工業(yè)品批發(fā)市場(chǎng)項(xiàng)目立項(xiàng)建設(shè)可行性研究報(bào)告

PAGEXX縣XX鎮(zhèn)工業(yè)品批發(fā)生產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告安徽XX工程咨詢(xún)有限公司二〇一二年三月

目錄第一章總論 5一、項(xiàng)目概述 5二、項(xiàng)目單位簡(jiǎn)介 6三、項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 7四、項(xiàng)目年能耗 7五、結(jié)論與建議 7第二章項(xiàng)目的可行性和必要性 9一、項(xiàng)目的可行性 9二、項(xiàng)目的必要性 9第三章項(xiàng)目區(qū)城市概況與經(jīng)濟(jì)水平分析 12一、項(xiàng)目區(qū)概況 12二、社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件 15三、項(xiàng)目所在鎮(zhèn)基本情況 17第四章項(xiàng)目銷(xiāo)售市場(chǎng)情況分析 20一、項(xiàng)目整體素質(zhì)分析 20二、物業(yè)類(lèi)型分析 21三、綜合評(píng)價(jià) 22二、商鋪建筑設(shè)計(jì) 26三、道路工程設(shè)計(jì) 27四、供電工程設(shè)計(jì) 29五、給水排水 31第六章?tīng)I(yíng)銷(xiāo)策略及方案 34一、營(yíng)銷(xiāo)策略 34二、營(yíng)銷(xiāo)方式 35三、銷(xiāo)售節(jié)奏與策略 37第七章環(huán)境保護(hù)與水土保持 40一、環(huán)境保護(hù) 40二、水土保持 41第八章節(jié)能 44一、設(shè)計(jì)依據(jù) 44二、節(jié)能 44第九章勞動(dòng)安全衛(wèi)生及消防 47一、勞動(dòng)安全 47二、消防 48第十章項(xiàng)目管理與實(shí)施進(jìn)度度安排 49一、項(xiàng)目管理 49二、項(xiàng)目監(jiān)理 49第十一章投資估算及資金籌措 52一、估算依據(jù) 52二、估算說(shuō)明 52三、投資估算 52四、資金籌措方案 52第十二章項(xiàng)目招投標(biāo) 53一、工程招標(biāo) 53二、招標(biāo)基本情況表 55第十三章項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 56一、銷(xiāo)售收入估算 56二、總成本及費(fèi)用估算 56三、銷(xiāo)售利潤(rùn)估算 56第十四章項(xiàng)目效益分析 58一、經(jīng)濟(jì)效益分析 58二、社會(huì)效益分析 58蕭縣祖樓鎮(zhèn)工業(yè)品批發(fā)生產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告PAGEPAGE4第一章總論一、項(xiàng)目概述（一）項(xiàng)目名稱(chēng)：XX縣XX鎮(zhèn)工業(yè)品批發(fā)市場(chǎng)（二）承辦單位：安徽XX建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司（三）建設(shè)地點(diǎn)：XX縣XX鎮(zhèn)（四）項(xiàng)目性質(zhì)：新建（五）項(xiàng)目法人代表：（六）項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：（七）項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模：總占地面積19998平方米（30畝）?？偨ㄖ娣e：17600平方米，其中：住宅8800平方米，商業(yè)8800平方米。項(xiàng)目總投資1500萬(wàn)元。（八）項(xiàng)目建設(shè)期：12個(gè)月（2012.4——20134）。（九）可研編制單位：安徽XX工程咨詢(xún)有限公司（十）可行性研究報(bào)告編制依據(jù)及范圍1、編制依據(jù)（1）《XX縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃》（2）《安徽省關(guān)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十二五”規(guī)劃和2020年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》（3）《XX縣城區(qū)開(kāi)發(fā)總體規(guī)劃》（4）《XX縣土地利用總體規(guī)劃》（5）宿州市定額站《宿州定額信息》2011年第四季度（6）《民用建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》；（7）國(guó)家及地方有關(guān)建筑工程設(shè)計(jì)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)；（8）國(guó)家計(jì)委頒發(fā)的《投資項(xiàng)目可行性研究指南》；（9）XX縣土地利用總體規(guī)劃；（10）項(xiàng)目建設(shè)單位提供的有關(guān)本項(xiàng)目的各種技術(shù)資料、項(xiàng)目方案及技術(shù)資料；XX縣建設(shè)、環(huán)保、土地等有關(guān)部門(mén)對(duì)該項(xiàng)目建設(shè)的意見(jiàn)和審批材料、證明材料等。2、編制范圍本項(xiàng)目可研報(bào)告的研究范圍包括：（1）項(xiàng)目提出的背景及建設(shè)的必要性（2）項(xiàng)目選址與建設(shè)環(huán)境條件（3）項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模與主要建設(shè)內(nèi)容（4）項(xiàng)目總體布局方案（5）工程技術(shù)方案（6）環(huán)境保護(hù)、安全衛(wèi)生、消防和節(jié)能（7）項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)和實(shí)施計(jì)劃（8）投資估算與資金籌措（9）效益分析（10）項(xiàng)目結(jié)論與建議二、項(xiàng)目單位簡(jiǎn)介安徽XX建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司是2006年成立的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任制企業(yè)，公司注冊(cè)資金為3000萬(wàn)元人民幣，開(kāi)發(fā)資質(zhì)為一級(jí)資質(zhì)。公司只要經(jīng)營(yíng)范圍有：許可經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。一般經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目：項(xiàng)目管理、物業(yè)管理，建筑工程裝飾、裝修，園林綠化。分公司下設(shè)有工程部、營(yíng)銷(xiāo)部、財(cái)務(wù)部和綜合部。安徽XX建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司的經(jīng)營(yíng)宗旨是：認(rèn)真貫徹執(zhí)行黨和國(guó)家的路線、方針、政策及有關(guān)法規(guī)、法規(guī)，堅(jiān)持社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的經(jīng)營(yíng)方向，不斷開(kāi)拓市場(chǎng)，充分發(fā)揮企業(yè)潛能，促進(jìn)XX縣經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展。分公司現(xiàn)有在冊(cè)職工24人，其中：中級(jí)職稱(chēng)14人，初級(jí)職稱(chēng)8人，公司主要負(fù)責(zé)人多年從事建筑設(shè)計(jì)、工程施工、經(jīng)營(yíng)管理和市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)，有豐富的經(jīng)驗(yàn)。公司總?cè)珯?quán)代理負(fù)責(zé)人劉振宇先生，工作和管理經(jīng)驗(yàn)豐富，工作作風(fēng)深入扎實(shí)，辦事果斷干練。三、項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)指標(biāo)名稱(chēng)單位數(shù)量一建設(shè)規(guī)模１建筑面積平方米17600其中：住宅平方米8800配套公建平方米商業(yè)用房平方米88002住宅套數(shù)套2403商業(yè)套數(shù)套2404總占地面積平方米199985可規(guī)劃用地面積平方米199986建筑容積率1.147綠化率%158建筑密度%44二項(xiàng)目總投資萬(wàn)元2258三投資利潤(rùn)率%25.4四投資利稅率%141.5四、項(xiàng)目年能耗該項(xiàng)目主要能耗為：水、電、汽。該項(xiàng)目正常年份年耗水15.10萬(wàn)噸、耗電19.44萬(wàn)度、耗汽4.72萬(wàn)噸。五、結(jié)論與建議通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析論證，我們得出以下結(jié)論：1、本項(xiàng)目建設(shè)符合XX鎮(zhèn)城鎮(zhèn)總體規(guī)劃和XX鎮(zhèn)城鎮(zhèn)控制性詳細(xì)規(guī)劃。2、本項(xiàng)目位于XX縣XX鎮(zhèn)政府南、57路西，距311國(guó)道不足600米，北鄰鎮(zhèn)政府，東靠57路（XX-淮北），地理位置優(yōu)越，交通便利，配套設(shè)施齊全，項(xiàng)目選址合理。3、本項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)地附近環(huán)境好，工程建設(shè)過(guò)程中和建成后的生活污水、廢氣、生活垃圾等，在設(shè)計(jì)時(shí)已充分考慮了其處理措施，對(duì)環(huán)境無(wú)不4、本次可行性研究對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的技術(shù)分析，是充分結(jié)合了項(xiàng)目自身的實(shí)際條件，具有一定的可操作性。5、從財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)上來(lái)看，其市場(chǎng)前景看好，企業(yè)能快速回籠資金。6、從盈虧平衡分析及敏感性分析可知，本項(xiàng)目有較好的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，資源供給及外部協(xié)作條件滿足建設(shè)要求。根據(jù)在評(píng)價(jià)過(guò)程中對(duì)本項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)，對(duì)本項(xiàng)目實(shí)施提出如下建議：1、經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避A、本項(xiàng)目主要應(yīng)加強(qiáng)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)工作，做好商品房銷(xiāo)售及市場(chǎng)招商。B、在項(xiàng)目實(shí)施中還應(yīng)優(yōu)化設(shè)計(jì)，采取切實(shí)可行的工程技術(shù)措施和施工方案。C、做好物業(yè)管理和售后服務(wù)工作。2、金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避。從自有資金使用成本和開(kāi)發(fā)資金回收考慮應(yīng)減少占用資金回收風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)采用多種方式實(shí)現(xiàn)快速銷(xiāo)售。3、建設(shè)管理措施A、整合企業(yè)資源，提高操作水平。B、根據(jù)開(kāi)發(fā)資金運(yùn)作模式的設(shè)定，對(duì)運(yùn)用資金的能力要求較高。C、提高資金的使用效率的同時(shí)，亦要保持整個(gè)開(kāi)發(fā)理念的延續(xù)性。D、委托合作伙伴“本項(xiàng)目發(fā)展商”作為銷(xiāo)售及招商代理公司。E、項(xiàng)目在招投標(biāo)階段應(yīng)該選有實(shí)力的承包商和監(jiān)理單位，建設(shè)過(guò)程中應(yīng)加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)不同專(zhuān)業(yè)、不同工種之間的協(xié)調(diào)與配合，確保工程進(jìn)度，保證工程質(zhì)量，盡量縮短項(xiàng)目周期。

