（5）配套設(shè)施費(fèi)（6）建設(shè)單位管理費(fèi)（7）工程保險(xiǎn)費(fèi)（8）工程承包管理費(fèi)以上（l）~（8）項(xiàng)內(nèi)容構(gòu)成了住宅開發(fā)項(xiàng)目工程費(fèi)和工程建設(shè)其他費(fèi)。（9）預(yù)備費(fèi)預(yù)備費(fèi)是指投資估算時(shí)用以處理實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用與估算發(fā)生的費(fèi)用不相符而追加的費(fèi)用，包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)兩大部分。①基本預(yù)備費(fèi)又稱為不可預(yù)見費(fèi)，是指在初步設(shè)計(jì)及概算內(nèi)難以預(yù)料的工程費(fèi)用。用公式表示為：基本預(yù)備費(fèi)＝[(工程費(fèi)+工程建設(shè)其他費(fèi))即（1）~（8）項(xiàng)]×基本預(yù)備費(fèi)率②漲價(jià)預(yù)備費(fèi)又稱為價(jià)差預(yù)備費(fèi)，是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在建設(shè)期間由于價(jià)格等變化引起工程價(jià)格變化的預(yù)測(cè)預(yù)留費(fèi)用。

第八十七頁(yè)，共一百三十一頁(yè)。[例3-7]某住宅小區(qū)固定資產(chǎn)靜態(tài)投資為10000萬(wàn)元，按本項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃，項(xiàng)目建設(shè)期為3年，3年的投資計(jì)劃比例分別為40%、35%、25%，預(yù)測(cè)建設(shè)期內(nèi)年平均價(jià)格變動(dòng)率為3%，請(qǐng)估算該住宅小區(qū)建設(shè)期的漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。第八十八頁(yè)，共一百三十一頁(yè)。[解]第一年固定資產(chǎn)靜態(tài)投資額：It＝10000×40%=4000（萬(wàn)元）第一年漲價(jià)預(yù)備費(fèi)PFl=I1[(1+f)1-1]＝4000×[(1+3%)1-1]=120（萬(wàn)元）第二年固定資產(chǎn)靜態(tài)投資額：I2＝10000×35%＝3500（萬(wàn)元）第二年漲價(jià)預(yù)備費(fèi)PF2=I2[(1+f)2-1]＝3500×[(1+3%)2-1]=213.15（萬(wàn)元）第三年固定資產(chǎn)靜態(tài)投資額：I3＝10000×25%＝2500（萬(wàn)元）第三年漲價(jià)預(yù)備費(fèi)PF3=I3[(1+f)3-1]＝2500×[(1+3%)3-1]=231.82（萬(wàn)元）該住宅小區(qū)建設(shè)期漲價(jià)預(yù)備費(fèi)：PF=120+213.15+231.82=564.97（萬(wàn)元）

第八十九頁(yè)，共一百三十一頁(yè)。（10）固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅估算固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅=（工程費(fèi)+工程建設(shè)其他費(fèi)+預(yù)備費(fèi)）×投資方向調(diào)節(jié)稅稅率目前住宅開發(fā)項(xiàng)目投資方向調(diào)節(jié)稅稅率為0%。（11）建設(shè)期貸款利息估算建設(shè)期每年應(yīng)計(jì)利息=（年初貸款本息累計(jì)+本年貸款額÷2）×年利率第九十頁(yè)，共一百三十一頁(yè)。[例3-8]某住宅小區(qū)，建設(shè)期為3年，在3年建設(shè)期中，第一年貸款額為300萬(wàn)元，第二年貸款額為600萬(wàn)元，第三年貸款額為400萬(wàn)元，貸款年利率為6%。計(jì)算該住宅小區(qū)建設(shè)期貸款利息。第九十一頁(yè)，共一百三十一頁(yè)。解：第一年建設(shè)期貸款利息=（年初貸款本息累計(jì)+本年貸款額÷2）×年利率=（0+300÷2）×6%=9（萬(wàn)元）第二年建設(shè)期貸款利息=（年初貸款本息累計(jì)+本年貸款額÷2）×年利率=（300+9+600÷2）×6%=36.54（萬(wàn)元）第三年建設(shè)期貸款利息=（年初貸款本息累計(jì)+本年貸款額÷2）×年利率=（300+9+600+36.54+400÷2）×6%=68.73（萬(wàn)元）該住宅小區(qū)建設(shè)期貸款利息=9+36.54+68.73=114.27（萬(wàn)元）

