《房地產(chǎn)金融（第二版）》第八章 房地產(chǎn)保險(xiǎn)

房地產(chǎn)金融

（第二版）房地產(chǎn)金融（第二版）

第八章房地產(chǎn)保險(xiǎn)

內(nèi)容提要

房地產(chǎn)保險(xiǎn)是房地產(chǎn)金融的重要組成部分，它對(duì)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)可起到保駕護(hù)航的作用。本章將通過(guò)對(duì)與房地產(chǎn)有關(guān)的保險(xiǎn)產(chǎn)品的研究，使大家在了解保險(xiǎn)基本理論的基礎(chǔ)上，掌握房地產(chǎn)保險(xiǎn)產(chǎn)品基本內(nèi)容和運(yùn)作過(guò)程，為今后從事房地產(chǎn)金融工作奠定基礎(chǔ)。房地產(chǎn)金融（第二版）

第一節(jié)保險(xiǎn)基本理論一、保險(xiǎn)的含義及其特征保險(xiǎn)是指投保人根據(jù)合同約定，向保險(xiǎn)人支付保險(xiǎn)費(fèi)，保險(xiǎn)人對(duì)于合同約定的可能發(fā)生的事故因其發(fā)生所造成的財(cái)產(chǎn)損失承擔(dān)賠償保險(xiǎn)金責(zé)任，或者當(dāng)被保險(xiǎn)人死亡、傷殘、疾病，或者達(dá)到合同約定的年齡、期限時(shí)承擔(dān)給付保險(xiǎn)金的責(zé)任。房地產(chǎn)金融（第二版）

第一節(jié)保險(xiǎn)基本理論（一）保險(xiǎn)與儲(chǔ)蓄保險(xiǎn)與儲(chǔ)蓄都是為了將來(lái)經(jīng)濟(jì)上的某種需要而現(xiàn)在積存資金的一種方式，是處理經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定因素的善后措施。兩者的區(qū)別：

行為特征：儲(chǔ)蓄是是單獨(dú)的、個(gè)別進(jìn)行的；保險(xiǎn)是集體的行為。

資金的所有和使用：儲(chǔ)蓄的資金的所有權(quán)歸儲(chǔ)蓄者所有，并且由其支配使用；保險(xiǎn)基金的所有權(quán)歸被保險(xiǎn)人集體所有，并且由保險(xiǎn)人代為支配使用。

經(jīng)營(yíng)技術(shù)：保險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)需要特殊的精算技術(shù)。

給付均等原則的含義：儲(chǔ)蓄是個(gè)別均等原則；保險(xiǎn)是綜合均等原則。房地產(chǎn)金融（第二版）

第一節(jié)保險(xiǎn)基本理論（二）保險(xiǎn)與救濟(jì)保險(xiǎn)和救濟(jì)都是補(bǔ)償災(zāi)害事故損失的經(jīng)濟(jì)制度。

兩者的區(qū)別：救濟(jì)是基于人道主義的單方施舍行為，而保險(xiǎn)則是受法律約束的經(jīng)濟(jì)合同行為。救濟(jì)是單方的無(wú)償行為，而保險(xiǎn)則是以投保人支付保險(xiǎn)費(fèi)為前提的雙方對(duì)價(jià)有償行為。救濟(jì)的實(shí)施者是完全依靠財(cái)政資金或社會(huì)資金的政府部門(mén)和慈善機(jī)構(gòu)，保險(xiǎn)的經(jīng)營(yíng)者是具有互助共濟(jì)性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)單位—保險(xiǎn)公司。救濟(jì)的給付對(duì)象范圍不能事先確定，保險(xiǎn)的給付對(duì)象范圍是依保險(xiǎn)合同事先確定的。房地產(chǎn)金融（第二版）

第一節(jié)保險(xiǎn)基本理論（三）保險(xiǎn)與賭博保險(xiǎn)與賭博都是建立在綜合均等原則基礎(chǔ)上，而且給付都由偶然因素決定。

兩者具有本質(zhì)區(qū)別：

經(jīng)營(yíng)對(duì)象：賭博為投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)；保險(xiǎn)為純粹風(fēng)險(xiǎn)。

目的：賭博在于射利；保險(xiǎn)在于排憂解難，獲得經(jīng)濟(jì)保障，利人利己。

結(jié)果：賭博是贏者以輸者的損失為代價(jià)，是風(fēng)險(xiǎn)的增加；保險(xiǎn)是被保險(xiǎn)人的經(jīng)濟(jì)損失獲得補(bǔ)償，是風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移和減少。保險(xiǎn)與賭博的本質(zhì)區(qū)別在于保險(xiǎn)以保險(xiǎn)利益原則為前提，即投保人或被保險(xiǎn)人對(duì)保險(xiǎn)標(biāo)的必須具有保險(xiǎn)利益，否則，合同無(wú)效。房地產(chǎn)金融（第二版）

第一節(jié)保險(xiǎn)基本理論（四）保險(xiǎn)與保證

保險(xiǎn)與保證都是當(dāng)事人應(yīng)付未來(lái)偶然事件的防范措施。

兩者的區(qū)別：保證是個(gè)體之間的合同關(guān)系；保險(xiǎn)則是多數(shù)單位和個(gè)人之間的互助合作關(guān)系。保證合同從屬于其他合同；保險(xiǎn)合同則是獨(dú)立的合同。保證費(fèi)用的確定主要受當(dāng)事人的心理因素影響；保險(xiǎn)費(fèi)的確定建立在精算基礎(chǔ)上。房地產(chǎn)金融（第二版）

第一節(jié)保險(xiǎn)基本理論二、保險(xiǎn)的性質(zhì)（一）保險(xiǎn)是一種經(jīng)濟(jì)形式，從屬于一定的生產(chǎn)關(guān)系。（二）保險(xiǎn)是一種合同行為。（三）保險(xiǎn)分配的性質(zhì)受生產(chǎn)關(guān)系制約。（四）保險(xiǎn)是一種信用關(guān)系。房地產(chǎn)金融（第二版）

第一節(jié)保險(xiǎn)基本理論三、保險(xiǎn)的職能和作用（一）保險(xiǎn)的職能即保險(xiǎn)所具有的職責(zé)和功能，它是保險(xiǎn)性質(zhì)及其規(guī)律性的客觀要求和具體反映。

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第一節(jié)保險(xiǎn)基本理論

1.保險(xiǎn)的基本職能

保險(xiǎn)的基本職能是指保險(xiǎn)在一切經(jīng)濟(jì)形態(tài)下所固有的職能，表現(xiàn)為組織經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償和保險(xiǎn)金給付的職能。即通過(guò)組織分散的保險(xiǎn)費(fèi)，建立保險(xiǎn)基金，用于補(bǔ)償被保險(xiǎn)人因約定的保險(xiǎn)事故發(fā)生所致經(jīng)濟(jì)損失的職能。也稱為經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償職能。房地產(chǎn)金融（第二版）

第一節(jié)保險(xiǎn)基本理論

保險(xiǎn)基本職能是保險(xiǎn)本質(zhì)特征的反應(yīng)。表現(xiàn)為：（1）保險(xiǎn)的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償以分散風(fēng)險(xiǎn)為前提。（2）經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償要求是保險(xiǎn)產(chǎn)生和發(fā)展的原因。（3）保險(xiǎn)所擔(dān)負(fù)的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償職能是一切社會(huì)形態(tài)所共有的。（4）保險(xiǎn)的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償職能具有如下豐富的內(nèi)涵：

第一、補(bǔ)償由于自然災(zāi)害和意外事故所致保險(xiǎn)財(cái)產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)損失；第二、對(duì)被保險(xiǎn)人在保險(xiǎn)期內(nèi)發(fā)生人身傷亡或生存到保險(xiǎn)期滿給付保險(xiǎn)金；第三、承擔(dān)被保險(xiǎn)人因其行為失當(dāng)依法對(duì)受害人（第三者）所付的經(jīng)濟(jì)賠償?shù)拿袷仑?zé)任；第四、保證商業(yè)信用和銀行信用的履約責(zé)任。房地產(chǎn)金融（第二版）

第一節(jié)保險(xiǎn)基本理論

2.保險(xiǎn)的派生職能

保險(xiǎn)的派生職能是由保險(xiǎn)的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償職能派生出來(lái)的。它包括：（1）財(cái)政性的分配職能（2）金融性的融資職能（3）防災(zāi)防損職能（4）社會(huì)管理職能房地產(chǎn)金融（第二版）

第一節(jié)保險(xiǎn)基本理論（二）保險(xiǎn)的作用保險(xiǎn)的作用是指保險(xiǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中執(zhí)行其職能所產(chǎn)生的社會(huì)效應(yīng)。

1.保險(xiǎn)的地位（1）保險(xiǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位（2）保險(xiǎn)在金融體系中的地位