第二章項(xiàng)目的可行性和必要性一、項(xiàng)目的可行性（一）鎮(zhèn)政府對(duì)工業(yè)品批發(fā)市場(chǎng)的建設(shè)十分重視。在本項(xiàng)目的醞釀、申報(bào)過(guò)程中，得到了來(lái)自政府各方面的熱情關(guān)心和支持。（二）本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商安徽XX建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司有雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力作后盾，良好的經(jīng)濟(jì)業(yè)績(jī)、行業(yè)運(yùn)作能力和社會(huì)信譽(yù)作基礎(chǔ)。公司領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)驗(yàn)豐富，各方面人才搭配合理，管理制度、架構(gòu)健全，運(yùn)行有序。（三）本項(xiàng)目起點(diǎn)高、定位準(zhǔn)、經(jīng)營(yíng)發(fā)展方式符合城鎮(zhèn)發(fā)展方向，有著很好的發(fā)展前途。（四）項(xiàng)目的選址、性質(zhì)、功能符合項(xiàng)目所在地的城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃，得到了所在地有關(guān)部門(mén)及當(dāng)?shù)鼐用竦拇罅χС郑蚨强尚械摹＃ㄎ澹╉?xiàng)目的區(qū)位、交通、倉(cāng)儲(chǔ)、物流條件很好，適應(yīng)工業(yè)品批發(fā)市場(chǎng)的建設(shè)發(fā)展。（六）項(xiàng)目有著良好的經(jīng)濟(jì)效益。這在本報(bào)告的第十三章將得到充分的論證。二、項(xiàng)目的必要性（一）提高城鎮(zhèn)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，助推XX鎮(zhèn)商貿(mào)中心的形成與發(fā)展XX鎮(zhèn)鎮(zhèn)位于XX縣西南部，近年來(lái)，該鎮(zhèn)緊緊抓住城鎮(zhèn)新農(nóng)村建設(shè)的歷史機(jī)遇，全面完成城鎮(zhèn)商業(yè)、住宅規(guī)劃任務(wù)任務(wù)，安穩(wěn)致富工程切實(shí)推進(jìn)。項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)對(duì)于XX鎮(zhèn)商業(yè)中心的形成與發(fā)展具有極大的助推意義。該工業(yè)品批發(fā)市場(chǎng)項(xiàng)目將以前瞻性的商業(yè)和運(yùn)營(yíng)體系，推動(dòng)XX鎮(zhèn)成為匯聚中高端商業(yè)、激勵(lì)創(chuàng)業(yè)、引導(dǎo)消費(fèi)的城鎮(zhèn)新商圈，徹底解決騎路逢集的歷史遺留問(wèn)題，將全鎮(zhèn)以及周邊地區(qū)的客人匯聚于此，突破原有的商業(yè)格局，有利于增強(qiáng)城鎮(zhèn)的商業(yè)輻射功能，提高該鎮(zhèn)城市競(jìng)爭(zhēng)力。同時(shí)，XX鎮(zhèn)工業(yè)品批發(fā)市場(chǎng)通過(guò)科學(xué)的規(guī)劃和建設(shè)，XX縣淮海置業(yè)有限公司的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)實(shí)力，采取整體推進(jìn)的方式，建設(shè)高水平的商業(yè)運(yùn)作，形成復(fù)合型的XX鎮(zhèn)新商業(yè)中心，成為XX鎮(zhèn)乃至XX縣西南部地區(qū)商貿(mào)發(fā)展的創(chuàng)新制高點(diǎn)。（二）構(gòu)建和諧社會(huì)，提供就業(yè)與小額創(chuàng)業(yè)的雙平臺(tái)我們也清醒地看到，XX鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展還存在較多困難和問(wèn)題，其中，農(nóng)民安穩(wěn)致富一直是迫切需要解決的社會(huì)問(wèn)題，主要原因是：新形勢(shì)下產(chǎn)業(yè)空虛問(wèn)題突出，鎮(zhèn)內(nèi)企業(yè)就業(yè)容量有限，城鎮(zhèn)居民自主創(chuàng)業(yè)能力不足，增收致富渠道不多；加之遺留問(wèn)題紛繁復(fù)雜，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的壓力較大。制約經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的基礎(chǔ)瓶頸尚未得到完全突破，全縣負(fù)重自強(qiáng)、干事創(chuàng)業(yè)的氛圍還不濃厚。XX鎮(zhèn)工業(yè)品批發(fā)市場(chǎng)的建設(shè)，可以提供至少幾百個(gè)子項(xiàng)目小額創(chuàng)業(yè)的機(jī)會(huì)，同時(shí)帶動(dòng)社會(huì)就業(yè)數(shù)千人，拉動(dòng)社會(huì)消費(fèi)需求估計(jì)每年為數(shù)千萬(wàn)元，對(duì)于構(gòu)建和諧社會(huì)，加快農(nóng)村小康社會(huì)建設(shè)步伐，具有很大的推動(dòng)和促進(jìn)作用。（三）解決現(xiàn)有存量商業(yè)的空置，發(fā)揮物業(yè)的商業(yè)價(jià)值和社會(huì)意義消化現(xiàn)有存量空置物業(yè)是一項(xiàng)重要的舉措。目前看，XX鎮(zhèn)工業(yè)品批發(fā)市場(chǎng)的存量空置商業(yè)總體量偏大，埋沒(méi)了其應(yīng)有的商業(yè)價(jià)值。本項(xiàng)目進(jìn)行商貿(mào)城的整體開(kāi)發(fā)建設(shè)是非常必要的，經(jīng)整體改造，不僅提升了現(xiàn)有商業(yè)的層次和形象，擴(kuò)大商貿(mào)經(jīng)濟(jì)的規(guī)模，優(yōu)化了商貿(mào)業(yè)的布局結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)了盤(pán)活存量空置商業(yè)，可實(shí)現(xiàn)較大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，對(duì)豐都的發(fā)展產(chǎn)生積極的影響。（四）依據(jù)城鎮(zhèn)升級(jí)改造政策，深化提高XX鎮(zhèn)商貿(mào)業(yè)的升級(jí)發(fā)展商貿(mào)業(yè)是區(qū)域經(jīng)濟(jì)繁榮程度或經(jīng)濟(jì)水平優(yōu)劣的一項(xiàng)重要的元素。大力發(fā)展商貿(mào)業(yè)可帶動(dòng)整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，具有非常深遠(yuǎn)的積極意義。目前XX鎮(zhèn)城商貿(mào)業(yè)還處于初級(jí)階段，整體形象和層次都比較差，沒(méi)有經(jīng)過(guò)科學(xué)的培育發(fā)展，如果不進(jìn)行整體戰(zhàn)略規(guī)劃并有序引導(dǎo)其發(fā)展壯大，而任由其自發(fā)發(fā)展，從現(xiàn)代快速經(jīng)貿(mào)經(jīng)驗(yàn)看，將不能滿足人們?nèi)找嫔?jí)的文化生活需求。隨著城鎮(zhèn)升級(jí)改造工程的逐步推進(jìn)，城市功能的發(fā)展，深化并升級(jí)商貿(mào)業(yè)將會(huì)是一個(gè)必然的發(fā)展歷程。

第三章項(xiàng)目區(qū)城市概況與經(jīng)濟(jì)水平分析一、項(xiàng)目區(qū)概況（一）行政區(qū)劃本項(xiàng)目法人單位位于安徽省宿州市XX縣，XX縣位于安徽省最北部，蘇、魯、豫、皖四省交界處，總面積1871平方公里，大部分為平原，東南部為海拔100—300米的低山矮嶺。人口130萬(wàn)，轄18鎮(zhèn)5鄉(xiāng)708個(gè)行政村。項(xiàng)目建項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)（二）地理位置XX縣緊靠徐州都市經(jīng)濟(jì)圈中心城市徐州市，縣城距京杭運(yùn)河30公里、徐州觀音機(jī)場(chǎng)50公里、連云港出?？?60公里，素有“徐州的西大門(mén)”之稱(chēng)。（三）自然條件1、氣候條件XX縣地處中緯度地區(qū)，屬暖溫帶半濕潤(rùn)季風(fēng)氣候區(qū)。四季分明，氣候溫和，雨量適中，春溫多變，秋高氣爽，冬季顯著，夏雨集中，無(wú)霜期長(zhǎng)，日照充足。主導(dǎo)風(fēng)向全年以偏東風(fēng)為主，其次為偏北風(fēng)和偏南風(fēng)。歷年極端最低氣溫為-12.4℃，歷年極端最高氣溫為38.0℃，年均氣溫14.4℃；歷年平均降水量為811.2毫米，年平均無(wú)霜期208.3天，年平均相對(duì)濕度為70%，年平均蒸發(fā)量為1500.0毫米，年平均日照時(shí)數(shù)為2220-2480小時(shí)。2、水文條件XX縣位于淮河流域中游，二、三級(jí)支流范圍里，隸屬于華北平原南部的淮北平原中部。XX縣水資源總量包括地表水和地下水兩部分，全縣多年平均地下水資源總量為2.6億立方米/年，地表水和地下水資源的豐枯基本依賴(lài)降水補(bǔ)給的多寡，地下水資源賦存于地層的多孔介質(zhì)之中，水的運(yùn)動(dòng)較為緩慢。近年來(lái)，城區(qū)及近郊區(qū)地下水位大幅度下降，給水能力逐年減少，呈現(xiàn)超采現(xiàn)象，應(yīng)該予以防范。全縣水資源的水質(zhì)較好，均為重碳酸鈣型，礦化度小于1.0克/升，但其鈣鎂離子偏高，導(dǎo)致水的硬度較大。3、地質(zhì)地貌XX縣主屬黃淮海沖擊平原，地面高呈由西北向東南緩傾，海撥高度介于32-50米之間。地形大致可分為兩個(gè)單元，即東南部分布著一些低山丘陵，其余為黃泛平原。山丘、谷地占總面積22.2%,平原占77.8%。土壤為潮土類(lèi)、褐土類(lèi)、石灰土類(lèi)、棕壤土類(lèi)、砂疆黑土類(lèi)，以淤土、兩合土、沙土、鹽堿土、土淤土為主，其中淤土平均有機(jī)質(zhì)1.35%、堿解氮含量為70mg/kg、速效磷含量15mg/kg、速效鉀含量120mg/kg、PH值為7.0，兩合土平均有機(jī)含量1.25%、堿解氮含量60mg/kg、速效磷含量12.5mg/kg、速效鉀含量100mg/kg、PH值為7.2，沙土平均有機(jī)質(zhì)含量1.1%、堿解氮含量為50mg/kg、速效磷含量8mg/kg、速效鉀含量75mg/kg、PH值為7.5。XX縣域境內(nèi)水系發(fā)達(dá)，溝渠縱橫，河流多系人工河道，河道平直，水量受季節(jié)影響，變化較大，夏季水流量大、水流急，冬季河水變淺，水流緩慢。4、工程地質(zhì)條件XX縣東、西有寒武、奧陶系地質(zhì)構(gòu)成。山丘平行延伸兩側(cè)，其余均為平原，海撥一般為2.5-32.5米，地勢(shì)由東南向西北傾斜，坡度為萬(wàn)分之一。北區(qū)第四紀(jì)地層分布廣泛，地基承載力山前地帶可達(dá)18噸/平方米。地下水層多為石灰?guī)r層隙間水，含水較豐富。項(xiàng)目區(qū)最大凍土深度20厘米，地震烈度6度。建設(shè)用地的綜合自然條件較好。XX縣區(qū)域大地構(gòu)造屬中淮地臺(tái)魯西隆起區(qū)南極，區(qū)境范圍內(nèi)除寒武系、奧陶系有部分裸露外，其余均為第四系掩蓋，低山殘匠占全部總面積的4.7％。本區(qū)第四系分布廣泛，孔隙水儲(chǔ)存于第四系砂層之中，主要大氣降水為主補(bǔ)給水源。淺層地下水流向與地形坡降及河流方向一致，由西北向東南。地下水位升降隨季節(jié)(降水量)變化，地下水對(duì)混凝土無(wú)侵蝕作用。根據(jù)項(xiàng)目區(qū)地質(zhì)普查鉆孔揭露地層屬第四級(jí)河流沖擊相地層，分述如下：①粉質(zhì)粘土，淺褐黃色，可塑狀，中偏高壓縮性，在埋深約1米以上及2.2-3.5米，粉粒含量較多，部分段為粉土，松散狀，結(jié)構(gòu)性差。②粘土，棕褐色，青灰色，可塑性偏硬，中等壓縮性，見(jiàn)少量淡水螺殼，完整。③粉質(zhì)粘土，黃綠色，硬塑狀，中等壓縮性，含有鈣質(zhì)結(jié)核，在埋深約6米處較富集。④粉細(xì)砂，淺黃色，級(jí)配性差，中密，本層埋深7.1米鉆至15.0米未揭穿。層厚不詳。除第一層外，其他各層地基承載力標(biāo)準(zhǔn)值均在140KPa以上。（四）交通運(yùn)輸條件XX縣東鄰江蘇徐州市25公里，素有“徐州的西大門(mén)”之稱(chēng)。南接淮北29公里，西距河南商丘市150公里，北連山東濟(jì)寧130公里，縣城距合肥、南京、濟(jì)南、鄭州4省會(huì)均為3小時(shí)路程，距徐州觀音機(jī)場(chǎng)40公里，連云港出海口260公里。隴海、符夾鐵路縱橫穿境，連霍、合徐高速公路于縣境內(nèi)交匯，310、311國(guó)道，301、101、202省道與縣鄉(xiāng)道路交織成網(wǎng)，境內(nèi)公路密度為每平方公里130公里，已形成公路、鐵路、航空相結(jié)合的，內(nèi)外相聯(lián)的立體交通網(wǎng)絡(luò)，承東啟西，南引北聯(lián)，是重要的交通樞紐。