無錫羊尖鎮(zhèn)項目策劃報告

無錫羊尖鎮(zhèn)項目策劃報告一、前言隨著各大城市都在禁摩，并且國家和地方關(guān)于禁摩法規(guī)相應出臺，國內(nèi)摩托車的銷售市場在不斷的萎縮，新世紀摩托車集團公司能明確的進入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域是非常明智的。目前各大集團和有實力的企業(yè)都在向房地產(chǎn)行業(yè)進軍，不僅僅是看到了該產(chǎn)業(yè)的巨大利潤，更多的是從戰(zhàn)略的角度看到了多元化對一個企業(yè)發(fā)展的重要性。但現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場不象93、94年的房地產(chǎn)市場，有地就賺錢。房地產(chǎn)項目的策劃是房地產(chǎn)項目開發(fā)成功的重要的一環(huán)，地不好要策劃，地好更要策劃，目的只有一個：追求項目的成功完成并實現(xiàn)最高的經(jīng)濟價值。本策劃報告是為了明確宗地價值、規(guī)范項目前期操作，提高工作效率，規(guī)避風險，提升新世紀摩托集團公司將來在市場中的競爭力，完成集團經(jīng)濟效益的局部轉(zhuǎn)移，特制定可行性報告內(nèi)容：二、可行性報告內(nèi)容：項目決策背景及摘要一、外部環(huán)境1、城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關(guān)系及對項目開發(fā)的影響交通捷運系統(tǒng)的規(guī)劃與建設：羊尖鎮(zhèn)區(qū)域優(yōu)勢明顯。東鄰上海100公里，接受浦東開發(fā)區(qū)輻射能力強。西通無錫、常州、南連蘇州、杭州、北至世界港口--張家港碼頭30公里，無錫機場在鎮(zhèn)南15公里，滬宜公路橫貫境內(nèi)9.8公里，距滬寧高速公路錫山道口15公里。城市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開發(fā)重點：政府重大政策以及即將頒布：無錫市錫山區(qū)人民政府文件2004-11-16日頒發(fā)的《關(guān)于加強新建住宅區(qū)公建配套設施建設與管理的意見》中提出了，嚴格標準，合理配置新建住宅區(qū)公建配套設施，住宅區(qū)公建配套設施包括：教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務、金融郵電、社區(qū)服務、市政公用和行政管理及其他設施。這對當?shù)氐姆康拈_發(fā)是一個利好的消息，也是宗地升值基礎(chǔ)。2、宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位錢A許、歷史文化殊：押作為無錫東靠部重鎮(zhèn)，羊糖尖鎮(zhèn)是江蘇碌最大地方劇蟻--驗錫劇的發(fā)祥封地。位于境花內(nèi)宛山之頂痛的車"渴寶青塔妥"庫已有嫁500繩年的歷史，默被收入《中弦國名勝大詞女典》。青山洋塔影與山下盾茶園、果林羽和池塘垂吊釣相點綴，更葉顯江南特色喚。麻B猾、經(jīng)濟及戰(zhàn)自略意義播羊尖擁有全漢國知名的大菠型企業(yè)林林箱種種上百個破，其中神羊妨、新世紀摩尼托等企業(yè)更議是全國著名押，并且羊尖勾鎮(zhèn)地處錫常吧經(jīng)濟樞紐的和中心地帶，口是連接無錫凳和常熟的經(jīng)躬濟連接點，衫在目前全國估對交通路線答大開發(fā)以及錯交通線路的屋發(fā)達程度對軟于地理經(jīng)濟缺發(fā)展快慢起搜到十分重要賴的意義。C、結(jié)論制宗地消擁有如此多網(wǎng)的歷史、經(jīng)幅濟、文化的繼底蘊對建設牛成型小區(qū)也兇是利好因素寺。在對于項躬目的將來的望宣傳和推廣鏟也是一個可暮以利用的基寶礎(chǔ)。罰經(jīng)濟的不斷錢發(fā)展勢必對避舊結(jié)構(gòu)的突朗破，住房僅濾僅是其中的叮一項，目前肺羊尖沒有真夾正意義上的縫規(guī)模小區(qū)，宿如果能形成檢當?shù)貥酥拘宰斫ㄖ驑酥究绦孕^(qū)對本冬案物業(yè)的單頑位銷售價格撥的提升絕對辟是一個利好挽。同時提升譯新世紀摩托衰的品牌提升北也是一個絕殺好的機遇。槳例如象陽光瘦、海讕、寶賓鋼、紅豆原被本都不是已朵房地產(chǎn)為企揪業(yè)經(jīng)濟基礎(chǔ)極產(chǎn)業(yè)，但目鵲前房地產(chǎn)的遠經(jīng)濟效益卻瑞是集團的經(jīng)宴濟效益支柱傲來源一樣。芬開發(fā)本案的純成功與否對細集團是非常閑重要的。中約山凱捷的認敵真態(tài)度和務換實的工作作蕩風也非常希廢望得到新世易紀集團的認怖可和支持。墊3交、慌岔項目淵源，稼特殊的政治蜻或文化背景攻宗地所屬當困地目前基本怕沒有成型和幼完善的社區(qū)染，當?shù)氐慕?jīng)錦濟：政府財脖政收入今年望1區(qū)月到陶11丟月份已經(jīng)達掉到犬1蔬億，當?shù)鼐尤旅衿骄杖氤靡策_到了代1000膚元用/蔬月的經(jīng)濟中標等條件（按遷國家統(tǒng)計局略的定2003樸年人均收入斷標準），因匯為經(jīng)濟的不的斷發(fā)展使得翁當?shù)氐慕?jīng)濟玩與居民的居賽住綜合條件依產(chǎn)生大幅差勞距，宗地擁盤有本地消化思的能力很強瞇。屬于可建霜設（經(jīng)濟可糕獲利性）用屯地。繩二、內(nèi)部因驗素匹范項目啟動對免公司未來幾孤年發(fā)展戰(zhàn)略滴、發(fā)展規(guī)劃樹的意義：新土世紀摩托集凡團是以生產(chǎn)馳摩托車為主坑的大型生產(chǎn)煙型企業(yè)，在遙目前全國摩汪托車市場不希景氣的大環(huán)護境下，開發(fā)祝宗地有利于梅集團公司的煉戰(zhàn)略經(jīng)濟重啄心的從新規(guī)搶劃，并且在腹未來的粉3-5肯年內(nèi)宗地的蘆經(jīng)濟回報是斧可以把新世邊紀摩托集團財帶入一個全劍新的局面，昌宗的不論從酬短時期或長置遠的戰(zhàn)略角沃度都是會對龜集團產(chǎn)生深趨遠的重要意指義。右公司進入重孕點區(qū)域市場寒、項目合理繩規(guī)劃布局、敞規(guī)模建設以邁及整體項目儀策劃建議的嗚實施等對集酸團提高項目銹市場覆蓋率棵、提升集團規(guī)品牌形象、著降低經(jīng)營風則險、擴大集洗團整體社會供影響力等作隙用上非常明都顯的。房地墳產(chǎn)市場對于洞新世紀摩托查集團來說是耀一個全新的得行業(yè)，進入捕該行業(yè)對新啦世紀摩托集飛團意義也是蹤非常重要的踢，房地產(chǎn)行色業(yè)從目前的賞情況來看雖俊然投資大但態(tài)經(jīng)濟回報率悅也非常大，悄同時它的周脊期短（一般舍2咱—慶4恨年），一但西完成，對新林世紀集團意據(jù)義非凡。不宣僅能使集團盡得到巨大的芽經(jīng)濟回報，微同時也使得灑新世紀摩托修集團在中國昌市場的品牌聚得以加深和詢鞏固，更具烤意義的是拓幸寬了集團的華多元化經(jīng)營術(shù)道路，使集唯團的市場生便命力和競爭頂力進一步加慢強。報項目對集團集未來的資金賴需求創(chuàng)開了鍬一條經(jīng)濟渠暖道并且對集檢團將來的多絡元化經(jīng)營以賣及新的可持潮續(xù)經(jīng)營道路罰的開辟同樣隙具有戰(zhàn)略意司義。目前中若國的房地產(chǎn)膛市場發(fā)展不撇均衡，發(fā)達喂城市和不發(fā)勞達城市之間冠房地產(chǎn)的開眨發(fā)和發(fā)展具涌有明顯差異闖。羊尖（無饒錫發(fā)達的二舉類城市，同閘時受長三角旋經(jīng)濟輻射）拿在未來城市早規(guī)劃和建設糖中的地位也追是非常重要治。夠三、綜合結(jié)騾論發(fā)展需求視目前的摩托件市場的情況括對新世紀集索團可持續(xù)發(fā)谷展提出了新獵的課題：怎細樣在已有的蠻基礎(chǔ)上行成嚴多元化、多憂發(fā)展途徑的王市場經(jīng)濟可憑能？房地產(chǎn)林行業(yè)在中國耳經(jīng)歷了近存15色年的發(fā)展但敵對與市場需百求的量來看餓還是非常的墳小，特別是參羊尖這樣的連發(fā)達城市周車邊的地區(qū)，父房地產(chǎn)開發(fā)蠅的前景是非鉗常的看好。寄經(jīng)濟效益前某景舅本項目就目微前的市場調(diào)監(jiān)研的具體數(shù)懲據(jù)來看羊尖鴉沒有規(guī)模小糖區(qū)的開發(fā)和循建設，這時雹的介入是非暈常的好，在柜整體的市場枕調(diào)研（調(diào)研蠢報告另附）狠數(shù)據(jù)中顯示廢目前市場需逗求量是非常逝的大，例如譽；羊尖每年促有呢280奏對新人結(jié)婚戒，這部分人賞群也是項目暖消費人群的梨重要組成部趴分（市場調(diào)永研報告中有洋詳細的數(shù)據(jù)懇），綜合整搜體因素本案米的當?shù)叵M俯的可能是存感在的，當然膜擴大消費面還和提升消費沈?qū)訉Ρ卷椖裤暤木C合利潤染也是很重要筑的。戰(zhàn)項目開發(fā)成陽功的條件及韻意義戴本案要加快對規(guī)劃和前期浸的確定，售剖樓處的建立嬌、預售許可編的審批等等溜一系列政府桂手續(xù)的完善灶對盡快進行類銷售以區(qū)分膀項目的競爭領(lǐng)項目（本案腥邊有一存50靠多畝地項目碧）是成功的釘因素之一；生在整體規(guī)劃避上超過競爭櫻項目是成功遞的另一個因甜素，項目基姥礎(chǔ)是好的，財?shù)荒苋藶轫數(shù)慕o自己造宋成將來的銷柔售壓力，這跡也是成功的滋重要的因素謀之一。心項目的順利扒完成對集團漸的意義前面觸已經(jīng)有詳細勵的闡述了這玩里就不在重辟復。寫第一部分：巨項目概況臭一、棚淘宗地位置安嫩宗地所處城坐市、行政區(qū)合域、非行政壤區(qū)域（經(jīng)濟謎開發(fā)區(qū)、商病貿(mào)金融區(qū)等撇）的地理位批置：醬慌紅色區(qū)域代酷表宗地位置櫻。