第九十二頁(yè)，共一百三十一頁(yè)。[例3-9]上海市某高檔住宅小區(qū)占地面積12500平方米，有5幢小高層組成，總建筑面積35000平方米，其中，住宅建筑面積33500平方米，公建建筑面積1500平方米，容積率2.8，綠化率40%，居住總戶數(shù)310戶。該住宅小區(qū)基本預(yù)備費(fèi)率為3%，開發(fā)期3年，預(yù)計(jì)年平均價(jià)格上漲為2%，固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅率0%。該項(xiàng)目的實(shí)施計(jì)劃進(jìn)行為：第一年完成項(xiàng)目全部投資的40%，第二年完成項(xiàng)目全部投資的30%，第三年完成項(xiàng)目全部投資的30%。該項(xiàng)目原有自有資金4000萬(wàn)元，實(shí)行滾動(dòng)開發(fā)后，預(yù)計(jì)第一年末預(yù)售額為1000萬(wàn)元，第二年末住宅銷售后預(yù)計(jì)獲得2500萬(wàn)元資金，第二年末預(yù)售額估計(jì)1500萬(wàn)元，這些預(yù)售額和銷售后獲得的資金都可用于投資，項(xiàng)目資金不足部分可向銀行貸款，貸款年利率為6%，工程中標(biāo)價(jià)為4375萬(wàn)元，對(duì)工程總投資額估算前的粗略預(yù)估為10000萬(wàn)元。則整個(gè)住宅小區(qū)的總投資粗略估算如表3-23所示：

第九十三頁(yè)，共一百三十一頁(yè)。項(xiàng)目?jī)?nèi)容單方投資（元/㎡）投資額（萬(wàn)元）1.土地使用費(fèi)用1600.005600.002.前期開發(fā)費(fèi)99.34347.712.1.可行性研究費(fèi)1.144.002.2.勘察設(shè)計(jì)費(fèi)(3.×2.5%)31.25109.382.3.工程設(shè)計(jì)招標(biāo)管理費(fèi)0.572.002.4.工程施工招標(biāo)管理費(fèi)0.501.752.5.施工招投標(biāo)代理費(fèi)(3.×0.35%)4.3815.332.6.人防費(fèi)60.00210.002.7.執(zhí)照費(fèi)(3.2+3.3)×0.1%1.003.502.8.審照費(fèi)0.501.75第九十四頁(yè)，共一百三十一頁(yè)。3.建筑安裝工程費(fèi)1250.004375.003.1.樁基礎(chǔ)工程費(fèi)120.00420.003.2.土建工程費(fèi)890.003115.003.3.水電設(shè)備及安裝費(fèi)110.00385.003.4.電梯設(shè)備及安裝費(fèi)130.00455.004.工程監(jiān)理費(fèi)(3.×1.4%)17.5061.25(1.4%計(jì))第九十五頁(yè)，共一百三十一頁(yè)。5.配套設(shè)施費(fèi)706.002471.005.1.小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施費(fèi)386.001351.005.1.1供電配套工程費(fèi)145.00507.505.1.2供水管道工程費(fèi)17.5061.255.1.3泵房建設(shè)費(fèi)10.0035.005.1.4供水征詢費(fèi)及排管貼費(fèi)10.0035.005.1.5燃?xì)夤艿拦こ?4.5085.755.1.6通訊工程費(fèi)（含寬帶網(wǎng)）15.5054.255.1.7環(huán)衛(wèi)設(shè)施及補(bǔ)貼費(fèi)15.0052.505.1.8排污處理費(fèi)10.0035.005.1.9綠化建設(shè)費(fèi)40.00140.00第九十六頁(yè)，共一百三十一頁(yè)。5.1.10保安設(shè)施費(fèi)4.0014.005.1.11有線電視費(fèi)4.5015.755.1.12智能化設(shè)施費(fèi)50.00175.005.1.13小區(qū)總體及道路設(shè)施費(fèi)40.00140.005.2住宅建設(shè)配套費(fèi)320.001120.006.建設(shè)單位管理費(fèi)(1.+3.+5.)×2.5%88.90311.157.工程保險(xiǎn)費(fèi)(3.×0.3%)3.7513.138.工程承包管理費(fèi)57.14200(1～8)工程費(fèi)和工程建設(shè)其他費(fèi)3822.6313379.21第九十七頁(yè)，共一百三十一頁(yè)。9.預(yù)備費(fèi)266.19931.689.1基本預(yù)備費(fèi)(1~8)×3%114.68401.38（1～9.1）固定資產(chǎn)靜態(tài)投資部分3937.3113780.599.2漲價(jià)預(yù)備費(fèi)151.51530.30（1～9）除貸款利息外的固定投資4088.8214310.8910.固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅0011.開發(fā)期貸款利息175.48614.17（1~11）合計(jì)為總投資估算值4264.3014925.06第九十八頁(yè)，共一百三十一頁(yè)。表3-23漲價(jià)預(yù)備費(fèi)的計(jì)算:第一年固定資產(chǎn)靜態(tài)投資額：I1=13780.59×40%=5512.24（萬(wàn)元）第一年漲價(jià)預(yù)備費(fèi)：PFl=I1[(1+f)1-1]＝5512.24×[（1+2%）1-1]=110.24（萬(wàn)元）第二年固定資產(chǎn)靜態(tài)投資額：I2=13780.59×30%=4134.18（萬(wàn)元）第二年漲價(jià)預(yù)備費(fèi)：PF2=I2[(1+f)2-1]=4134.18×[（1+2%）2-1]=167.02（萬(wàn)元）第三年固定資產(chǎn)靜態(tài)投資額：I3=13780.59×30%=4134.18（萬(wàn)元）第三年漲價(jià)預(yù)備費(fèi)：PF3=I3[(1+f)3-1]=4134.18×[（1+2%）3-1]=253.04（萬(wàn)元）該住宅小區(qū)建設(shè)期漲價(jià)預(yù)備費(fèi)：PF=110.24+167.02+253.04=530.30（萬(wàn)元）