二、社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件（一）名優(yōu)農(nóng)產(chǎn)品基地眾多自然地理?xiàng)l件優(yōu)越，名優(yōu)農(nóng)產(chǎn)品基地眾多。XX縣植被保存完好，工業(yè)污染程度低，具有生產(chǎn)加工綠色食品的自然條件。耕地面積10萬(wàn)公頃，農(nóng)作物主要有小麥、棉花、大豆、玉米、山芋及花生、芝麻等。全縣水果掛果面積50萬(wàn)畝，主要有葡萄、蘋(píng)果、梨、黃白桃、巴斗杏、柿子、櫻桃、山楂等。孫圩子胡蘿卜、閆集黑皮冬瓜、馬井韭青韭黃、圣泉XX國(guó)圣桃、黃河故道水晶梨、龍城石榴、新莊黃牛、黃口三元雜交豬、丁里華英鴨等名優(yōu)農(nóng)產(chǎn)品種養(yǎng)基地聞名全國(guó)。（二）豐富的礦產(chǎn)資源XX縣礦產(chǎn)資源豐富，水電供應(yīng)充足。XX縣為全國(guó)100個(gè)重點(diǎn)產(chǎn)煤縣之一，已探明煤炭?jī)?chǔ)量7.5億噸，現(xiàn)有17對(duì)礦井，年產(chǎn)能力120萬(wàn)噸；探明石油儲(chǔ)量7億噸，煤層氣儲(chǔ)量1000億立方米，石灰?guī)r儲(chǔ)量30億噸；鐵礦石、瓷石、高嶺土等儲(chǔ)量可觀。XX縣南北分屬淮、黃河水系，地下水量為2.6億立方米，水質(zhì)優(yōu)良，生產(chǎn)、生活用水充足。電力供應(yīng)屬華東電網(wǎng)，設(shè)施完善，境內(nèi)有11萬(wàn)伏以上變電所2個(gè)，生產(chǎn)生活供電充足。（三）雄厚的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)工業(yè)基礎(chǔ)雄厚，門(mén)類(lèi)齊全。XX縣工業(yè)發(fā)展歷史久遠(yuǎn)，歷經(jīng)滄桑。公元9年，出現(xiàn)鑄造銀、銅質(zhì)錢(qián)幣的造錢(qián)工廠；北宋年間，開(kāi)始出現(xiàn)陶瓷生產(chǎn)，神宗元豐年間，開(kāi)始出現(xiàn)小煤窯，蘇東坡曾作《石炭歌》贊之。改革開(kāi)放以來(lái)，XX縣工業(yè)在調(diào)整和機(jī)制創(chuàng)新中快速發(fā)展，現(xiàn)有48個(gè)縣屬工業(yè)企業(yè)，近2萬(wàn)家鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，廣東錦豐、江蘇維維、山東新汶、安徽省古井、深圳康達(dá)爾等一批國(guó)內(nèi)知名企業(yè)相繼來(lái)XX投資。2003年全縣工業(yè)總產(chǎn)值17億元(1990年不變價(jià))，形成了煤炭開(kāi)采、農(nóng)副產(chǎn)品加工、建材、造紙、釀酒、化工、紡織、機(jī)械制造等八大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，有較強(qiáng)的協(xié)作配套能力。經(jīng)省政府批準(zhǔn)，在連霍、合徐兩條高速公路交匯處設(shè)立的占地500余畝的工業(yè)園區(qū)，是XX縣對(duì)外開(kāi)放的窗口、體制改革的實(shí)驗(yàn)區(qū)，現(xiàn)已成為國(guó)內(nèi)外客商投資的熱土，是XX縣工業(yè)發(fā)展的新亮點(diǎn)。（四）較完善的基礎(chǔ)設(shè)施生產(chǎn)生活設(shè)施完善，人居環(huán)境良好。XX縣民風(fēng)淳樸，社會(huì)治安穩(wěn)定，郵電通訊發(fā)達(dá)，醫(yī)療衛(wèi)生、環(huán)保、廣播電視和教育等社會(huì)事業(yè)發(fā)展迅速，旅游、物流、金融、商貿(mào)、房地產(chǎn)等行業(yè)全面發(fā)展，服務(wù)規(guī)模不斷擴(kuò)大。XX縣是安徽省委20個(gè)精神文明建設(shè)示范縣之一。三、項(xiàng)目所在鎮(zhèn)基本情況XX鎮(zhèn)位于XX縣西南約30公里處，北鄰?fù)跽?zhèn)，南鄰淮北濉溪，東與孫圩鄉(xiāng)相連，西與青龍集鎮(zhèn)接壤，南北長(zhǎng)約10公里，東西寬8公里。全鎮(zhèn)總面積80平方公里，轄10個(gè)行政村，99個(gè)村民小組，人口47060人，耕地面積51852畝，主要以農(nóng)業(yè)為主。境內(nèi)河網(wǎng)交錯(cuò)，311國(guó)道穿鏡而過(guò)，上聯(lián)徐州，下聯(lián)永城。鎮(zhèn)內(nèi)主干道若干，吳樓橋至孫樓、吳樓橋至劉其兩條水泥路，村村相通，路路相連，客運(yùn)、貨運(yùn)暢通方便。農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)以吳樓橋集為中心，孫樓、劉其、XX三集環(huán)抱，全鎮(zhèn)個(gè)體工商戶700多戶，個(gè)體企業(yè)30多家。全鎮(zhèn)現(xiàn)有劉其工業(yè)園區(qū)和鎮(zhèn)區(qū)工業(yè)園區(qū)兩個(gè)工業(yè)園區(qū)。電信網(wǎng)絡(luò)發(fā)展迅速。初中、小學(xué)合理布局覆蓋全境。XX鎮(zhèn)以種植、養(yǎng)殖、農(nóng)副產(chǎn)品加工業(yè)發(fā)展經(jīng)濟(jì)，以養(yǎng)殖、農(nóng)副產(chǎn)品加工帶動(dòng)農(nóng)業(yè)。鎮(zhèn)政府始終把發(fā)展放在頭等重要的位置，思發(fā)展、謀發(fā)展、千方百計(jì)抓發(fā)展、調(diào)動(dòng)一切力量促發(fā)展。2011年全鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn)國(guó)民生產(chǎn)總值16億元，比2006年增長(zhǎng)260%；工業(yè)固定資產(chǎn)投入1.77億元，比2006年擴(kuò)張近3倍；五年來(lái)新增長(zhǎng)規(guī)模企業(yè)6家，打破了2006年我鎮(zhèn)規(guī)模企業(yè)為零的記錄；糧食生產(chǎn)在戰(zhàn)勝自然災(zāi)害的情況下，保持了年年豐收，2011年總產(chǎn)達(dá)到34539.7噸，比2006年增產(chǎn)20%；農(nóng)民人均純收入2011年完成6148元，比2010年增長(zhǎng)22.3%；財(cái)政收入完成335萬(wàn)元，比2006年增長(zhǎng)560%。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行呈現(xiàn)出速度加快、質(zhì)量提高、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、后勁增長(zhǎng)的良好態(tài)勢(shì)。XX縣XX鎮(zhèn)在“小城鎮(zhèn)，大戰(zhàn)略”方針的指引下，堅(jiān)持高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高質(zhì)量運(yùn)作的發(fā)展模式，完善機(jī)制，加大基礎(chǔ)設(shè)施投入和公共設(shè)施建設(shè)，不斷改善和提高城鎮(zhèn)功能，城鎮(zhèn)建設(shè)日新月異，取得了良好的社會(huì)效益。XX縣XX鎮(zhèn)黨委、政府充分利用小城鎮(zhèn)的各項(xiàng)優(yōu)惠政策，著力推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程、城鎮(zhèn)的集聚和輻射帶動(dòng)能力日漸凸顯。投入不斷加大。該鎮(zhèn)實(shí)施了“美化、亮化、綠化”三大工程，先后投資1000多萬(wàn)元，硬化城鎮(zhèn)主干道5條，總面積2100平方米；改造背街小巷１0余條，總面積1700平方米；修砌下水道1500米；各單位綠化面積3500多平方米，有力改善了城鎮(zhèn)居民的人居環(huán)境。強(qiáng)化對(duì)鎮(zhèn)東農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、中心商貿(mào)市場(chǎng)和小百貨市場(chǎng)等專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的管理和并進(jìn)一步完善市場(chǎng)功能，積極推動(dòng)鎮(zhèn)西農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、鎮(zhèn)南小吃市場(chǎng)、鎮(zhèn)北機(jī)電鋼材市場(chǎng)等市場(chǎng)的建設(shè)，優(yōu)化了經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境，進(jìn)一步拉大了城鎮(zhèn)框架。目前，進(jìn)鎮(zhèn)經(jīng)商的經(jīng)營(yíng)戶有1000余戶，河南、淮北等地10余家經(jīng)營(yíng)戶落戶于此。城鎮(zhèn)管理進(jìn)一步規(guī)范。組建了鎮(zhèn)環(huán)境衛(wèi)生保潔隊(duì)，實(shí)行全天候保潔；在提高城鎮(zhèn)居民文明衛(wèi)生意識(shí)和公德意識(shí)方面，該鎮(zhèn)要求居民和商戶對(duì)環(huán)境衛(wèi)生實(shí)行門(mén)前三包；在規(guī)范城鎮(zhèn)秩序方面，實(shí)行了攤位定點(diǎn)擺放、車(chē)輛定位?？康戎贫龋构芾硭讲粩嗟玫教岣?，城鎮(zhèn)品位不斷提升。小城鎮(zhèn)功能進(jìn)一步優(yōu)化。該鎮(zhèn)完善了水、電、路、通訊及其他配套設(shè)施，并形成了若干專(zhuān)業(yè)化功能分區(qū)，極大地促進(jìn)了全鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。目前，這個(gè)鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)新拓展面積達(dá)1.1平方公里，新增各類(lèi)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)4個(gè)，形成了集農(nóng)產(chǎn)品銷(xiāo)售、加工等于一體的商貿(mào)物流集散地，年交易額近2億

第四章項(xiàng)目銷(xiāo)售市場(chǎng)情況分析一、項(xiàng)目整體素質(zhì)分析（一）項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)1、項(xiàng)目區(qū)位極佳，市場(chǎng)認(rèn)可度較高。2、項(xiàng)目交通非常便利，出入非常方便，生活成本較低。3、項(xiàng)目周邊商業(yè)、服務(wù)、教育、醫(yī)療、銀行等生活配套非常齊全，。4、項(xiàng)目發(fā)展商實(shí)力雄厚，具有良好的資金和市場(chǎng)運(yùn)作實(shí)力，擁有200多家合作廠商。（二）項(xiàng)目劣勢(shì)：1、投資較大。2、該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)不能分期開(kāi)發(fā)，要一次性投入，同時(shí)也加大項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)（三）機(jī)會(huì)分析：1、XX鎮(zhèn)工業(yè)品批發(fā)市場(chǎng)中心區(qū)可開(kāi)發(fā)地塊資源極少，本項(xiàng)目從地段、配套、發(fā)展?jié)摿Φ确矫?，均堪稱(chēng)該鎮(zhèn)之絕版地塊，具有很大的發(fā)展空間和極強(qiáng)的可塑性。2、本項(xiàng)目由安徽XX建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司投資建設(shè)，投資開(kāi)發(fā)商具有良好的企業(yè)信譽(yù)和開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，發(fā)展商具有較強(qiáng)的商業(yè)運(yùn)作和招商管理，在縣內(nèi)乃至全省批發(fā)服裝及小商品具有良好社會(huì)信譽(yù)將有助于提高項(xiàng)目的品質(zhì)形象。3、XX鎮(zhèn)人口較多，輻射面廣，對(duì)于小商品及服裝需求較大。XX縣XX鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)近幾年的快速穩(wěn)步增長(zhǎng)將為本項(xiàng)目帶來(lái)較大的發(fā)展機(jī)遇。二、物業(yè)類(lèi)型分析（一）商業(yè)本項(xiàng)目地處XX縣XX鎮(zhèn)鎮(zhèn)南57路西側(cè)，處于該鎮(zhèn)商業(yè)中心范圍之內(nèi)，具有良好的商業(yè)前景。從交通情況看：XX鎮(zhèn)工業(yè)品批發(fā)市場(chǎng)，西臨57路，北距311國(guó)道600米，交通非常便利。