略二、債針宗地現(xiàn)狀臨型宗地位置較桌好，地處羊理尖鎮(zhèn)較中心盜地帶。容地勢較平坦粒，自然標高關(guān)于城市規(guī)劃洋的相比低棵30CM,半與周邊地勢灘相比也低了遍30脈（規(guī)劃道路迅）漁-100C癥M渠（邊上的一猜座橋）。俘宗地原先是靠稻田。目前魂狀況是今年嗚的秋收剛完龍成，內(nèi)有水梳渠和田埂還皺有一些臭1.5-2鋤米的小土山媽，宗地左邊由有一個不大逢的池塘和后擾邊有一條河涉渠，另外還康有一條去50晨萬伏的高壓戚線走廊。根他據(jù)規(guī)劃：總這用地面積約弄為解11006頃8吸平方米，可獨建筑用地面委積約為頂95814挎平方米。損策失土地面積飯為蔬14254劈平方米。雖嚇然損失土地璃面積較多，嚴但如能在規(guī)界劃設計中和漁戶型種類的姓配比合理，賓還是可以通丸過價格的控壁制得到最大貍的利潤?？壳白诘厥抢宓咎铮淮鏆v在地面居民楊、工廠、拆園遷等的工作揉，但要對宗適地進行土方溫填平。添地下情況，桑包括管線、鴿地下電纜、僵暗渠、地上磁建筑物原有堂樁基及地下弦建筑揭/飼結(jié)構(gòu)等（這貝部分情況及藝圖紙應由政怖府提供）飾宗土完整性朋較好，形狀診也比較規(guī)則伸呈長方型，訴南北走向，般同時該宗地鋤屬政府協(xié)議軍轉(zhuǎn)讓土地價背格相對市場情拍賣低。由催市政規(guī)劃建怨設市政道路副（已建成）熱。跑宗地邊上有鑒一條狂50長萬伏高壓線覽走廊，損失故建筑土地面攏積，并且對確規(guī)劃造成一版定影響。民宗地南面有散一條小溪，疑小溪對岸是階一塊植樹林午，該情況對銹小區(qū)規(guī)劃也乏是可利用條鉗件。灰三、蠅折項目周邊的名社區(qū)配套類慌周邊搭3000段米范圍內(nèi)的鼠社區(qū)配套凝望1替、臺遷交通狀況浪我公交系統(tǒng)主脈要是以小巴蚊為主，道路聚是連接無錫勻和常熟之間迫的錫常公路小。點宗地出行主爺要依靠的交老通方式是自癢行解決，還州是以小巴為緞主，開發(fā)商跨可提供從小翻區(qū)到無錫、組常州的直達察車，一方面寒解決社區(qū)居群民的出行問滿題，同時也懸可提升社區(qū)省的物業(yè)檔次脊?？療o錫布局六貢條軌道交通糟線攜其中貫２號高速鐵陡路車站線：費紅明村朵——寧廊下，承擔篩著東西方向縫流量最大的游交通需求，笑并連接國鐵屯車站和高速疑鐵路車站。努有連接常州落、常熟方向謠的可能性。枝姻這對宗地所分處當?shù)氐慕?jīng)布濟、居住等辰方面都有很扮大的提高，液并且如該項濃目建成對當免地物業(yè)的升蚊值也是利好多。另外無錫衛(wèi)原市委書記同王榮對錫山寬區(qū)安鎮(zhèn)羊尖喂組團規(guī)劃建紗設提出要求遍，提出掉1+6籠方案，即笑全市共規(guī)劃羽了匙6蝴個城鎮(zhèn)組團線，羊尖鎮(zhèn)就智是其中之一麗。屈附圖：交通格狀況示意圖研，包括現(xiàn)有桐和未來規(guī)劃陷的城市公共墓交通和快速粥捷運系統(tǒng)；搜（政府有關(guān)劃機構(gòu)可以提洪供）受2庸、霸嗚教育：慣緊挨宗地有注江蘇省重點游高中易——乖羊尖育才中炕學膛另外離宗地萍不遠還有育稍才小學答3燙、澤車醫(yī)院等級和捕醫(yī)療水平妻逢：鎮(zhèn)級醫(yī)院弊雖然醫(yī)療水籍平無法和無耕錫的幾個大學醫(yī)院相比，將但對于宗地久當?shù)兀ǔ情_重特大醫(yī)療芳）是可以滿腹足。在可在閃小區(qū)內(nèi)建設您一個醫(yī)療衛(wèi)勻生站，具體寸工作可在物摧業(yè)進場后或范物業(yè)招投標慣中提出。莫4叉、大型購物業(yè)中心、主要閉商業(yè)和菜市吊場硬稈：剝離宗地播10急分鐘路程在馬建負“惰歐特福崗”砌購物超市悉離宗地邀12天分鐘路程有濁個農(nóng)貿(mào)市場咬。（路程是剪以步行計算洞）沫5惹、慕咐文化、體育鋪、娛樂設施繁碰：娃項目當?shù)厝痹追@種小區(qū)盯配套感念抄建議在規(guī)劃憲設計中增加度這樣的配套令設施柔6烘、睡藝公園恒慎：絹項目當?shù)厝彪S乏優(yōu)建議在規(guī)劃弊中增加一個畜小區(qū)業(yè)主廣慌場（可利用漿靠近走廊邊置的地），提祝升小區(qū)檔次蠻以利與拉開篩與目前競爭箱對手和近醒1-2炭年可能開發(fā)客建設小區(qū)的旱距離。糊7話、偵家銀行柳紅：離宗地位胸置較遠，可標考慮在將來淺的物業(yè)中留爆有銀行的門鍛面，這樣對候提升宗地小爭區(qū)的檔次和凡解決宗地居巴民不便，提帽升小區(qū)在宗頭地當?shù)氐男蚊粝笥泻艽蟮牡膸椭?。?捧、柿陷郵局對怪：離宗地位夏置較遠，可筋考慮在將來蜜的物業(yè)中留暗有郵局的門伶面，理由同深上。字躬9關(guān)、劍匪其他鉤倘：幼兒園在倍宗地當?shù)匾睬譀]有高質(zhì)量淡的，另外咖儉啡吧、茶吧屢等休閑場所超也幾乎沒有勁，附近也只傷有網(wǎng)吧和一渠些類似的場啟所。預附圖：生活視設施分布圖伶，具體位置孝、距離。禾隊四、致鴉大市政配套穗（都要說明華距宗地距離遍、成本、接對入的可能性澤）猛籌1價、盆現(xiàn)道路現(xiàn)狀及牽規(guī)劃發(fā)展趣耳包括現(xiàn)有路探幅、規(guī)劃路抗幅，規(guī)劃實磁施的時間，總與宗地的關(guān)觸系（影響）豈。仍輩供水狀況：河現(xiàn)有管線、紗管徑及未來偵規(guī)劃和實施腫時間。剖英污水、雨水統(tǒng)排放：現(xiàn)有坑管線、管徑傭及未來規(guī)劃陰和實施時間南。太朱通訊（有線娛電視、挺、網(wǎng)絡）：回現(xiàn)有管線、比上源位置、蒜距宗地距離圓、涉及線路耐成本等。父促永久性供電減和臨時施工幸用電：現(xiàn)有熔管線、上源荷位置、距宗即地距離、涉奇及線路成本以等。旬繼燃氣：現(xiàn)有硬管線、管徑標、上源位置顯、距宗地距汪離、接口位僅置。標緊供熱及生活沙熱水：現(xiàn)有為管線、管徑希、上源位置怎、距宗地距比離、接口位鋪置。允草附圖：說明呆上述配套設本施的管線走催向、容量和懇接口位置，汽及未來規(guī)劃掠擴容和增加嚷的情況。險禮六、德奉規(guī)劃控制要批點卸樸1仙、各項用地撫面積今總占地面積疫：款11006維8牽平方米劉可建筑用地集面積：個95814捎平方米簡凈用建筑用羊地面積：沸25869奮.78燕平方米液綠化面積：淡33534攪.9絲平方米仁道路面積吧桂：跌自行車停車膚面積：造1750勸平方米擦地下總建筑滑面積：犁建筑控高：冒多層、小高呈層顧其中：住宅震：開發(fā)分三期A組團：悉開發(fā)面積可榴小一些，控適制在點2-3難萬平方米（陜建筑面積）食，一方面看帥市場的反映親情況，及時宏調(diào)整物業(yè)配喂比，超更有帖利銷售的方蜜向規(guī)劃。恨一期可相應甩的把各物業(yè)哭類型同時按坐比例放入規(guī)濕劃建設中。禾有利與資金愉的快速回籠頌，增加資金詠的良性循環(huán)抓。B組團：砍在第一期的礦銷售情況明趁確前提下，樣適當增加開技發(fā)面積有利停于排除競爭彼項目的銷售則壓力和阻撓炎。裝增加銷售面央積在該階段循有利與形成臨品牌效應，驚形成消費忠女誠。倆開始建設二竭期（在一期同建筑銷售面命積以達頑30%膝）的同時可家以對物業(yè)公械司進行招標捕，前期物業(yè)鹽管理可以進逝場，形成小傳區(qū)雛形，防來止競爭對手誰的惡意競爭帳。跡C拼組團：在該嶺期的建設是嘴一個收尾工漠程，項目建區(qū)筑的重點已耳經(jīng)在二期中纏結(jié)束，在該慨期中主要對補項目的綜合暢配套、景觀此、商業(yè)、廣邁場、會所等劑等的工程進卵行完善，勢蘭必形成當?shù)啬Φ臉酥拘孕≡瓍^(qū)建設。配套商業(yè)：汽防空地下室妥：考容積率：既1.5亮綜合容積率身：嘗1.2相綠化率：灣>35%謎建筑密度：偶<27%孤總戶數(shù)：毅泊目前規(guī)劃建俯議約377畜套車位數(shù)：知其中：地上棉車位：地下車位：探自行車位：祝出車位占總戶接數(shù)比例：其他抹七、土地騾價格合理性紛分析挑一、土地價袖格錄地價掉=駱建成總價（敢預計）愉-重（建安費省+播專業(yè)費用烤+蛾利息槐+寺稅費暈+接其他）量-覺利潤莊土地價格計否算的方法中爭其他是指若真有代征地要道說明代征地濾價格，利息躁（借貸費用守產(chǎn)生的利息顯），專業(yè)費予用包括：整做體規(guī)劃設計溝的種種、人槳工等以及整浙體的預計開暈支的費用。慮二、區(qū)域情丟況分析災從唱2004著年歲末的錫下山區(qū)土地拍地賣會上的情雄況的來看，逆雖然是錫山憂區(qū)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)題，但土地價鄉(xiāng)格普遍不低頸，這和無錫清市房地產(chǎn)行刺業(yè)一片紅火差有關(guān)，加之丟政府對這些瓦地方的規(guī)劃賓、建設，市啟場同時也被厲普遍看好。墳同時拍賣的唉土地價格都貸比本案高。頂本案宗地的螞低價格給本脖案提供了市欣場高競爭的排基礎(chǔ)。眨第二部分：社法律及政策比性風險分析臥一、合作方災式及條件蛇坐合作方式：掀一次性買斷旱土地。野拿地程序的記配合：在開戰(zhàn)發(fā)商拿到地源之時到什么庭時候政府能片完成怎樣的蝶市政配套。襖目前宗地的災情況是政府芒只是對宗地挖邊的道路建脅筑施工完成王。嘗合作中的其稠他主要條件總（新世紀摩賤托集團提供恥）阿與合作方式既相關(guān)的其它濟法律規(guī)定或筒（新世紀摩態(tài)托集團提供拋）杰結(jié)論：本案井的西面有一零條泡50產(chǎn)萬伏的高壓瞧線走廊，在做一定意義上攔對半案項目尼的開發(fā)是有奪影響的但事監(jiān)物不是單面賭的，作為追封求最高利潤堤的基本，這湖個不利因素周可以作為和后政府談判取住得更好優(yōu)惠尾條件的砝碼懶。土地價格蒜是較低了，討但其他的政沃府配套建設鞋、銀行貸款賓利率等等是紛否合理在這泛里中山凱捷擠只是建議同納樣要考慮。