第九十九頁(yè)，共一百三十一頁(yè)。表3-23開發(fā)期貸款利息的計(jì)算：第一年固定資產(chǎn)投資額（除利息外）=14310.89×40%=5724.36（萬(wàn)元）第一年貸款額=5724.36-4000=1724.36（萬(wàn)元）第一年開發(fā)期貸款利息=（年初貸款本息累計(jì)+本年貸款額÷2）×年利率 =（0+1724.36÷2）×6%=51.73（萬(wàn)元）第二年固定資產(chǎn)投資額=14310.89×30%=4293.27（萬(wàn)元）第二年貸款額=4293.27-1000=3293.27（萬(wàn)元）第二年開發(fā)期貸款利息=（年初貸款本息累計(jì)+本年貸款額÷2）×年利率=（1724.36+51.73+3293.27÷2）×6%=205.36（萬(wàn)元）第三年固定資產(chǎn)投資額=14310.89×30%=4293.27（萬(wàn)元）第三年貸款額=4293.27-4000=293.27（萬(wàn)元）第三年開發(fā)期貸款利息=（年初貸款本息累計(jì)+本年貸款額÷2）×年利率 =（1724.36+51.73+3293.27+205.36+293.27÷2）×6% =325.28（萬(wàn)元）開發(fā)期貸款利息=51.73+205.36+325.28=582.37（萬(wàn)元）

第一百頁(yè)，共一百三十一頁(yè)。（二）住宅開發(fā)項(xiàng)目銷售期成本估算住宅開發(fā)項(xiàng)目銷售期成本包括銷售成本和財(cái)務(wù)費(fèi)用。

銷售成本又可稱為經(jīng)營(yíng)成本，是指為銷售商品住宅而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。財(cái)務(wù)費(fèi)用是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括利息支出（不能與前面開發(fā)期利息支出重復(fù)計(jì)算）和其他財(cái)務(wù)費(fèi)用。第一百零一頁(yè)，共一百三十一頁(yè)。（三）住宅開發(fā)項(xiàng)目銷售收入估算

住宅開發(fā)項(xiàng)目銷售收入是指銷售商品住宅所獲得的收入。（四）住宅開發(fā)項(xiàng)目銷售稅金及附加估算在住宅開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)估算時(shí)，主要使用土地增值稅和銷售稅金及附加的估算。2、銷售稅金及附加住宅開發(fā)項(xiàng)目在具體測(cè)算銷售稅金及附加時(shí)，一般按住宅開發(fā)項(xiàng)目銷售收入的5.565%計(jì)算。（現(xiàn)大多取5.55%）（五）住宅開發(fā)項(xiàng)目利潤(rùn)總額估算利潤(rùn)總額=銷售收入-總成本-土地增值稅-銷售稅金及附加稅后利潤(rùn)=利潤(rùn)總額-所得稅第一百零二頁(yè)，共一百三十一頁(yè)。二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)（二）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的經(jīng)濟(jì)含義是，項(xiàng)目在這樣的折現(xiàn)率下，到項(xiàng)目壽命終了時(shí)，所有投資可以被完全收回。