這為城市內(nèi)外顧客往來(lái)，擴(kuò)大本商業(yè)中心服務(wù)半徑提供了有利條件。從消費(fèi)群體看，目前XX鎮(zhèn)工業(yè)品批發(fā)市場(chǎng)已有較多商業(yè)批發(fā)及物流市場(chǎng)，涉及產(chǎn)品有服裝、鞋帽、燈具、五金、建材等、主要客戶來(lái)源：縣區(qū)及周邊城市零售客戶批發(fā)配貨。因此有強(qiáng)大的消費(fèi)基礎(chǔ)。從競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境看：城市中心即將有知名度較高大賣(mài)場(chǎng)正在籌備。綜上所述，本項(xiàng)目建設(shè)商業(yè)設(shè)施符合這一地區(qū)的功能定位和發(fā)展趨勢(shì)，迎合了工業(yè)品批發(fā)市場(chǎng)設(shè)施的需求，具有良好的市場(chǎng)前景。（二）一街區(qū)安排本項(xiàng)目一街區(qū),街面寛15米，長(zhǎng)200米，二面安排商鋪，一層為商業(yè)門(mén)面，二層為商戶住宿。街南商鋪60間，以建材批發(fā)銷(xiāo)售為主;街北商鋪60間，以布匹、輕紡、服裝、鞋帽、床上用品批發(fā)銷(xiāo)售為主（三）二街區(qū)安排本項(xiàng)目二街區(qū),街面寛15米，長(zhǎng)200米，二面安排商鋪，一層為商業(yè)門(mén)面，二層為商戶住宿。街南商鋪60間，以五金、家電批發(fā)銷(xiāo)售為主;街北商鋪60間，以種子、化肥、農(nóng)藥、農(nóng)膜批發(fā)銷(xiāo)售為主街區(qū)西段安排三層建筑3500平方米大型超市一個(gè)，引進(jìn)上海聯(lián)華超市入住。（四）本項(xiàng)目運(yùn)作需注意的問(wèn)題：1、在項(xiàng)目操作上多從空間、建筑、環(huán)境三方面尋求突破，適度超前，強(qiáng)調(diào)“舒適度”與“美感”的前提下，避開(kāi)價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。2、掌握“引導(dǎo)市場(chǎng)”的開(kāi)發(fā)節(jié)奏，從資金量、供應(yīng)量、開(kāi)發(fā)間隔等多個(gè)角度研究問(wèn)題。3、通過(guò)項(xiàng)目推廣工作，消除與消費(fèi)者之間的溝通障礙，最大程度弱化價(jià)格印象，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目銷(xiāo)售速度的本質(zhì)性飛躍。4、對(duì)物業(yè)管理及商場(chǎng)文化活動(dòng)方面繼續(xù)加大投入，實(shí)現(xiàn)企業(yè)品牌由知名度向美譽(yù)度的轉(zhuǎn)化。5、在產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)上，注意對(duì)項(xiàng)目入住理念的提升，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目品位和身份象征的營(yíng)造，在操作上應(yīng)不斷制造熱點(diǎn)，提高市場(chǎng)關(guān)注度。三、綜合評(píng)價(jià)結(jié)合前面的SWOT因素分析，我們可以看出，XX工業(yè)品批發(fā)市場(chǎng)項(xiàng)目具備得天獨(dú)厚的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)和千載難逢的市場(chǎng)機(jī)遇，如能從產(chǎn)品設(shè)計(jì)和規(guī)劃上適度創(chuàng)新，以較高的市場(chǎng)定位引領(lǐng)該鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。

第五章建筑方案一、總體規(guī)劃（一）規(guī)劃依據(jù)1、中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法；2、安徽省《城市規(guī)劃法》實(shí)施辦法；3、國(guó)家建設(shè)部頒布的《城市規(guī)劃編制辦法》；4、《工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)條文》（城鄉(xiāng)規(guī)劃部分）；5、國(guó)家、省有關(guān)城市規(guī)劃的法律、法規(guī)、規(guī)范。（二）設(shè)計(jì)理念1、與自然和諧共存規(guī)劃的指導(dǎo)思想既非人本主義，也非自然主義，而應(yīng)促進(jìn)生態(tài)建設(shè)成為人類(lèi)文化和諧共存的整體環(huán)境，通過(guò)對(duì)自然生態(tài)系統(tǒng)，半自然生態(tài)系統(tǒng)，人工生態(tài)系統(tǒng)的優(yōu)化組織來(lái)創(chuàng)造人與生物共存的自然化狀態(tài)。2、充分利用現(xiàn)狀，因地制宜規(guī)劃利用現(xiàn)狀地形與形狀，與周?chē)鞘械缆废鄥f(xié)調(diào)，科學(xué)合理，分期實(shí)施的原則，適度超前，彈性靈活的規(guī)劃原則。3、功能明確，布局合理規(guī)劃功能區(qū)明確，布局合理，盡量符合市場(chǎng)的功能布局，滿足人流、物流、車(chē)流的需求，環(huán)境安靜優(yōu)美，創(chuàng)造濃郁的市場(chǎng)文化氣氛。（三）基本原則1、前瞻性原則：規(guī)劃時(shí)，本著滿足現(xiàn)在、著眼將來(lái)，近期與遠(yuǎn)期發(fā)展相結(jié)合，適當(dāng)超前規(guī)劃的原則進(jìn)行設(shè)計(jì)。2、地域性原則。規(guī)劃時(shí)，以湘中文化為底蘊(yùn)，融入**地方特色元素，創(chuàng)造具有地方特色的建筑物。3、“以人為本，環(huán)境至上”原則。即堅(jiān)持以人為本原則，注意滿足不同階層人群多層次需求，尤其突出市場(chǎng)特色與環(huán)境的有機(jī)結(jié)合。4、“經(jīng)濟(jì)性”原則。規(guī)劃中力求經(jīng)濟(jì)效益，社會(huì)效益與環(huán)境效益相結(jié)合。（四）規(guī)劃結(jié)構(gòu)及功能分區(qū)考慮到規(guī)劃地塊呈長(zhǎng)方形狀，且地塊三面均是城市支路，從市場(chǎng)性質(zhì)來(lái)講，XX鎮(zhèn)工業(yè)品批發(fā)市場(chǎng)，服務(wù)人口達(dá)數(shù)萬(wàn)人，因此，市場(chǎng)一旦建成，將帶來(lái)大量的人流與物流，隨著人們生活水平的提高，私家車(chē)越來(lái)越普及，作為市場(chǎng)，停車(chē)亦成為影響市場(chǎng)環(huán)境與效益的重要原因，因此，在本次規(guī)劃中，停車(chē)作為一個(gè)重點(diǎn)來(lái)布置?？傮w看，長(zhǎng)方形地塊西面也就是57路，與城市其它道路的銜接最順暢，毫無(wú)疑問(wèn)，57路路是XX鎮(zhèn)工業(yè)品批發(fā)市場(chǎng)大市場(chǎng)最主要的對(duì)外聯(lián)系通道，人流、車(chē)流、物流的主要出入通道，基于此，我們?cè)谶M(jìn)行此次規(guī)劃時(shí)，將市場(chǎng)主要出入口，放在臨57路一側(cè)，也就是市場(chǎng)的西面作為主要出入口。由于地塊呈長(zhǎng)方形狀，且三面臨城市支路，為發(fā)揮土地的最大效益，達(dá)到理想效果，規(guī)劃時(shí)，我們將臨街用地均規(guī)劃為商業(yè)門(mén)面，進(jìn)深11米，層數(shù)基本為2.5層，各圍合建筑物按照有關(guān)規(guī)范，留足市場(chǎng)通道與消防通道，這樣，規(guī)劃地塊便成了一個(gè)圍合形狀，另外，作為市場(chǎng)，還應(yīng)當(dāng)提供一個(gè)寬敞、舒適的交易場(chǎng)所，因此，在規(guī)劃時(shí)，我們?cè)趪辖ㄖ?nèi)各向用地中間偏移15米作地塊內(nèi)機(jī)動(dòng)車(chē)道，地塊中間則規(guī)劃為交易大棚，以滿足市場(chǎng)及居民需求。本項(xiàng)目一街區(qū),街面寛15米，長(zhǎng)200米，二面安排商鋪，一層為商業(yè)門(mén)面，二層為商戶住宿。街南商鋪60間，以建材批發(fā)銷(xiāo)售為主;街北商鋪60間，以布匹、輕紡、服裝、鞋帽、床上用品批發(fā)銷(xiāo)售為主本項(xiàng)目二街區(qū),街面寛15米，長(zhǎng)200米，二面安排商鋪，一層為商業(yè)門(mén)面，二層為商戶住宿。街南商鋪60間，以五金、家電批發(fā)銷(xiāo)售為主;街北商鋪60間，以種子、化肥、農(nóng)藥、農(nóng)膜批發(fā)銷(xiāo)售為主街區(qū)西段安排三層建筑3500平方米大型超市一個(gè)，引進(jìn)上海聯(lián)華超市入住。市場(chǎng)共規(guī)劃有4個(gè)機(jī)動(dòng)車(chē)出入口，8個(gè)人行出入口，其中，主入口9米寬，8個(gè)人行出入口為各3米寛。XX鎮(zhèn)工業(yè)品批發(fā)市場(chǎng)建筑風(fēng)格采用現(xiàn)代建筑風(fēng)格，面磚采用米黃色面磚貼墻，主要色彩與周?chē)仓眯^(qū)相協(xié)調(diào)。由于是市場(chǎng)規(guī)劃，所以在綠化配置上考慮較少，綠化率較低，主要綠化就是沿規(guī)劃地塊三面城市支路種植行道樹(shù)，市場(chǎng)內(nèi)道路種植人行道樹(shù)，交叉口處布置綠化，從而在市場(chǎng)周?chē)纬删G線，以調(diào)節(jié)人們心里。豎向規(guī)劃上考慮與城市道路排水相銜接，主要排水方向?yàn)槟舷颍潘捎糜晡鄯至髦?，且用地南面已有一個(gè)排水管涵經(jīng)過(guò)，規(guī)劃用地排水可利用此排水管涵，場(chǎng)地規(guī)劃標(biāo)高北高南低，雨水接入城市雨水管道，排水接入城市下水管道。二、商鋪建筑設(shè)計(jì)沿街設(shè)商鋪，3.5左右開(kāi)間，進(jìn)深約11米，設(shè)2.5層，一層作商鋪，沿街開(kāi)門(mén)，二層以上作生活用房，每個(gè)開(kāi)間內(nèi)每層各設(shè)一衛(wèi)生間，便于出租戶使用方便，外墻涂料。1、結(jié)構(gòu)（1）采用的主要規(guī)范《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》（GB50009-2001）2006年版《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50010-20025）《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50011-2001）《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50003-2001）（2）結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)基本數(shù)據(jù)（1）基本風(fēng)壓：0.30KN/m2，基本雪壓：0.30KN/m2，n=50年，地震動(dòng)峰值加速度為0.05g，地基動(dòng)反應(yīng)譜特征周期為0.35S。（2）結(jié)構(gòu)基本要求建筑結(jié)構(gòu)的安全等級(jí)為二級(jí)，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)使用年限50年，建筑物抗震設(shè)防烈度為6度。2、結(jié)構(gòu)造型（1）市場(chǎng)交易大棚采用鋼架結(jié)構(gòu)。（2）商業(yè)住宅、臨街商鋪采用磚混結(jié)構(gòu)，樓面采用預(yù)應(yīng)力空心板，坡屋面采用砼現(xiàn)澆板。（3）垃圾站、公廁、配電房采用磚混結(jié)構(gòu)，砼現(xiàn)澆屋面板。三、道路工程設(shè)計(jì)（一）工程范圍兩條大街每條寛15米，長(zhǎng)200米，總路面面積6000平方米。（二）平面線形設(shè)計(jì)道路平面設(shè)計(jì)按城市規(guī)劃紅線進(jìn)行，線形標(biāo)準(zhǔn)按照《城市道路設(shè)計(jì)規(guī)范》（CTJ37—90）中的設(shè)計(jì)速度為50km/h（三）縱斷面設(shè)計(jì)大街道路為東西走向，根據(jù)《城市道路設(shè)計(jì)規(guī)范》，為滿足道路排水的需要，道路最小縱坡不宜小于0.3%。在按照規(guī)劃控制標(biāo)高的前提下，綜合考慮以上控制因素，本次道路縱斷面設(shè)計(jì)標(biāo)高基本與現(xiàn)狀自然地面標(biāo)高接近。道路最小縱坡0.5%，最大縱坡0.75%，最小坡長(zhǎng)310m，最大坡長(zhǎng)600m。凸形豎曲線半徑為20000（四）路基填料選擇據(jù)勘察所有路段表層出現(xiàn)的雜填土、耕土均不能做為天然路基，應(yīng)予以挖除或?qū)穸却蟮牡囟芜M(jìn)行必要的地基處理。該場(chǎng)地黃土狀粉土和粉質(zhì)粘土層是整個(gè)路段主要的組成地層，黃土狀粉土具有I～Ⅲ級(jí)濕陷性。根據(jù)工程需要可采用原土翻夯碾壓加灰土墊層處理措施可為路基使用。