臘二、慈填土地法律性域質(zhì)評估茫冬（一）現(xiàn)狀避妄土地使用權(quán)蔬歸屬攤豬：宗地周邊剝農(nóng)民頓土地的用途登寸：農(nóng)業(yè)用地役（二）規(guī)劃燈貨規(guī)劃，主管挽單位：羊尖脹鎮(zhèn)土管局、號房管局、產(chǎn)袋監(jiān)處夠規(guī)劃使用權(quán)避歸屬諷怕：將來項目漂宗地小區(qū)業(yè)洲主崗規(guī)劃的用途再尾：商住用地按三、改爐取得土地使超用權(quán)程序評徹估葉蛇取得土地使處用權(quán)需要的癢工作日泄賣：（開發(fā)商販提供告之）喘取得商品房托用地土地使胃用權(quán)所需條禮件瞞烤：（開發(fā)商趣提供告之）臟取得土地使咳用權(quán)的風險慕及控制（取早得土地使用占權(quán)存在的不騎確定因素及槳解決）逼蘿：（開發(fā)商蔽提高告之）溪四、商證土地性質(zhì)變拾更的評估（束建造別墅，模當?shù)卣ū⒃O局是否有唉阻力，如有曬則改變形式和可規(guī)劃建設季疊加式別墅露）界土地性質(zhì)變浩更的程序和能理由僑欄土地性質(zhì)變快更的政策支辱持或障礙被促土地性質(zhì)變賄更需要的工逃作日叫小五、腦良政策性風險絡評估攻灶城市規(guī)劃限換制或更改、仍突發(fā)性政策采等政府因素鑒導致項目中綠斷開發(fā)、報香批報建流程語無法完成、專項目開發(fā)期徐間土地性質(zhì)姨變更受挫，泳從而造成前判期投入全部糕或部分損失尼的可能性判責斷。例如：門項目開始建末設，宗地內(nèi)童50切萬伏高壓線睛走廊的配套手包括地下靜葛線走向、走刺廊基礎(chǔ)范圍永、安全區(qū)域夠范圍，幟河施工建設的銅進程，如有鑼貸款，貸款洞到位的時間乒進程不能影坡響施工。級六、列矛總體評價蘆噸在對新世紀歡摩托集團提經(jīng)供的資料以董及中山凱捷啞的市調(diào)對宗批地的基本情肅況、各項法狠律手續(xù)和程吵序的可操作盈性，風險的惜可控性進行懷了評價。如岔能避免或最宰低程度的控叉制。哨土地簽約合榨同中明顯對假我方不利的煙條款及其考闖慮；摘部分或全部殺條款存在的勤不確定性因縫素的控制；窯不利、不確羽定條款可能靈遭受的損失脖和對開發(fā)進攤度的影響等眠。攀同時如開發(fā)幕商對開發(fā)資蘿金得到渠道蔑的資金風險競控制：洽銀行融資的菌到位時間及竄分批到位的涉確定性；飽民間融資：晶民間融資在衣取得借貸人玻信任的前提藏下也是比較習容易的但它茂存在利息高蚊、資金數(shù)量遼不可控及時妖間性等問題搏。識新世紀摩托派集團公司提如供資金支持盆。槳貳·市場篇復第一部分：價市場分析鞋一、普騰區(qū)域住宅市勒場成長狀況昌鹽區(qū)域住宅市誰場簡述駁誤目前羊尖鎮(zhèn)該的住宅市場稱基本空白，廉除了廊下和溉神羊集團，利在該地無成晶型小區(qū)和高訴檔住宅，通示過市場調(diào)查池，在近兩年蝴時間內(nèi)當?shù)貤椌用竦馁彿渴庥呛軓娊涞模邆淞苏芟M的能力四，屬于消費柔強勢區(qū)。炭形成時間：乓廊下和神羊港集團的統(tǒng)“偉小區(qū)籠”夸大約建成于式2002短年侵勻各檔次住宅觀區(qū)域內(nèi)分布薯狀況禁煌：具以知的咸兩個地方距頸離宗地的位瘦置較遠基本喂不構(gòu)成消費國威脅，同時元兩地物業(yè)建旁成時間較早虧。敘競爭對手：診目前政府在印市民廣場（散在建，償05訪年塔4較月完成）另緣批了毅50倒多畝地給其抱他單位在，貧雖然從開發(fā)尿的市場容納靜量、項目規(guī)粒劃包容程度雜（景觀、項穩(wěn)目內(nèi)配套等夫）等都不如儉本案，但是算該項目就在玉當?shù)厥忻駨V酷場的正南面莫地理位置比筋本案強，并擋且已初步有蛋了規(guī)劃方案尿，在速度上撿已先行步，柔將來在銷售笛上一定會給駐本案造成壓占力，者中山房產(chǎn)策蹲劃部建議：寨1什、在本案的客規(guī)劃建設上踏我們應該超蒜過該項目，幫從整體項目依實力上壓倒夕競爭對手，疑2遍、建議立刻奏著手概念推退廣及售樓處泉的建造，在拼競爭對手進忘入市場之前嘗搶先一步抓東住百姓的注研意力。（由悟于規(guī)劃設計殿需要一定的俗時間，這樣勵做才可以最奪大程度的減拐少客戶的流能失）。體購買人群變素化：宗地所翻處當?shù)氐姆靠嵛莼臼抢嫌暌槐忱^承下怠來的，有些倍具備經(jīng)濟條哪件的在氣斜原地上自行耗建造房屋，洗基本不存在糖前現(xiàn)代居住距觀念。隨著情當?shù)亟?jīng)濟的答發(fā)展和一系寇列無錫政府熄對周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)夢的經(jīng)濟及基屯本交通、市即政配套的加供強和完善，牙當?shù)匾呀?jīng)到灣了改變居住熄現(xiàn)狀的階段薦，購買人群增基本是在當么地企業(yè)工作你的人群，具候體體現(xiàn)在年討齡跨度很大淹，自有或家同庭積累的經(jīng)晚濟較高，這摘也為本案提咐供了比其他尤區(qū)域更大的晉購買人群范株圍。吐2濱、區(qū)域住宅暴市場各項指國標成長狀況睜（近床3-5賀年）維少略晶開工量沫/掘竣工量昂羨（暫略）址銷售量闊/益供需比程役（暫略）彩平均售價紀造（暫略）晉3爸、區(qū)域內(nèi)發(fā)交展趨勢秧派無錫市政府間在衛(wèi)04仔年它11索月份照市領(lǐng)導王榮搬、樊金龍、芽周敏煒出席截市試點示范路城鎮(zhèn)組團捆──杜安鎮(zhèn)羊尖組梨團規(guī)劃建設榮座談會。王鍵榮在會上指艙出一要充分碎肯定城鎮(zhèn)組逆團規(guī)劃建設鑰的重要意義色。無錫地區(qū)退的發(fā)展經(jīng)歷炎了改革開放來后的全面工誠業(yè)化階段，浩目前進入了夾城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)元展的新階段紗。錫山區(qū)這啦幾年發(fā)展很石快，特別是昂加快了融入乒無錫主城區(qū)雨的步伐，天稅天都在發(fā)生勒新的變化。觸各級干部尤踐其是鄉(xiāng)鎮(zhèn)干證部在統(tǒng)籌發(fā)勞展階段一定罩要轉(zhuǎn)變觀念鍛，要通過發(fā)維展水平的提緒高脫土氣，扛主動融入城蝶市化的建設辦。目前，全脈市共規(guī)劃了幻6貌個城鎮(zhèn)組團澤，選擇了其畜中兩個作為內(nèi)試點，安鎮(zhèn)代羊尖組團的播交通區(qū)位、妻工業(yè)、居住融條件和自然碧生態(tài)環(huán)境等遙方面都具有育得天獨厚的牌優(yōu)勢，是最謎有希望的一辜個，要首先辮做好，將來陵很可能成為躁全國統(tǒng)籌發(fā)潔展的樣板，宏新農(nóng)村的典志范。二要堅獎持規(guī)劃的嚴程肅性。城鎮(zhèn)牛組團建設是狡城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)耕展的一項標恥志性工作，執(zhí)尤其要注重數(shù)規(guī)劃，要在迫“嗎十一五雞”方規(guī)劃中充分瞎體現(xiàn)。各級敬領(lǐng)導干部對仗規(guī)劃嚴肅性梢的認識要高淡度明確、高味度統(tǒng)一，城掘鎮(zhèn)組團建設戀規(guī)劃一旦確貝定下來，各巡級黨委、政晨府都要廣泛渡宣傳，并以鏈高度的自覺掌性無條件地柳執(zhí)行，確保倉各項建設工悄作按規(guī)劃有成條不紊地開鄰展。三要認徹真做好組團加建設的近期面工作安排。窗安鎮(zhèn)羊尖組飛團建設需要禮一個較長的兔過程，決不狐能一蹴而就葛。擔另一個無錫杰政府規(guī)劃：焦無錫將成為熟無聞“閣鎮(zhèn)匆”菠之城毀。涂據(jù)無錫市規(guī)壽劃設計院院東長蔣仁寶介挨紹，打破鎮(zhèn)石的行政區(qū)劃抄，進行組團淚式規(guī)劃后，雷無錫市區(qū)將襪形成諸“妻１＋６殃”賄即一個主城峽區(qū)和六個城眉鎮(zhèn)組團。這燦些組團的特禍點是經(jīng)濟、艇地域文化、液生活特色等告具有共同性協(xié)，有利于建魂設衛(wèi)星城之滋后形成特色劉和融合。同陰時，專家認兩為，無錫的悟城市化水平走已達７０％墓以上，城郊懲農(nóng)民的工作腹非農(nóng)化已達行８０％以上卻，建設衛(wèi)星注城條件已經(jīng)孫具備。在最斬近召開的一重次由相關(guān)專珍家和錫山區(qū)乏、惠山區(qū)的山主管領(lǐng)導和酷各鎮(zhèn)主要領(lǐng)繼導及江陰、籌宜興市分管咳領(lǐng)導等參加討的研討會上亡，組團式規(guī)嬌劃建設的方耀向得到了認切可。目前，猾市規(guī)劃部門賣正對惠山區(qū)怪洛社組團和位錫山區(qū)安鎮(zhèn)釀－羊尖組團社２個試點組騙團進行詳細嬌的規(guī)劃，并起已在之今年１０月吉前出籠，到護年底前，將攔有４個誤“陡衛(wèi)星城因”蕩規(guī)劃完成。雖在江陰、宜價興，明年將罵各有１個試株點司“外衛(wèi)星城兩”個規(guī)劃編制完旨成。從遠景妹來說，無錫虛市區(qū)６個狗“慚衛(wèi)星城找”暢、江陰和宜罩興的６個舉“河衛(wèi)星城佳”升，將構(gòu)成無俱錫野“鹽１２１２絹”膏的衛(wèi)星城格峰局。譯在以上單就燭無錫市政府給的規(guī)劃中可呆以清晰的看收出，羊尖將胸是近幾年的半無錫市戰(zhàn)略候規(guī)劃重點，仰對無錫經(jīng)濟擋的發(fā)展有著鍋十分重要的臂意義，在這丟樣的大前提芽下，宗地所奧屬當?shù)氐陌l(fā)隱展前景是樂帽觀的，怎樣崇在這樣的利遇好大環(huán)境中違取得集團多域元化經(jīng)營對卻集團是至關(guān)伶重要的。同朗時我們中山誘凱捷希望新止世紀摩托集益團能把握機僚遇，取得土答地經(jīng)營權(quán)。狼二、也話區(qū)域內(nèi)供應酒產(chǎn)品特征泛團(麻就目前的現(xiàn)坦狀沒有村)糧目前是沒有凡建設完成的器項目小區(qū)，物但前面提到訴的競爭對手狀的辣50由多畝地的建譜設對本案有瀉一定影響，碑對其物業(yè)類塑型、規(guī)劃等絮一定要加以瞞研究，尋找淋其項目弱點拖。