2.保險(xiǎn)的作用（1）保險(xiǎn)在微觀經(jīng)濟(jì)中的作用（2）保險(xiǎn)在宏觀經(jīng)濟(jì)中的作用保險(xiǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的“穩(wěn)定器”。房地產(chǎn)金融（第二版）

第一節(jié)保險(xiǎn)基本理論四、保險(xiǎn)基金保險(xiǎn)基金是社會(huì)后備基金的重要組成部分。它是保險(xiǎn)人通過(guò)合理計(jì)算分?jǐn)偨?，向投保人收取保險(xiǎn)費(fèi)建立起來(lái)的后備基金，是用于補(bǔ)償被保險(xiǎn)人因約定的保險(xiǎn)事故發(fā)生所致經(jīng)濟(jì)損失的貨幣資金。保險(xiǎn)基金具有下列特點(diǎn)：

1.保險(xiǎn)基金是通過(guò)經(jīng)濟(jì)合同方式收取保險(xiǎn)費(fèi)而實(shí)現(xiàn)的。

2.保險(xiǎn)基金用于保險(xiǎn)參加者之間的資金調(diào)節(jié)。

3.保險(xiǎn)基金逐年積累，始終具有償付能力?？傊?，保險(xiǎn)基金是保險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)，是保險(xiǎn)公司償付能力的體現(xiàn)。房地產(chǎn)金融（第二版）

第二節(jié)保險(xiǎn)基本原則保險(xiǎn)基本原則是保險(xiǎn)的行為準(zhǔn)則，是維護(hù)保險(xiǎn)雙方當(dāng)事人合法權(quán)益的準(zhǔn)則。遵守保險(xiǎn)的基本原則，有利于發(fā)揮保險(xiǎn)的職能，保障社會(huì)生產(chǎn)、生活的安定。房地產(chǎn)金融（第二版）

第二節(jié)保險(xiǎn)基本原則一、最大誠(chéng)信原則

1.含義：保險(xiǎn)雙方當(dāng)事人在實(shí)施保險(xiǎn)行為過(guò)程中必須誠(chéng)實(shí)守信，不得隱瞞有關(guān)保險(xiǎn)活動(dòng)的任何重要事實(shí)，否則合同無(wú)效。

2.特點(diǎn)：在我國(guó)，最大誠(chéng)信原則是用來(lái)約束保險(xiǎn)雙方當(dāng)事人的。

3.內(nèi)容：最大誠(chéng)信原則的內(nèi)容包括告知、保證和棄權(quán)與禁止反言。告知是約束保險(xiǎn)雙方當(dāng)事人的，保證是約束被保險(xiǎn)人的，棄權(quán)與禁止反言則約束保險(xiǎn)人。房地產(chǎn)金融（第二版）

第二節(jié)保險(xiǎn)基本原則（1）告知：保險(xiǎn)合同的一方當(dāng)事人在保險(xiǎn)合同訂立前、訂立時(shí)或履行保險(xiǎn)合同時(shí)，向另一方當(dāng)事人所做的口頭或書(shū)面陳述。（2）保證：人們對(duì)于某種事情的作為或不作為的允諾。保險(xiǎn)中的保證是指被保險(xiǎn)人允諾對(duì)某一事情的作為或不作為，以及擔(dān)保某一事項(xiàng)的真實(shí)性。（3）棄權(quán)和禁止反言：棄權(quán)，是指合同的一方當(dāng)事人放棄他在合同中可以主張的某種權(quán)利；禁止反言，是指當(dāng)事人既已放棄可以主張的權(quán)利而后不得再向他方主張?jiān)摍?quán)利。房地產(chǎn)金融（第二版）

第二節(jié)保險(xiǎn)基本原則二、保險(xiǎn)利益原則（一）保險(xiǎn)利益原則的含義

保險(xiǎn)利益是指投保人對(duì)保險(xiǎn)標(biāo)的所具有的法律上承認(rèn)的利益。保險(xiǎn)利益原則是指投保人或被保險(xiǎn)人對(duì)保險(xiǎn)標(biāo)的在訂立保險(xiǎn)合同時(shí)或合同履行過(guò)程中必須具有保險(xiǎn)利益。（二）保險(xiǎn)利益的構(gòu)成要件（1）保險(xiǎn)利益必須是合法的利益（2）保險(xiǎn)利益必須是一種具有經(jīng)濟(jì)價(jià)值的利益（3）保險(xiǎn)利益必須是確定的利益房地產(chǎn)金融（第二版）

第二節(jié)保險(xiǎn)基本原則（三）保險(xiǎn)利益的存在形式

1.財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)的保險(xiǎn)利益形式。（1）財(cái)產(chǎn)所有人對(duì)歸其所有的財(cái)產(chǎn)具有保險(xiǎn)利益。（2）抵押權(quán)人、質(zhì)權(quán)人對(duì)抵押、出質(zhì)的財(cái)產(chǎn)的債權(quán)具有保險(xiǎn)利益。（3）財(cái)產(chǎn)保管人對(duì)其所保管的財(cái)產(chǎn)具有保險(xiǎn)利益。（4）當(dāng)事人對(duì)其財(cái)產(chǎn)合法的、預(yù)期的經(jīng)濟(jì)利益具有保險(xiǎn)利益。（5）責(zé)任保險(xiǎn)，投保人對(duì)被保險(xiǎn)人的民事?lián)p害在法律上所負(fù)的經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任具有保險(xiǎn)利益。（6）信用（保證）保險(xiǎn)，信用、保證保險(xiǎn)的保險(xiǎn)標(biāo)的是信用行為，由于義務(wù)人的失信會(huì)給權(quán)利人造成經(jīng)濟(jì)損失，所以，權(quán)利人或義務(wù)人對(duì)這種信用行為都具有保險(xiǎn)利益。房地產(chǎn)金融（第二版）

第二節(jié)保險(xiǎn)基本原則

2.人身保險(xiǎn)的保險(xiǎn)利益形式人身保險(xiǎn)是以人的身體或壽命為保險(xiǎn)標(biāo)的的保險(xiǎn)。保險(xiǎn)的目的是滿足被保險(xiǎn)人及其家屬在生活上的經(jīng)濟(jì)需要，不因保險(xiǎn)事故的發(fā)生而受影響。

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第二節(jié)保險(xiǎn)基本原則我國(guó)《保險(xiǎn)法》第53條規(guī)定，在人身保險(xiǎn)中，投保人對(duì)下列人員具有保險(xiǎn)利益：（1）本人；（2）配偶、子女、父母；（3）前項(xiàng)以外與投保人有撫養(yǎng)、贍養(yǎng)或者扶養(yǎng)關(guān)系的家庭其他成員、近親屬；（4）除前款規(guī)定外，他被保險(xiǎn)人同意投保人為其訂立合同的，視為投保人對(duì)被保險(xiǎn)人具有保險(xiǎn)利益。第55條規(guī)定：“投保人不得為無(wú)民事行為能力人投保以死亡為給付保險(xiǎn)金條件的人身保險(xiǎn)，保險(xiǎn)人也不得承保?！钡?6條規(guī)定：“以死亡為給付保險(xiǎn)金條件的合同，未經(jīng)被保險(xiǎn)人書(shū)面同意并認(rèn)可保險(xiǎn)金額的，合同無(wú)效?！狈康禺a(chǎn)金融（第二版）

第二節(jié)保險(xiǎn)基本原則（四）保險(xiǎn)利益的存在時(shí)間保險(xiǎn)利益是保險(xiǎn)合同成立及履行的前提條件，但是在不同的保險(xiǎn)中對(duì)保險(xiǎn)利益存在時(shí)間的要求并不一致。在財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)中，強(qiáng)調(diào)保險(xiǎn)利益在索賠時(shí)必須存在，即當(dāng)被保險(xiǎn)人索賠時(shí)，他（或她）必須對(duì)保險(xiǎn)標(biāo)的具有保險(xiǎn)利益，即允許保險(xiǎn)合同依法轉(zhuǎn)讓。在人身保險(xiǎn)中，強(qiáng)調(diào)保險(xiǎn)利益在投保時(shí)必須存在，即投保人在投保時(shí)必須對(duì)保險(xiǎn)標(biāo)的具有保險(xiǎn)利益。房地產(chǎn)金融（第二版）

第二節(jié)保險(xiǎn)基本原則三、近因原則近因原則是保險(xiǎn)事故發(fā)生后用來(lái)分清責(zé)任、確定責(zé)任應(yīng)遵循的保險(xiǎn)基本原則。（一）近因原則的含義近因，是指釀成某種結(jié)果的直接、有效、起決定作用的原因。保險(xiǎn)中的近因是指造成保險(xiǎn)標(biāo)的損失的直接、有效、起決定作用的原因。近因原則是指保險(xiǎn)賠償與保險(xiǎn)金給付是以造成保險(xiǎn)標(biāo)的損害后果的近因必須是保險(xiǎn)責(zé)任事故為先決條件。房地產(chǎn)金融（第二版）