（五）路面柔性路面行車(chē)舒適，攤鋪快速，施工方便，工期可安排較短；且便于今后地下管線的二次埋設(shè)，局部開(kāi)挖、修補(bǔ)比較方便，有利抗震、搶險(xiǎn)、救災(zāi)。剛性路面優(yōu)點(diǎn)是使用壽命較長(zhǎng)，而抗性好，初期養(yǎng)護(hù)維修少。缺點(diǎn)是要求地下管線盡可能一次到位。路面折裂損壞維修復(fù)雜，施工期及維修期都長(zhǎng)。另外，剛性路面板縫多，行車(chē)舒適性較差，行車(chē)噪音大。擬建道路兩側(cè)是以商業(yè)、居住和第三產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的現(xiàn)代化區(qū)域，為減少噪聲污染，減少揚(yáng)塵，保持良好的城市生態(tài)環(huán)境，創(chuàng)造優(yōu)越的工作、生活條件，同時(shí)考慮地塊開(kāi)發(fā)與管線埋設(shè)在時(shí)間上存在不同步的情況，推薦采用柔性路面?？紤]擬建道路等級(jí)，確定路面結(jié)構(gòu)面層采用三層式結(jié)構(gòu)，基層采用半剛性基層，并設(shè)置墊層。其路面結(jié)構(gòu)如下：（1）3cm5cm30cm22cm（2）非機(jī)動(dòng)車(chē)道3cm4cm20cm15cm（3）人行道5cmC30混凝磚2cm5cm15cm四、供電工程設(shè)計(jì)（一）設(shè)計(jì)依據(jù)1、有關(guān)專(zhuān)業(yè)和有關(guān)職能部門(mén)提供的資料；2、國(guó)家現(xiàn)行有關(guān)電氣設(shè)計(jì)規(guī)程、規(guī)范。3、負(fù)荷等級(jí)本工程除消防用電為二級(jí)負(fù)荷外，其它用電負(fù)荷無(wú)特殊要求，屬三級(jí)負(fù)荷。（二）供電電源場(chǎng)址電源狀況較好，距項(xiàng)目區(qū)2km處已有110kv集中變電站，市場(chǎng)雙電源可分別從上兩個(gè)變電站架空引來(lái)，兩路均為100%負(fù)荷供電，且一路檢修或故障時(shí)，另一路不斷電。這樣供電穩(wěn)定、可靠，能滿足整個(gè)小區(qū)用電需求。本工程10kV電源引自上一級(jí)110kV變電站，主供電源電壓10kV，小區(qū)主配電壓380/220V。（三）配電低壓配電系統(tǒng)滿足工藝、計(jì)量、維修、管理、安全可靠的要求，合理采用放射、樹(shù)干，或者二者相結(jié)合的配電方式。在建筑物總配電箱進(jìn)線處設(shè)漏電保護(hù)，以防因電氣故障引起的火災(zāi)。消防負(fù)荷在末端一級(jí)配電箱處設(shè)置雙電源自動(dòng)切換。消防應(yīng)急照明應(yīng)急電源采用雙路電源末端互投自動(dòng)控制或采用自帶蓄電池?zé)艟咔夜╇姇r(shí)間＞30min，或采用自發(fā)光材料做出口指示和疏散指示燈。室內(nèi)照明光源根據(jù)使用場(chǎng)所的不同，合理地選擇光源的光效、顯色性、壽命等光電特性指標(biāo)，為達(dá)到較好的照明效果和節(jié)能能源的目的，燈具和光源盡量采用節(jié)能產(chǎn)品。配線電力電纜采用ZR－YJV、YJV型電力電纜，控制電纜采用ZR－KVV型，絕緣導(dǎo)線采用BV型導(dǎo)線。電纜、電線敷設(shè)根據(jù)具體情況，采用沿電纜橋架、線槽、穿管暗敷等方式進(jìn)行。配管線槽或橋架穿越隔墻處應(yīng)密封處理。開(kāi)關(guān)、插座、插座箱、配電箱均暗裝于墻上。底邊距地面分別為1.3m、0.5m、0.5m、1.5m。插座回路設(shè)漏電保護(hù)。（四）戶外供電及照明戶外電纜采用YJV－0.6/1KV型電纜沿電纜敷設(shè)，再穿鋼管埋地暗敷引至用電點(diǎn)。路燈照明采用高壓鋼燈路燈，且由裝于變電所的路燈配電箱控制，路燈照明配電時(shí)盡量保持三相平衡。（五）弱電設(shè)戶用弱電箱，電話、有線電視、寬帶網(wǎng)入戶。規(guī)劃區(qū)設(shè)電信機(jī)房，電信電纜采用HYV2型，敷設(shè)方式為電纜穿PVC保護(hù)管地下直埋方式敷設(shè)。主干線24孔，以敷設(shè)有線電視、中國(guó)聯(lián)通、網(wǎng)通等管線。五、給水排水（一）設(shè)計(jì)依據(jù)1、《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50015-2003）；2、《建筑防火設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50016-2006）；3、《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50013-2006）；4、《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50014-2006）；5、《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50140-2005）；（二）水源本工程水源采用鎮(zhèn)自來(lái)水廠提供的城鎮(zhèn)自來(lái)水，規(guī)劃從鎮(zhèn)供水管網(wǎng)引入給水管，滿足規(guī)劃區(qū)用水量要求。（三）用水量居民生活用水量定額為250升/人.日，時(shí)變化系數(shù)K=2.0，則最高日生活用水量為3052.5m3/日，最高日最高時(shí)用水量為Qh=24.0L/s。根據(jù)規(guī)劃市場(chǎng)中公建設(shè)施的數(shù)量，規(guī)劃確定公建用水量按生活用水量的15%計(jì)，則Q=458m3/日，最高日最高時(shí)用水量為3.6L/S。規(guī)劃市場(chǎng)未預(yù)見(jiàn)水量及管網(wǎng)漏水量按其最高日用水量的10%計(jì)，Q=351m3/日。綜上所述，得出XX工業(yè)品批發(fā)市場(chǎng)總用水量，最高日用水量為3861.5m3/日。（四）供水系統(tǒng)1、給水系統(tǒng)采用鎮(zhèn)自來(lái)水廠提供的城鎮(zhèn)自來(lái)水管網(wǎng)上引入給水管，接入處分別設(shè)水表止回閥。室外給水系統(tǒng)管網(wǎng)呈環(huán)狀布置，室外生活、消防共用一套管網(wǎng)，管徑DN200，所有建筑物室內(nèi)生活給水系統(tǒng)用水就近從室外給水管接入。2、消防給水系統(tǒng)依據(jù)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》，住宅不設(shè)室內(nèi)消防給水，只考慮室外消防給水。室外消防用水量標(biāo)準(zhǔn)為：室外消火栓15L/S。鎮(zhèn)自來(lái)水管網(wǎng)在市場(chǎng)附近為環(huán)狀,本工程從黃泥路市政自來(lái)水管上接入兩根DN150mm的給水管進(jìn)入，呈環(huán)狀布置。外接管點(diǎn)自來(lái)水水壓為0.30Mpa，能滿足本工程室外低壓消防給水所需水量、水壓，故本設(shè)計(jì)不另設(shè)消防加壓及儲(chǔ)水設(shè)施，由市政給水管網(wǎng)直接供給消防水量，并由城鎮(zhèn)消防車(chē)解決消防給水水壓。按《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》要求，在環(huán)狀給水管上每隔60米左右設(shè)置一具室外地上式消火栓SS100，按規(guī)范在商鋪內(nèi)布置室內(nèi)消火栓，距離不大于30m，保證有2股充實(shí)水柱同時(shí)到達(dá)任何地方。3、管材室外給水管道采用球墨鑄鐵管，T型橡膠圈接口；室內(nèi)生活給水管采用PPR塑料給水管，熱熔連接；室內(nèi)排水管采用UPVC塑料管，粘接；消防管采用內(nèi)外壁熱鍍鋅鋼管，法蘭或卡箍連接。（五）排水系統(tǒng)1、排水體制排水采用雨污分流排放體制，糞便污水經(jīng)化糞池處理后通過(guò)污水排水管收集，然后排入市政污水管，由市政污水處理站統(tǒng)一處理。沿東西方向設(shè)污水主管道，污水經(jīng)化糞池處理后排入黃泥路污水管道，最終排入城鎮(zhèn)下水管道。2、生活排水量市場(chǎng)及商業(yè)住宅的生活污廢水排放量按生活綜合用水的70%計(jì)，則最高日3503m3/日。3、雨水排放量雨水量計(jì)算：Q=ψqF 其中：Ψ－－徑流系數(shù)Q――雨水流量（L/S）q――設(shè)計(jì)暴雨強(qiáng)度（L/s·ha）F――匯水面積（ha）市場(chǎng)暴雨強(qiáng)度公式為：q=2150.5(1+0.411gp)/(t+13.275)0.6846(L/s.ha)式中：t—降雨歷時(shí)(min)p—設(shè)計(jì)重現(xiàn)期(a)，P=1年4、管材室外雨污排水管采用大口徑雙壁波紋塑料排水管，承插連接。

第六章?tīng)I(yíng)銷(xiāo)策略及方案一、營(yíng)銷(xiāo)策略（一）價(jià)格策略：低價(jià)入市、快速銷(xiāo)售、滾動(dòng)發(fā)展、逐期提升。由于地產(chǎn)是一個(gè)典型的區(qū)域性產(chǎn)品，而區(qū)域性客源不但是有限的，而且是喜新厭舊的。低開(kāi)的目的是吸引市場(chǎng)視線聚集人氣，形成“羊群效應(yīng)”，其路線是提升價(jià)格快速成交，形成熱銷(xiāo)場(chǎng)面。低開(kāi)高走的策略可以實(shí)現(xiàn)對(duì)前期購(gòu)房者的升值承諾，讓消費(fèi)者看到市場(chǎng)機(jī)會(huì)和升值空間，快速形成口碑。這種方法的關(guān)鍵是調(diào)價(jià)的技巧，是對(duì)調(diào)價(jià)間隔和調(diào)價(jià)幅度進(jìn)行合理動(dòng)用，總體原則是：調(diào)價(jià)幅度要小，調(diào)價(jià)頻率要高，調(diào)價(jià)后要加大對(duì)已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)業(yè)主的宣傳，讓其知曉所購(gòu)物業(yè)已經(jīng)升值，充分發(fā)揮口碑宣傳的效用。這里的“低價(jià)”是相對(duì)于消費(fèi)者的心理預(yù)期而言的，而非針對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的。所所在前期市場(chǎng)宣傳時(shí)，需以心理暗示的形式抬高市場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)目?jī)r(jià)格的心理預(yù)期。而在正式面市發(fā)售時(shí)以低于“市場(chǎng)心理預(yù)期價(jià)格”推向市場(chǎng)，從而吸引更多的購(gòu)買(mǎi)者，匯集人氣，樹(shù)立品牌，。2、形象策略：形象是指樓盤(pán)在消費(fèi)者心中的感性地位，樓盤(pán)形象與目標(biāo)客戶群和銷(xiāo)售價(jià)格有著最直接的關(guān)系。我們要針對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行形象統(tǒng)一設(shè)計(jì)，向市場(chǎng)表達(dá)項(xiàng)目自身獨(dú)特的硬件和品位，通過(guò)各種形式的低成本營(yíng)銷(xiāo)，樹(shù)立該批發(fā)市場(chǎng)高端形象。3、宣傳推廣策略：（1）賣(mài)場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)在中前期著力于賣(mài)場(chǎng)招商及營(yíng)銷(xiāo)，當(dāng)然賣(mài)場(chǎng)招商及營(yíng)銷(xiāo)會(huì)貫穿于整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程，但中前期，特別是前期，應(yīng)該更加注重賣(mài)場(chǎng)招商及營(yíng)銷(xiāo)，尤其是在項(xiàng)目信譽(yù)，口碑未形成足夠強(qiáng)大之時(shí)。而據(jù)我們對(duì)多個(gè)案場(chǎng)的客戶統(tǒng)計(jì)分析，在賣(mài)場(chǎng)積累的客戶誠(chéng)意度遠(yuǎn)高于其他方式登記積累的客戶。（2）活動(dòng)(事件)招商及營(yíng)銷(xiāo)本項(xiàng)目借助一系列的大中型主題公關(guān)活動(dòng)，來(lái)達(dá)到提升本項(xiàng)目知名度，并配合各個(gè)營(yíng)銷(xiāo)期的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，促進(jìn)活動(dòng)招商及營(yíng)銷(xiāo)與賣(mài)場(chǎng)招商及營(yíng)銷(xiāo)緊密結(jié)合。（3）組合口碑招商及營(yíng)銷(xiāo)所謂組合口碑營(yíng)銷(xiāo)，是一種經(jīng)市場(chǎng)實(shí)戰(zhàn)檢驗(yàn)，在服務(wù)的針對(duì)性和力度上優(yōu)于其他廣告宣傳方式的營(yíng)銷(xiāo)傳播模式。