半1際、渡也各檔次產(chǎn)品魯供應狀況那偉（暫略）將2珠、刊遙各檔次產(chǎn)品某的集合特征僚敵（暫略）投尤其研究與兩本案類似檔盤次物業(yè)的特青征（目前的鉤現(xiàn)狀沒有）示，以下的具誼體情況在將施來的銷售計違劃和建筑規(guī)閘劃設計中可寫詳細。拿平均售價價亂（暫略）樓開發(fā)規(guī)模虧供（暫略）吹產(chǎn)品形式銜奔（暫略）顧物業(yè)在區(qū)域查內(nèi)分布特征西（暫略）鏡3挪、愿雨區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)唐最好個案狀女況晶露（暫略）沾附圖：項目撐周邊樓盤個附案分布圖，粥其中一些具生代表性的未路來主要競爭就樓盤還要配盞置現(xiàn)場圖片的。（略）歐升4飛、摔重未來遺2-3殊年區(qū)域內(nèi)可蜂供應土地狀盟況（政府規(guī)作劃中可體現(xiàn)迎一部分）、享產(chǎn)品供應量團和產(chǎn)品類型刷（這只能估涉計，但就目彩前的羊尖鎮(zhèn)違的住宅情況銷來看，開發(fā)燒商大舉進入念羊尖鎮(zhèn)投資武是勢在必行事，但如果新祖世紀摩托集橋團能在開發(fā)算的同時同意連我們的品牌畏戰(zhàn)略思想，貞借助新世紀莫摩托集團原喊有的品牌平速臺，從長遠削來看具有重窩要意義）霞分析：本案快在區(qū)域市場謝內(nèi)的機會點期煤宗地在羊尖內(nèi)的區(qū)域內(nèi)屬屆于真正意義倍上的房地產(chǎn)沸開發(fā)，單就傲從目前住宅霧建設情況來普看，是屬于泥第一桶金。鬧在斤2004何年聯(lián)12勉月口30遺日的拍賣會宰上，還會有令其他商住用省地的拍賣，班可從成本的食角度來看，蠶宗地么50混萬的價格是預很低的。雖說然周邊有個輛50蠅萬伏高壓電撥走廊，對本孫案風水是不擠利的（風水伯可以通過其閣他途徑解決消這里不提）扛，從另一個遣方面來看也可可變弊為利亦，這里的利闖在與就這點書可以和政府丈另談，讓其艱降低價格、樓提供更多的攀政府配套、蘭降低市政配自套建設費以跨及提供政府貢支持等等變觀相的優(yōu)惠條小件。結(jié)論：裂區(qū)域市場在謝整體市場的檔地位及發(fā)展別態(tài)勢腫訂羊尖當?shù)厥羞_場的建立是籌離不開無錫火這個大環(huán)境修的，無錫經(jīng)惠濟的不斷提從升，房地產(chǎn)赤價格的不斷皂抬高，也拉跳動了當?shù)胤繝迌r的有利提齡升。羊尖鎮(zhèn)免雖然屬于無彎錫錫山區(qū)，丘但該地畢竟礎(chǔ)離無錫市區(qū)持較遠，并且蠅地處錫常交詞通的中間地燃帶。無錫房明地產(chǎn)市場的鋼一些影響有撥一定的抵抗餃性，簡單言療之該地有相繡對獨立性。揪另外一個因揮素：無錫市瓣政府提出多臉個規(guī)劃針對考周邊的鄉(xiāng)鎮(zhèn)鄙，其中就有吹直接針對羊鼠尖鎮(zhèn)的無錫奉市扛“調(diào)戰(zhàn)略贊”頂性規(guī)劃。次其次，羊尖下的地理位置景十分重要和制突出，蘇錫螺常是江蘇省狹的經(jīng)濟命脈泛，而羊尖鎮(zhèn)血就處在這條剛經(jīng)濟命脈上穴，經(jīng)濟的推拆動一定會使聲羊尖的區(qū)域線經(jīng)濟得到不辟其他不在經(jīng)加濟帶上的增誕長的快許多接。丈綜合以上的貝情況分析，織羊尖鎮(zhèn)的房軍地產(chǎn)市場的脂前景是非常報被看好的。姐本案所在位透置的價位區(qū)劣間和本案開歲發(fā)產(chǎn)品的價競位區(qū)間及產(chǎn)惰品形式睜揚（數(shù)據(jù)由新賭世紀摩托集脆團提供）盤宗地所處當餓地的消費者襯心中目標購隨房價格（元順/杰平方米）丙自然村蚊應統(tǒng)計戶數(shù)支已統(tǒng)計戶數(shù)捉羊尖廊下貍安鎮(zhèn)幅1500-恩1800叢1800-代2500沫2500-遞3000貸1800-心2200走2200-追3000驚3000-卻3500惰嚴家橋迅1500本668積498把34遇7終97離6區(qū)0氧宛山久1000倉459陰182被62頸11隨81歸36臭7陣廊下船1500肥642終345轎67匹10技69臥30床5啞南豐虜1000副474勁347矩47索8免21磁20殼3絞南村司850隔695鑄613烈32豪0喚25設1逐2從麗安騰1000旋100遙79蓋7膨0原7妨5太1憤羊尖沫1000片65曉9券461稠59跡5囑79溝3若3張龍巷疫1000咸561籮315深81濃2那36潛10期0狗合計臣8850枯4258羨2840券389玻43似415某111覺21株項目匯總租3819偶所占比例移74.4關(guān)10.2結(jié)1.1經(jīng)10.9餃2.9射0.5荒從新世紀摩姿托集團提供攔的當?shù)馗鲀r氧格的消費范金圍可以看出稅主力消費單傘價在蕉1500筒元宵-1800息元之間。（破這只是表面弱數(shù)據(jù)，在后途面的章節(jié)中爛有詳細分析種）秀3釣、本案在區(qū)侵域內(nèi)開發(fā)市蜜場潛力零嗓本案在區(qū)域竹內(nèi)開發(fā)要從朵物業(yè)形態(tài)配串比上要提高資，增加別墅戒的數(shù)量盡量摟降低建造多膚層的數(shù)量和羊或不建造高蛙層，這樣不訪僅能提高本郵案的小區(qū)檔諷次也可拉動賴單位面積價響格和銷售總的價。另外規(guī)遵劃建造小區(qū)暈配套來提高速附加值。再蘋則，該小區(qū)朵建造可分三滋個組團，這科樣不僅可供號開發(fā)商在短屑期時間內(nèi)有井資金回收，虧還可以在建厘造的過程中哪有一個張價疤的時間和充附分宣傳的時半間，造就人炭氣和增加張怪價幅度，使浙開發(fā)商增加述遞增值。畢4揀、本案在開鉤發(fā)中的營銷忙焦點問題壞惠本案的銷售搖以中山凱捷罪營銷策劃有廢限公司的實滔力是不成問賢題的，但宗津地周邊有序50掀萬伏高壓線曾走廊是將來首銷售的一個累阻力，如何雅在規(guī)劃中盡企量規(guī)避這點鈔在本案中是苦很重要的。松三、須碧區(qū)域市場目醫(yī)標客層研究抖痛1閑、務劣各檔次產(chǎn)品靠目標客層特蹤征及輻射商枕圈范圍（建撇立在本區(qū)域刷參照項目的所經(jīng)驗研究及敞全市的趨勢勒特征上）冬桃喜石腥角歡閱槳汽戶箭略施型膝自然村臂應統(tǒng)計戶數(shù)腎已統(tǒng)計戶數(shù)襖兩室一廳勺兩室兩廳傅三室兩廳蔽四室兩廳慈五室兩廳金嚴家村撿1500陰668喚20兩64奏471衡51憑25娘宛山造1000根459杯12溪49選324村72蔽21劇廊下作1500等642穴78竿60程425賀99獅55嶺南豐荷1000咳474屋4桿13扒214唱164煌72肝男村容850方695演3弦13釀273盼287前134純麗安伸1000額100窄1阿13族69掀20顯0蛋羊尖掛1000愚659悼17寸22智354卷193載88習龍巷據(jù)1000連561潤11橡26姐442光58鉆27溜合計職8850打4258否146掛260良2572拜944宿422廈項目總匯汪4344喇所占比例豆48.11窩3．4新6．0弄59．2航21．7煎9．7助綜合上訴的爽（新世紀摩街托集團提供仙）數(shù)據(jù)，以蓄羊尖的數(shù)據(jù)渣作為參考，載在宗地當?shù)匾械膽粜兔娣e針以三室兩廳京戶型面積為拖主力戶型面腳積，但嚴家秒橋、宛山、借廊下和龍巷弟的戶型面積泥需求都比宗依地的需求強喊度大，同時杠男豐和南村賭的面積需求筑雖然比羊尖恭低，但在銷槽售的同時這糟部分的消費斥者也不可忽靈視。在規(guī)劃宏設計中合理緣考慮三室兩粘廳戶型面積攜的同時可將豆物業(yè)提升到漢連排別墅的侮物業(yè)形式，遵這樣不僅可袖提升宗地小恒區(qū)的檔次也卷可提高總體檢售價，追求爆可實現(xiàn)的利兇潤最大化。叔結(jié)論：綜合楚以上各種情荒況分析，宗籍地目標消費銅人群的區(qū)域喜來源很廣，掛基本可囊括碼該鎮(zhèn)的辰8膛個行政村，系在以上的市柜調(diào)的含蓋面吼也只有達到爺應統(tǒng)計戶數(shù)土的封48.11柳%這。對產(chǎn)品的老戶型從表面晌上看為三室窩兩廳，但物棵業(yè)形態(tài)的表援現(xiàn)可表現(xiàn)為昨連排和獨棟氏別墅，面積崗也可相應的鞭適當放大，押畢竟商品房陰作為獨特的筋“扎商品覽”疤是有它特有農(nóng)的消費群體慰。購買的方概式主要是以仁銀行按揭為倘主，同時在捆宣傳是可主離宣小區(qū)的良漂好物業(yè)形態(tài)故和規(guī)范的小攀區(qū)及小區(qū)配慌套。渾窄四、飛襖目標市場定吃位及產(chǎn)品定癢位羽坑1錫、攜壺市場定位孔訪：宗地區(qū)域米經(jīng)濟整體較寨好，主要銷蛛售對象為當獻地的私營企暈業(yè)的老板和任當?shù)匾恍┐缶啃推髽I(yè)的高度級管理者，松同時本案在租宣傳時可擴扶大宣傳范圍打和深度，吸勸引羊尖周邊那的同類型人擠群和一些從童上輩繼承財揪富的人。骨目標人群特瞞征：上訴定退位人群的特傭點基本包括晝，企業(yè)在當于地自身的生瑞活區(qū)域無法憤離開此地、詢有私家車、崗追求現(xiàn)代生市活或能體現(xiàn)猛自身身份和不財富象征的濾居住形式，走在事業(yè)上比貞較爭強導致鋪其中部分人刺群的生活形杜態(tài)的比較、聯(lián)在觀念中想挎去庸“蹄大碰”疼城市生活過駐那中理想中璃的現(xiàn)代生活無（其實他們勻什么也不缺舉）。您來源區(qū)域：勇宗地當?shù)鼐痛┯锌上撆R小區(qū)物業(yè)的餐人群，但如惹把宣傳擴大喬到周邊的幾毛個地方，可劣有意識的提辟高小區(qū)物業(yè)鉗的價格，所愈以宗地小區(qū)鍋的銷售不成挎問題。優(yōu)行業(yè)特點磨仍：此類群體夸基本自營私柱營企業(yè)，從胳事加工、制猾造業(yè)。廉3足、碑膊產(chǎn)品建議惠?。阂驗樽诘厮久娣e較小，掉接近愈10坡萬平方米屬器于中等大小劍規(guī)模，為了耳提升物業(yè)檔白次和提高銷委售價格，宗五地的規(guī)劃建糾設應以別墅想為主可包括累，獨棟、連狼排、疊加和彈真正意義上吩的渠TOWNH壯OUSE籍，可在建筑漠風格上借鑒廊采用歐式風棗格。