第二節(jié)保險(xiǎn)基本原則（二）近因的認(rèn)定及保險(xiǎn)賠償或給付責(zé)任的確定

兩種近因認(rèn)定規(guī)則：一是排除遠(yuǎn)因的規(guī)則，即從時(shí)間和空間上將過(guò)久的和過(guò)遠(yuǎn)的原因排除，最后剩下的就是近因，這是保險(xiǎn)界早期采用的近因認(rèn)定規(guī)則。二是直接認(rèn)定近因的規(guī)則，是按照直接、有效、起決定作用的標(biāo)準(zhǔn)確定近因，是現(xiàn)代保險(xiǎn)業(yè)所采用的近因認(rèn)定規(guī)則。

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第二節(jié)保險(xiǎn)基本原則直接認(rèn)定近因的規(guī)則有以下兩種情況：

1.單一原因

單一原因是指造成保險(xiǎn)標(biāo)的損害的原因只有一種，這種原因就是近因。

2.多原因

多原因是指造成保險(xiǎn)標(biāo)的損害的原因有兩個(gè)或兩個(gè)以上，有兩種情況：（1）兩個(gè)或兩個(gè)以上原因連續(xù)發(fā)生，則最先發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)因素或風(fēng)險(xiǎn)事故是近因。（2）兩個(gè)或兩個(gè)以上原因同時(shí)發(fā)生，則這些事故都為近因。房地產(chǎn)金融（第二版）

第二節(jié)保險(xiǎn)基本原則四、損害補(bǔ)償原則損害補(bǔ)償原則是處理財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)賠案時(shí)遵循的一項(xiàng)基本原則。人身保險(xiǎn)采用定值保險(xiǎn)合同，一般不適用于該原則。

（一）損害補(bǔ)償原則的含義損害補(bǔ)償原則是指在發(fā)生保險(xiǎn)事故致保險(xiǎn)標(biāo)的損失時(shí)，按照保險(xiǎn)合同約定的條件，依保險(xiǎn)標(biāo)的的實(shí)際損失，在保險(xiǎn)金額以內(nèi)進(jìn)行賠償?shù)脑瓌t。

（二）損害補(bǔ)償原則的實(shí)施損害補(bǔ)償原則，一方面通過(guò)法律、法規(guī)和條例約束與監(jiān)督保險(xiǎn)人履約；另一方面通過(guò)多種方式限制賠償金額。房地產(chǎn)金融（第二版）

第二節(jié)保險(xiǎn)基本原則（三）損害補(bǔ)償原則的例外情況

1.人身保險(xiǎn)（醫(yī)療保險(xiǎn)除外）

2.定值保險(xiǎn)合同

3.重置價(jià)值賠償方式

4.施救費(fèi)用的賠償房地產(chǎn)金融（第二版）

第二節(jié)保險(xiǎn)基本原則（四）損害補(bǔ)償原則的派生原則

1.權(quán)益轉(zhuǎn)讓原則權(quán)益轉(zhuǎn)讓原則是指保險(xiǎn)事故發(fā)生后，保險(xiǎn)人向被保險(xiǎn)人支付了保險(xiǎn)賠償金后，依法取得有關(guān)保險(xiǎn)標(biāo)的的所有權(quán)或向第三者的索賠權(quán)。房地產(chǎn)金融（第二版）

第二節(jié)保險(xiǎn)基本原則（1）權(quán)利代位保險(xiǎn)標(biāo)的發(fā)生保險(xiǎn)事故所致?lián)p失依法應(yīng)由第三者承擔(dān)經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任，保險(xiǎn)人自向被保險(xiǎn)人支付保險(xiǎn)賠償金之日起，相應(yīng)取得對(duì)第三者在保險(xiǎn)賠償金額范圍內(nèi)的請(qǐng)求賠償?shù)臋?quán)利。（2）物上代位保險(xiǎn)標(biāo)的發(fā)生保險(xiǎn)事故造成損失，依保險(xiǎn)合同約定自保險(xiǎn)人支付保險(xiǎn)賠償金之日起，保險(xiǎn)標(biāo)的的所有權(quán)向保險(xiǎn)人轉(zhuǎn)移。通常發(fā)生在實(shí)際全損和推定全損的情況下。房地產(chǎn)金融（第二版）

第二節(jié)保險(xiǎn)基本原則

2.分?jǐn)傇瓌t分?jǐn)傇瓌t是指在重復(fù)保險(xiǎn)的情況下，當(dāng)保險(xiǎn)事故發(fā)生后，各保險(xiǎn)人采取適當(dāng)?shù)姆謹(jǐn)偡椒ǚ謸?dān)賠償責(zé)任，既使被保險(xiǎn)人得到充分保障，又不會(huì)使被保險(xiǎn)人因保險(xiǎn)賠償而獲利。房地產(chǎn)金融（第二版）

第三節(jié)保險(xiǎn)合同一、保險(xiǎn)合同的含義和特征保險(xiǎn)合同是指投保人與保險(xiǎn)人約定保險(xiǎn)權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。保險(xiǎn)合同一些獨(dú)特的特征：（一）保險(xiǎn)合同是保障性合同（二）保險(xiǎn)合同是諾成合同（三）保險(xiǎn)合同是有償合同（四）保險(xiǎn)合同是雙務(wù)合同（五）保險(xiǎn)合同是附和合同（六）保險(xiǎn)合同是對(duì)人合同房地產(chǎn)金融（第二版）

第三節(jié)保險(xiǎn)合同二、保險(xiǎn)合同的要素

（一）保險(xiǎn)合同的主體合同的主體是指合同權(quán)利和義務(wù)的承擔(dān)者。

1.保險(xiǎn)合同的當(dāng)事人保險(xiǎn)合同的當(dāng)事人是與保險(xiǎn)合同直接相關(guān)、訂立保險(xiǎn)合同的人，包括保險(xiǎn)人和投保人。

2.保險(xiǎn)合同的關(guān)系人保險(xiǎn)合同的關(guān)系人是指雖然不直接參與保險(xiǎn)合同的訂立，但是與保險(xiǎn)合同密切相關(guān)的人，包括被保險(xiǎn)人和受益人。房地產(chǎn)金融（第二版）

第三節(jié)保險(xiǎn)合同

3.保險(xiǎn)合同的中介人保險(xiǎn)合同的中介人是指輔助保險(xiǎn)合同的訂立或履行的人，包括保險(xiǎn)代理人和保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人。房地產(chǎn)金融（第二版）

第三節(jié)保險(xiǎn)合同（二）保險(xiǎn)合同的客體

保險(xiǎn)合同的客體是保險(xiǎn)合同當(dāng)事人權(quán)利和義務(wù)所共同指向的對(duì)象，是投保人或被保險(xiǎn)人對(duì)保險(xiǎn)標(biāo)的所具有的保險(xiǎn)利益。保險(xiǎn)標(biāo)的，是指作為保險(xiǎn)對(duì)象的財(cái)產(chǎn)及其有關(guān)利益或者人的生命和身體。一般財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)的保險(xiǎn)標(biāo)的是有形的物質(zhì)財(cái)產(chǎn)及其相關(guān)利益；責(zé)任保險(xiǎn)的標(biāo)的是民事?lián)p害賠償責(zé)任；信用保險(xiǎn)的標(biāo)的是義務(wù)人的信用；人身保險(xiǎn)的標(biāo)的是被保險(xiǎn)人的生命和身體。房地產(chǎn)金融（第二版）

第三節(jié)保險(xiǎn)合同（三）保險(xiǎn)合同的內(nèi)容

保險(xiǎn)合同的內(nèi)容是指保險(xiǎn)合同雙方之間由法律確定并保證其實(shí)現(xiàn)的權(quán)利和義務(wù)。一般通過(guò)保險(xiǎn)合同條款表現(xiàn)出來(lái)。保險(xiǎn)合同條款通常包括下列內(nèi)容：

1.當(dāng)事人條款。2.保險(xiǎn)標(biāo)的。3.保險(xiǎn)責(zé)任和責(zé)任免除。4.保險(xiǎn)期間。5.保險(xiǎn)價(jià)值。6.保險(xiǎn)金額。7.保險(xiǎn)費(fèi)及其支付辦法。8.保險(xiǎn)賠償和給付辦法。9.違約責(zé)任和爭(zhēng)議處理。10.訂立合同的時(shí)間。房地產(chǎn)金融（第二版）

第三節(jié)保險(xiǎn)合同

三、保險(xiǎn)合同的成立與生效（一）保險(xiǎn)合同的成立

1.保險(xiǎn)合同訂立的程序保險(xiǎn)合同與其他合同一樣，訂立過(guò)程也經(jīng)過(guò)要約與承諾兩個(gè)階段。要約一般由投保人發(fā)出，即投保；保險(xiǎn)人做出承諾，即承保。房地產(chǎn)金融（第二版）