第一百零三頁(yè)，共一百三十一頁(yè)。內(nèi)部收益率表明了項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率。如果貸款利率高于內(nèi)部收益率，項(xiàng)目投資就會(huì)面臨虧損。第一百零四頁(yè)，共一百三十一頁(yè)。i2i10NPV1FIRR折現(xiàn)率（i）凈現(xiàn)值（NPV）NPV2第一百零五頁(yè)，共一百三十一頁(yè)。2、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值3、動(dòng)態(tài)投資回收期第一百零六頁(yè)，共一百三十一頁(yè)。4、開發(fā)商成本利潤(rùn)率

在計(jì)算項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值時(shí)，如果項(xiàng)目全部銷售，則等于扣除銷售稅金后的凈銷售收入；當(dāng)項(xiàng)目用于出租時(shí)，為項(xiàng)目在整個(gè)持有期內(nèi)所有凈經(jīng)營(yíng)營(yíng)收入的現(xiàn)值累計(jì)之和。項(xiàng)目的總開發(fā)成本，一般包括土地費(fèi)用、前期開發(fā)費(fèi)、房屋開發(fā)費(fèi)、管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用和其他費(fèi)用。第一百零七頁(yè)，共一百三十一頁(yè)。5、成本收益率

開發(fā)商成本收益率等于開發(fā)投資項(xiàng)目竣工后項(xiàng)目正常盈利年份的年凈經(jīng)營(yíng)收入與總開發(fā)成本之比。出租時(shí)，計(jì)算成本收益率顯得非常必要。6、投資利潤(rùn)率

第一百零八頁(yè)，共一百三十一頁(yè)。三、房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)計(jì)算示例[例3-10]某房產(chǎn)開發(fā)商以5000萬(wàn)元的價(jià)格獲得了一宗占地面積為4000平方米的土地50年使用權(quán)，建筑容積率為5.5，建筑覆蓋率為60%，樓高14層，1至4層建筑面積均相等，5至14層為塔樓（均為標(biāo)準(zhǔn)層），建造成本為3500元/平方米，專業(yè)人員費(fèi)用為建造成本預(yù)算的8%，行政性收費(fèi)等其他費(fèi)用為460萬(wàn)元，管理費(fèi)為土地成本、建造成本、專業(yè)人員費(fèi)用和其他費(fèi)用之和的3.5%，市場(chǎng)推廣費(fèi)、銷售代理費(fèi)和銷售稅費(fèi)分別為銷售收入的0.5%、3.0%和6.5%，預(yù)計(jì)建成后售價(jià)12000元/平方米。項(xiàng)目開發(fā)期為3年，建造期為2年，地價(jià)于開始時(shí)一次投入，建造成本、專業(yè)人員費(fèi)用、其他費(fèi)用和管理費(fèi)在建造期內(nèi)均勻投入；年貸款利率為12%，按季度計(jì)息，融資費(fèi)用為貸款利息的10%。問(wèn)項(xiàng)目總建筑面積、標(biāo)準(zhǔn)層每層建筑面積和開發(fā)商成本利潤(rùn)率分別是多少？