但也要懂照顧和綜合露考慮增加幾串棟多層。因豐為多層的單揀位銷售價格質(zhì)相對較低無鍵法拉動整體靜的銷售總價雜，對開發(fā)商批收回成本及扛利潤是不利潮的，同時也蔥無法提升宗擴地小區(qū)的檔費次。聞第二部分：豈規(guī)劃設計分致析您一、初步規(guī)純劃設計思路鴿1溝、設計概念搖：種產(chǎn)品體現(xiàn)的鏡主題思想：圾宗地小區(qū)規(guī)翁劃整體可體戶現(xiàn)歐式風格捕，在宗地當特地形成和目朋前當?shù)仫L格貴迥異的產(chǎn)品述，從心理上奇?zhèn)€業(yè)主一次蘭尊貴身份的略飛躍。經(jīng)調(diào)您研，目前羊渣尖的目標消煉費群體大多征希望八小時篇之外能享受責城市生活，栗“誓工作在羊尖雜，生活在無咸錫愈”知內(nèi)心存在濃田厚的理想主爺義思想，針底對這種想法姥，中山房產(chǎn)污策劃部提出罵的設計思路任是昆“順在羊尖享受納都市生活。去”奴把我們的小樂區(qū)建設成為杠一流的城市汽化大型社區(qū)司，讓人們生裳活在羊尖就父能享受到高筐品質(zhì)的城市吧生活。另外輩，羊尖及周恒邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)先富曲裕起來的人句們向往安全每隱密的生活伸，因此科學吊先進的保安知系統(tǒng)及優(yōu)質(zhì)尾的物業(yè)配套怪也是本案在帽設計上必須介強化的一面麗。川主要設計風愚格：歐洲帶齒給人們的是岸富裕、恬靜弦、享受生活標、咖啡、鮮鏡花等等，規(guī)襲劃建設歐式匙風格的同時石也要體現(xiàn)這袖些特征，特壽別是景觀規(guī)縮劃更是重要榨。帳1殖、獨棟別墅配現(xiàn)代歐陸風束格以興隆城株市花園、廣做信四季家園妥等為代表。燕其共同特征親表現(xiàn)為：舟典型三段式累色彩；以深尖色天然巖板傲材為基座；堪中段輔以暖望色調(diào)小規(guī)格支較高檔次外晃墻瓷磚貼面惑；畜頂部以小坡瓣頂?shù)痊F(xiàn)代歐驗式屋頂符號峽為造型；猾歐式裝飾符附號趨向簡約訴；體量感并訊不突出；蹈大量現(xiàn)代簡懶約裝飾語匯驗及飾材運用帳其中，如玻淹璃、鐵花等百。洲2凱、疊加式別閣墅可采用歐魚式風格中的菜現(xiàn)代國際簡芝約風格以錦塞繡家園（深粒圳萬科開發(fā)恨）、常青藤墻、鴻基都市廈花園、金果緊園、都市之付星（北京華征遠開發(fā)）等啊為代表。駕其共同特征佩主要表現(xiàn)為摘：哲幾何線條修洲飾，色彩明屢快躍；外立閃面簡約流暢隱；以波浪、怖架廊或挑板薪或裝飾線、禁帶、塊等異跪型屋頂為特門征；立面主盡體層次感較碑強；合理運致用色帶色塊掠處理。童3否、項目入口土多層住宅單救體：現(xiàn)代歐硬陸海派風格穴，其設計要遷點建議參考渣如下：臘三段式色彩物布局；以深投褐色沒/賽咖啡色等深擱色板頁巖為悠基座；中段醋以暖色調(diào)高碰雅個性的小攪規(guī)格較高檔淹次外墻瓷磚劫貼面；泡頂部以小坡寺頂（孟莎頂腫）歐式符號蹦為造型；疼同時適度注辜入現(xiàn)代裝飾順材料與元素傲符號，如較盜為明快的幾擾何線條及玻販璃用材等。矛（圖只是作礎(chǔ)為一個示范孔）滲（聯(lián)體別墅何）牧盈劣以上或以下蜘圖片僅供說曲明，不是本建公司要策劃執(zhí)的房型圖設和計特點：把蒜居住環(huán)境和講自然、人文例、尊貴身份貢相融合胃2錘、豎盼主要產(chǎn)品類陰型：真（小區(qū)進門鏟）中（疊加式別拼墅）漢3指、茂隸節(jié)能和環(huán)保返型建筑材料峽選用的考慮屆。梯瓣4大、舉捷在所在城市淺中，生產(chǎn)新份型、別具一渡格產(chǎn)品的可系能性。移孝5螺、宗地項目嚷，對營造社子區(qū)生活氛圍匠的考慮。逢值二、規(guī)劃設逐計的可行性沒分析鮮1雄、賞燃在既定容積禾率、凈用地輸面積、住宅啦面積、配套飛公建面積、鍛控高、建筑類密度條件下提，制造出的寫產(chǎn)品是什么猛類型和特性拉，是否符合絕前面提及的茄規(guī)劃設計概司念的要求。洽主要從規(guī)劃蛾設計角度，真轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實彈產(chǎn)品的可能縱性。木挖建議各種物葉業(yè)形態(tài)的配罵比（圖）：遣初步建議久戶型悲面積平方米輝戶數(shù)（套）尋比例（%）韻三室兩廳（鎮(zhèn)多層）伯141-1要56咬168愿25竟獨立別墅牌375-5繼88撿93錯45臺聯(lián)體別墅岸296績50透15劇疊加式別墅墊225岡66面15增合計扛377妖以上是按鑄9陵萬平方米（陣容積率級0.8蛇）的建筑面見積進行估算艱的情況。丙2鳳、容積率變遲化對產(chǎn)品設郊計概念、產(chǎn)在品類型和特頃征的影響。頁殲容積率的降事低意味著整員體建筑面積惡的減少，從勝表面看減少迎了總體建筑諸面，開發(fā)商耕等于減少了蘭利潤，可是捷事實情況并治非如此，在跨政府規(guī)劃局距規(guī)劃建設的紗允許范圍之局內(nèi)，雖然降股低了宗地的濫容積率，但藥可從提高物著業(yè)的檔次來令拉動整體的役單位面積售斯價。以宗地供的情況來列找舉：如果新眠世紀摩托集比團提供的消背費數(shù)據(jù)是真謊實可靠的那術(shù)么宗地建成糖小區(qū)的單位勸主力售價在躁1500-搖1800姑元之間（多心層或小高層述），但就目愧前中山凱捷攻的市場調(diào)查套情況開看，唉多層和小高笨層的銷售在懇錫山區(qū)的鄉(xiāng)偏鎮(zhèn)的銷售情膊況并不好，廚因為目前宗眨地所屬的當捐地居民的居剝住面積很大雄一部分是自抗己建造的私躺人樓房，當駐地居民需要洗的是真正意寺義上的有檔搏次的小區(qū)供識其居住，這捧不僅是身份失的象征，也踐是物質(zhì)文明主和精神文明嗓提高的一種徑表現(xiàn)。從現(xiàn)更實已建成的腔鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)模小敵區(qū)看，以別婦墅為小區(qū)物斬業(yè)主要建筑辛形態(tài)是很受辨歡迎的，并白且銷售情況鈴非常好。這樓些市場調(diào)查躲的結(jié)果對宗刪地本案有著走重要的指導刑意義。表降低了容積死率，建造了賴更高檔次的倍別墅物業(yè)形沫態(tài)，可以在趣單位售價上怠得到相當與損“愚主力銷售單宮價羽”貝的兩倍銷售帆價格，這也壁是隱性的提供高了銷售價渾格，從而提皂高了整體銷陜售價格。辯3偷、土地本身梁特征對產(chǎn)品午設計的影響巷和考慮。優(yōu)地勢與規(guī)劃偉道路的標高擴基本是一致愉的，只是對工宗地的土方似和壓實也是讓一件重要的役工作。地形勵起伏也無太榜大的變化，由甚至在將來觀的景觀規(guī)劃普中也要人為割的設計一些洋起伏的小山巨丘以提升小躺區(qū)的自然感女。地塊的完閣整性較好基訪本呈四方型代不僅從風水食和建筑規(guī)劃遣的難易程度彼都大大的降株低了。姥地質(zhì)狀況、資較深的溝壑搜（小峽谷）擾、河流、水放塘、地上附為著物、地下容管線暗渠等雅對產(chǎn)品設計珠和環(huán)境保護泳的影響及解前決的方法特:搖規(guī)劃設計中刃以上幾點的乞不利因素一撒定要考慮在部內(nèi)，此類的寧情況的數(shù)據(jù)蹦以及情況圖醉紙在羊尖規(guī)判劃局應該都啦有，新世紀牲摩托集團可阿要求當?shù)匾?guī)跑劃局提供一徹份以利于環(huán)委境和景觀規(guī)瀉劃的需求。斤帶周邊自然環(huán)朵境和人文環(huán)賊境對產(chǎn)品設碎計的影響及扮考慮：宗地友周邊以及當湯地的治安情討況總體來說覺是好的，是沾不會影響周歸邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的目菌標消費群體星購買欲望的漁。噪聲環(huán)境純宗地基本不申存在噪音污潮染的情況，庫根據(jù)中山凱虜捷在宗地測莖試噪音污染千情況時得到價的數(shù)據(jù)，宗徑地圍墻邊是喇江蘇省的重椅點高中仍“辛育才中學歇”詳，除了課間尿操、眼保健姓操、臨時廣尚播對宗地不仆產(chǎn)生噪音污來染的情況，糕反之對于學尋校產(chǎn)生的情那況可作為賣恥點之一，簽“滋孟母三遷見”賞表明中國人謀對下一代教鏡育的重視，悄宗地小區(qū)也哀可以利用這道點進行訴求沾賣點。污染宮環(huán)境、空氣草情況：宗地值周邊不存在索空氣以及污躺染源的問題性，因為周邊曠是基本沒有細什么建筑物圖并且離公路蛛也有一端距指離，總體環(huán)匯境是非常好感的。危險源聲、源“補風水受”商因素：如果進說道危險源努和肉“緣風水濁”樣的因素是的礙確存在的，表宗地邊上深50帳萬高壓電走烈廊本身從危淘險角度和風桌水的角度都芳是不利的，團這也是將來吊銷售會遇到冬的銷售阻力拐如何消除此較種帶來的不稀利因素？可們從景觀規(guī)劃員中避開，對祖處在走廊邊百的地塊盡量反少用或不用腳于建造物業(yè)血并以景觀為慣主。這樣即網(wǎng)避免了它所棵帶來的不利今因素同時在轉(zhuǎn)景觀規(guī)劃中假可適當?shù)奶醽y高檔次變弊混為利。衡粒周邊生活配椅套設施對產(chǎn)錘品設計的影朋響和考慮：懇交通狀況、傅商業(yè)設施（僵購物中心）愚、教育現(xiàn)狀辯、體育娛樂笨公園等休閑壘場所、銀行死醫(yī)院等；作杯為當?shù)氐母咛鞕n物業(yè)形態(tài)盯，對于業(yè)主走自身擁有交汪通工具及利秒用的情況是每很好的不須造過多的考慮祖，但對于年炭幼和年老的拖居住者角度撞考慮交通工稍具作為方便赤出行是必須蝴要考慮的，控對于這部分倡居民的交通資工具可要求勻?qū)淼奈飿I(yè)浙公司配備定扛點、定地的清直通車（看稼情況）。商工業(yè)設施和教崖育設計本身戒宗地周邊都講有配套。關(guān)榴于銀行和醫(yī)猾院可在小區(qū)別配套中留有控其的建筑位武置建立銀行婚的營業(yè)處和井小區(qū)醫(yī)療站迎。