第三節(jié)保險(xiǎn)合同

2.保險(xiǎn)合同成立的條件

保險(xiǎn)合同的成立要具備三個(gè)條件：即保險(xiǎn)合同內(nèi)容合法；保險(xiǎn)合同主體合意，雙方意思表示一致；保險(xiǎn)合同主體合法。

3.保險(xiǎn)合同成立的時(shí)間

我國(guó)《保險(xiǎn)法》第13條規(guī)定：“投保人提出保險(xiǎn)要求，經(jīng)保險(xiǎn)人同意承保，并就合同的條款達(dá)成協(xié)議，保險(xiǎn)合同成立?！奔幢ｋU(xiǎn)雙方當(dāng)事人達(dá)成協(xié)議時(shí)保險(xiǎn)合同成立。房地產(chǎn)金融（第二版）

第三節(jié)保險(xiǎn)合同（二）保險(xiǎn)合同的生效

保險(xiǎn)合同的生效是指保險(xiǎn)合同產(chǎn)生法律效力。合同的生效時(shí)間有兩種確定方式：一是合同成立就生效；二是約定期限生效。房地產(chǎn)金融（第二版）

第三節(jié)保險(xiǎn)合同

四、保險(xiǎn)合同的調(diào)整（一）保險(xiǎn)合同的變更我國(guó)《保險(xiǎn)法》第21條規(guī)定：“在保險(xiǎn)合同有效期內(nèi)，投保人和保險(xiǎn)人經(jīng)協(xié)商同意，可以變更保險(xiǎn)合同的有關(guān)內(nèi)容。變更保險(xiǎn)合同的，應(yīng)當(dāng)由保險(xiǎn)人在原保險(xiǎn)單或者其他保險(xiǎn)憑證上批注或者附帖批單，或者由投保人和保險(xiǎn)人訂立變更的書(shū)面協(xié)議。”保險(xiǎn)合同的變更主要指保險(xiǎn)合同三要素的變更。房地產(chǎn)金融（第二版）

第三節(jié)保險(xiǎn)合同（二）保險(xiǎn)合同的解除保險(xiǎn)合同的解除是指根據(jù)法律規(guī)定，在保險(xiǎn)合同有效期間內(nèi)，當(dāng)事人行使解除權(quán)而使保險(xiǎn)合同效力終止。根據(jù)我國(guó)《保險(xiǎn)法》規(guī)定，除貨物運(yùn)輸保險(xiǎn)合同和運(yùn)輸工具航程保險(xiǎn)合同，保險(xiǎn)責(zé)任開(kāi)始后，合同當(dāng)事人不得解除合同外，保險(xiǎn)合同的當(dāng)事人可以按照合同約定，享有解除保險(xiǎn)合同的權(quán)力。

1.投保人解除合同的權(quán)力。

2.保險(xiǎn)人解除合同的權(quán)力。房地產(chǎn)金融（第二版）

第三節(jié)保險(xiǎn)合同（三）保險(xiǎn)合同的終止保險(xiǎn)合同的終止是保險(xiǎn)合同關(guān)系的消滅。包括以下四種情況：

1.自然終止

2.義務(wù)已履行而終止

3.協(xié)議注銷(xiāo)而終止

4.違約失效而終止房地產(chǎn)金融（第二版）

第四節(jié)房地產(chǎn)保險(xiǎn)產(chǎn)品

一、房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)

風(fēng)險(xiǎn)，即損失的不確定性。風(fēng)險(xiǎn)的存在是保險(xiǎn)產(chǎn)生的物質(zhì)基礎(chǔ)，無(wú)風(fēng)險(xiǎn)就無(wú)保險(xiǎn)。房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)主要包括財(cái)產(chǎn)損失風(fēng)險(xiǎn)、責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)和人身風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)金融（第二版）

第四節(jié)房地產(chǎn)保險(xiǎn)產(chǎn)品（一）房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)損失風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)損失風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)標(biāo)的有遭受毀損、滅失的可能。造成房地產(chǎn)損失的原因主要包括三方面：

1.自然原因：主要指有形的房產(chǎn)在建造、銷(xiāo)售或使用過(guò)程中因各種自然災(zāi)害的發(fā)生而導(dǎo)致毀損的風(fēng)險(xiǎn)。包括火災(zāi)、洪水、爆炸、風(fēng)暴、地震等。

2.社會(huì)原因：主要指社會(huì)個(gè)人的行為反常（例如破壞、玩忽職守等）或不可預(yù)料的群體行為越軌（例如動(dòng)亂、罷工等）導(dǎo)致有形房產(chǎn)毀損的風(fēng)險(xiǎn)。

3.經(jīng)濟(jì)原因：主要指經(jīng)濟(jì)不景氣、競(jìng)爭(zhēng)失利或自身經(jīng)營(yíng)不善導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)值減少的風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)金融（第二版）

第四節(jié)房地產(chǎn)保險(xiǎn)產(chǎn)品（二）房地產(chǎn)責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)是指由于社會(huì)團(tuán)體或個(gè)人的侵權(quán)行為造成他人的財(cái)產(chǎn)損失或人身傷亡，在法律上負(fù)有經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中，房地產(chǎn)所有者、使用者及其設(shè)計(jì)、建造、經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的個(gè)人和企業(yè)都面臨著責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)。

1.因房地產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)和占有權(quán)而引起的責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)。

2.房屋設(shè)計(jì)、建造、銷(xiāo)售及服務(wù)過(guò)程中的責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)金融（第二版）

第四節(jié)房地產(chǎn)保險(xiǎn)產(chǎn)品（三）房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中的信用風(fēng)險(xiǎn)在房屋建造和交易過(guò)程中，銀行和開(kāi)發(fā)商可能面臨不能如期收回貸款或房款的風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)房者可能會(huì)面臨房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不能按期交房的風(fēng)險(xiǎn)、房屋質(zhì)量有問(wèn)題等風(fēng)險(xiǎn)，等等。這實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中的信用風(fēng)險(xiǎn)，前者為購(gòu)房者信用問(wèn)題，后者為開(kāi)發(fā)商信用問(wèn)題。（四）房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中的人身風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中的人身風(fēng)險(xiǎn)是指還款人的生命和身體所面臨的遭受自然災(zāi)害、意外事故或疾病的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)金融（第二版）

第四節(jié)房地產(chǎn)保險(xiǎn)產(chǎn)品二、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中的財(cái)產(chǎn)損失保險(xiǎn)

財(cái)產(chǎn)損失保險(xiǎn)是以坐落于某一固定地點(diǎn)的有形的房屋及其相關(guān)利益為保險(xiǎn)標(biāo)的的保險(xiǎn)。

（一）企業(yè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)

企業(yè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，是指以企業(yè)所擁有的某一特定地點(diǎn)的一般固定資產(chǎn)和流動(dòng)資產(chǎn)為保險(xiǎn)標(biāo)的，因遭受火災(zāi)及保單列明的各種自然災(zāi)害和意外事故引起保險(xiǎn)標(biāo)的的直接損失給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)谋ｋU(xiǎn)。房地產(chǎn)金融（第二版）

第四節(jié)房地產(chǎn)保險(xiǎn)產(chǎn)品

1.投保人企業(yè)、事業(yè)單位及國(guó)家機(jī)關(guān)、團(tuán)體等可以作為投保人。

2.企業(yè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)標(biāo)的的范圍可保財(cái)產(chǎn)&不可保財(cái)產(chǎn)

3.企業(yè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)的保險(xiǎn)責(zé)任（1）財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)基本險(xiǎn)：第一、由于下列原因所造成的保險(xiǎn)標(biāo)的的損失，保險(xiǎn)人按照保險(xiǎn)條款的約定負(fù)責(zé)賠償：1）火災(zāi)。2）雷擊。3）爆炸。4）飛行物體及空中運(yùn)行物體墜落。

房地產(chǎn)金融（第二版）

第四節(jié)房地產(chǎn)保險(xiǎn)產(chǎn)品第二、對(duì)下列損失保險(xiǎn)人也負(fù)責(zé)賠償：在發(fā)生保險(xiǎn)事故時(shí)，為搶救保險(xiǎn)標(biāo)的或防止災(zāi)害蔓延所采取的合理的、必要的措施而造成保險(xiǎn)標(biāo)的的損失；保險(xiǎn)事故發(fā)生后，被保險(xiǎn)人為防止或減少保險(xiǎn)財(cái)產(chǎn)的損失所支付的必要的合理的費(fèi)用。第三、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)基本險(xiǎn)對(duì)由下列風(fēng)險(xiǎn)所造成的損失不負(fù)賠償責(zé)任：戰(zhàn)爭(zhēng)、敵對(duì)行為、軍事行動(dòng)、武裝沖突、罷工、暴動(dòng)；被保險(xiǎn)人及其代表的故意行為或縱容所致；核反應(yīng)、核輻射和放射性污染；地震、暴雨、洪水、臺(tái)風(fēng)、暴風(fēng)、龍卷風(fēng)、雪災(zāi)、雹災(zāi)、冰凌、泥石流、崖崩、滑坡、水暖管爆裂、搶劫、盜竊。房地產(chǎn)金融（第二版）