第一百零九頁(yè)，共一百三十一頁(yè)。[解]1、項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值（1）項(xiàng)目總建筑面積：4000×5.5=22000（平方米）（2）標(biāo)準(zhǔn)層每層建筑面積：（22000-4000×60%×4）/10=1240（平方米）（3）項(xiàng)目總銷售收入：22000×12000=26400（萬(wàn)元）（4）銷售稅費(fèi)：26400×6.5%=1716（萬(wàn)元）（5）項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值：26400-1716=24684（萬(wàn)元）第一百一十頁(yè)，共一百三十一頁(yè)。2．項(xiàng)目總開發(fā)成本（1）土地成本：5000萬(wàn)元（2）建造成本：22000×3500＝7700(萬(wàn)元)（3）專業(yè)人員費(fèi)用(建筑師，結(jié)構(gòu)、造價(jià)、機(jī)電、監(jiān)理工程師等費(fèi)用)：7700×8%＝616(萬(wàn)元)（4）其他費(fèi)用：460萬(wàn)元（5）管理費(fèi)：(5000+7700+616+460)×3.5%＝482.16(萬(wàn)元)第一百一十一頁(yè)，共一百三十一頁(yè)。（6）財(cái)務(wù)費(fèi)用①土地費(fèi)用利息：5000×[(1+12%/4)3×4-1]＝2128.80(萬(wàn)元)②建造費(fèi)用、專業(yè)人員費(fèi)用、其他費(fèi)用、管理費(fèi)用利息：(7700+616+460+482.16)×[(1+12%/4)(2/2)×4-1]＝1161.98(萬(wàn)元)③融資費(fèi)用：(2128.80+1161.98)×10%＝329.08(萬(wàn)元)④財(cái)務(wù)費(fèi)用總計(jì)；2128.80+1161.98+329.08＝3619.86(萬(wàn)元)（7）市場(chǎng)推廣及銷售代理費(fèi)用：26400×(0.5%+3.0%)＝924(萬(wàn)元)（8）項(xiàng)目開發(fā)成本總計(jì)：5000+7700+616+460+482.16+3619.86+924＝18802.02(萬(wàn)元)

第一百一十二頁(yè)，共一百三十一頁(yè)。3、開發(fā)商利潤(rùn)：

24684-18802.02＝5881.98(萬(wàn)元)4、開發(fā)商成本利潤(rùn)率：(5881.98/18802.02)×100%＝31.28%第一百一十三頁(yè)，共一百三十一頁(yè)。[例3-11]某開發(fā)商在一個(gè)中等城市以425萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買了一塊寫字樓用地50年的使用權(quán)。該地塊規(guī)劃允許建筑面積為4500平方米。開發(fā)商通過(guò)市場(chǎng)研究了解到當(dāng)前該區(qū)中檔寫字樓的年凈租金收人為450元／平方米。銀行同意提供的貸款利率為15%的基礎(chǔ)利率上浮2個(gè)百分點(diǎn)，融資費(fèi)用為貸款利息的10%。開發(fā)商的造價(jià)工程師估算的中檔寫字樓的建造成本為1000元/平方米，專業(yè)人員費(fèi)用為建造成本的12.5%，行政性收費(fèi)等其他費(fèi)用為60萬(wàn)元，管理費(fèi)為土地成本、建造成本、專業(yè)人員費(fèi)用和其他費(fèi)用之和的3.0%，市場(chǎng)推廣及出租代理費(fèi)為年凈租金收入的20%，當(dāng)前房地產(chǎn)投資的收益率為9.5%。項(xiàng)目開發(fā)期為18個(gè)月，建造期為12個(gè)月，可出租面積系數(shù)為0.85。試通過(guò)計(jì)算開發(fā)商成本利潤(rùn)率對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行初步評(píng)價(jià)。

第一百一十四頁(yè)，共一百三十一頁(yè)。[解]1、項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值（1）項(xiàng)目可出租建筑面積：

4500×0.85＝3825(平方米)（2）項(xiàng)目每年凈租金收入：

3825×450＝172.125(萬(wàn)元)（3）項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值＝=1789.63(萬(wàn)元)第一百一十五頁(yè)，共一百三十一頁(yè)。2、項(xiàng)目總開發(fā)成本

（1）土地成本：425萬(wàn)元（2）建造成本；4500×1000＝450(萬(wàn)元)（3）專業(yè)人員費(fèi)用(建筑師，結(jié)構(gòu)、造價(jià)、機(jī)電、監(jiān)理工程師等費(fèi)用)：450×12.5%＝56.25(萬(wàn)元)（4）其他費(fèi)用：60萬(wàn)元（5）管理費(fèi)：(425+450+56.25+60)×3.0%＝29.74(萬(wàn)元)第一百一十六頁(yè)，共一百三十一頁(yè)。（6）財(cái)務(wù)費(fèi)用①土地費(fèi)用利息：425×[(1+17%/4)1.5×4-1]＝120.56(萬(wàn)元)②建造費(fèi)用、專業(yè)人員費(fèi)用、其他費(fèi)用、管理費(fèi)用利息：(450+56.25+60+29.74)×[(1+17%／4)0.5×4-1]＝51.74(萬(wàn)元)③融資費(fèi)用：(120.56+51.74)×10%＝17.23(萬(wàn)元)④財(cái)務(wù)費(fèi)用總計(jì)：120.56+51.74+17.23＝189.53(萬(wàn)元)（7）市場(chǎng)推廣及出租代理費(fèi)：172.125×20%=34.43（萬(wàn)元）（8）