體育娛樂到公園等休閑琴場所不用另豆行辟地可在簽規(guī)劃建設的加小區(qū)公園中氧配備相應的錢健身器材供咳居民健身，堂同時開放式棚的健身場所套（小區(qū)會所斃中休閑健身獻除外）可增麻進鄰里的溝硬通交流揚——“祥老北京鄰里車”攏也可考慮成伏為將來銷售特的賣點訴求供。萬鈔第三部分：斷項目開發(fā)狐一、占筍土地升值潛呆力初步評估書。蝴仗從地理位置滾、土地供應柳、周邊環(huán)境柄及配套、市混場發(fā)展狀況逼、政府規(guī)劃狠、城市未來聽發(fā)展戰(zhàn)略等賢角度對土地輸升值潛力做桐出初步評估腳：單從目前酬宗地的情況律來看不是很茅好，但從一喘個長時間的天建設來看（膚小區(qū)的建設耐時間預計要融兩年時間）乓小區(qū)物業(yè)的惜升值空間是全很大的。前葛面已經(jīng)提到偏無錫市政府深提出的兩個管加快周邊鄉(xiāng)狀鎮(zhèn)建設開發(fā)腦力度的文件自以及政府對緊當?shù)氐囊?guī)劃化和城市未來線發(fā)展戰(zhàn)略等靈就可以看出擴政府對這類黑地區(qū)的建設淹重視度（其濃他這里不再巧重復），并刷且目前宗地祖周邊沒有成貞規(guī)模的小區(qū)斜，這些對宗液地的開發(fā)建宵設都是利好杯的情況，但斥是急與一時懶整體開發(fā)完沾成也是不恰演當?shù)?，所以績在前面的工便程進度中已蜻經(jīng)提到對宗副地小區(qū)的建悅設應該分批扯次的進行，啦這樣不僅有羽利與新世紀攀摩托集團的程資金回收同扶時也降低了引各種風險。失二、設側(cè)立即開發(fā)與碎作為土地儲江備優(yōu)缺點分青析：分批次奉的立即開發(fā)絞對新世紀摩軟托集團來說奔是當務之急蔑，《孫子兵凱法》作戰(zhàn)篇算中提到：棉“眾兵貴勝，不居貴久耕”算同時《孫子覽兵法》始計組篇中又提到哀：譜“末…闊亂而取之，漏…徹佚而勞之征…宋”雪，新世紀摩奴托集團就應瘡該乘目前政某府規(guī)劃和實纖施分時間進秋度的不規(guī)范降的時機加快鐘取得土地的株經(jīng)營權(quán)和建懸設別墅等高喊檔物業(yè)的政害府許可令，徹再根據(jù)中山押凱捷的策劃佛報告中提到士的分批次組邁團開發(fā)，這款是明智之舉命。如果把土程地拱手讓于象其他開發(fā)商柏或取得土地晨的開發(fā)經(jīng)營駝而用于儲備倡是非常不合豎適的。并且蜜國家對開發(fā)餃商取得土地描后不進行開蝴發(fā)也進行了捉時間的限制繳，如開發(fā)商蹄取得土地在耽兩年時間內(nèi)鍵不進行建設稱國家將無條歐件的收回該訂土地，種種過利好情況證雞明新世紀摩致托集團不能煌失去控制該錫宗地的主動坐權(quán)。呼肌第四部分：役投資收益分揮析成本預測溫這里只是提幅供了經(jīng)濟成擁本及回報，熔將來有一份紙更加詳細的然成本及利潤臺表，但以下織是在各種數(shù)毒據(jù)中得出的彈基本真實的礎(chǔ)數(shù)據(jù)，是可蔽信任的。減測算假設，襪產(chǎn)品類型假顛設（前面已丸經(jīng)有表格說君明），土地向面積（甘150.1塌畝約合鑒10006故6厲平方米），歸總建筑面積刊（邀8000死平方米），綢住宅和非住多宅面積，容洞積率（寒0.8匪），項目總站投資。（前攏面章節(jié)已經(jīng)傷明確指出的師這里就不再齡重復）。宅思項目投資總頸額（萬元）支沾單位成本（唉元恢/m2毯）虎罪土地成本擠：165照找×悉50現(xiàn)=825揚0巧前期工程費攤宿：牛132刮，欄081俱×痛17著0=2病245陜.4堅建安工程費頃維：（造價漂500修涂料迫20竟水超45貌窗局40蛋其他）懷88054格.竿4眾㎡藍×腥700冤元＝痕6163.點808援配套費用壁角：（外電今105早綠化）猶88054寬.4率×守400=3淚522.1爆76剩會所建筑費支用：勇750臥×深4000=棚300唱利息：88地054.4考㎡傳÷快2做×嬌80元＝3棟52.21楊76本稅金：筍88054法.4迎×組3000箱×呈12.5%們=3302薯.04妹廣告銷售費充用：將88054霜.4努㎡驢×甚3000藝元樣×桿4%膀＝扁1056.勸6528紫后期：88妖054.4匙×探45=39齒6.244交8嗚成本合計：眼25588閥.537稱經(jīng)濟效益分扒析：遲容積率橫0.8肚可銷售面積再：彼11006貸8眉×縱0.8=8賠8054.方4夸建連排獨幢騙收入：衡88054妥.4剃×督0.75寸×罩3500=咽23114段.28稍多層：購88054瓜.4秩×懂0.25臉×島2300=腥5063.摧128客；商鋪逆500鉛萬汪合計銷售收冷入現(xiàn)28677界.408推利潤：乒28677勻.408灰－卸25588謊.537士＝瓶3088.薯871襲第五部分：鋤管理資源配輸置寸人力資源需掏求：啟動項謹目對個專業(yè)午（部門）人堪員的需求，逆具體人數(shù)（腔重點是專業(yè)水經(jīng)理）。境師人力資源缺屠口及解決：隸現(xiàn)有人員能萬否滿足需要裹，缺口人員閘的解決途徑脖（調(diào)動、招告聘、培訓等低）。奏橋一、人員配盤置及培訓管艷理堂中山凱捷作緣為無錫本土籃實力派的專時業(yè)地產(chǎn)公司碎，有著對無魔錫市場非常別精準的把握門和熟練駕馭委能力，這方黎面已經(jīng)被業(yè)疑界所公認，膝所以對于羊減尖這樣一個羨即將成為震煉撼整個錫山勤區(qū)的項目，縱我們有著十祖足的信心，泳同時我公司病更是對這個愉項目傾注了虎大量心血，活并組成了一太支優(yōu)秀的策鴉劃、銷售團豐隊，對項目芬運作的每一脹個細節(jié)我們貴都精益求精盼。以下是我料公司為項目甩配置的極具鏡戰(zhàn)斗力的策躬劃銷售團隊綁：燦項目策劃總附監(jiān)：驚1腦名慧SP策劃：洞1名腿文案策劃：蔽2和名警專案設計：喇2捕名迎專案銷售經(jīng)余理：陰1怕名酬銷售人員：釘5相名豬二、培訓計計劃：答銷售人員的踏培訓對于一毅個項目來說存是很關(guān)鍵的府，一支所向寒披靡的精銳暮的銷售隊伍優(yōu)在成功的銷境售中起決定葬性作用的，伶所謂磨刀不寧誤砍柴工，鼠在銷售現(xiàn)場麥開始全面接燒待之前，必推須對銷售人丹員進行全方報位的銷售培先訓，哪怕是蘆從事過房地頁產(chǎn)銷售的人砌員，在重新立接觸新項目掠時，也要帶血著空杯心理凡再次接受銷腥售培訓。穗我公司為項瀉目擬列出的船培訓菜單如藏下：粘l粗為什么要進醒行培訓、公暑司背景、團遼隊紀律組l曬房地產(chǎn)基礎(chǔ)畢概念講解教l更建筑基礎(chǔ)知罵識講解駁l液無錫房地產(chǎn)碼現(xiàn)狀及發(fā)展望態(tài)勢爬l翼無錫樓盤簡斑介飄l趴總體規(guī)劃思異路及方案解爺析秘l丹整體策劃思筒路及策劃戰(zhàn)塑術(shù)闡述劍l嶼市調(diào)技巧講煩解、分組到吐本項目主要悠競爭樓盤市牙調(diào)躲l漫銷售人員禮醫(yī)儀與形象要淹求吊l殃現(xiàn)場禮儀的能演練壟l窄戶型分布及艘功能講解克l蜘周邊配套調(diào)細查燙l朋目標客戶購文買心理分析市及模式判定扯l娃參觀施工現(xiàn)賊場并進行工脾程講解論煤lSWO延T獄分析講解訊l場分組對目標黃客戶群進行伏調(diào)研汽l錯調(diào)研總結(jié)劉l另講解答客問港建l銹全程導購標寫準模式及講蹲解約l材專項樓盤模養(yǎng)型講解及流丘程疤l臣導購接待演活練旁l絡銀行按揭、聰相關(guān)稅費計株算方法，房融屋面積測量猾l醋房地產(chǎn)法規(guī)予及合同講解悉l爛銷售常見問醋題及解決方穿法亭l翼現(xiàn)場演練考葡核搬l井銷售培訓考散核隊l棒團隊活動烏第六部分：惰綜合分析與曬建議蓮一、項目趣SWOT讓分析一、優(yōu)勢：耗品牌：作為粒預計建立高哲檔成熟規(guī)模鍬小區(qū)在宗地疲當?shù)厥堑谝唤饌€，并且新捧世紀摩托集斬團在羊尖的偵品牌誠信也即會給宗地開汁發(fā)帶來利好豆。本設計：從前寇面策劃報告到中規(guī)劃設計撫建議已經(jīng)提梁到小區(qū)物業(yè)捎的規(guī)劃設計艱為歐式風格尤，同時在當金地也是非?？匙⒛康囊坏澜亠L景。對與突稀缺資源（巾宗地當?shù)啬棵┣皼]有）人奧們總是趨之牽若勢。艷產(chǎn)品品質(zhì)和競特性：規(guī)劃猴以別墅為主初要賣點的高原檔次建筑物欲業(yè)形態(tài)是符箭合宗地當?shù)鼗栀彿啃枨蟮南?，同時在小內(nèi)區(qū)景觀規(guī)劃嫩和功能規(guī)劃正中倡導人與劃自然、人與廁文化等一切騙“唉以人為本企”送的原則特性緞，提升宗地猴小區(qū)的檔次示就是拉大與筆后來者（開遍發(fā)商）的小濁區(qū)等級距離匠的有利表現(xiàn)弊。稱市場競爭：健目前無錫市版區(qū)房地產(chǎn)行罵業(yè)競爭的激峽烈程度和羊警尖寬松的市券場氛圍是無增法比擬的。滿同時羊尖距仇無錫市區(qū)相裂對較遠，在袋無錫大盤銷縱售進入冰凍僚期時受到的魔影響幾乎沒仿有。這給了眉開發(fā)商一個灑較無錫市場銷寬松的環(huán)境費。言營銷：以營建銷為基礎(chǔ)的瓦中山凱捷策蠟劃圓經(jīng)過近八年小的努力奮斗蹄，目前不僅抹在策劃行業(yè)叉中首趨一指怨在房產(chǎn)銷售丹上更是有其如他公司無法啄比擬的經(jīng)驗慨和銷售人才抬以及銷售平奮臺，不僅對雄客戶購買欲靠望的把握和窯消費者心理圈的掌握更使脂銷售的時間幟和強度得到微大大的提高牛。前大市政配套區(qū)：政府的一買系列對羊尖嗽利好政策的尼出臺和無錫堅政府對周邊潛幾個鄉(xiāng)鎮(zhèn)的穗長期戰(zhàn)略規(guī)胖劃都使得羊列尖的前景被滔看好。脅地形、地勢膛：宗地的形列狀工整、方毛正，有利與瀉規(guī)劃設計，割并且規(guī)劃設粱計比較其他趙不規(guī)則的地宴容易。四交通：羊尖背屬錫常經(jīng)濟丈紐帶的中間蘿，無論是距已離無錫或常知州都是比較食方便的，加會之政府的一蹄些利好規(guī)劃躲，對羊尖于煤近幾年房地戚產(chǎn)市場的發(fā)林展是絕對有蔬利。啊政府規(guī)劃：石無錫布局六警條軌道交通鳥線乘其中掛２號高速鐵班路車站線：拌紅明村比——扒廊下，承擔棕著東西方向盞流量最大的柴交通需求，匠并連接國鐵怪車站和高速熱鐵路車站。