第四節(jié)房地產(chǎn)保險(xiǎn)產(chǎn)品第四、對(duì)下列原因所致?lián)p失，保險(xiǎn)人也不負(fù)賠償責(zé)任：保險(xiǎn)財(cái)產(chǎn)遭受承保危險(xiǎn)引起的間接損失；由于行政行為或執(zhí)法行為所致的損失；其他不屬于保險(xiǎn)責(zé)任范圍內(nèi)的損失和費(fèi)用。房地產(chǎn)金融（第二版）

第四節(jié)房地產(chǎn)保險(xiǎn)產(chǎn)品（2）財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)綜合險(xiǎn)：第一、由于下列原因造成保險(xiǎn)標(biāo)的損失，保險(xiǎn)人依照保險(xiǎn)合同約定負(fù)責(zé)賠償：1）火災(zāi)、爆炸。2）雷擊、暴雨、洪水、臺(tái)風(fēng)、暴風(fēng)、龍卷風(fēng)、雪災(zāi)、雹災(zāi)、冰凌、泥石流、崖崩、突發(fā)性滑坡、地面突然塌陷。3）飛行物體及其他空中運(yùn)行物體墜落。第二、保險(xiǎn)人對(duì)保險(xiǎn)標(biāo)的的下列損失也負(fù)賠償責(zé)任：在發(fā)生保險(xiǎn)事故時(shí)，為搶救保險(xiǎn)標(biāo)的或防止災(zāi)害蔓延所采取的合理的、必要的措施而造成保險(xiǎn)標(biāo)的的損失；保險(xiǎn)事故發(fā)生后，被保險(xiǎn)人為防止或減少保險(xiǎn)財(cái)產(chǎn)的損失所支付的必要的合理的費(fèi)用。房地產(chǎn)金融（第二版）

第四節(jié)房地產(chǎn)保險(xiǎn)產(chǎn)品第三、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)綜合險(xiǎn)對(duì)由下列風(fēng)險(xiǎn)所造成的損失不負(fù)賠償責(zé)任：戰(zhàn)爭(zhēng)、敵對(duì)行為、軍事行動(dòng)、武裝沖突、罷工、暴動(dòng)；被保險(xiǎn)人及其代表的故意行為或縱容所致；核反應(yīng)、核輻射和放射性污染。第四、對(duì)下列原因所致?lián)p失，保險(xiǎn)人也不負(fù)賠償責(zé)任：保險(xiǎn)財(cái)產(chǎn)遭受承保危險(xiǎn)引起的間接損失；地震所造成的一切損失；由于行政行為或執(zhí)法行為所致的損失；其他不屬于保險(xiǎn)責(zé)任范圍內(nèi)的損失和費(fèi)用。房地產(chǎn)金融（第二版）

第四節(jié)房地產(chǎn)保險(xiǎn)產(chǎn)品

4.附加險(xiǎn)（1）財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)基本險(xiǎn)：包括暴風(fēng)、暴雨、洪水保險(xiǎn)；盜搶保險(xiǎn)；雪災(zāi)、冰凌保險(xiǎn)，泥石流、崖崩、突發(fā)性滑坡保險(xiǎn)；水管爆裂、突發(fā)性地震保險(xiǎn)等。（2）財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)綜合險(xiǎn)：包括盜搶保險(xiǎn)、水管爆裂保險(xiǎn)、破壞性地震保險(xiǎn)等。

5.保險(xiǎn)期限

企業(yè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)的保險(xiǎn)期限一般為一年。保單到期后，經(jīng)雙方協(xié)商可以續(xù)保。保險(xiǎn)期限一般從約定起保日的零時(shí)到期滿日的24時(shí)止。房地產(chǎn)金融（第二版）

第四節(jié)房地產(chǎn)保險(xiǎn)產(chǎn)品

6.保險(xiǎn)金額及保險(xiǎn)價(jià)值企業(yè)的房屋建筑物通常屬于固定資產(chǎn)，其保險(xiǎn)金額有以下四種確定方法：（1）按賬面原值確定（2）按賬面原值加成數(shù)確定（3）按重置價(jià)值確定（4）按其他方式確定房地產(chǎn)金融（第二版）

第四節(jié)房地產(chǎn)保險(xiǎn)產(chǎn)品（二）城鄉(xiāng)居民房屋保險(xiǎn)、家庭財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)城鄉(xiāng)居民房屋保險(xiǎn)是以城鄉(xiāng)居民的房屋為保險(xiǎn)標(biāo)的的保險(xiǎn)，包括房屋普通保險(xiǎn)和房屋兩全保險(xiǎn)。前者是采取繳存保險(xiǎn)費(fèi)的方式，保險(xiǎn)期限為一年，保險(xiǎn)期滿后，不退還保險(xiǎn)費(fèi)，續(xù)保須重新辦理保險(xiǎn)手續(xù)。后者是采取繳存保險(xiǎn)儲(chǔ)金的方式，保險(xiǎn)期限為一年，保險(xiǎn)期滿后，無(wú)論保險(xiǎn)期間內(nèi)被保險(xiǎn)人是否得到了保險(xiǎn)賠償，保險(xiǎn)人都將投保人所交的保險(xiǎn)儲(chǔ)金退還，該保險(xiǎn)具有儲(chǔ)蓄和保障雙重職能。房地產(chǎn)金融（第二版）

第四節(jié)房地產(chǎn)保險(xiǎn)產(chǎn)品

1.保險(xiǎn)房屋范圍（1）屬于被保險(xiǎn)人自有的房屋。（2）下列房屋須經(jīng)投保人與保險(xiǎn)人特別約定并在保單上注明后方可承保：與他人共有的房屋、代他人看管的房屋、租借他人的房屋。

2.不保房屋（1）處于緊急危險(xiǎn)狀態(tài)下的房屋。（2）政府征用、拆遷或違章建設(shè)的房屋。（3）年久失修或長(zhǎng)期無(wú)人居住或看管的房屋。（4）在建房屋及建筑原材料。（5）坐落在分洪區(qū)、泄洪區(qū)、洪水警戒線以下的房屋。（6）用蘆葦、蘆席、油氈紙塑料、稻麥稈、帆布、竹柳等材料為屋墻、屋頂、屋架的簡(jiǎn)陋房屋。（7）灶火棚、畜禽舍、看守棚及房屋的附屬建筑物（如院墻、廁所等）。房地產(chǎn)金融（第二版）

第四節(jié)房地產(chǎn)保險(xiǎn)產(chǎn)品

3.保險(xiǎn)責(zé)任。（1）火災(zāi)、爆炸。（2）雷擊、洪水、雹災(zāi)、雪災(zāi)、崖崩、冰凌、泥石流、突發(fā)性地陷、突發(fā)性滑坡。（3）暴風(fēng)、暴雨造成房屋主要結(jié)構(gòu)倒塌。（4）空中運(yùn)行物體墜落以及外來(lái)建筑物或其他物體的倒塌。

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第四節(jié)房地產(chǎn)保險(xiǎn)產(chǎn)品

4.責(zé)任免除。

（1）戰(zhàn)爭(zhēng)、軍事行動(dòng)或暴力行為。（2）核子輻射或核污染。（3）地震所造成的一切損失。（4）被保險(xiǎn)人、房屋所有人、使用人、承租人或看管人及其家庭成員的故意行為。（5）屬于不保房屋及其他不屬于保險(xiǎn)責(zé)任范圍內(nèi)的災(zāi)害事故損失。

5.保險(xiǎn)期限、保險(xiǎn)費(fèi)率、保險(xiǎn)金額。城鄉(xiāng)居民房屋保險(xiǎn)既可以個(gè)人投保，也可以集體投保。房地產(chǎn)金融（第二版）

第四節(jié)房地產(chǎn)保險(xiǎn)產(chǎn)品（三）建筑工程一切險(xiǎn)

建筑工程一切險(xiǎn)，簡(jiǎn)稱建工險(xiǎn)，是以承包合同價(jià)格或概算價(jià)格為保險(xiǎn)金額，承保以土木建筑為主體的工程在整個(gè)建設(shè)期間由于保險(xiǎn)責(zé)任范圍內(nèi)的風(fēng)險(xiǎn)所造成的損失和列明的責(zé)任的保險(xiǎn)。它適用于一切以籌集資金方式所進(jìn)行的改建、擴(kuò)建及新建的建筑工程項(xiàng)目。建筑工程一切險(xiǎn)是集財(cái)產(chǎn)損失與責(zé)任保險(xiǎn)于一身的綜合保險(xiǎn)。房地產(chǎn)金融（第二版）