組合口碑傳播不只是簡(jiǎn)單地搞一些社區(qū)營(yíng)銷(xiāo)，或者只是做單一的造勢(shì)活動(dòng)，而是利用口碑傳播為主線，整合營(yíng)銷(xiāo)資源，來(lái)開(kāi)展一系列納入企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)。與大規(guī)模投入廣告和其他促銷(xiāo)活動(dòng)相比，由于組合口碑營(yíng)銷(xiāo)主要集中在教育小部分有傳播能力和口碑趨勢(shì)的顧客（意見(jiàn)領(lǐng)袖）上，因此成本要低得多，而效果往往是事半功倍。二、營(yíng)銷(xiāo)方式（一）商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目要實(shí)現(xiàn)可持續(xù)經(jīng)營(yíng)，得從銷(xiāo)售型轉(zhuǎn)向經(jīng)營(yíng)型。經(jīng)營(yíng)型商業(yè)地產(chǎn)優(yōu)勢(shì)凸顯不同于其他的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，商業(yè)房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理能力是商業(yè)項(xiàng)目成功的關(guān)鍵所在，然而這也是目前XX縣商業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)主體最為忽視的問(wèn)題之一。經(jīng)營(yíng)型商業(yè)項(xiàng)目的主要收入來(lái)自于商戶的租金。租金的支付者，是創(chuàng)造營(yíng)業(yè)收入的主要組成力量。商業(yè)項(xiàng)目的功能就是要幫助商戶去創(chuàng)造收入，簡(jiǎn)而言之，就是提高每一平方米商業(yè)面積的賺錢(qián)能力。這就是商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理的價(jià)值所在，也是商業(yè)地產(chǎn)成功運(yùn)作的關(guān)鍵。值得注意的是，目前XX縣大多開(kāi)發(fā)商都將自己定位在銷(xiāo)售型商業(yè)房地產(chǎn)的角色之上，許多原本開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的房產(chǎn)商看到商業(yè)地產(chǎn)有利可圖，便大舉買(mǎi)地，至于之后的經(jīng)營(yíng)管理都是一方全包，而對(duì)于其中的門(mén)道又知之甚少。與以銷(xiāo)售為目的的商業(yè)地產(chǎn)相比，經(jīng)營(yíng)型商業(yè)房地產(chǎn)擁有它自身的特點(diǎn)：首先，銷(xiāo)售型房地產(chǎn)的客戶是投資者或用于自身商業(yè)經(jīng)營(yíng)的買(mǎi)家，而經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)則是直接面對(duì)用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)的實(shí)際使用者；第二，從獲取利潤(rùn)的方式來(lái)看，銷(xiāo)售型房地產(chǎn)是從市場(chǎng)租金中獲取回報(bào)，而經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)則是從使用該空間中獲取經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)；第三，從投資形態(tài)而言，投資銷(xiāo)售型房地產(chǎn)屬于中長(zhǎng)期考慮，而投資經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)則是注重經(jīng)營(yíng)期間的短期投資。以此看出，商業(yè)房地產(chǎn)實(shí)際是開(kāi)發(fā)商、投資者和經(jīng)營(yíng)者“三合一”的有機(jī)整體，開(kāi)發(fā)商包攬全過(guò)程的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式已經(jīng)不適合未來(lái)發(fā)展的要求。所以，預(yù)計(jì)在2012年的XX縣重經(jīng)營(yíng)的模式從客觀上扼止了過(guò)去商鋪市場(chǎng)開(kāi)發(fā)者的“集資”行為與投資者的浮躁心態(tài)，使商鋪的經(jīng)營(yíng)性與可售性得到了較好協(xié)調(diào)，將促使阜陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)走向規(guī)范化。商鋪經(jīng)營(yíng)能力決定商鋪的價(jià)值比重將越來(lái)越重，商鋪營(yíng)銷(xiāo)向主導(dǎo)經(jīng)營(yíng)型轉(zhuǎn)變將成大勢(shì)。該項(xiàng)目，要靈活實(shí)行銷(xiāo)售型與經(jīng)營(yíng)型的有機(jī)結(jié)合，做到“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理、產(chǎn)權(quán)獨(dú)立、以商促商”，既要實(shí)現(xiàn)資金的快速回籠，又要保證項(xiàng)目效益的最大化。要充分發(fā)揮發(fā)揮安徽XX建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司經(jīng)營(yíng)管理優(yōu)勢(shì)、良好信譽(yù)以及與幾千家企業(yè)的穩(wěn)定關(guān)系，大力招商，把省外內(nèi)的名牌企業(yè)、名牌產(chǎn)品引進(jìn)來(lái)；把知名營(yíng)銷(xiāo)商聚集到該工業(yè)品批發(fā)市場(chǎng)，交通過(guò)他們以商促商，迅速提升商業(yè)氛圍和物業(yè)價(jià)值。（二）商住地產(chǎn)該項(xiàng)目的需求市場(chǎng)實(shí)際上分為兩種購(gòu)買(mǎi)力，即購(gòu)房客戶和租房客戶。于是，前者構(gòu)成了商鋪的出售市場(chǎng)，后者構(gòu)成了住宅樓的出售市場(chǎng)。但在目前的狀況下，大眾的地產(chǎn)投資意識(shí)還不強(qiáng)，即使有也往往投資于住宅市場(chǎng)，這就特別要對(duì)其進(jìn)行主動(dòng)的引導(dǎo)，引導(dǎo)的方式就是采取以租帶售的靈活銷(xiāo)售方式——在現(xiàn)房或期房期間就組織一個(gè)租務(wù)部，將尚未售出的面積針對(duì)小公司進(jìn)行靈活的出租，待一個(gè)樓面的租務(wù)工作接進(jìn)完成后，將本樓面的面積連同租約向商住樓投資者進(jìn)行推銷(xiāo)。這樣一種投資市場(chǎng)，無(wú)論是對(duì)小業(yè)主還是對(duì)于機(jī)構(gòu)投資者，毫無(wú)疑問(wèn)都是有著巨大吸引力的，所以對(duì)于多數(shù)商住樓開(kāi)發(fā)商而言，特別是對(duì)于許多中型城市的開(kāi)發(fā)商而言（這類(lèi)城市往往租售客戶分離的情況更為明顯），以租帶售的靈活銷(xiāo)售模式的確是一種上佳的選擇。項(xiàng)目建設(shè)單位可以借用“外腦”，聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)策劃顧問(wèn)機(jī)構(gòu)統(tǒng)攬整個(gè)項(xiàng)目銷(xiāo)售策劃，負(fù)責(zé)項(xiàng)目全程營(yíng)銷(xiāo)策劃方案的擬定，運(yùn)用他們先進(jìn)的理念，成熟的項(xiàng)目運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的成功運(yùn)作。執(zhí)行的方式可以采取外來(lái)為主，也可以雙方合作方式進(jìn)行。三、銷(xiāo)售節(jié)奏與策略（一）整體策略營(yíng)銷(xiāo)節(jié)奏共分五個(gè)階段：籌備期，預(yù)售期，公開(kāi)銷(xiāo)售期，強(qiáng)銷(xiāo)期和續(xù)銷(xiāo)期。1、售樓處選址：售樓處面向主干道附近，在人民路附近建設(shè)、裝飾帶有樓盤(pán)特色和文化的豪華售樓處。①該地段為核心商業(yè)圈，人員層次較高，有較大的客源潛力。②人員流動(dòng)量大，易擴(kuò)大知名度。③交通動(dòng)線發(fā)達(dá)，方便客戶咨詢(xún)。2、本案操作分為三個(gè)階段：第一階段：建立市場(chǎng)人氣，引起市場(chǎng)沖擊，營(yíng)造樓盤(pán)品牌，回籠資金。①本案為同期開(kāi)發(fā)，需要較大的資金，前期的資金回籠對(duì)支持后期的開(kāi)發(fā)意義極其重大。②中、后期的銷(xiāo)售成功主要依賴(lài)于前期建立的良好市場(chǎng)人氣，由此而形成的良性循環(huán)。因此，淮海商貿(mào)城銷(xiāo)售狀況的好壞，關(guān)鍵在于前期能否建立市場(chǎng)人氣，引起市場(chǎng)轟動(dòng)。在此階段應(yīng)注意前期的價(jià)格制定,要求與整體結(jié)合，為中、后期的操作做好鋪墊。價(jià)格是整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)策略中極期重要的一部分，如整個(gè)階段的價(jià)格銜接不好，將導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目的失敗。第二階段：建立品牌，在立足于本地客源的基礎(chǔ)上，拓展客源面，創(chuàng)造相對(duì)較高的利潤(rùn)。①第三階段的銷(xiāo)售主要依靠前兩階段建立的品牌支撐。②在第二階段，本案的知名度及品牌已建立，如能向更廣的泛圍內(nèi)拓展客源，則將會(huì)為建立樓盤(pán)品牌公司形象以及創(chuàng)造利潤(rùn)創(chuàng)造更為有利條件。第三階段：獲取最高利潤(rùn)，通過(guò)樓盤(pán)品牌將開(kāi)發(fā)商形象提高至更高層次。（二）付款方式策略1、付款原則上要求盡量減少首期款，增大免息分期成數(shù)和年限，提供盡可能長(zhǎng)的貸款年限。（三）媒體策略以“人文”二字為推廣策略的總綱領(lǐng)。隨著人們住房觀念的日益成熟，在住房環(huán)境方面，人們已越來(lái)越注重選擇一個(gè)具有良好“人文氣息”的住房環(huán)境。打“文化”牌，使工業(yè)品市場(chǎng)在硬件設(shè)施和軟性?xún)?nèi)涵方面都賦予了人性化、文明化的色彩，避免了消費(fèi)者在房地產(chǎn)廣告上的戒心，迎合人們的心愿，使“城建”品牌的形象遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力。（四）促銷(xiāo)策略1、直銷(xiāo)直銷(xiāo)方式：電話拜訪，登門(mén)拜訪，單張派發(fā)。直銷(xiāo)對(duì)象：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、農(nóng)資經(jīng)營(yíng)企業(yè)、糧油經(jīng)營(yíng)企業(yè)、家電經(jīng)營(yíng)企業(yè)、服裝經(jīng)營(yíng)企業(yè)等。直銷(xiāo)人員：銷(xiāo)售人員、大學(xué)生、禮儀（形象）小姐。2、其他促銷(xiāo)手段包括：廣告宣傳；內(nèi)部認(rèn)購(gòu)；舉辦展銷(xiāo)會(huì)；集團(tuán)認(rèn)購(gòu)；有針對(duì)性(銷(xiāo)售對(duì)象)的舉辦展銷(xiāo)會(huì)；靈活多樣的付款方式；工程質(zhì)量、進(jìn)度及完善的小區(qū)物業(yè)管理承諾；售樓現(xiàn)場(chǎng)樣板房促銷(xiāo)。