肆有連接常州閣、常熟方向肌的可能性。待這條交通線榨路的不斷完搶善過程以及頭最終的完成舒一定會對羊薄尖房地產(chǎn)市呆場產(chǎn)生逐步哲而又有利的夠提高。獻土地價格：責目前宗地的正土地價格是向相對很低的佛價格，這從各土地的成本味上就節(jié)約了設很大的一筆施開支，有利槍與降低成本湯的費用提高嬌利潤。二、劣勢：仰品牌：開發(fā)緒公司雖然是幫新世紀摩托漆公司下屬的福分公司，但某畢竟市場的插認知度較低侍，解決這個寄方面帶來的郊不利影響可見以通過總公偵司首——尊新世紀摩托瓦集團來提升創(chuàng)。書市場競爭：醫(yī)對與目前無撇錫市區(qū)的競庸爭強度許多災一些小的開蒸發(fā)商和一些馳有遠見的開豎發(fā)商都在向信周邊地區(qū)進組軍，同時輸30堅號的拍賣還坊有其他的商悄業(yè)用地進行干拍賣，這也溫給本案造成表了一定的壓巖力，但是可稱以通過規(guī)劃牙建設有別與痛其他小區(qū)的鄙物業(yè)形態(tài)和皺它們進行區(qū)灰分。蝕大市政配套懇：目前整個賀羊尖處于啟糞動階段，周鐘邊的綜合及訪整體的配套灑不夠成熟，樸給生活帶來及了許多的不轎便（隨著政屠府規(guī)劃的不桃斷進展，配駛套會逐步完率善，小區(qū)商棉業(yè)部分和內(nèi)材部配套也會拐彌補這方面致的不足）。府固有設施：卻在宗地邊上妹有一條皆50逝萬伏高壓線館走廊，對本貫案小區(qū)的建撞設是有一定枕影響。可通泉過景觀設計狠和在小區(qū)規(guī)壯劃設計中規(guī)欣避這個不利例，變弊為利營。三、機會：折市場機會：坑目前羊尖的健房地產(chǎn)市場阻剛剛起步，僑很多的規(guī)則懶有待規(guī)范，勁《孫子兵法濾》有云剪“蘆…拿亂而取之滾…定”卷，誰在現(xiàn)在壺的市場中占恐據(jù)主動誰就斧可以在將來崖的競爭處于杠有利的位置剩?？錁淞⑵放菩螢┫螅寒吘归_桐發(fā)商是新世芒紀摩托集團充下屬的公司填，在品牌上躁比其他開發(fā)雅商在宗地當墊地具備更高猛的品牌地位銳，有利與在該短時間內(nèi)打掀開銷售局面樓。頸城市發(fā)展規(guī)忘劃：整體的退無錫市城市趴發(fā)展規(guī)劃是踏有利與羊尖牢等周邊的鄉(xiāng)歉鎮(zhèn)的。隨著乎城市發(fā)展規(guī)名劃的不斷到動位，會給本利案提供更好采的競爭力。共宗地所屬區(qū)澆域土地價格乞趨勢：宗地巡的取得方式強與其他的商腸業(yè)用地有所國不同，在價茶格上就已經(jīng)離具備了較強項的競爭力。四、威脅：灶競爭者：對逆一個事物發(fā)臣展趨勢的預利測不是誰的腳天賦，我們賺要肯定的看琴待我們能預愧見到的利弊瓶，同時其他俗開發(fā)公司也您能預見，不絞管誰先誰后沫的進入羊尖逼這塊房地產(chǎn)壓開發(fā)的處女澇地，對本案濱都是個威脅程。舅目前本案項帆目不遠也有箱一個聞50折多畝地的項拾目，規(guī)劃建秀筑面積恩5新萬多平方米質(zhì)，同時該項序目的地理位撇置在羊尖市倆民廣場的正語南面，地理回位置比宗地小項目更突出劈。如果該項送目的建成應齡該會有近形400嫌套（多層和舞小高層）。娘目前本鎮(zhèn)及裳廊下均有安座居房在建，勿也將去化本敢案的部份客變戶。寨建議本案在釀規(guī)劃建設中艙相應的提高由物業(yè)綜合檔裳次，在本策攏劃報告中建至議建設的會饑所也是本項欲目的重要賣笛點之一。叁·文化經(jīng)濟篇席一、羊尖鎮(zhèn)揚整體人文、描經(jīng)濟闡述及依分析課煙波浩淼的傷太湖，孕育騾著燦爛的吳谷越文化，在均它的東邊就智是江南名鎮(zhèn)巧--蓬羊尖鎮(zhèn)。喜羊尖鎮(zhèn)全鎮(zhèn)府面積奧50.7經(jīng)平方公里，蘋總?cè)丝谖?微萬艇多草人。下轄急8毛個行政村，匠1素個社區(qū)居委鉗，是聞名遐氣邇的無錫糧冶倉。式羊尖鎮(zhèn)區(qū)域鴉優(yōu)勢明顯。出東鄰上海介100惑公里，接受慘浦東開發(fā)區(qū)洗輻射能力強勸。西通無錫挺、常州、南月連蘇州、杭蝕州、北至世邀界港口乖--糞張家港碼頭撐30撥公里，無錫不機場在鎮(zhèn)南饒15溉公里，滬宜遍公路橫貫境富內(nèi)待9.8構(gòu)公里，距滬膨?qū)幐咚俟烦体a山道口枯15僵公里。枝羊尖鎮(zhèn)歷史依文化淵源流肢長。作為無堡錫東部重鎮(zhèn)左，羊尖鎮(zhèn)是疤江蘇最大地翼方劇律--州錫劇的發(fā)祥夕地。位于境倦內(nèi)宛山之頂猜的替“陰寶青塔董”取已有問500在年的歷史，稀被收入《中利國名勝大詞升典》。青山諒塔影與山下什茶園、果林媽和池塘垂吊掌相點綴，更貍顯江南特色鐘。怪羊尖鎮(zhèn)經(jīng)濟爛實力雄厚。漢全鎮(zhèn)擁有無勢錫神羊?qū)崢I(yè)擁、貸江蘇金羊集正團浙、江蘇新世肢紀摩托車有每限公司、江疊蘇瑞通信息寨產(chǎn)業(yè)有限公麻司、江蘇國很達線路成套宅等皆一批上規(guī)模是、上檔次、圈上水平、產(chǎn)祥值超億元、賤利稅超千萬芹元的骨干企躺業(yè)。全鎮(zhèn)已房形成了以冶桌金、機械、迷輕紡、交通藝、郵電為主納體的工業(yè)生接產(chǎn)格局。主姨要產(chǎn)品有屢PC飼網(wǎng)絲、柱PH現(xiàn)鋼筋、不銹釣鋼管接件、師摩托車、發(fā)反動機、消聲幅器、管道接林頭、卡尺、請鎖具、表座筋、熱交換器贊、化纖長絲絨、聚脂切片顏、羊毛衫、芝手套、服裝篇、印染、坯算布、彩印、瓦鋼筆、反光血標牌、道路夫護欄網(wǎng)、通提訊交接箱、想信息化小區(qū)諸、五類電纜悠、通訊電纜蘋、電容器、謙電度表、低盈壓電器等都180嫁多個產(chǎn)品。悄外貿(mào)業(yè)在羊霞尖鎮(zhèn)相當發(fā)紡達，仍20撫家創(chuàng)匯企業(yè)賢的針紡織品貧、五金工具督類碑40塔只產(chǎn)品暢銷談36技個國家和地兩區(qū)。雀羊尖鎮(zhèn)稅擁有育倡才慎中學（柿國家重點示奪范高中陡）佩，古色古香留的敬老院，脊典雅華麗的攜幼托樓，設枝施齊全的醫(yī)楚院，繁榮興橡旺的農(nóng)貿(mào)市吃場，蓬勃發(fā)矩展的工業(yè)園苗，優(yōu)惠的扶寸持政策和優(yōu)唯質(zhì)的服務，圖水、電、氣放、通訊一應乞俱全的通訊搬設施柜。投資前景址和投資環(huán)境女優(yōu)越，根據(jù)龜目前的條件但是非常適合己投資房地產(chǎn)虹業(yè)?；\今年羊尖鎮(zhèn)紛到目前為止壘已經(jīng)實現(xiàn)稅匠收略1效億多元。一屢般企業(yè)職工葬的收入也達娛到揭1000威元以上，但委周邊城鎮(zhèn)的軟居民的居住撿環(huán)境沒有形坦成規(guī)范，還爸是改革開放祝初中期時的憲沿街居住，宣同時目前僅鴿有的小區(qū)在燒郎下村和神搏羊集團，該針兩個小區(qū)不故僅建成時間城較長而且不油能算是正真豎意義上的小慚區(qū)。這就為墾開發(fā)商的介鼠入提供了一適個很好的機歡遇妨二、整體市僅場分析叮一、無錫市泊2003狡、蓋2004豐年房地產(chǎn)市框場行情分析南及臘2005愚年走勢預測異分析字進入繼21掀世紀以來，造無錫市豈GDP胡一直保持著嘴12%荷以上的增幅劇，腳2003嘩年在爭創(chuàng)祖“爽兩個率先鏈”熔的思想指導殖下，無錫區(qū)陶域經(jīng)濟繼續(xù)掘保持高增長六的態(tài)勢，人幕均氧GDP嬌已突破章5000僚美元，經(jīng)濟船的發(fā)展、收調(diào)入的增長促奇進了房地產(chǎn)視市場的發(fā)展圓和繁榮。同死時新一輪城翠市建設的全糧面推進，也妙給無錫市房聾地產(chǎn)業(yè)帶來糞了新的發(fā)展譽機遇，揪2003擾、銜2004剪年房地產(chǎn)市苗場繼續(xù)呈現(xiàn)厘投資活躍、爪供需兩旺、株健康繁榮的北快速發(fā)展態(tài)配勢，同時市億場競爭更趨渴激烈，投資疊風險不斷加穗大。具體情虧況如下：軌1貿(mào)、房地產(chǎn)市馳場供需基本仁情況：礙（臥1缸）開發(fā)投資卸增勢強勁，爸土地房屋供榆應充足。處房地產(chǎn)開發(fā)擠投資：市統(tǒng)升計局的統(tǒng)計向數(shù)據(jù)顯示，崇2003雀年無錫市共左完成房地產(chǎn)矛開發(fā)投資堪92.82鬼億元，同比脖增長闖67.09蜂%范；施工面積理830.2昂1現(xiàn)萬平方米，揮同比增長沾59.43毯%既，其中住宅覺施工面積海700.1振4販萬平方米，引同比增長縣54.03奶%亮；其中新開腰工面積挑460.4藝9牽萬平方米；貢竣工面積、怕276.0嬸7于萬平方米，藝同比增長顏56.57燃%恰，其中住宅日竣工面積職239.0盼4填萬平方米，鉤同比增長絮56.06嶼%染土地供應：符去年土地出炊讓節(jié)奏加快勿，供應量成潑倍增長。爹2003赴年無錫市區(qū)麥共出讓房地剃產(chǎn)開發(fā)建設婦用地歐50宣幅，共計仁576.1鬧2掃萬平方米，嫩比上年同期詞增長閑149.4槍%申，成交總金目額高達剖82.56蛇億元，比上瘡年同期增長哲108.6猜%炭。推出地塊吃上可建造房傍屋面積共計悶565.9鞏萬平方米，裂與上年同期群相比增長窯64.6%禽，其中商業(yè)曬辦公樓的面反積比重大幅明提高，達廢40%蜻左右。怖商品房救批準預（銷提）售面積：逃2003體年無錫市商鼓品房批準預扭（銷）售面吵積共涂348.5先5讓萬平方米，覆其中市轄五圣區(qū)姜239.5攏5蒜萬平方米，野比上年同期乘增加窯47.6%蠅，加上往年拴剩余量，全敗年市區(qū)各類甜商品房可供錄銷售面積累映計閃464.1辦3發(fā)萬平方米，格（其中市轄女五區(qū)為釣355.1劑3枯萬平方米）諷。從新盤上芝市的節(jié)奏上賣看，是逐步狼加快的，下傾半年新盤上推市的總量明括顯快于上半隊年，占到了丘全年的妹2/3算?；ㄏ?竄）市場成交有依舊活躍，淹房屋銷售量朱價齊升。查商品房市場棵異?；鸨?，淺銷售價格繼瞇續(xù)快速上揚允。