第四節(jié)房地產(chǎn)保險(xiǎn)產(chǎn)品1.被保險(xiǎn)人

建筑工程一切險(xiǎn)的被保險(xiǎn)人包括以下各方：（1）業(yè)主（2）承包人（3）技術(shù)顧問(wèn)（4）貸款銀行。

2.保險(xiǎn)項(xiàng)目及保險(xiǎn)金額的確定

（1）物質(zhì)損失部分（2）第三者責(zé)任（3）特種風(fēng)險(xiǎn)賠償房地產(chǎn)金融（第二版）

第四節(jié)房地產(chǎn)保險(xiǎn)產(chǎn)品

3.保險(xiǎn)責(zé)任及其除外責(zé)任（物質(zhì)損失部分）（1）保險(xiǎn)責(zé)任：第一、自然災(zāi)害、意外事故所造成的物質(zhì)損失。如洪水、暴雨、風(fēng)暴、地陷、火災(zāi)、爆炸、雷擊等。第二、盜竊。第三、工人、技術(shù)人員缺乏經(jīng)驗(yàn)、疏忽、過(guò)失、惡意行為。第四、原材料或工藝不善所引起的事故。房地產(chǎn)金融（第二版）

第四節(jié)房地產(chǎn)保險(xiǎn)產(chǎn)品（2）除外責(zé)任：第一、設(shè)計(jì)錯(cuò)誤引起的損失和費(fèi)用。第二、自然磨損、內(nèi)在或潛在缺陷物質(zhì)本身變化、自燃、自熱、氧化、銹蝕、滲漏、鼠咬、蟲(chóng)蛀、大氣變化、正常水位變化或其他漸變?cè)蛟斐傻谋ｋU(xiǎn)財(cái)產(chǎn)本身的損失和費(fèi)用。第三、因原材料缺陷或工藝不善引起的保險(xiǎn)財(cái)產(chǎn)本身的損失以及為置換、修理或矯正這些缺點(diǎn)和錯(cuò)誤所支付的費(fèi)用。第四、非外力引起的機(jī)械或電器裝置的本身?yè)p失，或施工用機(jī)具、設(shè)備、機(jī)械裝置失靈造成的本身?yè)p失。第五、維修保養(yǎng)或正常檢修費(fèi)用。房地產(chǎn)金融（第二版）

第四節(jié)房地產(chǎn)保險(xiǎn)產(chǎn)品第六、領(lǐng)有公共運(yùn)輸行駛執(zhí)照的，或已由其他保險(xiǎn)予以保障的車(chē)輛、船舶、飛機(jī)損失。第七、除另有約定外，在保險(xiǎn)工程開(kāi)始以前已經(jīng)存在或形成的位于工地范圍內(nèi)或周?chē)膶儆诒槐ｋU(xiǎn)人所有的財(cái)產(chǎn)的損失。第八、除另有約定外，在保險(xiǎn)有效期內(nèi)，保險(xiǎn)財(cái)產(chǎn)中已由工程所有人簽發(fā)完工驗(yàn)收證書(shū)或驗(yàn)收合格或?qū)嶋H占有或使用或接收的部分。第九、盤(pán)點(diǎn)時(shí)發(fā)現(xiàn)的短缺。第十、檔案、文件、賬簿、票據(jù)、現(xiàn)金、各種有價(jià)證券、圖表資料及包裝物料的損失。房地產(chǎn)金融（第二版）

第四節(jié)房地產(chǎn)保險(xiǎn)產(chǎn)品

4.保險(xiǎn)期限

5.保險(xiǎn)費(fèi)率一般按照工期費(fèi)率計(jì)收，費(fèi)率通常由保險(xiǎn)公司對(duì)投保工程進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估后，根據(jù)工程的危險(xiǎn)程度確定。

6.擴(kuò)展條款建工險(xiǎn)可以根據(jù)投保人的要求，提供多種擴(kuò)展條款。包括：交叉責(zé)任擴(kuò)展條款；有限責(zé)任保證期擴(kuò)展條款；原有建筑物及周?chē)?cái)產(chǎn)擴(kuò)展條款；震動(dòng)、移動(dòng)或減弱支撐擴(kuò)展條款；分期付費(fèi)條款等。房地產(chǎn)金融（第二版）

第四節(jié)房地產(chǎn)保險(xiǎn)產(chǎn)品三、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中的責(zé)任保險(xiǎn)

（一）雇主責(zé)任保險(xiǎn)

雇主責(zé)任保險(xiǎn)，是以被保險(xiǎn)人即雇主所雇用的雇員在保險(xiǎn)有效期內(nèi)，從事與其職業(yè)有關(guān)的工作時(shí)，由于遭受意外或患職業(yè)病所致傷殘或死亡，被保險(xiǎn)人（雇主）根據(jù)法律或雇傭合同應(yīng)承擔(dān)的醫(yī)藥費(fèi)及經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任為承保風(fēng)險(xiǎn)的一種責(zé)任保險(xiǎn)。房地產(chǎn)金融（第二版）

第四節(jié)房地產(chǎn)保險(xiǎn)產(chǎn)品

1.雇主責(zé)任保險(xiǎn)的責(zé)任范圍

2.雇主責(zé)任保險(xiǎn)的保險(xiǎn)費(fèi)率

3.雇主責(zé)任保險(xiǎn)的賠償

4.雇主責(zé)任保險(xiǎn)的附加險(xiǎn)房地產(chǎn)金融（第二版）

第四節(jié)房地產(chǎn)保險(xiǎn)產(chǎn)品（二）職業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)

在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中，需要分散的職業(yè)責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)主要包括設(shè)計(jì)師、工程師等職業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，它也包括在普通職業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)范疇中。

1.職業(yè)責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)與職業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)（1）職業(yè)責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)，是指從事各種專(zhuān)業(yè)技術(shù)工作的單位和個(gè)人因工作上的失誤導(dǎo)致的損害賠償責(zé)任。房地產(chǎn)金融（第二版）

第四節(jié)房地產(chǎn)保險(xiǎn)產(chǎn)品（2）職業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)，是以各種專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員在從事職業(yè)技術(shù)工作時(shí)，因疏忽或過(guò)失造成合同對(duì)方或他人的人身傷害或財(cái)產(chǎn)損失所導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任為承保風(fēng)險(xiǎn)的責(zé)任保險(xiǎn)。它是由提供各種專(zhuān)業(yè)技術(shù)服務(wù)的單位投保的團(tuán)體業(yè)務(wù)。其承保對(duì)象不僅包括被保險(xiǎn)人及其雇員，而且包括被保險(xiǎn)人的前任及其雇員的前任。建筑、工程技術(shù)人員責(zé)任保險(xiǎn)，是職業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)的一種。它承保因建筑師、工程技術(shù)人員的過(guò)失而造成合同對(duì)方或他人財(cái)產(chǎn)損失與人身傷害并由此導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任。房地產(chǎn)金融（第二版）

第四節(jié)房地產(chǎn)保險(xiǎn)產(chǎn)品

2.職業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)的承保方式：

（1）以索賠為基礎(chǔ)的承保方式：即保險(xiǎn)人僅對(duì)在保險(xiǎn)期內(nèi)受害人向被保險(xiǎn)人提出的有效索賠負(fù)賠償責(zé)任，而不論導(dǎo)致該索賠案的事故是否發(fā)生在保險(xiǎn)有效期內(nèi)。（2）以事故發(fā)生為基礎(chǔ)的承保方式：即保險(xiǎn)人僅對(duì)在保險(xiǎn)有效期限內(nèi)發(fā)生的職業(yè)責(zé)任事故而引起的索賠負(fù)責(zé)，而不論受害方是否在保險(xiǎn)有效期內(nèi)提出索賠，它實(shí)質(zhì)是將保險(xiǎn)有效期限延長(zhǎng)了。房地產(chǎn)金融（第二版）

第四節(jié)房地產(chǎn)保險(xiǎn)產(chǎn)品

3.職業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)的承保與理賠（1）承保：保險(xiǎn)人在接受職業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)業(yè)務(wù)時(shí)只接受團(tuán)體投保。（2）理賠：當(dāng)保險(xiǎn)事故發(fā)生并引起索賠時(shí)，保險(xiǎn)人應(yīng)認(rèn)真進(jìn)行審查，履行賠償責(zé)任。房地產(chǎn)金融（第二版）

第四節(jié)房地產(chǎn)保險(xiǎn)產(chǎn)品（三）產(chǎn)品責(zé)任保險(xiǎn)