項(xiàng)目開發(fā)成本總計(jì)：425+450+52.65+60+29.74+189.53+34.43=1241.35（萬(wàn)元）

第一百一十七頁(yè)，共一百三十一頁(yè)。3、開發(fā)商利潤(rùn)：

1789.63-1241.35=548.28（萬(wàn)元）4、開發(fā)商成本利潤(rùn)率為：548.28/1241.35×100%=44.17%第一百一十八頁(yè)，共一百三十一頁(yè)。[例3-13]某投資者以10000元／平方米的價(jià)格購(gòu)買了一棟建筑面積為27000平方米的寫字樓用于出租經(jīng)營(yíng)，該投資者在購(gòu)買該寫字樓的過(guò)程中，又支付了相當(dāng)于購(gòu)買價(jià)格4%的契稅、0.5%的手續(xù)費(fèi)、0.5%的律師費(fèi)用和0.3%的其他費(fèi)用。其中，相當(dāng)于樓價(jià)30%的購(gòu)買投資和各種稅費(fèi)均由投資者的自有資金(股本金)支付，相當(dāng)于樓價(jià)70%的購(gòu)買投資來(lái)自期限為15年、固定利率為7.5%、按年等額還款的商業(yè)抵押貸款。假設(shè)在該寫字樓的出租經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，其月租金水平始終保持160元／平方米，前三年的出租率分別為65%、75%和85%，從第四年開始出租率達(dá)到95%且在此后的出租經(jīng)營(yíng)期內(nèi)始終保持該出租率。出租經(jīng)營(yíng)期間的運(yùn)營(yíng)成本為毛租金收入的28%。如果購(gòu)買投資發(fā)生在第一年的年初，每年的凈經(jīng)營(yíng)收入和抵押貸款還本付息支出均發(fā)生在年末，整個(gè)出租經(jīng)營(yíng)期為48年，投資者的目標(biāo)收益率為14%。試從投資者的角度，計(jì)算該項(xiàng)投資自有資金的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率，并判斷該項(xiàng)目的可行性。如果在48年經(jīng)營(yíng)期內(nèi)年平均通貨膨脹率為1%，問(wèn)公司投入該項(xiàng)目資本的實(shí)際收益率（這時(shí)的內(nèi)部收益率為表面收益率）是多少?第一百一十九頁(yè)，共一百三十一頁(yè)。[解]1、寫字樓購(gòu)買總價(jià)：

27000×10000＝27000(萬(wàn)元)2、寫字樓購(gòu)買過(guò)程中的稅費(fèi)：

27000×(4%+0.5%+0.5%+0.3%)＝1431(萬(wàn)元)3、投資者投入的股本金：

27000×30%+1431＝9531(萬(wàn)元)4、抵押貸款金額：27000×70%＝18900(萬(wàn)元)5、抵押貸款年還本付息額：

A＝P×i/[1－(1+i)-n]＝18900×7.5%/[1－(1+7.5%)-15]＝2141.13(萬(wàn)元)第一百二十頁(yè)，共一百三十一頁(yè)。6、寫字樓第一年的凈經(jīng)營(yíng)收入：27000×160×12×65%×(1－28%)＝2426.11(萬(wàn)元)7、寫字樓第二年的凈經(jīng)營(yíng)收入：27000×160×12×75%×(1－28%)＝2799.36(萬(wàn)元)8、寫字樓第三年的凈經(jīng)營(yíng)收入：27000×160×12×85%×(1－28%)＝3172.61(萬(wàn)元)9、寫字樓第四年及以后的年凈經(jīng)營(yíng)收入：27000×160×12×95%×(1－28%)＝3545.86(萬(wàn)元)第一百二十一頁(yè)，共一百三十一頁(yè)。10、本項(xiàng)目投資自有資金的現(xiàn)金流量表：年末01234-1516-48股本金投入9531.00

凈經(jīng)營(yíng)收入

2426.112799.363172.613545.863545.86抵押貸款還本付息