翁2003裙年市區(qū)商品應房銷售面積卡285.2剩萬平方米，屑其中市轄五警區(qū)達顧210.2江萬平方米，偽比上年增長生29%恩；成交金額破84.7察億元，其中警市轄五區(qū)達懼70.6筒億元，比上濟年同期增長王66.5%箏。其中住宅辛銷售面積喜266候萬平方米，交比上年增長快28.7%櫻，成交金額已68.9海億元，比上遵年增長裙56.2%馳。由于市場腹銷售勢旺加松上新盤定價幟較高的影響拒，本年商品憂房價快速上砌漲，全市商占品住宅均值哨達藝3154揉元截/左平方米，比黃上年同期增奪長羞609書元擾/加平方米，增呈幅為遲23.93糟%訴。暈存量房燕市場成交持沈續(xù)活躍，價暢格同步攀升誤。素2003篩年市區(qū)累計淹成交面積誰247.3中萬平方米，躺比上年同期稠增加乎27%協(xié)；成交金額吵29.1咽億元，比上漸年同期增加活31.58趴%暢；其中住宅慣成交面積為筆136.6尼萬平方米，抗比上年同期師增加散19.4%濾；成交金額扯19.7此億元，比上碼年同期增加害56.9偵%漲。價格方面化，由于賠2003癢年經(jīng)濟適用煮房供應量較龜上年充足，識因此存量房甜價漲幅較上你年略有回落撲，但仍處于大快速上漲期墨。至年底，膠全市存量住張房加權(quán)平均節(jié)交易價格為踢每平方米果2511尼元，比上年孫增長欄22.3%條。至2額、摸2004蛛年前三季度濾無錫房地產(chǎn)蜓發(fā)展基本狀獸況：瀉房地產(chǎn)一、延二級市場供災應有序增長認。妙憑今年蛇1-9虹月共出讓土憑地玉689盤萬㎡，完成粗全年計劃量埋的冰86爭％。計劃全缸年土地供應區(qū)量為晴800貌萬平米，從賤新出讓的土嚷地項目來看糞，住宅用地棉的容積率逐擇步加大，充纏分體現(xiàn)了土姓地利用的集療約性原則。污同時第三季娃度無錫市區(qū)鴿又迎來了一蜓個新盤上市平的小高潮，禮七區(qū)共頒布狡預銷售許可腿證痕37挽張，許可銷賀售各類物業(yè)個的商品房義104劃．敲6棚萬㎡，其中勞錫山惠山兩莖區(qū)就占了育43.86劑％。通1-9艙月累計核準泳預售面積援290撞萬㎡，今年弱市區(qū)可供百罰姓選擇的房宋源已達類490繩萬㎡，逼近辰500福萬㎡大關(guān)，青供不應求的服狀況已經(jīng)大登為改善。區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)宵投資漲幅有輪所反彈。敲強我市的房地適產(chǎn)市場在前稿一輪宏觀調(diào)辜控之后顯示副出了強勁的瀉反彈。據(jù)統(tǒng)足計局相關(guān)數(shù)凡據(jù)顯示，本富季各項宏觀酸指標同比雖臨然漲跌不均損，但增幅明御顯，尤以完仙成房地產(chǎn)開憂發(fā)投資額、斗新開工面積客為甚。詢1-9傾月市區(qū)共完袋成房地產(chǎn)開串發(fā)投資喚78.38朝億元，同比章上漲留81.18糖％，其中三益季完成投資若38.23訓億元，環(huán)比扮上漲導144.4敢4課％，相當于結(jié)整個上半年執(zhí)的完成額。塞市區(qū)界1—9東月房地產(chǎn)施到工面積商771.3齒9知萬㎡，新開演工面積笨318.6綁6四萬㎡，竣工逆面積抄49.78叼萬㎡，分別涂同比上漲辣21.17題％，指-3.78與％和牲-52.5潛％，新開工府面積。數(shù)據(jù)封顯示對各界塘房地產(chǎn)景氣公的信心還是吊很強的。此緊外房地產(chǎn)投質(zhì)資中，住宅蔥物業(yè)上升幅槳度快。笛房地產(chǎn)二、隱三級市場交基易量漲跌不松一遣相比房地產(chǎn)恢投資，房地串產(chǎn)交易對于提宏觀調(diào)控的完反應要滯后秧一些。今年解1-9須月市區(qū)商品戴房成交益250.5動3刪萬㎡，成交施額達洽93.41胞億元。除錫就山、惠山兩宴區(qū)外，商品膊房共成交面舍積抹18蛋9.12沒萬㎡，成交斯金額肆77.26忘億元，同比醫(yī)分別上漲史44.5匆％和迫90.3言％。其中住汽宅成交乎163.2率9切萬㎡，金額秘53.47居億元。市中澆心膊(刑崇安、北塘皺、南長三區(qū)幼)杯的商品房成竭交份額正在番逐步萎縮，故新區(qū)、濱湖誘、錫山、惠匪山四區(qū)的份謊額已經(jīng)超過神半數(shù)。卷房價穩(wěn)中有助升，各區(qū)域諷漲幅差異較等大慧泳麗第三季度商恩品住宅均值蝕3479趟元豎/纖㎡，小幅上睡漲牢3.19效％。本季均嘴價最大的特耍點是區(qū)域發(fā)狹展不平衡。旦本季的均值蔽雖然微漲三睜個百分點，妥但各區(qū)域發(fā)字展極為不平崗衡，最大單蜓季增幅相差壺二十多個百料分點。一方乏面顯示出先蚊行增值的區(qū)近域漲幅正在茂放緩，一方懇面暗示我市甚的房價仍有枕上行的空間響。鉤金融市場的劉規(guī)范、銀根首的緊縮限制死了部分投機擴行為惕貪她隨著《商業(yè)園銀行房地產(chǎn)殃貸款風險管安理指引》的繩正式出臺，鄰各大商業(yè)銀臉行既抬高了忌住房貸款的跌門檻，也嚴徒格了審查的冠手續(xù)。七月俗份以來，因饑無法順利獲鳴取貸款而辦仔理解除商品僚房買賣合同構(gòu)、撤銷合同曉登記備案手度續(xù)的比例在乞加大。部分許投機者因此樓失去了存活孔的溫床。兩2004剩年推出的土蠢地統(tǒng)計：枯錫國土相2004-擔1抄路燈管理處攜倉庫地塊由貢常州市易達仗房地產(chǎn)開發(fā)容以孕4150預萬元競得逢.剖錫國土敵2004-租2巴無錫汽車廠義地塊由江蘇強金洋房地產(chǎn)記開發(fā)有限公奶司以慧21516瞞萬元競得長.殖錫國土庭20每04-3銹錫山通江大案道東側(cè)地塊篩由無錫市光開大工貿(mào)物流繁以款1670碌萬元競得底.肝錫國土繳2004-檔4堤馬山梅梁路擇南側(cè)地塊由泳深圳市風水掛隆投資發(fā)展圍以學29100評萬元競得市.艦錫國土階2004-慢5竟馬山長青路恢北側(cè)地塊由儀無錫靈山實在業(yè)有限責任帝公司以兩57358銜萬元競得等.熔錫國土如2004-狡6孩馬山長青路片南側(cè)地塊由尋無錫市馬山市靈圣投資有慈限公司以郵26552應萬元競得燥.悟錫國土歷2004-謝7獵坊前坊通路啊西側(cè)地塊由淚深圳市風水榆隆投資發(fā)展桶以煙36200摸萬元競得吩.胃錫國土礎(chǔ)2004-耽8姿碩放薛典路含東側(cè)地塊由捏無錫市山禾掩集團錫新醫(yī)俗藥慣以仍391憶萬元競得共.跨錫國土本2004-眨9牙梅村錫甘路脫南側(cè)地塊由頁北京嘉友房紗地產(chǎn)開發(fā)有宣限公司魔850夸萬元競得阻.英錫國土斃2004-旺10運梅村新梅東有路西側(cè)地塊協(xié)由無錫恒泰芹房地產(chǎn)發(fā)展奏以睡2900乳萬元競得盼.悔錫國土典2004-球11時梅村新梅東辯路東側(cè)路地忠塊由蘇州楓營盛房地產(chǎn)有軟限公司以擺1250論萬元競得年.交錫國土戶2004-州12嚼濱湖新城圣2頓號地塊由深評圳萬科房地碑產(chǎn)酬以絡19481態(tài)3佩萬元競得。激錫國土顛2004-錯13醫(yī)濱湖新城乖3股號地塊由天成津順馳地產(chǎn)奔以呀13740頌0物萬元競得。趕亭錫國土狐2004-蘇14勻世貿(mào)中心地乖塊由溫州溫城博投資有限鎮(zhèn)公司以接6500鎖萬元競得。秘錫國土惰2004-佛15巖西涇河東側(cè)暖地塊由于曉類義以千5113筑萬元競得。高錫國土加2004-巧16糖紅星養(yǎng)殖場判地塊由華仁廣集團江蘇房句地產(chǎn)開發(fā)有同限公司以黨14083還萬元競得。舌錫國土枝2004-次17孔錫山太湖大恭道南側(cè)地塊例由無錫創(chuàng)世重紀餐飲娛樂肅投資有限公糠司以宏6433頭萬元競得。激錫國土使2004-市18呼惠山北環(huán)路彈兩側(cè)地塊由窄無錫蘇源置扇業(yè)題以趟10921深萬元競得。磨錫國土單2004-賞19簽胡埭環(huán)城西猴路東側(cè)地塊冶由無錫市智魔誠實業(yè)有限謀責任公司以既2661鄙萬元競得。朱錫國土急2004-忽20前地塊由無錫務市金瓴建設耳發(fā)展有限公學司以亂13200憑萬元受讓；組錫國土論20酒04-21牲地塊由無錫欄市電儀房產(chǎn)追開發(fā)有限公兄司以際320評萬元受讓；豆錫國土剪2004-桿22海地塊由無錫粒市南長區(qū)房艘地產(chǎn)經(jīng)營公候司以迷7150叔萬元受讓；牲錫國土落2004-國23惹地塊由南京徹棲霞建設股菠份誘以拒38500屆萬元受讓；球錫國土舊2004-撞24隔地塊由中國購華源集團江匠蘇有限責任珠公司以童2860洪萬元受讓；挺錫國土胡2004-餓25胳地塊由浙江食新洲集團有啟限公司以分1410確萬元受讓；潛錫國土宏2004-昂26韻地塊由深圳騎新世界房地餃產(chǎn)瀉以典29265照萬元受讓；三錫國土理2004-團27勁地塊由無錫牛展望置業(yè)有晌限公司以賊1174遲萬元受讓；嘴錫國土案2004-衛(wèi)28擱地塊由無錫價宇通房地產(chǎn)壩發(fā)展有限公礙司以幟2164吉萬元受讓；滾錫國土番2004-殲29摔地塊由無錫框嘉禾房地產(chǎn)榴開發(fā)有限公察司以夢3500擋萬元受讓；神錫國土劑2004-謝30麥地塊由江蘇遮瀛寰投資轉(zhuǎn)博業(yè)集團有限贊公司以和4670嚷萬元受讓；肝錫國土脈2004-食31秘地塊由無錫濫聚江房地產(chǎn)咽有限責任公涼司以趴16800刺萬元受讓；荒錫國土廈2004-魂32飽地塊由無錫格市恒福置業(yè)梨以芹6200逗萬元受讓；嗎錫國土法2004-抄33岸地塊由無錫菊市寶寧房產(chǎn)袋開發(fā)有限公鳳司以非1341案萬元受讓；通錫國土芽2004-琴34供地塊由無錫悄市長安房產(chǎn)線開發(fā)有限公些司以元4000納萬元受讓。旅錫國土石20注04-35幸地塊由無錫晴宏普置業(yè)有箱限公司以范7848江萬元受讓；種錫國土客2004-咽36澡地塊由無錫揚市濱湖區(qū)榮籃巷街道蠡鴻澤村民委員會忙以較7200濤萬