在房屋使用過(guò)程中可能發(fā)生因其缺陷而造成用戶或公眾的人身傷亡或財(cái)產(chǎn)損失，依法由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)民事?lián)p害賠償責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)。

1.產(chǎn)品責(zé)任保險(xiǎn)的責(zé)任范圍（1）承保責(zé)任：保險(xiǎn)人所承保的產(chǎn)品責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)，是承保產(chǎn)品所造成的對(duì)消費(fèi)者或用戶及其他人的財(cái)產(chǎn)損失、人身傷亡所導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任，以及由此而導(dǎo)致的有關(guān)法律費(fèi)用。房地產(chǎn)金融（第二版）

第四節(jié)房地產(chǎn)保險(xiǎn)產(chǎn)品（2）除外責(zé)任：第一、根據(jù)合同或協(xié)議應(yīng)由被保險(xiǎn)人承擔(dān)的其他人的責(zé)任。第二、根據(jù)勞工法律制度或雇傭合同等應(yīng)由被保險(xiǎn)人承擔(dān)的對(duì)其雇員及其有關(guān)人員的損害賠償責(zé)任。第三、被保險(xiǎn)人所有、照管或控制的房產(chǎn)的損失。第四、仍在建造，其所有權(quán)仍未轉(zhuǎn)移至用戶或消費(fèi)者手中時(shí)發(fā)生的責(zé)任事故。第五、被保險(xiǎn)人故意違法建造、出售的房產(chǎn)所造成的損失。第六、被保險(xiǎn)房產(chǎn)本身的損失。第七、不按被保險(xiǎn)產(chǎn)品說(shuō)明去安裝、使用或非正常狀態(tài)下使用時(shí)造成的損害事故等。房地產(chǎn)金融（第二版）

第四節(jié)房地產(chǎn)保險(xiǎn)產(chǎn)品

2.產(chǎn)品責(zé)任保險(xiǎn)的賠償。

在理賠時(shí)，產(chǎn)品責(zé)任保險(xiǎn)通常采用期內(nèi)索賠制，即保險(xiǎn)人的責(zé)任以產(chǎn)品在保險(xiǎn)期限內(nèi)發(fā)生事故為基礎(chǔ)，而不論保險(xiǎn)房產(chǎn)是否在保險(xiǎn)期限內(nèi)建造或銷(xiāo)售。房地產(chǎn)金融（第二版）

第四節(jié)房地產(chǎn)保險(xiǎn)產(chǎn)品（四）建設(shè)工程設(shè)計(jì)責(zé)任保險(xiǎn)和工程監(jiān)理責(zé)任保險(xiǎn)

這是中國(guó)人民保險(xiǎn)公司推出的兩項(xiàng)特殊責(zé)任保險(xiǎn)。

1.建設(shè)工程設(shè)計(jì)責(zé)任保險(xiǎn)該保險(xiǎn)主要承保經(jīng)國(guó)家建設(shè)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，取得相應(yīng)資質(zhì)證書(shū)并經(jīng)工商行政管理部門(mén)注冊(cè)登記成立的建設(shè)工程設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)的單項(xiàng)建設(shè)工程。房地產(chǎn)金融（第二版）

第四節(jié)房地產(chǎn)保險(xiǎn)產(chǎn)品保險(xiǎn)責(zé)任主要包括：在保險(xiǎn)合同期限內(nèi)，因被保險(xiǎn)人設(shè)計(jì)的疏忽或過(guò)失而引發(fā)工程質(zhì)量事故造成下列損失或費(fèi)用，依法應(yīng)由被保險(xiǎn)人承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任,保險(xiǎn)人負(fù)責(zé)賠償：建設(shè)工程本身的物質(zhì)損失；第三者人身傷亡或財(cái)產(chǎn)損失；事先經(jīng)保險(xiǎn)人書(shū)面同意的訴訟費(fèi)用。保險(xiǎn)期限：保險(xiǎn)責(zé)任自被保險(xiǎn)人所設(shè)計(jì)的工程項(xiàng)目在工地動(dòng)工或用于被保險(xiǎn)人所設(shè)計(jì)的工程項(xiàng)目的材料、設(shè)備運(yùn)抵工地之時(shí)起始，至工程竣工驗(yàn)收合格期滿三年之日終止。房地產(chǎn)金融（第二版）

第四節(jié)房地產(chǎn)保險(xiǎn)產(chǎn)品

2.工程監(jiān)理責(zé)任保險(xiǎn)該保險(xiǎn)保險(xiǎn)對(duì)象為：經(jīng)建設(shè)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，取得相應(yīng)資質(zhì)證書(shū)并經(jīng)工商行政管理部門(mén)登記注冊(cè)，依法設(shè)立的工程建設(shè)監(jiān)理企業(yè)，均可作為本保險(xiǎn)的被保險(xiǎn)人。房地產(chǎn)金融（第二版）

第四節(jié)房地產(chǎn)保險(xiǎn)產(chǎn)品保險(xiǎn)責(zé)任為：在保險(xiǎn)期限或追溯期內(nèi),被保險(xiǎn)人在中華人民共和國(guó)境內(nèi)（不包括港、澳、臺(tái)地區(qū)）開(kāi)展工程監(jiān)理業(yè)務(wù)時(shí)，因過(guò)失未能履行委托監(jiān)理合同中約定的監(jiān)理義務(wù)或發(fā)出錯(cuò)誤指令導(dǎo)致所監(jiān)理的建設(shè)工程發(fā)生工程質(zhì)量事故，而給委托人造成經(jīng)濟(jì)損失，在保險(xiǎn)期限內(nèi)，由委托人首次向被保險(xiǎn)人提出索賠申請(qǐng)，依法應(yīng)由被保險(xiǎn)人承擔(dān)賠償責(zé)任時(shí)，保險(xiǎn)人根據(jù)保險(xiǎn)合同的約定負(fù)責(zé)賠償。房地產(chǎn)金融（第二版）

第四節(jié)房地產(chǎn)保險(xiǎn)產(chǎn)品四、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中的信用保證保險(xiǎn)

保險(xiǎn)公司提供的保證業(yè)務(wù)是由保險(xiǎn)人以保證人的身份為被保證人向權(quán)利人提供的信用擔(dān)保行為，它并不是完全意義上的保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，而且，保險(xiǎn)人履行擔(dān)保義務(wù)的前提必須是被保證人無(wú)法補(bǔ)償權(quán)利人的經(jīng)濟(jì)損失，并非以被保證人的作為或不作為給權(quán)利人所造成的經(jīng)濟(jì)損失為前提。信用保險(xiǎn)是根據(jù)權(quán)利人的要求，擔(dān)保被保證人信用的行為。房地產(chǎn)金融（第二版）

第四節(jié)房地產(chǎn)保險(xiǎn)產(chǎn)品（一）房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中的保證業(yè)務(wù)

房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中的保證業(yè)務(wù)，是義務(wù)人以自己的信用風(fēng)險(xiǎn)為保險(xiǎn)標(biāo)的向保險(xiǎn)人投保，保險(xiǎn)人承保時(shí)必須進(jìn)行嚴(yán)格的資信調(diào)查，并采取相應(yīng)的保全措施。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中的保證業(yè)務(wù)包括合同保證保險(xiǎn)、住宅質(zhì)量保證保險(xiǎn)和貸款購(gòu)房保證保險(xiǎn)。

房地產(chǎn)金融（第二版）

第四節(jié)房地產(chǎn)保險(xiǎn)產(chǎn)品

1.合同保證保險(xiǎn)合同保證保險(xiǎn)，也稱為履約保證保險(xiǎn)。它承保因被保證人不履行各種合同義務(wù)而造成權(quán)利人的經(jīng)濟(jì)損失。其中最普遍的就是建筑工程承包合同保險(xiǎn)。其中包括：（1）履行合同保證保險(xiǎn)；（2）投標(biāo)保證保險(xiǎn)；（3）預(yù)付款保證保險(xiǎn)；（4）維修保證保險(xiǎn)。房地產(chǎn)金融（第二版）

第四節(jié)房地產(chǎn)保險(xiǎn)產(chǎn)品

2.住宅質(zhì)量保證保險(xiǎn)住宅質(zhì)量保證保險(xiǎn)也叫“潛在缺陷保險(xiǎn)”（inherentdefectinsurance，IDI），或是建筑工程質(zhì)量保險(xiǎn)，是國(guó)際上已經(jīng)成熟的保險(xiǎn)制度，主要承?？⒐を?yàn)收之日起10年之內(nèi)，住宅因主體結(jié)構(gòu)存在缺陷發(fā)生工程質(zhì)量事故而給消費(fèi)者造成的損失。保險(xiǎn)公司在賠償后，取得代位追償?shù)臋?quán)力，根據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定追究設(shè)計(jì)、施工單位的責(zé)任。住宅質(zhì)量保證保險(xiǎn)在我國(guó)是新險(xiǎn)種，還處于探索階段。2002年年底，建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心和中國(guó)人民財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)公司聯(lián)手推出了住宅質(zhì)量保證保險(xiǎn)。房地產(chǎn)金融（第二版）