第七章環(huán)境保護(hù)與水土保持一、環(huán)境保護(hù)（一）主要污染源該工業(yè)品批發(fā)市場(chǎng)項(xiàng)目。環(huán)境保護(hù)方面的主要污染源為固體廢棄物、廢氣、廢水和噪音。固體廢棄物主要為項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的建筑廢棄物、建筑工人生活廢棄物以及項(xiàng)目完成后居民裝修的建筑廢棄物和平時(shí)生活廢棄物；廢氣主要是居民裝修房屋油漆、涂料產(chǎn)生的廢氣；廢水主要是施工過(guò)程沖洗車(chē)輛產(chǎn)生的廢水、建筑工人生活廢水以及項(xiàng)目完成后居民生活廢水；建筑施工時(shí)施工機(jī)械產(chǎn)生的噪音。（二）環(huán)境保護(hù)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》(GB16297一1996)《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》(GB3095-1996)《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》(GB8978-1996)《社會(huì)生活噪音排放標(biāo)準(zhǔn)》(GB22337-2008)《建筑施工場(chǎng)界噪音限值》(GB12523-1990)（三）環(huán)境保護(hù)措施1、廢棄物建筑廢棄物按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)規(guī)定由施工單位定點(diǎn)排放，生活垃圾送社區(qū)環(huán)保部門(mén)統(tǒng)一堆放，由社會(huì)環(huán)保部門(mén)統(tǒng)一送市垃圾處理場(chǎng)填埋。2、廢水生活廢水經(jīng)化糞池處理后排入市政管網(wǎng)。3、廢氣針對(duì)居民裝修房屋油漆、涂料產(chǎn)生的廢氣，建議居民選用環(huán)保型油漆和涂料。粉刷過(guò)程中保持房間通風(fēng)。4、揚(yáng)塵項(xiàng)目在工程施工過(guò)程中產(chǎn)生揚(yáng)塵，施工揚(yáng)塵將使附近的建筑物、植物等蒙上厚厚的塵土，對(duì)周?chē)h(huán)境帶來(lái)一些影響。在施工中對(duì)棄土進(jìn)行覆蓋或在表面灑水，防止揚(yáng)塵。5、噪聲施工期間的噪聲主要來(lái)自運(yùn)輸車(chē)輛喇叭聲、發(fā)動(dòng)機(jī)聲、混凝土攪拌聲等造成施工的噪聲。盡量采用低噪聲機(jī)械，同時(shí)應(yīng)盡量避免在夜間施工，也可在工地周?chē)O(shè)立臨時(shí)的聲障之類(lèi)的裝置，以保證臨近居民的環(huán)境質(zhì)量。6、生活垃圾工程施工時(shí)，施工人員臨時(shí)住宿地的生活廢棄物。及時(shí)清理施工現(xiàn)場(chǎng)的生活廢棄物，對(duì)施工人員加強(qiáng)教育，不隨意亂丟廢棄物，保證工人工作、生活環(huán)境的衛(wèi)生質(zhì)量。7、棄土及建筑廢棄物施工期間將產(chǎn)生一些棄土和建筑廢棄物。制定棄土處置及建筑廢棄物運(yùn)輸計(jì)劃，工程承包者應(yīng)按照棄土及建筑廢棄物處理計(jì)劃，及時(shí)處理或運(yùn)走棄土和一些建筑廢棄物。二、水土保持本工程是一項(xiàng)工程量大，投資多、牽涉面廣，土方填挖量大的工程。由于動(dòng)土面積大、工期較長(zhǎng)、地表植被的破壞，使土地大部分處于裸露狀態(tài)，施工過(guò)程中，如遇降雨特別是暴雨，將造成水土流失。因此，凡項(xiàng)目區(qū)內(nèi)因施工破壞的地表植被以及可能因堆放棄土、棄石導(dǎo)致的水土流失均將采取水土保持措施。（一）水土流失防治方案1、目的在建設(shè)過(guò)程中對(duì)可能造成的水土流失提出相應(yīng)的預(yù)防對(duì)策和治理措施，把不利影響減少到最低限度，在進(jìn)行工程建設(shè)的同時(shí)，使生態(tài)環(huán)境得到有效保護(hù)和改善。2、政策依據(jù)（1）《中華人民共和國(guó)水土保持法》；（2）《中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法》；（3）《中華人民共和國(guó)水土保持實(shí)施條例》；（4）中華人民共和國(guó)水利部（第5號(hào)令）《開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目水土保持方案編制審批規(guī)定》；（5）皖水利水電保字[1995]第3號(hào)《關(guān)于開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目水土保持方案管理辦法》。3、技術(shù)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)：《水土保持綜合治理技術(shù)規(guī)范》，水土保持工程防洪標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到建設(shè)工程的防洪標(biāo)準(zhǔn)。4、指導(dǎo)思想、原則本方案編制的指導(dǎo)思想是：以改善生態(tài)環(huán)境為主題，以控制水土流失為目標(biāo)，全面治理，重點(diǎn)防護(hù)，治管并重。本方案編制應(yīng)遵循以下原則：（1）工程措施和生物措施相結(jié)合的原則；（2）治理和開(kāi)發(fā)利用相結(jié)合的原則；（3）生態(tài)效益和經(jīng)濟(jì)效益相結(jié)合的原則，做到經(jīng)濟(jì)、合理、有效。5、治理目標(biāo)通過(guò)實(shí)施本方案，水土流失治理率達(dá)到95％以上，經(jīng)治理的水土流失輕微。6、水土流失防治方案土方開(kāi)挖存在的主要問(wèn)題為施工過(guò)程表土植被的破壞，土石完全裸露；竣工后挖土區(qū)和棄土區(qū)四周的土層外露。治理方案為：（1）挖土區(qū)邊坡頂上設(shè)置截水溝，將山坡地表水引離坡面，以減少坡面沖刷，對(duì)地質(zhì)不穩(wěn)地段，修建塹墻進(jìn)行擋土防護(hù)。（2）棄土、渣場(chǎng)主要采取種草和擋土、護(hù)坡等生物與工程措施相結(jié)合的綜合防治。擋土墻等工程設(shè)施應(yīng)在棄土、棄渣前完成。（3）環(huán)境保護(hù)、水土保持方案實(shí)施時(shí)間建設(shè)項(xiàng)目中的水土保持設(shè)施，按照《中華人民共和國(guó)水土保持法》第十九條規(guī)定，必須與主體工程同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)施工、同時(shí)投產(chǎn)使用。（4）投資估算：本方案投資估算是參照《安徽省水利水電建筑預(yù)算定額》、《安徽省建筑工程單位估價(jià)表》、《安徽省市政工程單位估價(jià)表》等有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。主要工程有護(hù)坡、排水管、綠化、棄土、棄渣堆放，其工程費(fèi)用已列入本項(xiàng)目工程總造價(jià)內(nèi)。（5）本方案中各項(xiàng)措施所需費(fèi)用均列入項(xiàng)目基本建設(shè)投資，并與主體工程同步安排。

第八章節(jié)能一、設(shè)計(jì)依據(jù)1、《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》2、《中華人民共和國(guó)節(jié)約能源法》3、《中華人民共和國(guó)建筑法》4、公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)GB50189-20055、建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)GB50034-20046、采暖通風(fēng)和空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范GBJ19-2003二、節(jié)能針對(duì)目前中國(guó)建筑高能耗、低能效的問(wèn)題，建設(shè)部提出了“十二五”期間建筑節(jié)能工作的重點(diǎn)工作領(lǐng)域。新建建筑全面執(zhí)行節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。建筑節(jié)能應(yīng)參照《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》、《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)安徽省實(shí)施細(xì)則》、《安徽省人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)墻體材料革新和推廣節(jié)能建筑的實(shí)施意見(jiàn)》。本項(xiàng)目在建筑設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收和測(cè)評(píng)；建筑新技術(shù)、新工藝和新材料的應(yīng)用；建筑物用能系統(tǒng)的運(yùn)行管理中應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國(guó)家、行業(yè)和陜西省制定的建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)。建筑設(shè)計(jì)采用簡(jiǎn)潔的幾何造型，減少外立面不必要的凹凸變化，以較小表面積達(dá)到節(jié)能的目的。外墻做保溫，屋面采用新型節(jié)能的屋面隔熱、保溫材料；采用節(jié)能門(mén)窗，選用塑鋼框料，中空玻璃。避免采用落地窗。（一）節(jié)水本項(xiàng)目在建設(shè)和運(yùn)營(yíng)中，應(yīng)嚴(yán)格按照《中國(guó)節(jié)水技術(shù)政策大綱》以及陜西省政府2004年4月頒布實(shí)施的《安徽省人民政府關(guān)于印發(fā)安徽省行業(yè)用水定額的通知》的精神，采取有效的節(jié)水措施、制定節(jié)水管理制度。1、項(xiàng)目供水系統(tǒng)應(yīng)盡量采用重力方式供水，以降低能耗。2、該項(xiàng)目應(yīng)采用節(jié)水暖通器材設(shè)備、節(jié)水的衛(wèi)生潔具、龍頭、閥門(mén)等。3、加強(qiáng)對(duì)居民的思想教育，提高市民的節(jié)水意識(shí)，做到防止跑、冒、滴、漏，以降低水資源的損耗。4、使用過(guò)的水，可經(jīng)過(guò)多次重復(fù)利用，用于沖廁、托地等用用水環(huán)節(jié)，節(jié)約水資源。（二）節(jié)電1、道路路燈均選用節(jié)能光源，照明系統(tǒng)采用日照啟閉和夜晚12點(diǎn)后關(guān)燈制。2、采用建設(shè)部推薦的建筑照明節(jié)能技術(shù)和材料，選用效率高、配光合理的燈具及綠色照明設(shè)施等。3、選擇節(jié)能的空調(diào)設(shè)備，采用自動(dòng)控制,同時(shí)分室控溫。4、在變電室設(shè)集中無(wú)功功率自動(dòng)補(bǔ)償裝置。5、采用節(jié)能型電力變壓器，降低變壓器的能耗。6、制定節(jié)電管理制度。（三）室內(nèi)熱環(huán)境和建筑節(jié)能1、室內(nèi)熱環(huán)境和建筑節(jié)能設(shè)計(jì)指標(biāo)冬季采暖室內(nèi)熱環(huán)境設(shè)計(jì)溫度區(qū)16℃～18℃，夏季空調(diào)室內(nèi)熱環(huán)境設(shè)計(jì)溫度取26℃～28℃，換氣均為1.0次/h。居住建筑與公共建筑通過(guò)采用合理的建筑節(jié)能設(shè)計(jì)，增強(qiáng)建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)保溫隔熱性能和提高采暖、空調(diào)設(shè)備能效比的節(jié)能措施，在保證相同的室內(nèi)熱環(huán)境指標(biāo)的前提下，與未采取節(jié)能措施建筑物相比，全年采暖、空調(diào)總耗降低50%以上。2、商業(yè)住宅住宅平面、立面規(guī)則，座北朝南，南北面窗墻比盡可能滿足規(guī)定性指標(biāo)，選其中最不利住宅作初步建筑節(jié)能計(jì)算分析后，住宅保溫材料用：屋面40mm擠塑聚苯板，外墻外保溫（由內(nèi)至外）：240厚多孔粘土磚，40厚膠粉聚苯顆粒保溫漿料，5m聚合物抗裂砂漿。外窗：斷熱鋁合金窗框，普通中空玻璃，玻璃采用（5mm+6Amm+5mm），分戶墻：240多孔粘土磚雙面粉刷。3、商鋪由于平面布置不規(guī)則，層數(shù)少，體形系數(shù)較大，為了造型窗墻比一般超過(guò)了規(guī)定性指標(biāo)，選其中最不利一棟作初步建筑節(jié)能計(jì)算分析后，其保溫材料采用，屋面：50mm厚擠塑聚苯板，外墻外保溫（由內(nèi)至外）：200厚加氣混凝土砌塊，60厚膠粉聚苯顆粒保溫漿料，5厚聚合物抗裂砂漿，外窗：斷熱鋁合金窗框低幅射中空玻璃窗，玻璃采用（8mm+6Amm+8mm）。

第九章勞動(dòng)安全衛(wèi)生及消防一、勞動(dòng)安全（一）勞動(dòng)安全法規(guī)該項(xiàng)目屬建筑工程項(xiàng)目。在建設(shè)和運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，執(zhí)行《中華人民共和國(guó)勞動(dòng)法》、《中華人民共和國(guó)安全生產(chǎn)法》、《中華人民共和國(guó)消防條例》、《中華人民共和國(guó)產(chǎn)品質(zhì)量安全法》、《中華人民共和國(guó)建筑法》、《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》、《高處施工吊籃的安全規(guī)程》、《建筑施工安全檢查標(biāo)準(zhǔn)》、《建筑機(jī)械使用安全技術(shù)規(guī)程》、《建筑施工現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境與衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》、《建筑安全生產(chǎn)監(jiān)督管理規(guī)定》、《建筑業(yè)企業(yè)職工安全培訓(xùn)教育暫行規(guī)定》、《建筑工程預(yù)防高處墜落事故若干規(guī)定》、《建筑工程預(yù)防坍塌事故若干規(guī)定》、《建筑起重機(jī)械設(shè)備安全監(jiān)督管理規(guī)定》、《施工現(xiàn)場(chǎng)安全防護(hù)用具及機(jī)械設(shè)備使用監(jiān)督管理規(guī)定》、《城市居民住宅安全防范設(shè)施建設(shè)管理規(guī)定》等法律、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、規(guī)程。并成立相應(yīng)的安全消防管理機(jī)構(gòu)，制訂相應(yīng)的安全消防管理制度，進(jìn)行相應(yīng)的安全消防管理教育培訓(xùn)。（二）勞動(dòng)安全危害因素本項(xiàng)目為房屋建筑項(xiàng)目。根據(jù)一般房屋建筑項(xiàng)目常見(jiàn)的勞動(dòng)安全、職業(yè)衛(wèi)生等方面的危害因素分析。主要是項(xiàng)目施工過(guò)程中的安全隱患，主要有施工場(chǎng)所的安全防護(hù)措施不當(dāng)、施工機(jī)械違章操作和施工過(guò)程中發(fā)生的觸電、碰傷、砸傷等安全事故。（三）勞動(dòng)安全衛(wèi)生措施根據(jù)本項(xiàng)目勞動(dòng)安全危害因素分析，項(xiàng)目在建設(shè)中，必須嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家有關(guān)勞動(dòng)、衛(wèi)生、安全、等法律法規(guī)。在項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工、生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，做到設(shè)計(jì)方案有勞動(dòng)安全、職業(yè)衛(wèi)生、消防方面的設(shè)計(jì)內(nèi)容。施工方案有勞動(dòng)安全、職業(yè)衛(wèi)生、消防方面保護(hù)措施。施工過(guò)程有勞動(dòng)安全、職業(yè)衛(wèi)生、消防方面的危害預(yù)案，并有具體人員負(fù)責(zé)勞動(dòng)安全、職業(yè)衛(wèi)生、消防方面工作，施工單位在建筑工程施工時(shí)要保證安全措施到位，在電源、腳手架等危險(xiǎn)部位設(shè)置明顯安全警示標(biāo)記，經(jīng)常召開(kāi)安全生產(chǎn)會(huì)議。二、消防（一）消防設(shè)計(jì)依據(jù)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GBJ16-87(2001)《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》GBJ140-90(1997)《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50057-94（2000）（二）消防措施1、依據(jù)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范GBJ16-87》要求，建筑物室內(nèi)配備消防栓、固定滅火器等消防設(shè)備。建筑物內(nèi)設(shè)置防排煙、應(yīng)急照明等系統(tǒng)。2、建筑物間距布置，嚴(yán)格根據(jù)防火規(guī)范要求劃分防火分區(qū)，明確標(biāo)明疏散通道位置、人流密集處要有明顯的疏散指示標(biāo)志。3、嚴(yán)格執(zhí)行消防管理制度，并檢查消防設(shè)施的維護(hù)情況和監(jiān)督人員執(zhí)行情況。安全消防器材必須保持完好有效。消防器材的日常保養(yǎng)、維護(hù)由專(zhuān)職消防員負(fù)責(zé)。消防器材每年進(jìn)行一次全面檢查，檢查驗(yàn)收不合格的消防器材，盡快更換，不得投入正常使用。4、因需要?jiǎng)佑妹骰饡r(shí)，必須采取妥善的防護(hù)措施，并經(jīng)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，在專(zhuān)人監(jiān)護(hù)下進(jìn)行。5、消防供水系統(tǒng)結(jié)合生活供水系統(tǒng)一并考慮。

第十章項(xiàng)目管理與實(shí)施進(jìn)度度安排一、項(xiàng)目管理工程建設(shè)是百年大計(jì)，必須堅(jiān)持質(zhì)量第一。項(xiàng)目要積極推行項(xiàng)目法人責(zé)任制、招標(biāo)投標(biāo)制、建設(shè)監(jiān)理制和合同管理制。項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)由項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)層、項(xiàng)目管理層和勞務(wù)作業(yè)層組成。該項(xiàng)目承辦單位為安徽XX建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司。本著結(jié)構(gòu)合理、精干高效的原則，安徽XX建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司應(yīng)委托有資質(zhì)的相關(guān)施工單位選擇綜合素質(zhì)高的項(xiàng)目班子組成項(xiàng)目經(jīng)理部，以項(xiàng)目經(jīng)理為核心，實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制。項(xiàng)目班子在公司的直接監(jiān)督與指導(dǎo)下，履行施工總承包的權(quán)利和義務(wù)，代表法人全面履約，實(shí)行項(xiàng)目法人管理，負(fù)責(zé)該工程的計(jì)劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)和控制。同時(shí)，組建由高級(jí)工程師、工程造價(jià)師、注冊(cè)會(huì)計(jì)師等組成的專(zhuān)家顧問(wèn)小組，為工程施工提供技術(shù)、經(jīng)濟(jì)方面的咨詢(xún)、指導(dǎo)和把關(guān)。該項(xiàng)目班子主要完成項(xiàng)目實(shí)施準(zhǔn)備、配套資金籌集、技術(shù)獲得、勘察設(shè)計(jì)、設(shè)備訂貨、施工準(zhǔn)備、施工，直到竣工驗(yàn)收和交付使用等各個(gè)工作階段。這些階段的各項(xiàng)投資活動(dòng)和各個(gè)環(huán)節(jié)，有些是同時(shí)開(kāi)展的，有些是交叉進(jìn)行。將項(xiàng)目實(shí)施時(shí)期各個(gè)工作階段的各個(gè)工作環(huán)節(jié)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，以便對(duì)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度做出合理而又切實(shí)可行的安排，達(dá)到保證工期投入使用。二、項(xiàng)目監(jiān)理本項(xiàng)目監(jiān)理由有資質(zhì)的建設(shè)監(jiān)理公司承擔(dān)。在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，實(shí)行全程監(jiān)理。具體監(jiān)理內(nèi)容包括：1、設(shè)計(jì)階段的監(jiān)理內(nèi)容：①協(xié)助公司提出設(shè)計(jì)要求、編制招標(biāo)文件，參與評(píng)選設(shè)計(jì)方案；②參與選擇勘察、設(shè)計(jì)單位，協(xié)助公司簽訂勘察設(shè)計(jì)合同，并監(jiān)督合同的實(shí)施；③核查設(shè)計(jì)方案和設(shè)計(jì)結(jié)果是否符合有關(guān)法律、法規(guī)和技術(shù)規(guī)范的規(guī)定；④按照安全優(yōu)化的原則，參與核查設(shè)計(jì)方案和設(shè)計(jì)結(jié)果是否符合設(shè)計(jì)要求所提出的安全可靠性、適用性和經(jīng)濟(jì)性；⑤向公司提出支付合同價(jià)款的意見(jiàn)。2、施工準(zhǔn)備及施工階段的監(jiān)理內(nèi)容：①協(xié)助安徽XX建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司組織施工招標(biāo)、編制招標(biāo)文件，組織投標(biāo)、開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)；②協(xié)助安徽XX建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司簽訂與工程有關(guān)的合同，確認(rèn)承包方選擇的分包方；③協(xié)助安徽XX建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司辦理開(kāi)工許可手續(xù)；④組織施工圖紙會(huì)審；審查承包方提出的施工組織設(shè)計(jì)、施工技術(shù)方案、施工進(jìn)度計(jì)劃、施工質(zhì)量保證體系和施工安全保證體系；⑤監(jiān)督承、發(fā)包雙方嚴(yán)格執(zhí)行工程承包合同和有關(guān)工程技術(shù)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)；⑥抽查、核驗(yàn)工程使用的建材、構(gòu)配件和機(jī)械設(shè)備的數(shù)量及質(zhì)量；⑦負(fù)責(zé)確認(rèn)設(shè)計(jì)變更、技術(shù)核定和施工現(xiàn)場(chǎng)簽證；⑧協(xié)同安徽XX建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司組織工程設(shè)計(jì)、施工及有關(guān)單位進(jìn)行分項(xiàng)、分部工程和隱蔽工程的檢查及工程竣工預(yù)驗(yàn)收，并提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)報(bào)告;⑨參與工程驗(yàn)收和工程結(jié)算審查；⑩在保修期內(nèi)協(xié)助安徽XX建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司檢查工程狀況，參與鑒定質(zhì)量責(zé)任，督促承包方回訪，監(jiān)督承包方保修直至達(dá)到規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，復(fù)核保修結(jié)算。本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告批復(fù)后，應(yīng)盡快著手進(jìn)行前期準(zhǔn)備工作，及時(shí)委托設(shè)計(jì)單位編制初步設(shè)計(jì)，并進(jìn)行建設(shè)場(chǎng)地的勘測(cè)和場(chǎng)地平整等工作。該工業(yè)品批發(fā)市場(chǎng)建設(shè)實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃定點(diǎn)，分年度實(shí)施完成的方式，建設(shè)期12個(gè)月，即2012年4月至2013年4月。

第十一章投資估算及資金籌措一、估算依據(jù)1.安徽省建筑工程綜合定額2.安徽省安裝工程綜合定額3.XX縣地區(qū)材料預(yù)算價(jià)格4.當(dāng)?shù)仡?lèi)似工程的造價(jià)5.現(xiàn)行投資估算的有關(guān)規(guī)定二、估算說(shuō)明1.征地及拆遷款400萬(wàn)元。2.城市配套按當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)政策125元/m2計(jì)取。3.勞保統(tǒng)籌按工程費(fèi)用的2.6%計(jì)取。4.人防易地建設(shè)管理費(fèi)8元/m2。5.消防設(shè)施審核費(fèi)1元/m2。6.建設(shè)單位管理費(fèi)取工程費(fèi)用0.9%。7.監(jiān)理費(fèi)取工程費(fèi)0.8%。8.勘察設(shè)計(jì)費(fèi)取工程費(fèi)的1.1%。三、投資估算征地及拆遷補(bǔ)尚款400萬(wàn)元、土建工程1408萬(wàn)元、設(shè)備與安裝工程200萬(wàn)元、街道路面工程120萬(wàn)元、公用工程80萬(wàn)元、其它費(fèi)用50萬(wàn)元。合計(jì)2258萬(wàn)元。四、資金籌措方案項(xiàng)目所用資金2258萬(wàn)元，全部由企業(yè)自籌。

第十二章項(xiàng)目招投標(biāo)一、工程招標(biāo)1、發(fā)包方式招標(biāo)的工作范圍即指招標(biāo)文件中約定承包完成的工作內(nèi)容，工作內(nèi)容可以由一個(gè)承包方完成包括可行性研究、勘察設(shè)計(jì)、施工、試運(yùn)行等全部工程內(nèi)容，也可以由不同的承包方完成其中的一項(xiàng)或幾項(xiàng)工程內(nèi)容。前者稱(chēng)為工程項(xiàng)目的建設(shè)全過(guò)程總承包或“交鑰匙工程承包”，簡(jiǎn)稱(chēng)總承包；后者稱(chēng)為單