第四節(jié)房地產(chǎn)保險(xiǎn)產(chǎn)品

3.貸款購(gòu)房保證保險(xiǎn)我國(guó)的貸款購(gòu)房保證保險(xiǎn)起于1998年的華泰財(cái)險(xiǎn)公司和太平洋保險(xiǎn)公司的貸款購(gòu)房保證保險(xiǎn)。其條款規(guī)定，保險(xiǎn)責(zé)任為“由于被保險(xiǎn)人因故未按貸款合同規(guī)定，連續(xù)6個(gè)月未償還貸款本息，而使權(quán)利人的利益受到損害，屬于保險(xiǎn)責(zé)任”。由于該條款保險(xiǎn)責(zé)任范圍過(guò)寬，保險(xiǎn)公司風(fēng)險(xiǎn)過(guò)大，所以，1998年10月人民銀行保險(xiǎn)司做出了暫停辦理該保險(xiǎn)的規(guī)定。目前，我國(guó)房地產(chǎn)貸款保險(xiǎn)主要有個(gè)人貸款抵押房屋保險(xiǎn)和各類(lèi)人身保險(xiǎn)。房地產(chǎn)金融（第二版）

第四節(jié)房地產(chǎn)保險(xiǎn)產(chǎn)品（二）房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中的信用保險(xiǎn)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中的信用保險(xiǎn)是權(quán)利人以義務(wù)人的信用為保險(xiǎn)標(biāo)的投保的保險(xiǎn)。

1.賣(mài)方信用保險(xiǎn)它是保險(xiǎn)人為賣(mài)方進(jìn)行的各種形式的延期付款行為所提供的保險(xiǎn)業(yè)務(wù)。

2.住宅抵押貸款保險(xiǎn)這是保險(xiǎn)人為貸款方的利益而設(shè)計(jì)的商業(yè)信用保險(xiǎn)。房地產(chǎn)金融（第二版）

第四節(jié)房地產(chǎn)保險(xiǎn)產(chǎn)品五、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中的人身保險(xiǎn)

（一）建筑工程團(tuán)體人身意外傷害保險(xiǎn)

它主要承保在建筑施工現(xiàn)場(chǎng)從事管理和作業(yè)，并與施工企業(yè)建立勞動(dòng)關(guān)系的人員在從事建筑施工及與建筑施工相關(guān)的工作，或在施工現(xiàn)場(chǎng)或施工期限指定的生活區(qū)域內(nèi)因遭受意外傷害導(dǎo)致死亡或身殘時(shí)，保險(xiǎn)人依合同約定給付保險(xiǎn)金。它具有保費(fèi)低廉、保障性強(qiáng)、期限靈活、選擇性強(qiáng)的特點(diǎn)。房地產(chǎn)金融（第二版）

第四節(jié)房地產(chǎn)保險(xiǎn)產(chǎn)品

1.保險(xiǎn)責(zé)任

被保險(xiǎn)人在從事建筑施工及與建筑施工相關(guān)的工作或在施工現(xiàn)場(chǎng)或施工期限指定的生活區(qū)域內(nèi)：（1）因遭受意外傷害并在180天內(nèi)因同一原因身故，保險(xiǎn)人按保險(xiǎn)金額給付身故保險(xiǎn)金，保險(xiǎn)人對(duì)該被保險(xiǎn)人的保險(xiǎn)責(zé)任終止；（2）因遭受意外傷害并在180天內(nèi)因同一原因身殘，保險(xiǎn)人按殘疾程度給付保險(xiǎn)金。房地產(chǎn)金融（第二版）

第四節(jié)房地產(chǎn)保險(xiǎn)產(chǎn)品

2.投保人及被保險(xiǎn)人

（1）被保險(xiǎn)人

本保險(xiǎn)的被保險(xiǎn)人為在建筑施工現(xiàn)場(chǎng)從事管理和作業(yè)并與施工企業(yè)建立勞動(dòng)關(guān)系的人員。

（2）投保人

本保險(xiǎn)的投保人為被保險(xiǎn)人所在的施工企業(yè)或?qū)Ρ槐ｋU(xiǎn)人具有保險(xiǎn)利益的團(tuán)體。

3.保險(xiǎn)期限

分為一年或根據(jù)施工項(xiàng)目期限的長(zhǎng)短確定兩種。房地產(chǎn)金融（第二版）

第四節(jié)房地產(chǎn)保險(xiǎn)產(chǎn)品

4.保險(xiǎn)金額及保險(xiǎn)費(fèi)（1）保險(xiǎn)金額由合同雙方約定，但是同一保險(xiǎn)合同所承保的團(tuán)體中每一被保險(xiǎn)人的保險(xiǎn)金額應(yīng)一致。（2）保險(xiǎn)費(fèi)繳存及計(jì)費(fèi)方式保險(xiǎn)費(fèi)可以從按被保險(xiǎn)人人數(shù)、建筑工程項(xiàng)目總造價(jià)、建筑施工總面積計(jì)收的三種方式中選擇一種，并一次繳清。建筑工程團(tuán)體人身意外傷害保險(xiǎn)雖然必須團(tuán)體投保，但是保險(xiǎn)金額按每一被保險(xiǎn)人計(jì)算，當(dāng)一次或累計(jì)給付的保險(xiǎn)金達(dá)到保險(xiǎn)金額時(shí)，保險(xiǎn)人對(duì)該被保險(xiǎn)人的保險(xiǎn)責(zé)任終止。房地產(chǎn)金融（第二版）

第四節(jié)房地產(chǎn)保險(xiǎn)產(chǎn)品（二）安居定期保險(xiǎn)這是一種以貸款購(gòu)房者為被保險(xiǎn)人，以死亡為給付保險(xiǎn)金條件的定期壽險(xiǎn)。具有繳費(fèi)低廉、保障高的特點(diǎn)。

1.投保人與被保險(xiǎn)人（1）被保險(xiǎn)人年齡在18周歲至55周歲，身體健康，符合中國(guó)人民銀行《個(gè)人住房貸款管理辦法》規(guī)定的貸款條件，貸款期限屆滿后年齡不超過(guò)70周歲者，均可作為被保險(xiǎn)人。（2）投保人被保險(xiǎn)人本人或?qū)ζ渚哂斜ｋU(xiǎn)利益的人可作為投保人。房地產(chǎn)金融（第二版）

第四節(jié)房地產(chǎn)保險(xiǎn)產(chǎn)品

2.保險(xiǎn)責(zé)任。在合同有效期內(nèi)，被保險(xiǎn)人死亡，保險(xiǎn)人按保險(xiǎn)事故發(fā)生時(shí)的保險(xiǎn)金額給付保險(xiǎn)金，保險(xiǎn)合同終止。

3.保險(xiǎn)期限。該保險(xiǎn)的保險(xiǎn)期限與被保險(xiǎn)人和貸款人簽訂的個(gè)人住房貸款合同期限相同。

4.保險(xiǎn)金額及保險(xiǎn)費(fèi)。（1）保險(xiǎn)金額：采取變額方式確定。第一年的保險(xiǎn)金額為貸款人提供給被保險(xiǎn)人的貸款本金；以后，隨著貸款的逐年償還，保險(xiǎn)金額逐年降低。保險(xiǎn)金額始終與未償還的貸款額相等。（2）保險(xiǎn)費(fèi)支付方式：保險(xiǎn)費(fèi)的支付可以選擇躉繳或年均繳的方式，在年均繳費(fèi)的方式下，繳費(fèi)期限與保險(xiǎn)期限相同。房地產(chǎn)金融（第二版）

第四節(jié)房地產(chǎn)保險(xiǎn)產(chǎn)品（三）公積金貸款者定期壽險(xiǎn)

該保險(xiǎn)通常由保險(xiǎn)人與公積金管理機(jī)構(gòu)或提供貸款的銀行簽訂合作協(xié)議，需要貸款的人在辦理貸款手續(xù)時(shí)，按要求到指定的保險(xiǎn)公司辦理指定的保險(xiǎn)。申請(qǐng)公積金貸款的個(gè)人必須購(gòu)買(mǎi)貸款房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、貸款者定期壽險(xiǎn)和失業(yè)特別附約兩種主險(xiǎn)和一種附加險(xiǎn)。房地產(chǎn)金融（第二版）

第四節(jié)房地產(chǎn)保險(xiǎn)產(chǎn)品

1.貸款者定期壽險(xiǎn)這是主險(xiǎn)，需指定投保。（1）投保人與被保險(xiǎn)人（2）保險(xiǎn)責(zé)任（3）除外責(zé)任（4）保險(xiǎn)期